CURSO DE DIREITO IMOBILIARIO

CONTRATOS
nosso estudo esta mais voltado a aquisio da propriedade
atravs do instrumento de contrato
O direito a propriedade nasceu com a sociedade, sendo
definido como o direito de usar, gozar e dispor das
coisas da forma mais absoluta.

Antes da celebrao do contrato existe uma fase
preliminar de negociaes e tratativas, denominada
fase pr-contratual ou melhor

A PROPOSTA


QUANDO as partes ajustam suas vontades a fim de
chegar a um consenso.
Obtido o consenso forma-se o contrato, que
passa a ser lei entre as partes.

Conceito de Proposta:

A proposta, tambm chamada de oferta, uma manifestao de
vontade derivada de um sujeito (proponente ou policitante).
Trata-se de um convite para contratar. A propaganda no tem
um destinatrio definido (pblico em geral), enquanto a
proposta dirigida a determinada pessoa.

Significa a ao de propor ou oferecer a outrem alguma coisa,
indicando tambm o contedo ou o objeto do que se prope. A
proposta faz gerar para o proponente a obrigao de cumprir
aquilo que props, quando esta aceita pela pessoa a quem foi
feita. No entanto, enquanto no vem a aceitao, pode o
proponente revogar a proposta, retirando-a ou tornando-a sem
efeito. De Placido e Silva -

Para nosso sistema, o contrato a vontade
das partes .


o instrumento (embora no o nico) a
forma escrita o veiculo para aquisio da
propriedade, mas por si s no transfere a
propriedade.

Nosso ordenamento de aquisio de
propriedade seguiu o modelo alemo,
afastando, portanto, do modelo francs, em
que o simples pacto transfere a propriedade,
sem necessidade de outra formalidade, o
registro tem apenas o efeito de tornar o
negocio pblico e oponvel perante terceiros.
J no nosso sistema transfere-se a
propriedade mediante o registro do ttulo no
Registro de Imveis, assim at prove em
contrario, titular do direito real de
propriedade aquele constante do registro de
Imveis, tem eficcia de presuno.


O DIREITO ROMANO ofereceu s geraes futuras uma importante estrutura
do sistema jurdico que fundou as bases do nosso atual Direito Civil.

O DIREITO ROMANO estruturou o contrato, como sendo a base de um acordo
de vontades a respeito de um mesmo ponto.

O FUNDAMENTO ETICO DE CONTRATO a vontade humana e a boa f, j
existia um rigorismo formal, ento vigente.

HOJE continua sendo a vontade humana, desde que atue na
conformidade da ordem jurdica.
Sem pretenso de conceituar contrato, porm, temos que
aceitar que este instrumento o elo de ligao de um negocio
jurdico e a vontade das partes
Funo social e principio de boa f
O Cdigo de 1916 no continha preceito
semelhante, mas apresentava dezenas de casos
que revelava a fora gritante da boa f.
J O NOVO CODIGO CIVIL EM SEUS ARTIGOS
O Art. 421 do C.Civil dispe que A liberdade
de contratar ser exercida em razo e nos
limites da funo social do contrato
J o Art. 422 do C.Civil diz que
Os contratantes so obrigados a guardar,
assim na concluso do contrato, como em sua
execuo, os princpios de probidade e boa-f

O cdigo civil de 2002 cuida tambm de dois novos princpios:-
a boa f e a funo social do contrato.
A boa f possui dois sentidos:- o l diz respeito a
obrigao da lealdade, isto impedir a ocorrncia de
comportamentos desleais. O 2 diz respeito a
obrigao de cooperao, para que seja cumprido o
objetivo do contrato de forma adequada, com todas as
informaes necessrias ao seu bom desempenho
Em nome do principio da funo social do contrato, a
lei pode evitar a insero de clusulas que venham
prejudicar terceiros, ou em razo do interesse maior da
coletividade, consagrando a resciso do contrato
lesivo.


Esse artigo tem uma acepo mais moderna da funo do
contrato, que no a de exclusivamente atender aos interesses
das partes contratantes, como se ele tivesse existncia
autnoma, fora do mundo que o cerca. Hoje o contrato visto
como parte de uma realidade social. Isso feito para evitar, por
exemplo, que terceiros que no constem do contrato como
partes possam ser atingidos.



Com essa constante evoluo do ser humano, as suas
relaes com o mundo dos negcios, surgiram vrios
tipos de operaes criadas por vontades, reguladas por
lei e conduzidas por instrumento de contrato
Vamos falar do contrato de compra e
venda
O contrato de compra e venda um contrato
consensual, o ato pelo qual o vendedor se
obriga a transferir ao comprador o domnio de
um bem, mediante o pagamento de certo valor
em dinheiro.
Art. 481 do C.Civil
Pelo contrato de compra e venda, um dos
contratantes se obriga a transferir o domnio de
certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo
em dinheiro.
Assim temos trs elementos fundamentais para
perfeio da compra e venda

A COISA


O PREO


O CONSENTIMENTO
A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO
A COISA (res)
A coisa, elemento imprescindvel do
contrato, pois preciso que a coisa exista, ou
venha existir.
Art. 483 do Novo Cdigo Civil
A compra e venda pode ter por objeto
coisa atual ou futura. Neste caso, ficar sem efeito
o contrato se esta no vier a existir, salvo se a
inteno das partes era concluir contrato
aleatrio.
Exemplo de contrato aleatrio: - contrato de
seguro.

A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO
O PREO
O preo a quantia monetria que o comprador
se obriga a pagar (em dinheiro) ao vendedor, em
pagamento da coisa, Art. 481 CC., porm, pode o
vendedor, no recebimento do preo, optar pelo
recebimento de algo que no seja dinheiro, mas h
necessidade que o valor seja estipulado em moeda
nacional.









SINE PRETIO NULLA VENDITIO EST.
No h venda sem o pagamento do preo.

A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO
O CONSENTIMENTO
O consentimento, ele nasce de acordo de
vontade das partes, da expressa concordncia
com relao da coisa e do preo, traduzindo as
vontades das partes contratantes.

A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO
Assim, no Art. 482 do Novo Cdigo civil temos
os trs elementos:-
Art. 482
A compra e venda, quando pura, considerar-
se-a obrigatria e perfeita, desde que as partes
acordem no objeto e no preo.
A compra e venda um acordo de vontade
subordinado s regras predeterminadas na lei.
Um contrato resulta, na maioria dos casos, em
consagrar o acordo de vontades das partes, e ele
tem o PREO, a COISA e o CONSENTIMENTO,
porm tem tambm a forma de ser manifestada a
vontade dos contratantes.

Assim, pode o contrato ser feito por
instrumento particular, no dependendo de
forma, seno quando a lei exigir, Art. 107 e
108 do Novo Cdigo Civil.

Art. 107
A validade da declarao de vontade no
depender de forma especial, seno quando
a lei expressamente a exigir.

A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO

Art. 108
No dispondo a lei em contrrio, a escritura
pblica essencial validade dos negcios
jurdicos que visem constituio,
transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a
30 (trinta) vezes o maior salrio mnimo vigente
no Pas.
O contrato de compra e venda nada mais
que um instrumento de compromisso de venda e
compra, podendo ser feito pelas partes, com
ampla liberdade, desde que a lei no tenha
estipulado forma especial.




OBS.:- REGISTRE-SE, que a compra e venda de um
imvel deve ser consolidada com a escritura
pblica definitiva de compra e venda levada a
registro na matrcula do Cartrio de Registro de
Imveis, porm, O ART. 108 do C.C. prescreve
que, NO DISPONDO A LEI EM CONTRARIO, A
COMPRA E VENDA DE IMVEL CUJO VALOR SEJA
30 (TRINTA) VEZES O MAIOR SALRIO MNIMO
VIGENTE NO PAS, poder ser consolidada com o
contrato particular de compra e venda levado a
registro na matrcula do Cartrio de Registro de
Imveis.

Dispe o Art. 490 do Novo Cdigo Civil.
Salvo clusula em contrrio, ficaro as
despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da
tradio.
OBS.:- TRADIO:- Ato de entregar, de dar,
de transmitir, de passar a outro, de transferir,
de colocar a disposio de algum.

A evoluo ao estudo sobre contratos
J ESTADAMOS OS TRES ELEMENTOS
......FUNDAMENTAIS DO CONTRATO.........
A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO

ESTUDAMOS TAMBM QUE O NOVO
CODIGO CIVIL DECLARA
A liberdade de contratar ser exercida em
razo e nos limites
DA FUNO SOCIAL DO CONTRATO
E TAMBM QUE:-
Os contratos devem manter os princpios da
probidade (integridade) e boa-f.
Porem TEMOS AGORA A classificao
dos contratos
UNILATERAIS:- So os contratos que
resultam obrigao para uma das partes
contratantes, no cabendo, portanto, para
a outra parte qualquer contraprestao. Ex.
doao, testamento, desde que a
conveno no criar obrigaes
reciprocas.
Bilaterais:- So os contratos em que as
partes se obrigam reciprocamente. Ex.
compra e venda.
ONEROSO E GRATUITO:- Oneroso, o
contrato que uma das partes sofre um
sacrifcio patrimonial. Ex. locao.
Gratuito, o contrato em que somente
uma das partes tira proveito ou alguma
vantagem puramente gratuita. Ex. o
mandato, a doao sem encargos.

REAIS, CONSESUAIS E SOLENES:-
Real o contrato que se completa pela
entrega da coisa, feita por um contratante ao
outro. Ex. O comodato. Deposito.
Consensual o contrato que depende
somente do consentimento das partes. Ex.
Parceria, mandato.
Solene o contrato que exige certa
modalidades prescrita em lei. Ex. fiana (Art.
819 C.C. A fiana dar-se- por escrito, e no
admite interpretao extensiva. _

Validade do contrato
A validade do contrato
O contrato valido aquele que entrou no mundo jurdico de
forma regular sem deficincia.
Alem dos requisitos bsicos dos contratos, que so a coisa o preo
e o consentimento, para validade do negocio jurdico que o
contrato transmite s partes, necessrio tambm o seguinte:-
agente tem que ser capaz o objeto tem que ser licito e a forma
deve estar prevista em lei . ( Art. 104 C.C. )



Artigo 104 C.Civil
A validade do negocio jurdico requer:- I Agente
Capaz, II objeto licito, possvel, determinado ou
determinvel, III forma prescrita ou no defesa em
lei.
Se esses requisitos no esto presentes esse contrato
um negocio jurdico invalido e sendo invlido
nulo o negocio jurdico Art. 166 do C.C.
Pelo art. 171 do C.C. pode tambm o negocio jurdico
ser anulvel.

A COISA O PREO E O CONSENTIMENTO
AUTORIZAO DE INTERMEDIAO DE VENDA DE IMVEL
Eu........................................................., Brasileiro, ........................, portador do R.G................e
CPF.........................., residente e dom. a Rua.....................................................,Campinas SP
autorizo a imobiliaria ..................................., com escritrio ......................, inscrito no CRECI PJ sob o
n............... CNPJ sob o n...............................................corretor responsvel
Sr....................................................Creci n................. a intermediar, com exclusividade, a venda e compra do
imvel de minha propriedade, descrito no item 1, abaixo, mediante as clusulas e condies definidas a
seguir:
1. DO IMVEL:.......(Descrever)
2. DO PREO:...........
3. DAS CONDIES DE PAGAMENTO: ..............
4. DA ENTREGA: Entregarei o imvel livre de pessoas e coisas no prazo de .....(.............) dias, a partir da data da
assinatura do documento de venda.
5. DOS SERVIOS DO CORRETOR: A imobiliria, atravs de seus corretor responsvel promover o
oferecimento do imvel para venda, aos potenciais compradores, com exclusividade compartilhada com os
demais associados da Rede Total de Imveis, obedecendo s condies definidas nesta autorizao. Far
tambm a intermediao das negociaes, bem como dar assessoria e acompanhamento da venda at sua
efetiva concluso. O corretor se obriga, por sua conta e risco, a veicular os anncios promocionais da venda,
em rgos de sua livre escolha, bem como de outras formas de publicidade (placas, faixas, site etc.).
6. DA REMUNERAO PELA INTERMEDIAO: A imobiliria receber a remunerao de 6% (seis por cento),
calculada sobre o valor da venda, que ser paga no ato da assinatura do contrato de compra e venda.
A remunerao ser devida mesmo aps o prazo de validade desta autorizao, por 180 (cento e oitenta) dias,
desde que o comprador tenha sido indicado pelo corretor durante a vigncia da autorizao, comprovado por
escrito.
7. DA VALIDADE: A presente autorizao vlida at o dia ......./........./..........
8. OBSERVAES:.................................................................
LOCAL/DATA
PROPRIETRIO:...............................................
Esposa do proprietrio:........................................
Imobiliaria _________________________________


REQUISITOS BSICOS PARA ELABORAO DE
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA:-
A coisa, o preo e consentimento;
O nome, por extenso, do vendedor e estado civil, se
casado for, o regime do casamento e no nome da
mulher, qualificados por nacionalidade, estado civil,
profisso, residncia e domicilio, n. do RG e do CPF.:;
em caso de solteiro, declaro expressamente, sob
responsabilidade civil e criminal, que no mantenho
relao de vida comum ou unio estvel com outra
pessoa, mantendo meu estado civil de solteiro.
O nome, por extenso, do comprador, com sua
qualificao, se casado, nome da esposa com sua
qualificao e o regime de casamento, qualificados por
nacionalidade, estado civil, profisso, residncia e
domicilio n. RG. E CPF.;


Se o vendedor for menor, h necessidade de
ordem judicial para a alienao do imvel.
Art. 1.691. No podem os pais alienar, ou gravar de nus
real os imveis dos filhos, nem contrair, em nome deles,
obrigaes que ultrapassem os limites da simples
administrao, salvo por necessidade ou evidente
interesse da prole, mediante prvia autorizao do juiz.
Pargrafo nico. Podem pleitear a declarao de
nulidade dos atos previstos neste artigo:
I - os filhos;
II - os herdeiros;
III - o representante legal.

J se o comprador for menor, no se verifica
nenhum impedimento legal para a
representao pelos pais.
Porem se houver coliso de interesses dos
pais com o do filho, Ex. O pai vendedor e o
filho menor comprador, nesse caso se faz
necessria a nomeao de curador especial,
artigo 1962 do cc.
Art. 1.692. Sempre que no exerccio do poder
familiar colidir o interesse dos pais com o do
filho, a requerimento deste ou do Ministrio
Pblico o juiz lhe dar curador especial.
Os termos que devemos usar em uma venda a prazo so:-
O Promitente um vendedor de uma propriedade a prazo
Significado: Diz-se daquele que promete algo; o
prometedor
Exemplo: Na transao imobiliria figurou como promitente
vendedor
Ou pode-se usar compromitente vendedor do contrato de
compra e venda Significado: Aquele que assume
compromisso.
O promissrio o comprador da propriedade
Significado: Aquele em favor de quem se faz
uma promessa.
OU tambm pode-se usar Compromissrio comprador
Significado: Aquele que se obriga por compromisso;
comprometido. Exemplo: "O compromissrio se obriga a
pagar, no prazo de ..."

ASSIM TEMOS:-
Vendedor x Comprador = venda a vista

Promitente vendedor x promissrio comprador OU
Compromitente vendedor x Compromissrio
comprador = venda a prazo .

Promitente Cedente x Promissrio Cessionrio =
Cesso de direitos e obrigaes , adquiridos em
contrato de promessa de compra e venda.
Cessionrio = Pessoa fsica ou jurdica beneficiada
com a cesso.
diferente do Cedente que quem faz a cesso. O
cedente cede, (a qualquer ttulo: doao, venda,
emprstimo). O Cessionrio recebe.






Se alguma das partes houver representao por procurador,
mencionar a procurao apresentada: dever ser procurao pblica,
onde conste o tabelio, livro, fls., se antiga dever ser atualizada com
certido junto ao Tabelionato que a lavrou, devendo conter poderes
especficos e expressos para alienao. A procurao, salvo prazo
expressamente determinado, s perde sua eficcia se for revogada, ou se uma
das partes falecer.
Normalmente quem pede procurao revalidada a cada 6 meses.

DO IMVEL descrever o imvel, com suas caractersticas,
confrontaes, metragem etc.
Venda se diz AD CORPUS quando a preocupao das partes vender
e comprar coisa certa e discriminada, neste casos a media
meramente enunciativa. J se diz venda AD MENSURAM quando a
preocupao das partes for vender e comprar determinada rea, o
negocio estipulado tendo em vista certa dimenso. (Art. 500 CC.)


DO TTULO DE PROPRIEDADE dever constar do contrato de compra e venda,
que o vendedor seu legtimo proprietrio por fora de escritura pblica
outorgada pelo Cartrio de Notas, fls., livro e data devidamente transcrita na
matrcula n.........., do Cartrio de Registro de Imveis, ou outro tipo de
documento legal; e o n do Cdigo Cartogrfico (carne IPTU).

CUIDADO HAVENDO 2 CARNES DE iptu 2 CODIGOS CARTOGRAFICOS
PROVAVELMENTE PODE HAVER DUAS MATRICULAS.

- DO CADASTRO MUNICIPAL dever constar do contrato o numero do
cadastro municipal encontrado no carn de IPTU do imvel vendido;

DO PREO valor estipulado em moeda corrente nacional e a forma de
pagamento.
A vista.
Sinal e Principio de pagamento, confirmatrio ou penitencial (Art. 417 a 420
C.Civil)
Saldo levantamento FGTS, financiamento etc.

Hiptese de mora no pagamento ( Mora, a demora ou atraso)


Forma de pagamento
19 - QUAL IMPORTANCIA DO TERMO PAGAMENTO
PRO SOLUTO e PRO-SOLVENDO ?
Quando um comprador de um imvel efetua o pagamento
com um cheque comum, que no seja cheque
administrativo, e o vendedor declara que o cheque foi
dado em carter pro soluto, esta declarando que aquele
cheque equivale a dinheiro dando quitao plena,
configurando um negocio jurdico saldado, porem o
cheque foi depositado e voltou, por falta de fundos, mas a
quitao do contrato j foi dada, no ocorrer nulidade
do contrato, e ao vendedor restar possibilidade de
cobrar ou executar o cheque.
Porem se no contrato constar que aquele cheque estava
sendo recebido com o carter pro solvendo, e o cheque foi
depositado e voltou por falta de fundos, no houve o
pagamento, podendo o vendedor requer a nulidade do
compromisso particular de compra e venda.

A Nota promissria vem desde os tempos
mais primrdios quando emitiam documentos
em que prometiam pagar o soma devida.


O Decreto n 2.044 de 1908 disciplinou a
nota promissria em seus artigos:-

Art. 54. A nota promissria uma promessa
de pagamento e deve conter estes requisitos
essenciais, lanados, por extenso no contexto.


Decreto n. 2.044 de 31-12-1908 (Lei Interna) e Decreto n. 57.663,
de 24-1-1966
Anexo 1
Lei Uniforme Relativa s Notas Promissrias
Ttulo II
Da Nota Promissria
Artigo 75
A Nota Promissria contm:
1. denominao "Nota Promissria" inserta no prprio texto do
ttulo e expressa na lngua empregada para a redao desse ttulo;
2. a promessa pura e simples de pagar uma quantia determinada;
3. a poca do pagamento;
4. a indicao do lugar em que se efetuar o pagamento;
5. o nome da pessoa a quem ou ordem de quem deve ser paga;
6. a indicao da data em que e do lugar onde a Nota Promissria
passada;
7. a assinatura de quem passa a Nota Promissria (subscritor).


Hoje a nota promissria comum nos
contratos de promessa de compra e venda de
imveis, um titulo de credito que
documenta a existncia de um credito lquido
e certo, que se torna exigvel a partir do seu
vencimento.
Como a nota promissria h uma confisso
de divida emitida pelo prprio devedor a favor
do credor.

Nota promissria pro solvendo e pro soluto
em regra, emite-se pro solvendo: para
pagamento futuro. O negcio jurdico no se
extingue com a emisso e entrega do ttulo ao
credor.

Pr soluto: em pagamento, por acordo das
partes. A emisso e entrega do ttulo ao
credor extinguem a obrigao da relao
causal, independente de no ter havido ainda
o vencimento e o pagamento do ttulo.

A questo ocorre quando vinculamos a nota promissria ao um
contrato de promessa de compra e venda de imvel e deparamos
com uma clusula na qual a nota promissria foi emitida, com
natureza pro solvendo ou pro soluto.

A questo sria, pois se a nota promissria foi emitida com
natureza pr soluto, isto , constar do contrato clusula nesse
sentido, o credor no poder acionar o devedor para rescindir o
negocio jurdico firmado no contrato por descumprimento da
obrigao de pagar o preo, pois a mera emisso da nota
promissria e entrega da mesma ao credor, extingue a obrigao
causal, s poder acion-lo para cobrar a soma cambiria.

J se a nota promissria foi emitida com natureza pro
solvendo, a sua emisso no implica em novao quanto relao
causal de modo que a obrigao consubstanciada no negocio
jurdico no se extingue com a emisso e entrega do ttulo ao
credor.
Posto isso antes de assinar qualquer documento, questione e
consulte, essa a essncia de todo ser humano, buscar e descobrir
no cotidiano da vida a escolha certa.


DA POSSE determinar a ocasio em que ser transmitida a posse, o
domnio e os direitos do imvel objeto da presente venda;

Um modelo de clusula sem muita polemica PARA SER
ESTUDADA.
CLAUSULA X
Fica expressamente pactuado entre as partes, como
condio resolutiva expressa que o PROMISSARIO
COMPRADOR entra na posse do imvel objeto do
presente contrato ainda no integralmente pago, no
estado em que se encontra, mediante vistoria por ele
realizada, por ocasio da assinatura do presente contrato.
A presente posse ser precria, se o mesmo no honrar as
condies do presente contrato, devendo ser restituda de
imediato ao PROMISSARIO VENDEDOR.

pertenas
Art. 93. So pertenas os bens que, no constituindo
partes integrantes, se destinam, de modo duradouro,
ao uso, ao servio ou ao aformoseamento de outro.

Art. 94. Os negcios jurdicos que dizem respeito ao
bem principal no abrangem as pertenas, salvo se o
contrrio resultar da lei, da manifestao de vontade,
ou das circunstncias do caso.

as pertenas so bens mveis que no fazem parte do
bem imvel
AS PERTENAS
Diz Silvio Venosa
na alienao de um imvel, em principio as
esculturas, os lustres e as alfaias que o
adornam no se inserem no negocio jurdico
se no forem expressamente mencionados

vicio redibitorio
CLAUSULA DECIMA PRIMEIRA:- O PROMITENTE COMPRADOR
declara que previamente vistoriou o imvel e verificou que
est desocupado de pessoas e coisas e est de pleno acordo
em receb-lo no estado em que se encontra, ressalvado
eventual vicio redibitrio.
Cuida-se do defeito oculto existente em coisa recebida em razo
de contrato de compra e venda, que a torna imprpria para
o uso a que se destina ou implica diminuio de seu valor.

No caso, no se verifica a existncia de vicio de vontade, um
vcio" - aqui entendido por defeito - de forma oculta no bem
ou coisa objeto de uma venda, e do qual o comprador no
poderia tomar conhecimento quando efetuou o negcio e que
torne seu uso ou destinao imprestvel ou imprprio, ou
ainda diminuindo-lhe o valor.
, portanto, uma garantia da lei, que protege o adquirente,
independente de previso contratual.
Art. 441 a 446 do Cdigo Civil.
Vem de redibir
Significado: Redibir significa : anular a venda ; devolver a coisa que
se
comprou , por causa de algum defeito sem declarao
prvia
Dos Vcios Redibitrios
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por
vcios ou defeitos ocultos, que a tornem imprpria ao uso a que destinada, ou lhe
diminuam o valor.
Pargrafo nico. aplicvel a disposio deste artigo s doaes onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o
adquirente reclamar abatimento no preo.
Art. 443. Se o alienante conhecia o vcio ou defeito da coisa, restituir o que
recebeu com perdas e danos; se o no conhecia, to-somente restituir o valor
recebido, mais as despesas do contrato.
Art. 402 a Art. 405, Perdas e Danos - CC
Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa perea em
poder do alienatrio, se perecer por vcio oculto, j existente ao tempo da tradio.
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibio ou abatimento no preo
no prazo de trinta dias se a coisa for mvel, e de um ano se for imvel, contado da
entrega efetiva; se j estava na posse, o prazo conta-se da alienao, reduzido
metade.
1 Quando o vcio, por sua natureza, s puder ser conhecido mais tarde, o prazo
contar-se- do momento em que dele tiver cincia, at o prazo mximo de cento e
oitenta dias, em se tratando de bens mveis; e de um ano, para os imveis.
2 Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vcios ocultos sero
os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o
disposto no pargrafo antecedente se no houver regras disciplinando a matria.
Art. 446. No correro os prazos do artigo antecedente na constncia de clusula de
garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias
seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadncia.

- Dever responder o vendedor pela evico;
EVICO
Ex. Clusula W :- O Vendedor se compromete
a fazer a presente venda sempre boa, firme e
valiosa, respondendo pela evico de direito.

ENTENDA:- O vicio apresentado na evico da
titularidade e no da coisa, isto do documento.
Ex. se A vende um lote de terreno para B, que
no lhe pertence, e C, que o verdadeiro dono
ou titular do lote, isto , legtimo proprietrio
exercer o direito de propriedade sobre o lote,
cuja posse ser perdida por B que o comprara
de A e que essa perda da posse foi decreta
judicialmente, d-se a evico.
B alm de receber a restituio integral do
preo de A , ou das quantias que pagou, tem
direito indenizao dos prejuzos que
resultarem da evico.

8 - QUEM RESPONDE PELA EVICO NOS
CONTRATOS ONEROSOS DE COMPRA E VENDA ?
RESP. Nos termos do artigo 447 do Cdigo Civil Nos
contratos onerosos, o alienante responde pela
evico. Subsiste esta garantia ainda que a aquisio
se tenha realizado em hasta pblica.

8 - PODE AS PARTES EXCLUIR A RESPONSABILIDADE
PELA EVICO ?
RESP. Sim, permitido as partes, por meio de clusula
expressa no instrumento de contrato excluir a
responsabilidade pela evico. Artigo 448 do Cdigo
Civil Podem as partes, por clusula expressa, reforar,
diminuir ou excluir a responsabilidade pela evico. .
Porem, ainda que se pactue a excluso da
responsabilidade pela evico, o alienante dever
sempre ressarcir ao evicto. Artigo 449 do Cdigo Civil
No obstante a clusula que exclui a garantia contra
evico, se esta se der, tem direito o evicto a receber o
preo que pagou pela coisa evicta, se no soube do
risco da evico, ou, dele informado, no assumiu.



Clausula Y - Mencionar as responsabilidades, e suas
implicaes as penalidades pela mora no pagamento.
A CLAUSULA PENAL
A clusula penal de natureza consensual, pois ela
se torna devida se houver infrao do acordo ou dos
termos do contrato.
A clusula penal classificada como moratria e
compensatria.
Compensatria quando estipulada com o fim
de compensar o prejuzo a titulo de indenizao.
Moratria aquela estabelecida no caso de
retardamento no cumprimento da obrigao.


A clusula penal tem a funo de coero, para
evitar o inadimplemento do ajuste e pode ser reduzidas
nas hipteses do art. 413 do C.Civil
Art 413
A penalidade deve ser reduzida equitativamente
pelo Juiz se a obrigao principal tiver sido cumprida
em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negocio.

OBS:- Para caracterizao da mora depende da
interpelao, atravs de competente notificao.

Sinal e multa penal
J as arras so pagas por antecipao, por uma
das partes, que admitem o arrependimento ou
no um modo a facilitar o descumprimento
do contrato e no existe reduo de seu valor.


Clusulas resolutivas (Art. 474 C.C.) ela no
depende de interpelao judicial.
Da Clusula Resolutiva
Art. 474. A clusula resolutiva expressa opera
de pleno direito; a tcita depende de
interpelao judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento
pode pedir a resoluo do contrato, se no
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo,
em qualquer dos casos, indenizao por
perdas e danos.

, indenizao por perdas e danos.
fica expressamente pactuado entre as partes, como
condio resolutiva expressa prevista nos artigos 474
e 475 do Cdigo Civil, que a falta de pagamento no
prazo acima aprazado, o presente contrato estar
rescindido, perdendo o promissrio comprador em
favor ao promitente vendedor, a importncia paga a
titulo de sinal no valor constante da clusula segunda,
com direito ainda ao PROMITENTE VENDEDOR, alm
das despesas efetuadas inclusive com pagamento da
intermediao do corretor e respectiva multas
constantes do presente contrato, uma importncia de
R$ ........ (....) concernentes a alugueres (ou
compensao), durante todo o perodo da posse
precria, comprometendo-se o COMPROMISSARIO
COMPRADOR em devolver imediatamente, aps ser
constitudo em mora, o imvel para o PROMITENTE
VENDEDOR.
(CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA)

Pela outorga da escritura, Deve constar uma
clausula na qual o Vendedor se compromete a
assinar a escritura publica, e constar declarao
expressa do vendedor que o imvel esta livre e
desembaraado de nus, hipotecas, etc.;

A recusa na outorga da escritura aps ter o
comprador integralizado o preo ser requerido
a adjudicao compulsria que a medida
judicial que tem o poder e obter o suprimento da
vontade recusada pelo vendedor. (Art. 1418 CC)

Adjudicao compulsria
O PROMITENTE VENDEDOR TEM DIREITO EM EXIGIR A
OUTORGA DA ESCRITURA DEPOIS DE RECEBER O
PREO ?
RESP. A questo polmica, mesmo porque no dado
a devida ateno de haver essa previso contratual da
obrigao de o promitente comprador receber a
escritura em prazo determinado aps a quitao do
preo.
Preocupa-se normalmente com a clusula contratual,
que se o promitente vendedor deixar de outorgar a
escritura o comprador pode exigi-la atravs de
adjudicao compulsoria, mas fica esquecido a situao
inversa, que poder ser requerida atravs de ao de
obrigao de fazer.
Para evitar e facilitar essa situao, de todo
recomendavel que a obrigao de receber a escritura
seja expressa em clusula contratual com imposio de
multa diria.

- Especificar as certides que devero ser
apresentadas pelas partes: Ex.:-

CERTIDES PESSOAIS DO VENDEDOR, certides
negativas do Distribuidor Cvel, foro de situao do
imvel e do Foro domiciliar, caso seja outro. Certides
Negativas da Justia Federal, da Justia do Trabalho,
Certides negativas dos Cartrios de protestos da
situao do imvel e do domicilio do vendedor.
CERTIDES DO IMVEL: - Certido negativa Municipal,
que comprove que o proprietrio esta em dia com o
IPTU, Certido atualizada do Registro de Imveis com
as atualizaes, para analisar o histrico do imvel.
Havendo condomnio, Certido de inexistncia de
dbitos.



A estipulao de clusula de ser o compromisso irrevogvel
e irretratvel, obrigando tambm os herdeiros e sucessores;

Perda do sinal, pelo comprador, por impossibilidade do
cumprimento das obrigaes, em se tratando dos
vendedores na devoluo do sinal recebido em Dobro;

A importncia do Sinal na compra e venda de um imvel se
consolidou atravs do tempo. J no Direito Romano, a
palavra arras (sinal) significava aquilo que se dava antes do
preo, para patentear a concluso do contrato; quer dizer
ainda pequena soma em dinheiro entregue por ocasio de
uma conveno. As arras tinham e tem ainda funo
probatria e serviam como meio de multa, por
arrependimento enquanto o contrato no estivesse
concludo.



Ha duas espcies de Sinal, o sinal penitencial ou o sinal
confirmatrio.
O sinal penitencial caso em que o sinal funcionar como
pena quando for estipulado o direito de arrependimento
(Art. 420 C. Civil); neste caso o sinal ter a funo
unicamente indenizatria, mas necessrio que o contrato
estipule expressamente a faculdade de arrependimento. Se
no contiver no contrato, as arras sero confirmatrias.

Art. 420 C. Civil
Se no contrato for estipulado o direito de
arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal
tero funo unicamente indenizatria. Neste caso, quem
as deu perd-las- em beneficio da outra parte; e quem as
recebeu devolv-las- mais o equivalente. E ambos os
casos no haver direito a indenizao suplementar.

ou o sinal confirmatrio que objetiva a confirmao do
negcio, neste caso no mais admitindo arrependimento.
(Art. 418 C. Civil). Assevera CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, in
Instituies de Direito Civil, vol. II Motivos de ordem
altamente moral apontam este sistema como prefervel,
porque no deixa a seriedade dos negcios merc de um
arrependimento comprado e pago antecipadamente. Dadas
as arras, o negocio est concludo. No mais possvel o
arrependimento.


Art 418 C.Civil
Se a parte que deu as arras no executar o
contrato, poder a outra t-lo por desfeito,
retendo-as; se a inexecuo for de quem
recebeu as arras, poder quem as deu haver
o contrato por desfeito, e exigir sua
devoluo mais o equivalente, com a
atualizao monetria segundo ndices
oficiais regularmente estabelecidos, juros e
honorrios de advogado.



JURISPRUDENCIA :-
Em relao ao pretendido descabimento da
devoluo das arras, melhor sorte no assiste
ao apelo. que, conforme se extrai do artigo
418 do Cdigo Civil, se a parte que recebeu as
arras no executar o contrato, pode a outra
parte hav-lo por desfeito, alm de exigir sua
devoluo mais o equivalente, ou seja, em
dobro.
Esse, alis, o entendimento deste Egrgio
Tribunal, seno vejamos:


PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AO DE CONHECIMENTO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. PRELIMINAR DE
NO CONHECIMENTO DO RECURSO. REJEIO. MRITO: NO
CONCRETIZAO DO NEGCIO JURDICO. RESCISO DO
CONTRATO. CULPA DO ALIENANTE. ARRAS CONFIRMATRIAS.
DEVOLUO EM DOBRO. CABIMENTO.

1.Verificado que a apelante apresentou em suas respectivas razes
recursais, argumentos aptos a rebater os fundamentos contidos na
r. sentena, impe-se a rejeio da preliminar de no conhecimento
do recurso
2.Tratando-se de arras confirmatrias e constatada que a resciso
do contrato de compra e venda de imvel se deu por culpa do
alienante, em razo do no fornecimento de documentos
necessrios transferncia de propriedade do bem, impe-se
reconhecer a necessidade de devoluo em dobro da quantia
recebida a ttulo de sinal, consoante disposto no artigo 418 do
Cdigo Civil de 2002.
3.Recurso conhecido e no provido.
(20040110185903APC, Relator NDIA CORRA LIMA, 3 Turma Cvel,
julgado em 18/02/2009, DJ 09/03/2009 p. 59) (g.n).

CIVIL. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISO.
DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAO POR PARTE DO PROMITENTE-
VENDEDOR. CULPA. RESTITUIO EM DOBRO DO SINAL RECEBIDO.
DIREITO COMPENSAO PELO USO DO IMVEL. SENTENA
MANTIDA.
I - Nos contratos em que no h previso de arrependimento,
quando o promitente-vendedor d causa inexecuo do acordo,
dever restituir em dobro o valor recebido a ttulo de arras, nos
termos do artigo 418 do Cdigo Civil.
II - Desfeita a avena, devida uma compensao financeira ao
proprietrio do imvel, geralmente estimada pelo valor mdio do
aluguel, para remunerar o perodo de ocupao do bem
efetivamente no transferido.
III - Parcelas referentes ao preo combinado, eventualmente
adiantadas, devem ser restitudas ao promitente-comprador, sob
pena de enriquecimento sem causa.
IV - No cabe devoluo em dobro de pagamentos realizados aps o
sinal, sem nenhuma relao com as arras confirmatrias, eis que
inexiste fundamento jurdico a balizar tal pretenso.
V - Recursos improcedentes. Sentena mantida.
(20050110689828APC, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHA, 3 Turma
Cvel, julgado em 21/03/2007, DJ 17/04/2007 p. 118) (g.n)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DESCUMPRIMENTO
APENAMENTO DEVOLUO EM DOBRO DO SINAL SENTENA MANTIDA.
1)- Assinando compromisso de compra e venda, e sendo ele descumprindo
pelo promitente vendedor, tem ele que devolver, em dobro, o sinal
recebido, como determinado pelo artigo 418 do Cdigo Civil Brasileiro.
2)- Recurso conhecido e improvido.
(20070410034263APC, Relator LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5
Turma Cvel, julgado em 25/06/2009, DJ 16/07/2009 p. 43).

CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISO CONTRATUAL.
ARREPENDIMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUO EM DOBRO DO VALOR
PAGO PELO COMPRADOR A TTULO DE ARRAS. INTELIGNCIA DO ART. 420
DO NOVEL ESTATUTO CIVIL. 1 - Estipulado no contrato o direito de
arrependimento para qualquer das partes e restando comprovado que a
inexecuo do acordo se deu por culpa do vendedor, este dever devolver
ao comprador o valor recebido a ttulo de arras, mais o equivalente, a saber,
em dobro. 2 - Recurso conhecido e improvido. Sentena mantida.
(20030710187817ACJ, Relator LEILA ARLANCH, PRIMEIRA TURMA
RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CVEIS E CRIMINAIS DO DF, julgado em
08/06/2004, DJ 25/08/2004 p. 52).

APELAO CVEL -AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C
PERDAS E DANOS E REINTEGRAO DE POSSE -AO DE
RESCISO CONTRATUAL C/C RESTITUIO DE VALORES -
PERDA EM PARTE DAS PARCELAS PAGAS -CLUSULA
CONTRATUAL -PACTA SUNT SERVANDA -INADIMPLEMENTO
POR PARTE DA PROMITENTE-COMPRADORA -PERDA DO SINAL
A TTULO DE INDENIZAO
Art. 419 do Cdigo Civil

Art. 419. A parte inocente pode pedir
indenizao suplementar, se provar maior
prejuzo, valendo as arras como taxa mnima.
Pode, tambm, a parte inocente exigir a
execuo do contrato, com as perdas e danos,
valendo as arras como o mnimo da
indenizao.
Artigo 420 do Cdigo Civil

Art. 420. Se no contrato for estipulado o
direito de arrependimento para qualquer das
partes, as arras ou sinal tero funo
unicamente indenizatria. Neste caso, quem
as deu perd-las- em benefcio da outra
parte; e quem as recebeu devolv-las-, mais
o equivalente. Em ambos os casos no haver
direito a indenizao suplementar.

Data e local onde o contrato foi proposto e
o foro competente;
Assinatura das partes e de 2 testemunhas.
Em principio todas as pessoas podem ser
testemunhas em um contrato, desde que
respeitados os princpios que norteiam o
ordenamento jurdico com os seus
impedimentos estabelecidos.
devendo reconhecer firmas em Cartrios de
Notas.

Testemunhas art. 228 C.Civil
Art. 228. No podem ser admitidos como testemunhas:
I - os menores de dezesseis anos;
II - aqueles que, por enfermidade ou retardamento mental,
no tiverem discernimento para a prtica dos atos da vida
civil;
III - os cegos e surdos, quando a cincia do fato que se quer
provar dependa dos sentidos que lhes faltam;
IV - o interessado no litgio, o amigo ntimo ou o inimigo
capital das partes;
V - os cnjuges, os ascendentes, os descendentes e os
colaterais, at o terceiro grau de alguma das partes, por
consanginidade, ou afinidade.
Pargrafo nico. Para a prova de fatos que s elas
conheam, pode o juiz admitir o depoimento das pessoas a
que se refere este artigo.

Tambm o artigo 405 do Cdigo de Processo Civil diz:- Podem depor
como testemunhas todas as pessoas, exceto os incapazes, impedidas ou
suspeitas.
1 - So incapazes:
I - o interdito por demncia;
II - o que, acometido por enfermidade, ou debilidade mental, ao tempo em
que ocorreram os fatos, no podia discerni-los; ou, ao tempo em que deve
depor, no est habilitado a transmitir as percepes;
III - o menor de 16 (dezesseis) anos;
IV - o cego e o surdo, quando a cincia do fato depender dos sentidos que
Ihes faltam.
2 - So impedidos:
I - o cnjuge, bem como o ascendente e o descendente em qualquer grau,
ou colateral, at o terceiro grau, de alguma das partes, por consanginidade
ou afinidade, salvo se o exigir o interesse pblico, ou, tratando-se de causa
relativa ao estado da pessoa, no se puder obter de outro modo a prova,
que o juiz repute necessria ao julgamento do mrito;
II - o que parte na causa;
III - o que intervm em nome de uma parte, como o tutor na causa do
menor, o representante legal da pessoa jurdica, o juiz, o advogado e outros,
que assistam ou tenham assistido as partes.

3 - So suspeitos:
I - o condenado por crime de falso testemunho,
havendo transitado em julgado a sentena;
II - o que, por seus costumes, no for digno de f;
III - o inimigo capital da parte, ou o seu amigo
ntimo;
IV - o que tiver interesse no litgio.
4 - Sendo estritamente necessrio, o juiz
ouvir testemunhas impedidas ou suspeitas; mas
os seus depoimentos sero prestados
independentemente de compromisso (art. 415) e
o juiz Ihes atribuir o valor que possam merecer.

Do contrato de locao
O contrato de locao e a liberdade de
contratar
Ai temos a pergunta mas se podemos fazer at
um contrato verbal onde a lei tirou a liberdade
de contratar. Exatamente nesse momento,
pois ela determina em na seco I DA
LOCAO RESIDENCIAL em seu art. 47
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e
com prazo inferior a trinta meses, findo o
prazo estabelecido, a locao prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imvel :-


Isto quer dizer o que ?
Quando falamos em Lei do Inquilino, temos que pensar que ela
dividida em ttulos, captulos e sees.
Por Ex.
TITULO I Da Locao,
que foi dividido em
CAPITULO I
Disposies Gerais
que foi divido em
Seo I da Locao em Geral
Do art. 1 ao art. 13
Seo II da sublocaes
Do Art. 14 ao art. 16
Seo III do Aluguel
Do art. 17 ao art. 21

SEO IV dos deveres do locador e do locatrio
Do art. 22 ao art. 26
SEAO V Do direito da preferencia
Do Art. 27 ao art. 34
SEO VI Das Benfeitorias
Do art. 35 ao art. 36
SEO VII das garantias locatcias
Do Art. 37 ao art. 42
SEO VIII Das penalidades criminais
Art. 43 e Art. 44
SEO IX Das nulidades
Art. 45
CAPITULO II
DAS DISPOSIES ESPECIAIS
SEO I Das locaes residenciais
Do art. 46 e 47
SEO II Da locao para temporada
Do art. 48 a 50

SEO III Da locao no residencial
Do Art. 51 ao art. 57
TITULO II DOS PROCEDIMENTOS
CAPITULO I
Das Disposies Gerais
Do Art. 58
CAPITULO II Das Aes de Despejo
Do art. 59 ao Art. 66
CAPITULO III Da Ao de Consignao de Aluguel e Acessrios da Locao
Do Art. 67
CAPITULO IV Da Ao Revisional de Aluguel
Do Art. 68 ao Art. 70
CAPITULO V Da ao renovatria
Do Art. 71 ao Art. 75
TITULO III
DAS DISPOSIES FINAIS E TRANSITORIAS
Do Art. 76 ao 80

O contrato de locao

Em Geral, a locao de um imvel e sua
formao:-
Bilateral:- locador e locatrio;
Oneroso:- valor do aluguel;
Solene:- o contrato que exige certa modalidades prescritas
em lei, principalmente se houver fiana.
Sua forma:- no exige formalidade especial, pode ser verbal o
escrito, respeitando, obviamente, os limites legais.
Prazos:- A lei no estabelece prazo mximo, ou mnimo, pode
ser ajustado por qualquer prazo, com as consequencias para
cada prazo.
com exceo para locao para temporada que tem o prazo
mximo de 90 dias (art. 48 LI).


O locador:- Quem pode ser?
Somente o proprietrio ?
No,
pode ser locador quem tiver uso e gozo do bem a ser locado, o
promissrio comprador ou cessionrio, o possuidor etc.
Um imvel com clusula de usufruto, quem deve ser o locador, o
nu-proprietrio ou o usufruturio ?
O usufruturio,
porem prudente ter a anuncia do nu-proprietrio pois nos
termos do art. 7 com a extino do usufruto o nu proprietrio
pode pedir a resciso da locao, caso no penha anudo.
O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer tempo,
normalmente no h necessidade de vnia conjugal, podem assim
tanto o marido como a mulher, isoladamente ser locador.
Haver necessidade da vnia conjugal se a locao for ajustada por
prazo igual ou superior a 10 anos. Art. 3 Lei 8245/91

Das partes do contrato :- locador locatrio
Das caractersticas do contrato:- residencial no
residencial, temporada.
Do valor do Aluguel:- livre a conveno do valor mas
vedada sua estipulao em moeda estrangeira;
Perodo de durao:- determinado ou indeterminado;
Garantias do contrato de locao:- O locador pode
exigir uma das garantias:- I Cauo; II fiana; III seguro
Fiana: IV cesso fiduciria.
Sendo vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
modalidades de garantia num mesmo contrato.
Clausula das obrigaes:-Os diretos e obrigaes das
partes, obrigaes acessorias IPTU, Condominio etc,
dos fiadores
Das Penalidades:- multas. Prazos etc.
Data e Assinatura das partes.

As nulidades
Art. 45 lei 8245/91 So Nulas de pleno
direito as clusulas do contrato de locao
que visem a elidir os objetivos da presente
lei, notadamente as que probam a
prorrogao prevista no art. 47, ou que
afastem o direito renovao, na hiptese
do art. 51, ou que imponham obrigaes
pecunirias para tanto,.

ISSO QUE O ART. 723 DO CC QUIS DIZER QUANDO ACENTUA QUE O CORRETOR OBRIGADO A A EXECUTAR A
MEDIAO COM A DILIGENCIA E PRUDENCIA QUE O NEGOCIO REQUER
Questes contraditrias ou controvertidas

Os temas abordados so de interesses
prticos de todas as pessoas que lidam no
mercador imobilirio :- advogados corretores
ou administradores de imveis.
As vezes as clausulas parecem contraditrias
(que exprimem o contrario) mas na realidade
elas so controvertidas (que geram polemicas
mas no so contraditrias)

O Artigo n 423 do C.Civil 2002 fiz:-
Quando houver no contrato de adeso clusulas
ambguas ou contraditrias, dever-se- adotar a
interpretao mas favorvel ao aderente.
Silvio Venosa, nessa linha de pensamento,
acrescenta ainda que na duvida, uma clusula
deve interpretar-se contra aquele que tem
estipulado uma coisa em descargo daquele que
tem contrado a obrigao. Em outras palavras,
interpreta-se, na duvida, contra quem redigiu a
clusula. Este deveria ter sido claro.
Um exemplo:- O VENDEDOR , estabelece em contrato,
firmado em 2010, que o sinal dado pactuado de
conformidade com o artigo 1.095 do C.Civil, querendo com
isso deduzir que a estipulao se trata de arras penitencias,
isto , que cabe arrependimento, porem o artigo correto o
Art. 420 do C.C. 2002.
DISCUTIVEL:- se houve m-f do vendedor em referir-se ao
artigo 1.095 do Codigo Civil de 1916 j estando em vigor o
C.C. 2002, transcrevendo apenas o n do Art.
Nessas situaes, quando h clusulas que pode ter diferentes
significados; uso de palavras equvocas ou sem clareza no
sentido que admite interpretaes diversas e at contrrias,
interpreta-se da forma mais favorvel ao comprador e contra
quem redigiu o contrato, pois deveria ser mais claro quanto a
questo da possibilidade de arrependimento.

CLAUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRABABILIDADE.
COMUM clusula O presente contrato feito em carter
irrevogvel e irretratvel....
E outra clusula que parece contraditria a resoluo do
contrato ocorrer caso o comprador deixar de cumprir as
clausulas do presente contrato com a perda do sinal, ou em se
tratando do vendedor com a devoluo do sinal mais
equivalente.
ORA SE IRREVOGAVEL E IRRETRATAVEL como pode haver
outra clusula dizendo em resoluo do contrato.
A aludida clusula tem por escopo apenas tronar o contrato
impassvel de arrependimento enquanto no concluda a
relao negocial, entretanto perfeitamente possivel a
resciso contratual por motivos diversos, dentre os quais, o
inadimplemento contratual.
JURISPRUDENCIA NESSE SENTIDO
A clusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade no inviabiliza o pedido de
resciso contratual, uma vez que essa
disposio contratual tem por objetivo, to
somente, impedir eventual arrependimento
no curso na relao negocial. Diante da
clusula resolutiva tcita presente em todos
os contratos bilaterais, qualquer das partes
pode requerer a extino do negocio jurdico
em face do no cumprimento da obrigao.
6 Turma Civel julgado DJ 29-03-2007 p. 144)
CODIGO DO CONSUMIDOR EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE IMOVEL

E M E N T A

DIREITO CIVIL PRELIMINARES AGRAVO RETIDO NO
INCIDNCIA DO CDC PROMESSA DE COMPRA E VENDA
NOTIFICAO PRVIA DESNECESSIDADE VIABILIDADE DE
CUMULAO DOS PEDIDOS DE RESCISO CONTRATUAL E
REINTEGRAO DE POSSE CLUSULA DE IRREVOGABILIDADE E
IRRETRATABILIDADE PERDA DAS ARRAS EXCEO DO CONTRATO
NO CUMPRIDO SENTENA MANTIDA.
Se o contrato no foi entabulado entre consumidor e fornecedor,
mas sim entre particulares, inexistindo o fim de atividade
mercantil, no h falar em incidncia das normas constantes do
Cdigo de Defesa do Consumidor.

Lei do inquilinato fala em resoluo, resilio e resciso do
contrato

Na realidade so causas extintivas formao do vinculo
locatcio.
Resoluo:- tem como causa o no cumprimento ou
inadimplemento do contrato, ou no sentido genrico de
desfazimento, isto a locao poder ser desfeita . Art. 9 , ou
resolvem-se as sublocaes art 15 ou art 46 da Lei 8.245/91
Resilio:- j ao contrrio, a forma de extino por
manifestao de vontade. Art 6 e Art 26 nico. .
Significado de Resilir Pr fim a um contrato
Resciso:- a dissoluo do contrato, mas s no caso de leso.
Art. 15 e 53 Art. 62 e 67 da Lei da Lei 8.245/91 . Resciso de
contrato significa anulao ou cancelamento do contrato por
algum motivo especfico. A resciso do contrato ocorre
geralmente quando h uma leso contratual, ou seja, quando
h o descumprimento de alguma clusula pelas partes
envolvidas.
A hipocrisia em receber as luvas
escondidas
O Decreto n 24.150/1934 era expresso em
vedar a cobrana de luvas nas locaes
comerciais
Assim em 1934 a preocupao da Lei era
vedar a cobrana de luvas e ironicamente
passou a ser conhecida como a famosa Lei
de Luvas , quando na realidade deveria
chamar-se de Lei contra Luvas, e esse
Decreto se manteve em vigor at a
promulgao da Lei 8.245/91.


A grande questo saber se legal ou no a cobrana
dessa luvas no inicio do contrato de locao, pois a Lei
8.245/91 revogou o Decreto 24.150/34. Percebe-se com a
redao do art. 45 da Lei 8.245/91 o que continua sendo
vedado para quando se pretende cobrar luvas na renovao
do contrato, inexistindo vedao legal para os locadores
cobrarem recompensas financeiras do pretendente a locao
no residencial quando da contratao inicial.

Ao de despejo ou reintegrao de posse
Apesar de sua independncia, a sublocao
para ter validade e ser considerada sublocao
legitima, h necessidade de clusula especifica e
expressa no contrato de locao que a autorize,
nos termos do Artigo 13 da Lei 8.245/91
A cesso da locao, a sublocao e o
emprstimo do imvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prvio e escrito do
locador.
nos termos do Artigo 5 da Lei 8.245/91 Seja
qual for o fundamento do termino da locao, a
ao do locador para reaver o imvel a despejo.

A inconvenincia desse tipo de locao agravada quando
ocorre o conflito de interesses com a necessidade da
interferncia da justia para remediar a situao, se quem
tem a posse do imvel o sublocatrio legitimo ou ilegtimo,
se existe boa f com inexistncia de esbulho e a sublocao
realizada constitui simplesmente uma infrao contratual
uma vez que no autorizada, e qual a fundamentao
adequada para resolver a situao, ao de despejo ou ao
de reintegrao de posse.
Havendo autorizao sublocao
O locador dever promover ao de despejo
contra o locatrio que tambm extinguir o
contrato de sublocao no podendo o
sublocatrio permanecer no imvel.

Porem se quem est na posse do imvel no estiver
ligado ao proprietrio por vinculo locatcio, ou
qualquer titulo que o legitime permanecendo no
imvel gratuitamente, de m-f, ou quem lhe
transferiu a posse no tinha consentimento para tal,
ter-se- o esbulho, ensejando a reintegrao de
posse.
Dessa forma o proprietrio do imvel ter a seu favor
dois remdios jurdicos, poder propor ao de
despejo contra o inquilino que cometeu a infrao
contratual, ou se entender que est configurado o
esbulho poder propor ao de reintegrao de posse
contra o intruso mesmo que alegue ser sublocatrio
a sorte no mudaria, pois sublocao no consentida
incapaz de gerar efeitos.