Re-Desarrollo del

Aeropuerto
Mariscal Sucre y
su entorno
Una oportunidad
urbano
estratgica para el
planeamiento y la gestin
territorial del Distrito
Metropolitano de Quito

Antecedentes

2000: Traspaso de la administracin y

operacin del Aeropuerto Internacional
Mariscal Sucre a la Municipalidad de Quito.
2001 al 2004: Negociacin y contratacin de
la concesin de la construccin y operacin
del nuevo aeropuerto internacional de Quito
(NAIQ).
08/2004: Ordenanza 3535 destina los
terrenos del aeropuerto actual a un parque
con Centro de Convenciones.
Agosto a noviembre 2008: Concurso pblico
internacional de ideas Parque del Lago.
Julio 2009: Ordenanza Especial No 15 encarga
la formulacin de un Plan Especial y el
desarrollo de mecanismos para la
recuperacin de las rentas de suelo.
2011: Diagnstico y lineamientos
urbansticos, estrategias de gestin
territorial.

INSTRUMENTOS DE GESTIN
TERRITORIAL
Rgimen del Suelo, Ordenanza
Metropolitana
255
PLAN
Vigente:
METROPOLITANO
Plan General de
DE
ESCALA DMQ

Ordenamiento
ORDENAMIENTO
Territorial
TERRITORIAL
(PGDT)
Plan de Usos y Ocupacin del suelo
(PUOS)

ESCALA ZONA ADMIN.

ESCALA SECTOR

ESCALA LOTE

PLAN PARCIAL
PLAN ESPECIAL
PROYECTO URBANOARQUITECTNICO ESPECIAL (>
10.000 m2)
PROYECTO ARQUITECTNICO

Venta de Edificabilidad
Ordenanza 015, julio 2009

Cambio de alturas y coeficientes de ocupacin en entorno

AMS;
Pago por concepto de venta de derechos de construccin;
Condicionado a un Plan Especial de Zonificacin y a un estudio
tcnico para la frmula de cobro.

Ordenanza 106, julio 2011

Dos pisos adicionales para sectores urbanos

seleccionados (Zonas Urbansticas de
Asignacin Especial ZUAE): terrenos > 400
m2, perfil de vas mnimo 10 m, edificacin
aislada;
Contribucin especial para la captacin del
incremento del valor del inmueble por Suelo
Creado;
Pago en dinero, en infraestructura o en suelo;
(Superficie del terreno X Valor AIVA / rea til
Total de Construccin por PUOS) X rea Total
de Construccin a incrementarse de los pisos

1. Plan Metropolitano de Ordenamiento

Territorial
Modelo Territorial Actual
Crecimiento horizontal de la mancha urbana con bajas
densidades, a pesar de un crecimiento poblacional
desacelerado (1,9%), reservas de suelo urbano sin utilizar
(aprox. 7.900 Has.);
Concentracin territorial de equipamientos y servicios sociales;
Aumento de la movilidad individual y colapso de los sistemas
viales y de transporte;
Desplazamiento de la frontera agrcola y afectacin de reas
protegidas.

Situacin al 2011: Bajas

densidades y dispersin en la
CRECIMIENTO
periferia urbana
REA

SUPERFICIE URBANA
TOTAL

DEMOGRFICO

OCUPADA

2001-2010

TOTAL DMQ

39.317 Has

79%

2,2%

URBANO

17.554 Has

82%

1,5%

SUBURBANO

21.575 Has

76%

4,1%

REA

POBLACIN 2010
TOTAL

HAB/HAS

TOTAL DMQ

2.239.191

100%

57

URBANO

1.616.447

72%

92

622.744

27%

29

SUBURBANO

Reservas de suelo
sin construir
REA

SIN
REA CONSDEL
URBAN TRUCCI TOTAL
A 2015
N
HAS
HAS
%

TOTAL
DMQ

39.317

7.932

100%

URBANO

21.511

3.834

48%

SUBURBANO

17.807

4.257

52%

Concentracin
territorial de
equipamientos

Saturacin del
sistema vial y de
transporte pblico

Plan Metropolitano de Ordenamiento

Territorial
- Objetivos
Avanzar hacia estratgicos
un desarrollo urbano y rural sustentable
que reduce los impactos ambientales de los procesos
urbanos del DMQ en su entorno inmediato y regional.

Fortalecer una estructura distrital poli-cntrica mediante

la dotacin equitativa y universal de servicios sociales e
infraestructura bsica;

Acceso universal y disfrute pleno del espacio pblico y

reas verdes;

Sistemas de movilidad y transporte seguros, eficientes y

eficaces.

Frenar el crecimiento de la mancha urbana;

Consolidar el uso y ocupacin de las reservas de suelo

urbano, compactacin y densificacin adecuada y con
calidad;

Preservar los ecosistemas distritales y potenciar la

biodiversidad de la flora y fauna urbana, distrital y

- NUEVAS
CENTRALIDADES
NAIQ Y PARQUE MARISCAL SUCRE
METROPOLITANAS
IBARR
A
OTAVALO

CAYAMBE

SANTO DOMINGO
DE LOS
COLORADOS

QUITO
RUMIAHUI
ALOAG

MACHACHI

2. Plan especial
Re-Desarrollo del
terreno del actual
Aeropuerto Mariscal
Sucre
y su entorno urbano

Parque del Lago Concurso y

Anteproyecto 2008/9
Ernesto Bilbao
Robert
Sproul
Equipamiento cultural y
de servicios borde
occidental;

Recreacin pasiva y
activa;

Sistema vial;

Propuesta paisajstica;

Realizacin por etapas,

flexibilidad formal.

2.1 DIAGNSTICO
Entorno urbano:

Aprox. 1.500 Has

182.600 habitantes;
121 Hab/Ha (densidad
prom.);
6% pobreza.

Terreno municipal:

Aprox. 130 Has;

Largo: aprox. 3,5 km;
Ancho: 280 m 625 m.

MAPAS BIOFISICOS

Estructura y
distribucin
heterognea de la
poblacin

Habitantes/Barrio-sector:
entre 390 y 12.000;
Densidades: entre 17 y
241 Hab/Has;
Pobreza: entre 0 y 22%;
Necesidades bsicas
insatisfechas: entre 3 y
35%.

Secretaria de Territorio, Hbitat y Vivienda.

Redes,
servicios y
equipamient
os

Origen y destino de movilidad

predominante:
MAPAS BIOFISICOS
Norte-Sur;

Discontinuidad de la relacin vial Este-Oeste;

Estacin final METRO QUITO: Cabecera Sur del

AMS;

Reciente ampliacin de la red de alcantarillado y

aguas lluvias;

Buena dotacin de equipamientos y reas verdes.

Secretaria de Territorio, Hbitat y Vivienda.

MAPAS BIOFISICOS

Topografa, estabilidad de suelo, riesgo

por inundacin, lahares y lodo volcnico

Desarrollo
histrico,
centralidades,
reservas de
suelo

Secretaria de Territorio, Hbitat y Vivienda.

BIOFISICOS
Urbanizacin del sector MAPAS
desde finales
de los 1960s
hasta los 1980s, proceso de consolidacin
fragmentado, no lineal.

Presencia de centralidades metropolitana (La

Carolina) y zonal (Cotocollao) conectadas mediante
la Av. La Prensa.

Importantes potenciales de terrenos para

redesarrollo (suelo subutilizado o con
incompatibilidad de usos).

Usos y
ocupacin

Alto grado de desaprovechamiento de la normativa

vigente (alturas, ocupacin);
Alto grado de diversidad de usos;
Alto grado de fragmentacin de lotes y de presencia de
lotes < 300 m2.

Fragmentacin de suelo sobrepuesta por fragmentacin

de usos;

Actividades
inmobiliarias Sector dormido: 11% de la oferta zona norte, % de
absorcin/mes = 5 parte de la zona norte.
,
precios del Precios inmobiliarios entre 220,00 USD/m2 y 571,00
USD/m2 (oferta nueva), relativa elasticidad del precio
suelo
residual en funcin de la norma de uso y ocupacin.

MAPAS BIOFISICOS

Cruce de variables:
Sectores de mayor
receptividad al
Mayor
edad de los barrios;
cambio
Menor aprovechamiento
de la normativa (alturas);
Presencia de reservas de
suelo;
Menor fragmentacin de
lotes;
Aptitud fsico-ambiental
del suelo.

OPORTUNIDADES

LIMITACIONES

Localizacin en un sector urbano muy

cotizado, entre dos centralidades de
escala metropolitana y zonal.
Reservas de suelo para redesarrollo:
Terreno del aeropuerto, industrias y
bodegas;

Traslado de industrias es un proceso

complicado y demorado;

Concurso internacional y anteproyecto

Parque del Lago;
Coser ciudad en el sentido esteoeste;
METRO QUITO y reorganizacin del
Sistema Integrado de Transporte
Pblico;

Discontinuidad de los ejes viales

transversales;
Alto grado de consolidacin urbana en
los borde de las vas; ruptura El
Labrador;

Bajas pendientes, limitada afectacin

por riesgos;

Rellenos de quebradas, zonas antiguas

de humedales y nivel fretico alto;

Alta presencia de equipamiento y

reas verdes;

Pasivos ambientales (pista de

aterrizaje, tanques de combustibles y
desechos enterrados);

Diversidad socioeconmica del

entorno;

Consolidacin reciente del sector,

propietarios habitan los edificios;

Alto grado de desaprovechamiento de

Importante presencia de terrenos <

PRIORIDADES DE
INTERVENCION

MAPAS
BIOFISICOS
2

OBJETIVOS DE LA INTERVENCION

1. Plan Especial Parque del Lago

renovacin urbana y la intensificacin del uso del
yImpulsar
entorno la
inmediato;
suelo en el sector;
3
Instrumentos
para la
captacin
de un
valorizacin
por de carcter incluyente;
Generar
espacio pblico
mejoras urbansticas;
1
Integrar
sistemas
Esquema
de los
gerencial
de metropolitanos de movilidad (Sistema
Metro) y la Red
Verde
implementacin;
Plan
de Urbana;
Intervencin
Etapa 1 Parque de equipamientos y servicios;
3
Generar centralidad(es)
del Lago.
Regular reas de desarrollo inmobiliario que contribuyan a
2. Planfinanciar
Especial la
Centralidad
actuacin urbana;
Cotocollao.
3 y
Desarrollar un esquema de gestin urbanstica, de suelo
3. Planes
Especiales
de
financiero
que aseguren
la viabilidad del proyecto.
3
Redesarrollo: por demanda,
planeamiento y gestin
territorial por unidad de
actuacin urbanstica.

Prioridad 1: Plan
Especial Parque del
Lago y entorno
Sistema de
vialgestin
inmediato
Distribucin
de usos
Modelo

perimetral
alrededor
Va
Estacin
multimodal
de del
Captacin
de valorizacin por
Parque;
transporte pblico;
urbansticas;
mejoras
Prolongacin
Av. Real
Audiencia;
Terminal Internacional: Centro de
Esquema
de gerencial
Convenciones,
servicios de
implementacin;
Reconstruccin El Labrador;
complementarios;
Cinco ejes viales
Plan
decon
Intervencin
Etapa 1
Parque
equipamiento
transversales,
parcialmente
Parque
del
Lago.
recreativo;
a
desnivel
o subterrneas;
Banda de equipamiento y reas
Sistema vial y espacio
verdes; Base Area.
pblico
Priorizacin del tratamiento de
pasivos ambientales;

Bordes occidental Amazonas,

oriental Galo Plaza, Entorno El
Labrador: Actualizacin
normativa.

Gestin territorial para el Redesarrollo AMS Opciones

Plan Especial AMS y entorno con
venta de edificabilidad.
Planificacin normativa, sectores
limitados disponibles para VdE,
dependencia de la dinmica
inmobiliaria de terceros, ingresos
inciertos en volumen y tiempo.

Contribucin por mejoras

y aumento del impuesto
predial / Toda la ciudad.
Operacin urbanstica en el
terreno municipal:
Suelo municipal como activo para la
gestin territorial.
Generar recursos para el
financiamiento de los costos de
construccin del Parque.

Ejercicio
1. Gestin Pblica
de la Actuacin
para la
3.6 Escenarios
de Gestin
Territorial
Conformacin de un parque Metropolitano
El municipio aporta el predio como espacio pblico y el valor del
suelo no es contabilizado como activo.
Costos iniciales previstos de 150 millones de dlares, de los
cuales US 43 corresponden a los pasivos ambientales.
Parque con reas tiles de 90 has y el suelo de equipamientos
(60.000 m2).
Contribucin de mejoras u otros instrumentos para obtener su
financiacin por fuera de los recursos del presupuesto ordinario.

Ejercicio 2. Gestin privada de la actuacin para la

conformacin de un rea urbana integral en usos
mixtos

El municipio vende el predio a precios de mercado para el

desarrollo de actuaciones inmobiliarias en diferentes usos;
El municipio no aporta recursos;
El valor resultante del suelo, que seran el valor de retorno
del municipio sobre la venta del predio estara alrededor de
US 274,7 millones;
Bajo este escenario se obtiene un parque con reas tiles
de 20 hectreas ms el suelo vial.

Modelo de gestin territorial Objetivos

Generar un hbitat urbano de calidad, sustentable,
incluyente;
Asegurar la viabilidad poltica, econmica y financiera
del proyecto, minimizar las inversiones del municipio;
Garantizar el impacto integral de la intervencin
mediante una estrategia de planificacin y gestin
amplia;
Desarrollar instrumentos de captacin de plusvala y
contribucin por mejoras;
Concebir la propiedad municipal como parte central de
la estrategia, tambin para la movilizacin de recursos.

Dispositivo institucional gerencial

Unidad operativa especializada en el manejo de temas
inmobiliarios y ejecucin de proyectos, con presupuesto.
FUNCIONES DE GESTION Y COORDINACION: desarrollo de
estudios tcnicos, promocin y marketing, coordinacin en la
ejecucin de proyectos y obras, desarrollo de actuaciones de
espacio pblico y de renovacin urbana, negociacin de tierras
y con propietarios de predios vecinos, generar condiciones
para aumentar la autosostenibilidad a la operacin.
Adscripcin directa al Alcalde Metropolitano y participacin en
el Consejo de Gobierno.
OPCIONAL: Figura de fiducia inmobiliaria que permita
administrar recursos de diferentes fuentes de forma
transparente, incluido el aporte en suelo del municipio.

DEBATE INICIADO

Supeditado a los principios fundamentales para la

Gestin Territorial
RGIMEN DE DESARROLLO, PRINCIPIO DEL BUEN VIVIR,
DERECHO A LA CIUDAD: Equidad, sustentabilidad, justicia social,
gestin democrtica, funcin social y ambiental de la propiedad;
COOTAD y COPyFP: Reparto equitativo de cargas y beneficios;
LEY PARA LA GESTIN DEL HBITAT, SUELO Y VIVIENDA:
Robustecer las bases legales para la gestin territorial;
CONFLICTOS DE INTERESES El ciudadano consciente,
interesado y avispado;
ETICA DEL SERVICIO PUBLICO, desconfianza, sospecha de lucro;
CAPACIDADES INSTITUCIONALES para gerenciar un proyecto
complejo y de largo plazo.

GRACIAS