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Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garanta y de


realizacin de valor, que se constituye para
asegurar el cumplimiento de una obligacin
(normalmente de pago de un crdito o prstamo)
sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual,
aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en
caso de que la deuda garantizada no sea
satisfecha en el plazo pactado, promover la venta
forzosa del bien gravado con la hipoteca,
cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse
pago del crdito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida
para la realizacin de los bienes hipotecados.
La hipoteca, como derecho real de
realizacin de valor, permite al
acreedor hipotecario someter el bien
hipotecado a venta forzosa,
normalmente mediante subasta
judicial, con el fin de hacerse pago de
la deuda con el producto obtenido
del bien realizado.
Hipotecas usadas como garanta

La hipoteca es una forma de garanta muy
eficaz y por ello es mayoritariamente usada por
las entidades financieras de crdito (bancos y
cajas de ahorro), en sus prstamos hipotecarios,
y por cuya confianza se ha propiciado un
notorio desarrollo del crdito territorial y
favorecido as la creacin de la llamada
burbuja inmobiliaria. La reciente crisis financiera
global, iniciada en la segunda mitad de 2007,
ha arrastrado tras s, aunque en menor medida,
tambin una importante crisis inmobiliaria, y
sobre todo la desconfianza de los ciudadanos
de algunos pases en las entidades bancarias.
Tipos de Crditos Hipotecarios segn destino:
1. Crditos Hipotecarios Vivienda
a. Son prstamos de adquisicin, construccin y/o ampliacin de
una vivienda.
b. Para este crdito, el comprador o dueo de la propiedad es una
persona natural.
c. Entrega Beneficios de financiamiento a tasas bajas Normativa
bancaria, menor uso de fondos y por ende menores costos del
crdito.
d. Beneficios Tributarios Ley 19.753 Permite descontar del pago
anual de Impuestos los intereses devengados y efectivamente
pagados en los crditos Hipotecarios de Vivienda (existen topes
mximos por renta del deudor y por intereses mximos a
descontar de la base imponible).
2. Crditos Hipotecarios Fines Generales
a. Son prstamos hipotecarios que tienen como
destino la adquisicin de sitios, oficinas o locales
comerciales con la garanta del bien que se
adquiere; o que dejando un bien raz en garanta se
destinan los recursos para libre disponibilidad.
b. Pueden ser otorgados a personas naturales y
jurdicas (Sociedades de Inversin, empresas, etc.).
c. Ofrece tasas de financiamiento ms elevadas que
los crditos del tipo vivienda.
Existen Normas y Procedimientos que deben considerarse
para otorgar un Crdito Hipotecario a un cliente.
EVOLUCION DE CREDITO HIPOTECARIO DEL
PERU
El sistema peruano de crdito hipotecario
ha venido funcionando desde hace mucho
tiempo y sus inicios, de una manera ms
institucionalizada, se remontan a la creacin
del Banco Central Hipotecario, en la
dcada del 30, por iniciativa del Estado.
Desde entonces, este sistema ha
experimentado perodos de auge y de baja.
De la evaluacin de estos perodos es
necesario recoger aquellas experiencias
que ayuden al planteamiento de
propuestas para mejorar el sistema actual.


el siguiente anlisis se divide en dos perodos
que se distinguen por las polticas econmicas y
de financiamiento de la vivienda
implementadas. Estos perodos corresponden a
los aos 1980-1990 y 1991-2002.

1.1 PERIODO 1980-1990
Durante este perodo, las instituciones que
participaron en la concesin de crditos
hipotecarios para vivienda en el pas, ya sea a
travs del otorgamiento directo de estos
crditos a los hogares, o canalizando recursos
para que las instituciones antes mencionadas
pudieran otorgar dichos crditos, fueron:
el Banco Central Hipotecario (BCH)
las mutuales de vivienda
el Banco de la Vivienda del Per
el Banco Central Hipotecario(BCH)
se creo en 1933 con la finalidad de otorgar prstamos hipotecarios tanto sobre
predios rsticos como urbanos, En la dcada del 80, la totalidad de los recursos del
BCH se destin al otorgamiento de prstamos hipotecarios para el financiamiento
de viviendas.
las mutuales de vivienda
se crearon en 1957, como asociaciones de derecho privado sin fines de lucro En la
dcada del 60, esas instituciones recibieron el apoyo gubernamental para otorgar
prstamos hipotecarios a los hogares de menores recursos. Gracias a ese apoyo las
asociaciones lograron expandir sus operaciones rpidamente, por lo que en 1981
stas empiezan a ser supervisadas en el aspecto financiero por la SBS y reciben una
nueva denominacin: mutuales de vivienda.
el Banco de la Vivienda del Per
El Estado cre el Banco de la Vivienda en 1962, con la finalidad de promover el
desarrollo del sistema mutual. Para ello, el Banco actu como organismo central,
ejerciendo las funciones de regulacin, promocin y financiamiento de las
mutuales. El Banco promova las inversiones pblicas y privadas en el
financiamiento de vivienda de inters social, obtena recursos a travs la
colocacin de bonos hipotecarios a empresas constructoras y bancos
comerciales, y luego los distribua entre las entidades del sistema mutual ; recursos
recibidos del Banco de la Vivienda, stos provenan principalmente del Fondo
Nacional de Vivienda (FONAVI), creado con la finalidad de dotar de vivienda a sus
contribuyentes5. El FONAVI reciba los aportes de los trabajadores cualquiera que
fuesen el rgimen laboral, las contribuciones facultativas de los trabajadores
independientes, las contribuciones obligatorias de los empleadores y las
contribuciones de las empresas constructoras de viviendas.



En la dcada del 80, prcticamente la totalidad de los
crditos hipotecarios para la vivienda se otorg a travs del
sistema mutual y del Banco Central Hipotecario. El sistema
creci durante algunos aos, pero hacia finales de los aos
80, por efectos de la recesin y la hiperinflacin, la mala
poltica de financiamiento de la vivienda aplicada y el mal
manejo administrativo, el sistema entr en una crisis nunca
antes vista, que finalmente provoc la disolucin de esas
instituciones.


1.1 PERIODO 1991-2002
Luego de la crisis en la que cay el sistema especializado en el
financiamiento de viviendas a finales de la dcada del 80, el mercado
de crdito hipotecario se encontraba prcticamente en quiebra las
entidades pblicas y privadas en diversos sectores econmicos. En este
escenario, la Banca Estatal de Fomento (conformada por el Banco de
Vivienda, el Banco Agrario, el Banco Industrial y el Banco Minero) fue una
de las ms afectadas. El nuevo gobierno, ante los malos resultados
obtenidos por esas instituciones y en el marco de un nuevo modelo
econmico, decidi eliminar la Banca Estatal de Fomento. As, en 1991, el
Banco de la Vivienda se declar primero en reorganizacin y
posteriormente en disolucin.
Al cerrarse este captulo del financiamiento de la vivienda, se inicia una
nueva fase en la que la banca privada se convierte en el principal
intermediario financiero que otorga esa clase de prstamos.
Las dos primeras instituciones en cuanto a participacin en el crdito
hipotecario otorgado a la sazn (Banco de Crdito y Banco Santander)
en 1994 el gobierno norm la emisin y el uso de letras hipotecarias, para
financiar la construccin o compra de vivienda. El intermediario
financiero (banco) otorgaba un crdito de hasta 75% del valor del
inmueble y emita letras hipotecarias por el monto del prstamo que
entregaba al prestatario. ste las venda en el mercado secundario a la
cotizacin que alcanzaran en ese momento y destinaba el producto de
la venta al pago del inmueble que haba comprado. Finalmente, el
prestatario pagaba al banco el crdito en cuotas que incluan
amortizacin, intereses, comisiones y seguros, y las cuales no podan
exceder de 25-30% del ingreso familiar documentado.



2. Programas del Estado para el financiamiento de la vivienda
2.1 Fondo Mi vivienda
El bajo poder adquisitivo de gran parte de la poblacin peruana, as
como la incapacidad de acreditar ingresos permanentes, son los
limitantes que no permiten la extensin de los crditos hipotecarios ms
all de los segmentos alto y medio-alto. En este contexto, el gobierno
cre el Fondo Mi vivienda, cuyo objetivo principal es el de contribuir con
el desarrollo del mercado primario de hipotecas, a travs de la utilizacin
de recursos del Estado que sirvan para motivar la participacin del sector
privado.
2.2 Techo Propio
A partir de septiembre de 2002, el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, gracias a un prstamo otorgado
por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), puso en
funcionamiento el proyecto Techo Propio, con el propsito de
facilitar a los sectores de menores recursos el acceso a una
vivienda propia, a travs de un subsidio directo La entidad
ejecutora del proyecto es el Fondo Mi vivienda
2.3 Banco de Materiales
El Banco de Materiales fue creado mediante la Ley 23.220 en 1980, con el
propsito de ayudar a solucionar el problema de la edificacin y el
mejoramiento de la vivienda bsica, a travs de prstamos en forma de
materiales de construccin crditos del Banco de Materiales es un fondo
rotativo originado con los aportes del FONAVI y aportes adicionales de la
ENACE, Mi vivienda y otras fuentes.
3. Situacin contempornea del mercado de crdito
hipotecario
En 2001 el crdito hipotecario total ascendi a US$ 1 050millones,
monto que ha aumentado cerca de cuatro veces,
alcanzando un nivel de US$ 3 828 millones hacia fines de2008,
lo que muestra un importante dinamismo que se explica por
un conjunto de factores como el adecuado desempeo de la
economa peruana y la implementacin de programas de
vivienda que han dinamizado la oferta y facilitado el acceso
al crdito a la clase media dela poblacin.
De acuerdo al censo nacional de poblacin y vivienda 2005, se
registra una evolucin favorable del crdito hipotecario, el
cual ha pasado de representar el 9,2 por ciento del crdito
total en 2001 a 11,5 por ciento en 2008 observndose,
asimismo, una continua reduccin de las tasas de inters, con
excepcin del ao 2008, en el cual por efecto de la crisis
financiera internacional la tasa de inters aument 2 puntos
porcentuales, ubicndose en un nivel de 11,3 por ciento al
finalizar el ao. Un aspecto a destacar es que el nmero de
deudores es bajo, 114 mil deudores, frente una poblacin
estimada de 28 millones de habitantes.

Modernizacin del sector vivienda
El sector vivienda se ha fortalecido con la creacin del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento en el ao 2002.
Anteriormente, diversas funciones estaban repartidas en diferentes
instituciones, lo que afectaba su eficacia y la aplicacin de mejores
polticas de vivienda orientadas a los sectores de menores ingresos.
Cabe indicar que el fortalecimiento y modernizacin del sector se
logr con el apoyo de un prstamo del BID (Programa de Apoyo al
Sector Habitacional), el cual se encuentra vigente.
Capacidad de pago de la poblacin o affordability
el estudio de la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO)
muestra que en el ao 2007 el 31 por ciento de las familias de Lima
Metropolitana deseaba una alternativa de vivienda distinta de la
que tenan. aunque no se cuenta con informacin respecto a su
capacidad de pago. A este respecto, con el fin de implementar
mejores polticas de vivienda se requiere contar con este tipo de
informacin, lo que constituye una tarea pendiente. En el Cuadro 2
se aproxima la capacidad de pago de las familias para adquirir una
vivienda de inters social (valorizada en 12 UIT S/. 42 600) del
programa Techo Propio del Fondo Mi Vivienda.
La oferta de viviendas
Existe suficiente oferta de productos? La respuesta es negativa. Por ejemplo,
el Cuadro 3 muestra que la oferta de departamentos en Lima Metropolitana
se concentra en los estratos A y B. As, de un total de 7 822 departamentos, el
59 por ciento se ubica en un rango de precios superior a S/. 175 000
(aproximadamente US$ 60 000); 23 por ciento en el rango de S/. 121 000 a S/
175 000; y slo el 6 por ciento en el rango de precios menor de S/, 43 500, que
corresponde a una vivienda de inters social (el programa Techo Propio del
Fondo MiVivienda comprende a viviendas con un valor de cinco UIT a 14 UIT).
Ello muestra que si se quiere desarrollar el crdito hipotecario, los instrumentos
hipotecarios y el mercado de capitales, debe empezarse por enfrentar el
problema de la oferta inmobiliaria para los segmentos de menores ingresos de
la poblacin.

Principales programas gubernamentales habitacionales
El gobierno maneja varios programas habitacionales a travs del Fondo
MiVivienda, el Banco de Materiales (BANMAT) y la Corporacin Financiera de
Desarrollo (COFIDE), siendo los ms exitosos los del primero. En el Cuadro 4 se
presentan los principales programas vigentes ejecutados por el Fondo: Techo
Propio, Mi Hogar y Crdito MiVivienda Estandarizado, habindose
concentrado sus actividades principalmente en los dos primeros programas
orientados a los sectores de menores ingresos. Tambin se presenta la
demanda efectiva y los montos de los subsidios segn programas,
observndose que el premio al Buen Pagador asciende a S/. 10 000 en el
caso del programa Mi Hogar, y hasta S/. 15 000 en el caso del programa
MiVivienda Estandarizado, lo que supone una inconsistencia debido a bque
los que acceden a una vivienda de mayor precio se benefician de un
subsidio mayor. Ello implica que se debe realizar un anlisis ms exhaustivo de
estos subsidios, con el fin de corregir los subsidios regresivos.

Necesidad de desarrollarinstrumentos de largo plazo
Se plantean interrogantes y en algunos casos respuestas posibles sobre qu se
debe hacer para promover instrumentos hipotecarios. Con respecto a los
bonos hipotecarios, la oferta por parte de los bancos ha sido muy baja; de
acuerdo al BCRP, en el perodo 2001- 2008 ascendi a US$ 85 millones. En este
sentido, se requiere incentivar la oferta? se requiere cambios en la norma
de calce de activos y pasivos? los bancos tienen necesidad de emitir estos
instrumentos? es un problema de oferta o de demanda? El problema sera
de oferta porque s hay demanda de inversionistas institucionales como las
administradoras de fondos de pensiones. Por ello, hay que tratar de entender
por qu no existen bonos hipotecarios, para lo cual se puede revisar la
experiencia de otros pases y evaluar cambios normativos, si resultaran
procedentes.
Documentos para pedir un
crdito hipotecario
-DNI, Tarjeta de Residencia o Pasaporte.
-Escritura de propiedad del inmueble
-Certificado del Registro de la Propiedad
-Certificado de Seguro de la vivienda
-ltimo recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
-ltimo recibo de la Comunidad de Propietarios
-La declaracin de la renta de los dos ltimos
ejercicios.
-Tus dos nminas ms recientes percibidas en tu
trabajo. En el caso de ser trabajador autnomo, se
deber presentar documentacin adicional sobre la
actividad profesional llevada a cabo.
Bienes inmuebles

Se consideran inmuebles todos aquellos bienes
considerados bienes races, por tener de comn
la circunstancia de estar ntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, fsica o
jurdicamente, al terreno, tales como las
parcelas, urbanizadas o no, casas, naves
industriales, o sea, las llamadas fincas, en
definitiva, que son bienes imposibles de trasladar
o separar del suelo sin ocasionar daos a los
mismos, porque forman parte del terreno o
estn anclados a l. Etimolgicamente su
denominacin proviene de la palabra inmvil. A
efectos jurdicos registrales, en algunas
legislaciones los buques y las aeronaves tienen
consideracin semejante a la de los bienes
inmuebles.
Clasificacin de los bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se pueden clasificar en:
- Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y subsuelo.
- Bienes inmuebles por incorporacin, como construcciones.
- Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen
cosas muebles, que favorecen o benefician al inmueble al que
acceden o sirven. Ejemplo: << Se reputan inmuebles, aunque
por su naturaleza no lo sean: Los utensilios de labranza o
minera, y los animales actualmente destinados al cultivo o
beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella
por el dueo de la finca.
- Bienes inmuebles por analoga, como concesiones
hipotecarias.
- Bienes inmuebles por accesin, como las puertas, ventanas,
etc. que en una fbrica, almacn o comercio son bienes
muebles pero instaladas son inmuebles.
- Bienes inmuebles por representacin, como la escritura que
otorga la titularidad registral al propietario.
- Frmulas financieras de un prstamo
Hay varios modelos diferentes para realizar estas estimaciones,
siendo el ms comn el modelo francs, que es el que aqu se
explica. En este modelo, la mayor parte de los intereses del
prstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas del
prstamo, de forma que si en un momento dado se decidiese
devolver toda la deuda pendiente al banco, ste ya habr
cobrado una parte importante de sus beneficios.
Hay que tener en cuenta que si el tipo de inters es variable
ser necesario repetir los clculos cada vez que se revise el
valor del inters, generalmente una vez al ao.

Clculo de la cuota peridica




Nota: El factor -plazo de la frmula es un exponente, no una
resta.
El inters debe ser el valor que se aplica durante cada periodo.
As, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el
inters anual entre 12, para conocer cul es el tipo de inters
mensual.













Qu tipos de crditos hipotecarios existen?
Existen mltiples alternativas de Crditos Hipotecarios,
flexibles, a tasa fija o variable, con las mejores condiciones
de financiamiento y especialmente diseados para
satisfacer las ms exigentes necesidades.
Cules son los gastos asociados a un crdito
hipotecario?
A la hora de formalizar un crdito hipotecario suele
haber una serie de gastos: tasacin, gastos de notara,
estudio de ttulos, borrador de escritura, impuestos de
timbres y estampillas. Adems, usted puede optar por
un servicio de gestora documentaria.
Cules son los documentos necesarios para un Crdito
Hipotecario?
El cliente debe presentar documentacin que acredite su
renta y patrimonio, y adicionalmente antecedentes legales
de la propiedad.
Qu tipo de tasa de inters es ms conveniente?
Depende de la situacin y preferencias personales. Si prefiere la
previsin y no desea que las cuotas varen, le recomendamos un
crdito a tasa fija. Si en cambio, confa en los posibles beneficios
de las variaciones de las tasas de inters, le recomendamos un
crdito a inters variable.
Cules son las condiciones de
financiamiento?
Normalmente, la cantidad solicitada no debera superar el
80% de la tasacin del inmueble (menor valor entre precio de
compra y tasacin). No obstante, podemos financiar hasta el
90%, sujeto a la aprobacin comercial del Banco. En
cualquier caso, es necesario tener como referencia que
generalmente la cuota resultante del prstamo hipotecario
no debera superar el 25% de los ingresos lquidos justificables.
Cul es el mejor plazo?
Depende de la situacin financiera de cada persona. En
principio, cuando ms reducido es el plazo menos intereses
se pagan, pero el importe de las cuotas mensuales que se
deben cancelar es mayor. De todas formas, los plazos van
desde 5 hasta 30 aos.