PALESTRANTE:SANDRA

PEREIRA

PAULINO

Advogada militante; Defensora da V Turma Disciplinar do

TED, Membro da Comisso do Jovem Advogado
Coordenadoria de Direito Processual Civil - OAB/SP;
Especialista em Direito Processual Civil pela PUC SP;
Ps-Graduada em Direito Empresarial pela EPD; MBA em

Direito Imobilirio pela Faculdade e Cursos Jurdicos

LEGALE, Professora de Cursos e Palestras.
Coordenador do Curso de Direito: Eduardo de Campos Melo
Unidade: Pirituba

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Objetivo da Palestra

propiciar aos profissionais do Direito e aos demais

interessados

no

tema,

conhecimento

ou

aprimoramento da matria relacionado ao Condomnio

Edilcio e sua legislao.

ASPECTOS PRTICOS DO

CONDOMNIO EDILCIO E SUA

LEGISLAO

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Contedo Programtico
Histrico, Conceito, Elementos Constitutivos do Condomnio Edilcio,
Distino de Instituio e Constituio, Conveno, Administrao do
Condomnio, Unidades autnomas x reas comuns, Direitos e deveres dos
condminos, vagas de garagem e a legislao reguladora, multa por
inadimplncia,

prazo

prescricional

para

as

dividas

condominiais,

Responsabilidade do Condomnio e formas de Extino do Condomnio

Edilcio.

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Como foi e conhecido o Condomnio Edilcio

Conceito do Renomado Caio Mrio da S.Pereira; como sendo condomnio em
plano horizontal,
propriedade Horizontal;
propriedade em plano horizontal;
condomnio sui generis;
conceito do Ilustre Washington de B. Monteiro, como sendo condomnio em
edifcio de andares ou Aptos pertencentes a proprietrios diversos;

condomnio horizontal (Lei n.4.591/64) e condomnio edilcio (CC/2002).

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Histrico
O Condomnio Edilcio teve surgimento aps a 1 Guerra Mundial, em
razo da grande crise habitacional, provocada pelo desequilbrio
entre oferta e procura, AGRAVADA POR UMA LEGISLAO DE
EMERGNCIA

SOBRE

AS

RELAES

LOCATCIAS,

QUE

DIMINUIU, DRASTICAMENTE O NMERO DE CONSTRUES.

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Histrico da Legislao do Cond. Edilcio

- Decreto n.5.481/1928, modificado pelo Decreto Lei n 5.234/1943, e pela Lei n
285/1948;
- Lei n.4.591/1964, arts. 1 a 27, com as alteraes da Lei n 4.864/1965, do

Decreto Lei n. 981/1969; da Lei 6.434/1977; da Lei n 6.709/1979; da Lei n.

7.182/1984; da Lei n.8.245 de 1991 e da Lei n.9.267/1996;
- CC/2002, arts. 1.331 a 1.358

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Legislaes em vigncia
O Cdigo Civil de 2002 em seus arts. 1331 a 1358, revogou de forma
tcita parte da Lei n. 4.591/64, continuando em vigncia os arts. 1 a 27 ,
quando no colidirem com as normas estabelecidas no CC/02, ainda em
vigncia o art.28 ss desta Lei que trata das incorporaes imobilirias, que
no foi disciplinado pelo Cdigo Civil atual. Tambm est em o Decreto
n.5.481/28.

SHIGUEMORI CURSOS JURDICOS

21-08-2012

COORDENADOR: Gerson Shiguemori(Advogado)

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conceito de Condomnio Edilcio

O conceito legal est descrito no art. 1.331 do CC/02: "pode haver, em
edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes que so
propriedades comuns dos condminos.
Condomnio Edilcio nada mais que o direito de propriedade, onde mais de
um sujeito de direito titula o mesmo interesse sobre determinado bem,

objetivando atingir as funes sociais, beneficiando toda coletividade dos

que ali partilham o direito de propriedade, pela relao condominial.

Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conceito de Condomnio Edilcio

Doutrinariamente na lio de Caio Mrio da Silva Pereira d-se o condomnio quando
a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito,
sobre o todo e cada uma de suas partes (Instituies de direito civil, 18 Ed. V. IV p. 175,
Ed. Forense, Rio de Janeiro, 2002).
O condomnio Edilcio conhecido como varias denominaes, porm, a doutrina
dominante tem aceitado como sendo, uma comunidade de direito, instituda em prdios
edificados sob o regime de diviso em unidades de comunho em partes ideais ou reas

comuns. FORNANDO UM TODO INDISSOLVEL, INSEPARVEL E UNITRIO.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conceito de Condomnio Edilcio

EXEMPLO DE CONDOMNIO EDILICIO DADO Pelo Ilustre Caio Mrio da Silva Pereira
Condomnio por unidades autnomas ou propriedade horizontal, com o qualificativo que

a distingue, forma ento um direito diferente, que amalgama ou funde as noes de

propriedade e de copropriedade. Se assemelha a qumica que nos oferece o
fenmeno da combinao, que se distingue da mistura, em que naquela os
elementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo, como a liga de

dois metais, por exemplo, o ao, formado da liga de ferro e mangans, que no nem
ferro nem mangans, e que no se pode mais extrair nem o ferro nem o mangans, sob
pena de deixar de ser ao.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

A instituio do Condomnio Edilcio

INSTITUI
O
que ser por ato entre vivos ou Testamento. Logo, para instituir o condomnio se faz

O art. 1.332 do Cdigo Civil em vigor, determina as formas de

necessrio:
a) O ato de instituio; b) A Conveno do Condomnio; c) O Regulamento.
Em suma, para se instituir um condomnio tem que estar presentes os
seguintes elementos: Objetivo, b) Subjetivo, c) Ser institudo por ato inter
vivos ou testamento, com inscrio obrigadatria no Registro de Imveis.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Constituio do Condomnio Edilcio

O art. 9 da Lei 4.591/64 e o art. 1.333 do CC/02, determina as formas de

CONSTITUI
O
Art. 1.333 in verbis: A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo dois teros das fraes ideais e torna-se,
desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos
sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico: Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio dever
ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

A distino entre Instituio e Constituio

O Cdigo Civil distingue o ato de instituio do condomnio previsto no art. 1.332,

do ato de constituio estabelecido no art. 1.333 ambos da Lei Civil:
instituir criar, enquanto que
constituir estabelecer as regras de algo que j existe.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conveno
A conveno deve respeitar as determinaes legais vigentes e suas clusulas
essenciais que esto previstas nos artigos 1.333 e 1.334 do Cdigo Civil de 2002 e
no artigo 9 da Lei n 4.591 de 1964.
na conveno que determina-se o ato de constituio do condomnio horizontal,
formado pela reunio de normas escritas, que definem os direitos e as obrigaes

fundamentais dos condminos, alm de definir os procedimentos relacionados s

assemblias. A conveno indispensvel e obrigatria por lei.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conveno
Para validao da conveno: necessrio ser aprovada por 2/3 dos
condminos em assemblia geral.
Para alterao da conveno existem dois quoruns especiais:

dois teros, para a alterao da conveno e unanimidade, para mudar a

destinao do prdio. O edital de convocao, deve constar (validao ou
alterao da conveno) ...OBSERVAO:

As deliberaes em assemblias sero

tomadas, sempre, por maioria dos votos dos condminos presentes (art. 1.352 CC/02), exceto
quando houve exigncia de quorum especial.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Conveno
De acordo com o Cdigo Civil Brasileiro em vigor, a assemblia no podero
deliberar se todos os condminos no tiverem sidos convocados para a
reunio.

CONVOCAO

DE

TODOS

OS

CONDMINOS

OBRIGATRIA SOB PENA DE NULIDADE DO QUE FOR DECIDIDO EM

ASSEMBLIA

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Administrao do Condomnio Edilcio

A administrao do condomnio tem fundamento legal nos arts. 1.347 a 1.356 do CC/02 e
exercida pelo sndico, pelo conselho fiscal e pelas assemblias gerais, norma

estabelecida na conveno e o regimento interno.

Escolha do Sindico (art. 1.347 CC/02).
O art. 1348 do CC/02 taxativo ao elencar as competncias do sindico dentro do
condomnio.
Destituio do Sindico (art. 1.349 CC/02 Maioria absoluta).

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Quadro sintico relacionado a Administr. do Cond. Edilcio

Base legal sobre a

Administrao
do
condomnio(arts. 1.333 e
1.334; 1.347 do CC/02

Sndico e conselho
fiscal(art.1.347
a
1.349 e 1.356)

Assemblia
geral
(arts. 1.341 a 1.343;
1.350 1.355

Conselho
(art.1.356)

fiscal

Ordinria (art. 1.350)

Extraordinria (art. 1.355)

Especial (arts.1.341 a 1.343)

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Unidade autnoma (frao ideal) X reas comuns

-a propriedade em condomnio implica existncia de frao ideal usada

para o

Definio clculo do rateio das despesas do condomnio

- expressa-se na forma decimal ou ordinria

- cada unidade corresponde a uma frao ideal, a frao ideal no solo e nas

Forma de partes comuns (art. 1.331, 3 do CC/02);

clculo
- rea (Lei n. 4.591/64 e art. 1.331, 3 do CC/02): considera-se o terreno em
si mesmo e se distribui entre as unidades autnomas em razo das reas
destas, sem levar em considerao o valor da unidade autnoma.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Unidade autnoma (frao ideal) X reas comuns

Na lio de Caio Mrio da Silva Pereira A cada apartamento ou unidade
autnoma deve corresponder uma frao ideal no condomnio sobre o
terreno e partes comuns do edifcio. Isto fundamental no regime da
propriedade horizontal, j que resulta esta da fuso indissocivel da
propriedade exclusiva do apartamento com o condomnio daquelas coisas

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Direitos e Deveres dos condminos

Os direitos e deveres dos condminos Edilcio esto elencados nos arts.

1.335 a 1.338, 1.339, 2, 1.345 e 1.346, todos do Cdigo Civil de 2002,
todos estabelecidos na Conveno.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Os principais direitos dos condminos

- uso, gozo e disposio da unidade (art. 1.335, I);
- uso da parte comum, direito esse limitado pela conveno ou pelo
Os Direitos dos regimento interno (art.1.335, II);
condminos
- exercer o direito de voto se estiver em dia com as contribuies
(art.1335/CC-02
condominiais art.1.335,III);
- manter animais de pequeno porte na unidade desde que no causem
transtorno aos demais condminos(entendimento jurisprudencial).

Alm dos direitos j mencionados acima, tambm podemos mencionar como direito dos
condminos a possibilidade de locao das garagens, (art. 1338, CC/02).

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Os principais deveres dos condminos Cond.Edifcio

-Pagar a contribuio condominial em dia;
Deveres
dos
condminos art. 1.336,
I a IV 1 e 2 CC/02

- no realizar obras que comprometam a segurana do prdio;

- no modificar a forma e a cor da fachada;
- no mudar a destinao de sua frao ideal e utiliz-la sem

causar prejuzo ao sossego, salubridade e aos bons costumes

Dos demais deveres - obrigar-se pelos dbitos do alienante, inclusive
dos condminos, arts.
juros e multas ;
1.345 e 1.346 CC/02
- fazer seguro do edifcio

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

As Vagas de garagem e a legislao reguladora

Recentemente, a Lei 12.607/2012 alterou o 1 do artigo 1.331 do CC/02 Antes

da edio desta Lei 12.607/2012 - 1 do artigo 1.331 As partes suscetveis

de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veculos, com as respectivas fraes ideais no solo e

nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser

alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Vagas de garagem e a legislao reguladora

Depois da edio da Lei 12.607de Abril de 2012 o 1
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos,
escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas
outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser
alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios,

EXCETO

os abrigos

para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao

condomnio,

SALVO

autorizao expressa na conveno do condomnio.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Da multa por infringncias aos deveres condominiais

Essas infringncias tem base legal no art. 1.336 2 do CC/02 trata da multa que dever
ser imposta aos condminos que descumprirem os deveres relacionados nos incisos II a
IV do caput do artigo acima que so:
a)a no realizao de obras que comprometam a segurana da edificao (inciso II); a
no alterao na forma e na cor da fachada, das partes e esquadrias externas (inciso III);
dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes (inciso IV).

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Da multa por infringncias aos deveres condominiais

O condmino antissocial fulcro no art. 1.337,

responde da mesma forma que aqueles

condminos que descumprem os deveres relacionados nos incisos II a IV do 2, art. 1.336 do

CC/02:
Previso legal de multa de at o quntuplo do valor atribudo a contribuio condominial,
conforme a gravidade e faltas reiteradas; Pargrafo nico do art. 1.337, prev ainda que se o
condmino ou possuidor que mantiver comportamento antissocial, gerando incompatibilidade de
convivncia com os demais condminos, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Multa por inadimplncia

A penalidade pecuniria aos condminos que infringirem os deveres a eles impostos
consubstanciada em multa, que est

prevista no art. 1.336, 1 e 2 do

CC/02.Os condminos que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previsto, de um por cento ao ms e
multa de at dois por cento sobre o dbito.

Se a CONVENO nada estipular cobrar de juros 1% ao ms, mais multa de at

2% .

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Prazo prescrio das dividas condominial

As cobranas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento
de cada parcela. Em Junho de 2011 - RESP 1139030 , a Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justia (STJ), considerou que os dbitos condominiais so dvidas
lquidas constante de instrumento particular e o prazo prescricional aplicvel o
estabelecido pelo artigo 206, pargrafo 5, inciso I do Cdigo Civil (CC) de 2002.
5 PRESCREVE em cinco anos a pretenso de cobrana de dvidas lquidas
constantes de instrumento pblico ou particular

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

A Responsabilidade Civil do Condomnio

Quem

responde

pelos

danos

causados?

condomnio

todo

deve

ser

responsabilizado?
Responsabilidade objetiva....
Jurisprudencialmente e doutrinariamente....
Culpa exclusiva da vitima...

A previso legal para a reparao dos danos resultante de

lanamento de coisas lquidas ou solidas de um prdio a rua
est prevista no art. 938 CC/02.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Responsabilidade resultante de furto de veculos ou

equipamentos na garagem do condomnio
Ocorrendo furto de um carro estacionado na garagem do condomnio, a
responsabilidade do sindico ou dos condminos? E se for objeto dentro do
carro, por exemplo, radio do carro

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Responsabilidade resultante de acidente em elevadores

Neste caso aplica-se a regra do artigo 47 do CC/02, onde est expresso que
obriga a pessoa jurdica, os atos dos administradores, exercidos nos limites
de seus poderes definidos no ato constitutivo, conforme inciso IX do artigo
12 do Cdigo de Processo Civil, que diz que o condomnio ser representado
em juzo, ativa e passivamente pelo administrador ou pelo sindico que
represente o condomnio.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Responsabilidade resultante de acidente em elevadores

O sindico e a empresa de manuteno dos elevadores, se no cumprirem com a obrigao que
lhes cabem, de acordo com art. 186 do CC/02 Aquele que, por ao ou omisso voluntria,
negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilcito.
O condomnio e a empresa de manuteno de elevadores com base no art. 942 do CC/02,
respondero solidariamente pela reparao dos danos que este resultar (...)
De acordo com o art. 937 do CC/02, o dono do edifcio ou da construo responde pelos
danos que resultarem sua runa, se a mesma ocorrer por falta de reparos, cuja
necessidade fosse manifesta.

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

Formas de Extino do condomnio Edilcio

Destruio
art. 1.357, 1 parte

Extino do
condomnio
arts. 1.357 e
1.358 CC/02

Demolio voluntria
art. 1.357, 2 parte

Desapropriao,
art. 1.358

-Incndio ou desabamento;
- deciso pela venda ou reconstruo;
- hiptese de venda, preferncia aos demais condminos;
- quorum: maioria absoluta
- possibilidade de ruir;
- por razes urbansticas;
- por motivo de segurana ou insalubridade;
- por condenao do edifcio pela autoridade pblica;
- em assemblia, por maioria simples, que decida
pela reconstruo ou venda
- pelo Poder Pblico;
- indenizao repartida entre os condminos na
proporo das unidades imobilirias

Confuso: ocorre quando as unidades forem adquiridas por uma s pessoa (entendimento doutrinrio).

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Aspectos Prticos do Condomnio Edilcio e sua Legislao

"A Justia atrasada no justia; seno injustia

qualificada e manifesta Ruy Barbosa

MUITO OBRIGADA PELA PRESENA E ATENO DE

TODOS!
SANDRA PAULINO
sandrappaulino@adv.oabsp.org.br
sandrappaulino@ig.com.br

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