UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
TASACION DE BIENES PATRIMONIALES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

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COMO VALORAR LA RIQUEZA DE UN ESTADO Partiendo de la premisa de considerar que, a los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural , no se los puede enajenar y que en la mayora de los casos no se les puede dar un valor econmico, se hace este estudio con el fin de iniciar un aporte en este tema ya que, en varias ocasiones, es preciso poder definir un nmero por motivos expropiatorios, de seguros, o simplemente para conocimiento del Estado Nacional o Provincial. VALORES TECNICOS PARA USO CONTABLE DE BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL INTRODUCCIN El objetivo general que persigue el TRIBUNAL de TASACIONES DE LA PROVINCIA DE SAN JUAN es conocer la valuacin tcnica con fines contables, de los bienes de dominio pblico y privado, pertenecientes al ESTADO. Considerando que el patrimonio del Estado, es todo lo que ste posee, haremos la salvedad de que, este anlisis, estar referido a los bienes que, adems de su valor tcnico, tienen importancia cultural, y al resultado final, se lo denominar: VALOR PATRIMONIAL CULTURAL, y estar representado por un coeficiente que expresar la importancia histrica, arquitectnica, social-artstica y temtico-cientfica, que el inmueble de referencia posee y lo que representa para el estado econmico, considerando adems que los bienes patrimoniales con valor cultural, por sus caractersticas son BIENES ESPECIALIZADOS. Esta situacin, los convierte en nicos e irreemplazables en el mercado comn.

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En general cuando se tasa un bien del Estado con el propsito de dar un valor tcnico para uso contable se consideran dos tipos de valores segn el inmueble que se analiza, estos son: 1- El Valor Neto De Realizacin : o sea el monto neto si se vendiera en un mercado libre, la fecha de valuacin. Este valor se aplica en los BIENES NO ESPECIALIZADOS. vigente a

2- El Valor De Utilizacin Econmica : que es el mximo valor que se le puede asignar a un bien, (tambin definido como valor instrumental o valor de uso), ya que deriva de la utilidad que cada individuo le otorga a su propiedad, y en funcin de su costo de reemplazo, que puede diferir totalmente de lo que otro considera, puede llegar a ser un valor muy superior al valor neto de realizacin o no. A este grupo pertenecen los BIENES ESPECIALIZADOS. Pero en estos dos grandes grupos no se pueden incluir los bienes que adems tienen Valor Patrimonial Cultural, por este motivo se han agregado para estos inmuebles, dos tipos de valores que completaran la clasificacin anterior, y que llamaremos: 3- Valor De Reconstruccin: que est referido al tipo de intervencin que el Estado debera realizar en un inmueble deteriorado, para su total recuperacin, teniendo en cuenta todos sus detalles, inclusive mano de obra artesanal y materiales especiales. Este valor es eminentemente tcnico y en general se usa para que el edificio pueda ser asegurado contra incendios, o para reconstruirlo por haber sufrido actos vandlicos, acontecimientos telricos o simplemente el deterioro por el paso del tiempo y la falta de conservacin. )

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4- Valor Patrimonial Cultural: al que nos referiremos detalladamente con el fin de poder agregar al valor tcnico, un nuevo coeficiente al que llamaremos COEFICIENTE CULTURAL que surgir de un anlisis donde se tendrn en cuenta algunas pautas no necesarias para otro tipo de valuacin. VALOR TCNICO PARA LOS BIENES DEL ESTADO: Anlisis Para Su Obtencin INFORMACION GENERAL ORGANISMO: se refiere al nombre del organismo del Estado que solicita la tasacin. DEPENDENCIA JURISDICCIN: mencionar el nombre de la jurisdiccin a la cual pertenece RESPONSABLE DE LA INFORMACION: nombre y apellido TELEFONO: CODIGO POSTAL: FAX: MAIL:

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EL LOTE DESIGNACION CATASTRAL: Nomenclatura Catastral N PLANO DE MENSURA: N INSCRIPCION DOMINIAL: N SUPERFICIE DEL LOTE: este tem deber ser documentado con la correspondiente mensura actualizada. SITUACIN JURDICA DEL INMUEBLE: se analiza con el fin de poder regularizar la situacin dominial de algunos inmuebles ya que en varias ocasiones se han detectado errores en los ttulos. EMPLAZAMIENTO DEL INMUEBLE Y DESCRIPCION DE LA ZONA: Se adjuntarn planos para indicar su ubicacin y la relacin con el entorno, distancias a centros importantes, accesos desde distintos puntos de la provincia si fuera necesario. Se detallar la infraestructura, equipamiento y servicios. VALOR DEL TERRENO: al completar el anlisis de todos los tems, ayudados con el Mtodo Comparativo, y teniendo en cuenta que el terreno, en algunos casos, puede no conservar construcciones relevantes, pero s un valor histrico destacado, se lo considerar con especial atencin, para incrementar o no, su mejor valor de mercado, a raz del Valor Patrimonial Cultural considerado.

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RELACIN LOTE MEJORA SITUACION FUNCIONAL: Terminado el anlisis del lote y antes de comenzar el anlisis de las mejoras ubicaremos la situacin particular del inmueble de acuerdo a una clasificacin sugerida por el T.T.N. ya que sta ayudar a completar el estudio jurdico antes mencionado. El T.T.N. denomin UNIDAD ECONOMICA al inmueble mas la mejora y consider ocho situaciones particulares a saber: CASO1 Un edificio sobre varios terrenos. CASO2 CASO3 CASO4 Varios edificios sobre un terreno. Varios edificios sobre varios terrenos. Un departamento en un edificio que no es del Estado Provincial.

CASO5 Un campo con instalaciones. CASO6 Edificios sobre Terreno y / o Terrenos ubicados en distintos lugares. CASO7 Inmuebles en construccin. CASO8 Incorporacin de mejoras al inmueble.

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LA MEJORA NOMBRE DEL INMUEBLE: UBICACIN: domicilio del bien a tasar DESTINO: referido a la actividad que se desarrolla en el inmueble, objeto del estudio, en el momento de la tasacin, (biblioteca, teatro, museo, etc.). SUPERFICIE CUBIERTA: se adjuntar la documentacin grfica (planos aprobados) y fotogrfica, de todas las mejoras existentes, an las de escaso valor si las hubiere, ya que las mismas, en algunos casos, pueden hasta restarle valor al inmueble tratado. AO DE CONSTRUCCION: si no se consiguiera exactamente habr que hacer una estimacin, investigando publicaciones ya sean de tipo literario, periodstico, testimonios orales, etc. ya que este dato es de particular importancia para la tasacin. ESTADO DE CONSERVACIN: tratndose de bienes comunes se aplicar la tabla de Ross Heideck. Pero considerando que en este caso se trata de bienes con Valor Cultural el estado de conservacin se analizar de acuerdo a lo expuesto en el ltimo punto de este trabajo. TIPO DE BIEN: los bienes pueden ser especializados, (se refiere a aquellos bienes que por sus caractersticas tienen un mercado muy limitado o inexistente), y los no especializados (para los cuales existe un mercado transparente de bienes comparables).Los bienes con VALOR PATRIMONIAL CULTURAL se considerarn Bienes Especializados.

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TIPO DE TASACIN: De acuerdo al punto anterior los Bienes Patrimoniales Con Valor Cultural son Bienes Especializados (ya que no existe mercado para ellos) no obstante, se analizarn ambos valores, (el de realizacin econmica y el de uso) y, se utilizar el que obtenga mayor valor, para luego aplicarle el COEFICIENTE DE VALOR CULTURAL obtenido del anlisis realizado para cada caso particular. En general y de acuerdo a lo destacado en el TEMA 2- al comienzo de este trabajo, al hacer una tasacin de los Bienes del Estado podemos considerar cuatro valores segn el tipo de bien: a) Valor de utilizacin econmica (especializado). b) Valor neto de realizacin (no especializado) c) Valor de reconstruccin (especializado o no especializado), segn sea el bien tratado Ej. situaciones de catstrofe, actos vandlicos, inclusive deterioro natural, etc.). d) Valor patrimonial cultural (especializado) que surgir del mayor valor obtenido entre a y b,resultado ste que luego se afectar por el Coeficiente Cultural oportunamente calculado.

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COEFICIENTE CULTURAL: valores a ponderar para su obtencin VALOR HISTRICO Al iniciar una tasacin de este tipo se har una breve resea histrica indicando la fecha del acontecimiento del inmueble analizado la MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO, ( si es nico representante de la poca o integra un grupo o conjunto de bienes con similares caractersticas, si podemos considerarlo testimonio del momento histrico al que se hace referencia, y cual es su trascendencia a nivel local, regional, nacional, e internacional.) Esto nos dar la posibilidad de informar valores intangibles, tales como valor histrico- simblico, analizando su TRASCENDENCIA, ( significado, trayectoria y proyeccin e influencia en las distintas comunidades) y el IMPACTO SOCIAL ( si resulta ser un testimonio viviente de una evolucin y un cambio a nivel cultural, social y econmico. Este valor acta de modo independiente del objeto mismo ya que todas las alteraciones que se operen sobre l no le hacen perder dicho valor; se trata de un valor netamente intrnseco y endgeno cuya importancia se valora por el hecho en s mismo.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

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VALOR ARQUITECTNICO Consideraremos la participacin de proyectistas, constructores, escultores, pintores y/o artesanos, que por su trayectoria aporten a la obra elementos irrepetibles que ponderen la CALIDAD DEL DISEO y que por su sola participacin aumenten el valor de la obra. En cuanto a las CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS se analizarn detalles que muestren sistemas constructivos de la poca, el estilo y la situacin actual ya que en este aspecto se considerarn las intervenciones que el Estado haya realizado ya sea para conservarlo o construyendo obras nuevas que pudieran aumentar o disminuir su valor intrnseco. Por ltimo se analizar el CONCEPTO POBLACIONAL que se tiene de la obra desde el punto de vista arquitectnico, su carcter, identidad, jerarqua y registro a nivel local, regional, nacional e internacional. PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

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VALOR SOCIAL - CULTURAL Dentro de este tem se analizar la ATRACCIN TURSTICA, este concepto est referido a la consideracin que la poblacin tiene ante el inmueble tratado, el significado que el bien tiene a nivel turstico, el efecto de atraccin debido a su uso: internacional, nacional o provincial. Tambin se analizar el valor que los ciudadanos estaran dispuestos a pagar por su simple existencia (se hacen encuestas para conocer lo que piensa la gente, que responder segn: nivel cultural, edad, situacin econmica, distancia al bien a tasar) y otras situaciones que puedan considerarse y que tengan que ver con el CONCEPTO POBLACIONAL ya que deberamos comprender que un edificio ms all de su apariencia fsica, da cuenta de todo lo referido a la vida de sus creadores y de quienes lo habitaron, los avances de la poca, costumbres, conductas etc., Este valor est referido como vimos en los conceptos de Camilo Herrera al Capital Intangible relacionado directamente con el nivel cultural y econmico de la poblacin. PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

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VALOR TEMTICO-CIENTFICO Se considerar que un inmueble tiene valor cientfico, cuando tratndose de construcciones, stas tengan uso y destino cientfico; y tratndose de terrenos, en l se realicen descubrimientos arqueolgicos, paleontolgicos, o de cualquier otra especie que puedan contribuir de alguna manera al desarrollo de la ciencia en cualquiera de sus ramas. Su determinacin es emprica, dependiendo ello del nivel cientfico que se desarrolla en el lugar, la MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO, EL GRADO DE EXCLUSIVIDAD y el INTERS QUE DESPIERTA a nivel local, regional, nacional e internacional. Ejemplos: Valle De La Luna Estacin De Altura El Leoncito Observatorio Flix Aguilar Instituto Sismolgico Etc.

PONDERACIN: 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10

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CLCULO DEL COEFICIENTE CULTURAL En este punto, luego del anlisis realizado se podr determinar si estamos ante la presencia de un bien patrimonial cuyo valor cultural, est referido a su arquitectura, su historia, su actividad artstico-social, su valor temtico-cientfico, la combinacin de alguno de ellos, o los cuatro al mismo tiempo, teniendo en cuenta que cada una de estas caractersticas le agregar al valor un plus, que quedar reflejado por el COEFICIENTE CULTURAL que surja del anlisis realizado. Este coeficiente puede representar varias veces el valor de utilizacin, o el valor neto de realizacin, segn sea la influencia que, sobre el valor tcnico usado, tengan las ponderaciones realizadas en cada uno de los tems considerados (arquitectnico, social- cultural, histrico y temtico-cientfico.) De esta manera se elabor una planilla (que se adjunta en hoja aparte) y que se completar en base a los datos y consideraciones basadas en los conceptos anteriormente sealados.

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Con los valores obtenidos de la planilla se completan la tabla y la frmula siguiente: TABLA

ITEM

PONDERACION MAXIMA

PONDERACION OBTENIDA

COEFICIENTE MULTIPLICADOR

Histrico Arquitectnico Social Cultural Temtico - Cientfico Totales

10 10 10 10 M.M.= 40

5 P.O. C.M.

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PONDERACIN MXIMA: es el mximo valor que se adopta para cada item. PONDERACIN OBTENIDA: es la suma de los promedios que surgen de las ponderaciones realizadas en la planilla adjunta, luego del anlisis por comparacin del item considerado. Valores que estn comprendidos en el rango de 0 a 10. COEFICIENTE MULTIPLICADOR: es una estimacin emprica, netamente subjetiva que surge de considerar que cuando la obra obtiene el mximo puntaje , la ponderacin elevar el valor de mercado, tantas veces como cada Estado lo considere oportuno, en base a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas, su estado de conservacin, el uso, la importancia a nivel internacional, nacional, etc. Este tribunal consider que cinco era el valor oportuno de este coeficiente dadas las caractersticas analizadas para nuestra regin. FRMULA POND. OBT. x COEF, MULTIPLICADOR COEFICIENTE CULTURAL = ------------------------------------------------------------PONDERACIN MAXIMA

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EJEMPLO Por lo tanto si estimamos que un edificio podra obtener un coeficiente multiplicador mximo de 5 veces ms, y un puntaje mximo de 22 el resultado final sera:

ITEM

PONDERACION MAXIMA

Histrico Arquitectnico Social Cultural Temtico - Cientfico Totales

10 10 10 10 M.M.= 40

PONDERACION OBTENIDA 8 6 6 2

COEFICIENTE MULTIPLICADOR

5 C.M.

P.O. = 22

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Aplicando la frmula: P.O x C.M C.C. = ------------------P.M.

22 x 5 C.C. = ------------- = 2,75 40

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NIVELES DE CONSERVACIN: Se analizar el nivel de deterioro, considerando, para este caso 2 tipos: el deterioro natural producido por el paso del tiempo y que se muestra como testigo fiel de la antigedad del bien, y el deterioro provocado por la falta de conservacin, al que indefectiblemente hay que darle intervencin para su recuperacin. Del anlisis realizado surgir la decisin de aplicar los NIVELES DE PROTECCIN en funcin de la importancia patrimonial cultural asignada en la tasacin, ya que de acuerdo a sta, podremos determinar si la misma merece ser tratada como construccin existente con todos los atributos considerados para declararla como BIEN PATRIMONIAL CULTURAL, o si solamente se le asigna un valor al terreno desde el punto de vista inmobiliario con un adicional que tenga que ver con el valor histrico de referencia. A saber:

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1) Alto: del anlisis realizado, la obra ha obtenido una alta ponderacin y merece un alto grado de conservacin y proteccin para que no pierda ninguno los atributos destacados, conservndola en su integridad. 2) Medio: problemas que han afectado parcialmente la integridad del bien, y se destaca en ella una ponderacin media, por lo tanto su valor reside principalmente en la conservacin de las fachadas exteriores y / o algunos detalles interiores. 3) Bajo: comprende obras de escaso valor intrnseco y slo interesa conservar algunos rasgos caractersticos; en su mayora son obras que han sufrido intervenciones a lo largo del tiempo, que han restado valor, (a mayor grado de modificacin en sus atributos originales, menor ser la valorizacin econmica y cultural que de ellas se haga). En estos casos puede darse la situacin de considerar que, a pesar del deterioro, la obra o el lugar, mantienen el valor patrimonial cultural destacado, debido a la ponderacin histrica. A mayor valor cultural, mayor nivel de proteccin.

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CONCLUSIONES Por todo lo analizado el ESTADO no puede desconocer la importancia de su intervencin con profesionales especializados en el tema CONSERVACIN DE PATRIMONIO, ya que la ausencia de especialistas, inclusive en la elaboracin de proyectos y pliegos para su recuperacin, trae aparejada una intervencin negativa que, lejos queda de la buena intencin primitiva, cual fuera la de conservar los Bienes Patrimoniales en su totalidad, sobre todo aquellos que mantienen la memoria activa, ya que memoria es informacin y deberamos comprender que: responsabilidad y memoria son condiciones bsicas para vivir en paz frase destacada en un artculo del diario La Nacin titulado: A CINCO AOS DEL HORROR, y que comienza con una frase de nuestro destacado escritor Jorge Luis Borges, y que se usar, en este caso para terminar con nuestra propuesta: Que Dios nos regale la memoria y nunca el olvido.

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PLANILLA PARA BIENES PATRIMONIALES CON VALOR CULTURAL

MAGNITUD DEL ACONTECIMIENTO IMPACTO SOCIAL TRASCENDENCIA

Local 1-2 Local 1-2 Local 1-2

VALOR HISTRICO Regional 3-4-5 Regional 3-4-5 Regional 3-4-5

Nacional 6-7-8 Nacional 6-7-8 Nacional 6-7-8

Internacional 9 - 10 Internacional 9 - 10 Internacional 9 - 10

PROMEDIO
VALOR ARQUITECTNICO Considerar si el sistema constructivo muestra elementos, detalles, caractersticas en general, en sus estructuras y/o CARACTERISTICAS construccin que reflejen una poca, un estilo, que pueda ser testimonio del momento histrico en que fuera construido. CONSTRUCTIVAS 1-2 3-4-5 6-7-8 9 - 10 Considerar si la obra incluye trabajos irrepetibles realizados por artistas, artesanos, y si se puede conocer el autor del proyecto y su trayectoria CALIDAD DEL DISEO 1-2 3-4-5 6-7-8 9 - 10 CONCEPTO POBLACIONAL Registro que se tiene de la obra, desde el punto de vista arquitectnico, a nivel local, regional, nacional e internacional. 1-2 3-4-5 6-7-8 9 - 10 VALOR SOCIAL-CULTURAL Se analizar la importancia que la poblacin le da al monumento y el concepto que de l se tiene a nivel local, regional, nacional e internacional 1-2 3-4-5 6-7-8 9 - 10 Local 1-2 Regional 3-4-5 Nacional 6-7-8 Internacional 9 - 10

PROMEDIO

CONCEPTO POBLACIONAL ATRACCIN TURSTICA

PROMEDIO
VALOR TEMTICO- CIENTFICO MAGNITUD DEL DESCUBRIMIENTO GRADO DE EXCLUSIVIDAD ATRACCIN E INTERS QUE DESPIERTA Escaso valor cientfico 1-2 Descubrimientos comunes 1-2 Local 1-2 Inters cientfico local 3-4-5 descubrimientos poco frecuentes 3-4-5 Regional 3-4-5 Inters cientfico nacional 6-7-8 Descubrimientos ocasionales 6-7-8 Nacional 6-7-8 Inters cientfico internacional 9 - 10 Descubrimientos nicos 9 - 10 Internacional 9 - 10