Curso Taller: Estructuracin y Financiamiento de Proyectos Inmobiliarios

Tema VIII: Fideicomiso inmobiliario

Fernando Carrasco www.financiamientoonline.net

Origen del Fideicomiso

La propia etimologa nos remonta al Derecho Romano combinando dos conceptos : la fidelidad y la comisin . Pero fue en el derecho anglosajn que primero como el Use aparece en Inglaterra en el siglo XII. El transcurrir del tiempo nos llev al trust en el siglo XIX que lo define como negocio jurdico por el cual una persona (settlor) transfiere bienes a otra persona (trustee), para que cumpla con los mismos un fin lcito a favor de s mismo o de otra persona (cestui qui trust). Esto marca la coincidencia en el bien de dos derechos de dominio: trust ownership (trustee) y beneficial ownership (cestui qui trust) En el derecho latinoamericano aparece a fines del Siglo XX en varios pases como Argentina, Colombia, Per, Ecuador, Mxico y Panam.

Fideicomiso inmobiliario

Fideicomitente

Fiduciario

Fideicomisario

Objeto (Patrimonio Fideicometido)

Participantes

Fiduciario: Institucin de crdito expresamente autorizada por la ley que

tiene la titularidad de los bienes o derechos fideicometidos. Se encarga de la administracin de los bienes del fideicomiso mediante el ejercicio obligatorio de los derechos recibidos del fideicomitente, disponiendo lo necesario para la conservacin del patrimonio constituido y el cumplimiento de los objetivos o instrucciones del mismo Fideicomisario: Es la persona fsica o moral que tiene la capacidad jurdica necesaria para recibir el beneficio que resulta del objeto del fideicomiso, a excepcin del fiduciario mismo. Fideicomitente: Es la persona jurdica o natural que hace el encargo y da el inicio al fideicomiso Operador: Elemento clave dentro del proyecto, el operador llevar a cabo todas las tareas necesarias para asegurar el cumplimiento del plan. Su trayectoria pasada es de vital importancia para brindar tranquilidad a los inversores. Agente Comercial: La idoneidad del agente comercial es tambin un elemento clave dentro del proyecto. Nuevamente, su trayectoria pasada es de vital importancia para brindar confianza a los inversores. Auditores Contables y Tcnicos: El prestigio de los auditores confiere al emprendimiento la transparencia necesaria y asegura el cumplimiento de los estndares operativos requeridos

Originacin
Administrador Fiduciario
Administracin Certificado de participacin
Fideicomitente

Ttulos de Deuda
Fiduciario
Fideicomisario

Objeto

Agente de distribucin

Propietarios
Activo

Caja

Inversores

Aplicacin de la reserva

Operador

Reserva Para gastos

Administrador Fiduciario

Auditores Contables Tcnicos

Calificadoras de riesgo

Mecanismo para atraer inversionistas

Fideicomiso
Fiduciario
Fideicomitente

Fiduciario

Fideicomisario

Objeto

Ttulos de Deuda

Mercado de capitales

Ventajas

Financiacin de proyectos a travs del mercado de capitales Contratacin de operadores especializados en el tema Contratacin de auditores tcnicos que aseguran el correcto desempeo del auditor Destino unvoco de los activos y fondos cedidos, que solo pueden aplicarse al objetivo especificado en el contrato de fideicomiso, el cual no puede ser alterado por el administrador, ni el operador salvo autorizacin expresa de los tenedores de los ttulos valores

Estructuracin fideicomisos Techo Propio

Constructores
Fondea a los proyectos Presentan proyectos

Evaluacin de proyectos
Entregan proyectos evaluados y aprobados

Supervisin tcnica

Entregan informes tcnicos y valorizaciones

Solicitan BHF

Calificacin y administracin Subsidios

Estructuracin Fideicomisos para proyectos Techo Propio

Entregan el valor de los subsidios aprobados

Compradores

IFIS