Anlisis de los factores que intervienen

en la valuacin de un inmueble con zona

habitacional tipo H4, en la ciudad de
Len, Guanajuato.
Alumnos: Bertha Lorena Cruz Rodrguez
Felipe de Jess Antimo Parra
Materia: Mercado Inmobiliario
Catedrtico: M.V.I. Ing. Hugo Adolfo Mena
Ramrez
Especialidad: Economa en la Construccin
Objetivo.-


La finalidad del presente trabajo es estudiar los diferentes factores fsicos,
econmicos, sociales y polticos que intervienen en la valuacin de un inmueble
con zona habitacional tipo H4 en el municipio de Len, Guanajuato. Esto con la
intencin de conocer el mayor y mejor uso que pudiera ser o no ser, su uso
actual.


Propuesta.-


El estudio de los factores anteriormente sealados pretende analizar lo
siguiente:

1. El inmueble a evaluar, que para efectos tcnicos de identificacin se le
denominar El Sujeto, localizado en la colonia Jardines del Moral, mediante
el conocimiento previo su ubicacin especfica y sus dimensiones fsicas.

2. Tres (3) sujetos comparables a evaluar en cada una de sus denominaciones:
terrenos, inmuebles construidos en venta, e inmuebles construidos en renta;
y localizados en diferentes zonas de la ciudad con mismo uso de suelo.

Metodologa.-

Se efectuar mediante el mtodo de sustitucin, el clculo de los valores ms
usuales del sujeto: Comercial, de Mercado, de Reposicin Nuevo, Neto de
Reposicin, de Rescate, de Oportunidad, de Capitalizacin.


Uso de Suelo.-

Se ha reconocido ampliamente que el suelo en el que se asientan las ciudades es
mucho ms que la base material, fsica y geogrfica para dicho asentamiento. Es una
mercanca con peculiaridades tales que exige un tratamiento especial. Sus
principales peculiaridades son:

Cada porcin de suelo (predio, terreno) tiene una localizacin nica no reproducible
lo que provoca que se agudicen las tensiones por su apropiacin y uso. Desde otro
ngulo, asume un carcter estratgico para quienes necesitan o desean esa
localizacin y adquiere tambin un precio monoplico que ser proporcional a la
necesidad o deseo del comprador (traducido en poder de compra); por el tipo de
uso que se da a un pedazo de suelo o incluso, por las localizaciones diferenciales de
unos terrenos frente a otros, aparecen diversos sub mercados que propician
tambin oligopolios.


DESCRIPCIN DE ZONA HABITACIONAL H4.

De acuerdo al Reglamento de Zonificacin y Usos de Suelo para el Municipio de
Len, Guanajuato; la zona habitacional H4 es considerada como:

- Residencial de densidad media de hasta 450 habitantes/hectrea.
- Dimensin mnima de predio de 140m2
- Frente mnimo del predio de 8 metros lineales.
- Capacidad para 1 cajn de estacionamiento.
- Coeficiente de Ocupacin del Suelo (COS): 70%.
- Condicionamientos viales:
- Slo en vas primarias.
- Slo en vas inter-barrios.
- Condicionamientos de asignaciones por ayuntamiento:
- Asignacin de zona en primer ensanche.
- Asignacin de zona en reserva de crecimiento.
- Asignacin de zona de parque distrital.
- Asignacin de zona de parque metropolitano.
- Compatibilidad: predominante.


DESCRIPCIN DE ZONA HABITACIONAL H4.

En el plano que se muestra a continuacin se identifican todas zonas
habitacionales tipo H4 para el caso de estudio.

Ubicacin del inmueble
Generalidades del Sujeto.-

El inmueble a evaluar posee las siguientes caractersticas:


Ubicacin: calle Fuego con nmero 403, en la colonia: Jardines de Moral, con cdigo
postal: 37160.
Colindancias: al norte con el Blvd. Campestre, al sur con Av. Guanajuato, al oriente con
calle Nubes, y al poniente con calle Del Prado. (ver figura 4)
Uso de suelo: Zona Habitacional H4. (ver figura 5)
Dimensiones:
(ver figura 6)
Frente: 7.5 metros lineales
Fondo: 24 metros lineales
rea total del inmueble: 180 metros cuadrados
rea de construccin (2 niveles): 120 metros cuadrados
rea de construccin (3 niveles): 37.5 metros cuadrados
rea total de construccin: 157.5 metros cuadrados
rea sin construccin: 22.5 metros cuadrados
rea de cochera: 45 metros cuadrados
Vida til: 60 aos
Edad (uso): 30 aos
Generalidades del Sujeto.-


La siguiente imagen corresponde a las dimensiones fsicas reales.


l-
:
.

_
1er nivel: COCHERA
2do nivel: RECMARA
1er nivel: SALA/COMEDOR
2er nivel: RECMARAS
PATIO
1er nivel: SALN USOS
MLTIPLES
2do nivel: CUARTO DE
SERVICIO
3er nivel: RECMARA
CALLE FUEGO
CALLE DEL PRADO
ENFOQUES DE VALUACIN.-


Enfoque Fsico: Valor de toda clase de edificacin habitacional (proyecto,
construccin, remodelacin, o terminados) en el supuesto donde un comprador con
informacin suficiente no pagara ms por un inmueble que el costo de un sustituto
con el mismo uso o fin que el inmueble considerado.

VF = VT + VC + V (OC, IE, ACC)


Enfoque de Mercado. Comparacin cualitativa y cuantitativa de mnimo 3
comparables de similares caractersticas (valor homologado de precios actuales de
operaciones de compra, venta, renta).


Enfoque de Capitalizacin. Tcnica de valuacin que se utiliza para determinar el
valor actual de un flujo de ingresos netos que se esperan percibir en el futuro.
Influyen:

Valor Fsico + Valor comercial la suma de los clculos de las deducciones (ISR,
Impuesto Predial, Gastos de administracin, Gastos de mantenimiento, Prima de
seguros).
Homologacin del TERRENO.-


Homologacin del TERRENO.-


Homologacin del tipo de inmueble en VENTA.-


Homologacin del tipo de inmueble en VENTA.-


Homologacin del tipo de inmueble en RENTA.-


Homologacin del tipo de inmueble en RENTA.-


ENFOQUES DE VALUACIN.-


Enfoque de Capitalizacin. Tcnica de valuacin que se utiliza para determinar el
valor actual de un flujo de ingresos netos que se esperan percibir en el futuro.
Influyen:

Valor Fsico + Valor comercial la suma de los clculos de las deducciones (ISR,
Impuesto Predial, Gastos de administracin, Gastos de mantenimiento, Prima de
seguros).
DEDUCCIONES
DEFPRECIACIN
FISCAL
IMPUESTO
PREDIAL
GASTOS DE
ADMON
GASTOS DE
MANTENIMIENTO
PRIMA DE
SEGUROS
CALCULO DEL ISR
RESULTADOS OBTENIDOS.-

CAPITALIZACIN DE RENTAS COMO OFICINA = $ 1464,731.24 DE ACUERDO A
LAS RENTAS GENERADAS.

De lo anterior se concluye: el periodo del retorno de la inversin por la renta
del inmueble para oficinas oscila entre 14 y 22 aos.
ESCENARIO: VALOR DE
MERCADO:
CAPITAZLIZACIN
DE RENTAS:
AOS DE RETORNO DE
INVERSIN por RENTA:
Ideal $ 2325,250.00 $ 134,062.11 17.34
Pesimista $ 2325,250.00 $ 105,758.43 21.98
ptimo $ 2325,250.00 $ 161,362.92 14.41
FACTORES: MONTOS:
Valor de Mercado: $ 2,325,250.00
Valor Fsico: $ 1,746,845.16
Capitalizacin de rentas: $ 1,451,351.21
Utilidad anual (Oficinas): $ 134,062.11
ANLISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS.-

Propuesta de mejor y mayor uso.

En base al medio que rodea la propiedad, y a los anlisis, se realiza la propuesta
de cambiar el uso de vivienda a renta tipo oficina, para esto en base a los
anlisis econmicos, se requiere una inversin para remodelacin y
equipamiento, permisos, y dems en un total de $99,080.00, noventa y nueve
mil ochenta pesos 00/100.

De acuerdo a estos anlisis la capacidad mxima de la renta de las oficina se
analiz bajo dos anlisis de renta uno optimista con la ocupacin de los 12
meses y uno pesimista con 4 meses de vacos del inmueble en promedio adems
del ya analizado de dos meses vacos que es un optimo o normal para calcular la
capitalizacin de rentas.

Generando entonces ingresos libres :

Escenario Capitalizacin
Mensual
Capitalizacin
Anual
Ideal $13,446.91 $161,362.92
Pesimista $8,813.20 $105,758.43
ptimo $11,171.84 $134,062.11
CONCLUSIN.-


En base a los resultados obtenidos y sabiendo que el
mejor uso de la propiedad tiene un periodo largo de
recuperacin y no conveniente ya que sus beneficios
son menores al valor de mercado y siendo este el mas
alto se recomienda:


- VENDER LA PROPIEDAD.

Por su atencin,
gracias!!!!!