Anda di halaman 1dari 87

Suatu

keputusan dibuat dengan dasar taksiran atau terkaan, merupakan suatu keputusan yang berdasarkan rasa atau firasat.
selalu menghasilkan suatu kegagalan, namun tidak ada dasar evaluasi yang logis untuk menunjang keputusan ini.

tidak

Suatu

studi ekonomi teknik harus dilaksanakan sebelum suatu perjanjian dibuat atau sebelum setiap uang dikeluarkan. Suatu pertimbangan teknis yang cermat harus diberikan kepada cara-cara pemilihan alternatif dimana suatu proyek dapat dilaksanakan. ekonomi teknik itu digunakan untuk mengevaluasi perbedaanperbedaan diantara alternatif-alternatif yang diusulkan.

Studi

Pengenalan

vang tidak lengkap dari alternatif yang tersedia, dapat mengakibatkan suatu pemecahan masalah yang berlainan

Pembiayaan
Yang

Proyek-proyek.

dimaksud dengan proyek disini adalah sesuatu yang direncanakan untuk mengadakan investasi dalam rangka mendirikan sesuatu.

Untuk

merealisir rencana dimaksud langkah pertama yang penting dan harus dilakukan adalah mengadakan investasi uang terlebih dahulu.

uang

tidak selalu tersedia dalam jumlah besar untuk membiayai suatu pekerjaan konstruksi bangunan,
yang dilakukan adalah mencari pinjaman modal yang diperlukan.

usaha

Pinjaman

modal ini dapat diminta. atau. diperoleh dengan dasar bahwa pekerjaan yang dilaksanakan dapat diperhitungkan sebagai jaminan berdasarkan kemampuannya memasukkan-pendapatan (revenue-earning capacity) apabila telah selesai dibangun.

Contoh

Suatu perusahaan air meminjam uang untuk membangun sebuah reservoir, maka ada pendapatan dari penjualan air untuk membayar bunga dan mengembalikan pinjaman. Instalasi semacam ini biasanya dibuat atas dasar permintaan. yang semakin bertambah (an increased demand), dan oleh karenanya adalah beralasan untuk mengharapkan suatu penambahan pendapatan yang dihasilkan dari pembangunan.

apabila uang dipinjam untuk membiayai suatu pekerjaan, dua hal penting yang perlu diperhatikan ialah : pertama, membayar angsuran untuk memperkecil pinjaman, kedua, membayar bunga terhadap pinjamannya sampai saat pelunasannya.

Dasar pelunasan pinjaman - dapat dipenuhi dengan suatu investasi tahunan dalam suatu dana diendapkan

Jika pinjaman dibuat untuk jangka waktu 40 tahun, maka pembayaran tahunan harus diperhitungkan sedemikian - dengan memperhatikan bunga yang disyaratkan - sehingga pada akhir tahun yang ke 40 harus dapat dicapai jumlah uang untuk mengembalikan pinjaman tersebut.

kedua adalah pembayaran bunga pinjaman jangan dikacaukan dengan bunga untuk dana diendapkan. Tingkat bunga untuk pinjaman umumnya lebih tinggi daripada bunga untuk dana diendapkan, hal ini disebabkan karena perbedaan sifat dari transaksinya.

Contoh Suatu pemerintahan daerah berkeinginan untuk menaikkan suatu pinjaman sebesar $ 100.000,- untuk membiayai suatu proyek pembuangan kotoran yang baru. Uang dapat dipinjam untuk jangka. waktu 30 tahun dengan tingkat bunga 12%. Investasi dana diendaplcan dapat dilaksanakan dengan tingkat bunga 5%. Berapakah besar biaya tahunan dari pinjaman ?

Pemecahan Bunga tahunan dari pinjaman = $100.000 x (0,12) = $ 12.000,luran tahunan untuk dana diendapkan = $ 100.000,- (A/F, 5, 30) = $100.000,- (0,01505) = $ 1505,Jumlah biaya tahunan dari pinjaman menjadi = $12.000,- + $1505,= $ 13.505,-

Studi-studi ekonomi dilaksanakan dalam dua situasi yang khusus.

Pertama adalah untuk menentukan apakah suatu investasi akan dilaksanakan seluruhnya - alternatifnya ada dua, ialah akan di-investasikan atau tidak. Kedua terjadi dimana diharuskan membuat suatu pilihan diantara beberapa alternatif yang diajukan untuk di-investasikan. Untuk menentukan pilihan ada beberapa metode yang digunakan.

Metode Biaya-Tahunan Ekivalen


Adalah tidak hanya beralasan bahwa investasi akan mendatangkan tingkat pengembalian yang sama dengan yang diperoleh dilain tempat, tetapi adalah diinginkan bahwa sesuatu ekstra akan diperoleh untuk suatu risiko yang diambil atau suatu keuntungan yang telah musnah.

Investasi dapat diadakan dengan sedikit atau tanpa risiko yang dilekatkan, misaInya dengan tingkat bunga 5% atau 6%. Uang juga dapat digunakan untuk menghasilkan sesuatu dengan tingkat bunga. 10% atau 11% atau lebih dalam kondisi mengandung risiko yang lebih besar

Dalam membuat perbandingan-perbandingan ekonomi suatu tingkat bunga digunakan untuk mewujudkan suatu kewajaran atau suatu tingkat pengembalian yang cukup menarik bagi investor

Tingkat bunga untuk investasi ini biasanya sedikit lebih rendah dari pada tingkat bunga untuk uang yang dipinjam.

Dalam menggunakan metode perbandingan biaya tahunan, diperhitungkan baik modal maupun investasi ulangan yang diadakan selama periode penaksiran. Pengeluaran semacam gaji, biaya pemeliharaan, bensin dan sebagainya, dibebankan dalam studi atas dasar beban tahunan.

Semua pembayaran ulangan dianggap terjadi pada, akhir-tahun, 'dan tidak ada kesulitan yang timbul akibat anggapan ini. pembayaran dan penerimaan tanpa melihat perbedaan dalam jumlah - dirubah menjadi biaya-biaya tahunan seragam ekivalen (equivalent uniform annual costs).

Perhitungan secara pendekatan. Kita ketahui semua barang-barang yang kita miliki mempunyai harga pembelian P, usia barang yang diharapkan n, dan nilai yang diselamatkan (salvage value) atau nilai jual-lagi S. Selama periode pemilikan, pada umumnya nilai barang secara berangsur-angsur menurun dari P ke S. Penurunan ini dikenal sebagai penyusutan (depreciation).

Contoh : Aset mempunyai nilai semula P sebesar Rp 120 juta dan nilai jual-beli yang diharapkan S sebesar Rp. 40 juta sesudah 4 tahun masa pemilikan, maka rugi tahunan dalam nilai dengan menggunakan penyusutan garis-lurus adalah sama dengan Biaya penyusutan tahunan =(120-40 juta/4tahun = Rp. 20 juta/tahun.

Tabel dibawah ini menunjukkan bagaimana penyusutan liniar ditambah bunga rata-rata diterupkan, untuk memperoleh kembali modal yang di-investasikan dalam aset seperti ditunjukkan dalam Gambar (tingkat bunga ditentukan 10 %).

Akhir Tahun

Modal yang belum kembali pd. akhir thn. Rp Rp Rp Rp Rp 80 juta 60 juta 40 juta 20 juta 0 juta

Bunga Hak atas Modal yang belum kembali.

Biaya Penyusutan liniar (P - S)/n

Bunga atas Nilai Jual lagi (Rp 40 jt) (0,1)

0 1 2 3 4 Jumlah

Rp 8 juta Rp 6 juta Rp 4 juta. Rp 2 juta Rp 20 juta

Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 20 juta Rp 80 juta

Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 4 juta Rp 16 juta.

Dalam membuat suatu pilihan ekonomis diantara alternatif-alternatif, dianggap bahwa manfaat teknis dari tiap alternatif telah diperiksa dan kedapatan memuaskan. Satu-satunya pertimbangan yang dapat mempengaruhi keputusan akhir ialah faktor-faktor yang tidak dapat diraba (irreducible factors).

Usia Aset dalam perbandingan Ekonomi.


Usia pemulihan (ownership life) atau usia pelayanan (service life) adalah periode waktu yang digunakan dalam pelayanan oleh pemilik. Secara, tidak langsung dinyatakan sebagai suatu periode, pelayanan yang digunakan secara penuh mulai dari saat pembelian

Usia akuntansi (accounting life) adalah suatu usia perkiraan yang terutama didasarkan pada pembukuan dan pertimbangan pajak. Usia akuntansi ini tidak dapat dihubungkan dengan periode kegunaan dan keinginan ekonomis. Usia ekonomis (economic life) adalah periode waktu yang memperkecil biaya total tahunan ekivalen dariaset atau yang memperbesar, pendapatan bersih tahunan ekivalen. Periode ini berakhir apabila aset digantikan dengan sebuah aset lain yang lebih menguntungkan atau apabila kegunaan pelayanan dari aset tersebut tidak diperlukan lebih lama lagi.

Contoh

Dewan direksi dari suatu perusahaa pabrik pupuk mempunyai pertimbangan mendirikan sebuah bangunan gedung untuk menyimpan sebagian besar dari barang jadi. Disarankan.bahwa dua alternatif yang secara teknis dapat diterima adalah pertama bangunan dengan ke rangka atap beton bertulang yang mempunyai biaya permulaan Rp. 160 juta, dan yang kedua suatu bangunan tertutup dengan kerangka baja dilapisi lembaran-lembar an semes-absestos dengan biaya permulaan Rp. 60 Juta. U sia bangunan beton diperkirakan mencapai 60 tahun, dan baru ada biaya pemeliharaan tahunan sebesar Rp. 1 juta sesudah 10 tahun permulaan. Usia bangunan baja diperkirakan untuk 20 tahun dengan suatu biaya pemeliharaan tahunan ekivalen dimulai dari tahun permulaan sebesar Rp. 1,15 juta. Nilai jual lagi bangunan beton diperkirakan RP. 40 juta, dan untuk bangunan baja Rp. 6 juta. Tingkat bunga pengembalian disetujui 10 %. Bangunan manakah yang lebih ekonomis ?

Jadi, bangunan dengan kerangka baja ternyata lebih murah apabila diperbandinglcan dengan bangunan dengan kerangka beton. perbandingan telah diambil atas dasar biaya tahunan dan oleh karena itu termasuk dalam kalkulasi bahwa sesudah 20 tahun bangunan kerangka baja dapat diganti dengan biaya yang sama seperti pada waktu pembangunan pertama, penggantian akan dilanjutkan sesuai biaya ini dengan jarak waktu 20 tahun. Kenaikan-kenaikan biaya tidak dapat dihindarkan dalam hubungan/konteks ini, akan tetapi adalah beralasan pula bahwa suatu metode perbandingan yang demikian akan digunakan.

Jika biaya penggantian dari bangunan kerangka baja dalam waktu 20 tabun naik dengan 50 % terhadap biaya sekarang, maka ini berarti menjadi Rp 90 juta. Nilai sekarang dari kenaikan biaya dalam kondisi persyaratan bunga yang sama menjadi 30 (P/F, 10,20) = 30 (0,1486) = Rp 4,458 juta.

Jika penggantian yang kedua dalam waktu 40 tahun naik dengan 50% lagi terhadap penggantian yang pertama, maka ini berarti menjadi Rp 135 juta. Nilai sekarang dari kenaikannya akan berjumlah 75 (P/F,10,40) = 75 (0,02210) = Rp 1,657 juta Kedua jumlah ini menghasilkan suatu biaya tahunan seragam ekivalen sebesar 6,115 (A/P,10,60) = 6,115 (0,10033) = Rp 0,613 juta sepanjang jumlah usia 60 tahun yang dipertirnbangkan. Jumlah ini merupakan suatu jumlah yang kecil bila diperbandingkan dengan biaya tahunan yang telah dihitung sebelumnya.

Secara altematif, biaya-biaya mendatang dapat diperkirakan Dengan interpretasi dari gejala-gejala kecenderungan historis. Karena secara historis, biaya-biaya selalu mempunyai tendensi menaik secara terus-menerus (sedikit pengecualian), maka -beralasan juga bahwa investasi bangunan usiapanjang akan mendapat perhatian dan disenangi pula.

Usia Abadi Tidak ada satupun buatan manusia, baik pyramida dari negeri Mesir ataupun dinding besar dari negeri Cina, bertahan seumur hidup; tetapi perbedaan antara jumlah tak terbatas dan 100 tahun dalam nilai numerik dari faktor pemulihan-modal adalah sangat kecil (A/P, 10,100) = 0,10001

Aset-aset buatan manusia yang boleh dikatakan hampir mempunyai usia abadi antara lain adalah : bendungan, terowongan, jembatan-air, kanal dan monumen. Sifat aset-aset usia-panjang menggolongkan mereka kepada proyek-proyek pemerintah yang melayani rakyat banyak, dan yang periode studinya ditetapkan 50 tahun.

Jika untuk n ditentukan berturut-turut 50, 80 dan 100, maka nilai dalam tanda kurung untuk tingkat bunga 10% akan menjadi 0,10085, 0,1004 dan 0,10001. Oleh karena itu, apabila usia dari sebuah aset dipertimbangkan untuk jangka waktu 100 tahun, dan tidak abadi, maka akan sangat kecillah perbedaan antara menggunakan faktor pemulihan modal yang disamakan dengan tingkat bunga, i, dan menggunakan hasil pernyataan yang ada dalam tanda kurung dari rumus pemulihan modal tersebut.

Contoh : Sebuah kanal beton yang pendek dapat dibangun sebagai sebagian dari suatu priodik pengendalian banjir; penempatan dari sebuah gorong-gorong yang berlapiskan seng akan memberikan fungsi pelayanan yang sama. Biaya dari kanal beton, yang dibebani secara tak terbatas,adalah Rp 75 juta dengan biaya pemeliharaan rata-rata Rp 0,4 juta/tahun. Sedangkan gorong-gorongnya, yang direncanakan akan mendapatkan penggantian tiap 30 tahun, memerlukan biaya Rp 40 juta dengan biaya pemeliharaan tahunan Rp 0,7 juta.Nilai jual-lagi dari kedua alternatif tersebut dianggap, tidak ada, dan tingkat bunga dari pemerintah ditentukan 6%.Alternatif manakah yang akan mempunyai biaya tahunan ekivalen paling murah ?

Pemecahan : Kanal yang dianggap mempunyai usia abadi Biaya pemeliharaan tahunan Rp 0,400 juta Bunga investasi = P (i) = 75 (0,06) Rp 4,500 juta Biaya tahunan ekivalen Rp 4,900 juta

Gorong-gorong yang mempunyai masa penggantian 30 tahun Biaya pemeliharaan tahunan Rp 0,700 juta Pemuliban modal = 40 (A/P,6,30) = 40 (0,07265) Rp 2,906 juta Biaya tahunan ekivalen Rp 3,606 juta Jadi gorong-goronglah yang mempunyal biaya Tahunan ekivalen lebih murah.

Metode Nilai Sekarang (The Present Worth Method).

Metode yang kedua ini mengenai penilaian proyek-proyek penanaman, modal sudah Lama Metode ini dikenal pula sebagai metode nilai sekarang atau metode nilai sekarang bersih (NPV = net present value).

Dasar dari metode nilai sekarang adalah bahwa semua penerimaan atau pembayaran mendatang yang berhubungan dengan suatu proyek investasi dirubah ke nilai sekarang, dengan menggunakan suatu tingkat bunga, yang seperti sebelumnya, menunjukkan biaya uang yang terlibat atau tingkat pengembalian yang pantas untuk uang tersebut.

Contoh

Pada suatu daerah tempat pertambangan batubara yang terbuka, direncanakan untuk memelihara jalan jalan angkutan sementara dari penggalian dengan pekerja tangan. Jalan-jalan angkutan tersebut terben tuk, dari tanah yang ada; ada 15 pekerja yang dipekerjakan, dengan mendapat upah'tahunan sebesar Rp. 13.000.000,- Ditambah dengan pengeluaranpengeluaran lainnya, jumlah biaya yang dibayarkan kepada, kontraktor adalah -sebesar Rp. 18.000.000,- per tahun. Produksi dari pertambangan batubara tersebut diharapkan dapat diperhitungkan untuk jangka waktu 6 tahun, dan beberapa alternatif metode konstruksi dan pemeliharaan jalan-jalan angkutan perlu diteliti.

Alternatif pertama adalah membeli suatu "motorgrader" seharga Rp 18.000.000,- dan mengurang! jumlah pekerja menjadi 6 orang termasuk supir dari grader tersebut. Blaya pemeliharaan untuk grader diperkirakan rata-rata Rp. 300.000,- per tahun selama jangka waktu 6 tahun, dan akan mempunyai nilai jual-kembali sebesar Rp. 750.000,- Upah pekerja sehubungan dengan penggunaan grader adalah Rp. 10.000.000,- per tahun. Alternatif kedua yang perlu diteliti adalah peletakan jalan-jalan dalam tahap pertama dan yang diperluas sesudah 2 tahun dan kemudian lagi sesudah 4 tahun. Biaya permulaan adalah Rp. 12.000.000,- yang kemudian dilanjutkan dengan investasi sebesar Rp. 7.000.000,- sesudah 2 tahun, dan menyusul Rp. 6.500.000,- sesudah 4 tahun. Berhubung ada permintaan untuk mengurangi biaya pemeliharaan, maka biaya total untuk pekerja dalam rencana ini menjadi Rp. 8.000.000,- per tahun. Apabila suatu pengembalian modal diinginkan paling sedikit dengan tingkat bunga 10 %, rencana manakah yang paling ekonomis?

Berhubung dengan itu, berdasarkan evaluasi tersebut diatas maka penilaian ekonomis menghasilkan rencana 3 yang disetujui.

Hal ini meneguhkan hasil analisa yang dibuat dengan metode biaya tahunan seragam ekivalen. Dalam contoh seperti diatas dengan menggunakan metode nilai sekarang, dimana konsepsi bangunan-bangunan menggunakan usia yang berbeda-beda, adalah perlu dicatat bahwa perbandingan harus dibuat sepanjang suatu periode waktu yang merupakan kelipatan dari usia alternatif-alternatif yang paling rendah. Oleh karena itu, adalah perlu dalam hal bangunan kerangka-baja untuk mempertimbangkan biaya-biaya penggantian pada akhir tahun 20 dan tahun 40 bersama-sama dengan nilai jual-lagi pada akhir tahun 20, tahun 40 dan tahun 60.

Nilai sekarang dari rangkaian pembayaran-pembayaran pemeliharaan untuk bangunan beton-bertulang dapat dihitung dengan suatu cara yang lain. Sejak pembayaran-pembayaran tidak dimulai sampai tahun 11 dan dilanjutkan sampai akhir tahun 60, dan jika faktor untuk perubahan dari pembayaran tahunan ke-suatu harga nilai sekarang untuk 10 tahun dikurangkan dari faktor yang sama untuk 60 tahun, dan hasilnya diperkirakan dengan jurnlah biaya tahunan, maka hasilnya akan didapat : Nilai sekarang pembayaran-pembayaran untuk tahun 11 sampai 60 = 1 (P/A,10,60 - P/A, 10,10) = 1 (9,967 - 6,145) = Rp 3,822 juta.

Setelah masing-masing diperoleh total biaya tahunan ekivalen atau total nilai sekarang, maka tiap-tiap dari jumlah-jumlah ini dapat dengan mudah dirubah dari metode yang satu kepada yang lain. Sebagai contoh, total pembayaran pada nilai sekarang untuk bangunan beton bertulang dapat dirubah menjadi total biaya tahunan ekivalen sebagai berikut Biaya tahunan ekivalen = 163,690 (A/P,10,60) = 163,690 (0,10033) = Rp 16,423.

Metode Biaya Tahunan atau Metode Nilai Sekarang.


Metode nilai sekarang meliputi perhitungan dari suatu jumlah uang yang besar, terutama jika studi-studi berhubungan dengan suatu periode waktu yang panjang. Metode biaya tahunan biasanya digunakan dalam menasionalisasikan industri-industri pemerintah, dimana cashfiow-cashfiow bertendensi untuk menjadi seragam yang layak dalam analisa kekayaan investasi. Seperti telah diuraikan sebelumnya, penggunaan dari tiap metode tersebut akan membawa kepada kesimpulan yang sama.

Contoh : Sebuah kontraktor teknik sipil mengoperasikan suatu. armada truk-dumper, dan berdasarkan pengalaman ia mendapatkan bahwa sebuah dumper, biasanya mempu nyai usia kerja penuh 5 tahun. Sebuah mesin dernikian mempunyai suatu biaya modal permulaan Rp. 2.150.000, dan pada akhir periode 5 tahun mempunyai suatu nilai jual-lagi Rp. 350.000,-. Biaya pemeliharaan tiap dumper sebesar Rp. 150.000,- untuk tahun pertama, dan bertam bah dengan Rp. 75.000,- untuk tiap tahun berturut-turut. Jika tingkat bunga yang berlaku adalah 6%, berapakah biaya tahunan ekivalen dari pemilikan dan pemeliharaan tiap dumper ? Jika kontraktor dapat menjual lagi tiap, dumper dengan Rp. 750.000,- pada akhir tahun ke-4, apakah dia akan dinasehatkan untuk berbuat demikian ?

Cash-flow Pengurangan (Discounted Cash-Flow = DCF) Suatu metode penilaian investasi yang telah digunakan secara luas di Amerika Serikat dan di Inggris. banyak berhubungan dengan menghitung tingkat bunga yang akan digunakan untuk proyek. Metode ini disebut metode hasil (Yield Method) dan menggunakan teknik-teknik cash flow pengurangan (DCF).

Proses pengurangan (discounting). Pengurangan adalah proses dimana suatu jumlah uang mendatang dievaluasikan pada suatu saat sebelum saat waktu mendatang yang telah ditentukan dan ini adalah merupakan perhitungan mengenai nilai sekarang. DCF, dalam keadaan biasa dengan metode-metode perbandingan ekonomi yang lain, berhubungan dengan "net cash flows" dan relasinya terhadap skala waktu. Cashfiow-cashfiow, atau "net cash flows", adalah jumlah-jumlah uang yang dibayarkan selama investasi modal atau yang diterimanya sebagai hasil dari modal yang di-investasikan.

Penerimaan-penerimaan tunai yang terus bertambah dikenal sebagai "positive net cash flows" .
Penerimaan-penerimaan dapat dalam bentuk uang sewa, keuntungan-keuntungan, atau dari hasil penjualan sebagian atau seluruh aset pada akhir usia kegunaannya.

Pembayaran-pembayaran tunai yang terus bertambah dikenal sebagai "negative net cash flows". pembayaranpembayaran dapat sebagai hasil dari pengeluaran modal permulaan atau suatu hasil dari penggantian sebagian instalasi, atau subyek dari proyek, selama masa usianya.

Suatu contoh yang sederhana akan menggambarkan prinsip dasar dari DCF. Jika suatu perusahaan menginvestasikan sejumlah Rp 1 juta sekarang, dan akan menerima kembali suatu pembayaran sebesar Rp 0,5 juta sebagai hasil investasinya pada akhir tahun pertama, kemudian di-ikuti dengan Rp 0,5 juta lagi pada akhir tabun kedua.
Dengan demikian investasi semula sudah dibayar kembali tetapi dengan tingkat bunga nol. Jika sekarang perusahaan tersebut menginvestasikan uang sejumlah Rp 1 juta itu dalam proyek yang lain, dan menerima pada akhir tahun pertama suatu "net cash flow sebesar Rp 0,553 juta, kemudian menerima lagi jumlah yang sama (Rp 0,553 juta) pada akhir tahun kedua, maka dapat dikatakan bahwa investasinya telah menguntungkan. Apabila untuk sementara dianggap, bahwa tingkat pengembalian untuk investasi adalah sama dengan 7%, maka bunga yang dibayarkan pada akhir tahun pertama terhadap modal sebesar Rp 1 juta itu adalah Rp 0,070 juta.

Jumlah Rp 0,070 juta ini harus dikurangkan dari penerimaan Rp 0,553 juta untuk menutup bunga pada akhir tahun pertama. Sisa suatu jumlah tersedia bersih menjadi Rp 0,483 juta. Jumlah Rp 0,483 juta ini dapat digunakan untuk membayar sebagian modal pokok yang di-investasikan, sehingga sekarang tinggal sisa Rp 0,517 juta dari hutang yang belum terselesaikan. Kemudian perlu dihitung besarnya bunga yang harus dibayarkan pada akhir tahun kedua untuk jumlah Rp 0,517 juta yang belum diselesaikan. Dengan tingkat bunga 7%, jumlah ini adalah Rp 0,36 juta. Jumlah ini dikurangkan dari pembayaran tahunan kedua Rp 0,553 juta, maka tersisa Rp 0,517 juta yang digunakan untuk menyelesaikan sisa hutangnya.

Contoh sederhana tersebut diatas dapat dihitung dengan cara lain, dengan anggapan bahwa jumlah yang di-investasikan ialah saMa yaitu Rp 1 juta dan jumlah pembayaran sesudah dua tahun adalah Rp 1,107 juta. Hanya besarnya jumlah angsuran yang berlainan, ialah pada akhir tahun pertama sebesar Rp 0,900 juta dan pada akhir tahun kedua ialah Rp 0,207 juta, sedangkan tingkat pengembalian DCF adalah 9% (bukan 7%). Maka bunga yang harus dibayarkan pada akhir tahun pertama terhadap modal investasi Rp 1 juta adalah sebesar Rp 0,090 juta. Ini harus dibayarkan dari "net cash flow" tahun pertama, dan tinggal sisa Rp 0,810 juta tersedia untuk membayar sebagian dari modal investasi yang belum diselesaikan.

Dengan demikian modal yang belum terselesaikan untuk tahun kedua adalah tinggal sebesar Rp 0,190 juta. Maka dengan tingkat bunga 9 %, sisa modal investasi ini pada akhir tahun kedua dapat diselesaikan dengan pembayaran "net cash flow" kedua Rp 0,207 juta. Perlu dicatat bahwa, seperti pada metode-metode perbandingan sebelumnya, pada contoh net cash flow tersebut akibat perpajakan tidak diperhitungkan.

Metode Tingkat Pengembalian (Rate of Return Method) "Rate-of-return" adalah metode perbandingan alternatif-alternatif investasi yang paling terkenal.
Konsep rate-of-return (RR) memberikan suatu gambaran prosentase yang menunjukkan hasil relatif pada penggunaan modal yang berlainan.

Penggunaan dari pada metode RR ini adalab sebagai berikut ; RR untuk suatu tujuan tunggal ditentukan dengan mempersamakan penerimaan-penerimaan nilai sekarang (PW) atau nilai tahunan (AW) kepada pengeluaran-pengeluaran nilai sekarang (PW) atau nilai tahunan (Aw) Kemudian suatu tingkat bunga dicari yang membuat "discounted cashfiow" memenuhi kesamaan Carilah i sedemikian hingga PW (penerimaan)= PW (pengeluaran) Hubungan yang sama jelas terjadi apabila "discounted cashfiows" saling mengurangi satu sama lain untuk menjadi sama dengan nol Carilah T sedemikian hingga PW (penerimaan) - PW (pengeluaran) = 0 Untuk masing-masing formulasi PW, perhitungan dari T biasanya adalah merupakan suatu prosedur mencoba-coba (a trial-and-error procedure).

Contoh :

Sebidang tanah berdampingan dengan suatu jalan-bebas keluar dipertimbangkan kemungkinan besar akan naik nilainya. Tanah ini dapat dibeli pada waktu sekarang dengan harga Rp 80 juta dan diharapkan nilainya menjadi Rp 150 juta dalam waktu 5 tahun. Selama Waktu ini dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1,5 juta per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 0,850 juta dan kemungkinan besar akan tetap konstan. RR yang bagaimanakah akan didapatkan pada investasi jika perkiraan-perkiraan tersebut adalah tepat ?

Nilai positif ini menunjukkan, bahwa investasi akan menghasilkan suatu RR yang positif, Pengecekan dengan mengumpamakan i = 0 memberikan juga suatu perkiraan kasar berapa besar RR sebaiknya. Misainya, peraturan~72 (the 72-rule) menyarankan bahwa suatu jumlah akan berlipatkan dua kali dalam nilainya setiap 72/i tahun. Karena Rp 80 juta dalam waktu 5 tahun hampir menjadi lipat dua kali, maka i sebaiknya mendekati 72/5 = 14,4%

Pemilihan Tiga Alternatif atau Lebih


Banyak macam usaha dan keahlian teknik (engineering) dilaksanakan dengan lebih dari satu metode atau alternatif. Secara khusus, beberapa alternatif yang tersedia memerlukan investasi jumlahjumlah modal yang berbeda, dan pembayarannya biasanya juga akan berbeda. Maka kita 'harus membuat suatu studi ekonomi untuk menentukan berapa besar modal yang harus diinvestasikan.

Masalah penentuan alternatif mempertimbangkan alternatif yang memerlukan investasi modal paling sedikit akan merupakan rencana dasar. Semua alternatif-alternatif lain akan diperbandingkan dengan alternatif tersebut. Jumlah-jumlah modal tambahan tidak akan diinvestasikan kecuali jika beberapa hasil-hasil yang menguntungkan jelas akan diperoleh, seperti misalnya suatu tingkat pengembalian yang cukup tinggi pada modal yang ditambahkan.

Investasi jumlah-jumlah modal yang ditambahkan dalam berbagai alternatif biasanya menghasilkan peningkatan kapasitas, peningkatan pendapatan, peningkatan usia, atau penurunan pengeluaran operasional. Kita mengharapkan melalui sarana-sarana ini untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar. Untuk mengadakan pemilihan diantara alternatif-alternatif diperlukan suatu cashflow evaluasi. Tujuan dari cashfiow adalah untuk menempatkan semua alternatif-alternatif yang bersaing kedalam suatu, gambaran investasi yang dapat diperbandingkan. cashflow ini bertindak sebagai suatu saringan.

Kita harus selalu hati-hati dalam semua evaluasi untuk meyakinkan penentuan pemilihan-pemilihan yang tepat dan sesuai. Dua kriteria pemilihan yang logis dan masuk akal adalah 1. Pilihlah alternatif yang memberikan tingkat pengembalian paling tinggi pada investasitotal. 2. Pilihlah alternatif dengan investasi paling besar yang memenuhi tingkat pengembalian minimum yang diperlukan.

Kriteria pertama dapat melampaui alternatif-alternatif yang memperoleh tingkat pengembalian yang rendah tetapi yang masih tetap lebih tinggi dari pilihan-piliban lainnya yang tersedia. Kriteria kedua dapat mengarahkan kepada suatu investasi yang lebih besar dari pada yang diinginkan, yang mencegah masuknya sebagian dari dana-dana yang diperoleh dari pendapatan pengembalian-pengembalian yang lebih tinggi daripada yang tersedia melalui investasiinvestasi cadangan.

Apakah usulan yang dipilih benar-benar dibiayai adalah suatu keputusan finansial yang berhubungan dengan modal yang tersedia
Perbandingan RR menilai alternatifalternatif sebagai input-input untuk proses pengambilan keputusan akhir.

Satu macam kesalahan akan dapat menyebabkan memilih rencana A, yang mempunyai RR pada investasi total paling besar,sebagai alternatif paling-disukai. Pemilihan ini akan mencegah penambahan investasi sebesar Rp (600 - 340) juta = Rp 260 juta dalam rencana C, yang menghasilkan tingkat pengembalian 10,9%. Selama 10,9 % lebih tinggi dari pada 10% yang diharapkan dari investasi lain dengan risiko yang sama, maka suatu kerugian sebesar+ 1% dari Rp 260 juta akan terjadi. Bagaimanapun juga, adalah bijaksana untuk memperhatikan kemungkinan pengembalian yang tinggi melalui suatu investasi dalam rencana A didalam hal tidak ada cukup modal untuk membiayai rencana C, atau jika ada kesempatan lain yang bebas untuk menginvestasikan Rp 260 juta dengan RR yang lebih tinggi dari pada 10,9 %