PENDEKATAN BIAYA

Hirarki Pendekatan Penilaian

Analisis HBU
1. 2. 3. 4. Legalitas Fisik Finansial Produktivitas

Maksud & Tujuan Penilaian

Identifikasi Permasalahan (latar belakang)

Masalah Penilaian

Data Pasar Ada Tidak

Properti Menghasilkan Pendapatan ? Cost Approach
Bangunan

Market Data Approach

Ya
Income Approach

Tidak

Pendekatan Data Pasar

Market Comparison Approach

Pendekatan Pendapatan Income Approach

Biaya Reproduksi Baru

Biaya Pengganti Baru

ADJUSMENT
Penyusutan Fisik, Fungsi, Ekonomi

DRC Nilai Pasar Nilai Turunan Nilai Pasar

Pendekatan Biaya
Dipergunakan apabila properti yang dinilai tidak memiliki pembanding yang setara Diperlukan pengetahuan yang mendalam mengenai konstruksi bangunan dan biaya pembuatan bangunan (RAB) untuk mengestimasi biaya pembuatan baru (RCN) serta besarnya penyusutan

COST APPROACH
Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN bangunan - Penyusutan)

Nilai Lahan (Tanah) harus di estimasikan terpisah dengan metode yang baku untuk penilaian tanah/lahan
(The Appraisal of Real Estate 13th Edition, pg. 142)

Nilai Bangunan
Nilai Pembuatan Baru (RCN)
Nilai Reproduksi Baru Nilai Pengganti Baru

Penyusutan (Depreciation)
Fisik Fungsi Ekonomi

Reproduction Cost Vs Replacement Cost

Reproduction cost is $$ required to construct an exact duplicate of the subject improvements at prices current as of the effective appraisal date

Replacement cost is current cost of

improvements having the same utility

Cara Menghitung Biaya Reproduksi / Pengganti Baru

Survey Kuantitas Unit in Place (Unit Terpasang) Meter Persegi Index

Metode Survei Kuantitas

No. 1. Uraian Pekerjaan PEKERJAAN TANAH & PONDASI Galian Tanah Urugan pasir ba. Pondasi Pondasi Batu kali 1 : 7 Bekisting Sloop Besi sloop 8 mm Besi sloop 16 mm Beton sloop 1 : 2 : 3 Rabat beton 1 : 7 Volume 20 M3 2 M3 12 M3 16 M2 97,6 Kg 278.4 Kg 1,6 m3 24 m2 Harga Satuan (Rp) 6.000 35.000 110.000 10.000 2.700 2.700 185.000 14.800 Jumlah (Rp) 120.000 70.000 1.320.000 160.000 263.520 751.680 296.000 355.200

3.336.400
2. PEKERJAAN STRUKTUR Bekisting kolom Besi Kolom 6 mm Besi kolom 8 mm Besi kolom 12 mm Beton kolom Bekisting ring balok Besi ring balok 8 mm Besi ring balok 12 mm Beton ring balok 19.2 m2 25.68 Kg 30.2 Kg 172.8 Kg 0.96 m3 8 m2 46.4 Kg 144 Kg 0.8 m2 15.500 2.700 2.700 2.700 185.000 15.500 2.700 2.700 185.000 297.600 69.336 81.540 466.560 177.600 124.000 125.280 388.800 148.000 1.878.716

Lanjutan :Metode Survei Kuantitas

No. 3. Uraian Pekerjaan PEKERJAAN DINDING Pasangan batu bata 1 : 6 Plesteran dinding 1 : 5 Acian dinding Volume 42 M3 84 M3 84 M3 Harga Satuan (Rp) 21.000 6.000 2.500 Jumlah (Rp) 882.000 504.000 210.000 1.596.000 4. PEKERJAAN PINTU & JENDELA Kusen kamper Samarinda Pintu double teakwood Kaca nako 15 cm Engsel nylom 3 x 4 Arch Kunci pintu Ex. Union 0.126 m3 1 bh 28 dn 2 psg 1 unit 1.800.000 215.000 3.500 8.500 165.000 226.800 215.000 98.000 17.000 165.000 721.800 5. PEKERJAAN ATAP Kuda-kuda kayu borneo REng + kaso 5/7 Lisplank 3/30 Genteng beton Pasangan nok Residu kap kayu 1.02 m3 64 m2 48 m 64 m2 18 m 40.8 m2 850.000 15.000 26.500 13.500 3.800 1.900 867.000 960.000 1.272.000 864.000 68.400 77.250 4.108.920

Lanjutan :Metode Survei Kuantitas

No.
6.

Uraian Pekerjaan
PEKERJAAN PLAFON Rangka plafon K. Borneo 5/7 Tripleks 6 mm Meni rangka plafon

Volume

Harga Satuan (Rp)

Jumlah (Rp)

50 m2 50 m2 20.86 m2

14.000 13.500 1.500

700.000 675.000 31.290 1.406.290

7.

PEKERJAAN LANTAI Pemadatan lantai Urug pasir bawah lantai Vloer lantai 1:3:5 t = 5 cm Keramik lokal 30 x 30 cm

24 m2 2.4 m3 1.2 m2 24 m2

3.000 35.000 9.250 35.000

72.000 84.000 11.100 840.000 1.007.100

8.

PEKERJAAN PENERANGAN Titik lampu Stop kontak

2 ttk 3 ttk

60.000 60.000

120.000 180.000 300.000

Lanjutan : Metode Survei Kuantitas

No. 9. Uraian Pekerjaan PEKERJAAN PENGECATAN Cat dinding Catylac Cat plafon Catylac Politur Ultran pintu Politur Ultran kusen Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp)

84 m2 50 m2 3.72 m2 14 m

6.500 7.000 18.000 6.000

546.000 350.000 66.960 84.000

1.046.960

Jumlah keseluruhan Profit 10% Total PPN 10% Grand Total Dibulatkan

15.402.186 1.540.219 16.942.405 1.694.240 18.636.645 18.636.000

Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)

Dengan metode ini biaya membangun dihitung berdasarkan per satuan unit komponen yang menjadi bagian dari bangunan dihitung (termasuk bahanbahan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan pemborong) Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh biaya pekerjaan per unit terpasang termasuk biaya plumbing, electrical dan lain-lain.

Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. 1. 2. Uraian Pekerjaan PONDASI Pondasi Batu kali 1 : 7 STRUKTUR Beton kolom 15 x 25 + Beton ring balok 20 x 20 DINDING Pasangan batu bata 1 : 6 PINTU Pintu double teakwood JENDELA Kaca nako rangka kamper ATAP Genteng beton + r. borneo PLAFON Triplex 6 mm & r. Borneo Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp) 20 m 8.8 m2 166.820 213.490 3.336.400 1.878.716

3. 4. 5. 6. 7.

42 m2

51.000

2.142.000

1 bh
2.8 m2 64 m2 50 m2

624.760
88.571 64.202 35.126

624.760
248.000 4.108.920 1.756.290

Lanjutan : Metode Unit Terpasang

No. 8. 9. Uraian Pekerjaan LANTAI Keramik Lokal 30 x 30 cm LISTRIK Titik lampu & stop kontak Volume Harga Satuan (Rp) Jumlah (Rp) 24 m2 5 ttk 41.963 60.000 1.007.100 300.000

Jumlah keseluruhan Profit 10% Total PPn 10% Grand Total Dibulatkan

15.402.186 1.540.219 16.942.405 1.694.240 18.636.645 18.636.000

Metode Meter Persegi (Square Meter Method)

Dengan metode ini biaya per meter persegi bangunan yang telah diketahui. Untuk mendapatkan nilai bangunan dilakukan dengan cara mengalikan luas bangunan dengan biaya per meter persegi bangunan yang sebanding. Bila terdapat perbedaan spesifikasi maupun klasifikasi antara bangunan yang menjadi pembanding dengan bangunan yang dinilai, maka perlu diadakan penyesuaian.

Contoh : Metode Meter Persegi

Diketahui sebuah rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut :
Rangka Dinding Lantai Pintu : : : : Beton bertulang Pasangan batu bata diplester dan dicat Keramik Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper

Jendela
Langit-langit Kuda-kuda

:
: : : : :

Kaca naco dengan kusen kayu kamper

Plywood dan dicat Kayu borneo diawetkan Lantai keramik, dinding lapis porselen 250 m2 Rp. 425.000,-

Kamar mandi Luas bangunan Biaya Pengganti Baru

Lanjutan
Bangunan yang akan dinilai : Rumah tinggal (berlantai satu) dengan spesifikasi sebagai berikut:
Rangka Dinding Lantai Pintu Jendela Langit-langit : : : : : : Beton bertulang Pasangan batu bata diplester dan dicat Marmer Pintu teakwood dengan kusen kayu kamper Kaca naco dengan kusen kayu kamper Gypsum dan dicat

Kuda-kuda
Kamar mandi Luas bangunan Perhitungan : Selisih nilai

:
: :

Kayu kamper diawetkan

Lantai keramik, dinding lapis porselen 290 m2

Lantai (keramik dan marmer) Langit-langit (Tripleks & gypsum) Kuda-kuda (kayu borneo & k. kamper

+ Rp. 53.000/m2 + Rp. 4.500/m2 + Rp. 10.500/m2 + Rp. 68.000/m2

Jadi, nilai baru dari bangunan yg dinilai : = Rp. 425.000 + Rp. 68.000 = Rp. 493.000/m2

Metode Indeks (Index Method)

Dengan metode ini biaya membangun dihitung dengan mengalikan indeks kenaikan harga bangunan sekarang dengan harga bangunan yang asli. Metode ini digunakan bila diketahui Biaya Pembangunan yang asli/ original Construction Cost. Dengan memperbandingkan indeks biaya pada saat dibangun dengan indeks pada saat ini berdasarkan statistik, sehingga dapat diperoleh nilai sekarang (nilai baru sekarang) Contoh :

Indeks Biaya pada tahun 1988

Indeks Biaya pada tahun 1998 Nilai Baru Bangunan (tahun 1988)

=
= =

125
195 Rp. 25.000.000 195 125 Rp. 39.000.000

Nilai Baru sekarang (tahun 1998)

= =

NILAI PROPERTI?

=
[nilai properti] [nilai tanah]
Metode Perbandingan Data Pasar (Market Comparison) [indikasi nilai tanah]

+
[nilai bangunan]
Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) [indikasi nilai bangunan]

INTISARI PERHITUNGAN BANGUNAN

Membangun Baru Saat Penilaian

Identik/Sama (Reproduction)

atau

Setara/sekelas (Replacement)

PERLU ADANYA PENYESUAIAN (ADJUSTMENT) Supaya bangunan baru menyerupai kondisi aktual bangunan saat penilaian dilakukan
Adusment dilakukan dengan memperhitungkan: 1. Penyusutan FISIK 2. Penyusutan FUNGSI 3. Penyusutan EKONOMIS (Eksternal)

Kondisi Bangunan Saat Penilaian (Sudah berumur...)

PENYUSUTAN
FISIK
Umur Efektif Pembaharuan (Renovasi, Maintenance Kondisi terlihat) ....... Standar Kategori Kondisi Umur Ekonomis

FUNGSI
Berhubungan dengan optimalisasi kinerja (mempengaruhi efektivitas dan kenyamanan untuk mewadahi fungsi)
Dapat Diperbaiki Tidak Dapat Diperbaiki

EKONOMI
Berhubungan dengan faktor eksternal (diluar fisik dan fungsi properti riil)

Contoh Kasus I
1. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah diketahui data sebagai berikut:
Nilai Tanah (Lahan) RCN Tahun dibangun Tahun penilaian Est Umur Ekonomis Penyusutan Fungsi (%) Penyusutan Ekonomis (%) 2000 2010 30th 25 10 Rp Rp

ini

jika

2. Hitunglah Nilai-Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:

Nilai Properti RCN Tahun dibangun Tahun penilaian Est Umur Ekonomis (-) Fungsi (-) Ekonomis Rp 121.300.000 Rp 75.000.000 2005 2010 25 10 5,00

50.000.000 75.000.000

Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah Besarnya Nilai Bangunan setelah Depresiasi Besarnya Nilai Properti setelah Depresiasi

Besarnya Penyusutan Fisik dalam persen (%) dan dalam rupiah Besarnya Nilai Bangunan setelah Penyusutan Total Besarnya Nilai Tanah

3. Hitunglah Nilai dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut: Nilai RCN Rp 109.500.000 Nilai Tanah Rp 60.000.000 (-) Fisik 25,00 (-) Fungsi 10,00 Besarnya Nilai Bangunan Besarnya nilai properti

4. Hitunglah nilai bangunan

dan besarnya penyusutan fungsi, fisik dan ekonomis jika diketahui data-data sebagai berikut: Nilai Tanah
RCN Tahun dibangun Tahun Penilaian (-) Fungsi (-) Ekonomis 2005 2010 15,00 5,00

5. Berapa besarnya penyusutan, nilai bangunan, dan nilai properti pada property dibawah ini jika diketahui data sebagai berikut:
Nilai Tanah RCN (-) Fisik (-) ekonomis 15% 10% Rp 50.000.000 Rp 75.000.000

Rp 50.000.000
Rp 100.000.000

EstUmur Ekonomis 30