REGIMENES DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMUN - INDEPENDIZACIN Y
COPROPIEDAD
Fredy Luis Silva Villajuan

Normativa aplicable
Ley N 27157, modificada por la Ley N 27333.
TUO del Reglamento de la Ley N 27157,
aprobado mediante D.S. N 035-2006-VIVIENDA.
Resolucin Viceministeral N004-2000-MTC-15.04,
que aprueba los reglamentos internos modelos.
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Resolucin 248-2008-SUNARP/SN.
Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Comn: Resolucin 340-2008SUNARP/SN.

Regmenes
Propiedad exclusiva y propiedad
comn

Independizacin y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

Rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn
Derecho de propiedad especial caracterizado
por la coexistencia de dos elementos:
a. Derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado y
susceptible de aprovechamiento independiente.
b. Copropiedad sobre los bienes o elementos
comunes.
Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

Rgimen de independizacin y
copropiedad
Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn sujetos al rgimen
de copropiedad regulado por el Cdigo Civil. No es
procedente solicitar la particin de las zonas comunes.
Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros
y galeras comerciales o campos feriales y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con ms pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se
proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad
exclusiva de la seccin.
Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

Regmenes aplicables segn el

tipo de edificacin
El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn es obligatorio en los casos de unidades
superpuestas en el plano vertical.
En las dems edificaciones, puede optarse por el
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad
comn o de independizacin y copropiedad.
Art. 5.1 Directiva

Nacimiento del rgimen

- De hecho, con la transferencia de las
secciones de propiedad exclusiva antes de
otorgarse el reglamento interno.
- Con el otorgamiento del reglamento interno
por el nico propietario de la edificacin
cuando tenga por finalidad transferir las
secciones de propiedad exclusiva.
Art. 39 Ley 27157

Reglamento Interno
Es el estatuto de la edificacin que contiene la
descripcin de las secciones de propiedad exclusiva,
usos, zonas comunes, porcentajes de participacin,
derechos y obligaciones de los propietarios, rgimen
de la junta de propietarios como sesiones, qurum,
votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157
La declaratoria de fbrica constituye un acto previo
para su inscripcin, salvo disposicin en contrario
(subdivisin tipo quinta - habilitaciones para uso
vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP,
respectivamente.

Formalidad del Reglamento

Interno y del Pre-reglamento
Interno
Documento privado con firma certificada
por notario.
Escritura pblica.
Resolucin de la Gerencia de Titulacin de
COFOPRI.
Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el

R.I.
El propietario del predio.
El presidente de la junta de propietarios.
- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la
sesin y debe acreditarse la convocatoria.
- El voto se computa por cada seccin, mientras no
se encuentren definidos los porcentajes.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor
o por el 25% de participaciones de la edificacin.
Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida

matriz del predio
Reglamento interno.
Constitucin de la junta de propietarios.
Eleccin del presidente de la junta de
propietarios y de la junta directiva, de ser el
caso. Estos actos se inscriben en mrito al
reglamento interno o a la copia certificada del
acta de la sesin de junta de propietarios.
Arts. 52 y 54 RIRP

Independizacin simultnea
Las
unidades
de
propiedad
exclusiva
se
independizarn simultneamente con la inscripcin
del reglamento interno, salvo los aires reservados
que pueden quedar en la matriz.
La independizacin implica la apertura de una
partida especial en la que se sealar el rgimen al
que estn sujetas y su relacin con la partida
matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas
comunes y eventualmente, los aires reservados.
Arts. 45 y 55 RIRP

Situacin especial de los

aires
Los aires pueden ser definidos como el techo del ltimo
piso de una edificacin sujeta al rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn. Tambin se consideran
aires a los espacios vacos a nivel del piso respectivo.
Son comunes, salvo que en los ttulos de propiedad se
establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).
Si en el reglamento interno se le considera como seccin
de propiedad exclusiva, debe asignrsele porcentaje de
participacin y tener cuando menos proyectada un rea
de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).
Puede quedar en la partida matriz si el reglamento
interno as lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Precisin de la naturaleza
jurdica de los aires
La omisin de sealar en el reglamento
interno que los aires son propios, puede ser
aclarada mediante el voto favorable de las
2/3 de los porcentajes de participacin.
Si en el reglamento se estipul expresamente
que los aires son comunes, debe seguirse el
procedimiento aplicable para la transferencia
de bienes comunes.
Art. 5.7 Directiva.

Otras situaciones especiales en

independizacin
Unidad funcional
Pueden inscribirse en una misma partida registral,
dos o mas secciones fsicamente separadas,
siempre que constituyan una unidad funcional.
Art. 45 RIRP.

Servidumbre de paso
Para independizar secciones de propiedad
exclusiva que no tengan acceso directo a la va
pblica o a zonas comunes, se requiere constituir
servidumbre de paso.
Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Acuerdos de la J.P. relevantes

para el Registro
Eleccin del presidente y de la junta
directiva, en su caso.
Modificacin del reglamento interno:
Modificacin
de
porcentajes
participacin.
- Transferencias de bienes comunes.

de

Convocatoria a la sesin
- La realiza el presidente de la junta.
- Se efectuar en la forma y con los plazos
establecidos en el reglamento interno. En su
defecto, se har con una anticipacin no menor
de 5 das naturales, mediante esquelas, facsmil,
correo electrnico o cualquier otro medio que
permita dejar constancia de su entrega.
- Ante el Registro, la convocatoria puede
acreditarse mediante declaracin jurada.
Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Qurum para sesionar.

Modificacin del reglamento interno o eleccin
del presidente y de la junta directiva, en su
caso: En primera convocatoria ms del 50% de los
porcentajes de participacin.

Modificacin de porcentajes de participacin,

desafectacin, venta, gravamen, cesin en uso
o afectacin permanente de zonas comunes:
Mayora calificada
participacin.

de

2/3

de

los

Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

porcentajes

de

Determinacin del qurum

Qurum de sesin de junta de
propietarios
Para la determinacin del qurum de
sesin de junta de propietarios, deber
considerarse
nicamente
a
los
propietarios con derecho inscrito.
Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X
Pleno del TR

Transferencia de bienes
comunes
Presupuesto: Debe tratarse de bienes
comunes susceptibles de ser transferidos
tales como stanos, azoteas o aires, cuarto
de guardian, estacionamientos comunes, etc.

Procedimiento:
- Acuerdo de transferencia aprobado por los
2/3 de los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes
comunes
- Notificacin por conducto notarial a los no
asistentes otorgndoles un plazo de 20 das.
La comunicacin y el transcurso del plazo
podr acreditarse mediante declaracin
jurada del presidente.
- Ejecucin del acuerdo (transferencia de la
propiedad)
Consecuencia
de
la
transferencia:
modificacin del reglamento interno.
Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Adquisicin de bienes por la JP

Jurisprudencia
La junta de propietarios no es una persona
jurdica.
La rogatoria en la que se solicite la inscripcin
de la adquisicin de predios autorizada por la
junta de propietarios debe estar acompaada
necesariamente
de
la
modificacin
del
reglamento interno -en la que se incorpore en
calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la
acumulacin de predios.
Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Fundamentos
- Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad
jurdica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los
bienes comunes.
- Por lo tanto, sobre la base de una interpretacin
analgica, si la junta de propietarios puede disponer
bienes comunes, tambin podr adquirir bienes.
- Sin embargo, la adquisicin se restringe a que se trate
de predios colindantes con la unidad matriz pues se
incorporarn como bienes comunes.
- Conjuntamente, deber solicitarse la modificacin del
reglamento interno y la acumulacin de la unidad
adquirida.

Adquisicin de bienes por la JP

Para efectos registrales la junta de
propietarios puede adquirir bienes mueble
o inmuebles.
El asiento de inscripcin expresar como
titular a la junta de propietarios, debiendo
consignar el detalle de la edificacin o
conjunto inmobiliario al que se refiere.
Numeral 5.13 Directiva

Acumulacin o
independizacin de secciones
de propiedad exclusiva
Los propietarios pueden acumular, subdividir
o independizar sus secciones de propiedad
exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE.
Los derechos sobre los bienes de dominio
comn se obtendrn sumando o detrayendo
los
porcentajes
de
las
secciones
involucrados.

Acumulacin o
independizacin de secciones
de propiedad exclusiva

Conjuntamente con la acumulacin o las

independizaciones de las secciones deber
registrarse la modificacin del reglamento interno.
La modificacin ser aprobada por la junta a
instancia del propietario interesado. No se requiere
acuerdo cuando el reglamento interno contenga
consentimiento previo, supuesto en el que la
modificacin del reglamento ser otorgada de
manera unilateral por el propietario interesado.
Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.

Precedente de observancia
obligatoria
Exigibilidad
de
la
adecuacin
del
reglamento interno inscrito
La adecuacin de los Reglamentos Internos
vigentes a la fecha de publicacin de la Ley N
27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al
Registro Pblico la solicitud de inscripcin de
algn acto que modifique el Reglamento
Interno primigenio.
X Pleno del TR

Pluralidad de reglamentos
internos
En todos los casos se puede otorgar ms de un
reglamento interno y conformar la respectiva
junta de propietarios por reas fsicamente
determinables, que comprendan un conjunto de
unidades, si as lo acuerdan la mayora simple del
total de propietarios. (...)
La conformacin, funciones, mecanismos de
coordinacin entre juntas y dems aspectos
concernientes, ser fijados en el reglamento
interno general.
Art. 45 Ley 27157

Caracersticas de las edificaciones

con pluralidad de R.I.
1. Secciones de propiedad exclusiva
agrupadas por sectores o bloques.
2. Bienes y/o servicios comunes de
cada sector o bloque.
3. Bienes y/o servicios comunes del
conjunto de la edificacin.

Acuerdo adoptado en el L
Pleno del TR

La inscripcin del reglamento interno

general de una edificacin, constituye un
acto previo para la inscripcin de los
reglamentos internos particulares de cada
bloque o sector.

Fundamentos del acuerdo del

pleno del TR
1. La determinacin de los bloques o sectores que
contarn con reglamento interno propio debe ser
adoptada por la mayora simple del total de
propietarios de la edificacin y no por la mayora
simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello
implica la preexistencia del reglamento interno general.
2. La relacin entre el reglamento interno general y los
reglamentos internos de cada bloque o sector es de
subordinacin de los segundos al primero. Es decir, los
reglamento internos propios no son autnomos sino
que tienen que adecuarse al reglamento general.

Fundamentos del acuerdo del

pleno del TR
3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada

bloque o sector sin que previamente se registre el

reglamento interno general, las zonas y servicios
comunes del conjunto de la edificacin no tendran
regulacin alguna, es decir, no habran reglas para el
uso y mantenimiento.
4. Conforme al artculo 39 de la Ley 27157, todas las
edificaciones en las que existan secciones de propiedad
exclusiva
y
zonas
comunes,
deben
contar
necesariamente con un reglamento interno.
5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de
cada bloque o sector se requiere que previa o
simultneamente se registre el reglamento interno
general de toda la edificacin.

Extincin del rgimen

Por destruccin o demolicin de la edificacin,
salvo que las zonas propias y comunes puedan
delimitarse en funcin al terreno.
Por acuerdo unnime de todos los propietarios,
en cuyo caso se procede a la acumulacin en la
partida matriz. No se requiere cumplir con
algn requisito municipal o administrativo.
Numeral 5.14 Directiva.