Anda di halaman 1dari 34

PERENCANAAN

PROYEK
KONSTRUKSI

CONSTRUCTION PROJECT PLANNING

SCOPE OF WORK & SPECIFICATION


WORK BREAKDOWN STRUCTURE
CONSTRUCTION METHODE
ACTIVITY PLANNING & WORKS SCHEDULING (NWP)
RESOURCES PROCUREMENT SCHEDULING
QUALITY PLANNING
RISK ANALYSIS & RISK RESPONSE PLANNING
OCCUPATION HEALTH & SAFETY PLANNING
CONTRACT ADMINISTRATION & COMMERCIAL PLANNING
BUDGET, FINANCE, CASH & COST PLANNING
COMMUNICATION , INFORMATION , REPORTING PLANNING

KEGIATAN PENYUSUNAN HARGA PENAWARAN


KONTRAKTOR

Pembelian dokumen tender


Kaji ulang dokumen dan keadaan proyek
Menghadiri rapat penjelasanRapat penjelasan
Menentukan ikut tidaknya tender
Pertimbangan strategi penawaran
Permintaan daftar harga dari penyalur-penyalur
Menyusun metoda konstruksi, perencanaan
Persyaratan jaminan, asuransi
Mempersiapkan penelaahan atas spesifikasi
Nama-nama perusahaan penyalur yang dapat
diandalkan.
Persyaratan material dengan kinerja khusus.
Persyaratan tahap konstruksi khusus dari pemilik.
Mempersiapkan penelaahan atas kuantitas

SCOPE OF WORK & SPECIFICATION

SEMUA PEKERJAAN, TUGAS & AKTIFITAS YANG DINYATAKAN DI


DALAM DOKUMENT KONTRAK, BAIK FISIK MAUPUN NON FISIK

LINGKUP PEKERJAAN & RKS DINYATAKAN DALAM BENTUK:


a. Tertulis dalam dokument tender/proposal, dan/atau yang
b. Tertulis dalam dokumen kontrak

DALAM KENYATAAN SERING TERJADI PERBEDAAN PENAFSIRAN


YANG MENGAKIBATKAN KERUGIAN. PERBEDAAN ITU KARENA :
a. Banyaknya Tugas, spesifikasi, instruksi-instruksi khusus
b. Penggunaan kata-kata dan kalimat yang tak terukur (sekitar, +/-)
c. Tidak adanya pola, susunan atau perintah yang kronologis
d. Luasnya variasi dalam ukuran tugas/item pekerjaan
e. Banyaknya variasi bagaimana menggambarkan detail2 pekerjaan
f. Gagal untuk mendapatkan tinjauan (review) dari pihak ketiga.

PENGUASAAN PEMAHAMAN DAN PENANGANAN LINGKUP DAN


RKS AKAN MEMBANTU TERCAPAINYA SASARAN PROYEK.

WORK BREAKDOWN STRUCTURE (WBS)

DALAM PROJECT PLANNING, MGR PROY HARUS MENYUSUN PEKER JAAN DALAM
SUSUNAN ELEMEN2/PAKET2 YG LEBIH KECIL, AGAR :

Mudah dikelola dalam wewenang dan tanggung-jawab khusus


b. Independen, keterkaitan minimal dengan paket lain yang berjalan
c. Dapat diintegrasikan sehingga total paket mudah dikenali
d. Mudah diukur dalam pengertian progres (prestasi pekerjaannya)

a.

WBS SANGAT PENTING, MEMBERIKAN POLA KERJA, dari


mana :
Program keseluruhan dapat digambarkan sebagai jumlah paketpaket pekerjaan
b. Perencanaan dapat diwujudkan dengan lebih mudah
c. Biaya dan Anggaran dapat/mudah dihitung dan ditetapkan
d. Waktu, biaya dan kinerjanya dapat/mudah ditelusur
e. Sasaran dapat dilink ke sumberdaya perusahaan secara lojik
f. Jadwal dan prosedur pelaporan status dapat/mudah ditetapkan
g. Jaringan kerja pelaksanaan & rencana pengendalian dpt diinisiasi
h. Pertanggung-jawaban untuk setiap paket/elemen dapat ditrtapkan

a.

PROJECT COST MANAJEMEN


Meliputi proses-proses yang diperlukan untuk
memastikan bahwa proyek diselesai kan dalam
anggaran yang disetujui.
Proses-proses Manajemen Biaya Proyek:
a. Proses Perencanaan Sumber-daya
b. Proses Estimasi Biaya
c. Proses Penganggaran Biaya
d. Proses Pengendalian Biaya

PROSES PERENCANAAN SUMBER-DAYA


INPUTS:
a. WBS
d. Uraian Sumberdaya
b. Pengalaman
e. Policy Organisasi
c. Lingkup Pekerjaan f. Durasi kegiatan
ALAT & TEKNIK:
a. Perhitungan dari pengalaman
b. Alternatif-alternatif sumberdaya
c. Software manajemen proyek
OUTPUTS : Kebutuhan sumberdaya
(jenis, kapasitas/produktifitas, jumlah)

PROSES ESTIMASI BIAYA


a.

WBS
e. Standart biaya-biaya
b. Kebutuhan Sumberdaya
f. Info dari Pengalaman
c. Harga Satuan Sumberdaya g. Prosedur Akuntansi
d. Estimasi durasi kegiatan
h. Risiko-risiko

INPUTS :

ALAT & TEKNIK:

OUTPUTS:

a. Estimasi yang sejenis


b. Model parameter
c. Estimasi dari bawah ke atas
d. Alat-alat yang computerized
e. Metoda estimasi lainnya

a. Estimasi Biaya
b. Detail-detail pendukung
c. Rencana manajemen biaya

1.

Aspek aspek dalam


penyusunan estimasi biaya
kontraktor
Pertimbangan strategi penawaran, Teknik yang dipakai dalam strategi
penawaran dapat terdiri atas: metoda konstruksi yang lebih balk,
pengetahuan atas pesaing lain, pengetahuan akan kebutuhan pemilik
proyek, keberhasilan dalam proyek sejenis dan pengalaman membangun
proyek berkualitas secara aman.

2.

Permintaan daftar harga dari penyalur-penyalur material dan


subkontraktor-subkontraktor,Hal ini diperlukan untuk mendapatkan harga
yang akurat untuk material dan subkontrak.

3.

Menyusun metoda konstruksi, perencanaan dan Penjadwalan,Estimasi


haruslah merefleksikan metoda konstruksi, karena masingmasing
metoda mempunyai tingkat produktivitas dan persyaratan peralatan yang
berbeda-beda. Umumnya dalam proses penawaran tidak perlu dibuat
jadwal secara rinci.

4.

Persyaratan jaminan, asuransi dan biayanya,Estimator perlu


memasukkan biaya asuransi dan jaminan dalam penawaran. Daiam
spesifikasi ditetapkan jenis asuransi dan jaminan yang diinginkan pemilik
proyek.

Mempersiapkan penelaahan atas spesifikasi, Estimator perlu


melakukan penelaahan atas spesifikasi sebelum menelaah
kuantitas. Hal-hal yang perlu diperhatikan:

Mempersiapkan penelaahan atas kuantitas,Dengan adanya komputer,


pekerjaan ini menjadi lebih mudah. Selain itu estimator perlu mempelajari
ukuran dan karakteristik fisik material, dampaknya terhadap tenaga kerja
dan jenis peralatan yang diperlukan untuk pemakaian material to.rpilih.
Urutan dan konsistensi dari perhitungan volume material,Estimator
umumnya mengurutkan berdasarkan divisi pekerjaan yang memberikan
gambaran umum terbesar proyek dan selanjutnya. Estimator juga perlu
konsisten dalam prosedur penelaahan misalnya:

Pelayanan yang disediakan kontraktor seperti kantor lapangan untuk pengawas dan direksi,
penyediaan fasilitas air, listrik dan telepon.
Nama-nama perusahaan penyalur yang dapat diandalkan. 3. Persyaratan material dengan
kinerja khusus.
Hal-hal yang dapat mempengaruhi sistem estimasi, seperti alternatif pekerjaan_
Persyaratan tahap konstruksi khusus dari pemilik.

Nomor harus ditulis dalam urutan yang sama.


Mulai dari lokasi yang sama pada setiap set gambar sesuai arah jarum jam.
Beri tanda cek untuk item dalam gambar yang sudah ditelaah.
Konsisten terhadap dimensi.
Hindari menskalakan gambar.

Satuan pengukuran,Satuan pengukuran yang dipakai untuk menghitung


kuantitas item haruslah satuan yang memberikan penilaian paling tepat.
Melakukan perhitungan.Kalkulasi dari estimasi haruslah akurat dan efisien.
Estimator haruslah mempunyai pengetahuan luas mengenai matematika dasar.
Hal ini mencakup aljabar, geometri, trigonometri, konversi angka-angka dan
hukum-hukum matematika.

PROSES PENGANGGARAN BIAYA


INPUTS :
a.
b.
c.
d.

Estimasi Biaya
WBS
Schedule Proyek
Rencana manajemen risiko

ALAT & TEKNIK :


Alat-alat dan teknik penganggaran biaya
OUTPUTS :
Biaya dasar (harga satuan rencana)

ANGGARAN / KEUANGAN
PROYEK KONSTRUKSI
Cost Budgeting ( =Penyusunan Anggaran Biaya)
adalah mengalokasian estimasi biaya keseluruh an ke
masing-masing item pekerjaan atau paket pekerjaan,
untuk menetapkan suatu biaya dasar yang di-gunakan
untuk mengukur kinerja proyek

Penyusunan Anggaran Biaya , merupakan salah satu


proses kegiatan Manajemen Biaya Proyek
Manajemen Biaya Proyek merupakan salah satu proses
dalam Manajemen Proyek.
A Guide to the
Project Management Body of Knowledge, PMBOK Guide, 2000 Edition,
Project Management Institute

PROSES PENGENDALIAN BIAYA


INPUT: a.

Biaya dasar (harga satuan RAB)


b. Laporan-laporan kinerja
c. Permintaan perubahan
d. Rencana manajemen biaya

ALAT & TEKNIK:

a. Sistem pengendalian perubahan biaya


b. Pengukuran kinerja
c. Manajemen nilai diperoleh
d. Perencanaan tambahan
e. Alat-alat computerized

OUTPUTS:

a. Estimasi biaya yang direvisi


b. Revisi anggaran
c. Tindakan koreksi
d. Estimasi saat selesai (Proyeksi Biaya s/d selesai)
e. Laporan Proyek Selesai
f. Pelajaran atas pengalaman yang diperoleh

ANGGARAN BIAYA PROYEK


ANGGARAN BIAYA PROYEK, HARUS:
a. REASONABLE/REALISTIS,
b. ATTAINABLE (Dapat dijadikan pegangan, dan berdasarkan
biaya-biaya yang secara kontraktual telah disepakati serta
sesuai dengan lingkup pekerjaan yang sebenarnya),
c. SEBAGAI DASAR/ base line (Apakah diperoleh dari penga
laman historis biaya, estimasi yang terbaik atau standarstandar di dunia industrui konstruksi dll)
d. DAPAT DITELUSUR melalui budget log (buku anggaran),
yang meliputi : 1. Anggaran yang didistribusikan
2. Cadangan Manajemen
3. Anggaran yang belum didistribusikan
4. Perubahan-perubahan kontrak

STRUKTUR BIAYA PROYEK


KONSTRUKSI
* BIAYA LANGSUNG KONSTRUKSI
(DIRECT COST)
* BIAYA TIDAK LANGSUNG
(INDIRECT COST)
* RISIKO
* MARGIN
* OK NETTO
* PPN 10%
* OK BRUTTO

BIAYA LANGSUNG KONSTRUKSI


* Material

* Upah

* Subkontraktor
* Peralatan
* Pemeliharaan

BIAYA TAK LANGSUNG


* Biaya Pegawai Proyek
* Biaya Kendaraan/Fasilitas akomodasi
* Biaya dan Bunga Bank
* Biaya Umum Pelaksanaan
* Biaya Asuransi
* Biaya tak langsung lainnya

SUMBER DANA
KONTRAKTOR PELAKSANA PROYEK

MODAL KERJA KONTRAKTOR


UANG MUKA DARI PENGGUNA JASA
KREDIT BANK
KREDIT SUPPLIER
DLL

PERBEDAAN PAY ITEM & ITEM PEKERJAAN


ITEM PEMBAYARAN

ITEM KEGIATAN

Tahapan Pekerjaan yang diper

Tahap kegiatan pekerjaan fisik

hitungkan dalam progres yang dapat


dibayar oleh Pengguna Jasa, sesuai
dengan Bill of Quantity.

maupun non fisik yang harus


dikerjakan sesuai urutan dan metoda
kerja, walaupun me- ngandung biaya,
tetapi belum tentu bisa diprestasikan
seba- gai progres yang dibayar .

Jika sudah dilaksanakan, maka


disebut sebagai progres yang akan
diakui ekstrernal.
Progres Eksternal ini berkait- an
dengan bobot pekerjaan yang
digambarkan dalam S- Curve sebagai
Rencana Pro- gress yang disesuaikan
de- ngan jadwal kontrak.

Jika sudah dilaksanakan, dise


progres terpasang intern.

but

Progres Internal ini berkaitan dengan


bobot biaya yang dike- luarkan untuk
melaksanakan kegiatan pekerjaan
sesuai RAB Pelaksanaan Kontraktor.

PENJUALAN DALAM PRESENTAGE COMPLETION METHODE


UNTUK KEPERLUAN :

EXTERNAL

DASAR: Pengakuan dari Pengguna Jasa


Berita Acara Opname Progres Pek. / MC
= % Progress Diakui X OK (Lump Sum Contract)
= Volume Diakui X H.Sat.Kontrak (UP Contract)
PENJUALAN

Ra-Ri = Vol
Ra-Ri =
H.Sat
Klaim Pek +/-,
Eskalasi Harga,
V/O, Klaim Biaya Overhead, Denda dll
INTERNAL

DASAR: Berita Acara Opname Progres Intern


=% Progress Terpasang X OK (LS Contract)
=Volume Terpasang X H.Sat.RaJual (UPCont)
Ra-Ri =

Vol

Efisiensi Volume

Ra-Ri =

H.Sat

Efisiensi Harga Satuan

Laporan Keuangan
Laporan Neraca
Perhitungan
Piutang
Kelancaran
Cash Flow

VA,VE,Redisain,

UHL dll

UNTUK KEPERLUAN :
Laporan Keuangan
Laba/Rugi
Penjualan Real
Perhitungan
Margin (Laba
Kotor)
Cost Reduction,
ABM/ABC dsb.

PRINSIP-PRINSIP EFISIENSI BIAYA


PELAKSANAAN PROYEK

Penggunaan Sumber Daya dari Luar dengan Harga yang Kompetitif dan Cara
Pembayaran minimal sesuai kontrak dan progres eksternal
Mempertahankan Stock//Persediaan Bahan pada Tingkat yang AMAN bagi
Progres Pelaksanaan, penggunaan bahan-bahan alternatif dsb.
Berbagi Tanggung-Jawab, Risiko dan Peluang bagi Mitra Kerja agar be kerja
pada Tingkat Poduktifitas Optimal sesuai target Keseluruhan
Meminimalisisr Biaya-biaya yang tidak perlu seperti Baiaya Perbaikan,
Pekerjaan ulang, kerusakan bahan, pencurian, salah pesan/pasang dll.
Memperhitungkan Skala Ekonomis dalam Pengadaan Bahan, Peralat-an, SukuCadang, Pengangkutan dll,
Meminimalisisr cost of money dengan cara: a. Mempercepat Penarikan Uang
Muka, Proses Opname Progres, tagihan dan penarikan uang Termijn, b.
Mengusahakan agar retensi bisa diganti garansi bank, di-perolehnya
pembayaran Material On Site dsb,
Pemeliharaan dan pengelolaan Sumber Daya secara Konsisten
Pengurusan klaim-klaim asuransi dan pekerjaan tambah-kurang, de-ngan
menerapkan sistem administrasi kontrak yang baik dll

PENGENDALIAN ANGGARAN
BIAYA PROYEK
A. PENGENDALIAN PER JENIS SUMBER-DAYA
1. Biaya Langsung:
a. Material (APK/APG,Pesanan,penerimaan,persediaan,penggunaan)
b. Upah (PK/Kontrak,Opname,pebayaran,sisa,potongan dll)
c. Subkontraktor (Kontrak,BAPP,Pembayaran,potongan,utang dll)
d. Peralatan (Kontrak,Opname BAPA,Pembayaran,utang dll)
2. Biaya Tidak Langsung:
a. Biaya Pegawai Proyek (Gaji,penilaian,tunjangan,emulemen dll)
b. Biaya Kendaraan/Penunjang (Opname pemakaian dlsb)
c. Biaya dan Bunga Bank (Cost/cash flow,masa berlaku jaminan dll)
d. Biaya Umum Pelaksanaan
e. Biaya Asuransi
f. Biaya tidak langsung lainnya

B. PENGENDALIAN PER TAHAP PEKERJAAN.


1. Format Pengendalian REALISASI VS RENCANA per periode (s/d
periode lalu, pada periode ini, s/d periode ini) untuk
a. Progres Pekerjaan (Pay Item) yang diakui Pengguna Jasa
b. Progres Pekerjaan (Item Pek) terpasang (internal)
c. Biaya pekerjaan (langsung) dan biaya tidak langsung
2. Format Pengendalian Sisa Pekerjaan dan Proyeksi Biaya s/d
selesai
3. Rolling RAB berdasarkan Perhitungan Volume Real pada kontrak
unit price.

ANALISA PENYIMPANGAN & NILAI DIPEROLEH

PENYIMPANGAN (Variance) adalah terjadinya perbedaan pada:


a. Realisasi Jadwal terhadap Jadwal Rencana
b. Realisasi Kinerja fisik/teknis terhadap Disain/Spesifikasi
c. Realisasi Biaya terhadap Rencana Biaya

PENYIMPANGAN dipakai oleh semua level manajemen untuk


memverifikasi sistem PENGANGGARAN dan PENJADWALAN

PENYIMPANGAN sistem Penganggaran dan Penjadwalan harus dibandingkan bersamasama, sebab:


a. Penyimpangan Biaya hanya membandingkannya terhadap
Anggarannya, dan tidak memberikan perbandingan antara
pekerjaan yang diselesaikan dan jadwal rencananya,
b. Penuimpangan Jadwal memberikan perbandingan antara
kinerja aktual terhadap yang direncanakan, tetapi tidak termasuk Biaya-biaya.

Untuk menghitung Penyimpangan ada 3 variable yg harus diperhatikan


(Definisi Archibald) :
a. Budgeted Cost for Work Scheduled (BCWS) jumlah biaya yang dianggarkan bagi pekerjaan yang dijadwalkan
harus diselesaikan, ditambah sejumlah upaya yang dijadwalkan harus selesai pada periode waktu yang diberi
kan
b. Budget Cost for Work Performed (BCWP) adalah jumlah biaya untuk pekerjaan yang telah diselesaikan ditam
bah tingkat upaya kegiatan yang telah dianggarkan atau
kegiatan upaya yang diselesaikan dalam periode waktu
yang diberikan.
c. Actual Cost for Work Performed (ACWP) adalah jumlah
biaya riil yang dibelanjakan untuk menyelesaikan peker
jaan yang selesai dalam periode waktu yang diberikan.

PENJUALAN DALAM PRESENTAGE COMPLETION METHODE


UNTUK KEPERLUAN :

EXTERNAL

DASAR: Pengakuan dari Pengguna Jasa


Berita Acara Opname Progres Pek. / MC
= % Progress Diakui X OK (Lump Sum Contract)
= Volume Diakui X H.Sat.Kontrak (UP Contract)
PENJUALAN

Ra-Ri = Vol
Ra-Ri =
H.Sat
Klaim Pek +/-,
Eskalasi Harga,
V/O, Klaim Biaya Overhead, Denda dll
INTERNAL

DASAR: Berita Acara Opname Progres Intern


=% Progress Terpasang X OK (LS Contract)
=Volume Terpasang X H.Sat.RaJual (UPCont)
Ra-Ri =

Vol

Efisiensi Volume

Ra-Ri =

H.Sat

Efisiensi Harga Satuan

Laporan Keuangan
Laporan Neraca
Perhitungan
Piutang
Kelancaran
Cash Flow

VA,VE,Redisain,

UHL dll

UNTUK KEPERLUAN :
Laporan Keuangan
Laba/Rugi
Penjualan Real
Perhitungan
Margin (Laba
Kotor)
Cost Reduction,
ABM/ABC dsb.

SISTEM MONITORING BIAYA-SCHEDULE TERINTEGRASI

Measurement Time

Management Reserve
Contracted Cost
Actuals
Target Cost (BCWS)
Cost overrun To Date (Against The Budget)

Schedule Performance
Schedule Slippage To-Date
Actual Performance

Time

Pengendalian Progres Penjualan dan Biaya


Tinjauan Cut-off pada Bulan ke-8

Nilai Akumulatif M Rp

120
100
80

Ra Progres
Ri Progres

60

Ra Biaya
Ri Biaya

40
20
0
1

Jadwal (Bulan)

10 11 12 13

PENGENDALIAN CASH & COST FLOW


No

URAIAN

PENJUALAN
PRESTASI PEK . DIAKUI

1
2

KUMULATIF
PENERIMAAN :
a. UANG MUKA
b. TERMIJN
c. RETENSI
d. PPN KELUARAN
e. POTONGAN
PENERIMAAN BERSIH

Ii
1
2

Iii

BIAYA KONSTRUKSI
PRESTASI TERPASANG
KUMULATIF
PENGELUARAN :
MATERIAL,
UPAH
SUBKONT DST
GAJI PEGAWAI
BUP DST
JUMLAH PENGELUARAN
SURPLUS / DEFISIT
SALDO AWAL
SALDO AKHIR

RAB

PENGELUARAN
NON KAS

PENGELUARAN
KAS

BULAN 1

BULAN 2

BULAN 3

PENGENDALIAN PENERIMAAN CASH


PER PERIODE CUT-OFF
No
A.

1
2
3
4
5

URAIAN
PENERIMAAN
Uang Muka
Termijn & V/O
Eskalasi
Selisih Kurs
Klaim & Lain-lain

TOTAL
B.

POTONGAN
1 Uang Muka
2 Jaminan Pelaksanaan/Retensi
3 PPN Keluaran, PPH dll
TOTAL
TOTAL PENERIMAAN BERSIH

JUMLAH ( Rp )

PENGENDALIAN PIUTANG & CASH FLOW


PER PERIODE CUT-OFF
No.
A.

URAIAN

PIUTANG
1 Piutang / Utang Prestasi
2 Piutang Faktur (Net)
3 Piutang Usaha (Net)

TOTAL
B.

CASH FLOW
1 Penerimaan Bersih
2 Pengeluaran Cash
3 Cash NonBiaya

DEFISIT / SURPLUS

JUMLAH ( Rp )

PENGENDALIAN PROGRES PENJUALAN


No.

PROGRES EXTERN

1. Progres Diakui
2. Progres di Faktur kan
Progres di Bayar
3.

NILAI ( Rp )

RESOURCE PROCUREMENT SCHEDULING

RESOURCE :
a.
b.
c.

Material (material pokok, material bantu dll


Tenaga kerja (ahli, manajer, spesialis, engineer
tukang, buruh, operator dsb)
Kontraktor/subkontraktor (umum, spesialis)Peralatan
(pokok/utama, bantu)

POLA PEMBELANJAAN : (dibuat/dikerjakan sendiri, beli jadi,


rental/sewa, subkontraktor, dsb)

JADWAL PEROLEHAN :
a. Penyiapan dokumen
b. Pendaftaran kualifikasi dan seleksi vendor
c. Strategi perolehan dan Kriteria evaluasi
d. Penjelasan Pekerjaan, pola/cara pembayaran, risiko dll
e. Pemasukan Penawaran, analisa dan evaluasi
f. Klarifikasi, negosiasi dan penunjukan
g. Kontrak, pengendalian dan evaluasi.

KEGIATAN PENYUSUNAN HARGA PENAWARAN


KONTRAKTOR

Pembelian dokumen tender


Kaji ulang dokumen dan keadaan proyek
Menghadiri rapat penjelasanRapat penjelasan
Menentukan ikut tidaknya tender
Pertimbangan strategi penawaran
Permintaan daftar harga dari penyalur-penyalur
Menyusun metoda konstruksi, perencanaan
Persyaratan jaminan, asuransi
Mempersiapkan penelaahan atas spesifikasi
Nama-nama perusahaan penyalur yang dapat
diandalkan.
Persyaratan material dengan kinerja khusus.
Persyaratan tahap konstruksi khusus dari pemilik.
Mempersiapkan penelaahan atas kuantitas