SANEAMIENTO DE FISICO LEGAL DE

PREDIOS PUBLICOS Y PRIVADOS

LEY 27157 Y 27333
REGLAMENTO D.S. 035-2006 VIVIENDA




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EXPOSITOR
ING. CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA





LEY 27333

LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY 26662, LEY DE
ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA
NOTARIAL PARA LA REGULARIZACION DE
EDIFICACIONES
Articulo 1.- De los alcances de la presente Ley
La funcin notarial prevista en la Ley No. 27157, Ley de Regularizacin
de edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del
Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
propiedad Comn, se rige por las disposiciones de dicha Ley, por lo
establecido en la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en las
Leyes No. 26002, Ley del Notarado y No.26662, Ley de Competencia
Notarial en Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias, en lo que
resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley No. 27157, su
Reglamento y la Presente Ley.
Articulo 2.- De la funcin Notarial en la ley No.27157
2.1 Precsase que la certificacin y verificacin de la documentacin que
se adjunta al formulario registral a que se refiere el prrafo 5.1 del
Articulo 5 de la Ley No. 27157 es la constatacin efectuada por el
notario respecto de la existencia y legalidad de dicha documentacin. El
Notario no incurrir en responsabilidad si es inducido a error debido a la
Actuacin maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya tomado todas
las medidas necesarias en el proceso de Verificacin respecto a la legalidad de
los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley No. 27157 exige la
intervencin de un verificador, este asume responsabilidad respecto a la
veracidad de la informacin tcnica que verifica as como su conformidad con
las normas tcnicas y urbanas correspondientes.
2.2 El Notario, para los efectos de constatar la existencia de acuerdos a que se
refiere el articulo 6 de la Ley No. 27157, solo se certificara a ver tenido a la
vista el acta simple respectiva, acompaada de las cartas notariales cursadas y
la publicacin del correspondiente aviso, de ser caso, as como que la reunin
de propietarios se realizo dentro del plazo de 10 {diez } das tiles, contados a
partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Articulo 6 de la Ley
No. 27157, consecuentemente son los interesados quienes asumen la
responsabilidad respecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de
la documentacin presentada. Para su inscripcin en el registro
correspondiente se adjuntar el acta simple.
2.3 El acuerdo adoptado debe constar en acta simple firmada por los
concurrentes. Si el acuerdo se adopt sin la asistencia de todos los
Propietarios. Una copia del acta debera exhibirse por lo menos durante 3
{tres} das consecutivos en los lugares ms visibles de la edificacin. Si el
acuerdo se adopt con la asistencia de todos los propietarios, no requerir de
publicacin alguna. En los casos en que se haya acordado la modificacin
del,porcentaje de participacin en las reas comunes, si no asistieron a la
reunin todos los propietarios, adems de la exhibicin antes referidad, se
deber publicar, por una vez, un extracto del acuerdo en el Diario Oficial El
Peruano y en otro de los de mayor circulacin del lugar donde se ubica el
inmueble.
Articulo 3.- De la alternativa de regularizacin mediante instrumento
pblico notarial.
3.1 El procedimiento de regularizacin de edificaciones que realice, al amparo
del Titulo I de la Ley No. 27157, un propietario que cuenta con titulo de
propiedad registrado o que conste por escritura pblica y que no requiera de
saneamiento, se tramita, sin necesidad de intervencin notarial, con la
intervencin de un ingeniero civil o arquitecto colegiado, debidamente
inscrito como verificador responsable. Efectuada la inscripcin, el registro
publico remite a la municipalidad respectiva una de las copias completas del
expedientes para los efectos tributarios y catastrales correspondientes. La otra
Copia podr ser recabada por el interesado directamente del registro.
3.2 La regularizacin de edificacin, que realice, al amparo del Titulo I de la
Ley No.27157, un propietario que cuenta con ttulo de propiedad que conste
en documentos de fecha cierta, resolucin administrativa o que requiera de
saneamiento por prescripcin adquisitiva de dominio, formacin de ttulo
supletorio o rectificacin de reas o linderos, necesariamente se tramita ante
notario pblico, salvo los procedimientos de regularizacin que tramite la
COFOPRI en los procesos de formalizacin a su cargo, los que se sujetara a
sus propias normas.
Articulo 4.- De la acumulacin o subdivisin.
La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se realiza mediante
el formulario registral a que se refiere la Ley No. 27157 pudiendo tambin
formalizarse mediante escritura pblica, de conformidad con el articulo 2010
del Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro como parte
notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Para la
inscripcin de la acumulacin o subdivisin no ser necesario ningn tramite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
Articulo 5.- Del trmite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio.
El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de
dominio previsto en el Articulo 21 de la Ley No. 27157 se tramitar,
exclusivamente, ante el Notario de la provincia en donde se ubica el
inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos establecidos en el
primer prrafo del Articulo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo con el tramite
siguiente.
A.} La solicitud se tramitar como asunto no contencioso de competencia
notarial y se regir por lo establecido en las disposiciones generales de la
Ley No. 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la Ley No.
27157, y la presente Ley.
B} Recibida la solicitud , el Notario verificar que la misma contenga los
requisitos previstos en los incisos 1},2} y 3} del Artculo 505 del Cdigo
Procesal Civil, para los efectos del presente trmite. Asimismo, suscribirn la
solicitud, en calidad de testigos no menos de 3 {tres } ni mas de 6 {seis}
personas mayores de 25{veinticinco} aos de edad, quienes declararan que
conocen al solicitante y especificarn el tiempo en que dichos solicitantes
viene poseyendo el inmueble.
C}El Notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por 3 {tres
} das en el Diario Oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar
los avisos judiciales y en uno de circulacin nacional. En el aviso debe
indicarse el nombre y la direccin del Notario donde se hace el trmite.
Asimismo, solicitara al registro respectivo la anotacin prevenida de la
solicitud.
D} Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas el Notario
notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas
y colocar carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripcin
adquisitiva de dominio.
E} El Notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia de
la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la
posesin pacfica y pblica del solicitante. En dicha acta se consignar la
descripcin y caractersticas del inmueble, as como el resultado de la
declaracin de quienes se encuentren en los predios colindantes.
F} Transcurrido el termino de 25 {veinticinco } das desde la fecha de la
ultima publicacin, sin mediar oposicin, el Notario completar el
formulario registral o elevar a escritura pblica la solicitud. En
ambos
Casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripcin. Slo en
caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pblica la solicitud,
se insertarn a la misma los avisos,el acta de presencia y dems instrumentos
que el solicitante o el Notario consideren necesarios, acompaandose al
registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente
llenado. Si se opta por presentar a los Registros Pblicos slo el formulario
Registral, el Notario archivar los actuados en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos.
G} Si existe oposicin de algn tercero el Notario dar por finalizado el
trmite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y
a la oficina registral correspondiente. En este supuesto, el solicitante tiene
expedito su derecho para demandar la declaracin de propiedad por
prescripcin adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la va
arbitral,de ser el caso.
H} El Notario presentar a los Registros Pblicos copias certificadas de los
planos a que se refiere la Ley No. 27157.
I} El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el
Notario que declara la propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio es
Ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo
propietario.
J}Los trminos se contarn por das hbiles, conforme con lo dispuesto
por el Articulo 141 del Cdigo Procesal Civil.
K} El presente trmite comprende tambin a la declaracin de
prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas
urbanas que no cuenten con edificaciones
Articulo 6.- Del trmite para la primera inscripcin de dominio..
6.1 La declaracin notarial de formacin de ttulos supletorios para
solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22
de la Ley No. 27157 se sujetar al mismo procedimiento establecido en el
artculo precedente, en cuanto sea aplicable.
6.2 Cuando se haya solicitado la declaracin notarial para la primera
inscripcin de dominio a que se refiere el Artculo 22 de la Ley
No. 27157, sobre la base de ttulos con por lo menos 5 {cinco} aos de
Antigedad, el Notario verificar que se trate de documentos de fecha
cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin, salvo en los casos
en que la ley establezca una formalidad solemne para dicho acto. El
Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto sucesivo
archivando los documentos presentados en el Registro notarial de
Asuntos No Contenciosos.
6.3 En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 {dos}
numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la
certificacin del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del
Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble
materia del asunto no contencioso no se encuentran inmatriculado.
6.4 Para la inmatriculacin del inmueble no ser exigible la
documentacin catastral establecida por el Decreto Supremo No. 002-
89-JUS.
Articulo 7.- De la inscripcin en los Registros Pblicos
7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley No. 27157
y de la presente Ley, no ser exigible para su inscripcin en el registro la
previa autorizacin administrativa o municipal de subdivisin o
independizacin del terreno.
7.2 El registro, por el solo mrito del acto de regularizacin, proceder a la
desmenbracin o segregacin de las unidades inmobiliarias objeto de la
regularizacin.
Articulo 8.- De los efectos de la Regularizacin de edificaciones
previstas en el Articulo de la Ley 36 de la Ley No. 27157
8.1 Las edificaciones que se construyan ha partir de la vigencia de la Ley
No. 27157, sin cumplir con los procedimientos que est establece, sern
sancionadas con una multa equivalente al 10% {diez por ciento } del valor
declarado de la obra, que constituyen renta propia de la municipalidad
respectiva.
8.2 La ampliacin de la multa establecida en el Articulo 36 de la Ley No.
27157, no exime del cumplimiento de los requisitos tcnicos y urbanos
establecidos en la normatividad correspondiente. Por tanto, para la
inscripcin de la declaratoria de fbrica el interesado debe obtener de la
municipalidad respectiva una resolucin que certifique el cumplimiento de
las normas tcnicas contenidas en el Reglamento Nacional de
Construcciones, la zonificacin vigente y dems normas municipales
aplicables.
8.3 La resolucin se expedir en un plazo no mayor a 20 { veinte } das

tiles contados ha partir de la presentacin de la solicitud y el pago de la multa
ha que se refiere el prrafo precedente.De no expedirse la resolucin en el plazo
previsto se aplica el silencio administrativo positivo.
8.4 Las Municipalidades de acuerdo a su Ley Orgnica tiene la facultad de
imponer las sanciones correspondientes, inclusive la demolicin, cuando la
edificacin no haya cumplido con las normas ha que se refiere el presente
Articulo.
Articulo 9.- De la regularizacin de declaratorias de fbrica.
Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al procedimiento de
regularizacin de la declaratoria de fbrica al amparo del Ttulo 1 de la Ley
27157 tendrn derecho a la condonacin de las multas, recargos, moras,
intereses u otras sanciones,por aportaciones al Sistema de Seguridad Social y
derechos municipales por licencia de construccin, no abonados
oportunamente.
Articulo 10.- De la comunicacin a la municipalidad.
La comunicacin a que se refiere la primera disposicin final de la Ley No.
27157 ser efectuada por el registro pblico correspondiente una vez efectuada
la inscripcin respectiva.


Articulo 11.- De la particin..
Las acciones para pedir la particin al amparo de los Artculos 984 y 985 del
Cdigo Civil quedan suspendidas en tanto las unidades inmobiliarias se
encuentren sometidas a un rgimen de independizacin y copropiedad.
Articulo 12.- De las entidades rectoras .
12.1 Son entidades rectoras del Instituto Nacional de Cultura { INC },
Para la preservacin y conservacin del patrimonio monumental y
arqueolgico, el Instituto Nacional de Recursos Naturales { INRENA }, para
la preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas, la
Direccin General de Medio Ambiente del Viceministerio de Vivienda y
Construccin, para la preservacin y conservacin del medio ambiente
urbano, el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per { CGBVP }y
el Instituto Nacional de Defensa Civil { INDECI }, para cautelar la
seguridad de edificaciones de mas de 5 { cinco } pisos, los centros y galeras
comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los
edificios de concentracin masiva de pblico, y el Ministerio de Defensa, en
las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley.

12.2 Estas entidades rectoras ejercern sus funciones previstas por
ley, a travs de representantes ad hoc, para los procedimientos de
Licencia de Obra o regularizacin de edificaciones, y no podrn exigir
trmites previos distintos a los normados por la ley No. 27157 y su
Reglamento, debiendo adecuar sus procedimientos a lo dispuesto en
estas normas, bajo responsabilidad de sus titulares.
Articulo 13.- Del saneamiento del rea, linderos y medidas perimtricas del
terreno.
13.1 Cuando sea necesario determinar el rea, linderos y medidas
perimtricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el rea del
terreno, sus medidas perimtricas y / o linderos, con los que figuren en la
partida registral del predio, stas podrn determinarse o rectificarse de
acuerdo con los siguientes procedimientos.
A} Por mutuo acuerdo.
Mediante escritura pblica suscrita por el propietario del predio y los
propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos ltimos
manifiesten su conformidad con el rea, medidas perimtricas y / o
linderos, segn correspondan.

B.- Procedimiento Notarial.
Se podr tramitar como un asunto no contencioso de competencia
notarial,segn los procedimientos a los que se refieren los Artculos 504 y
siguiente del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y
cuando el rea real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida . Cuando el rea real es superior a la registrada proceder este
trmite siempre y cuando existan una certificacin registral de que la
mayor rea no se superpone a otra registrada este procedimiento se tramita
de conformidad con lo establecido en el reglamento de la Ley No. 27157.
C} Procedimiento Judicial.
Se tramita por el procedimiento Judicial previsto en los Artculos 504 y
siguientes del Cdigo Procesal Civil, toda rectificacin que suponga
superposicin de reas o linderos, o cuando surjan oposicin de terceros.
13.2 Si, durante la tramitacin de cualquiera de los procesos indicados en
los incisos b } y c} precedentes, se produjese acuerdo entre los
propietarios podr otorgarse la escritura pblica a la que se refiere el inciso
a}, dndose por concluido el proceso iniciado.




Articulo 14.- De la autoconstruccin.
La autoconstruccin destinada a la edificacin de vivienda propia y sus usos
compatibles goza de autorizacin dentro de los lmites y condiciones que
establecen el reglamento de la ley No. 27157, y est sujeta,
obligatoriamente, a supervicin de obra.
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS
Primera.- Los terrenos eriazos de la Repblica que conforme a las Leyes
Especiales Nos. 11061, 14197, 17716, 18460, 19462, 19955, 19959, y
dems disposiciones conexas y complementarias revirtieron al dominio del
Estado, sern inscritos a nombre de ste en el Registro de la Propiedad
Inmueble o , en su caso, en el Registro Predial Urbano, por el solo mrito
de lo dispuesto en esta disposicin complementaria. Para esto ltimo, se
autoriza expresamente a la Superintendencia de Bienes Nacionales a
expedir una resolucin indicando los inmuebles revertidos. Igualmente, por
el solo mrito de dicha resolucin y sin necesidad de una declaracin
especfica, se proceder a cancelar los asientos, si los hubiera, extendidos a
nombre de terceros, salvo en los casos en que ya existan resolucin suprema
declarando la reversin, en cuyo caso el dominio del Estado se inscribir a





mrito de ata ltima .
Segunda.- Los terrenos rsticos de Repblica que conforme a las
disposiciones del Decreto Ley No. 17716, Decreto Legislativo No. 653 y
dems disposiciones conexas y complementarias fueron declarados en
abandonos e incorporados a dominio del Estado, sern inscritos a nombre de
ste en el Registro de la Propiedad Inmueble o , en su caso, en el Registro
Predial, por el solo mrito de la resolucin suprema que se hubiere expedido,
procedindose igualmente a cancelar los asientos extendidos a nombre de
terceros.
Igual mrito inscribible tendrn las resoluciones administrativas que declaren
el abandono de tierras de conformidad con lo dispuesto por el segundo prrafo
del Articulo 88 de la Constitucin Poltica del Per, as como las que declaren
la caducidad de una adjudicacin y la consiguiente reversin de un predio al
dominio estatal.
Tercera.- En el caso de haberse detectado la existencia de superposicin entre
partidas registrales correspondientes a predios eriazos o rsticos
comprendidos en los alcances de las dos disposiciones precedentes con
respecto a partidas registrales de predios adjudicados en su oportunidad por el
Gobierno Central, los gobiernos regionales o locales , las Oficinas Registrales
De la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, en su caso, en
Registro Predial, se abstendrn de disponer el cierre de partidas hasta en
tanto no se haya presentado la resolucin que ordena cancelar la partida
del predio revertido, anotndose este hecho en ambas partida.
Cuarta.- Los trmites municipales de otorgamiento de Licencia de Obra y
declaratoria de fbrica, que comprenden varias etapas, son unitarios y, en
su conjunto, slo pueden generar un solo derecho de tramite, cuyo monto
se determinar sin exceder el costo real que su tramitacin demande de
acuerdo con lo establecido en el Decreto Legislativo No. 757, Ley Marco
para el Crecimiento de la Inversin Privada, y en los Artculos 30 y 31 del
Reglamento de las Disposiciones sobre Seguridad Jurdica, aprobados por
Decreto supremo No. 094-92-PCM.
Las municipalidades debern adecuar sus Textos nicos de
Procedimientos Administrativos { TUPA } a lo establecido en la presente
disposicin.
Quinta.- Las entidades del Estado podrn regularizar la declaratoria de
fbrica de las edificaciones de sum propiedad , acogindose al
procedimiento previsto por la Ley No. 27157 y su Reglamento, con la sola


Obligacin adicional de hacerlo de conocimiento de la Superintendencia
de Bienes Nacionales , una vez concluido el trmite, para su inscripcin
en el Marges.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Entindase que el inicio del proceso de saneamiento a que se
refiere el Artculo 6 de la Ley No. 27157 es aplicable tambin a los
tipos de edificacin regulados en los captulos III y IV del Ttulo I de la
referida Ley.
Segunda.- Los procedimientos administrativos contenidos en la Ley No.
27157, en su Reglamento y en la presente Ley, son de aplicacin
obligatoria a nivel nacional, salvo para el Registro Predial Urbano { RPU },
en cuyo caso se aplica en todo lo que no se oponga a su propia
legislacin.
Las municipalidades debern adecuar sus procedimientos a lo dispuesto
en esta norma, bajo responsabilidad de sus titulares.
Tercera.- Dergase al Artculo 26 de la Ley No. 27157 comunquese al
seor Presidente de la Repblica para su promulgacin..