Anda di halaman 1dari 40

Departemen Pekerjaan Umum Badan Pembinaan Konstruksi dan Sumber Daya Manusia Pusat Pembinaan Usaha Kontruksi

Ir. Riad Horem Dipl HE


Update : 23 Agustus 2007 untuk Manokwari

Masalah Lapangan
Boss .. Mau diselesaikan atau ? Asyiiik nih .. yee

Aspek Teknis/ Mutu

Aspek Waktu

Aspek Biaya

Perubahan lingkup pekerjaan Penundaan waktu Penambahan biaya Perbedaan kondisi lapangan pelaksanaan pekerjaan pengadaan sumber Kekurangan material yang Percepatan waktu daya proyek sesuai dengan spesifikasi penyelesaian pekerjaan Penambahan biaya teknis Keterlambatan waktu atas hilangnya Keterbatasan peralatan penyelesaian pekerjaan produktivitas Kurang jelas atau kurang Penambahan biaya lengkapnya gambar rencana atas biaya overhead dan/atau spesifikasi teknis.

dan keuntungan.

Pengendalian Dinamis
Perencanaan PLAN

Improvement

Implementasi

ACT

DO

CHECK Pengecekan

4 Tahapan Pengendalian

Survey Investigasi Disain (Perencanaan)

Pelaks Konstruksi (Jasa Pemborongan)

2
Pengadaan Lahan

4
Operasi & Pemeliharaan

SID (Perencanaan)
Pra Kontrak Ptanganan Kontrak

Pasca Ptanganan Kontrak

1
Persiapan Pengadaan Pemilihan Penyedia Jasa

2
Penyusunan Dok Kontrak

3
Psiapan Pelaks Kontrak Pelaksanaan Kontrak Serah Terima Pekerjaan Eluasi Prod Ksultan/ Disain Pemanfaatan Produk

Ptanganan Kontrak

Pengadaan Lahan

Penetapan Lokasi Pembangunan 1 2 Permohonan Pengadaan Tanah

Pelaksanaan Pengadaan Tanah


3 4 Keberatan atas Keputusan Panitia

Pelaksanaan Pemberian Ganti Rugi 5 6

Risalah Pengadaan Lahan 7 8 Pengamanan Aset

Pelepasan, Penyerahan dan Permohonan Hak atas Tanah

Pelaksanaan Konstruksi
Pra Kontrak Ptanganan Kontrak

(Jasa Pemborongan)
Pasca Ptanganan Kontrak

1
Persiapan Pengadaan Pemilihan Penyedia Jasa

2
Penyusunan Dok Kontrak

3
Psiapan Pelaks Kontrak Pelaksanaan Kontrak Serah Terima Pekerjaan Laporan Hasil Penilaian Pelaks Program Mutu

Ptanganan Kontrak

Operasi & Pemeliharaan

Penyiapan perangkat O&P


1 2

Ksediaan Prkt/ Sdaya O&P


3 4

Pelaksanaan O&P
5 6

Output/ Keluaran
7

Penyerahan Proyek Selesai


8 9

Program O&P

Perencanaan O&P

Kegagalan Bangunan

Output/ Manfaat

Kontrak Konstruksi

Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi;

Perjanjian tertulis Mengikat antara dua pihak (Hukum) Pemberi kerja (owner)/ pengguna jasa Penerima kerja (pemborong)/ penyedia jasa

Untuk satu pekerjaan dengan harga, waktu dan persyaratan tertentu yang telah disepakati bersama

Isi Dokumen Kontrak


Surat Perjanjian Surat Penawaran berikut daftar kuantitas dan harga Amandemen kontrak Syarat khusus kontrak Syarat umum kontrak Spesifikasi khusus Spesifikasi Umum Gambar-gambar rencana Dokumen lain, seperti jaminan, SPPBJ, BA hasil pelelangan, BA hasil penjelasan

Lumpsum Contract

Kontrak harga tetap BOQ (volume) diberikan, tidak berubah sampai akhir kontrak, kontraktor harus check kembali, salah hitung resiko kontraktor Pembayaran berdasarkan prosentase

Unitprice Contract

Kontrak dengan harga berubah BOQ (volume) diberikan untuk penawaran dan di-update selama pelaksanaan Pembayaran berdasarkan volume

Surat Perintah Mulai Kerja

(SPMK)

Surat perintah untuk memulai pelaksanaan pekerjaan yang ditandatangani pengguna jasa (satker) Selambat lambatnya 14 hari sejak penanda tanganan kontrak Didalam SPMK dicantumkan paling lambat dimulainya pelaksanaan pekerjaan Pada kontrak sederhana , mulai pelaksanaan pekerjaan dapat disamakan dengan tanggal kontrak atau tanggal SPMK

Rapat Persiapan Lapangan

(PCM)

Merupakan pertemuan awal antara pengguna jasa dengan penyedia jasa, selambat lambatnya 7 hari sejak penertbitan SPMK

Membahas dan merumuskan persiapan pelaksanaan kontrak, mencakup :


Organisasi kerja Tata cara pengaturan pelaksanaan pekerjaan Jadwal pelaksanaan pekerjaan Jadwal pengadaan, mobilisasi peralatan, dan personil Penyusunan rencana dan pelaksanaan pemeriksaan lapangan Pendekatan kepada masyarakat dan pemda setempat mengenai rencana kerja Penyusunan program mutu proyek

Program Mutu
Penyedia jasa harus menyusun program mutu dan disetujui pengguna jasa dalam rapat persiapan pelaksanaan
Program Mutu : Informasi pengadaan

Organisasi proyek, penyedia dan pengguna jasa


Jadwal pelaksanaan Prosedur pelaksanaan pekerjaan dan pengendalian proses pekerjaan Prosedur instruksi kerja Prosedut Pengujian & Testing Pelaksana kerja

Pemeriksaan Bersama

Dilakukan pada awal pelaksanaan kontrak


Dilaksanakan oleh panitia/ pejabat peneliti pelaksanaan kontrak/ Tim Mutal Check/ Personal Inti Satker/ dengan konsultan pengawas (bila ada) dan kontraktor untuk : Peninjauan dan penyempurnaan gambar kerja serta volume pekerjaan sesuai dengan kondisi lapangan Penyusunan kontrak change order, serta amandemen kontrak bila diperlukan

Dilaksanakan penyerahan lapangan

Tinjauan Disain

Didalam dokumen harus diyakinkan bahwa disain telah mencakup semua persyaratan produk atau spesifikasi teknis dan proses pelaksanaan pekerjaan Disain sesuai kemampuan proses (biaya dan waktu) dalam arti lingkup kegiatan yang akan dilaksanakan masih dalam batas kemampuan anggaran biaya yang wajar serta ketersediaan waktu yang memadai Disain memenuhi persyaratan fungsional dan operasional yang berarti dapat dilaksanakannya dan menjamin produk yang dihasilkan dapat difungsikan dan dioperasionalkan Perubahan disain harus mendapat persetujuan dari pejabat yang berwenang sesuai dengan tingkat perubahan dan kewenangannya

Buku Harian
Penyedia jasa wajib membuat buku harian sebagai bahan laporan harian pekerjaan berupa rencana dan realisasi pekerjaan. Buku Harian harus disetujui oleh Direksi pekerjaan dan Konsultan Pengawas (bila ada)
Laporan Harian berisi :

Kuantitas dan macam bahan yang ada


Penempatan tenaga kerjaJumlah, jenis, dan kondisi peralatan Keadaan cuaca Catatan lain yang berkaitan dengan pelaksanaan Laporan Mingguan merupakan rangkuman laporan harian dan berisi kemajuan fisik pekerjaan dalam priode satu minggu beserta hal hal yang perlu disampaikan.

Laporan bulanan merupakan rangkuman laporan mingguan dalam priode satu bulan

S-Curve
Nama Pekerjaan : .. No & Tgl Kontrak
JADUAL PELAKSANAAN
Proyek : Pembangunan Rumah Tinggal
Bobot No Uraian Pekerjaan NK (% )
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Bulan ke - 1

Bulan ke - 2

Bulan ke - 3

Bulan ke - 4

100 1 Pek. Persiapan 2.100.000 4,57 1,14 1,14 1,14 1,14 88 2 Pek. Pondasi 4.900.000 10,67 2,67 2,67 2,67 2,67 77 3 Pek. Dinding dll 7.903.000 17,21 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 2,87 66 4 Pek. Kusen dan pintu 7.610.000 16,57 3,31 3,31 3,31 3,31 3,31 55 5 Pek. Atap 6.903.000 15,03 3,01 3,01 3,01 3,01 3,01 44 6 Pek. Lantai, Plafon 5.515.000 12,01 2,40 2,40 2,40 2,40 2,40 33 7 Pek. Pengecatan 4.530.000 9,86 1,64 1,64 1,64 1,64 1,64 1,64 22 8 Pek. Instalasi 2.310.000 5,03 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 0,63 11 9 Pek. Lain Lain 4.150.000 9,04 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0 Jumlah 45.921.000 100,00 Akumulatif 1,14 4,95 8,77 15,44 24,29 30,48 37,56 47,66 58,38 66,96 75,55 84,13 89,71 95,29 98,47 100,00 1,14 3,81 3,81 6,68 8,85 6,18 7,09 10,09 10,72 8,59 8,59 8,59 5,58 5,58 3,18 1,53

Penyedia Jasa/ Kontraktor : Nama : Perusahaan : Tanda Tangan

Pengguna Jasa/ Pengawas : Nama : Perusahaan : Tanda Tangan

Kontrak Kritis

Dalam priode I (rencana fisik 0-70%) Realisasi fisik terlambat >15 % Dalam priode II (rencana fisik 70-100%) Realisasi fisik terlambat > 10%

Show Cause Meeting


Penyelesaian Kontrak Kritis
Bila dinyatakan kritis harus segera menerbitkan surat peringatan kepada penyedia jasa Selanjutnya menyelenggarakan SCM antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa (uji coba I) Bila uji coba I gagal, maka ditingkatkan dng SCM tingkat atasan langsung dengan uji coba II Bila uji coba II gagal, maka ditingkatkan ke Atasan (Eselon I) dan dilakukan uji coba III Bila uji coba III gagal, maka pengguna jasa dapat menyelesaikan melalui kesepakatan tiga pihak atau memutus kontrak secara sepihak

Three Parties Agreement

Penyelesaian Kontrak Kritis


Pengguna jasa dpt menetapkan pihak III yg akan menyelesaikan sisa pekerjaan atau atas usulan penyedia jasa

Perubahan Kegiatan

Bila terjadi perbedaan antara kondisi lapangan dengan dokumen kontrak, maka dapat dilakukan perubahan kontrak :
Menambah/ mengurangi volume pekerjaan Menambah/ mengurangi jenis pekerjaan Mengubah spec sesuai lapangan Pekerjaan tambah tidak boleh melebihi 10 % dari kontrak awal, dengan perintah perubahan secara tertulis dari Penyedia Jasa.

Variation & Change Order

Variation Order/ pekerjaan tambah kurang Change Order/ pekerjaan perubahan atau penggantian Perubahan gambar atau spesifikasi Perintah tertulis dari bowheer / pemilik / pengguna jasa Berdampak terhadap harga kontrak dan waktu pelaksanaan Ketersediaan dana

Eskalasi

Kontrak > 12 bulan Berlaku untuk seluruh kegiatan mata pembayaran, tidak termasuk keuntungan dan overhead Diberlakukan dengan jadwal pelaksanaan kontrak atau adendum (on schedule) Untuk pekerjaan yang terlambat menggunakan indeks jadwal kontrak awal

Klaim
Tuntutan perubahan biaya dan waktu yang diajukan kontraktor akibat hal teknis atau non teknis Dibutuhkan data : Jadwal Pelaksanaan Master/ Revisi Schedule dan Realisasi Kemajuan Fisik Shop Drawing, Constr Drawing, Asbuilt drawing Mutual Check Surat perintah tertulis dari owner / pengguna jasa Laporan Harian Mingguan Bulanan Foto Pelaks.

Risalah Rapat
Laporan Inspeksi Bersama

Force majeure

Kejadian diluar kemampuan kontraktor dan pemilik proyek, yang dapat mempengaruhi biaya, waktu (kejadian alam, huru hara, kebijakan pemerintah/ moneter)

Penyedia jasa memberitahu dalam waktu 14 hari terjadinya keadaan kahar dengan menyertakan pernyataan kahar dari instansi yang berwenang

Penghentian & Pemutusan Kontrak

Penghentian Kontrak Pekerjaan selesai Terjadi hal hal yang diluar kekuasaan kedua belah pihak Pemutusan Kontrak/ Termination Penyedia jasa cidra janji Terbukti KKN Sanksi : Pencairan Jaminan pelaksanaan, sisa jaminan UMK, dan masuk daftar hitam

Perpanjangan Waktu

Disebabkan : pekerjaan tambah perubahan desain keterlambatan oleh pengguna jasa masalah diluar kendali penyedia jasa keadaan kahar

Sub Kontrak

Bagian pekerjaan yang dapat di sub kontrakan :


Nilai kontrak >25M diwajibkan Bukan pekerjaan utama

Persetujuan pengguna jasa


Dituangkan dalam kontrak utama

Dispute/ Perselisihan

Penyelesaian perselisihan lebih lanjut diatur dlm syarat-syarat khusus kontrak Pengadilan (court) Di luar pengadilan : amicable settlement / negotiation conciliation (konsiliasi) mediation (mediasi) arbitration (BANI) Pembiayaan ditanggung kedua belah pihak

Serah Terima Pekerjaan


Fisik 100% (permintaan tertulis dari penyedia jasa kepada pengguna jasa). Pengguna jasa menerima seluruh hasil (PHO) setelah dilakukan penilaian Fisik 100% dibayar 95%, sedangkan 5% (retensi selama masa pemeliharaan). Atau dibayar 100% dengan jaminan bank 5% Penyedia jasa wajib memelihara hasil pekerjaan selama masa pemeliharaan. Setelah masa pemeliharaan berakhir dilaksanakan penyerahan akhir (permintaan tertulis). Pengguna jasa wajib menerima penyerahan akhir (FHO) setelah dilakukan penilaian Bila penyedia jasa tidak melaksanakan kewajiban, maka retensi bisa dipergunakan utk biaya perbaikan atau mencairkan jaminan bank As built drawing dan hasil pelaksanaan program mutu diserahkan pada saat PHO

Trik Menghindari Masalah

1/2

Proses Pelelangan Mengerti, memahami dan menguasai isi dokumen pelelangan

Setiap ketidakjelasan dan atau ketidak konsistenan harus diklarifikasi secara tertulis
Mengetahui apakah pengawasan dilakukan melalui konsultan atau tidak

Trik Menghindari Masalah

2/2

Proses Pelaksanaan Identifikasi setiap ketidakjelasan dan atau ketidakkonsistenan dan atau kesalahan perhitungan Pelajari dan review seluruh dokumen Identifikasi dan catat penyimpangan volume serta resiko biayanya File data laporan, hasil rapat, perintah tertulis dan lain lain dengan baik Lakukan pengendalian pelaksanaan sesuai dengan targetMenjaga hubungan baik

Perselihan/ Kasus
Pekerjaan Bendung (sebagian)

1/3

Kontrak Unit Price Rp 20 M (APBN) Pelaksanaan 210 HK Masa Pemeliharaan 60 HK Akibat MC Pek Galian Tanah dari 500.000 m3 (awal) menjadi 700.000 m3 (akhir) Harga satuan Rp 20.000/ m3 (awal) Usulan adendum 200.000 m3 x Rp 20.000 = Rp 4 M melebih 10% dari Nilai Kontrak Awal Maka diajukan usulan PL sebesar Rp 2 M Ada penolakan .. Kenapa ?

Perselihan/ Kasus

2/3

Pelaksanaan Galian Sudetan Kr Baro 1500 m


Pelaksanaan pada daerah air pasang cukup tinggi 1000 m telah selesai dikerjakan 500 m lagi dalam tahap pelaksanaan. Akibat tekanan air pasang 400 m jebol. Kontraktor merapikannya. Pekerjaan selesai dan berfungsi. Dilakukan PHO Pekerjaan tidak diakui. Dan oleh Pemeriksa diminta mengembalikan ke kas negara Bagaimana .. ?

Perselihan/ Kasus

3/3

Kontraktor PT Angin Ribut terlambat menyelesaikan pekerjaan pembuatan Box Culvert


Alasannya keadaan tanah dasar terdiri dari lapisan gambut sehingga perlu waktu dan tambahan biaya, yaitu selama 2 bulan dan item baru galian gambut yang membutuhkan tambahan volume timbunan Rp 500 juta Kontrak Rp 2 M (Lumpsum) Ditolak

Bagaimana .. ?

www.jasakonstruksi.net www.lpjk.org Masalah teknologi : ppuk@pu.go.id

0811 17 8599

Riad Horem
PPUK DEP PU
Jl. Patimura No.20 Keb Baru Telp. (021)7395360,