HIPOTECA II

Derechos Reales Comisin 7942 Molina Quiroga

INDICE
Constituyente

y acreedor Tercer adquirente y tercer poseedor Ejecucin hipotecaria

CONSTITUYENTE Y ACREEDOR

El principio es
Art. 3157: el deudor conserva el ejercicio de las facultades inherentes al derecho de propiedad, pero no puede ejercer actos de desposesin (o disposicin?) en detrimento del acreedor hipotecario.

Facultades del deudor

El deudor hipotecario (propietario del inmueble) puede realizar: - Actos materiales (construcciones, reformas, etc. pero NO demoler edificaciones) - Actos jurdicos (enajenar el inmueble y/o sus frutos) - * LMITE: disminucin del valor del inmueble

Se puede arrendar?
Ver si hay o no prohibicin de locar en el contrato constitutivo de hipoteca. Si hay: el contrato de locacin es inoponible al acreedor y puede solicitar la venta del inmueble libre de ocupantes. Si no hay: analizar si causa o no perjuicio al acreedor.

Facultades del acreedor

Si se viola al art. 3157: 1. Pedir medidas cautelares (embargo preventivo, prohibicin de innovar) 2. Si no se puede pedir medidas cautelares porque los deterioros ya fueron consumados: Pedir estimacin de los deterioros y el depsito de lo que importen Demandar un suplemento de hipoteca

TERCER ADQUIRENTE Y TERCER POSEEDOR

Principio
Si se enajena el inmueble hipotecado, el acreedor puede perseguirlo en poder del adquirente y pedir su ejecucin y venta (art. 3162)
*Cundo ingresan? cuando el deudor vende el inmueble

3 adquirente y 3 poseedor
El tercero que adquiere el inmueble tiene dos opciones: 1. Asumir la deuda -----> tercer adquirente 2. No asumir la deuda -----> tercer poseedor

Tercer adquirente

Mal llamado 3 adquirente porque asume la deuda como propia y deja de ser tercero. Responde con todo su patrimonio (no solo con la cosa) y NO puede liberarse por abandono. Es ejecutado como deudor.

Tercer adquirente
Hay delegacin perfecta o novacin subjetiva cuando el anterior deudor es liberado expresamente por el acreedor hipotecario (hay un solo deudor) Hay delegacin imperfecta cuando el acreedor no liber expresamente al anterior deudor (hay dos deudores)

Tercer poseedor
Opciones: 1. no asume la deuda 2. asume la deuda, pero el acreedor no acepta

Tercer poseedor
Es

dueo de un inmueble que garantiza una deuda ajena Responde slo con la cosa hipotecada

Tercer poseedor
Ejecucin Art. 3163: primero intimar al deudor a que pague y despus al tercer poseedor. Intimado, el tercer poseedor puede: 1. Pagar 2. Abandonar 3. Oponer excepciones CPCCN + Art. 3166 No existencia del derecho hipotecario Extincin de la deuda (por pago, prescripcin) Nulidad o caducidad de la inscripcin Inexigibilidad de la deuda

EJECUCIN HIPOTECARIA

NDICE

Regulacin

Ley

24441 Inconstitucionalidad del art. 54

Hay dos sistemas

1) Ley 24441 (arts. 52 a 78) 2) CPCCN (arts. 597)

Diferencias
CPCCN Arts. 595 a 605 Trmite judicial (papel activo: juez) Hay sentencia previa a la subasta Es preferible por los acreedores Se inicia con la sentencia (juicio ejecutivo) Obligacin de tener la posesin Notificar al 3 poseedor (art. 599) No Ley 24441 Arts. 52 a 78 Ejecucin predominantemente extrajudicial (papel activo: acreedor) No requiere sentencia previa a la subasta Es riesgoso porque se puede plantear la inconstitucionalidad del art. 54 Se inicia con la intimacin al deudor Facultad de tener o no la posesin No menciona al 3 poseedor Sobreseimiento

Base: 2/3 de la valuacin fiscal

Base: 1) monto de la deuda, 2) 25% menos, 3) sin base

Diferencias
Defensas: art. 597 1) Incompetencia 2) Falta de personera del ejecutante 3) Litispendencia 4) Falsedad o inhabilidad de ttulo 5) Cosa juzgada 6) Prescripcin 7) Caducidad de la inscripcin 8) Pago total o parcial 9) Quita, espera, remisin

Defensas: art. 64 1) que no est en mora 2) que no ha sido intimado al pago 3) que no se pact la va extrajudicial 4) vicios graves en la publicidad

LEY 24441

Importante

Slo resulta aplicable si las partes as lo pactaron expresamente (a falta de regulacin, se aplica el CPCCN)

Mora
Requisitos - 60 das de mora - intimar al deudor para que pague en un plazo no menor de 15 das y regularice su situacin (total mnimo: 75 das)

Verificacin del inmueble

a) el acreedor se presenta al juez con: letras hipotecarias o cupones certificado de dominio del inmueble b) el escribano (designado por el acreedor) realiza la verificacin del estado fsico y de ocupacin del inmueble (no un oficial de justicia) c) si el inmueble est ocupado, el escribano intima su desocupacin dentro de 10 das, bajo apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pblica (con autorizacin judicial) d) si no se desocupa, el escribano proceder al lanzamiento (es extrajudicial) y entregar la tenencia al acreedor e) el juez da traslado de la presentacin por 5 das al deudor para que pueda oponer excepciones (las del CPCCN no) No se suspende el lanzamiento El trmite es inaudita parte

Informes Registro Propiedad

El acreedor puede solicitar directamente al RPI un informe sobre el estado de dominio del inmueble y gravmenes que lo afectaren Trmites - solicitar la expedicin de un segundo testimonio del ttulo de propiedad - requerir la liquidacin de deudas que existan en concepto de expensas, impuestos, tasas y contribuciones que pesen sobre el inmueble - Si no se contestan en 10 das hbiles desde la recepcin de su solicitud, se subasta como si estuviera libre

Subasta
La realiza el martillero designado por el acreedor Avisos: 3 das en el BO y 2 diarios de gran circulacin (uno al menos en el lugar de ubicacin del inmueble) ltimo aviso: 2 das antes de la subasta En el remate est presente el escribano (labra el acta)

Subasta

no hay sentencia previa, La subasta essin intervencin judicial

Base de la subasta
1 subasta: deuda (capital, intereses, etc.)

2 subasta: se disminuye un 25%

3 subasta: sin base y al mejor postor

Contenido de los avisos

Informacin sobre el inmueble, deudas, da, hora y lugar de la realizacin de la subasta, etc.

Notificacin a los afectados

Debe notificarse 7 das hbiles antes de la subasta a: Deudor Propietario (tercer poseedor) titulares de otros derechos reales otros afectados (acreedores embargantes, inhibientes, etc.)

a) b) c) d)

Post subasta
Dentro de 5 das de la subasta: a) el acreedor practica la liquidacin segn el contrato b) los gastos no pueden superar el 3% del crdito c) el acreedor debe rendir cuentas documentadas

Post subasta

Se corre traslado de la presentacin al deudor por 5 das: puede impugnar o aceptar Si hay excedente de la subasta y acuerdo de partes, se le puede hacer entrega directa al deudor. Si no hay acuerdo, el martillero debe depositar en juicio

Perfeccionamiento
Una

vez pagado el precio y hecha la tradicin al comprador. Ser oponible a 3 desde la inscripcin en el RPI

Excepciones
a) que no est en mora b) que no ha sido intimado de pago c) que no se ha pactado esta va extrajudicial d) vicios graves en la publicidad

Excepciones

En caso de acreditarse uno de estos extremos, el juez puede suspender cautelarmente el lanzamiento o la subasta

Respuesta del acreedor

Si controvierte: la cuestin se sustanciar por el procedimiento ms abreviado. Si reconoce: el juez dejar sin efecto lo actuado por el acreedor y dispondr el archivo de las actuaciones.

Impugnacin por el deudor

a) no concurrencia de los hechos que habilitan la venta (crtica: se verifican antes en el proceso) b) liquidacin practicada por el acreedor (crtica: todo informe se puede impugnar y no genera daos y perjuicios) c) incumplimiento de los recaudos legales (crtica: se va verificando a lo largo de todo el procedimiento) * Corresponde indemnizacin, ms sanciones penales y administrativas

Sobreseimiento Dentro de 30 das corridos de efectuada la ejecucin extrajudicial, el deudor puede recuperar la propiedad del inmueble si paga al adquirente: precio obtenido en la subasta + 3%

INCONSTITUCIONALIDAD DEL ART. 54

A favor de la inconstitucionalidad

Se violan normas de la CN, ms precisamente los art, 17 (inviolabilidad de la propiedad privada, se requiere sentencia fundada en ley) y art. 18 (derecho de defensa)

En contra de la inconstitucionalidad
En realidad, defensa en juicio hay. Se pueden oponer excepciones, hay traslado, hay impugnacin. Segn Mariani de Vidal, la ejecucin no es tan extrajudicial como se la considera, pues el juez tiene un papel activo: - emite orden de verificacin fsica del inmueble - resuelve las defensas opuestas por el deudor (y decreta la suspensin cautelar) - aprueba la liquidacin presentada por el acreedor - interviene en la entrega del inmueble al comprador - interviene en la impugnacin del deudor post subasta