AVALIAO DE IMVEIS

ESTUDO DE CASO

SITUAO

Trata-se de ao judicial promovida por X em face do

MUNICPIO Y, visando nulidade de desapropriao do lote
rural 00, com 10.000,00m (Dez mil metros quadrados),
situado no Patrimnio do Distrito de Tal.
Finalidade: Construo de conjunto habitacional.
Os requerentes solicitam a condenao dos requeridos
restituio ao errio pblico da quantia de R$ W.000,00
corrigidos e atualizados.
Afirmam os requerentes ter ocorrido superfaturamento na
compra do imvel objeto desse laudo.
Em resposta, os requeridos alegam ter pago preo justo e
adequado, segundo as exigncias do mercado na poca e no
local.
Requer avaliao por perito nomeado pelo juzo.
O imvel cortado por crrego e possui nascente de gua
(protegidos por legislao correlata).
Terra nua. Possui benfeitoria (casa de alvenaria com 70,00m
e 10 anos de idade).

MOVIMENTAO PROCESSUAL

REFERENCIAIS PARA DESENVOLVIMENTO

DOS TRABALHOS
JURDICOS

TCNICOS

NBR 14653-1
(Avaliao de bens
procedimentos gerais);
NBR-14653-2
(Avaliao de bens imveis urbanos);
NBR 14653-3
(Avaliao de bens imveis rurais);
Outras.

Lei Federal n 9.785/99,

que dispem sobre o
Desapropriao por
utilidade pblica,
Registros Pblicos e
Parcelamento do Solo.;
Lei Federal n 12.651/12
(Cdigo Florestal);
Portarias e Resolues
de rgo competentes
(IAP, SEMA, IBAMA)

DEVE CONSTAR NO LAUDO PERICIAL

a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que

tenha solicitado o trabalho;

b) objetivo da avaliao;

c) identificao e caracterizao do bem avaliando;

d) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

e) especificao da avaliao;

f) resultado da avaliao e sua data de referncia;

g) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is)

pela avaliao;

h) local e data do laudo;

i) outras exigncias previstas nas NBRs 14653 1-7;

Anexos (relatrio fotogrfico, cpias de documentos, ART, requerimentos,

tabelas, desenhos, plantas, memoriais, oramentos, cronogramas, etc.)

VALORIZAES E DEPRECIAES
Valorizaes

Benfeitoria. (casa)

Depreciaes

Crrego

Por se tratar de finalidade Conjunto

Habitacional, o crrego representa
impedimento e prejuzo.

Subtraindo a rea protegida pela Lei n.

12.651/12:

I - as faixas marginais de qualquer curso dgua natural

perene e intermitente, excludos os efmeros, desde a
borda da calha do leito regular, em largura mnima de:

a) 30 (trinta) metros, para os cursos dgua de menos de

10 (dez) metros de largura;

(....)

IV - as reas no entorno das nascentes e dos olhos

dgua perenes, qualquer que seja sua situao
topogrfica, no raio mnimo de 50 (cinquenta) metros;

Resulta em perda de aproveitamento de

32,75% da rea total.

GRAU DE FUNDAMENTAO (RIGOR

DA PERCIA/AVALIAO)
Amostragem

Oramento, BDI e
depreciao

VALORES APURADOS

Mtodo Comparativo Direto

- amostragem

1 T1 - Caractersticas do Terreno: Declividade acentuada. Localizado em

zoneamento predominantemente comercial. Preo: R$ 68,00/m.
2 T2 - Caractersticas do Terreno: Possui acentuada declividade. Distante
aproximadamente 120,0m do terreno objeto da lide. Necessita fazer
desmembramento. O proprietrio disponibiliza entre 1.500,00m a 2.000,00m
de rea. Preo: R$ 80,00/m. Condio de pagamento: vista.
3 T3 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno objeto da lide. Possui
rea triangular, diminuindo-lhe o coeficiente de aproveitamento. Existem duas
casas sobre a rea de terra, porm essas foram desconsideradas da
avaliao. Faz frente com a estrada principal. Preo: Solicitou inicialmente R$
100,00/m, entretanto aps determinada negociao concordou que pela
quantia de at R$ 85,00/m venderia seu imvel. Condio de pagamento:
vista.
4 T4 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno T3. O acesso difcil,
pois no faz frente com a estrada principal. Preo: Solicitou inicialmente a
importncia de R$ 70,00/m e posteriormente aceitou negociar, caso fosse
pagamento vista, por R$ 60,00/m.
5 T5 - Caractersticas do Terreno: Lindeiro ao terreno T4.
Preo: Pagamento vista, R$ 70,00/m.
o que mais se assemelha ao objeto da lide.

Clculo do Valor Mdio do

m dos terrenos
TERRENO
T1
T2
T3
T4
T5
MDIA
DESVIO PADRO

VALOR/m
68,00
80,00
85,00
60,00
70,00
72,60
9,94

MD.+DESV.PAD.
MD.-DESV.PAD.

82,54
62,66

MDIA (SUBST.T4 POR T5)

74,60

AVALIAO DA BENFEITORIA RIGOR II

CUB-DEPRECIAO

APARTAMENTOS 60 anos
BANCOS 70 anos
CASAS DE ALVENARIA 65 anos
CASAS DE MADEIRA 45 anos
HOTIS 50 anos
LOJAS 70 anos
TEATROS 50 anos
ARMAZNS 75 anos
FBRICAS 50 anos
CONST. RURAIS 60 anos
GARAGENS 60 anos
EDIF ESCRITRIOS 70 anos
GALPES (DEPSITOS) 70 anos
SILOS 75 anos

Vida til de Imveis,

estabelecida pelo Internal
Revenue Service (IRS)

T abela de Ross-Heidecke
para Depreciao de Imveis
CDIGO

A
B
C
D
IDADE
EM %
DE VIDA
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100

CLASSIFICAO
Novo
Entre novo e regular
Regular
Entre regular e reparos

CDIGO

E
F
G
H

CLASSIFICAO
Reparos simples
Entre reparos simples e
Reparos importantes
Entre reparos importantes e

EST ADO DE CONSERVAO

A
1,02
2,08
3,18
4,32
5,5
6,72
7,98
9,28
10,6
12
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29,9
31,7
33,6
35,6
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
62,2
64,4
66,9
69,4
72
74,6
77,3
80
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97
100

B
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,8
29,8
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,8
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
62,2
64,4
66,9
69,4
72
74,6
77,3
80
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97
100

C
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
15,6
17
18,5
20
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,1
39,1
41,9
43
45,1
47,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
72,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,2
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100

D
9,03
10
11
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26
27,5
29
30,5
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,6
62,8
65
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100

E
18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
39,6
41
42,5
44
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
69
64,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100

F
39,3
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,8
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61
62,4
63,8
65,3
66,7
68,3
69,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
89,6
81,3
83
84,5
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96
98
100

G
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57
57,6
58,3
59
59,6
60,4
61,1
61,8
62,6
63,4
64,2
65
65,9
66,7
67,6
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
75,4
77,5
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88
89,2
90,5
91,8
93,1
94,5
95,8
97,2
98
100

H
75,4
75,7
76
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84
84,5
85
85,5
86
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,4
90,4
90,9
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95
95,7
96,4
97,1
97,8
98,5
99,8
100

GRAU III
Planilha de oramento
item

un.

qdade

1 servios preliminares/canteiro de obras

raspagem e limpeza manual do terreno
locao da obra: execuo de gabaritos

m2
m2

250
210

2 fundaes
estaca 25cm
escavao
apiloamento de fundo de vala com mao de 30kg
concreto viga baldrame
ao - viga baldrame
forma em chapa de compensado resinado - fund. e viga bald
reaterro manual com apiloamento

m
m3
m3
m3
kg
m2
m3

24
4,00
1,70
3,15
215,9
41,83
1,05

3 estrutura
concreto - pilares
ao - pilares
forma em chapa de compensado resinado - pilares
concreto - vigas
ao - vigas
forma em chapa de compensado resinado - vigas

m3
kg
m2
m3
kg
m2

1,77
172,22
30,72
3,70
210
47,61

4 paredes e painis
alvenaria de tijolo furado 15cm

m2

69,3

5 coberturas e telhados

mat.

preo unitrio (R$)

m.o.
total

preo total
R$

0,76
5,00

0,76
5,00
-

190,00
1.050,00
-

4,26
15,25
13,30
203,65
1,31
27,81
9,96

33,44
15,25
13,30
412,39
4,79
42,85
9,96
-

802,56
61,00
22,61
1.299,03
1.034,16
1.792,42
10,46
-

228,74
4,48
15,04
228,74
4,48
15,04

203,65
1,81
27,81
203,65
1,81
27,81

432,39
6,29
42,85
432,39
6,29
42,85
-

765,33
1.083,26
1.316,35
1.599,84
1.320,90
2.040,09
-

23,94

24,25

48,19
-

3.339,57
-

29,18

208,74
3,48
15,04

RESULTADO DA AVALIAO RIGORES I E III

Terreno

Benfeitoria

Valor: R$/m=74,60;
Aplicar o valor do m
sobre 67,25% (subtrair
da rea total a rea de
proteo ambiental);
10.000,00mx0,6725=
6.725,00mxR$74,60
Valor apurado=
R$ 501.685,00

Oramento custo de
reproduo=
R$ 72.500,00
Custo dos reparos=
R$ 12.500,00
Valor apurado=
R$ 60.000,00

CONCLUSO
Valor total apurado

Qualificao e Anexos
Assinatura
Nome

R$ 561.685,00
(quinhentos e
sessenta e um mil,
seiscentos e oitenta e
cinco reais).

Engenheiro civil CREA-PR 00000/D

Cascavel/PR, 14 de Fevereiro de 2014.

ANEXOS
1 - Relatrio Fotogrfico
2 - Cpias de Documentos
3 ART
4 - Requerimentos
5 - Tabelas
6 Plantas, desenhos e representaes
grficas
7 Memoriais
8 Oramentos
9 - Cronogramas