OPERAES DE MANUTENO

GESTO HOTELEIRA ESGHT

Existem diversas razes para o estudo da equipamentos e das instalaes tcnicas hoteleiras:

gesto

dos

Exigncias da cooperao entre servios e / ou departamentos;

Conhecer as funes do departamento de engenharia e manuteno e a terminologia usada por essa funo; Os gestores e os proprietrios de pequenos estabelecimentos de alojamento e restaurao podero ter que assumir a manuteno dos edifcios e das respectivas instalaes tcnicas; A administrao dever proteger, perante os investidores, os activos principais da empresa os edifcios e as instalaes tcnicas;
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Os custos associados com a manuteno e energia so significativos e quem aspira a assumir o cargo de director do estabelecimento dever compreender essa importncia; A administrao dever conhecer as regras para a operao das instalaes e dos equipamentos a ignorncia tcnica no desculpa; Os gestores devero aumentar os seus conhecimentos acerca dos processos de aplicao da manuteno e da racionalizao do uso da energia; Todos os cidados devero ser responsveis pelo ambiente e o funcionamento dos edifcios poder ter um impacto negativo nesse ambiente.
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O estudo das matrias relacionadas com a manuteno dos equipamentos e a energia poder criar alguma dificuldade aos alunos oriundos de formaes diferentes da engenharia podendo gerar afirmaes ou ideias do tipo: Essas disciplinas no so relevantes para os objectivos do meu curso; No tenho aptides para a engenharia;

Existem algumas dificuldades para a compreenso do papel que os edifcios, as instalaes e os equipamentos tm na rentabilidade e no sucesso sustentado das organizaes hoteleiras:
Os departamentos podero ser demasiado estanques e podero no ser percebidos os impactos da funo manuteno e engenharia em termos sistmicos; A direco poder no compreender claramente a ligao entre a funo engenharia e manuteno e os parmetros do conforto, da sade, da higiene e da rentabilidade;

A manuteno tem evoludo ao longo dos anos sendo muito comum, na literatura, dividir a evoluo em quatro geraes. Poderemos desde j de acordo com a NP EP 13306 (2007), definir a manuteno como a COMBINAO DE TODAS AS ACES TCNICAS, ADMINISTRATIVAS E DE GESTO EXECUTADAS DURANTE O CICLO DE VIDA DO BEM, DESTINADAS A MANT-LO OU A REP-LO NUM ESTADO EM QUE POSSA EXECUTAR FUNO REQUERIDA.
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A 1 gerao situada entre os anos 30 e 50 do sculo passado salientou-se por:

Industria pouco mecanizada;

Pouca importncia para a durao das paragens por avarias dos equipamentos e mquinas; A manuteno s era executada em caso de avarias; O projecto dos equipamentos e das instalaes era bastante rudimentar; Os equipamentos e mquinas eram de fcil reparao;

Os equipamentos e mquinas recebiam alguma conservao limpeza e lubrificao 7

A 2 gerao vai de 1950 a finais dos anos 70 tendo como relevantes as seguintes aspectos:

Aplicao de revises cclicas aos equipamentos e s instalaes;

Aumento da complexidade e dimenso dos equipamentos;

Maior disponibilidade dos equipamentos e instalaes;

Surgimento dos primeiros sistemas de planificao e controlo do trabalho; Nos anos 70, a OPEP protagonizou o primeiro embargo petrolfero. Com este evento o aumento dos custos e a escassez de energia passarem ser um factor dominante das responsabilidades do director da unidade e do responsvel da manuteno. 8

A 3 e 4 geraes medeiam entre meados da dcada de 70 e a actualidade tendo os seguintes aspectos relevantes: Introduo e aplicao extensa da manuteno preventiva; Incorporao no projecto e na manuteno dos equipamentos dos conceitos de fiabilidade, manutibilidade, disponibilidade e segurana; Aplicao de estudos de anlise de riscos; Aplicao de sistemas inteligentes no controlo de funcionamento e no diagnstico de avarias dos equipamentos e das mquinas; Criao de sistemas funcionais de integrao da informao manuteno e outras funes; Introduo de modo extensivo de aplicaes informticas de gesto da manuteno e energia.
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A partir dos anos 80, com origem na EPA (Environmental Protection Agency) dos Estados Unidos, a questo ambiental passou a ser mais uma das preocupaes nas unidades hoteleiras. Por volta desses anos surgem as diretivas da Occupational Safety and Health Administration (OSHA) que iro tambm ter a ateno dos responsveis de manuteno das unidades hoteleiras.
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Durante os anos 90 e depois, as responsabilidades da manuteno evoluiram para: eliminao de resduos slidos e lquidos; eliminao de resduos txicos; manipulao de materiais perigosos; sistemas de preveno e combata a incndios; tratamento de resduos no local; qualidade do ar interior; programas de reciclagem.
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Depois de 2000 outras responsabilidades de manuteno surgiram: o controlo de desastres (incluindo o terrorismo) e os problemas relacionados com a sade, pela transmisso de doenas contagiosas.
Por outro lado como os custos dos combustveis fsseis continuam a aumentar, existindo cada vez maior preocupao na sua gesto racional. A aplicao das energias renovveis surge tambm como um factor de ateno generalizada
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Poderemos especificar quais os itens em que os futuros gestores de manuteno devero focar a sua ateno: Anlise das avarias para evitar a sua ocorrncia ou recorrncia; Organizar os recursos humanos em trabalho de equipa; Segurana de funcionamento; Melhorar a qualidade dos produtos e servios da manuteno outsourcing e contratos de manuteno; Contribuio para a preservao do meio ambiente; Optimizao dos custos de manuteno e da energia; Conhecimento e aplicao das novas estratgias de manuteno;
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Conhecimento e aplicao da legislao e das normas que afectam o trabalho de manuteno sries ISO 9000 e ISO 14000, normas, Dec Lei ns 78, 78 e 80 de 2006, etc; Adoptar Benchmarking na manuteno; Segurana legislao e regulamentos no mbito da preveno e combate a incndios, reservatrios sob presso, elevadores, monta-cargas, escadas rolantes, etc; Durao dos equipamentos mediante a anlise detalhada dos custos do ciclo de vida (LCC life cycle cost) e toda de deciso acerca das substituies por novos equipamentos; Instalao de equipamentos de racionalizao de energia e de energias renovveis custos e manuteno;
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Os sistemas de controlo automtico dos equipamentos so integrados em redes informticas de controlo de instalaes e de processos (sistemas de gesto tcnica); Coordenao dos sistemas de informao e anlise dos dados gerados na actividades de manuteno ( aplicao de CMMS Sistemas informatizados de gesto da manuteno). Aplicao de sistemas de qualidade;

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Importncia do projecto das instalaes na sua gesto

Um bom projecto pode claramente aumentar o desempenho, pela capacidade de influenciar os preos dos quartos e o aumento das receitas.

Um bom projecto poder tambm influenciar a reduo dos custos de pessoal, dos custos de energia e das despesas de operao e manuteno.
Pelo contrrio um mau projecto poder acelerar a obsolescncia fsica e funcional do hotel, e desde modo reduzindo o seu valor. Na avaliao do hotel escrutinamos os custos de operao para verificar se se encontram ou no dentro dos limites normais. Se o hotel tem um desempenho abaixo do normal, o problema poder ser intrnseco ao projecto.

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O projecto das instalaes poder ser compreendido se nos focarmos em factores tais como: Componentes da layout(arranjo); instalao e respectivo

Materiais;
Qualidade e tipo de construo; Equipamentos; Sistemas.
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Os componentes da instalao ditam as necessidades da sua manuteno, renovao e operao. A presena de instalaes ldicas, cozinhas, espaos de F&B, espaos de convenes, salas de reunies, espaos panormicos extensos criam necessidades especficas de manuteno.

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O layout afecta as necessidades de manuteno.

Nos edifcios mais elevadas poderemos em particular considerar os custos de manuteno dos elevadores e da limpeza de zonas envidraadas.
Os edifcios baixos que se distribuem por grandes espaos, como nalguns resorts, geram necessidades de manuteno em equipamentos de transporte e os custos gerados pelos tempos no produtivos de deslocao e movimentao nas instalaes.

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Os materiais, a qualidade e os tipos de construo usados nos edifcios no s afectam as necessidades de manuteno, mas tambm as necessidades de renovao e custos de operao tais como a energia e os seguros. Verificam-se problemas gerados por m escolha dos materiais por: pisos escorregadios devido aos materiais aplicados, revestimentos exteriores no adequados s condies climatricas locais, falha prematura de materiais devido a defeitos. Estas situaes no podero ser resolvidas aumentando a carga de manuteno mas por maiores investimentos. Estas situaes podero afectar a operao de diversos departamentos da unidade.

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A qualidade da construo tambm afecta a manuteno, a renovao e a operao. Se o edifcio est bem construdo, as tarefas do gestor da manuteno foca-se fundamentalmente na manuteno dos equipamentos.

Se pelo contrrio a construo m o gestor da manuteno ser desviado das suas tarefas fundamentais.
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Exemplos actuais de m construo e suas consequncias: Telhados mal concebidos e / ou mal construdos comeam a no vedar, exigindo a substituio de paredes e tectos assim como outras alteraes cosmticas; M construo da envolvente do hotel sujeitos a condies climatricas variveis permitem a infiltrao de humidade que migra atravs das paredes. Isto cria bolores e deteriorao das paredes; Mau isolamento das tubagens dos sistemas AQS.

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O projecto e a construo de instalaes hoteleiras envolve gente com conhecimentos diversos gerando um produto final um edifcio que funcione para o benefcio do operador e do cliente. Quando isto no acontece verifica-se que os operadores tero dificuldade em controlar os custos e fornecer os servios que satisfaam os clientes.

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O tipo de equipamentos instalados nos edifcios tm impacto nas necessidades de manuteno. Um resort instalado numa pequena ilha que produz a sua energia elctrica, opera a sua instalao de dessalinizao para a produo de gua potvel, a estao de tratamento de esgotos e as grandes cmaras frigorficas tero uma manuteno maior e mais complexa do que um pequeno hotel.

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Os factores dos bens que podero condicionar a avarias, a carga da manuteno e as operaes incluem: Fiabilidade,

Durabilidade,
Vida til, Eficincia, Manutibilidade, Disponibilidade.
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Fiabilidade
A fiabilidade pode ser definida como a aptido de um bem para cumprir uma funo requerida sob determinadas condies, durante um dado intervalo de tempo. Poder ser definida como uma probabilidade. A funo requerida a funo ou combinao de funes de um bem, consideradas como necessrias para fornecer um dado servio. O bem de acordo com a NP EP 13306 (2007) poder referir-se como qualquer componente, dispositivo, subsistema, unidade funcional, equipamento ou sistema desde que possa ser considerado individualmente.
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O bem reparvel o que aps avaria, e sob condies determinadas, pode ser reposto num estado em que possa desempenhar a sua funo requerida. As condies podero ser: econmicas, ecolgicas, tcnicas, e outras. Exemplo: sistema de ar condicionado. O bem no reparvel o que descartado aps falhar ficando no estado permanente de avariado: Exemplo: lmpada.
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No mbito da gesto dos materiais de manuteno consideramos:

Sobressalente (pea de substituio / pea de reserva) bem destinados a substituir um bem similar, com vista a restabelecer a funo requerida; Pea de reserva comum podero ser aplicadas em diversos bens, obtidas no mercado, de aplicao previsvel e de fcil aprovisionamento. ex: motores elctricos, rolamentos, filtros.
Materiais de consumo artigos de ampla aplicao no bem e em variadas situaes de manuteno, podendo requerer fabricos antes da aplicao. Ex: pregos, parafusos, cabos elctricos.
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A durabilidade e a vida til Alguns bens so projectados claramente para serem descartados em caso de falha lmpada. Outros bens so adequados para uso domstico, mas no suficientemente durveis quando sujeito a uso profissional. O tipo de ambiente da hotelaria obriga a equipamentos de uso profissional - aspiradores. A informao acerca da vida do equipamento e dos custos de manuteno til para a compreenso das necessidades de manuteno e no planeamento das aquisies de bens.

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Na literatura e dos fabricantes, poderemos obter algumas orientaes acerca das vidas mdias de alguns bens. Isto poder ter reconhecidas implicaes para as despesas de manuteno e no investimento de capital. O uso prolongado dos bens poder gerar maior frequncia de avarias e a necessidade adicional de mo-de-obra e materiais para manter os bens operacionais. A vida til o intervalo de tempo que sob determinadas condies, comea num dado instante (colocao em servio) e termina quando a taxa de ocorrncia de avarias se torna inaceitvel ou quando o bem considerado irreparvel na sequncia de uma avaria ou por outras razes pertinentes.

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A taxa de ocorrncia de avarias o nmero de avarias ocorridas num bem dividido por esse mesmo intervalo de tempo.

= Nmero de avarias por perodo de funcionamento / perodo de funcionamento

A durabilidade a aptido do bem para cumprir uma funo requerida, de acordo com as condies de utilizao e manuteno, at ser atingido um estado limite. O estado limite de um bem poder ser caracterizado pelo fim da sua vida til, pela sua inadequao funo, por razes tcnicas ou econmicas ou por outros factores relevantes.

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Reparabilidade

A reparao envolve diversas questes:

O pessoal do servio interno de manuteno em geral, repara s alguns dos bens instalados; Recurso externalizao de servios de manuteno; Os bens prximos da sua vida mdia podero no valer a pena reparar a no ser que, a manuteno possa prolongar essa vida; A reparao poder reduzir o rendimento dos bens, ex: um motor elctrico rebobinado poder ter menor vida til.

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A reparabilidade depende tambm, da disponibilidade de sobressalentes e da capacidade de retirar o bem de servio enquanto reparado. Certos operadores adquirem bens importados e descobrem que a assistncia tcnica e os sobressalentes no existem localmente. importante verificar a disponibilidade de assistncia tcnica e de sobressalentes antes de adquirir os bens.

A reparao dos bens nunca dever pr em risco a segurana.

Todas os regulamentos e normas de segurana devero ser do conhecimento e aplicao antes de iniciar qualquer processo de reparao.
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Eficincia
A seleco dos bens tendo o rendimento em mente envolve o conhecimento das decises que sero tomadas durante o seu ciclo de vida.
Os bens podero ter custos anuais de operao vrias vezes superior ao custo de aquisio, por ex: o aquecedor de gua para a lavandaria. Outros bens tais como as lmpadas de incandescncia o custo de operao poder ser de 30 a 50 vezes o seu custo de aquisio. Contudo, escolhendo um bem mais eficiente embora a maior custo inicial, poder gerar um interessante retorno do investimento. A compreenso dos factores que contribuem para a eficincia dos bens podero ajudar na tomada de decises inteligentes nos processos de aquisio.

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Manutibilidade
A manutibilidade pode ser definida como a aptido de um bem, sob condies definidas, para ser mantido ou restaurado, de tal modo que possa cumprir uma funo requerida, quando a manuteno realizada em condies definidas, utilizando procedimentos e recursos prescritos. Poder ser definida como uma probabilidade.
O acesso aos bens essencial para assegurar a adequada manuteno. necessrio evitar a aquisio de bens nos quais o acesso aos componentes menos fiveis poder exigir complexos processos de desmontagem e remontagem.

Embora estas ocorrncias desafiem o senso comum elas continuam a acontecer.

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Quando se tenta reduzir o espao em torno dos equipamentos poderemos ter problemas de acesso aos componentes avariados incorrendo em maiores custos de manuteno. O pessoal de manuteno poder esquecer os bens localizados em zonas remotas ou de difcil acesso, quer acidentalmente ou deliberadamente.

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Disponibilidade
Define-se como a aptido de um bem para cumprir uma funo requerida sob determinadas condies, num dado intervalo de tempo ou instante, assumindo que assegurado o fornecimento dos necessrios recursos externos. Esta aptido depende da combinao da fiabilidade, da manutibilidade e da adequabilidade da manuteno. A adequabilidade da manuteno a capacidade de uma organizao de manuteno de disponibilizar os meios de manuteno apropriados no local necessrio, para executar a actividade de manuteno requerida num dado instante ou durante um dado intervalo de tempo.
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Os sistemas encontrados nos edifcios afectam claramente as necessidades de gesto das instalaes. Velhos edifcios com sistemas de aquecimento a vapor precisam de tcnicos especializados na manuteno desse tipo de equipamentos. Os sistemas modernos geralmente usam a gua quente na distribuio de calor, reduzindo as necessidades de manuteno e eliminando a necessidade de operadores (fogueiros). Para fornecer aos hspedes a opo de regulao do aquecimento e arrefecimento dos quartos e evitar a aplicao de unidades compactas atravs das paredes so aplicados sistemas centralizados de ventilao, aquecimento e ar condicionado (AVAC). Contrastando com as unidades compactas de quarto, os sistemas centralizados tm mais equipamentos associados, contudo na perspectiva de custo de operao so muito mais eficientes.

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Os equipamentos associados ao sistema centralizado so as caldeiras, os chillers, as bombas, as torres de arrefecimento e uma grande variedade de dispositivos de controlo.

Todos estes bens necessitam de manuteno especializada incorrendo em custos consistentes com o nvel de manuteno especializada. Os sistemas instalados em modernos edifcios so bastante complexos.
Os computadores geralmente tero de interpretar os inputs vindos de uma variedade de sensores de modo a controlar a operao de uma grande variedade de equipamentos. Alm disso, os sistemas so integrados e reagem entre si. Por exemplo: um sistema de controlo de incndios de um edifcio e o sistema AVAC podero querer simultaneamente controlar a operao de certas unidades do equipamento, enquanto que o sistema de gesto de energia do mesmo edifcio querer desligar o equipamento.

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A introduo de novos sistemas tais como: a TV por cabo ou por satlite, os computadores, a instalao de linhas ISDN (International standard data network) para acesso internet, a introduo de sistemas tecnolgicos sofisticados de segurana de acesso e controlo dos quartos, aumentaram a carga de manuteno.

A introduo futura de novos e sofisticados sistemas tcnicos podero ter implicaes na redefinio das capacidades dos actuais responsveis de manuteno.
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Muitas operaes definem a manuteno pelas suas reas de responsabilidade.

No obstante a definio ou responsabilidades de uma organizao, a funo bsica do departamento pode ser estabelecida como: manter a estrutura, as suas mquinas, os seus sistemas e os seus produtos num determinado estado de prontido. Assim a funo manuteno dever ser considerada uma funo empresarial responsvel pelo controlo dos estado das instalaes de todo o tipo, quer as produtivas, as auxiliares e as de servios.
Para um hotel, isto significa manter os quartos e o espao pblico vendvel, a baixo custo. Os futuros gestores das unidades hoteleiras tero que aprender os conceitos bsicos de gesto da manuteno e engenharia, como analisar as informaes provenientes da engenharia-manuteno, e mais importante, a linguagem necessria para lidar com o pessoal de tcnico.
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Como sistemas tcnicos das instalaes hoteleiras poderemos considerar de modo no exaustivo: a segurana, o AVAC, os elctricos, as guas quentes e frias, os transportes e os equipamentos de instalaes especiais. O futuro gestor hoteleiro dever tornar-se familiar com cada um desses sistemas e outros e com as estratgias para a gesto eficaz de cada sistema. Os sistemas geridos adequadamente durante o seu ciclo de vida resulta em economias importantes.

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As polticas de manuteno e consumo energtico so em geral interdependentes, por ex: se um equipamento no mantido o seu consumo energtico aumenta e a sua esperana de vida diminui.
Atrasando a manuteno produza alguns ganhos a curto prazo contudo, numa fase posterior poder implicar reparaes prolongadas e custos de substituio de equipamentos. Qualquer que seja o ttulo do responsvel de manuteno a gesto um factor fundamental da sua atuao.

A gesto da manuteno pode ser definida como todas as actividades da gesto que determinam os objectivos da manuteno, as estratgias e as responsabilidades, e que as realizam por meio da planificao da manuteno, do controlo e da superviso da manuteno, melhoria de mtodos na organizao, incluindo os aspectos econmicos. 43

No passado seria um tcnico de sucesso responsvel pela manuteno contudo, os grandes investimentos e os custos associados com as operaes requerem pessoas com forte capacidade de gesto. Quando se avalia a capacidade de gesto de uma unidade de manuteno engenharia, uma ateno particular prestada aos objectivos e metas estabelecidas, estrutura organizacional da unidade, s decises oramentais, segurana de pessoas e bens, identificao da carga de trabalhos e sua programao, aos controlos e relatrios e como os sistemas informticos so usados na gesto da unidade. Do seguinte modo, poderemos resumir as capacidades que podero ser requeridas ao responsvel de manuteno-engenharia: a) Contexto da posio Gere e coordena o trabalho do pessoal tcnico especializado, colocando especial nfase na satisfao dos hspedes e na manuteno dos bens em boas condies de funcionamento;
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b) Exigncias da posio b.1) Tcnicas Actualizado em todas as polticas de segurana e saneamento e procedimentos que afectem a propriedade; Familiar com os chillers, torres de arrefecimento, tratamentos qumicos, sistemas de controlo pneumtico, sistemas hidrulicos, caldeiras, refrigerao, compressores, sistemas eltricos, etc; Formao em gesto de energia e QAI; Forte capacidade tcnica em AVAC, sistemas elctricos, sistemas mecnicos, redes de fluidos, carpintaria, etc; b.2) Gesto Estilo de gesto participativo; Incutir o esprito de misso nos funcionrios; Demonstrar capacidade para dirigir por exemplo; Capacidade para vender os conceitos e ideias administrao, aos colegas a aos funcionrios; Incutir em todos os funcionrios o esprito de servio ao hspede ou cliente; Capacidade de comunicar oralmente ou por escrito de modo claro e conciso.
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Nvel Organizativo

Formao Motivao Segurana

Gesto Recursos Humanos

Gesto Equipamentos Materiais Aspectos que o gestor de manuteno tem que administrar

Gesto Actividades de manuteno

Gesto da Manuteno 2007/08 EST / UALG FS

Gesto da Manuteno

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 difcil aplicar um padro comum para todo o tipo de instalaes. Os objectivos para a unidade de manuteno-engenharia poder variar consideravelmente dependendo do uso intencionado da instalao e do negcio do utilizador.
Contudo os objectivos da unidade de manuteno-engenharia devero estar conforme o objectivo global do negcio hoteleiro e dever integrar dois objectivos amplos da industria: estratgico e operacional, devendo assegurar que os clientes, os hspedes, os funcionrios e outros sejam capazes de visitar ou trabalhar em determinado tipo de localizao com determinado tipo de ambiente. No mnimo, adequado incluir que, o ambiente seja seguro e limpo e que quaisquer problemas relacionado com as instalaes seja resolvidos prontamente. Se este objectivo ignorado, o negcio ter dificuldades em atrair e fidelizar os funcionrios, os clientes e hspedes, reduzindo as receitas e aumentando os custos;

O objectivo importante dever visar o desempenho financeiro em termos de custos por metro quadrado, custos por funcionrio, custos em percentagem das receitas e custos em relao a perodos anteriores e custos oramentados. Os objectivos para uma unidade de manuteno-engenharia so dirigidas para a manuteno preventiva, reparaes, melhorias, substituies de bens e modificaes.
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Caractersticas gerais dos edifcios, das instalaes e dos equipamentos

O ciclo de vida tis de um edifcio segue trs etapas fundamentais: Actividades preliminares do empreendimento estudos de viabilidade tcnica, econmica e financeira, escolha da localizao, seleco dos terrenos, pesquisa de mercado; Execuo da construo e montagem todas as actividades executivas da obra, seu acompanhamento e sua fiscalizao. Montagem, instalao e comissionamento das instalaes, das utilidades e dos equipamentos hoteleiros;

Operao e manuteno actividades conjugadas de operao e manuteno das instalaes e dos equipamentos.
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Denomina-se edifcio a construo (civil) resultante do projecto, com utilizao definida, dotada de instalaes e equipamentos, constituindo uma unidade autnoma. No edifcio encontramos:
a) Obras de engenharia civil e arquitectura

Estruturais Fundaes (infraestrutura); Superestrutura; Arquitectnicas Fachadas; Revestimentos; Interiores; Coberturas; Paredes;

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b) Instalaes Instalaes hidrosanitrias gua fria; gua quente e vapor; Circuitos especiais (piscinas, fontes, etc.); guas pluviais; Esgoto; Gs; Higienizao.

Elctricas Energia (produo e distribuio); Pra-raios; Iluminao;

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Comunicaes

Telefones / interfones; Fax; Processamento de dados; Sistema de TV / vdeo; Sistema de som; Sinalizao visual.

Segurana Incndio; Circuitos de TV; Alarme; Iluminao de emergncia; Sonorizao de segurana.

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Mecnicas Elevadores; Monta-cargas; Escadas rolantes; Portes e cancelas automticas.

Climatizao
Ar condicionado; Circuitos de ventilao / exausto; Cmaras frigorficas; Aquecimento.

Redes informticas
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c) Equipamentos De uso especfico Mobilirio; Equipamento de cozinha; Equipamentos de lavandaria; Relativos s instalaes Equipamentos de comunicao; Equipamentos hidrulicos, bombas.

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Os elementos fsicos (zonas) essenciais da configurao de um hotel so:

Recepo / lobby;
Entrada principal, acessos e estacionamento;

rea de alojamento / andar tipo;

rea de alojamento apartamento tipo e unidades habitacional:

frigorfico, televiso por cabo, aparelho individual de ar condicionado, aparelho terminal do sistema central de ar condicionado, sprinkler, detector de fumo, gua quente, canais de som, telefone interno, iluminao, etc;
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reas de convenes e de eventos; reas de circulao; reas de bares e restaurantes; rea comercial;

rea de administrao;
reas sociais, de lazer e de recreao; reas de servio;
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reas tcnicas e de equipamentos estas reas esto associadas aos sistemas e instalaes responsveis por todo o funcionamento do hotel. Normalmente todos esses sistemas funcionam ininterruptamente, 24 horas por dia.

Os principais sistemas nas reas tcnicas e de equipamentos so:

Sistema de produo e distribuio de energia elctrica;

Sistemas de emergncia respondem pela iluminao de emergncia, elevadores, sistema contra incndio, controle de segurana, refrigerao, bombas de gua e utilidades prioritrias.
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 Sistemas de iluminao, interruptores e tomadas;

Sistemas electrnicos, superviso e controlo referentes aos modernos sistemas de automatizao e informatizao, atendem ao conforto do hspede, controlo e operao dos servios e segurana de hspedes e das instalaes;
Sistema telefnico, BIP e radiocomunicao (walkie-talkie); Sistema de som, TV, relgios, acessos e registos de ponto; Sistema de projeco, de udio e de teleconferncia; Sistema de servidores e cablagem de informtica;
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 Sistema de gua fria, gua quente sanitria (AQS) e esgotos estao de tratamento de esgotos, casa das bombas, estao de tratamento de gua, tratamento de gua das piscinas, estao elevatria de esgotos, caldeiras de vapor e de gua quente; Sistema de AVAC (aquecimento, ventilao e ar condicionado) central de gua gelada, torres de arrefecimento, exaustores, aparelhos de ar condicionado; Sistemas de proteco contra incndios; Combustveis tanques de gasleo, depsitos de gs;

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Uma parte significativa do oramento de operao e manuteno das instalaes hoteleiras consumido pelas necessidades de manuteno corretiva e preventiva. Existe um valor intrnseco para funcionar de modo preventivo em vez do corretivo. Utilizando uma combinao apropriada de mtodos de manuteno e de investimentos de capital conseguiremos a abordagem adequada para a minimizao da manuteno corretiva (reparaes). Contudo quando for necessrio executar os trabalhos de manuteno corretiva, as especialidades tcnicas (eletricista, canalizador, etc), os materiais consumveis, as peas de substituio e mesmo o tempo, devero estar disponveis de modo que, as reparaes sejam executadas do modo mais eficiente possvel, dentro dos prazos e do oramento. 81

Tipos e trabalhos de manuteno A manuteno nas unidades hoteleiras envolvem tipos e trabalhos de manuteno identificadas na NP EN 13306 (2007) Terminologia de manuteno.

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EN-13306 MANUTENO Aps avaria

Antes avaria

Manuteno Preventiva

Tipos e estratgias de manuteno

Manuteno Corretiva

Controlo de Condio

Sistemtica

Diferida

Imediata

Contnua, programada ou quando solicitada

Programada

Gesto da Manuteno 2007/08 EST / UALG FS

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A manuteno corretiva a manuteno executada aps a ocorrncia da avaria e destinada a repor o bem em condies de executar a funo requerida. A manuteno corretiva poder ser: Imediata; Diferida. A manuteno diferida a manuteno que no iniciada imediatamente aps a deteo da avaria, mas que adiada ou atrasada de acordo com certas regras da manuteno, ou seja de acordo com a programao existente das atividades de manuteno.
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A manuteno corretiva poder ser caraterizada do seguinte modo:

O pessoal de manuteno aguarda pela avaria;

A carga de trabalho gerada pelas avarias irregular;

A preparao do trabalho, em geral, considerada aps a ocorrncia da avaria;

A urgncia do trabalho poder impedir qualquer preparao do trabalho; Os sobressalentes e materiais em geral, so requisitados aps a avaria.
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Embora a manuteno corretiva possa parecer inadequada para muitos casos contudo, em certas condies poder-se- justificar a sua aplicao, nomeadamente em: Os custos das avarias so inferiores aos custos de manuteno preventiva; Quando a instalao tcnica e a capacidade tcnica existente de nvel rudimentar; As avarias no afectam segurana e o ambiente; As avarias no afectam os bens crticos existentes nas instalaes tcnicas dos edifcios; A manuteno corretiva poder persistir mesmo aps a implementao de um plano de manuteno preventiva. Designa-se por manuteno corretiva residual.

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Na maioria dos casos a manuteno corretiva apresenta grandes desvantagens na sua aplicao e em particular:
A avaria provoca danos colaterais nos bens adjacentes e no meio ambiente interno e externo; Em geral, os custos de manuteno corretiva so superiores aos de manuteno preventiva; A falta de planificao e programao dos trabalhos de manuteno;

Interrupes imprevistas dos processos e servios prestados pelas funes hoteleiras;

A indisponibilidade dos servios e os custos elevados gerados pelas avarias; As avarias podero afectar a segurana; O risco de falta de sobressalentes difceis de obter facilmente o que poder implicar a existncia de um stock excessivo e custoso; A fraca qualidade do trabalho de manuteno executado.
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Face aos inconvenientes da manuteno corretiva tornase implcito o recurso a outra metodologia de manuteno que possa superar os inconvenientes j mencionados. Assim justifica-se o recurso manuteno preventiva ( abreviada por MP) a qual poder ser definida por: manuteno efetuada a intervalos previamente definidos ou de acordo com critrios prescritos e destinada a reduzir a probabilidade de falha ou a degradao de funcionamento do bem.
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Comparando imediatamente a manuteno preventiva com a corretiva verifica-se imediatamente que:

A carga de trabalho de manuteno corretiva diminui com a aplicao da manuteno preventiva;

A existncia de um plano de manuteno preventiva no implica o fim da manuteno corretiva corretiva residual;
89

A introduo extensiva da manuteno preventiva na actividade da unidade de manuteno tem em vista determinados objectivos:
Reduzir a probabilidade de falha dos bens em servio e mesmo em espera; Reduzir os custos de manuteno;

Aumentar a disponibilidade dos bens;

Aumento da vida til dos bens;

Reduzir e estabilizar a carga de trabalhos de manuteno por meio de preparao, de planificao e de programao daqueles;
90

Melhorar a organizao da unidade de manuteno; Prever e minimizar o consumo e custos de sobressalentes e de materiais de consumo; Melhorar o trabalho de equipa e a cooperao com as outras funes da unidade hoteleira; Melhorar a segurana dos hspedes e funcionrios assim como a proteco do ambiente;

Controlar e minimizar os consumos energticos;

Reduo do custo do ciclo de vida dos bens.
91

A manuteno preventiva sistemtica (MPS) a manuteno preventiva executada a intervalos previamente definidos ou segundo um nmero especificado de unidades de uso mas sem conhecimento prvia da condio do bem. As unidades de uso podero ser: o tempo de funcionamento acumulado (prefervel), o tempo de calendrio, a distncia percorrida, os ciclos de operao, energia consumida, etc.

92

Existem diversas condies e situaes que justificam a aplicao da MPS: As aces tcnicas de manuteno regulamentares e obrigatrias, ex: elevadores, caldeiras, escadas rolantes, etc; Os pequenos trabalhos de conservao como por exemplo as lubrificaes, as limpezas, a troca de componentes de baixo custo - lmpadas; Nos bens com custos elevados de avaria e de paragem e que implicam um elevado investimento inicial, ex: sistemas de ar condicionado; Intervenes regulares de manuteno (visitas, inspeces, revises); Preparar os equipamentos para paragens prolongadas de no utilizao (preparao contra a corroso, pinturas, conservao ordinria, piscinas, etc); Bens que requerem altos nveis de segurana.

93

A manuteno condicionada baseia-se na monitorizao do funcionamento e / ou dos parmetros do bem, integrando as aces resultantes do processo (subsequentes). A manuteno preditiva a manuteno condicionada aplicada no sentido da previso de quando e onde o bem falhar e inspecionando-o e substituindo-o antes da ocorrncia da falha.

94

A manuteno condicionada utiliza mtodos tecnolgicos sofisticados para aumentar a vida til dos bens e visa evitar as atividades de manuteno corretiva. Exemplos de tcnicas de manuteno condicionada: Termografia de instalaes e equipamentos eltricos; Anlise de vibraes de mquinas rotativas; Sistemas de gesto tcnica dos edifcios; Anlise de fluidos; Anlise da qualidade da energia nas redes e instalaes eltricas.
95

A manuteno de melhoria representa a combinao de todas as aces tcnicas, administrativas e de gesto destinadas a melhorar a segurana de funcionamento de um elemento, sem alterar a sua funo requerida. Como exemplo: Melhorar o desempenho do bem;
Adapt-lo a novas condies de funcionamento; Melhorar ou reabilitar as caractersticas funcionais e operacionais; Automatizao das operaes; Substituio da tecnologia de um sistema de controlo de queima de uma caldeira; Substituio do combustvel aplicado; Alterao do layout dos processos de prestao dos servios.
96

A inspeo representa o controlo de conformidade mediante medio, observao, ensaio ou calibrao das caractersticas relevantes de um bem. A inspeo poder executar-se durante ou depois de outras atividades de manuteno. A monitorizao ou vigilncia a aco tcnica desenvolvida manual ou automaticamente destinada a observar o estado actual do bem. Distingue-se da inspeo, porque pretende avaliar qualquer alterao dos parmetros do bem ao longo do tempo. O ensaio de conformidade destina-se a mostrar que uma caracterstica ou propriedade do bem no est de acordo com a especificao estabelecida. 97

A verificao da funo executa-se geralmente depois do estado de indisponibilidade (avaria) do bem. A manuteno de rotina identifica as actividades elementares de manuteno (conservao) regulares ou repetitivas e que no exigem, em geral, qualificaes, autorizaes ou ferramentas especiais. Ex: limpezas, aperto de ligaes, controlo de nveis, lubrificao. A reviso o conjunto extenso de verificaes e aes executadas com o fim de manter o nvel requerido de disponibilidade e segurana do bem. A reviso poder ser executada aps um determinado intervalo de tempo ou depois de determinado nmero de operaes. Poder ser necessrio a desmontagem parcial ou total do bem (reviso parcial ou total).
98

A reconstruo uma aco que se segue desmontagem de um bem, reparando ou substituindo os componentes que esto a chegar ao fim da sua vida til e os que se deveriam substituir regularmente. Difere da reviso porque poder incluir modificaes e melhorias. No processo de reconstruo podero ser aplicados componentes que apresentem qualidade ou vida til superior aos originais. Na recuperao de peas estas so retiradas de um bem, por troca programada ou no, sendo sujeitas a processos fsicos e outros de recuperao aps o que, so mantidos em stock com o estatuto de recondicionadas e com determinado grau de valorizao resultante dos procedimentos fsicos e outros aplicados. O grau de valorizao tem em conta: a mo-de-obra, os materiais e os servios aplicados. Posteriormente sero aplicados no mesmo ou noutros bens.
99

A reparao identifica a ao fsica realizada para restabelecer a funo requerida de um bem avariado.
A modificao representa a combinao de todas as aes tcnicas, administrativas e de gesto destinadas a alterar a funo de um bem. A modificao no significa a substituio por um bem equivalente. As denominadas segundas chamadas (call back) so os trabalhos de manuteno resultantes de problemas que deveriam ter sido resolvidos pela ao de manuteno anterior ou que foram provocados por essa manuteno. Tm o carter de uma interveno repetitiva num curto intervalo de tempo.
100

As reparaes de oportunidade representam a deteco, durante uma manuteno preventiva, da necessidade de efectuar uma reparao que no estava programada. Neste caso poderemos seguir dois caminhos: Reparar imediatamente reparao de oportunidade; Reparar numa interveno tcnica posterior. A manuteno de quartos uma actividade crtica de MP podendo incluir reparaes. Envolve a inspeo de um conjunto de bens nos quartos, substituio de filtros nos aparelhos de ar condicionado, pequenas lubrificaes das portas e outros bens, pequenas reparaes e quando necessria, a iniciao de uma ordem de trabalho para resolver problemas mais substanciais ou necessidades.
101

Em geral, o esforo de manuteno uma conjugao de atividades executadas pelo pessoal interno e externo (outsourcing / contratos de manuteno). Isto acontece por variadas razes, nomeadamente e no limitado a:
Reduo da folha de pagamento do pessoal interno; O reconhecimento que so necessrias especialidades, ferramentas e certificaes para que os trabalhos sejam executados de modo mais eficaz e eficiente; Falta de pessoal que poder ser temporria; Reconhecimento de que a complexidade das tarefas ultrapassa as capacidades e conhecimentos do pessoal interno.. Exemplos de atividades contratadas: Elevadores; Limpeza de janelas; Limpeza de espaos exteriores; Aplicao de pesticidas e herbicidas; Tratamento de guas; Controlo e calibrao de AVAC. As organizaes de maior dimenso podero negociar os contratos a nvel nacional de modo a reduzir os custos e a padronizar os servios. 102

Organizao e gesto da manuteno

Enquadramento e organizao do servio de manuteno

103

Para a gesto eficaz dos tipos de manuteno considerados anteriormente, podero ser aplicados diversos tipos de sistemas de gesto. Os objetivos destes sistemas podero ser: A resposta eficaz e eficiente s necessidades de manuteno dos ativos fsicos;

O registo, validao e aplicao das informaes geradas pelos sistemas e equipamentos;

Estabelecer os manuteno; padres de desempenho do pessoal da

Providenciar o feedback necessrio para que a Administrao possa avaliar o desempenho do departamento de manuteno assim como das condies de trabalho a existentes. 104

O enquadramento da funo manuteno varia de organizao para organizao hotel, hospital, campus, etc. Os fatores de influncia: -Dimenso, tipo e localizao das instalaes; -Poltica da organizao; -Estratgias na prestao dos servios.
105

O servio de manuteno organizado para fornecer servios aos clientes e a outras funes da organizao. Deste modo, o pessoal da manuteno dever executar atividades do tipo: Manuteno dos equipamentos e mquinas; Manuteno dos edifcios e espaos verdes; Produo e distribuio de fluidos; Projectos de melhoria dos equipamentos e edifcios; Montagens de equipamentos e mquinas; Decoraes;
106

Inventrios;

Proteco das instalaes;

Remoo de resduos slidos, lquidos e txicos;

Tratamento de esgotos;
Programas de reciclagem;

Administrao de seguros;
Servio de portaria; Controlo do rudo e da poluio;
107

Gesto de energia; Q.A.I. (Qualidade do Ar Interior); Oramento do servio de manuteno; Manuteno de mquinas, ferramentas e instrumentao existente no servio de manuteno;

Outros servios delegados pela administrao.

108

Para que o servio de manuteno seja eficaz, os gestores tcnicos, devero interactuar com os outros gestores da propriedade durante o ciclo anual de negcio de modo que as funes tcnicas completadas pelo servio de manuteno sejam compatveis com as metas de negcio estabelecidas para a organizao, ex: num hotel dever ser determinado pelo oramento qual o nvel de manuteno e os seu custos necessrios para se conseguir uma imagem adequada junto dos clientes.

Os aspectos de gesto da engenharia so importncia vital. Os gestores devero compreender a diversidade de factores que influenciam os problemas de engenharia. Devero perceber que uma abordagem poder funcionar bem numa organizao e mal noutra, mesmo que os bens apresentem semelhanas.
109

A organizao do servio de manuteno deve ser ajustada s particularidades tcnicas, geogrficas e pessoais.
Contudo podero ser enunciadas determinadas regras para actuao eficaz. Assim podero ser alguns conceitos base para uma boa organizao: -Desenvolver uma diviso clara de autoridade tentando eliminar sobreposies; -Manter as linhas de autoridade e de responsabilidade o mais curto possvel; -Manter um nmero adequado de pessoas reportando ao superior hierrquico;

-Ajustar a organizao aos recursos humanos envolvidos;

110

Existem problemas especficos que afectam a organizao:

-Tipo de actividade predominante no servio de manuteno;

-Continuidade das operaes de produo turnos ou trabalho em horrio normal;

-Situao geogrfica instalaes compactas ou dispersas; -Dimenso das instalaes afecta o nmero de elementos do servio de manuteno;

-Tipo e nmero de funes de responsabilidade do servio;

-Formao e treino do pessoal de manuteno assim como a sua fiabilidade.
111

Poderemos neste ponto particularizar os aspectos de organizao e responsabilidades do servio de manuteno de um hotel: -Manuteno dos edifcios e reas anexas; -Manuteno dos equipamentos existente nos edifcios e reas anexas; -Manuteno dos quartos, mobilirio e decorao; -Gesto de energia e fluidos; -Oramento e controlo dos custos;

-Controlo dos meios de segurana incluindo a anti-intruso e em particular, a segurana contra incndios e poluio (deteco, localizao, preveno e combate), incluindo a coordenao das equipas de segurana e o relacionamento com as entidades certificadoras e fiscalizadoras das condies de segurana;
112

-Controlo dos meios de transporte viaturas prprias, viaturas do golfe, barcos de recreio, .. ;

-Cumprimento de regulamentos, contratos e certificaes;

-Controlo de sobressalentes e materiais em inventrio;

-Renovaes e melhorias dos edifcios e equipamentos;

-Projectos de novas instalaes e equipamentos;

-Treino do pessoal;
-Apoio montagem de meios mveis em espaos extra-alojamento (para conferncias, colquios, espetculos, . ).
113

O organigrama representativo varia de empresa para empresa, no existe qualquer modelo organizativo representativo, no entanto poder destacar-se os representativos de organizao por especialidade, de organizao funcional e de organizao operacional. Uma caracterstica comum a todos a estrutura hierrquica descendente. Poderemos a ttulo de exemplo considerar o organigrama de um servio de manuteno de um hotel de 500 quartos.
114

115

Um plano de organizao ajustado aos objectivos da produo dever considerar os seguintes pontos: -Menor custo de manuteno por unidade produzida; -Menor perdas de produo por no manuteno; -Reduo ao mnimo da indisponibilidade dos equipamentos crticos;

-Mnimo custo de manuteno dos equipamentos no crticos;

-Separao de funes administrativas e de engenharia.
116

Plano de Manuteno Preventiva

117

A existncia de um servio de manuteno numa organizao poder implicar mais tarde ou mais cedo a preparao e a execuo de um plano de manuteno preventiva. O plano de manuteno de acordo com a NP EN 13306 define-se como um conjunto estruturado de tarefas que compreendem as actividades, os procedimentos, os recursos e a durao necessria para a execuo das tarefas. Considera-se assim, que o plano de manuteno preventiva (PMP) um documento onde se apresentam os modos operatrios, os recursos e a sequncia das aces tcnicas associadas manuteno de um bem. Deste modo, o plano de manuteno do bem dever permitir a organizao da manuteno do bem e concorrer para a sua execuo. 118

119

Com a implementao do plano de manuteno pretende-se atingir os seguintes objectivos: -Garantir a continuidade do servio dos bens;

-Garantir o nvel de disponibilidade desejado a um custo total controlado;

-Manter a qualidade do servio prestado; -Evitar os riscos para a segurana e o meio ambiente.
120

O contexto no qual o plano estabelecido deve ser especificado. Com efeito, todas ou parte das disposies descritas no plano de manuteno, so dependentes do contexto que se considera e em particular: -O perfil e a taxa de utilizao do bem; -Os objectivos atribudos de produo ou servio; -Os servios ou produtos produzidos; -A taxa de ocorrncia de avarias constatada; Se o contexto evolui, o plano de manuteno dever ser actualizado. As alteraes devero ser feitas pelo servio de manuteno de modo imediato para a validao das variaes constatadas. 121

Programao da manuteno preventiva e respetivas instrues

Corresponde espinha dorsal do PMP. Poderemos considerar algumas das caractersticas programao do PMP: tpicas da

Nem todos os componentes do edifcio e da instalao tcnica esto sujeitos a MP. Os componentes que so crticos para a satisfao dos clientes, a imagem geral da propriedade e marketing, segurana e intruso e para o desempenho das tarefas dos outros departamentos so geralmente includos no PMP; A MP varia com o tipo de bem . A periodicidade da MP poder ser semanal consistindo em inspees e no desempenho de 122 tarefas repetitivas.

Outros bens requerem intervenes mensais, trimestrais ou de menor frequncia. Contudo, quando a interveno requerida, o trabalho envolve mais do que uma simples inspeo. A programao da MP executada no sentido de suavizar a carga de trabalho. As atividades no devero ser aglomeradas na primeira semana do ms ou de outro modo, mas sim, escalonadas atravs do tempo de modo a utilizar a mo de obra de modo produtivo.

A programao s uma programao. A informao do que deve ser feito em cada bem ou zona no se encontra na programao mas sim, nas instrues especficas de MP (preparao do trabalho) que variam conforme o bem.
123

As instrues de MP so originadas de diversas fontes: Os fornecedores dos equipamentos geralmente, sugerem nos seus manuais de operao e manuteno, as atividades de manuteno e as respetivas frequncias; As instrues para mveis, acessrios e equipamentos, acessrios dos edifcios e espaos livres so gerados pela combinao da experincia, informaes dos vendedores e fornecedores e de organizaes profissionais e tcnicas;

As instrues de MP devero tambm conter as peas aplicar, as ferramentas, os materiais e o equipamento e instrumentao requeridas para a execuo das tarefas de MP. Em geral, as instrues de MP no indicam como reparar os bens.
124

Listagem de MP dos quartos (checklist)

Muitas das atividades de MP nos quartos envolvem a inspeo, a lubrificao e a limpeza. Existem checklists aplicadas na manuteno dos quartos as quais, geralmente, listam todos os bens existentes no quarto e fornecem uma breve explicao dos tipo de inspeo, lubrificao e limpeza que devero ser aplicadas. Como o objetivo da manuteno do quarto mant-lo em condio, completar a checklist pode implicar atividades de substituio e reparao.

De modo a executar a manuteno dos quartos de modo eficaz e com a mnima indisponibilidade do quarto, fornecida uma mala de ferramenta que inclui ferramentas e componentes necessrios para lidar com os problemas e necessidades mais vulgares encontradas.

125

Regulamentao
No Decreto-Lei n 79/2006 refere-se que, todas as instalaes e equipamentos que so objecto do presente Regulamento devero possuir um plano de manuteno preventiva que estabelea claramente as tarefas de manuteno previstas, tendo em considerao a boa prtica da profisso, as instrues dos fabricantes e a regulamentao existente para o tipo de equipamento constituinte da instalao, o qual deve ser elaborado e mantido permanentemente actualizado sob a responsabilidade de tcnicos com as qualificaes e competncias definidas no Regulamento.
126

O Decreto-Lei n 79/2006 no artigo 19 no ponto 3 diz que do plano de manuteno preventiva devem constar pelo menos:
-Identificao completa do edifcio e sua localizao;

-Identificao e contacto do tcnico responsvel;

-Identificao e contacto do proprietrio e, se aplicvel, do locatrio; -Descrio e caracterizao sumria do edifcio e dos respectivos compartimentos interiores climatizados, com a indicao expressa: -Do tipo de actividade nele habitualmente desenvolvida; -Do nmero mdio de utilizadores, distinguindo se possvel, os permanentes dos ocasionais; -Da rea climatizada total; -Da potncia trmica total.
127

-A descrio detalhada dos procedimentos de manuteno preventiva dos

sistemas energticos e da optimizao da QAI (qualidade do ar interior), em funo dos vrios tipos de equipamentos e das caractersticas especficas dos seus componentes e das potenciais fontes poluentes do ar interior; -A periodicidade das operaes de manuteno preventiva e da limpeza; -Nvel de qualificao profissional dos tcnicos que as devem executar; -O registo das operaes de manuteno realizadas, com a indicao do tcnico ou tcnicos que as realizaram, dos resultados das mesmas e outro eventuais comentrios pertinentes;

-Registo das anlises peridicas da QAI, com a indicao do tcnico ou tcnicos que as realizaram;
-Definio das grandezas a medir apara posterior constituio de um histrico de funcionamento da instalao.
128

Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao em Edifcios (RSECE) - Decreto-Lei n. 79/2006 Este diploma aprova o Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao dos Edifcios (RSECE), que mais orientado para os edifcios de servios. A preocupao bsica neste diploma actuar ao nvel dos edifcios com climatizao e com consumos de energia elevados, moderando-os e melhorando a qualidade dos sistemas energticos nesses edifcios.

129

Este diploma aumenta ainda as exigncias ao nvel do dimensionamento e manuteno das instalaes e de equipamentos e seu funcionamento e das auditorias qualidade do ar interior em edifcios climatizados. Para alm disso, com o novo RSECE, h tambm um aumento do grau de exigncia de formao profissional dos tcnicos que possam vir a ser responsveis pela verificao dos requisitos a cumprir com este diploma.

130

O Regulamento dos Sistemas Energticos de Climatizao dos Edifcios tem por objecto:
Estabelecer as condies a observar no projeto de novos sistemas de climatizao, nomeadamente: - os requisitos em termos de conforto trmico e de qualidade do ar interior e os requisitos mnimos de renovao e tratamento de ar que devem ser assegurados em condies de eficincia energtica, mediante a seleo adequada de equipamentos e a sua organizao em sistemas;

- os requisitos em termos da conceo, da instalao e do estabelecimento das condies de manuteno a que devem obedecer os sistemas de climatizao, para garantia de qualidade e segurana durante o seu funcionamento normal;
131

-A

observncia dos princpios da utilizao racional da energia e da utilizao de materiais e tecnologias adequadas em todos os sistemas energticos do edifcio, na tica da sustentabilidade ambiental; Estabelecer os limites mximos de consumo de energia nos grandes edifcios de servios existentes; Estabelecer os limites mximos de consumos de energia para todo o edifcio e, em particular para a climatizao, previsveis sob condies nominais de funcionamento para edifcios novos ou para grandes intervenes de reabilitao de edifcios existentes que venham a ter novos sistemas de climatizao abrangidos pelo presente Regulamento, bem como os limites de potncia aplicveis aos sistemas de climatizao a instalar nesses edifcios;
132

Estabelecer as condies de manuteno dos sistemas de climatizao, incluindo os requisitos necessrios para assumir a responsabilidade pela sua conduo; Estabelecer as condies de monitorizao e de auditoria de funcionamento dos edifcios em termos dos consumos de energia e da qualidade do ar interior; Estabelecer os requisitos, em termos de formao profissional, a que devem obedecer os tcnicos responsveis pelo projeto, instalao e manuteno dos sistemas de climatizao, quer em termos da eficincia energtica, quer da qualidade do ar interior (QAI).

133

Este Decreto-Lei determina o seguinte:

ndices e parmetros de caracterizao energtica dos edifcios e qualidade dos sistemas de climatizao (formas de energias renovveis utilizadas, CO2 produzido, potncia instalada, taxa de renovao de ar, concentrao de alguns gases, etc); Requisitos exigveis de conforto trmico de referncia para o clculo das necessidades energticas dos edifcios; Requisitos energticos para os edifcios de servios existentes. Caso o consumo nominal especfico dos edifcios grandes avaliado, ultrapasse o mximo permitido, o proprietrio do edifcio dever preparar um plano de racionalizao energtica (PRE). A periodicidade das auditorias para a quantificao dos consumos energticos globais nos grandes edifcios de servios existentes, at publicao da Portaria especfica, de seis anos;
134

Requisitos energticos para os edifcios de servios a construir;

Requisitos para os novos edifcios de habitao com sistemas de climatizao; Requisitos para a manuteno da Qualidade do Ar Interior (QAI) e respectivas auditorias; Requisitos para a concepo das instalaes mecnicas de climatizao. As potncias trmicas de aquecimento ou de arrefecimento dos sistemas de climatizao a instalar nos edifcios abrangidos por este regulamento so limitadas e os mtodos de dimensionamento adoptados devem ser validados; Requisitos de eficincia energtica no projecto de novos sistemas de climatizao; Adopo de sistemas de regulao e controlo, bem como de monitorizao e da gesto de energia, so obrigatrios em qualquer sistema de climatizao;
135

conduo e existncia de um plano de manuteno preventiva dos sistemas energticos dos edifcios e de um plano de optimizao da QAI; realizao de auditorias a caldeiras e equipamentos de ar condicionado nos edifcios e, complementarmente, avaliao da instalao de aquecimento quando as caldeiras tenham mais de 15 anos. A periodicidade das inspeces a realizar s caldeiras e equipamentos de ar condicionado varia de 1 a 6 anos, dependendo essencialmente da potncia nominal til instalada; afixao do nome do tcnico responsvel e de cpia de certificado energtico nos edifcios de servios; procedimentos de licenciamento ou autorizao de 136 construo de edificao;

requisitos de conforto trmico (RCCTE);

requisitos de qualidade do ar interior e qualidade do ar aceitvel em espaos que no haja fontes atpicas de poluentes e sem fumadores; mtodos de clculo das necessidades energticas especficas;
valores limites energticos especficos dos edifcios;

critrios de definio de viabilidade econmica das medidas de melhoria de eficincia energtica em edifcios;
um conjunto de contra-ordenaes, coimas e sanes acessrias.
137

Inventariao dos bens

138

O inventrio ou cadastro dos bens o registo para a sua identificao individual e respectiva localizao. O inventrio de cada bem da instalao dever ser feito do complexo para o mais simples (do sistema / equipamento para o componente mais simples que seja objecto de manuteno) sistema hierrquico; conforme se mostra nas figuras abaixo.

FIGURE 6.8a Diesel-Powered Emergency Generator. Source: Dina Zemke.

139

FIGURE 6.8b Diesel-Powered Emergency Generator. Source: Dina Zemke.

140

FIGURE 6.8c Diesel Fuel Storage Tanks for Generator. Source: Dina Zemke.

141

FIGURE 5.7a An Instantaneous Domestic Hot Water (DHW) Heater. Source: UNLV.

142

FIGURE 5.7c A Residential Version of an Instantaneous DHW Heater. Source: UNLV.

143

144

Os bens podero ser enquadrados por famlias de acordo com o grau de autonomia que possuem dentro do sistema ou sistemas a que pertencem, ex: geradores de calor com combustveis lquidos, sistemas de captao trmica solar, torres de arrefecimento e unidades autnomas de condicionamento de ar, etc.

O inventrio dever ser minucioso e exaustivo recolhendo-se a informao disponvel para cada bem e que paralelamente se elabore uma ficha tcnica para cada bem ou famlia. Para a execuo do inventrio de uma instalao complexa vulgarizam-se as aplicaes informticas de gesto de manuteno assistida por computador (GMAC), ex: InnWinWin.

145

Criao das fichas tcnicas dos bens

146

Podero ser criadas dois tipos de fichas de bens: ficha tcnica do edifcio e ficha tcnica de equipamento. A ficha tcnica do edifcio e dos seus compartimentos dever incluir os seguintes campos de informao:

-Proprietrio e respectivo contacto;

-Locatrio e respectivo contacto;

-Tcnico responsvel do funcionamento (TRF);

-Localizao; -Registo predial;
147

-Projecto;

-Construtor;
-Data da construo;

-Tipo de actividade;
-Nmero mdio de utilizadores;

-Nmero de pisos;
--rea til (m2); -rea de implantao (m2); -rea climatizada (m2);
148

-Espaos complementares (seu nmero e respectivas reas aproximadas); -Garagem; -Espaos comerciais; -Espaos tcnicos; -Sade, ginsios e afins.

149

O registo do edifcio ou fraco poder ser complementado com informao associada disponvel noutros documentos: -Especificaes detalhadas do edifcio / fraces; -Certificados; -Autos de recepo; -Desenhos.

150

Para a elaborao das fichas tcnicas poder usar-se qualquer tipo de formato ou formulrio pr-estabelecido de acordo com as condies objectivas da instalao. A ficha tcnica do equipamento tem a informao de um conjunto de caractersticas necessrias e suficientes para especificar o equipamento sujeito a manuteno. Devero ter campos de informao para receber no mnimo os dados relativos a: -Identificao e codificao do equipamento em cada sistema e funo requerida. Podero ser ordenados por famlias; -Dados e caractersticas tcnicas mais importantes de cada bem, por exemplo numa bomba centrfuga: caudal, alturas de aspirao e compresso, r.p.m., potncia, dimetros da aspirao e da compresso, etc; -Identificao e codificao dos componentes do bem, por exemplo numa UTA: tipo e quantidade de filtros, correias do ventilador, etc.; -Frequncias de reviso atribudas pelo fabricante ou de acordo com as rotinas de manuteno que se aplicaro;

-Condio actual do bem.

151

152

Para elaborao das fichas de equipamento importante a contribuio de tcnicos que tenham experincia com os bens ou similares. Estas informaes podero ser recolhidas em campos destinadas a notas ou comentrios. As fichas devero incluir a informao dos fabricantes referente aos sobressalentes para cada bem. A elaborao das fichas ser facilitada pela existncia de um sistema de gesto da manuteno assistido por computador (SGMAC).

153

A ficha tcnica do quarto usada para registar a informao respeitante a cada quarto individual. Esta ficha contm informao acerca das caractersticas fsicas do quarto e dos principais bens, fixos ou mveis.

O valor dessa informao geralmente aparente at haver necessidade de substituir qualquer dos bens do quarto.
A ficha poder incluir a informao sobre a programao e a verificao da execuo da manuteno preventiva no quarto.
154

155

Ordens de trabalho (O.T.)

156

A ordem de trabalho (O.T.) definida na EN 13460 um documento que contm toda a informao relativa a uma operao de manuteno e as referncias a outros documentos para levar a cabo o trabalho de manuteno. A O.T. o documento que transmite para a execuo, a necessidade de realizao do trabalho, fornecendo as instrues necessrias para a sua execuo. A ordem de trabalho serve ainda para, agregar o registo do esforo e dos recursos previstos e aplicados (mo-de-obra, materiais, sobressalentes e servios, ) e respectivos custos segregados. A O. T. pode ser usada para registos de diagnstico de condio obtidos durante o trabalho e incluir sugestes de aces tcnicas futuras.
157

De acordo com a norma EN 13460 a O.T. poder assumir de modo exaustivo, os seguintes campos de informao: Nmero cdigo atribudo O.T. Este cdigo ser nico para cada O.T.; Responsvel do pedido de manuteno nome da pessoa autorizada que pede o trabalho de manuteno; Data da emisso da O.T. data em que a O.T. emitida; Data de abertura da O.T. data de incio da O.T.;

Data de fecho da O.T. Data em que se completou a O.T.. o trabalho correspondente completou-se;
Localizao do bem cdigo que corresponde posio geogrfica do equipamento na instalao. Normalmente est includo no cdigo do equipamento;
158

Horas de funcionamento do bem parmetro por meio do qual se pode registar a utilizao dada ao equipamento. Podem tratar-se diferentes parmetros tais como: horas de funcionamento, calendrio, nmero de operaes, consumo energtico acumulado. ..;
Tipo de manuteno cdigo relativo actividade de manuteno, ex: preventivo, elctrico, nova montagem, . Habitualmente est relacionada com a estrutura de custos de manuteno; Prioridade cdigo para informar da necessidade de precedncia das O.T. para a sua execuo; Regulamentos de segurana e meio ambientais adequao com os possveis requisitos de segurana e meio ambientais para executar o trabalho de manuteno, sendo obrigatrias ou recomendadas; 159

Justificao da paragem da O.T. razo pela qual no se est trabalhando na O.T. aberta. Seria recomendvel incluir o tempo de indisponibilidade correspondente paragem; Frequncia tempo entre servios de manuteno nas operaes cclicas de manuteno; ltima vez em que se levou a cabo uma operao de manuteno cclica; Estimativa dos recursos quantidade dos diversos recursos para levar a cabo a O.T. na operao de manuteno cclica; Lista de verificaes listagem dos pontos a inspeccionar numa operao de manuteno cclica; Falha razo pela qual se gera uma O.T.. Modo da falha detectado; Componente em falha componente que funciona incorrectamente. A reparao ou substituio do componente e a descrio da operao a soluo do problema;
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Causa da falha razo que determina a falha do componente, segundo o critrio do tcnico de manuteno; Cdigo do procedimento tcnico ligao com a documentao tcnica que contm a informao relativa ao modo adequado de actuao; Descrio da interveno explicao das operaes levadas a cabo; Quantidade de mo-de-obra horas de trabalho gastas na execuo da O.T. , Deve-se especificar o tipo de horas: normais, turnos, nocturnas, extra, etc.; Tipo de mo-de-obra especialidade ou especialidades de quem executa a O.T.; Pessoal relao de todo o pessoal de manuteno que participou na execuo da O.T.; Lista de sobressalentes relao dos cdigos de todos os sobressalentes usados na O.T.;

Quantidade de sobressalentes quantidade de cada tipo de sobressalente usado na O.T.;

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Mo-de-obra externa Em caso de contrato com um fornecedor exterior para um servio na O.T., relao de todos os trabalhadores externos que tomaram parte na execuo; Sobressalentes externos Relao de todos os sobressalentes externos fornecidos por contrato; Outros servios externos descrio dos servios; Aceitao recepo do trabalho de manuteno.

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Subcontratao e contratos de manuteno

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A subcontratao uma relao contratual que se estabelece entre um fornecedor de servios de manuteno (parte contratada) e a parte contratante (receptora de um servio de manuteno), consubstanciada no fornecimento, por esta, de peas e componentes ou na execuo de operaes especficas, segundo os requisitos exigidos pelo contratante.
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Na subcontratao dever assumir-se em geral, os seguintes objectivos: diminuir os custos de manuteno; assegurar todos os servios pedidas pelo contratante; efectuar todos os trabalhos em qualidade e no prazo pedido;. utilizar o melhor possvel a competncia e experincia do fornecedor; desenvolver, para alm de relacionamento clssico clientefornecedor, um clima de cooperao e entendimento num quadro de interesses comuns.
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Os aspectos gerais da poltica de subcontratao so: o que subcontratar;

quanto vale a pena subcontratar e em que percentagem do oramento de manuteno; quando subcontratar;
como se deve subcontratar.
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Em termos gerais um contrato de manuteno dever mencionar os seguintes pontos (NP EN 13269 -2007):
a)Objecto Definio e mbito das tarefas de manuteno pretendidas para a instalao tcnica, para o sistema e para o equipamento a que se refere o contrato. Contedo dos trabalhos.

Local onde se executar o trabalho, servios complementares includos, condies de aceitao, etc.
Horrio de execuo. b) Padres de desempenho no trabalho contratado fundamental que o contrato foque os padres de desempenho que permitam avaliar de forma objectiva a conformidade do trabalho executado. Garantia de qualidade. 171

c)Recursos aplicados Identificao clara dos recursos a aplicar e das responsabilidades inerentes. d)Prazos Datas previstas de incio e concluso de cada actividade, datas intermdias de controlo, folgas, etc. e)Preos Definio dos preos a pagar pela empresa contratante, dos prazos de pagamento e das condies de pagamento. f)Garantias Definio das condies e prazos acordadas com a empresa subcontratada; Garantias financeiras descrio das garantias necessrias que podero salvaguardar o contratante ou o fornecedor dos servios. g)Responsabilidade legal Definio de responsabilidades legais por danos causados por uma das partes, ou pelos seus trabalhadores, durante a vigncia do contrato.
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h)Penalizaes / danos assumidos Definio das penalizaes a aplicar a ambas as partes em caso de no cumprimento do contrato e definio das indemnizaes a aplicar. i)Higiene e segurana;

j)Proteco ambiental;
k)Superviso / gesto;

l)Razes e formalidades para a cessao ou resciso do contrato.

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