Eng.

Civil Ronald Peixoto Drabik

APRESENTAO:
Estas aulas tm por objetivo a apresentao de alguns conceitos sobre Engenharia de Avaliaes, alm de traar alguns parmetros de definio para esta cincia, ainda desconhecida da grande maioria dos profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Engenharia de Avaliaes

Cincia de Observao

PORQUE AVALIAR?
O Valor de Mercado de um Bem:
A transparncia, a confiabilidade, a integridade, uma opinio sustentvel, com critrios matemticos. Privatizaes, Reforma Agrria, Financiamentos; O valor de um bem, o preo pago em determinado momento, onde o vendedor aceita a sua negociao, assim como o comprador que o adquire, com pleno conhecimento de todos os usos e finalidades a que este se adapta e a que pode ser submetido.

Introduo
A necessidade de avaliar contempornea da atividade de compra e venda, inicialmente, na base de troca de mercadorias. Avaliar, ento, uma atividade milenar. Com aplicao de mtodos e critrios, vamos destacar que o estudo do valor de um bem uma Cincia de Observao, e porque no dizer uma Arte, a qual antes de ser expressa por procedimentos matemticos deve ser sentida.

O Profissional
Quando nos apresentamos como profissionais da Engenharia de Avaliaes, verificamos que gera-se a primeira grande dvida quanto ao nosso trabalho, no s perante nossos colegas, mas tambm com relao s pessoas de nosso convvio social. muito comum algumas pessoas confundirem nosso campo de atuao com o de perito judicial, sendo que este, compreende apenas uma, dentre as muitas reas de atuao do profissional. Nos itens seguintes faremos uma diviso simplificada, visando apenas facilitar o entendimento sobre tipos de trabalhos especficos esta especialidade profissional.

No Brasil
No Brasil, a Engenharia de Avaliaes sempre foi, prosegue e ser praticada por ENGENHEIROS, ARQUITETOS E AGRNOMOS, constituindo-se, inclusive, em atividade privada da classe por fora de LEI (Lei n 5.194/66). comum o surgimento de notcias veiculadas em alguns rgos de imprensa, procurando reascender uma antiga polmica relativa atribuio exclusiva aos engenheiros, arquitetos e agrnomos, da vistoria, pareceres e da realizao de avaliaes.

Aspectos Legais
No intuito de informar sociedade, gostaramos de esclarecer que a realizao de Laudos de Avaliao atribuio exclusiva dos profissionais registrados no CREA, dentro das diversas modalidades, cabendo aos corretores de imveis, opinar em transaes imobilirias. O corretor de imveis o profissional envolvido diretamente na negociao, a quem cabe vender imveis, enquanto o Engenheiro de Avaliaes um analista de mercado, cuja funo exarar um parecer sobre quanto vale um determinado imvel.

Campos de Atuao
Avaliaes Empresariais
Sociedades Annimas Incorporao, fuso ou ciso Reavaliao do ativo imobilizado p/ conciliao contbil Avaliaes de imveis urbanos, industriais e rurais Sistema de controle patrimonial Avaliaes para seguro por custo de reposio de mquinas e construes Avaliaes para garantia bancria, leasing ou penhor Avaliaes de bens intangveis, fundo de comrcio, marcas de produtos

Campos de Atuao
Consultoria Imobiliria
Constitui hoje a maior rea de atuao, havendo uma gama enorme de produtos e servios a serem oferecidos, principalmente com a conscientizao cada vez maior da importncia de um parecer independente, emitido por um profissional ou empresa idnea, em transaes imobilirias. As permutas, onde os valores podem ser definidos atravs de laudos fundamentados. Nos processos de incorporao, a realizao de Anlises de Viabilidade, no sentido de comprovarse a oportunidade do empreendimento.

Campos de Atuao
Tributao Municipal e Privatizao
Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis ITBI Planta Genrica de Valores - PGV Privatizao
Algumas Prefeituras tm procurado desenvolver trabalhos onde participam no s profissionais pertencentes aos seus quadros, mas tambm consultorias externas na elaborao de PGV, que geram as pautas de cobrana de impostos.

Atuao da Engenharia
IPTU e ITBI so importantes Ambos so cobrados com base em valores de mercado A renovao anual do cadastro fundamental para a arrecadao e para a justia fiscal Os mtodos so ultrapassados e distintos para os dois tributos Integrao dos tributos imobilirios em cadastro nico (reavaliao contnua) Planta inferencial de valores (maior preciso) Uso de dados de ITBI (definido por tcnicos e no por poltica)

Percias Judiciais
Esta uma rea que se confunde com a prpria especialidade, onde muitas vezes o profissional que atua em Engenharia de Avaliaes designado Perito. Algumas aes onde a questo do valor relevante: Desapropriaes e indenizaes Valor locativo em renovatrias e revisionais de aluguis Demarcatria, reivindicatria, usucapio Servides de passagem Laudos de Vistoria de Danos Fsicos * Concluso de Obras Inacabadas *

Normalizao Tcnica - ABNT

Normas Tcnicas Registradas no Inmetro:
NBR 5.676 - Avaliao de Imveis Urbanos NBR 12721 - Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para Incorporao de Edifcio em Condomnio NBR 8976 - Avaliao de Unidades Padronizadas NBR 8951 - Avaliao de Glebas Urbanizveis NBR 13820 - Avaliao de Servides - Procedimento NBR 8977 - Avaliao de Mquinas, Equipamentos, Instalaes e Complexos Industriais NBR 8799 - Avaliao de Imveis Rurais NBR 13752 - Percias de Engenharia na Construo Civil NBR 578 - Participao dos Intervenientes em Servios e Obras de Engenharia e Arquitetura Para utilizao de qualquer Norma, existe a necessidade de consultar documentos complementares, tais como: Leis, Decretos, Resolues, outras Normas, etc...

LEGALIZAO
Natureza Tcnica
Normas Brasileiras

Natureza Jurdico-Legal
Lei Federal n 5.194/66 Resoluo do CONFEA n 218/73 e n 345/90 CPC - Cdigo de Processo Civil - Artigo 145 (modificado pela Lei n 7.270/84) - Os Peritos sero escolhidos entre Profissionais de Nvel Universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente. Lei Federal n 6.404/76 - Sociedades por Aes Decreto Lei 2.300/86 - Licitao e Contratos da Administrao Federal Lei Federal n 8.078/90 - Cdigo de Defesa do Consumidor

Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART

Lei Federal n 6.496/77 Resoluo do CONFEA n 307/86

INTERPRETAO LEGAL
A jurisprudncia em nossos tribunais farta em decises relativas ao assunto. A maioria esmagadora das decises coincide no que se refere exclusividade da atribuio a Engenheiros e Arquitetos procederem percias.
A nomeao de perito para avaliao de imvel deve recair na pessoa de um engenheiro... (Conselho de Justia Federal) So nulas as percias e arbitramentos em aes renovatrias e revisionais ... realizadas por tcnico... . Os conhecimentos tcnico-cientficos que esse trabalho exige, ..., fazem-no privativo do engenheiro ou arquiteto. (Tribunal de Alada do Rio de Janeiro) Laudo pericial - Exame feito por Corretor de Imveis - Inabilitao legal Nulidade... No poderia ser nomeado um corretor de imveis, cuja atuao profissional se restringe, como estabelecido no art. 7 da Lei n. 4.116/62, a de mediador na venda, compra, permuta ou locao de imveis. A percia s poderia ser realizada, como dever s-la, por engenheiro civil ou arquiteto, a teor do disposto na Lei n. 5.194/66 (Tribunal de Justia de Minas Gerais)

LAUDOS INTERESSANTES
Extrado de laudo de perito judicial sobre a descrio de uma edificao: .... um barraco com p direito de 5 metros e p esquerdo de 4 metros ...

* Avaliao feita por um oficial de justia: "... um crucifixo, em madeira, estilo country - colonial, marca INRI - sem numero de serie......."
* Outra, de avaliador leigo, descrevendo bens para penhora em execuo: "... o material imprestvel mas pode ser utilizado". * Mais uma sobre ao de Execuo, em certa Comarca de Mato Grosso, onde o despacho judicial, assim determinava: "Arquive-se esta execuo, porque, o exeqente foi executado ( bala) pelo devedor." * Concluso tirada de estudo de viabilidade econmica de empreendimento agropecurio:" O investimento vivel, desde que tenha um comeo, um meio e uma eternidade."

LAUDOS INTERESSANTES
* Num processo em Santo Andr -SP, onde o advogado requereu a citao pessoal do "de cujus" (ou seja, o morto), sobreveio o seguinte despacho: Para que se no venha alegar cerceamento de direito, venha, em 48 horas improrrogveis, nova, correta e definitiva emenda inicial, eis que, o "de cujus" encontra-se "nos cus" ou "nos purgatrios", ou ainda "nos infernos", no dispondo o Juzo de "dons medinicos" para convoc-lo resposta". * Ainda sobre "dons medinicos ou sobrenaturais", esta foi extrada de Relatrio de fiscal do Banco do Nordeste, aps visita efetuada propriedade rural de um muturio que, segundo soube o fiscal, abandonara o imvel e montara um terreiro de macumba nas proximidades da cidade: "Achamos difcil o retorno de nosso capital, de vez que o muturio abandonou as lides agropecurias, dedicando-se atualmente atividades sobrenaturais, onde exerce as altas funes de pai-de-santo". * O caso da PONTE DOS REMEDIOS em SP. Aps a concluso dos trabalhos investigatrios sobre o ocorrido, o CREA-SP encaminhou a vrios organismos governamentais proposta no sentido de serem feitos exames preventivos em "obras de arte". Resposta de um assessor do governo federal: "Que a proposta era interessante e fora encaminhada ao Ministrio da Cultura"!