DERECHO NOTARIAL

II
BOLILLA III

ES UN DERECHO REAL INMOBILIARIO, QUE ESTA

FUERTEMENTE PENETRADO DE RELACIONES
PERSONALES, NUEVO Y AUTNOMO, COMPLEJO
PERO NICO, QUE SE EJERCE SOBRE UNIDADES
INTERDEPENDIENTES, SUSCEPTIBLE DE
APROVECHAMIENTO INDEPENDIENTE, DE UN
EDIFICIO O DE UN COMPLEJO EDILICIO, SUJETO A
UN RGIMEN LEGAL, EL CUAL SE INTEGRA EN
FORMA INSEPARABLE CON FACULTADES
EXCLUSIVAS, PERO LIMITADAS, QUE DERIVAN DE
LA PROPIEDAD DE LA UNIDAD, Y DE LAS
FACULTADES COMPARTIDAS QUE DERIVAN DE LA
COPROPIEDAD Y DE LA GESTIN COLECTIVA DE
COSAS Y BIENES COMUNES. (Laureano Moreira)

P.H..?

CARACTERISTICAS

1- DERECHO REAL INMOBILIARIO: Tipo y naturaleza del derecho en cuestin.

2- RELACIONES PERSONALES: Aspecto subjetivo, relaciones que nacen de la

interdependencia de las unidades respecto de aquellas personas que lo integran. (EL
PROPIETARIO ES COMO UN CIUDADANO DEL MUNICIPIO)

3- NUEVO Y AUTNOMO

Derecho real no regulado por el C. C.

originariamente
Encuentra su base en una teora
dualista (dominio-condominio)

4- COMPLEJO-NICO: Por que se representa a travs de una fusin

indisoluble de un derecho de dominio, mas limitado
que el dominio comn + un condominio de
indivisin forzosa de rgimen tambin especial que
afecta los elementos y sectores comunes de un
edificio comn.

. 5- UNIDADES INTERDEPENDIENTES:
INTERDEPENDIENTES Susceptibles de
aprovechamiento independientes
mas limitado que el dominio
comn (restriccin de los
derechos de los copropietarios
en miras al inters de la vecindad)

. 6- SUJETO A UN RGIMEN LEGAL: Ley 13512 + Decreto reglamentario

18734/69

. 7- INTEGRADO POR

a) FACULTADES EXCLUSIVAS PERO LIMITADAS:

Derivadas de la propiedad de la unidad
b) FACULTADES COMPARTIDAS: Derivadas de
la copropiedad y de la gestin colectiva de
cosas y bienes comunes.

OTORGAMIENTO + INSCRIPCIN DEL REGLAMENTO

EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE
POR ESCRITURA
Requisito esencial previsto por la ley 13.512 para que nazca
la P. H.
IMPORTANCIA:
IMPORTANCIA En ella se renen los requisitos de autenticidad y
publicidad necesarios para la existencia del sistema con
relacin a los terceros, y se pone en manos del
profesional que rene los conocimientos legales del caso
y los medios para evitar razonamientos y divergencias
entre los habitantes del edificio que podran llegar a hacer
inoponibles el ejercicio de los derechos
comunes.

DEBE DISTINGUIRSE
ESTADO DE
P. H
Habr
Mientras una o varias personas en
condominio (sin haberse realizado
la adjudicacin de las unidades)
sean propietarios de todo el
inmueble

CONSTITUCIN JURIDICA POR

INSTRUMENTO NOTARIAL

DERECHO
REAL DE P. H.
Habr
Cuando existan titulares distintos
con relacin a las partes privativas
y de condominio sobre las partes
comunes

Esto se adquiere:
1) con la transferencia de la unidad
2) con la adjudicacin que de las
distintas unidades realicen los
condminos

TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO

- Registra la voluntad de otorgar el
reglamento de copropiedad y
administracin
- La inscripcin del instrumento solo
perfecciona el acto (Art. 2505)
tornndose de ese modo oponible a
los terceros que no hayan intervenido
en la propia escritura.
- No hay transferencia de dominio (el
escribano no retiene I. T. I.)

- TTULO SUFICIENTE (por escritura

pblica)
- INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD INMUEBLE
- SE RETIENE EL I. T. I

EL NOTARIO DEBE TENER A LA

VISTA AL MOMENTO DE SOMETER
AL P. H.
1- TTULO DE PROPIEDAD
2- PLANO DE MENSURA DE IDENTIFICACIN DE INMUEBLE (ORIGINAL)
3- PLANO DE MENSURA DE DIVISIN (sirve al reglamento)
4- MINUTA DE REGLAMENTO QUE LA TIENEN QUE DAR LOS CONSORCISTAS
(es un extracto de su voluntad de afectar al Rgimen de P. H., sirve como
medio en caso de oposicin a la escrituracin).

ESCRITURA DE AFECTACIN
REDACCIN

1)
2)
3)
4)

COMPARECENCIA
LEGITIMACIN SUBJETIVA
EXPOSICIN: Designacin del Inmueble segn plano de mensura
DECLARACIONES DE COMPARECIENTES:
COMPARECIENTES Manifiestan someter a

propiedad horizontal y dividir en condominio

segn plano de mensura de divisin
5) PUEDE O NO REDACTARSE EL REGLAMENTO (Art..9 de la ley):Estas
ley)
clusulas tienen por objeto el goce y aprovechamiento material de las cosas comunes, lo
relativo a la administracin y los asuntos de inters comn, los actos del consorcio
considerado como ente colectivo o comunitario. Se las puede modificar por mayora de 2/3
o la que fije en forma particular. Algunas de estas clusulas son: a) Nombramiento y remocin de
administradores, b) convocatoria a asamblea, lo relativo al procedimiento, c) reglamentos internos,
d) constitucin de propietarios no convivientes, e) personas que certifican actas, deudas y expensas

6) DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS
7) LEGITIMACIONES NOTARIALES: sustantivas, registrales, certificados, la exhibicin
de pliza de seguro

8) CIERRE FORMAL

1) SE AFECTA Y SE REGLAMENTA EN LA PRCTICA CONJUNTAMENTE,

EXISTIENDO A SU VES LA POSIBILIDAD DE QUE EN LA MISMA ESCRITURA
SE ADJUDIQUEN UNIDADES FUNCIONALES
2) ACTOS DE AFECTACIN- REGLAMENTACIN- ADJUDICACIN
ACTOS DISTINTOS ENTRE S, PUDIENDO SER REDACTADOS EN
ESCRITURAS SEPARADAS, INDEPENDIENTEMENTE CADA UNO.
3) SOMETIMIENTO

4) ADJUDICACIN

AFECTACIN

SON

NO HAY TRANSFERENCIA (no se

retiene el I. T. I.)
CREA EL ESTADO DE P. H.(necesario
para la adjudicacin del derecho
real de P. H. (Art.. 2 del Decreto 18734/69)

TRANSFERENCIA DE UNIDAD FUNCIONAL:

a) TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO (se retiene I. T. I.)
b) INSCRIPCIN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

ESCRITURA DE REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
IMPORTANCIA

BIEN ESTUDIADA Y MINUCIOSAMENTE ADAPTADA A LAS

MODALIDADES DE CADA INMUEBLE, DISMINUIR NOTABLEMENTE
LOS RIESGOS DE CONFLICTO. TALES PREVISIONES SE CONFAN AL
PROFESIONAL COMPETENTE, POR QUE DE UN BUEN REGLAMENTO
DEPENDE CASI POR COMPLETO, EN NUESTRA LEGISLACIN, EL
NORMAL DESENVOLVIMIENTO DEL SISTEMA DE LA P. H., DADA LA
GRAN AMPLITUD DE FACULTADES QUE LA LEY CONFIERE A LOS
PROPIETARIOS EN LA REGULACIN DE SUS DERECHOS RECPROCOS

COMPUESTO POR
2- PARTES DINMICAS

1- PARTES ESTTICAS

CLUSULAS ESTATUTARIAS

CLUSULAS REGLAMENTARIAS

es aquello que surge

del plano (inmueble,
unidades funcionales
y complementarias,
cocheras y bauleras)

CLUSULAS REGLAMENTARIAS

CLUSULAS ESTATUTARIAS

TIENEN POR OBJETO EL GOCE Y

APROVECHAMIENTO MATERIAL DE
LAS COSAS COMUNES, LO
RELATIVO A LA ADMINISTRACIN Y
LOS ASUNTOS DE INTERS
COMN; TAMBIN LOS ACTOS DEL
CONSORCIO CONSIDERADO COMO
ENTE COLECTIVO O
COMUNITARIO. (Son ubicadas por

SON AQUELLAS QUE REQUIEREN

LA VOLUNTAD UNNIME DE LOS

TITULARES PARA CONSTITUIR O
MODIFICARLAS. TRATAN SOBRE
DERECHOS REALES Y LOS
PERSONALES SOBRE PARTES
PRIVATIVAS Y COMUNES, ES DECIR,
TANTO INCLUYEN AL OBJETO COMO
LOS ACTOS DE LOS INTEGRANTES
COMO SUJETOS DE DERECHO EN SU
SITUACIN PATRIMONIAL.

exclusin de las clusulas estatutarias)

SE LAS PUEDE MODIFICAR POR LA

MAYORA DE 2/3 O LA QUE SE FIJE
EN FORMA PARTICULAR.

ALGUNAS CLUSULAS SON:

1) Nombramiento y remocin del administrador
2) Convocatoria a asamblea; lo relativo al
procedimiento
3) Reglamentos internos
4) Personas que certifican actas, deudas y expensas,
etc.

ALGUNAS CLUSULAS SON:

1)

Mensura del inmueble; superficie de unidad

propia y de las comunes,
2) Proporcin de porcentuales de dominio;
3) Destino de unidades, uso de cosas y servicios
comunes,
4) Proporcin de expensas, constitucin de hipotecas
5) Nuevos pisos, obras nuevas que afectan al inmueble

ESTRUCTURA DE LA ESCRITURA DE
REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
P
A
R
T
E
S

1- MEMBRETE
2- COMPARECENCIA
3- ESTIPULACIN

INMUEBLE

UBICACIN, PLANO, NGULOS,

TTULOS, CATASTRO

DISTRIBUCIN POR PISOS

E
S
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T
I
C
A
S

UNIDADES FUNCIONALES
UNIDADES COMPLETARIAS

ENTRADAS
SOTANOS
PLANTA BAJA
m2 y PORCENTUALES
ESPACIOCOCHERA

SUPERFICIES COMUNES Y NOTAS DE PLANO

PROPORCIONES ESPECIALES

4-

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN

PROPIAMENTE DICHO
SE REGULAN DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE
UNIDADES Y LA VIDA COMN DEL CONSORCIO

P
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M
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C
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S

FINALIDAD: REGULAR LA VIDA EN COMN JURIDICA Y SOCIAL

I - TIPOS DE PROPIEDAD
. A) EXCLUSIVA
SE IDENTIFICA CON LAS UNIDADES FUNCIONALES DE CADA
PROPIETARIO QUE INTEGRA LA P. H.

1) a) CONSTITUCIN DEL CONSORCIO: Nombre del consorcio de propietarios que nace travs del instrumento, domicilio y ciudad .
INTEGRACIN: Propietarios de las unidades funcionales de las cuales se
compone la P. H.
RGANO DE GOBIERNO: Asamblea de propietarios (previsto con
carcter obligatorio por ley 13512)

b) PRESUNCIONES: El hecho de ser titular de dominio importa conocer y obligarse por este reglamento y por el o los
reglamentos internos

c) DESTINO: Se refiere a las diferentes utilizaciones que se le adjudicaran a los distintos sectores. Ej. sector A cochera

d) LMITES Y PROHIBICIONES: Restricciones impuestas en miras

a la mejor relacin entre copropietarios (Art. 6 ley 13512)

B) COMN SECTORES DESTINADOS A LA UTILIZACIN POR EL CONJUNTO DE PROPIETARIOS Ej. ascensores

P
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S
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N

M
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S

1)

a) CONDOMINIO: Sectores en donde los propietarios revisten la calidad de

copropietarios indivisos. Ej. el terreno
b) EXPENSAS COMUNES: Gastos originados en servicios y por el uso de los
bienes comunes. Por ej. sueldos y pagos al administrador
y a los empleados al servicio de la P. H.

c) PAGO E INCUMPLIMIENTO: Ni el propietario ni el ocupante puede liberarse

de contribuir a las expensas comunes por renuncia o
abandono del uso o goce de los bienes y servicios comunes

I I- RGANOS DE GOBIERNO
A) ASAMBLEA: RGANO DELIBERATIVO DE LA COMUNIDAD QUE CUENTA CON
LOS MXIMOS PODERES DENTRO DE ELLA Y QUE SE CONSTITUYE
POR LA REUNIN DE LOS PROPIETARIOS EN NMEROS SUFICIENTES PARA ALCANZAR EL QURUM CORRESPONDIENTE
ORDINARIAS: Se realiza una vez al ao al cierre del ejercicio. Considera: los informes del administrador, el ajuste de cuotas para gastos, ex1) CLASES
pensas comunes y fondos de reserva.

EXTRAORDINARIAS: Convocadas por el administrador

o por los propietarios, con no menos del 2/3
de los propietarios.

P
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M
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S

2) CITACIN

: Al consorcista o su representante con anticipacin no menor a

5 o 10 das segn corresponda a asamblea ordinaria o extraordinaria, por un medio fehaciente.

3) CONSTITUCIN : PROCEDIMIENTO

Al constituirse, 1) cada consorcista acreditar su ttulo ante el administrador o algn miembro del consejo, 2) presidir la asamble,quien sta elija,
3) declaracin de la constitucin legal de la asamblea + apertura de la cesin, 4) constitucin valida: a) para las ordinarias (1ra convocatoria, presencia de socios que representen el 50 %, 2da convocatoria, socios
presentes si logran el qurum bsico y legal), b) para las extraordinarias (1ra convocatoria 60% y 2da convo
catoria 30% del dominio), 5) se determinara cuanto tiene cada participante para hablar y las dems reglas
de forma. Solo votaran los socios que no adeuden al consorcio.

4) QURUM PROPORCIONAL: En consideracin al porcentual del dominio

5) QURUM POR DOMINIO
a) unanimidad de propietarios
clusulas estatutarias
b) propietarios que representen 2/3
del dominio
clusulas reglamentarias

6) ACTAS: Instrumento que contiene el resumen de las deliberaciones y resoluciones de las asambleas. Debe contener entre otras cosas:1- lugar, fecha, hora, orden del da, 2nombre y apellido de los titulares, presentes o representados, de sus unidades y porcentuales, 3declaracin de constitucin valida de la asamblea, 4- resoluciones a adoptadas que sern
obligatorias,etc

III ADMINISTRADOR
P
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C
A
S

1) GESTIN: - Es el mandatario legal y representante exclusivo del consorcio.

- DURACIN: 2 aos (reeleccin indefinida).
- REMUNERACIN: Fijada por la cmara Argentina de la P. H.
2) ATRIBUCIONES: Ej. llevar libro de actas de administracin, de registro de
propiedad, informar sobre plan anual de gastos, atender
gastos necesarios para la conservacin del inmueble
3) PODER JUDICIAL: En nombre y representacin del consorcio y de los
propietarios, tiene potestad ante los tribunales de los
fueros y jurisdiccin correspondientes

IV CONSEJO DE PROPIETARIOS

INTEGRACIN (x nmero impar) SU FUNCION ES

COLABORAR CON
CONVOCATORIAS
EL
FACULTADES
ADMINISTRADOR

V SECTORES

RGIMEN GENERAL
ASAMBLEAS SECTORIALES
RESOLUCIONES Y COLISIONES
CONSEJOS SECTORIALES

PUEDE O NO
EXISTIR, DEPENDE DE LAS
CIRCUNSTANCIAS DEL CASO. (no
obligatorio segn ley 13512)

VI REGIMENES ESPECIALES

COCHERAS
NORMAS BSICAS
RESERVA DE PUBLICIDAD
CLUSULA COMPROMISORIA

5- DIVISIN DE CONDOMINIO Y ADJUDICACIN: Sometido el inmueble al rgimen de

la ley 13512, las partes han decidido hacer cesar el condominio, para lo cual formulan la
adjudicacin de bienes y la estimacin de valores as:
(NOMBRES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES FUNCIONALES Y DESCRIPCIN DEL MISMO Y ESTIMACION DE
VALORES)

6- LEGITIMACIONES NOTARIALES

A- ANTECEDENTES DE DOMINIO
B- CERTIFICADOS
C- IMPUESTOS-RETECIONES AFIP (si existe
adjudicacin)

7- CIERRE FORMAL

COMPRENDE
LIMITACIONES

CONSORCIO

COSTITUCION
DEL
CONSORCIO
Y
PERSONALIDAD

DENOMINADION
Y
DOMICILIO

ACREDITACIN
DE
TITULARIDAD

QUE ES UNA

DESTINO Y

UNIDAD

SECTORES DEL

EXCLUSIVA

EDIFICIO

PROHIBICIONES

PRESUNCIONES
DE
TITULARIDAD
OTRAS

ENUMERACIN
DE LOS
RGANOS DE
GOBIERNO

LIMITACIONES
SITUACIN

FONDO

PROCESAL

DE

DEL TITULAR

RESERVA

REGLAMENTO
OBLIGATORIO

CARCTER ENUNCIATIVO
DE
LAS PROHIBICIONES

CONSORCIO
COSTITUCION DEL
CONSORCIO Y
PERSONALIDAD

CONSTITUCION

DENOMINADION
Y
DOMICILIO

A TRAVS DEL TTULO

PERSONALIDAD
DENOMINACIN

POR
DISCUCIN
INSTRUMENTO
PBLICO
DOCTRINARIA

+
POSTERIOR
INSCRIPCIN
EN EL
REGISTRO

ACREDITACIN
DE
TITULARIDAD

SUELE UTILIZARSE:
La calle o avenida
donde se halla, el
nombre de la empresa
constructora, o un
Nombre de fantasa

JURISPRUDENCIA

Es una persona jurdica

restringida sujeta
al mecanismo
de la ley
PERSONALIDAD JURIDICA PROPIA - ES UNA
PERSONA DISTINTA A LOS PROPIETARIOS

DOMICILIO

Ya sea que este tenga su origen

en sede notarial o judicial
(Ej. oficio que ordena una
Subasta pblica)

Se encuentra
constituido en el mismo
edificio, en la puerta
principal

ENUMERACIN DE LOS
RGANOS DE
GOBIERNO

ASAMBLEA
ES EL RGANO DE DONDE
EMANA LAS RESOLUCIONES
IMPORTANTES.

ADMINISTRADOR
ES EL EJECUTOR DEL REGLAMENTO
Y DE LAS DESICIONES DE LA ASAMBLEA

PRESUNCIONES
DE
TITULARIDAD

REGLAMENTO
OBLIGATORIO

REGLAMENTO

SITUACIN
PROCESAL
DEL TITULAR

COMPRENDE

OBLIGATORIO

COMO GARANTIA
PARA ATENDER
RGIMEN
ADMINISTRATIVO

ES EL ESTATUTO
REGULADOR DE
LAS RELACIONES
DEL CONSORCIO

NACE DEL
HECHO
DE VIVIR
EN EL
EDIFICIO

FONDO
DE
RESERVA

RGIMEN
JUDICIAL

IMPUESTOS EN FORMA
OBLIGATORIA

(DE ESTOS ENTRE S Y

AN CON RELACIN A
TERCEROS)

CORTE SUPREMA:
SUPREMA: EL REGLAMENTO NO SOLO
OBLIGA A QUIENES LO ESTABLECIERON, SINO TAMBIEN
A LOS SUCESIVOS ADQUIRENTES

COMPROMISOS
NO CUMPLIDOS
POR DEUDORES
MOROSOS

GASTOS
IMPREVISTOS

LIMITACIONES
UNIDADES PROPIAS

DESTINO - SECTORES
DEL
EDIFICIO (VARIDADES)

QUE ES UNA UNIDAD

EXCLUSIVA?

PROHIBICIONES

PREVISTO
EN EL Art.. 2
DE LA LEY 13512

ES EL MBITO DEL PROPIO

DEPARTAMENTO, SEGN LA
SUPERFICIE QUE LE ASIGNEN
SU TTULO DE ADQUISICIN Y
EL PLANO DE SUBDIVISIN
DEL EDIFICIO

EL REGLAMENTO DEBER
ESTABLECER SOBRE EL
DESTINO DE LAS DIFERENTES
PARTES DEL INMUEBLE
(Art.. 3 Inc. 5 del decreto 18734/69)
PUEDE PREVERSE EN EL MISMO EL
CAMBIO DE DESTINO, SIEMPRE QUE NO
SEA CONTRARIO A LA FINALIDAD
GENERAL DEL EDIFICIO

EL DESTINO CONSISTE EN
INDICAR LA FINALIDAD U
OBJETIVO DEL INMUEBLE Y DE
SUS PARTES, INDICANDO EL USO
QUE DEBER DRSELE

LA LEY ENUMERA
ALGUNAS CONCRETAS EN
LOS ARTICULOS 5, 6, 7 Y 15

DEBE TENERSE PRESENTE QUE

DEBE SER CONSIGNADO

EN FORMA CLARA Y PRECISA,
COMO AS TAMBIEN DEBE
CONSIGNARSE LOS FINES
ADMITIDOS Y RECHAZADOS

EXISTEN DIFERENTES DESTINOS

1- VIVIENDA COMO MORADA DEL TITULAR

2- PARA OFICINAS (profesionales, etc.)
3- CENTROS COMERCIALES
4- ETC.

COMPRENDE

EXPENSAS

CONDOMINIO

LOS BIENES
COMUNES
SE DETALLAN?

GRUPOS DE
BIENES
COMUNES

USO DE LOS
BIENES
COMUNES

CAERAS EN
PARTICULAR

DETALLE DE
GASTOS

PROPORCIN
Y
DEDUCCIONES

PAGO
E
INCUMPLIMIENTO

SITUACIN

PACTO DE

JUDICIAL

SOLIDARIDAD

CONDOMINIO

LOS BIENES
COMUNES
SE DETALLAN?

GRUPOS DE
BIENES
COMUNES

DISCUSIN
DOCTRINARIA

LA
MINORA

NO ES
IMPRESCINDIBLE
DETALLARLOS EN EL
REGLAMENTO

UNA
GRAN
PARTE

QUE SE
HALLEN
CONTEMPLA
DO
LA MAYOR
CANTIDAD
DE
SUPUESTOS

LA
DOCTRINA
LO
CLASIFICA EN
OTRA
OPININ

ES NECESARIO
DETALLAR
SELECTIVAMENTE LOS BIENES
COMUNES

1- INEVITABLEMENTE COMUNES
POR EXIGENCIA
DE LA LEY (Art. 2 de
La ley 13512)
2- PRESUMIBLEMENTE COMUNES (SALVO
CONVENCIN)
3- COMUNES EN GENERAL
QUE PUEDEN SER RECONOCIDOS O INCORPORADOS POR LA VOLUNTAD

CAERAS EN
PARTICULAR

DEBE
CONSIDERARSE

DEBE TENERSE EN
CUENTA

COMO
NORMA
GENRICA

TODO CUANTO EXISTE

EL INTERIOR DE LAS
PAREDES COMUNES
ES DE PROPIEDAD
COMN

COMO
CLUSULA

USO DE LOS
BIENES
COMUNES

1) LA LEY 13512 Art. 3

2) LO QUE SURJA
DEL REGLAMENTO
3) LOS QUE SURJA
DEL REGLAMENTO
INTERNO (SI LO
HUBIERE)
4) Y AL LEGTIMO
DERECHO DE LOS
DEMAS (SIN ABUSO)

SON COMUNES TODOS

LOS TRAMOS DE LAS
CAERAS

BIENES
COMUNES

USO DE LOS
TITULARES

EXPENSAS

DETALLE DE
GASTOS

PROPORCIN
Y
DEDUCCIONES

CARACTERISTICAS

CARACTERISTICAS

-SE ENUNCIA A TRAVS DE DISTINTOS

RUBROS QUE LAS INTEGRAN
- CONSTAN EL LA LIQUDACIN MENSUAL
PRESENTADA POR EL ADMINISTRADOR
-QUEDAN COMPRENDIDOS:
1- Los gastos efectuados en personal y
administrador, y en todos los trmites
indispensables para el andamiento del
consorcio.
2- Respecto a las cosas: se establece: a)
los gastos comunes, normales y previstos
que se producen, b) integran aquellas
situaciones que no son comunes, pero
pueden ser necesarias para la vida del
consorcio.
- QUEDAN COMPRENDIDAS LAS
EROGACIONES CAUSADAS POR EL
RGANO DE GOBIERNO

- EXISTEN 3 CRITERIOS PARA ESTABLECER

LAS CUOTAS PORCENTUALES:
A) EL QUE SURGE DEL AFORO INMOBILIARIO,
B) EL QUE SURGE DEL PLANO,
C) EL QUE POR CONVENCIN SE ATRIBUYE,
CON CONSIDERACIN A LOS ANTERIORES
- NORMALMENTE SE SUELE ACEPTAR EL
QUE FIGURA EN EL PLANO, POR QUE SE
ATRIBUYE A SU AUTOR EL CONOCIMIENTO
DE LOS VALORES MATEMTICOS
-ES UNO DE LOS PUNTOS DEL REGLAMENTO QUE JAMAS SE PLANTEA EL ESCRIBANO
POR TAL RAZN ESTE SE LIMITA A TOMAR
LOS QUE TIENE LA DOCUMENTACIN QUE
SE LE ENTREGA.
-LA CAUSA DEL PAGO DE LAS EXPENSAS
RADICA EN LA POSIBILIDAD DE USO DE LOS
SERVICIOS

GASTOS POR
LOS QUE
DEBEN
CONTRIBUIR

PRINCIPIO DE
SOLIDARIDAD

PAGO
E
INCUMPLIMIENTO
CARACTERISTICAS
- EL PAGO SE HACE POR LIQUIDACIN
VENCIDA, YA QUE SE TRATA DE GASTOS
PROVOCADOS POR EL USO EFECTUADO DE
SERVICIOS Y BIENES COMUNES
- SE FIJA EL PLAZO DE DIEZ DAS DE CORRIDOS ENTRE EL UNO Y EL DIEZ DE CADA MES
- EL LUGAR DE PAGO ES EL DOMICILIO DEL
ADMINISTRADOR, SIENDO EN LA MAYOR
PARTE DE LOS CASOS EL PORTERO QUIEN
SE ENCARGA DE PERCIBIR CONTRA RECIBO
FIRMADO POR LA ADMINISTRACIN.
- EL REGLAMENTO DEBE CONTEMPLAR LAS
CIRCUNSTANCIAS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO, Y FIJAR LOS INTERESES PUNITORIOS Y COMPENSATORIOS PARA TALES
CASOS.
- RESPECTO A LA MORA, RESULTA CONVENIENTE ESTIPULAR QUE LA FALTA DE PAGO
EN EL PLAZO SEALADO LA PRODUCE DE
PLENO DERECHO

SITUACIN
JUDICIAL

CARACTERISTICAS
- AQU SE CONTEMPLA LA SITUACIN DE SERVICIOS
IMPAGOS
- COMO PREPARATORIA DEL JUICIO SE ESTIPULAN DOS
NORMAS: 1) EXIGENCIA FEHACIENTE DEL PAGO, Y 2)
TRANSCURSO DE 48 HORAS. VENCIDO EL PLAZO SE
CONSIDERA ABIERTA LA VIA EJECUTIVA, QUE PERMITE
SOLICITAR MEDIDAS CAUTELARES INMEDIATAS HASTA
LOGRAR LA SUBASTA PUBLICA DEL BIEN.
-TIENE FUERZA EJECUTIVA EL CERTIFICADO DE DEUDA
EXPEDIDO POR EL REPRESENTANTE DEL CONSORCIO SI AS
SE HUBIESE ESTIPULADO EN EL REGLAMENTO.
-DEBE TENERSE PRESENTE:
A) LAS EXPENSAS COMUNES SON UN DERECHO PROTER
REM, SE TRANSMITEN ACTIVA Y PASIVAMENTE CON LA
COSA;
B) PERTENECEN AL CONSORCIO
C) SE LAS PERSIGUE POR VA EJECUTIVA
D) EL EJERCICIO DE LA ACCIN SE HAR SEGN
REGLAMENTO Y EN AUSENCIA DE PREVISIONES SE APLICAN
LAS NORMAS PROCESALES .
- EL ADQUIRENTE DE UNA UNIDAD FUNCIONAL PUEDE
TOMAR A SU CARGO EL PAGO DE LA DEUDA POR EXPENSAS
COMUNES.

PACTO
DE
SOLIDARIDAD

CARACTERISTICAS
-FUNDAMENTO: CADA CONSORCISTA INTEGRA UNA
COMUNIDAD Y, EN CUANTO TAL, NO PUEDEN
PRESCINDIR DE ELLA.
-PARA EVITAR SITUACIN INCMODA QUE SUELE
PERJUDICAR LA ARMONA NECESARIA, SE
FORMULA LA PREVISIN DEL PACTO DE
SOLIDARIDAD.

PLANO DE MENSURA

Consorcio de Propietarios - Naturaleza Jurdica del Consorcio .

Consorcio de propietarios naturaleza Jurdica.

CONSORCIO DE COPROPIETARIOS - NATURALEZA JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS PROPIEDAD HORIZONTAL

Sumario:
La ley 13.512 no tipifica el consorcio ni define su naturaleza jurdica y slo se refiere al mismo a travs del art. 9 (al
establecer que "el consorcio de propietarios deber redactar un reglamento de propiedad"). Dicho argumento es utilizado
bsicamente por quienes se oponen a su existencia. Pero, a pesar de este silencio, el consorcio surge de la propia economa
de la ley, pues su mismo texto le da vida, cuando impone la necesidad de que los propietarios, sin perder su

calidad de tales, constituyan un organismo distinto, con capacidad para realizar todos aquellos actos que
hacen al manejo de las cosas comunes. Es una persona jurdica restringida, sujeta al mecanismo de la ley.
Est comprendida en el art. 33 del Cd. Civil, que incluye en la categora de persona jurdica de derecho
privado a todos los entes con aptitud de adquirir derechos y contraer obligaciones, como ocurre con el
consorcio de propietarios.

(CApel. CC Mar del Plata, sala II, octubre 18 984. D'Ancor, Soc. en Com. por Accs. c. Saavedra de Gmez, Carmen),
LA LEY, 1986C, 547 (37.323S), JA, 985III 269.
CONSORCIO DE COPROPIETARIOS NATURALEZA JURIDICA DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD - PROPIEDAD HORIZONTAL Sumario:
No debe confundirse la esencia jurdica del consorcio de propietarios, dotado de personalidad cuando interviene en funcin
de la comunidad, con la naturaleza jurdica del derecho de propiedad horizontal del cual son titulares sus componentes.
Datos: (CNCiv., sala D, marzo 30 979 De Angelis Roca, Alfonso H. c. Sociedad A. V. E. C. A., S. A.), LA LEY, 1979C,
114JA, 979III421 ED, 83473
PROPIEDAD HORIZONTAL - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD - CONSORCIO DE COPROPIETARIOS

Sumario: La relacin jurdica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares del dominio de las distintas
unidades del inmueble se consolida en el Reglamento de Copropiedad y Administracin, que reviste naturaleza contractual y
obliga a las partes como la ley misma.
Datos: (CNCiv., Sala F, marzo 29, 1996. - Consorcio de Propietarios del Complejo Nutico Marina del Sol c. Pa
Mangione, Carlos), LA LEY, 1997D, 119

Conflictos en los PH- LA IMPORTANCIA DE UNA BUENA REGLAMENTACION Y LA CONVIVENCIA PACFICA

Los problemas entre vecinos de un PH son a veces de ms difcil solucin, por la ausencia de un consorcio o de un administrador que arbitre entre las partes.
Los departamentos de planta baja, uno o dos pisos, distribuidos a la manera de las casas chorizo, con un pasillo en comn, ms conocidos como PH, son
hoy buscados por su similitud con una casa y las bajas o nulas expensas que pagan sus habitantes.
Pero no todo lo que reluce es oro cuando de buena convivencia se trata en estas edificaciones. Al haber pocas unidades funcionales suele prescindirse del
administrador, que puede encarnar cualquiera de los condminos, mientras los restantes se dividen las tareas de limpieza de las reas comunes o de
eventuales compras o arreglos. Tienen un reglamento de copropiedad obligatorio por ley desde el momento en que se inscribe el inmueble en el Registro
oficial, pero pocas veces se lo consulta.
Es por eso que los roces entre los cohabitantes de un PH pueden sacar ms chispazos que los causados por problemas similares en edificios con
administrador y consorcio conformado. Esta sensacin de desamparo es la que motiv a escribirnos a Silvia, propietaria de un PH en la zona portea de
Caballito, ya que debe enfrentarse continuamente con los vecinos del piso superior debido a los ruidos de pasos, carcajadas y msica a todo volumen a
cualquier hora del da y de la noche.
Ya he hablado con ellos, pero no hubo modificacin en sus conductas, dice en referencia a los bochincheros. Su ltima confrontacin fue al descubrir que su
televisin captaba mal la seal de cable porque estos mismos vecinos decidieron colgarse del suyo.
Silvia asegura haber llamado a la polica varias veces, pero ni siquiera esto sirvi para intimidar a los contraventores. Qu le queda por hacer?
Por qu norma se rigen los PH?
Adems de contar con un reglamento interno de copropiedad, como dijimos, estas edificaciones tienen el mismo rgimen legal que todos los edificios de
departamentos. La ley que los regula es la N 13.512, conocida como de Propiedad Horizontal.
Se trata de una ley de carcter general que expresa los lineamientos bsicos a ser cumplidos por los habitantes de inmuebles sujetos a su normativa, que cada
edificio acompaa y profundiza en detalles con su propio reglamento, seal el abogado civilista Esteban Otero.
Cmo denuncio los ruidos molestos?
La Ley 13.512 prev esta circunstancia en su artculo sexto, donde dice que: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Cualquiera de los dos prrafos puede ser utilizado en contra de los revoltosos para llamarlos al decoro y la compostura.
Por su parte, el Cdigo Civil establece en su artculo 2.618 lmites a la emisin de ruidos, en cuyo caso no deben exceder la normal tolerancia, teniendo en
cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorizacin administrativa para aquellas.
La normal tolerancia puede resultar una expresin ambigua y subjetiva, de total variacin segn los parmetros que tenga cada individuo. No obstante, cuando
estos niveles se apartan de lo que dicta el sentido comn, estn los jueces y los peritos auxiliares para determinar la existencia o no de posibles excesos de
ciertos vecinos.
Otero lo explica de este modo: A nadie pueden privarlo de escuchar msica ni tener un equipo de audio puede ser motivo de reclamos; lo que s debe probarse
son las molestias que esos ruidos generan en los otros vecinos. Para mencionar un problema corriente en muchos edificios, el letrado hace referencia a la
prohibicin de tener animales, prevista en la mayora de los reglamentos internos de copropiedad: Tener un animal puede violar una norma del consorcio,
siempre y cuando esa mascota ocasione algn perjuicio a terceros. Pero si yo tengo en mi departamento una tortuga o peces, nadie va a obtener xito en su
reclamo en contra mo por la sola mencin de dicha prohibicin, afirm el abogado.
Conviene hacer la denuncia policial por ruidos molestos?
Se aconseja evitarla, puesto que lo nico que va a producir en el demandado es ms bronca de la que ya hay. El vecino que no respet los cdigos de las
buenas costumbres, difcilmente se amedrente con la denuncia policial y lo ms probable es que tome el hecho policial como una provocacin. Por esta va, tal
vez lo que consiga el denunciante sea una mayor distancia y el cierre definitivo del dilogo con su vecino.
Por eso los especialistas del derecho recomiendan encauzar el reclamo por la va de la negociacin. Una buena idea es llamar a la otra parte a una audiencia de
conciliacin, a los fines de obtener el cese de las molestias. En la Ciudad de Buenos Aires, los centros de gestin y participacin (CGP) tienen instancias de
mediacin para acercar a los vecinos confrontados y llegar a un arreglo.
Si la posibilidad de conversar est descartada, y se enviaron las cartas documento de rigor para intimarlos a terminar con las molestias, queda entonces abierta
la opcin de la accin judicial, siendo la ms viable la va rpida del amparo, en la que se solicitar al juez que dicte las medidas necesarias para poner fin a los
excesivos ruidos.