Anda di halaman 1dari 25

FAIR VALUE: ASET KEUANGAN,

ASET TETAP, PROPERTI INVESTASI


Presented : Dwi Martani
Agenda
Konsep Umum Fair Value 1.
Aset Keuangan 2.
Aset Tetap 3.
Properti Investasi 4.
PSAK lain 5.
Karakteristik IFRS
IFRS menggunakan Principles Base :
Lebih menekankan pada intepratasi dan aplikasi atas standar sehingga
harus berfokus pada spirit penerapan prinsip tersebut.
Standar membutuhkan penilaian atas substansi transaksi dan evaluasi
apakah presentasi akuntansi mencerminkan realitas ekonomi.
Membutuhkan profesional judgment pada penerapan standar akuntansi.
Menggunakan fair value dalam penilaian, jika tidak ada nilai pasar
aktif harus melakukan penilaian sendiri (perlu kompetensi) atau
menggunakan jasa penilai
Mengharuskan pengungkapan (disclosure) yang lebih banyak baik
kuantitaif maupun kualitatif
3
Nilai Wajar PSAK
Nilai di mana suatu aset dapat
dipertukarkan atau suatu kewajiban
diselesaikan antara pihak yang
memahami dan berkeinginan untuk
melakukan transaksi wajar (arms
length transaction)
Bukan nilai yang akan diterima atau
dibayarkan entitas dalam suatu transaksi
yang dipaksakan, likuidasi yang dipaksakan,
atau penjualan akibat kesulitan keuangan.
4
Hirarki Penentuan Nilai Wajar
Kuotasi harga di pasar aktif;
Jika pasar tidak aktif, maka menggunakan
teknik penilaian yang meliputi:
penggunaan transaksi-transaksi pasar wajar yang
terkini antara pihak-pihak yang mengerti,
berkeinginan, jika tersedia;
referensi atas nilai wajar terkini dari instrumen lain
yang secara substansial sama;
analisis arus kas yang didiskonto (discounted cash
flow analysis); dan
model penetapan harga opsi (option pricing model)


5
FAIR VALUE
PSAK
50,55,60
PSAK
16
PSAK
13
PSAK
19
IAS
41
PSAK
48, 58
Properti
Investasi
Aset Tidak Lancar
Dimiliki untuk Dijual dan
Operasi yang Dihentikan
Aset takberwujud

Agikultur
Instrumen
Keuangan
Aset
Tetap
6
FAIR
VALUE
IFRS 13
Penurunan
Nilai
Assets
Assets
Intangible
Financial
Inv
Property
PP&E
Inventory
Etc
Defined
Benefit
Biological
assets
IFRS Foundation | 30 Cannon Street | London EC4M 6XH | UK. www.ifrs.org
8
ASSET TYPE MEASUREMENT AT
INITIAL RECOGNITION
MODEL BASED
ON FAIR VALUE
BASIS OF
IMPAIRMENT TEST
IFRS 9 Financial
Instruments
Fair value For specified financial
assets and for particular
business models: fair
value
IAS 16 Property,
Plant and Equipment
Purchase costs + construction
costs + costs to bring to the
location and condition
necessary to be capable of
operating in the manner
intended by management.
Accounting policy choice:
revaluation model

Compare carrying amount
to recoverable amount.

Recoverable amount is
greater of value in use and
fair value less disposal
costs (IAS 36)

IAS 38 Intangible
Assets
Purchase costs + development
costs + costs to bring to the
location and condition
necessary to be capable of
operating as intended by
management
Accounting policy choice:
revaluation model

IAS 40
Investment Property
Cost including transaction costs Accounting policy choice:
fair value
IAS 41 Agriculture Fair value less costs to sell Fair value less costs to
sell
Konsep Fair Value IFRS 13
Tujuan IFRS 13:
Klarifikasi definisi fair value
Satu standar bagaimana mengukur fair value
Sebelumnya tidak konsisten dan persyaratannya beragam
Tidak merubah kapan nilai wajar digunakan.
Pengungkapan lebih banyak
Meningkatkan konvergen dengan US GAAP
Ruang Lingkup IFRS 13
Diterapkan ketika IFRS lain mengijinkan:
Pengukuran fair value aset dan liabilitas keuangan atau
pengungkapan fair value.
Dikecualikan dari ruang lingkup, IFRS 2 (shared based
payment) dan IAS 17 Leases,
Tidak diperlukan untuk pengukuran yang sejenis
IAS 2 inventories net realizable values
IAS 36 Impairment value in use
Pengungkapan tidak diperlukan untuk IAS 19 Employee
benefit, IAS 26 Retirement benefit plant, recoverable
amount under IAS 36 Impairment Aset.

Definisi Fair Value IFRS 3
Fair value adalah harga yang diterima atas penjualan
aset atau pembayaran untuk mentransfer liabilitas dalam
transaksi antar pihak yang berkepentingan pada tanggal
pengukuran.
11
...the price that would be received to sell an asset or
transfer a liability in an orderly transaction between
market participants at the measurement date.
IFRS 13 para 9
Definisi Fair Value IFRS 3
Exit price didaarkan pada pasa aktif. Jika tidak ada didasarkan
teknik valuasi.
Bukan berasal dari transaksi dari pihak yang mengalami
kesulitan keuangan
Nilai fair value merupkan pengukuran pasar, bukan ukuran
spesifik suatu entitas. Konsekuensinya entitas yang memiliki
keinginan untuk memegang aset tersebut atau menjualnya
tidak relevan dalam pengukuran nilai wajar.
Biaya transaksi diabaiikan karena bukan merupakan
karakteristik dari aset dan liabilitas yang diukur.
Mengasumsikan terjadi di pasar.
12
Saat mengukur nilai wajar menggunakan asumsi bahwa
pihak yang berpartisipasi dalam pasar menentukan harga
aset atau liablitas berdasarkan kondisi pasar saat itu,
termasuk asumsi tentang risiko.
Karakteristik atas aset dan liablitas khusus yang
dipertimbangkan pihak berpartisipasi dalam pasar saat
menentukan harga pada tanggal pengukuran, termasuk
Umur, kondisi dan lokasi aset
Ristriksi atas penjualan atau penggunaan
Pedoman penerapan
Definisi Lama

Nilai di mana suatu aset
dapat dipertukarkan atau
suatu kewajiban
diselesaikan antara pihak
yang memahami dan
berkeinginan untuk
melakukan transaksi wajar
(arms length transaction)
Definisi Lama Kelemanah

Tidak spesifik apakan entitas
menjual atau membeli aset
Tidak jelas tentang diselesaikan,
karena tidak menunjukkan kreditor
Tidak jelas tentang pengertian
nilai wajar
Tidak menjelaskan kapan
transaksi terjadi
?
Hirarki Fair Value
15
Apakah ada harga kuotasian
dalam pasar aktif untuk aset
atau liabilitas yang identik
(Level 1)
Apakah ada input selain
harga kuotasioan yang
dapat diobservasi*
Gunakan nilai wajar
pengukuran dengan Level 1
Gunakan input selain
Harga kuotasian yang
dapat diobservasi baik
secara langsung atau tidak
langsung, pengukuan


Level 2
Gunakan input yang
bukan berdasarkan
harga pasar yang
dapat diobservasi.
Level 3
No
Yes
Yes
No
Harus digunakan tanpa
penyesuaian
* Maksimumkan input yang dapat
diobservasi, termasuk informasi pasar
dan informasi publik lainnya

Input yang tidak dapat diobservasi


diantaranya data entitas (anggaran,
proyeksi), harus disesuaikan jika
pelaku pasar menggunakan asumsi
berbeda
15
Measured using the price in the principal market for the
asset or liability (ie the market with the greatest volume
and level of activity for the asset or liability) or, in the
absence of a principal market, the most advantageous
market for the asset or liability.
16
Transaction and Price
An entity must take all information that is reasonably available to
search for a principal market.
determining fair value and the highest and best-use.for a non-
financial asset.
Assumptions that a market participant would use (including
assumptions about risk).
Determining the correct valuation technique to use and the inputs
to the techniques, particularly on the income approach, require a
wide range of estimates as:
discount rates
future cash flows
risks and uncertainty
The inputs used in the valuation techniques should primarily be
based on observable inputs (where possible) to minimise the
use of unobservable inputs.
17
Judgements and estimates
Highest and best use
Fair value assumes a non-financial asset is used by
market participants at its highest and best use
The use of a non-financial asset by market participants that
maximises the value of the asset
Physically possible
Legally permissible
Financially feasible
Highest and best use is usually (but not always) the
current use
If for competitive reasons an entity does not intend to use the
asset at its highest and best use, the fair value of the asset still
reflects its highest and best use by market participants
(defensive value)
Does not apply to financial instruments or liabilities
Valuation premise
A non-financial asset either:
Provides maximum value through its use in
combination with other assets and liabilities as a
group
Is its value influence by it being operated with other assets?
An example: equipment used in production facility
Provides maximum value through its use on a stand-
alone basis
Is its value independent of its use with other assets?
An example: a vehicle or an investment property
Does not apply to financial instruments or
liabilities
The exit transaction
In the principal market:
The market with the greatest volume and level of
activity for the asset or liability
Or (if no principal market) in the most
advantageous market:
The market that maximises the amount that would be
received to sell the asset and minimises the amount
that would be paid to transfer the liability
In most cases, these markets will be the same
Arbitrage opportunities will be competed away
Market participants
Market participants are buyers and sellers in the
principal (or most advantageous) market who are:
Independent of each other
Not related parties
Knowledgeable and sufficiently informed about the asset or
liability and the transaction
Due diligence efforts
Able to enter into a transaction for the asset or liability
Has a use for the asset
Can fulfil the obligation
Willing to enter into a transaction for the asset or liability
Not forced or otherwise compelled
Market participants act in their economic best interest
Fair value disclosures
More information for Level 3:
Quantitative disclosure of unobservable inputs and
assumptions used
Reconciliation of opening to closing balances
Description of valuation process in place
Sensitivity analysis:
Narrative discussion about sensitivity to changes in
unobservable inputs, including inter-relationships between
inputs that magnify or mitigate the effect on the measurement
Quantitative sensitivity analysis for financial instruments
Fair Value
IFRS 13 : Fair Value - IASB
International Valuation Standard 2011
International Valuation Standard Council (IVSC)
Mengapa FV
Adanya kewajaran terhadap nilai buku suatu aset tetap
maupun aset keuangan lainnya, apakah telah
menggambarkan kondisi yang sebenarnya dari aset
tersebut?
Perlu kewajaran tersebut diukur dari persfektif pasar
Publik ingin diberikan informasi yang akuntabilitasnya
dapat dipercaya dan informasi itu seharusnya
ditampilkan dalam hasil yang mendekati sebenarnya.
Untuk itu Fair Value menjadi alasan untuk dapat
diterapkan dalam sistem pelaporan keuangan dan dalam
kebutuhan bertransaksi.
Dwi Martani
Departemen Akuntansi FEUI
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id atau dwimartani.com
08161932935 atau 081318227080
25