Anda di halaman 1dari 39

PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero)

IADB_seminar

Page

May 2013

Kajian Komersial dan Keuangan Proyek-Proyek Infrastruktur

a leading catalyst in the acceleration of the national infrastructure development program

Halaman : 0

1. Pihak-Pihak Dalam Proyek Infrastruktur

Government

Creditors

Security and Assurance of Debt Repayment

Project Promoters

Long-Term Debt Financing

Halaman : 1

2. Tujuan Sponsor Proyek


1.
2. 3.

Sponsor akan mendapatkan keuntungan dari hak pengelolaan


Return on Investment yang memadai Kreditor hanya dapat mengklaim terhadap project company dan bukan kepada sponsor

3. Tujuan Kreditor
1. 2. 3. Resiko atas kredit terkelola dengan baik, dan arus kas yang memuaskan dan aman Indikator : DSCR yang lebih tinggi dari yang ditetapkan Interest Coverage Ratio lebih tinggi dari yang ditetapkan

4. Tujuan Pemerintah
1. 2. 3. 4. Melayani kepentingan publik Tarif terendah yang memungkinkan Kualitas terbaik yang dapat diberikan Meningkatkan pendapatan dari pajak penghasilan

Halaman : 2

Pola Pembiayaan Proyek Infrastruktur


Pembiayaan Korporasi Langsung atau Project Finance
Pembiayaan Korporasi Project Finance

Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat perusahaan telah memiliki penghasilan/ cash flow Pelunasan kredit dari cash flow yang dihasilkan oleh keseluruhan portofolio aset Assesmen dilakukan kepada perusahaan khususnya terhadap business risk, financial risk atas dasar kinerja perusahaan selama ini. On balance sheet Tidak perlu SPV untuk pendanaan proyek

Drawdown pembiayaan dilakukan pada saat perusahaan belum memiliki penghasilan/ cash flow dan Revenue proyek untuk membayar kembali kewajiban hutang Assessmen dilakukan kepada seluruh dokumen kontraktual untuk memastikan bahwa penghasilan yang akan diperoleh dan biaya yang akan keluar masih menyisakan cash flow yang cukup untuk membayar hutang. Perlu SPV, sehingga jaminan pengembalian kredit menggunakan aset proyek/ SPV, dalam hal ini setiap perusahaan sponsor akan menyertakan ekuitasnya (Off balance sheet)

Senior kreditur dapat step-in apabila terjadi default


Sangat tergantung pada berbagai macam perjanjian dengan banyak pihak yang terlibat. Kompleksitas dokumen yang perlu disiapkan termasuk due dilligence

5. Apa Itu Project Finance ?


Menggalang dana untuk membiayai investasi proyek yang layak secara ekonomis maupun finansial, dimana si penyandang dana akan melihat kepada kondisi arus kas (cashflow) dari proyek tersebut sebagai sumber pengembalian pinjaman serta keuntungan dari investasi yang telah ditanamkan. Tujuan penggalangan dana dengan project finance adalah untuk menciptakan struktur dana yang bankable (menarik investor) dan membatasi resiko-resiko dari setiap pihak dengan mengalokasikannya kepada pihak yang lebih mampu mengelolanya. Didalam struktur project finance, suatu Special Purpose Vehicle dibentuk untuk menggalang dana yang dibutuhkan oleh proyek. Pengembalian modal, pembayaran pokok serta bunga pinjaman akan berasal dari pengembalian atas pendapatan dan aset proyek tersebut. Untuk itu, baik investor ataupun kreditor memerlukan kepastian hukum, peraturan dan lingkungan yang kondusif dalam rentang waktu masa konsesi dari proyek tersebut.

Halaman : 4

6. Mengapa Memilih Project Finance


Perlu dana besar yang melebihi kemampuan sponsor untuk membiayainya secara sendiri
Menginternalisasi proses pengelolaan proyek diluar struktur keuangan perusahaan Mengkombinasikan kemampuan baik teknis maupun keuangan dalam mengelola proyek

dari berbagai perusahaan sponsor


Memberikan pengembalian dalam bentuk KAS Resiko-resiko terkait dengan pelaksanaan proyek dialokasikan kepada pihak yang

mampu
Mengefisienken pembayaran pajak
Lebih ekonomis dalam mengelola satu proyek yang besar dibanding mengelola banyak

proyek dalam satu struktur

Halaman : 5

7. Karakteristik Project Finance


Terpisah dari struktur perusahaan sponsor / investor Secara kerangka hukum dan neraca pembiayaan terpisah (off balance sheet financing). Memiliki peringkat kredit serta arus kas tersendiri Jangka Panjang dan capital intensive Memiliki tingkat leverage yang tinggi (60- 80%) Resiko akan dialokasikan kepada pihak-pihak yang terlibat disesuaikan dengan kemampuan untuk
mengelolanya

Arus kas dihitung dari komitmen pihak ketiga (biasanya suplier dan costumer ) Waktu terbatas sesuai dengan jangka waktu proyek Sangat terstruktur terkadang biaya transaksi relatif tinggi Perlu dibentuk Special Purpose Company untuk mengelola dana serta proyek tersebut Pengembalian pinjaman dan keuntungan berasal dari arus kas Pembiayaan dilakukan atas dasar limited/non recourse basis Perlu suatu kontrak yang mengikat setiap pihak

Halaman : 6

8. Struktur Dasar Project Finance


Dividends
PROJECT SPONSOR & OTHER EQUITY INVESTOR Investment

Revenues
BUYER

Sales Agreement

Guarantee/ Insurance Contract Loans Agreements Loans LENDER Debt Service

SPECIAL PURPOSE COMPANY

Concession Agreement

HOST GOVERNMENT

O&M Contract Input Contract

GUARANTOR/ INSURER

INPUT PROVIDERS

OPERATOR / MAINTENANCE

Halaman : 7

9. Pihak-Pihak Dalam Project Finance


No
1 2 3 4 5 6 7 Sponsor Project Company (SPC) Kontraktor Operator Financial Adviser Legal Adviser Lender/Kreditur

Pihak Dalam Project Finance

Peranan
Merupakan sponsor atau developer dari project financing yang mengorganisasikan pihak-pihak lain, menyertakan modal, terkadang menjadi pemilik saham utama dari SPC proyek. Perusahaan yang dibentuk secara independen terpisah dari perusahaan induk/sponsor yang memiliki dan mengelola aset proyek Melaksanakan perencancaan, rekayasa dan kosntruksi dari proyek berdasarkan atas kontrak konstruksi bersama SPC Melaksanakan operasi dan pemeliharaan dari aset proyek atas dasar kontrak operasi dan pemeliharaan bersama SPC Memberikan nasihat tentang struktur pembiayaan proyek, menyusun Information Memorandum Menyusun dan mengkaji perjanjian/kontrak, mendukung proses negosiasi Merupakan lembaga keuangan atau sekelompok lembaga keuangan yang memberikan pinjaman kepada SPC untuk membangun proyek dan menetapkan bunga atas pinjaman berdasarkan aset proyek Meberikan rekomendasi kepada pihak terkait, melakukan studi dan memberikan pendapat Melakukan pengadaan bahan baku berdasarkan kontrak jangka panjang bersama project company Menggunakan/membeli output proyek Memberikan Ijin, persetujuan serta menjamin pelaksanaan proyek Melakukan investasi, memberikan pinjaman atau memeberikan penjaminan Menajamin asuransi terhadap aspek-aspek proyek

8 9 10 11 12 13

Tenaga Ahli Suplier Pengguna/Pembeli/Buyer/Purchaser Pemerintah Setempat / Host Government Lembaga Keuangan Multilateral/Bilateral Asuransi

Halaman : 8

10. Potensi Sumber Dana bagi Project Finance

EQUITY

SPONSOR CASH INVESTMENT

THIRD PARTY CONTRIBUTION

DEBT

Commercial Bank Market

Local Financing

Export Credit Agencies

Institutional Investors

Capital Market

Multi Lateral

Halaman : 9

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI

Pemberi pinjaman
Karakteristik pinjaman Pembiayaan Proyek (Project Finance) Manajemen risiko pembiayaan proyek

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI

Pemberi pinjaman
Karakteristik pinjaman Pembiayaan proyek Manajemen risiko pembiayaan proyek

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

PENDEKATAN

Pemberi pinjaman Kondisi umum

60% hingga 80% investasi Senioritas

Jaminan terbatas pada arus kas proyek

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI

Pemberi pinjaman
Karakteristik pinjaman Pembiayaan proyek Manajemen risiko pembiayaan proyek

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

PENDEKATAN

Karakteristik pinjaman

Lama pinjaman
Senioritas Suku bunga

Jadwal angsuran

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI

Pemberi pinjaman
Karakteristik pinjaman Pembiayaan proyek Manajemen risiko pembiayaan proyek

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

PENDEKATAN

Skema Pembiayaan Proyek

Sponsor
Modal Dividen Layanan Utang

SPV

Pembiayaan

Pemberi pinjaman

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

PENDEKATAN

Pembiayaan Proyek

600 400 200 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Tahun (200) Total Arus Kas (400) (600) Total Pendapatan Dana + Utang Total Investasi

Juta USD

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

PENDEKATAN

Pembiayaan Proyek

600 400 200


Juta USD

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Tahun (200) Arus Kas Bebas (400) Beban Operasi (600) Total Pendapatan Total Investasi Dana + Utang

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

13. Tahapan Tahapan Dalam Project Finance


COMMERCIAL ANALYSIS FINANCIAL ANALYSIS FINANCIAL OPTIMISATION RAISING FINANCE & FINANCIAL CLOSE
FUND RAISING

POST FINANCIAL CLOSE

FINANCIAL ADVISORY

FINANCIAL MODELLING & STRUCTURING

TAXATION & STRUCTURED FINANCE

ASSET VALUE OPTIMISATION

Bussiness & Tender Strategy Market Entry Strategy Feasibility Studies Strategic Planning Bid Management Risk Analysis and Allocation Financial Structuring & Optimisation Revenue Models Negotiation of commercial & financial agreements

Model Development : financial & operation Model Reviews Monte Carlo Risk Analysis Benchmarking Scenario Testing Development Outline finance plan Utput presentation to investors and rating agencies

Corporate Tax Structuring VAT minimisation Capital Allowances Structured Leasing Securitisation Asset backed finance solution Accounting treatment

Optimise Leverage Structure Equity Participation Propose Equity Investors as required Debt Finance Sourcing Present to rating agencies Maintain debt finance competition Propose debt term Close finance

Cash flow management Debt source management Refinancing strategy & execution Equity exit strategy Corporate restructuring and portfolio financing

Halaman : 19

Analisis Kelayakan Finansial/Keuangan dan Pemodelan Finansial


Mengetahui proyeksi kinerja keuangan Proyek Analisis kelayakan finansial/keuangan juga dapat digunakan untuk

mengindikasikan perlu/tidaknya dukungan fiskal terhadap proyek.


Dua isu komersial terkait : tarif dan dukungan fiskal Analisis kelayakan finansial/keuangan berfokus pada kajian biaya dan

penerimaan (revenue) Proyek dari sudut pandang investasi, dan biasanya dari sudut pandang SPV(Special Purpose Vehicle). SPV adalah suatu perusahaan yang secara khusus didirikan untuk melaksanakan Proyek
Dengan melakukan analisis kelayakan finansial/keuangan akan ditunjukkan: Kelayakan finansial dari Proyek serta kinerja keuangannya selama usia

Proyek;
Hal apa saja yang diperlukan untuk membuat Proyek menjadi layak

bilamana proyek tersebut ternyata memiliki kelayakan yang marjinal; dan


Identifikasi yang jelas dan kesesuaian perhitungan atas usulan penyediaan

dukungan pemerintah, serta instrumen finansial yang paling tepat dan paling minimal dalam penyediaan dukungan.
Halaman : 20

Perbedaan Evaluasi Ekonomi dan Evaluasi Kelayakan Finansial


EVALUASI EKONOMI,
investasi dikaji dalam sudut pandang penggunaan sumber daya nasional/ negara. Melalui shadow price atau penyesuaian biaya, Menggunakan manfaat ekonomi seperti penghematan waktu, penghematan bahan

bakar, peningkatan efisiensi, peningkatan nilai kesehatan dan pendidikan maupun manfaat khusus yang terkait Proyek.

Biaya dan manfaat dinyatakan dengan nilai konstan

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL/KEUANGAN


Fokus pada kinerja finansial dan komersial Biaya nyata termasuk pengenaan pajak serta kontinjensi harga maupun fisik. Potensi penerimaan dan bukan pada manfaat.

Perhitungan pinjaman (dari lembaga keuangan), ekuitas (yang diinvestasikan

secara tunai) serta syarat-syarat keuangan

Juga mengukur imbal hasil internal secara finansial (FIRR), rasio pengembalian

ekuitas (ROE), dan rasio kecukupan pengembalian pinjaman (DSCR). finansial financial discount rate

Digunakan biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) sebagai tingkat diskonto

Halaman : 21

Build the Business Model


Key Partnerships Key Activities Value Proposition Customer Relationship Customer Segments

Key Resources

Channels

Cost Structure

Revenue Streams

Halaman : 22

Masukan (input) Bagi Model Keuangan


Biaya Finansial Proyek (seperti : konstruksi, tanah, rekayasa/ engineering, survai dsb.)

dan menurut tahun dikeluarkannya


Kebutuhan/permintaan (output, produksi, volume lalu lintas, dsb.) Tarif Awal serta Rumusan Kenaikan/Eskalasi Tarif yang disepakati Biaya Operasi dan Pemeliharaan Tahunan (biaya pada tahun dasar ditambah dengan

kenaikan oleh adanya inflasi atau secara pro-rata dengan inflasi penerimaan/pendapatan)
Mekanisma pengembalian pinjaman berikut biaya-biayanya (berdasarkan jenis pinjaman,

suku bunga, tenggang waktu dan jangka waktu pembayaran kembali)


Biaya modal rata-rata tertimbang (Weighted Average Opportunity Cost of Capital)

sebagai gambaran digunakan nilai 20% pada sub-proyek Dephub tahun 2005.
Jenis Ekuitas Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas Debt to Equity Ratio (berkisar antara 80:20 dan 60:40,

umumnya 70:30)
Tingkat pajak tax rates (tingkat pajak bagi perusahaan nasional) Dasar perhitungan penyusutan yang diperkenankan - depreciation (berdasarkan

peraturan nasional)
Halaman : 23

Keluaran (Output) Model Keuangan

Laporan atas Laba dan Rugi (Profit Loss Statement), serta Laporan Arus Kas

(Cash Flow) yang memberikan data-data penting pada setiap tahun pelaksanaan proyek.

Dalam laporan-laporan tersebut ditunjukkan: Keseluruhan kondisi arus kas dari Proyek Kondisi arus kas yang tersedia bagi penyerta ekuitas/modal (para investor). Profitabilitas/Kelayakan: Tingkat Pengembalian Internal Finansial atau

Pengembalian atas Ekuitas/Modal (FIRR/atau ROE Proyek). Pemulihan Biaya (Cost Recovery): berdasarkan atas jumlah tahun yang diperlukan untuk pengembalian ekuitas (umumnya berkisar antara 5-7 tahun pada Proyek komersial biasa, akan tetapi pada Proyek Infrastruktur pengembalian ekuitas akan berlangsung lebih panjang hingga 10-15 tahun dan bahkan lebih). Rasio atas Kecukupan Pengembalian Pinjaman (Debt Service Coverage Ratio) : proyeksi arus kas hendaknya secara minimum mampu mencukupi kebutuhan pengembalian pinjaman. Persyaratan yang umum digunakan tentang hal ini, bahwa arus kas bersih (net cashflow) pada setiap tahunnya harus paling sedikit bernilai 1,2 kali dari nilai pembayaran pinjaman yang jatuh tempo pada tahun tersebut. Perkiraan FNPV
Halaman : 24

Kajian-Kajian Dalam Model Keuangan


Panjang waktu konsesi untuk memberikan imbal hasil ekuitas yang sesuai. Implikasi terhadap kondisi finansial dari penggunaan berbagai tipe pinjaman maupun

ekuitas
Rasio Pinjaman terhadap Ekuitas (Debt to Equity Ratio) yang paling optimal Kerugian-kerugian di tahun-tahun awal (jika ada) yang perlu diantisipasi oleh investor

(dengan/atau melalui dukungan fiskal).


Dukungan fiskal yang mungkin diperlukan (dan juga akan menjadi masukan dalam

memperkirakan besarnya jaminan - guarantee)


Implikasi terhadap kondisi finansial serta penentuan waktu yang optimal dari upaya

penarikkan kembali (claw back) terhadap dukungan fiskal.


Dampak dari perubahan atas peubah utama seperti tarif, biaya-biaya proyek dsb.

Halaman : 25

Source of Information

IADB_seminar

Line

Output Projects with offtake agreement

Input Source Project with market risks


Market Study Concession Agreement

Revenue

Off take agreement

Inflation Exchange rate tariff

Off take agreement & expert opinion Off take agreement & expert opinion Off take agreement O&M Agreement Lend Lease Agreement Projections of other cost

Macroeconomic Data Macroeconomic Data Market Study O&M Agreement Lend Lease Agreement Projections of other cost

Operating Cost

Interest

Money market Data


Swap Market Data

Money market Data


Swap Market Data

5
6

Net Operating Profit


Principal Payback

Derived Number (Line 1,2,3,4)


Due dilligence on project cost Due Dilligence on borrowing capacity Sensitivity Analysisi

Derived Number (Line 1,2,3,4)


Due dilligence on market study Due Dilligence on borrowing capacity Sensitivity Analysis Host Country Tax Code Implementation Agreement in case of

Tax

Host Country Tax Code Implementation Agreement in case of

government permitting any tax holiday 8 Net Cash Flow


Derived Number (Lines 5,6,7)

government permitting any waiver


Derived Number (Lines 5,6,7)

The cost of capital


Why is the cost of capital important?
The cost of capital is a crucial investment decision variable.

IADB_seminar

The cost of capital determines the cost of financing new investment projects.
According to profit maximisation principles investment projects are accepted as

long as the expected return of the project is larger or equal to the cost of capital Given a set of projects, lower cost of capital increases the profitability of the firm.

WACC = (1-)re + rd
WACC = Weighted Average Cost of Capital re rd = ratio of debt to total financing = rate of return for equity = rate of return for debt

PENDEKATAN
IADB_seminar

Identifikasi risiko Tiga jenis risiko


Page

Risiko proyek

Risiko Pemda

Risiko negara

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 28

PENDEKATAN
IADB_seminar

Identifikasi risiko Tiga jenis risiko


Page

Risiko desain Risiko konstruksi

Risiko proyek

Risiko permintaan

Risiko operasi
Risiko pembiayaan

Risiko Pemda

Risiko negara

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 29

PENDEKATAN
IADB_seminar

Identifikasi risiko Tiga jenis risiko


Page

Risiko politik dan perundangan

Risiko proyek

Risiko pengambil alihan (expropriation) Risiko lingkungan dan geografis

Risiko Pemda

Risiko negara

Risiko sosial

Risiko ekonomifinansial

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 30

PENDEKATAN
IADB_seminar

Identifikasi risiko Tiga jenis risiko


Page

Risiko kegagalan (default) Risiko perubahan pemerintahan dan proyek (project reversal) Perolehan izin dan lisensi tidak berhasil

Risiko proyek

Risiko Pemda

Risiko negara

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 31

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS DALAM SESI PELATIHAN INI


IADB_seminar

Page

Identifikasi risiko

Manajemen risiko

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 32

PENDEKATAN
IADB_seminar

Manajemen risiko Prinsip UNESCAP dalam manajemen risiko


Page

Menghilangkan atau mengurangi risiko Mengalokasikan risiko

Mempertimbangkan asuransi
Risiko yang tidak dapat dikelola

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 33

PENDEKATAN
IADB_seminar

Manajemen risiko Tiga langkah


Page

Kualifikasi risiko

Mitigasi risiko

Alokasi risiko
Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 34

PENDEKATAN
IADB_seminar

Manajemen risiko Tiga langkah


Page

Kualifikasi risiko

Mitigasi risiko

Alokasi risiko
Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 35

PENDEKATAN
IADB_seminar

Latihan: Kualifikasi risiko dalam proyek KPS


Page

Risiko Desain Konstruksi Permintaan Operasi Pemeliharaan Pengambil alihan Arkeologi

Probabilitas
Rendah

Dampak
Sedang

Penilaian risiko
Sedang-Rendah

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 36

PENDEKATAN
IADB_seminar

Latihan: Langkah mitigasi risiko


Page

RISIKO
Penagihan dan pengumpulan

LINGKUP
Penegakan kontrak

Biaya konstruksi/peralatan

Biaya lahan

Biaya operasi

Nilai suku bunga

Nilai tukar

Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 37

PENDEKATAN
IADB_seminar

Manajemen risiko Tiga langkah


Page

Kualifikasi risiko

Kepada pihak yang paling tepat untuk mengelola risiko Risiko dan pengembalian (return)

Berbagi risiko (yaitu risiko permintaan)

Mitigasi risiko

Alokasi risiko
Pelatihan KPS PT SMI - CDIA

Halaman : 38