DICAS DE COMO ADQUIRIR UM IMVEL

Adquirir um imvel exige muita ateno! Observe atentamente a documentao. Conferindo a oferta Jamais compre um lote sem v-lo. Visite o local ANTES de fechar o negcio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que seja somente uma entrada, reserva ou sinal. Localize o terreno na planta aprovada pela prefeitura, verificando a infra estrutura e os servios existentes, como ruas abertas, demarcao de lotes, transporte, rede de gua e energia eltrica, etc. Avalie se o que existe atende s suas necessidades e expectativas. Redobre sua ateno antes de adquirir terrenos localizados em reas de proteo de mananciais - reas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes, etc., que garantem a preservao dos recursos hdricos destinados, inclusive, ao fornecimento de gua potvel, que, alm de apresentarem restries de uso, tambm necessitam de aprovao de rgos especficos. Consulta aos rgos governamentais Na prefeitura da regio, verifique se o loteamento est devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou est sendo cumprido.

Na Secretaria Municipal da Habitao, indague se a rea no de utilidade pblica ou de interesse social, casos em que podero ocorrer desapropriao. Solicite, ainda, certido negativa de dbito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a dbitos pendentes do terreno. Cartrio de Registro de Imveis. Documentos do Imvel A tabela abaixo resume os principais documentos exigidos para diferentes tipos de imveis e serve apenas como ilustrao do tipo de documentao que em geral exigida pelos grandes bancos nacionais: - Cpia autenticada da escritura, definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartrio de Registro de Imveis (CGI). - Certido quinzenria expedida pelo CGI. - Certido negativa de nus reais - Registro de citao de aes reipersecutrias alienaes expedida pelo CGI

- Certido negativa de impostos expedida pela prefeitura, ou xerox do carn de imposto predial dos ltimos 5 anos. - Cpia autenticada do IPTU do exerccio acompanhado de parcelas pagas at a data do processo.

Documentos do Vendedor Pessoa fsica: os documentos pessoais do vendedor seguem a mesma relao utilizada para os compradores. Em caso de esplio e menores deve ser anexada a autorizao para a venda do imvel. O pagamento dever ser efetuado somente aps ter em mos todos os documentos, e a escritura pode ser assinada no cartorio de registro civil, ficando por conta do comprador todas as despesas do cartorio/ITBI/escrituras emolumentos etc. Se houver uma imobiliaria envolvida na transao obrgao dela a providncia dos documentos de ambas as partes e cabe ao vendedor pagar a comissa dela geralemte 6% valor do bem. Confira se o imvel est registrado e solicite uma certido negativa de nus e alienao, para compRovar que o imvel est desembaraado e quem o verdadeiro proprietrio. No acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relao a irregularidades em documentaes. S adquira o imvel se a situao do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei. Proposta Esse documento no um contrato, apenas uma inteno de compra. obrigatrio constar: qualificao e manifestao de vontade das partes, indicao do lote conferindo sua localizao com a planta aprovada pela prefeitura, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de pagamento e de reajuste (anual, segundo a legislao vigente), com a especificao do ndice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestaes, promessa de firmar contrato, prazo para aceitao da proposta - o ideal no ultrapassar 30 dias. Assine e date as vias da proposta ficando com uma delas. IMPORTANTE: as partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistncia for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor quem desiste, ele deve devolver o sinal em dobro. Verifique se h outras despesas ou obrigaes a serem cumpridas, tais como taxa de conservao e manuteno, filiao associao de moradores, padro construtivo, etc. Examine atentamente a proposta e, na dvida, no assine. Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um rgo de defesa do consumidor de sua regio ou de um advogado especializado.

ATENO: consulte o Cadastro de Reclamaes Fundamentadas da Fundao Procon-SP antes de assinar o contrato para verificar se a empresa possui reclamaes e se foram solucionadas.

Contrato

Na compra de qualquer tipo de imvel, leia atentamente o contrato de compra e venda e certifique-se de que as clusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaos em branco.

O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome, R.G., CPF e CGC/MF para pessoa jurdica, nacionalidade, estado civil e residncia), a rea e demais caractersticas do imvel. Outros dados igualmente importantes e obrigatrios so: valor total do imvel e das prestaes, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a legislao em vigor) e ndice de reajuste, eventual incidncia de juros, local de pagamento, penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado e todas as condies prometidas pelo vendedor.

O contrato deve ser assinado e datado. Uma cpia do comprador, que dever registr-la de imediato no Cartrio de Imveis da regio.

IMPORTANTE: verifique junto prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido lote, pois, caso contrrio, no ser possvel sua regularizao - aprovao de planta para construo, escritura definitiva, imposto, numerao da casa, etc. Pague sempre a prestao na data estabelecida e guarde todos os recibos. Eles comprovam que voc est em dia com suas obrigaes ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura definitiva. Caso o vendedor no queira receber as prestaes, no deixe de pag-las. V ao cartrio onde o contrato est registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestao naquele local. Voc poder, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignao do pagamento junto ao Poder Judicirio.

A Escritura

Aps o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, alm do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrar a escritura. No pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitao" que os vendedores costumam cobrar nessa ocasio. Se for imposta essa cobrana, no aceite, procure um rgo de defesa do consumidor. Em seguida, registre a escritura no Cartrio de Registro de Imveis da regio. Por fim, na prefeitura, pea por escrito a alterao do lanamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereo para o recebimento do carn. Se pretender construir, oriente-se junto prefeitura local como obter as devidas autorizaes.

2. Como devo proceder antes de comprar o terreno?

Se voc encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, no assine o cheque de imediato. Verifique primeiro se o que voc pretende construir pode ser executado neste terreno.

3. Como saber o que permitido construir no terreno?

Primeiramente voc deve assimilar que cada cidade tem sua prpria lei de uso do solo e isto quer dizer que para ter o projeto de arquitetura aprovado junto secretaria de obras da prefeitura local, voc deve construir dentro do que estabelece a lei de uso do solo e mais o cdigo de obras. Assim, seu projeto ser aprovado com rapidez sem maiores dores de cabea.

Ento, antes de comprar o seu pedao de solo, o terreno, proceda da seguinte maneira: Aps encontrar um terreno que lhe agrade, verifique junto prefeitura de sua cidade, geralmente na secretaria de obras, os seguintes itens:

O que permitido construir no terreno (uso residencial, comercial e industrial);

Se uma rea de reserva ambiental;

Se uma rea embargada pela defesa civil;

Se uma rea em processo de desapropriao;

Se for terreno em loteamento, se o mesmo est aprovado na prefeitura, sem pendncias de obras de infra-estrutura ou de outra ordem.

O funcionrio pblico lhe informar como voc deve proceder para obter estas informaes. Para determinadas respostas voc ter que preencher um "formulrio" e aguardar pelo processamento do mesmo.

4. Quais as informaes que estes "formulrios" fornecem?

Estes "formulrios" trazem, entre outras, as seguintes informaes:

Taxa de ocupao - indica a mxima rea de construo em projeo horizontal que pode ser ocupada em relao rea do terreno, ou seja, no permitido ocupar todo o terreno com uma construo. Por exemplo:

Suponha que o terreno tenha uma rea de 1000m e a taxa de ocupao para este terreno seja de 50%. Isto significa que a rea construda poder ocupar no mximo 500m de projeo horizontal.

Afastamento frontal - indica o recuo que a construo deve apresentar, no sendo permitido colar a fachada da casa no rumo do terreno. Voc tambm deve deixar um espao para a calada.

Afastamento lateral - indica a distncia que a construo deve apresentar em relao s construes vizinhas.

Gabarito - indica a altura mxima que a construo pode atingir.

Estas so apenas algumas das informaes que estes "formulrios" podem conter. Estes dados vo variar de cidade para cidade, de acordo com a lei de uso do solo e o cdigo de obras.

5. Com o "formulrio" em mos o que eu devo fazer?

De posse destas informaes, leia com bastante ateno e esclarea as dvidas que por ventura existirem. Se necessrio, consulte um Arquiteto ou Engenheiro Civil, mas esclarea todas as dvidas antes de comprar o terreno, porque depois, no ter mais jeito. Guarde bem este "formulrio", pois voc precisar destas informaes mais tarde.

6. J esclareci todas as dvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque?

Calma, no seja to ansioso! Que tal verificar se o terreno est com o imposto territorial em dia? Se estiver, timo, caso contrrio renegocie o valor do terreno.

Tambm verifique na prefeitura se o terreno que voc pretende comprar est averbado (registrado) no nome de quem o est vendendo. Se no estiver, voc pode precisar de escrituras bem anteriores e provavelmente ter que pagar uma taxa para regularizar a situao, caso voc compre o terreno.

Voc tambm deve procurar saber se h uma prazo limite para averbar a escritura na prefeitura, imediatamente aps a retirada da escritura registrada em cartrio. Algumas prefeituras estabelecem um prazo e ultrapassado este, haver multa. Portanto, fique atento.

Ah! No se contente com carns quitados e nem com certides negativas de dbito que lhe forem apresentados. O melhor voc verificar diretamente na prefeitura se no h mesmo nenhum dbito. Parania? No! Apenas prudncia.

7. O que mais eu devo verificar com relao ao terreno?

Depois de efetuar os procedimentos anteriores bom voc verificar se o terreno apresenta as demarcaes bem definidas em campo. Estas demarcaes so aquelas pedras colocadas pelo topgrafo quando da medio do terreno e tm o objetivo de evitar que voc invada os terrenos vizinhos e vice-versa.

Portanto, exija estas demarcaes de quem est vendendo o terreno, ou ento renegocie o valor de venda na hiptese de ter que contratar um topgrafo para executar este servio. Preste ateno: Ao comprar um terreno, voc recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ngulos, sendo assinada pelo responsvel tcnico que efetuou o levantamento topogrfico. Logo, as demarcaes tm que estar no terreno, pois nenhum profissional srio assinaria uma planta topogrfica sem as devidas marcaes.

8. J resolvi todas as pendncias e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer?

Agora voc deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que feita em cartrio. Com a escritura registrada em mos, voc deve dirigir-se prefeitura local e solicitar a averbao do terreno, isto , registrar o terreno em seu nome. Se tal medida no for adotada, os registros da prefeitura continuaro acusando que o terreno pertence ao antigo proprietrio.

Com esta atitude voc ir passar a receber o crne do imposto territorial em seu nome, sendo que o prazo para esta mudana ser determinado pelo setor competente da prefeitura.

9. Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome?

A documentao que voc ter que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para caso, mas geralmente ser:

A escritura de compra e venda registrada em cartrio;

A escritura anterior (pode ser necessria se o terreno estiver averbado no nome de outra pessoa);

Cpia do imposto territorial.

A, s dar entrada e acompanhar o processo at o final, quando voc receber novamente a escritura, carimbada e assinada pelo funcionrio pblico responsvel pelo registro.

Pronto, as etapas de compra e legalizao do terreno j esto resolvidas. Agora vamos passar para os procedimentos relativos execuo e legalizao do projeto de arquitetura.

10. Pretendo construir. Que procedimentos devo adotar?

Voc vai precisar do projeto de arquitetura para aprovao. Lembra daquele "formulrio" que eu falei para voc guardar? Pois , o arquiteto ir utiliza-lo para desenvolver o projeto dentro do que estabelece a lei de uso do solo e mais o que especifica o cdigo de obras.

Voc precisar de outros projetos executivos que iro variar de acordo com a complexidade da obra. Geralmente os seguintes projetos so bsicos:

Projeto de estruturas;

Projeto de instalao hidrulica e sanitria;

Projeto de instalao eltrica.

Cada projeto listado acima elaborado por um profissional especfico do setor.

11. O projeto de arquitetura j est pronto. O que eu fao agora?

Agora s assinar todos os projetos, juntamente com o autor de projeto e o responsvel tcnico pela execuo da obra, pagar as taxas devidas e aguardar pela liberao do alvar de construo.

Ento, s comear a construir. Boa Sorte!