Saneamiento Fsico y

Legal de Inmuebles
LEGISLACIN Y NORMATIVIDAD

PRESENTACIN

Presentacin y generalidades
Introduccin a la normatividad

Presentacin

Procedimientos para el
saneamiento fisico legal
de propiedades inmuebles
ante la Superintendencia
Nacional
de
Registros
Pblicos (SUNARP).

Saneamiento de titulacin
y
de
unidades
inmobiliarias en las que
coexisten
bienes
de
propiedad exclusiva y de
propiedad comn.

Departamentos
en
edificios, quintas, casa en
copropiedad, centros y
galeras
comerciales,
campos feriales, terrenos
sin construir, etc.

Aplicacin

Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias

que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva ubicados en
edificaciones de ms de 1 piso.

Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva que cuenten por lo menos con un pasaje de
acceso en calidad de bien comn.

Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva que cuentan con reas
recreativas adyacentes de propiedad comn y/o
servicios comunes.

Centros y Galeras comerciales o Campos feriales:

unidades inmobiliarias que cuenten con bienes y
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
para uso comercial.

Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
han sido independizadas y que cuentan con el terreno
como bien de propiedad comn.

Unidades de propiedad exclusiva: unidades

inmobiliarias que no cuentan con bienes ni servicios
comunes.

 Qu significa sanear un inmueble?

Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos y obligaciones

sobre un bien inmueble a una determinada persona natural o jurdica que no se encuentra
legalmente reconocido o inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de regularizacin ante la autoridad
competente (SUNARP) en el cual se describe e inscribe las caractersticas fsicas del
inmueble acorde con las normas urbansticas y edificatorias del distrito correspondiente.
Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.
Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin directa e inmediata
Derechos reales:

La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a varias personas.

De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.

Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.
Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposicin del bien.

La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relacin de
dependencia.
Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a
conservar el bien y devolverlo a su fenecimiento.

Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o jurdica, para asegurar el cumplimiento de
cualquier obligacin.

Tipos de saneamiento legal de Inmuebles

Edificaciones construidas sin licencia de edificacin.

Demoliciones ejecutadas sin licencia
Edificaciones que no cuenten con terreno y declaracin de fbrica

debidamente inscritas.
Edificaciones que no cuentan con Declaracin de Fbrica inscrita.
Rectificacin de reas y linderos de terrenos.
Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.
Independizaciones.
Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.
Regularizacin de Habilitaciones urbanas

Quines intervienen en el proceso de saneamiento?

Registrador Pblico
Es
el
funcionario
encargado de inscribir en
el Registro de Predios,
los documentos previos,
los
proyectos
de
habilitacin
y/o
edificacin, la recepcin
de obras de habilitacin
urbana, las declaratorias
de fbrica y los dems
actos
que
ameriten
inscripcin,
de
conformidad
con
los
requisitos
y
procedimientos
establecidos
en
la
presente
ley,
bajo
responsabilidad.

Actores
El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o jurdica,
pblica o privada, que ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros,
asimismo, administra, promueve, habilita y comercializa un proyecto yo edificacin.
Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, que
ejercen el derecho de propiedad sobre el terreno rustico urbano que ser materia
de saneamiento.
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el
arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana, el ingeniero
civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitacin urbana, el ingeniero sanitario,
para el proyecto de instalaciones sanitarias, el ingeniero electricista
electromecnico para el proyecto de instalaciones elctricas y electromecnicas.
Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona natural o
jurdica responsable de la ejecucin de la obra, de las medidas de seguridad y fallas
de la construccin, incluyendo las obras realizadas por subcontratistas, y por el uso
de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que
puedan repetirse en contra de los proveedores fabricantes o subcontratistas.
Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444, Ley de
procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir dictmenes de carcter
vinculante para el otorgamiento no de una autorizacin o Licencia de Habilitacin
Urbana y Edificacin.
Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que
los proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin.

Actores

Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son
representantes Ad Hoc los acreditados por instituciones con funciones especficas para la
calificacin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin ante la comisin tcnica, ante
los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente:

Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles
o predios comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y
arqueolgico.

Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores
de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se
encuentran prximas a las zonas de riesgo.

Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitacin urbana, con la
finalidad de preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.

Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para proyectos de edificacin de uso
residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de pblico.

Delegados

de servicios pblicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios

remitirn a la municipalidad provincial la relacin de delegados de servicios pblicos
acreditados, para su participacin en las comisiones tcnicas. Su participacin se efectuar en
el caso de proyectos de habilitacin urbana nueva.
Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el mbito de su jurisdiccin, las
municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito del
Cercado, tienen competencia para la aprobacin de proyectos de habilitacin urbana y de
edificacin, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgnica de
Municipalidades.
Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: En su condicin de ente rector, es
competente para disear, normar y ejecutar la poltica nacional en materia de vivienda, as
como para ejercer la funcin de promocin de la actividad edificatoria y habilitadora.

Introduccin a la normatividad

Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo
incumplimiento trae como consecuencia una sancin.
Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la ordenacin del territorio urbano dictada por la
autoridad competente. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de
las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades.
Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y ejecucin de las edificaciones dictada
por la autoridad competente. Los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las
alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.
Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:

Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de
1999) .

Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de
setiembre de 2007).

Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la
Regularizacin de edificaciones.

Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.

D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.

RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.

D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El
Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa y Tcnico.
D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la
Ley 29090.

Ley 27157

Ley 29090

 Conocimiento de los requisitos

arquitectnicos de ocupacin.
Normas municipales

Definiciones.- Requisitos Arquitectnicos de

Ocupacin
Edificaciones: Son las estructuras arquitectnicas que
requieren cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para
albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus
actividades.

rea Techada: rea encerrada por el permetro

de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura sobre
el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con
dobles alturas o mayores alturas y excluye la proyeccin de
vigas, cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos
elevados que no constituyen techos.

rea libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia

entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso de la
edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia
entre el rea ocupada y el rea techada del piso
correspondiente. Los porcentajes que fijan los parmetros
edificatorios estn referidos al rea libre del primer piso.

rea ocupada: El rea total del piso correspondiente, que

incluye reas techadas y libres, cercos, etc.

Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras,

muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones
sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas
exteriores, puerta de bao y acabados exteriores con excepcin
de pintura.

Definiciones.- Categoras de las Unidades

Inmobiliarias

Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia

de dos o ms personas en los derechos de propiedad de una

misma cosa, mueble o inmueble.
Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como
reas recreativas o de otra ndole, y servicios comunes.
Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas
unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que
cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va
pblica en calidad de bien comn.
Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un
piso que cuenta con bienes y servicios comunes.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles
de independizacin, edificadas sobre un terreno de
propiedad comn.
Tiendas en centros y galeras comerciales o campos
feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman una edificacin de uno o ms pisos para uso
exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios
comunes.

Definiciones.- Documentacin previa para el saneamiento legal

y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa
Parmetros
deUrbansticos
inmuebles
urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos

urbansticos integrales.
Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar
con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son
documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b)
Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de
cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas
ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su
ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha,
tomo o partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que
rige la normatividad y organizacin registral.
Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la
historia del inmueble, desde su inmatriculacin (primera inscripcin) hasta el ltimo acto inscrito
(ello incluye por tanto toda la informacin sobre los gravmenes), teniendo informacin actual y
completa sobre el bien.
Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas que pesan sobre
el inmueble que indicamos.
Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra
inmatriculado o no, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la
existencia o no de superposicin de reas.
Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es un contrato en virtud
del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice
vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este
contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo
traslativo de dominio y, adems, porque constituye la principal forma moderna de adquisicin de
riqueza.
Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que se hace constar ante
notario pblico un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario pblico, que
firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la
fecha en que se realiz. Es un instrumento notarial que contiene una o ms declaraciones de las
personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con
los requisitos legales propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del
propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros pblicos correspondientes

Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de

inmuebles
Declaratoria

de Fbrica: es el acto legal ante la autoridad

competente (Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber
ejecutado una edificacin sobre un terreno determinado. Se debe
precisar las caractersticas fsicas del inmueble a travs de planos
de distribucin, ubicacin y localizacin, as como el
cumplimiento o no de los parmetros urbansticos y edificatorios.
Pre Declaratoria de Fbrica: La anotacin preventiva, en el
Registro Pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de
fbrica elaborada a partir de los planos de obra y
especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin municipal.
Saneamiento de titulacin: Es el trmite destinado a obtener
la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el
que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea
para su acceso al registro. Comprende los trmites de
declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o de
formacin de ttulos supletorios.
Rectificacin de reas y linderos: Cuando existan
discrepancias entre el rea real del terreno, sus medidas
perimtricas y/o linderos, con los que figuren en la partida
registral del predio.

Definiciones.- Procesos de saneamiento legal de

inmuebles

Prescripcin adquisitiva de dominio: La usucapin tambin llamada prescripcin

adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La prescripcin
adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las
condiciones establecidas por la ley ha posedo un bien inmueble, se ejerce contra quien
aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de
que se declare que se ha consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del
inmueble reclamado.
Independizacin: La independizacin es el acto registral que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin de terreno, con
edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de una edificacin sujeta al
rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn. El
Registrador, al independizar, sealar que el terreno independizado form parte de otro
inscrito anteriormente. Asimismo, dejar constancia en la partida matriz de la independizacin
realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica
inscrita, deber describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las reas comunes y establece
las bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las
disposiciones de esta Ley de acuerdo a las caractersticas de cada condominio.
Habilitacin urbana: Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano,
mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de
desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente,
el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. Art.
3 Ley 29090.

Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones,

los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de
independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin en el
Registro Pblico respectivo.
Licencia de Obra: Es la licencia de construccin. Es una autorizacin
que se otorga para efectuar obras de construccin en terreno
previamente habilitado o que cuente con la aprobacin de proyectos de
la misma con expresa autorizacin de construccin simultanea.
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es un
documento otorgado por la municipalidad y certifica que la obra
finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o
los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de
cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una
declaracin del propietario, que cumple las formalidades y trmites
establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por escritura
pblica, segn sea el caso.

Normas Municipales
Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades que le otorga la

ley (Constitucin Poltica y Ley Orgnica de Municipalidades) para asumir competencias urbansticas,
aquellas que se refieren a las potestades de la administracin, los derechos y deberes fundamentales
de la propiedad del suelo, los nuevos derechos urbanos, la planificacin urbana y los controles de
los procesos urbanos.
La Constitucin de 1993 atribuy a las municipalidades las siguientes competencias en lo que al
administracin del territorio se refiere:

Inciso 2): Atribucin de aprobar el plan de desarrollo local concertado con la sociedad civil;
Inciso 5): Competencia para organizar, reglamentar y administrar los servicios pblicos locales de su responsabilidad;

Inciso 7): Competencia para fomentar la competitividad, las inversiones y el financiamiento para la ejecucin de
proyectos y obras de infraestructura local; y

Inciso 8): Competencia para desarrollar y regular actividades y/o servicios en materia de () vivienda, saneamiento,
medio ambiente (), conservacin de monumentos arqueolgicos e histricos, recreacin y deportes conforme a ley.

Inciso 6): Competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin,
urbanismo y el acondicionamiento territorial.

La Ley Orgnica de Municipalidades atribuye a las municipalidades las siguientes competencias:

Espacio fsico y uso del suelo (art. 79)

Saneamiento, salubridad y salud (art. 80)
Transito, vialidad y transporte (art. 81)
Educacin, cultura y deportes (art. 82)
Abastecimiento y comercializacin (art. 83)
Programas sociales (art. 84)
Seguridad ciudadana (art. 85)
Desarrollo econmico local (art. 86).

Jerarqua de las Normas Municipales

Ordenanzas
Municipales
Acuerdos de Consejo
Resoluciones de
Consejo
Resoluciones de
Alcalda
Decretos de Alcalda
Resoluciones de
gerencia
Directivas

Dnde aparecen las normas municipales que debo cumplir en un

proceso de saneamiento legal de inmueble o para la edificacin?

Reglamento de la Ley 29090, D.S.

008-2013-VIVIENDA: Conceptos,
aplicaciones y procedimientos
administrativos.

 Desarrolla

los procedimientos administrativos dispuestos en la Ley 29090. ley de

Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
En cuanto a los procedimientos administrativos para edificacin presenta 4
modalidades.
Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales.
Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Comisiones
Tcnicas o Revisores Urbanos.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica.
Se requieren los siguientes documentos:
Formulario nico de Edificaciones
Certificado de parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Certificado de Factibilidad de Servicios
Declaracin jurada de habilitacin profesional
Copia Literal de Dominio
Plano de Ubicacin y Localizacin
Planos de arquitectura: Plantas, cortes, elevaciones; Planos de Estructuras:
Cimentacin, losas, cisterna, tanque elevado, escaleras, detalles y especificaciones
tcnicas; Planos de Instalaciones Sanitarias: redes de distribucin de desage, agua
fra, caliente, cisterna, tanque elevado, detalles y especificaciones tcnicas; Planos
de
Instalaciones
Elctricas:
redes
alumbrado,
tomacorrientes,
fuerza,
comunicaciones, data, detalles y especificaciones tcnicas; Planos de Instalaciones
Mecnico Elctricas: aire acondicionado, detalles y especificaciones tcnicas; Planos
de seguridad y evacuacin: sealtica, flujos de escape, detalles y especificaciones
tcnicas.
Pliza CAR: Todo Riesgo Contratista

D.S. N
0082013VIVIEND
A:
Reglame
nto de
Licencias
de
habilitaci
n
Urbana y
Licencias
de
Edificaci
n.

 Se requieren los siguientes estudios cuando el caso lo

amerita:

Estudio de Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley 27446 Ley

del Sistema Nacional de Evaluacin de Impacto Ambiental y
su reglamento.
Estudios de Impacto Vial.
Estudios de mecnica de Suelos
Memoria de seguridad y evacuacin

D.S. N
0082013VIVIEND
A:
Reglame
nto de
Licencias
de
habilitaci
n
Urbana y
Licencias
de
Edificaci
n.

Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de profesionales

La

construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m construidos, siempre que

constituya la nica edificacin en el lote.
La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original cuente con licencia
de construccin o declaratoria de fbrica, y la sumatoria del rea construida de ambas
no supere los 200 m.
La remodelacin de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificacin
estructural, cambio de uso o aumento de rea construida.
La construccin de cercos de ms de 20 m de longitud, siempre que el inmueble no se
encuentre bajo el rgimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
propiedad comn.
La demolicin total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de altura, siempre que
no requiera el uso de explosivos.
Las ampliaciones consideradas obras menores, segn lo establecido en el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las de carcter policial de la
Polica Nacional del Per, as como los establecimientos de reclusin penal, los que
deben ejecutarse con sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano.
No se sujetan a estas modalidad las obras en bienes inmuebles que constituyan
Patrimonio Cultural de la Nacin declarado por el Ministerio de Cultura y las obras que
requieran ejecucin stanos o semistanos con una profundidad mayor a 1.50 ml.

Modalidad B: con firma de profesionales responsables

Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de cinco (5)

ha, que constituyan islas rsticas y que conformen un lote nico, siempre y
cuando no est afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un planeamiento
integral aprobado con anterioridad.
Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o
condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco
(5) pisos y que no superen los 3 000 m de rea construida.
Las obras de ampliacin o remodelacin de una edificacin existente, con
modificacin estructural, aumento de rea construida o cambio de uso.
Asimismo, las demoliciones parciales.
La construccin de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el rgimen
en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn.
En la presente modalidad, no estn contempladas las habilitaciones
urbanas y edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio
Cultural de la Nacin declaradas por el Instituto Nacional de Cultura (INC).

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por Comisiones Tcnicas

o Revisores Urbanos

Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas, con sujecin a un planeamiento
integral de la misma.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea que soliciten venta garantizada de
lotes.
Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, donde el nmero,
dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto,
siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan
vivienda multifamiliar de ms de cinco (5) pisos y/o ms de 3 000 m de rea construida.
Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de las previstas en la
Modalidad D.
Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales inmuebles, previamente declarados.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y salas de
espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un mximo de 30 000 m de
rea construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con un mximo de 15 000 m de rea construida.
Locales para espectculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes
Todas las dems edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de Comisin Tcnica

Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden con reas urbanas o

que cuenten con proyectos de habilitacin urbana aprobados y, por lo tanto,

requieran de la formulacin de un planeamiento integral.
Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas arqueolgicas,
bienes culturales inmuebles, previamente declarados, o con reas naturales
protegidas.
Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o industria bsica,
comercio y Usos Especiales (OU).
Las edificaciones para fines de industria.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversin y
salas de espectculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con ms
de 30 000 m de rea construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15 000 m de rea
construida.
Los locales de espectculos deportivos de ms de 20 000 ocupantes.
Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos
de expendio de combustibles y terminales de transporte.

Procedimientos Modalidad A: Aprobacin

automtica con firma de profesionales

Presentacin ante el Municipio

de la documentacin exigida y
de estar conforme es sellada y
firmada
y
se
entrega
al
administrado.
La
Licencia
de
edificacin
est
constituida
por:
El
cargo, el FUE, Anexo
D,
documentacin
tcnica y comprobante
de pago.

El Municipio realiza
la
verificacin
tcnica si cumple
emite la resolucin
de licencia, si no,
paraliza
la
obra
hasta
subsanar
observaciones.

Procedimientos Modalidad B: con firma de profesionales responsables.

Presentacin del expediente conforme establece la ley (Certificado

de Factibilidad de Servicios, Estudio de Mecnica de Suelos, Pliza
CAR)

El cargo de presentacin, el FUE, anexo D,

comprobante de pago, documentacin
tcnica constituye la Licencia Temporal.
Se comunicar el inicio de obra con
antelacin de 15 das en caso de no haberlo
consignado en el FUE. Se debe suscribir
cronograma de visitas de inspeccin y el
pago de verificacin tcnica.
La municipalidad tiene un plazo
de 15 das mximo para realizar
la verificacin administrativa. Si
existen observaciones paraliza
la obra sino, emite la Licencia
Definitiva.

Procedimientos modalidad C y D: con evaluacin previa del

Proyecto por la Comisin Tcnica

Presentacin de documentacin exigida y el

funcionario responsable tendr 5 das hbiles para
efectuar la pre-verificacin del expediente. El
Presidente de la Comisin convocar a la Comisin
Tcnica y a los Delegados AD Hoc

La Comisin Tcnica tendr un plazo mximo de 20

das hbiles para revisar todas las especialidades.
En caso de haber observaciones en alguna
especialidad el plazo se suspender. Con el
dictamen de aprobado de la especialidad de
Arquitectura el administrado tendr la opcin de
iniciar obras bajo una Licencia Temporal de
Edificacin.

Obtenido el dictamen
Conforme de todas las
especialidades, La
Municipalidad emitir la
Resolucin de Licencia de
Edificacin.

Bibliografa

Ley 27972. Ley orgnica de Municipalidades (publicada en El peruano 27 de mayo de

2003).
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Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones
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Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de mayo de 2006).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de
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Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de
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D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y
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D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa y
Tcnico.
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro
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RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.