VALORACIN DE ACTIVOS, RENTABILIDAD Y RIESGO

FERNANDO AGUIRRE GMEZ Ingeniero Industrial MSc. en Economa BOGOT D.C. NOVIEMBRE DE 2013

2.1. CONCEPTOS BSICOS: Tasas de inters y equivalencias: Nominales, Peridicas, Efectivas, Anticipadas. Valor presente (P), Valor fututo (F), Tasa ( r ), Perodos (n). Tasas de inters combinadas o simultneas (moneda extranjera, UVR, tasas variables + spread, entre otras). Anualidades, Gradiente aritmtico, Gradiente geomtrico. Costo promedio ponderado de capital (CPPC - WACC) Flujo de caja libre (FCL) Valor presente neto (VPN) Tasa interna de retorno (TIR) Para valorar activos reales y/o activos financieros se deben tener en cuenta los anteriores conceptos.

Costo de Capital o Costo Promedio Ponderado de Capital (CPPC o WACC, en ingls). Corresponde a la suma del coste ponderado de los recursos ajenos (Deuda) y de los recursos propios (Patrimonio).

CPPC = [rD*(1- t)*(D/(D+PAT.))] + [RPAT.*(PAT./ (D+PAT))]

Siendo: D: recursos ajenos PAT.: recursos propios D / (D+PAT.): proporcin de recursos ajenos sobre recursos totales PAT. / (D+PAT.): proporcin de recursos propios sobre recursos totales rD *(1-t): costo de los recursos ajenos despus de impuestos t: tasa impositiva RPAT:: costo de los recursos propios

Ejemplo: Si rD = 20%, t = 33%, RPAT: = 17%, D = 30% y PAT: = 70% CPPC o WACC = 15,92%

CAPM (Capital Asset Pricing Model)

Mtodo que se utiliza para obtener la rentabilidad que se requiere a los recursos propios.
CAPM = Rf + (Rm - Rf)
Siendo: Rf: rentabilidad de un activo que no ofrece riesgo Rm: rentabilidad del mercado (Rm-Rf): prima de riesgo del mercado : coeficiente de variabilidad del rendimiento de los recursos propios de la empresa respecto al rendimiento de los recursos del mercado. Cunto mayor sea , mayor ser el riesgo que corre la empresa. Si >1: la rentabilidad esperada de los fondos propios ser mayor a la rentabilidad del mercado. Si <1: la rentabilidad esperada de los fondos propios ser menor a la rentabilidad del mercado. Si =0: la rentabilidad esperada de los fondos propios ser la rentabilidad de un activo sin riesgo. Si =1: La rentabilidad esperada de los fondos propios ser la rentabilidad del mercado.

Ejemplo: Si Rf: 7,0%, Rm: 12,0%, : 3. CAPM = 22,0%

En ocasiones tenemos que decidir sobre donde invertir los excedentes de liquidez para que nos generen una buena rentabilidad, claro est, minimizando el riesgo. Como respuesta, encontramos alternativas tales como: invertirlos en activos reales o en activos financieros. ACTIVOS REALES: Tierras Inmuebles Edificios, maquinaria, equipo. Tecnologa. Otros ACTIVOS FINANCIEROS: Bonos Acciones

2.2. Formas de valorar un activo: El valor contable: Es el valor de un activo tal como se muestra en el Balance general; representa su costo histrico, por lo tanto, no reconoce su verdadero valor. Valor de liquidacin: Es el valor que podra obtenerse por un activo si se vendiese individualmente y no como parte de un negocio en marcha. Este valor tampoco se considera como su verdadero valor, pues una empresa funcionando con xito genera sinergias entre sus partes que hacen que su valor total sea mayor a la suma de sus valores individuales de liquidacin. Valor del mercado: Valor al que cotiza un activo en el mercado, esto es, el valor que los inversionistas estaran dispuestos a pagar y depender de la puja que se presente entre la Oferta y la Demanda. Valor econmico o intrnseco, valor justo: Es el valor presente de un flujo de ingresos que se espera que el activo sea capaz de generar en el futuro.

2.3. El proceso de valoracin El valor de un activo es el valor actual del flujo de caja que se espera que este sea capaz de generar, descontado a la tasa de rentabilidad exigida por el inversionista. El valor de un activo est determinado por tres elementos: La cantidad y el momento de los flujos de caja esperados; el riesgo asociado a estos flujos y la tasa de rentabilidad requerida por el inversionista. Pasos para valorar un activo: Estimar el flujo de caja que se espera genere el activo, estimando la cantidad Fn en el momento n en que se producira. Determinar la rentabilidad requerida (r), lo cual se hace teniendo en cuenta, de una parte, el tipo de inters libre de riesgo, de otra, la prima de riesgo que el inversionista este dispuesto a asumir. Calcular el valor actual del flujo de caja esperado (Po).

2.3. El proceso de valoracin continuacin

Valoracin que se hace con base en la frmula: Los flujos de caja (cash flows) se deben descontar a una tasa (r) que refleje el costo de capital de la empresa, tanto el de la deuda como el que asumen sus propietarios, CPPC WACC, costo que se halla ponderando los costos de cada una de las fuentes de capital. No se puede desconocer que cualquier inversin, si bien se espera genere una rentabilidad, esta implcitamente representa un nivel de riesgo para el inversionista, respondiendo esta combinacin a uno de los principios fundamentales de las finanzas corporativas, a mayor riesgo, mayor rentabilidad y viceversa. Dependiendo del inversionista, el nivel de riesgo que ste se encuentra dispuesto a aceptar es muy variable, desde la aversin absoluta a este, hasta la indiferencia total al mismo.

2.3. El proceso de valoracin continuacin

Mtodo de flujos de efectivo descontados despus de impuestos: Esta metodologa considera el valor que es capaz de generar la empresa en el futuro, teniendo en cuenta los beneficios fiscales que de el se puedan obtener. Ejemplo: Con base en la siguiente informacin anual, considerar la conveniencia de la compra de un edificio de consultorios: Ingresos brutos estimados por arrendamiento 50.000.000 Seguros 1.000.000 Impuestos 2.200.000 Mantenimiento y mejoras 1.500.000 Inicialmente calcular la Utilidad Operacional Neta (UON): UON = 50.000.000 - 1.000.000 - 2.200.000 - 1.500.000 UON = $45.300.000

2.3. El proceso de valoracin continuacin

Con base en la UON del primer ao y previendo una tasa de incremento (r) en las rentas del 10%, se puede calcular el valor del activo como una perpetuidad, as: Valor del activo = UON / r Valor del activo = 45.300.000 / 0,10 = 453.000.000 Ahora, si se adquiere el inmueble en $400.000.000, de los cuales paga como cuota inicial el 30% y sobre el resto se solicita un crdito a una tasa de inters del 12% anual, pagos iguales durante 15 aos: La inversin inicial por el activo es de $120 millones y el crdito ser por $280 millones, siendo el primer pago de $41.110.787, ($33.600.000 por pago de intereses y $7.510.787 por abono a capital). Si la tasa impositiva es del 33% y el cargo por depreciacin de $8.000.000 al ao, la Utilidad Neta Despus de Impuestos (UNDI), es:

2.3. El proceso de valoracin continuacin

UNDI: Utilidad neta operacional $45.300.000 (-) Depreciacin 8.000.000 (-) Intereses 33.600.000 (=) Utilidad antes de impuestos 3.700.000 (-) Impuestos 1.221.000 (=) Utilidad operac. despus de impuestos 2.479.000 El Flujo Neto de Efectivo (Free Cash Flow-FCF): Como la depreciacin no es una salida real de efectivo, su valor debe incorporarse nuevamente al flujo, adems, se debe tener en cuenta el abono a capital del crdito financiero. Utilidad operacional despus de impuestos 2.479.000 (+) Depreciacin 8.000.000 (-) Abono a capital 7.510.787 Flujo Neto de Efectivo (FCF) 2.968.213 A partir de lo cual es posible calcular los flujos futuros de efectivo y de igual forma el Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR).

2.3. El proceso de valoracin continuacin

Proyectar el Flujo de efectivo si el inversionista pretende vender el edificio dentro de tres aos en $440.000.000, teniendo en cuenta que el saldo del crdito hipotecario en ese momento es de $254.655.600 y su costo de oportunidad es del 15%.
1
Utilidad neta operativa (-) Depreciacin (-) Intereses (=) Utlidad antes de impuestos (-) Impuestos (=) Utilidad despus de impuestos (+) Depreciacin (-) Abono a capital (=) Fujo de efectivo (FCF) 45.300.000 8.000.000 33.600.000 3.700.000 1.221.000 2.479.000 8.000.000 7.510.787 2.968.213

2
49.830.000 8.000.000 32.698.706 9.131.294 3.013.327 6.117.967 8.000.000 8.412.082 5.705.886

3
54.813.000 8.000.000 31.689.256 15.123.744 4.990.836 10.132.909 8.000.000 9.421.531 194.055.777

2.3. El proceso de valoracin continuacin

Teniendo en cuenta la inversin inicial que realiz el inversionista, el Flujo de efectivo ser:
0 1 2 3

FCF con la Inversin inicial (120.000.000) 2.968.213

5.705.886 194.055.777

Con base en el Flujo de efectivo se procede a calcular el VPN y la TIR: VPN = $14.490.398 Lo cual, por ser mayor a cero, quiere decir que el proyecto es viable y puede ser aceptado. TIR = 19,57%
Situacin que es confirmada por la TIR, debido a que esta es mayor al costo de oportunidad del inversionista.