Anda di halaman 1dari 127

PSAK 13, PSAK 48, dan PSAK

30
1406515173
Ramadhano
1406515431
Andikadatu
1406589846
1406659316

Laroybafi
Traju A.
Anindya Paramita
Daniel

PSAK 13: Properti Investasi

Definisi
Properti investasi adalah properti (yaitu,
tanah atau bangunan atau keduanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau penyewa melalui
finance lease) untuk menghasilkan rental atau
untuk kenaikan nilai, dan tidak untuk:
a.Digunakan dalam produksi atau tujuan
administrasi;
b.Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

PSAK 13: 05

Klasifikasi Properti Investasi


PSAK 13: 05

Membedakan definisi properti investasi


dengan properti yang digunakan sendiri.
Properti yang digunakan sendiri:
Properti yang dikuasai pemilik atau penyewa
secara finance lease untuk digunakan dalam
produksi atau untuk tujuan administrasi.

Klasifikasi Properti Investasi


Bagaimana jika properti investasi digunakan
dalam proses binis? (2 cara)
1.Bagian properti dapat dijual terpisah, maka

entitas harus mencatatnya masing-masing.

PSAK 13: 10

Contoh yang Dapat Dijual


Terpisah
Entitas memiliki gedung perkantoran
yang tersedia untuk disewakan, namun
beberapa lantai gedung tersebut
digunakan untuk kegiatan operasional
entitas tersebut.

Klasifikasi Properti Investasi


Bagaimana jika properti investasi digunakan
dalam proses binis? (2 cara)
2.Bagian properti tersebut tidak bisa dijual

terpisah, maka properti akan masuk dalam


properti investasi jika bagian yang digunakan
dalam proses bisnis jumlahnya tidak
signifikan.

PSAK 13: 10

Contoh yang Tidak Bisa Dijual


Terpisah

1. Jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan

yang diberikan oleh pemilik bangunan


kepada penyewa bangunan properti
investasi
2. Jasa kepada tamu hotel properti yang

digunakan sendiri

Klasifikasi Properti Investasi


Bagaimana jika properti disewakan dari induk
kepada anak perusahaan atau sebaliknya?
LK
Konsolidasi

Properti tidak bisa diakui sebagai properti


investasi.
LK Individu

Dapat diakui sebagai properti investasi jika


properti tersebut memenuhi kriteria properti
investasi.

PSAK 13: 15

Contoh Properti Investasi


a.
b.

c.
d.
e.

Tanah yang dikuasai jangka panjang untuk


kenaikan nilai.
Tanah yang dikuasai saat ini yang
penggunaannya di masa depan belum
ditentukan.
Bangunan yang dimiliki entitas dan disewakan
kepada pihak lain.
Bangunan tersedia untuk disewakan secara
operating lease.
Properti dalam proses pembangunan yang
ditujukan sebagai properti investasi.
PSAK 13: 08

Contoh yang Bukan Properti


Investasi
a. Properti yang dijual dalam kegiatan

usaha sehari-hari. (PSAK 14: Persediaan)


b. Properti dalam proses pembangunan
atas nama pihak ketiga. (PSAK 34:
Kontrak Konstruksi)
c. Properti yang digunakan sendiri. (PSAK
16: Aset Tetap)
d. Properti yang disewakan secara finance
lease.
PSAK 13: 09

Pengakuan
Properti investasi diakui sebagai aset jika:
1.Manfaat ekonomik di masa depan yang

terkait dengan properti investasi mengalir ke


entitas.
2.Biaya perolehan properti investasi dapat
diukur secara andal.

PSAK 13: 16

Pengukuran saat Pengakuan


Properti investasi awalnya diukur sebesar
biaya perolehan

Harga
pembelian

Pengeluaran yang
diatribusikan secara
langsung.
Contoh: biaya jasa hukum,
pajak pengalihan properti

PSAK 13: 20-21

Pengukuran saat Pengakuan


Biaya perolehan properti investasi tidak
termasuk:
1.Biaya perintisan
2.Kerugian operasional yang terjadi sebelum
properti investasi mencapai tingkat hunian
yang direncanakan
3.Pemborosan bahan baku selama
pembangunan

PSAK 13: 23

Pengukuran setelah
Pengakuan
Model Nilai Wajar (Fair Value Model)
Jika penyewaan properti investasi diklasifikasikan sebagai
operating lease, maka entitas harus menerapkan fair value
untuk mengukur seluruh properti investasinya.
Fair value mencerminkan penghasilan sewa yang sedang
berjalan dan mencerminkan kondisi pasar saat menentukan
harga properti investasi
Laba atau rugi yang timbul dari perubahan fair value harus
diakui dalam laporan laba rugi komprehensif saat periode
terjadinya.
Jika menggunakan fair value, entitas tidak menghitung
penyusuran dan penurunan nilai karena jumlah yang tercatat
pada aset tersebut selalu disesuaikan dengan fair value pada
tanggal pelaporan.

Pengukuran setelah
Pengakuan
Model Biaya (Cost Model)
Pengukurannya dilakukan dengan cara, biaya
perolehan properti investasi dikurangi akumulasi
penyusutasn dikurangi penurunan nilai

Pengalihan
Transfer dari atau ke properti investasi dilakukan
jika terdapat perubahan penggunaan yang
ditunjukkan dengan:
a.Dimulainya penggunaan oleh pemilik
properti investasi properti yang digunakan
sendiri
b.Dimulainya pengembangan untuk dijual
properti investasi persediaan
c.Berakhirnya pemakaian oleh pemilik
properti yang digunakan sendiri properti
investasi
d.Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain
persediaan properti investasi
PSAK 13: 57

Pengalihan
Properti
Investasi

Persediaan

Jika perubahan penggunaan dimulai dengan


pengembangan dengan tujuan untuk dijual,
maka entitas mengalihkan properti investasi
menjadi persediaan.
Namun jika pelepasan properti investasi tanpa
dikembangkan, entitas tetap memperlakukan
properti sebagai properti investasi bukan
sebagai persediaan.
PSAK 13: 58

Pengalihan
Properti
Investasi

Properti yang
Digunakan
Sendiri

Persediaan

Properti investasi yang dicatat pada fair


value kemudian dialihkan menjadi properti
yang digunakan sendiri dan persediaan,
akuntansinya mengacu pada PSAK 16: Aset
Tetap atau PSAK 14: Persediaan.
Biaya perolehan bawaan menjadi fair value
pada tanggal perubahan penggunaan.
PSAK 13: 60

Pengalihan
Properti yang
Digunakan
Sendiri

Properti
Investasi

Entitas menerapkan PSAK 16: Aset Tetap


sampai dengan tanggal terakhir
perubahan penggunaannya, setelah itu
menerapkan PSAK 13: Properti Investasi.

PSAK 13: 61

Pengalihan
Persediaan

Properti
Investasi

Jika pencatatan menggunakan fair value,


perbedaan antara fair value pada tanggal
tersebut dengan jumlah yang tercatat
akan diakui dalam laba rugi.

PSAK 13: 63

Pelepasan
Properti investasi dihentikan pengakuannya

(dikeluarkan dari neraca) pada saat:

1. Pelepasan atau
2. Ketika properti investasi tidak
digunakan lagi secara permanen dan
tidak memiliki manfaat ekonomis di
masa depan yang dapat diharapkan
pada saat pelepasan.
PSAK 13: 66

Cara Pelepasan
Pelepasan properti investasi bisa dengan 2

cara:

1. Dijual atau
2. Disewakan dengan cara sewa
pembiayaan (Finance lease)

PSAK 13: 67

Pelepasan
Laba atau rugi yang timbul dari penghentian

atau pelepasan properti investasi ditentukan dari


selisih antara:

1. Hasil neto dari pelepasan dan


2. Jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laporan laba rugi
(kecuali sale and leaseback) dalam
priode terjadinya.
PSAK 13: 69

Penurunan Nilai
Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi,

pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat


secara terpisah:
penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48
penghentian atau pelepasan properti investasi diakui
sebagai pelepasan menurut PSAK ini
kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai,
hilang atau diserahkan diakui dalam laporan laba rugi
ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan
biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun
sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan
ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini.

PSAK 13: 73

Pengungkapan
Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya;
Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak

atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dandicatat sebagai propertiinvestasi;
Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk

membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan


dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari;
Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar

dari properti investasi,


Sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas

penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi


profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi dan
kategori properti investasi yang dinilai.

PSAK 13: 73

Pengungkapan
Jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk:
penghasilan rental dari properti investasi;
beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang

menghasilkan rental
beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan
rental selama periode tersebut; dan
perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi
atas penjualan properti investasi
Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau

pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan;


Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan

properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

PSAK 13: 73

Pengungkapan
Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan
akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut:
penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan
dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah
perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset;
penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;
aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam
kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki
untuk dijual dan pelepasan lain;
laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar;
perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada
penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional
transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan
perubahan lain.

PSAK 13: 73

Pengungkapan
Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan
untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan
rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan
yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah
jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan
kembali, dan penyesuaian signifikan lain.
Pengungkapan tambahan :

uraian mengenai properti investasi tersebut;


penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal;
apabila mungkin, kisaran estimasi dimana nilai wajar kemungkinan besar berada dan
untuk pelepasan properti .investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar:

fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidak dicatat
dengan nilai wajar;
jumlah tercatat properti investasipada saat dijual; dan
jumlah Iaba atau rugi yang diakui:

PSAK 13: 73

Pengungkapan
Metode penyusutan yang digunakan;
masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;
Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan

akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode;


Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir
periode, yang menunjukkan:
Penambahan
Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha
Aset diklasifikasikan untuk dijual
Penyusutan
Penurunan nilai
Transfer ke klasifikasi lain

Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan

PSAK 13: 73

Pelaporan

PSAK 48: Penurunan Nilai Aset

TUJUAN (1)
Untuk menjamin bahwa aset tidak dicatat
dalam laporan posisi keuangan pada
jumlah yang lebih tinggi dari jumlah atau
nilai terpulihkannya (recoverable
amounts).

PSAK 48

TUJUAN (2)
Suatu aset dikatakan melebihi jumlah
terpulihkannya jika jumlah tercatat aset
melebihi jumlah yang akan dipulihkan
melalui penggunaan atau penjualan aset.

DEFINISI (1)
Jumlah terpulihkan suatu aset: sebagai jumlah

yang lebih tinggi antara nilai wajarnya dikurangi


dengan biaya pelepasan dengan nilai pakainya.
Nilai wajar: harga yang akan diterima untuk
menjual suatu aset atau harga yang akan
dibayar untuk mengalihkan suatu liabilitas
dalam transaksi teratur antara pelaku pasar
pada tanggal pengukuran.
Biaya pelepasan: biaya inkremental yang secara
langsung dapat diatribusikan pada pelepasan
aset atau unit penghasil kas, tidak termasuk
biaya pendanaan dan beban pajak penghasilan.

DEFINISI (2)
Nilai pakai: nilai kini dari arus kas yang

diharapkan akan diterima dari aset atau


unit penghasil kas.
Jumlah tercatat: jumlah yang diakui untuk
suatu aset setelah dikurangi akumulasi
penyusutan (amortisasi) dan akumulasi
rugi penurunan nilai
Rugi penurunan nilai: jumlah yang
merupakan selisih lebih jummlah tercatat
aset atau unit penghasil kas atas jumlah
terpulihkannya.

RUANG LINGKUP PSAK 48


(1)

Tidak mengatur :
Persediaan (PSAK 14 - Persediaan)
Aset yang timbul dari kontrak konstruksi
(PSAK 34 Kontrak Kontruksi)
Aset pajak tangguhan (PSAK 46 Pajak
Penghasilan)
Aset yang timbul dari manfaat purnakarya
(PSAK 24 Imbalan Kerja)
Aset keuangan yang dicakup dalam PSAK
55 Instrumen Keuangan: Pengakuan dan
Pengukuran

RUANG LINGKUP PSAK 48


(2)

Tidak mengatur aset untuk:


Properti investasi yang diukur pada nilai
wajar (PSAK 13 Properti Investasi)
Biaya konsumsi tangguhan, dan aset tak
berwujud yang timbul dari hak kontraktual
penanggung (PSAK 28 Akuntansi
Asuransi Kerugian dan PSAK 36
Akuntansi Asuransi Jiwa).
Aset tidak lancar atau kelompok lepasan
(PSAK 58 Aset Tidak Lancar yang dimiliki
untuk dijual dan operasi yang dihentikan).

RUANG LINGKUP PSAK 48


(3)

Jadi, mengatur:
Aset tetap (PSAK 16)
Aset tak berwujud (PSAK 19)
Goodwill (PSAK 22)
Investasi dalam anak perusahaan
(PSAK 15)
Bagian partisipasi dalam ventura
bersama (PSAK 12)

INDIKASI PENURUNAN NILAI


ASET (1)
Berdasarkan informasi internal:
Keusangan atau kerusakan fisik aset
Rencana untuk menghentikan penggunaan
atau restrukturisasi operasi
Kinerja ekonomi aset lebih buruk atau akan
lebih buruk dari yang diperkirakan.

INDIKASI PENURUNAN NILAI


ASET (2)
Berdasarkan Informasi eksternal
Keusangan atau kerusakan fisik aset
Rencana untuk menghentikan penggunaan
atau restrukturisasi operasi
Kinerja ekonomi aset lebih buruk atau akan
lebih buruk dari yang diperkirakan.

PENGUKURAN JUMLAH
TERPULIHKAN (1)

Definisi: jumlah yang lebih tinggi antara


nilai wajarnya dikurangi dengan biaya
pelepasan dengan nilai pakainya.
Biaya pelepasan aset selain biaya yang
telah diakui sebagai liabilitas adalah
pengurang dalam mengukur nilai wajar
dikurangi biaya pelepasan (Contoh:
biaya hukum, materai dan biaya
pemindahan aset)
PSAK 48

PENGUKURAN JUMLAH
TERPULIHKAN (2)
Nilai pakai adalah nilai kini dari taksiran arus
kas yang diharapkan akan diterima dari aset.
Estimasi arus kas masa depan mencakup:
proyeksi arus kas masuk dari penggunaan
aset
proyeksi arus kas keluar yang diperlukan
untuk menghasilkan arus kas masuk dari
penggunaan aset
arus kas bersih
Tidak termasuk arus kas dari pendanaan dan
pajak penghasilan

PSAK 48

PENGAKUAN DAN PENGUKURAN


Jika jumlah
terpulihkanNILAI
dari suatu
RUGI
PENURUNAN
(1) aset

lebih kecil dari nilai tercatatnya, nilai


tercatat aset harus diturunkan menjadi
sebesar nilai terpulihkan, dan kerugian
penurunan nilai harus segera diakui.
Kerugian penurunan nilai harus segera
diakui pada laporan laba rugi
komprehensif untuk aset-aset yang
dicatat pada biaya perolehan, dan
diperlakukan sebagai penurunan
revaluasi untuk aset-aset yang dicatat
pada nilai revaluasi.
PSAK 48

PENGAKUAN DAN PENGUKURAN


Contoh:PENURUNAN NILAI (2)
RUGI

Januari 2001 sebuah perusahaan mengakuisisi


mesin dgn harga Rp 5 Milyar untuk menghasilkan
sebuah produk dan masa manfaat mesin 5 Tahun.
Jika diasumsikan permintaan produk turun dan
Januari 2002 diakui kerugian penurunan nilai
mesin dengan nilai pakai Rp 1 Milyar maka terjadi
kerugian penurunan nilai sebesar Rp 3 Milyar.
Dr. Kerugian Penurunan Nilai
3.000.000.000
Cr. Akumulasi Penurunan Nilai
3.000.000.000
Dari Tahun 2002 dan seterusnya beban
penyusutan adalah Rp 250 Juta.

PSAK 48

PEMULIHAN (PEMBALIKAN) KERUGIAN


PENURUNAN NILAI (1)
Kerugian penurunan nilai yang diakui
pada tahun-tahun sebelumnya untuk
aset selain goodwill harus dipulihkan
jika, dan hanya jika, terjadi perubahan
dalam indikasi yang digunakan untuk
menentukan jumlah terpulihkan aset
sejak saat kali terakhir kerugian
penurunan nilai diakui.
PSAK 48

PEMULIHAN (PEMBALIKAN)
KERUGIAN
Contoh:
PENURUNAN NILAI (2)
Januari 2003 ternyata permintaan produk meningkat sehingga
jumlah terpulihkan mesin melalui produksi dan penjualan
produk ditaksir akan melebihi Rp 5 Milyar. Maka pencatatan di
Tahun 2003 dengan pembalikan Rp 3 Milyar.
Dr. Akumulasi Penurunan Nilai 3.000.000.000
Cr. Akumulasi Penyusutan
750.000.000
Cr. Penulisan kembali Kerugian Penurunan Nilai
2.250.000.000
Dari Tahun 2003 - 2005 beban penyusutan adalah Rp 1 Milyar.

PSAK 48

PENURUNAN NILAI GOODWILL


(1)
Untuk tujuan uji penurunan nilai, goodwill yang
diperoleh melalui kombinasi bisnis harus sejak tanggal
akuisisi, dialokasikan ke setiap unit penghasil kas
perusahaan pengakuisisi yang diharapkan memberikan
manfaat dari sinergi kombinasi bisnis tersebut.
Setiap unit atau kelompok unit yang memperoleh
alokasi goodwill harus:
Merupakan tingkat terendah dalam perusahaan yang
goodwill-nya dimonitor untuk manajemen internal.
Tidak lebih besar dari suatu segmen operasi yang
ditentukan sesuai dengan PSAK 5 Segmen Operasi.

PSAK 48

PENURUNAN NILAI GOODWILL


(2)
Jika alokasi awal goodwill yang diperoleh
dalam kombinasi bisnis tidak dapat
diselesaikan sebelum berakhirnya periode
tahunan ketika kombinasi bisnis
berdampak, maka alokasi awal tersebut
diselesaikan sebelum akhir periode
tahunan pertama setelah tanggal akuisisi.

PSAK 48

PENURUNAN NILAI GOODWILL


(3)
Jika goodwill telah dilokasikan pada unit
penghasil dan entitas melepaskan suatu
operasi tertentu atas unit tersebut, maka
goodwill yang terkait dengan operasi yang
dilepaskan:
termasuk dalam jumlah tercatat operasi
tersebut ketika menentukan keuntungan
atau kerugian dari pelepasan.
diukur berdasarkan nilai relatif operasi yang
dihentikan dan porsi unit penghasil kas yang
ditahan, kecuali ada metode yang lebih baik.
PSAK 48

PENGUNGKAPAN (1)
Entitas yang melaporkan informasi segmen
(Sesuai PSAK -5) mengungkapkan hal-hal
berikut :
Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui
dalam laba rugi dan penghasilan komprehensif
lain selama periode
Jumlah pembalikan (pemulihan) rugi
penurunan nilai yang diakui dalam laba rugi
dan penghasilan komprehensif lain selama
periode.

PSAK 48

PENGUNGKAPAN (2)
Untuk setiap unit penghasil kas yang memperoleh
alokasi goodwill atau aset tak berwujud dengan
masa manfaat tidak terbatas. PSAK 48
mensyaratkan pengungkapan tambahan dibawah
ini.
Nilai tercatat goodwill dan/atau aset tak berwujud
dengan masa manfaat tidak terbatas yang
dialokasikan.
Dasar atas jumlah terpulihkan dari unit ditentukan
(yaitu nilai pakai dari nilai wajar dikurangi biaya
penjualan)

PSAK 48

PENGUNGKAPAN (3)
Jika jumlah terpulihkan dari unit (kelompok unit)

didasarkan atas nilai pakai: (i) suatu penjelasan dari setiap


asumsi penting yang digunakan sebagai dasar oleh
manajemen dalam proyeksi arus kasnya, (ii) suatu
gambaran pendekatan manajemen untuk menetapkan
nilai yang ditentukan pada setiap asumsi penting, (iii)
periode yang mana manajemen telah memproyeksikan
arus kas yang didasarkan pada anggaran/perkiraan
keuangan yang disetujui oleh manajemen dan ketika
periode lebih dari 5 tahun digunakan untuk suatu unit
penghasil kas, penjelasan dibutuhkan mengapa periode
yang lebih lama dijustifikasi, (iv) tarif diskonto yang
berlaku pada proyeksi arus kas.

PSAK 48

PENGUNGKAPAN (4)
Jika jumlah terpulihkan unit didasarkan pada nilai

wajar dikurangi biaya penjualan: (i) metode yang


digunakan untuk menentukan nilai wajar dikurangi
biaya penjualan, (ii) jika nilai wajar dikurangi biaya
penjualan tidak ditentukan dengan menggunakan
harga pasar yang dapat diobservasi, informasi berikut
juga harus diungkapkan: penjelasan dari setiap asumsi
penting yang digunakan sebagai dasar oleh
manajemen dalam penentuan nilai wajarnya dikurangi
biaya penjualan, dan penjelasan dari pendekatan
manajemen dalam menetapkan nilai yang digunakan
untuk setiap asumsi penting.

PSAK 48

PENGUNGKAPAN (5)
Jika suatu kemungkinan perubahan (yang

beralasan) dalam asumsi penting yang digunakan


sebagai dasar oleh manajemen dalam menentukan
jumlah terpulihkan unit akan menyebabkan nilai
tercatat unit tersebut melebihi nilai yang dapat
diperoleh kembalinya: (i) jumlah di mana jumlah
terpulihkan dari unit melebihi nilai tercatatnya, (ii)
nilai yang digunakan dalam asumsi penting, (iii)
jumlah di mana nilai yang ditetapkan ke asumsi
penting harus berubah agar jumlah terpulihkan dari
unit menjadi sama dengan nilai tercatatnya.

PSAK 48

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO (1)

Berawal dari Laporan Keuangan Triwulan 3 Tahun 2002


pada tanggal 27 Desember 2002 ke Bursa Efek Jakarta.
Dalam laporan tersebut, dinyatakan bahwa aset Bank
Lippo adalah Rp 22,8 Triliun dengan rugi bersih sebesar
1,2 Trilliun, dan rasio kecukupan modal (CAR) 4,2%.
Permasalahannya adalah sebulan sebelumnya, pada
tanggal 28 November 2002, Bank Lippo telah
mempublikasikan Laporan Keuangan dengan angka
yang berbeda, yakni aset sebesar 24 Triliun, laba
bersih 99 Miliar dan CAR sebesar 24,8%.
Perbedaan kedua laporan ini ternyata disebabkan oleh
adanya penurunan nilai aset yang diambil alih dari
2,39 Triliun menjadi 1,42 Triliun.

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO (2)

Harga saham Bank Lippo jatuh dari Rp 70 per lembar

pada pertengahan tahun 2002 menjadi Rp 25.


Akibatnya, nilai pasar saham pemerintah di Bank
Lippo per 6 Januari menurun menjadi Rp 614 Milliar
dari Rp 1,7 Trilliun dua bulan sebelumnya.
Ada kecurigaan di kalangan pasar modal bahwa
semua itu bukan kejadian yang berdiri sendiri,
melainkan sesuatu yang secara sistematis sudah
lama dirancang.
Tujuannya tidak lain adalah agar kelompok usaha
Lippo dapat membeli Bank Lippo dengan harga
murah. Indikasinya kuat karena transaksi jual beli
sahamnya hanya dilakukan oleh broker yang itu-itu
saja.

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO (3)

Managing Partner (Mitra Pelaksana) Prasetyo

Sarwoko & Sanjaya (Ernst & Young), Imam Sarwoko


menyatakan bahwa pihaknya hanya mengeluarkan
satu laporan keuangan, yaitu laporan keuangan,
yang disampaikan ke BEJ.
Pada saat Laporan Keuangan Bank Lippo pertama
kali keluar kepada publik, yaitu kepada BI,
kantornya belum selesai mengaduit laporan
keuangan itu. Valuasinya belum selesai karena
belum menyesuaikan agunannya.
Permasalahan laporan keuangan ganda Bank Lippo
bersumber dari penurunan nilai aset yang diambil
alih (AYDA) dan dapat ditelusuri mulai pada saat
diambil alih pada tahun 1998

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO
(4)

Penilaian AYDA menunjuk 3 perusahaan sekaligus yang


melaporkan hasil evaluasi penurunan nilai AYDA menjadi
sebesar Rp 927,3 Miliar.
Hal ini menyebabkan Bank Lippo membutuhkan
tambahan modal Rp 600 Miliar 1 Triliun
Penjualan diumumkan di koran kecil, waktu pendaftaran
relatif singkat (4 hari) dan syarat uang jaminan 10 Miliar.
Sehingga penawaran dirasakan sangat rendah dan
dipertanyakan oleh BPPN dan akhirnya dibatalkan oleh
Dewan Komisaris.
Bersamaan dengan itu beberapa broker berusaha
menekan harga saham Lippo, 1 menit sebelum
penutupan pasar selama 40 hari sehingga saham turun
dari Rp 450 menjadi Rp 210

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO (5)

Penilaian AYDA dilakukan kembali di akhir Januari

2003, ternyata nilai aset sebesar Rp 2,347 Triliun


sehingga CAR di atas 20% dan Lippo tidak perlu
suntikan modal baru.
AYDA sebelumnya memiliki kelemahan yaitu:
a. Seharusnya dilakukan oleh satu penilai saja
karena pendekatan, asumsi,, dan data
pembanding seharusnya sama.
b. Untuk beberapa aset hanya menilai tanah dengan
mengabaikan bangunan yang masih baru atas
permintaan manajemen
c. Penilai tidak mengetahui aset tersebut merupakan
AYDA

KASUS: LAPORAN GANDA BANK


LIPPO (6)

Keputusan BAPEPAM atas Laporan Ganda:

a. Kekuranghati-hatian Direksi Bank Lippo dalam

mencantumkan kata diaudit dan opini wajar tanpa


pengecualian pada iklan laporan keuangan per 30
September 2002 pada tanggal 28 November 2002
(sanksi Rp 2,5 Miliar)
b. Kelalaian Akuntan Publik Drs. Ruchjat Kosasih,
partner KAP Prasetyo Sarwoko & Sandjaya (Ernst &
Young) berupa keterlambatan dalam menyampaikan
peristiwa penting dan material mengenai penurunan
nilai AYDA Bank Lippo kepada Bapepam
c. Tidak menemukan mengenai adanya manipulasi
perdagangan saham Bank Lippo (Pasal 91 dan 92 UU
Pasar Modal)

ANALISIS KASUS LIPPO


Aset dicatat pada nilai wajar setelah dikurangi

biaya untuk menjual. Bank tidak dapat mengakui


keuntungan pada saat pengambilalihan aset.
Bank harus menggunakan informasi yang
tersedia untuk mengestimasi nilai wajar agunan
seakurat mungkin, termasuk perkiraan waktu
realisasi atau penjualan agunan tersebut.

PSAK 30 (REVISION 2011) :


SEWA

Ruang Lingkup
PSAK 30 (Revisi 2011) diterapkan dalam akuntansi untuk

semua jenis sewa kecuali:


Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan
mineral, minyak, gas alam dan sumber daya lainnya
yang tidak dapat diperbarui; dan
Perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman
video, karya panggung, manuskrip (karya tulis), hak
paten dan hak cipta
Pernyataan ini tidak diterapkan untuk pengukuran:
Properti investasi yang dikuasai oleh lessee yang
dicatat sebagai properti investasi (PSAK 13 : properti
investasi)
Properti investasi yang disediakan oleh lessor yang
dicatat sebagai sewa operasi (PSAK 13)

Definisi
Sewa adalah suatu perjanjian yang mana lessor

memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan


suatu aset selama periode waktu yang disepakati.
Sebagai imbalannya, lessee melakukan pembayaran
atau serangkaian pembayaran kepada lessor
Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan

secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang


terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada
akhirnya dapat dialihkan atau dapat juga tidak dialihkan.
Sewa operasi adalah sewa selain sewa pembiayaan

Definisi (contd)

Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal


yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan
tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap
ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini:
Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa

pembiayaan
Untuk sewa pembiayaan, ditentukan jumlah yang diakui
pada awal masa sewa
Awal Masa Sewa (commencement of the lease

term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk


menggunakan aset sewaan.
Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui

(yaitu pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau


beban sewa)

Definisi (Contd)
Pembayaran sewa minimum adalah pembayaran selama masa

sewa yang harus dibayar oleh lessee, tidak termasuk rental


kontinjen, biaya jasa, dan pajak yang dibayar oleh dan diganti
kepada lessor, ditambah dengan:
Lessee : jumlah yang dijamin oleh lessee atau oleh pihak yang
berelasi dengan lessee; atau
Bagi lessor, nilai residu yang dijamin oleh :
(i) lessee
(ii) pihak yang berelasi dengan lessee
(iii) pihak ketiga yang tidak berelasi dengan lessor yang secara
finansial memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban
atas jaminan tersebut.

Jika lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga lebih rendah
dari nilai wajar pada tanggal opsi dilaksanakan, maka pembayaran
sewa minimum meliputi :
a. Pembayaran minimum terutang selama masa sewa hingga tanggal
pelaksanaan opsi pembelian
b. Pembayaran yang diisyaratkan untuk melaksanakan opsi
pembelian tersebut.

Definisi (contd)
Nilai residu yang dijamin (guaranteed residual value)

Bagi lessee,
bagian dari nilai residu yang dijamin oleh lesse atau pihak
terkait dengan lessee (jumlah jaminan adalah jumlah
maksimum yang dalam kondisi apa pun dapat menjadi yang
terutang); dan
Bagi lessor,
bagian nilai residu yang dijamin oleh lessee atau pihak ketiga,
yang tidak berelasi dengan lessor, yang secara finansial
memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban atas
jaminan tersebut.
Nilai residu yang tidak dijamin (unguaranteed residual
value)
Bagian dari nilai residu aset sewaan yang nilai realisasinya
tidak dapat dipastikan atau dijamin semata-mata oleh suatu
pihak terkait dengan lessor.

Definsi (contd)
Biaya langsung awal (initial direct costs)

adalah Biaya tambahan (inkremental) yang dapat


diatribusikan secara langsung dengan negosiasi dan
pengaturan sewa, kecuali biaya-biaya yang dikeluarkan oleh
lessor pabrikan atau lessor dealer.
Ex : legal fees, admin fee
Investasi Sewa Bruto
penjumlahan agregat dari :
a. Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor
berdasarkan sewa pembiayaan
b. Nilai residu tidak dijamin yang menjadi hak lessor
Investasi Sewa Neto

investasi sewa bruto yang didiskontokan dengan tingkat


bunga implisit dalam sewa.
Penghasilan Pembiayaan Tangguhan adalah selisih

antara investasi sewa bruto danInvestasi sewa neto

Definisi (contd)
Suku bunga implisit dalam sewa adalah tingkat diskonto yang

pada awal sewa menghasilkan jumlah agregat nilai kini dari :


a)
Pembayaran sewa minimum
b)
Nilai residu yang tidak dijamin
Sama dengan jumlah dari :
(i)
Nilai wajar aset sewaan
(ii) Biaya awal langsung lessor.

Suku bunga pinjaman inkremental lessee

Adalah suku bunga yang harus dibayar lessee dalam sewa yang serupa
atau, jika suku bunga tersebut tidak dapat ditentukan, suku bunga pada
awal sewa yang ditanggung lessee ketika meminjam dana yang
diperlukan untuk membeli aset yang mana pinjaman ini mencakup
periode dan jaminan yang serupa.
Rental kontinjen adalah

bagian dari pembayaran sewa yang jumlahnya tidak tetap tetapi


didasarkan pada perubahan faktor tertentu di masa depan selain faktor
berlalunya waktu (misalnya, persentase dari penjualan masa depan,
jumlah penggunaan masa depan, I ndeks harga masa depan, dan suku
bunga pasar masa depan)

KLASIFIKASI SEWA
Transfer of Risk and
Rewards
substantially

yes

Finance Lease

no

Operating Lease

Transfer of ownership?
Purchase option?
Major part of economic life?
PV of minimum lease payments equals at least
substantially all of fair value of leased asset?
Lease assets specialised?
Cancellation losses borne by lessee
Change in fair value of residual borne by lessee
Bargain lease renewal option

Other
Supplemental
indicators

KLASIFIKASI SEWA ATAS TANAH DAN


BANGUNAN
Disajikan terpisah antara tanah dan

bangunan.

Klasifikasi pembayaran sewa minimum dialokasikan


secara proporsional sesuai dengan nilai wajar relatif
pada awal sewa.

Jika pembayaran tidak dapat dialokasikan


secara andal, seluruh sewa diklasifikasikan
sebagai sewa pembiayaan.
72

Klasifikasi sewa atas properti


investasi
Jika termasuk properti investasi (PSAK 13),

maka pengukuran tanah dan bangunan


secara terpisah tidak diperlukan

Lessee mengklasifikasikan sebagai sewa


pembiayaan, jika :
a. Lessee menempati properti tersebut.
b. Melakukan sewa lanjut yang mengalihkan
secara substansial seluruh risiko dan manfaat
hak kepemilikan kepada pihk ketiga yang tidak
berelasi.
73

SEWA DALAM LAPORAN


KEUANGAN LESSEE
SEWA PEMBIAYAAN

SEWA OPERASI

74

Sewa Pembiayaan
Pengakuan Awal
Lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan

liabilitas pada dalam laporan posisi keuangan sebesar FV


atau PV MLP jika PV MLP < FV.
Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan
nilai kini dari pembiayaan sewa minimum adalah suku
bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara
praktis. Jika tidak, digunakan suku bunga pinjaman
inkremental lessee.
Biaya langsung awal (initial direct cost) dari lessee
ditambahkan dalam jumlah yang diakui sebagai aset.

Contoh menghitung MLP


Olaf Leasing Co (lessee) melease peralatan pembangunan jalan raya

selama 3 tahun dengan pembayaran sebesar Rp 3.000 per bulan.


Didalam pembayaran sewa ini, termasuk biaya eksekutori sebesar
Rp 500 per bulan untuk menutup asuransi dan pemeliharaan
peralatan tersebut. Pada akhir tahun ke 3, nilai residu bagi Olaf
dijamin oleh lessee sebesar Rp 10.000. suku bunga implisit dalam
kontrak lease adalah 12% per tahun, dan suku bunga pinjaman
inkremental bagi lesse adalah 14%.

Dengan asumsi bahwa lesse mengetahui suku bunga implisit


tersebut, maka baik lessor maupun lesse akan mendiskontokan atau
menghitung nilai sekarang pembayaran lease minimum dengan
memakai suku bunga 12%.
PV Pembayaran sewa tanpa eksekutori cost (36x2,500) = 76,022
PV dari guaranteed residual value (10,000)
= 7,118
PV MLP adalah Rp 83,140

Pengukuran
Pembayaran sewa miniminum dipisahkan antara bagian yang

merupakan beban keuangan dan pengurangan liabilitas.

Beban keuangan dialokasikan pada setiap periode selama masa

sewa.

Rental kontinjen dibebankan pada periode terjadinya.


Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan aset

yang dimilliki sendiri, dan perhitungan penyusutan yang diakui


berdasarkan PSAK 18 : Aset tetap dan PSAK 19 : Aset Takberwujud

Jika tidak ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan

mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa,aset


disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih pendek
antara masa sewa dan umur manfaatnya.

Jika terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan


mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa, maka
perkiraan masa penggunaan aset adalah umur manfaat aset
tersebut.

Journal (based on Kieso chp


21):
Records finance leasee :

Leased equipment
Lease liability

xxx
xxx

Depreciation of the leased equipment :

Depreciation expense
xxx
Accumulated depreciation expense
xxx
Records lease payment :
Interest payable xxx
Lease liability
xxx
Cash
xxx

Pengungkapan
Untuk memenuhi ketentuan PSAK 60 (Instrumen keuangan : Pengungkapan,
lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan :
a) Jumlah tercatat neto
b) Rekonsiliasi antara total pembayaran minimum akhir periode dan nilai kininya.

Entitas mengungkapkan total pembayaran sewa minimum masa depan pada


akhir periode pelaporan , dan nilai kininya untuk setiap periode berikut :
Sampai dengan 1 tahun
Lebih dari 1 5 tahun
Lebih dari 5 tahun

c) Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada akhir periode.


d) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut masa depan

dari kontrak sewa lanjut yang tidak dapat dibatalkan pada akhir periode
pelaporan.
e) Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material yang meliputi, tetapi tidak

terbatas pada hal berikut :


Dasar penentuan utang rental kontinjen;
Keberadaan dan persyaratan dalam perjanjian sewa misalnya yang terkait
dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.

Notes Lease liabilities PT PLN (Persero)

Sewa Operasi
Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan

dasar garis lurus selama masa sewa kecuali


terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih
mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang
dinikmati pengguna (par. 32).
Contoh :
Persyaratan lease untuk peralatan pabrik
adalahpembayaran biaya lease sebesar Rp 40.000
setiap tahun. (pembayaran tiap tahunnya sama)
Jurnal pembayaran sewa setahun adalah:
Rent Expense (Beban Sewa) 40.000
Cash
40.000

Pengungkapan
Sebagai tambahan pengungkapan untuk memenuhi ketentuan PSAK 60, lessee

juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :


Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang
tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut:
Sampai dengan satu tahun
Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
Lebih dari lima tahun
Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut masa depan dari
kontrak sewa lanjut yang tidak dapat dibatalkan pada akhir periode pelaporan.
Pembayaran sewa dan sewa lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan,
dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran
minimum sewa, rental kontinjen dan pembayaran sewa lanjut
Deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, namun tidak terbatas
pada :
Dasar penentuan utang rental kontinjen
Keberadaan dan persyaratan dari opsi pembaruan atau pembelian dan klausul
eskalasi, dan
Pembatasan yan ditateapkan dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan
dividen, utang tambahan, dan sewa lanjut

Notes Ikatan dan Kontijensi PT PLN

SEWA DALAM LAPORAN


KEUANGAN LEASOR
SEWA PEMBIAYAAN

SEWA OPERASI

84

Sewa Pembiayaan
Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui
aset berupa piutang sewa pembiayaan
dalam laporan posisi keuangan sebesar
jumlah yang sama dengan investasi sewa
neto.
Biaya langsung awal yang meliputi antara
lain komisi, biaya hukum, dan biaya internal
yang bersifat tambahan dan dapat
diatribusikan langsung pada proses
negosiasi dan pengaturan sewa.

Pengukuran selanjutnya
Pengakuan pendapatan keuangan didasarkan

pada pola yang mencerminkan pengembalian


periodik yang konstan atas investasi neto
lessor dalam sewa pembiayaan
Aset dalam sewa pembiayaan yang
diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual
diperlakukan sesuai dengan PSAK 58.
Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba
rugi penjualan pada periode sesuai dengan
kebijakannya atas penjualan biasa
Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrik atau
dealer sehubungan dengan negosiasi dan
pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika
laba penjualan diakui

Journal :
Credit initiation :
Dr

Finance lease receivables

xxx

Cr

Unearned lease income

xxx

Cr

Residual value

xxx

Cr

Account payable to dealer

xxx

xxx

Cr

Account payable to insurance


company

When installment due :


Dr

Unearned lease income

Cr

Finance lease income

xxx

xxx

When installment received:


Dr
Cr

Cash / bank
Finance lease receivables

xxx

xxx

Pengungkapan
a.

Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang


pembayaran sewa minimum untuk setiap periode berikut :

Kurang dari 1 tahun


Lebih dari 1 s/d 5 tahun
Lebih dari 5 tahun

b. Pendapatan keuangan yang belum diterima


c. Nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai manfaat
lessor.
d. Akumulasi penyisihan piutang tak tertagih atas pembayaran
sewa minimum.
e. Rental kontinjen yang diakui sebagai pendapatan dalam
periode, dan
f. Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material

Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi dalam


laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut.

Pendapatan sewa diakui


sebagai pendapatan dengan
dasar garis lurus selama
masa sewa

89

Biaya langsung
awal yang
dikeluarkan oleh
lessor
ditambahkan
dalam jumlah
tercatat aset
sewaan.

SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN


LESSOR

Journal purchase of OPL


assets
Dr
Fixed assets under OPL
xxx
Cr
Cash/AP to dealer
xxx

Journal when payment received :


Dr
Cr

Cash
xxx
Rent revenue xxx

a. Jumlah agregat pembayaran sewa minimum masa depan


dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap
periode berikut :
- Sampai dengan 1 tahun
- Lebih dari 1 s/d 5 tahun
- Lebih dari 5 tahun
b. Total rental kontinjen yang diakui sebagai pendapatan pada
periode; dan
c. Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor.

91

SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN


LESSOR

Ringkasan Peberdaan Sewa


Pembiayaan dan Operasi
Keterangan Perbedaan
Pembatalan Perjanjian

Transfer resiko atas

Financial Lease

Operating Lease

Tidak bisa dan akan

Dapat dibatalkan sewaktu-

dikenakan denda

waktu sesuai perjanjian

Ada transfer resiko

Tidak ada transfer resiko

Relatif lebih lama dan

Masa sewa singkat

penggunaan aset
Lama Masa Sewa

kemungkinan ada hak opsi


Penyajian dan

Aset, liabilitas, beban

Pengungkapan

keuangan, beban operasi

Beban operasi

terhadap Laporan
Keuangan
Perlakuan terhadap

Dilakukan depresiasi

penyusutan

selama masa sewa

Pengakuan terhadap

Beban bunga diakui

Beban / hutang bunga


yang muncul

Tidak ada depresiasi

Tidak muncul beban bunga

TRANSAKSI JUAL DAN SEWA


BALIK

PT ABC sells truck to PT XYZ

PT XYZ leases the truck


back to PT ABC

Is it a finance leaseback or
an operating leaseback?

Finance leaseback

Gain on sale

Defer and amortise profit


over lease term

Jika transaksi jual dan sewa balik menghasilkan


sewa pembiayaan, maka selisih lebih hasil
penjualan atas jumlah tercatat tidak diakui
segera sebagai penghasilan oleh penjual
(lessee), tetapi ditangguhkan dan diamortisasi
selama masa sewa (par 59).

Operating leaseback
Sale price > FV

Defer and amortise


excess over FV
over assets useful life

Sale price < FV

Recognise in profit or
loss immediately

Sale price < FV


and, in case of a loss, is
compensated by future belowmarket lease payments

Defer and amortise loss


over assets useful life

ISAK 8
PENENTUAN APAKAH SUATU
PERJANJIAN MENGANDUNG
SUATU SEWA

ISAK 8 ( Perjanjian Mengandung


Sewa)
Tidak berlaku untuk :
Perjanjian sewa atau perjanjian yang
mengandung sewa yang dikecualikan dari
ruang lingkup PSAK 30 ; atau
Perjanjian konsesi jasa publik ke swasta
dalam ruang lingkup ISAK 16 : Perjanjian
Konsesi Jasa

Tujuan ISAK 8
Untuk menentukan apakah suatu perjanjian
adalah perjanjian sewa atau perjanjian yang
mengandung sewa (PSAK 30)

Penggunaan suatu
aset atau aset aset
tertentu

Memberikan suatu
hak untuk
menggunakan aset
tersebut

Pemenuhan Perjanjian yang Bergantung pada


Penggunaan Aset Tertentu
..Aset tersebut bukan merupakan subjek sewa
jika pemenuhan perjanjian tidak bergantung
pada penggunaan aset tersebut.
.Suatu aset ditentukan secara implisit jika,

misalnya, pemasok memiliki atau menyewakan


hanya satu aset untuk memenuhi kewajibannya
serta tidak ekonomis atau praktis bagi pemasok
untuk melaksanakan kewajibannya melalui
penggunaan aset lainnya

Perjanjian Memberikan Hak untuk


menggunakan Aset
Jika perjanjian tersebut memberikan hak
kepada pembeli (lessee) untuk
mengendalikan penggunaan aset
tersebut.atau hak untuk mengoperasikan aset atau
Kemampuan
mengarahkan pihak lain untuk mengoperasikan aset
tersebut serta mengendalikan output atau kegunaan atas
aset tersebut
Kemampuan atau hak untuk mengendalikan akses fisik
terhadap aset tersebut
Kecil kemungkinan bagi satu atau lebih pihak lain selain
pembeli akan mengambil keluaran

Evaluasi atau Evaluasi ulang Mengenai


Perjanjian Apakah Perjanjian Tersebut
Merupakan Perjanjian Sewa atau Perjanjian yang
Mengandung Sewa

Terdapat perubahan dalam persyaratan


perjanjian kontraktual
Opsi pembaruan melalui persetujuan
terkait dengan perjanjian.
Terdapat perubahan dalam penentuan
apakah pemenuhan perjanjian bergantung
pada suatu aset tertentu.
Terjadi perubahan substansial atas aset.

Implementasi perjanjian
mengandung sewa
Jika perjanjian mengandung sewa, maka

pihak dalam perjanjian harus menerapkan


ketentuan PSAK 30 untuk unsur sewa
dalam perjanjian tersebut (par 12).
Pembayaran terkait dengan perjanjian
mengandung sewa harus dipisahkan antara
pembayaran atas unsur sewa dan atas
unsur lainnya pada nilai wajar.

Contoh perjanjian mengandung


sewa
Pembeli membuat kesepakatan dengan pihak
ketiga untuk memasok suatu kuantitas
minuman gas.
Perjanjian mengatur hal sebagai berikut :
a. Fasilitas secara eksplisit diidentifikasi dalam
perjanjian, dan pemasok mempunyai hak
kontraktual untuk memasok gas dari sumber
lain.
b.Pemasok mempunyai hak untuk menyediakan
gas ke pelanggan lain serta memindahkan
dan mengganti peralatan fasilitas dan
memodifikasi atau memperluas fasilitas yang
membuat pemasok mampu memasok gas.
103

Contoh perjanjian mengandung


sewa

c. Pemasok bertanggung jawab atas pengeluaran untuk


perbaikan, pemeliharaan, dan belanja modal.
d. Pemasok harus selalu siap mengirimkan kuantitas gas
minimum setiap bulan.
e. Setiap bulan, pembeli akan membayar beban kapasitas
tetap dan beban variabel berdasarkan produksi aktual
yang digunakan. Pembeli harus membayar beban
kapasitas tetap terlepas apakah pembeli mengambil
produksi dari fasilitas.
f. Jika fasilitas tidak memproduksi kuantitas minuman yang
ditetapkan, masa pemasok harus mengembalikan
seluruh atau sebagian dari biaya kapasitas tetap.

104

Penilaian
1. Aset diidentifikasikan secara eksplisit

dalam perjanjian.
2. Hak pemasok untuk memasok gas dari
sumber lain, tidak substantif.
3. Pembeli mempunyai hak untuk
menggunakan fasilitas.
4. Harga yang akan dibayar pembeli bukan
merupakan harga kontraktual yang
tetap per unit output melainkan
menanggung beban kapasitas tetap dan
beban variabel.
105

ISAK 16
PERJANJIAN KONSESI JASA

ISAK 16 Perjanjian Konsesi


Jasa
Latar belakang:
Imbalan (Aset Keuangan
atau aset takberwujud)
Pemerintah

Pihak Swasta
(operator)

Membangun infrastruktur yang digunakan untuk


menyediakan jasa publik atau meningkatkannya serta
mengoperasikan dan memelihara infrastruktur tersebut

Perlakuan Hak Operator atas


Infrastruktur
Infrastruktur tidak diakui sebagai aset tetap

operator karena operator tidak mempunyai


hak untuk mengendalikan penggunaan
infrastruktur jasa publik.

Pengakuan dan Pengukuran


Imbalan atas Perjanjian
Operator mengakui dan mengukur pendapatan sesuai

dengan PSAK 34 (Kontrak Konstruksi) dan PSAK 23


(Pendapatan untuk jasa yang dilakukan).
Jika operator melakukan lebih dari satu jasa dalam satu

kontrak atau perjanjian, maka imbalan yang diterima atau


akan diterima dialokasikan dengan mengacu pada nilai
wajar jika jumlahnya dapat diidentifikasi secara terpisah
Imbalan dapat berupa aset keuangan dan aset tak

berwujud yang diukur pada nilai wajar

Imbalan yang diberikan oleh


pemberi konsesi kepada

Aset Keuangan => Kas atau aset keuangan


operator

(pinjaman yang diberikan dan piutang, aset


AFS, aset FVTPL) (PSAK 50, 55, 60).
Jika jumlah yang dapat ditagih dari pemberi
konsesi dicatat baik sebagai pinjaman yang
diberikan dan piutang atau aset keuangan
tersedia untuk dijual, maka PSAK 55
mensayaratkan bunga dihitung dengan
metode suku bunga efektif (P/L)

Imbalan yang diberikan oleh


pemberi konsesi kepada

Aset Takberwujud (PSAK 19)


operator
Operator menerima hak (lisensi) untuk
membebankn
pengguna
jasa
publik
(masyarakat)
Jika operator dibayar sebagian dengan aset
keuangan dan sebagian dengan aset
takberwujud,
maka
operator
perlu
mencatat setiap komponen imbalan secara
terpisah.

Kewajiban Kontraktual untuk Memulihkan


Infrastruktur pada Tingkat Kemampuan Tertentu
Operator mungkin memiliki kewajiban

kontraktual yang harus dipenuhi sebagai


syarat perolehan lisensi seperti memelihara
infrastruktur atau memulihkan
infrastruktur.
Kewajiban tersebut diakui dan diukur sesuai
PSAK 57: Provisi, Liabilitas Kontijensi dan
Aset Kontijensi

Biaya Pinjaman yang


Ditanggung oleh Operator
Biaya pinjaman (PSAK 26) diakui sebagai

beban pada periode terjadinya biaya


pinjaman.
Jika operator memiliki hak kontraktual
untuk menerima aset tak berwujud, maka
biaya pinjaman dikapitalisasi selama tahap
pembangunan (PSAK 26)

The Financial Statement Effects


of Capitalizing Operating
Leases
Assessing the Impact of the Right-ofUse Model
By Stephen H. Bryan, Steven Lilien,
and Dale R. Martin

Background
2 Types of Lease :
- Financial Lease ( Capital Lease)
Lessee : Record Asset & Liabillity Reduce Cash, Interest
Expense, amortize principal debt
Lessor : Record Receivable and offsetting reduction of
leased property Cash,Int Income, Reduce A/R
- Operating Lease

Lessee : lessee shows neither the leased asset nor the


related financing obligation
Lessor : lessor retains the leased asset on its books
throughout the lease term, even though the lessee is the
party using the asset
Operating leases are often called offbalancesheet leases

Background
This exceptional growth rate and
resulting magnitude of offbalance
remind about Enron.
This lack of transparency
impaired investors ability
to achieve a more realistic
assessment of Enron before it was too
late.

Capitalizing Operating Lease


on Financial Statement

Walgreens As Case Study

Impact

Case Study
Penerapan PSAK 30 dan ISAK 8 yang
baru pada PLN

Background
Penerapan ISAK 8 memberikan dampak perusahaan

untuk mengevaluasi/melakukan asessment ulang


terhadap perjanjian memberikan hak untuk
menggunakan aset apakah merupakan perjanjian
sewa atau perjanjian yang mengandung sewa
Jika mengandung sewa maka pihak yg melakukan
perjanjian harus menerapkan PSAK 30
Penerapan restrospektif ISAK 8 dan PSAK 30
berdampak pada kebijakan & penyajian Lap
Keu
Perubahan tersebut berpengaruh pd perubahan
Nilai Aset,Kewajiban, saldo laba/rugi dan rasio
keuangan perusahaan sehingga berdampak
pada pelanggaran covenant perusahaan

Background Case
PLN adalah BUMN yang diberi amanat untuk menyediakan

tenaga listrik bagi kepentingan umum


PLN memenuhi kebutuhan listriknya dengan memproduksi
sendiri maupun melakukan perjanjian jual beli tenaga
listrik (PPA Power Purchase Agreement dan ESC Energy
Sales Contract) dengan penyedia dan pengembang tenaga
listrik swasta (IPP Independent Power Producers).

Background Case

Background Case

Apakah Kontrak
PPA/ESC diakui
sebagai
pembelian
listrik atau
sewa ?

Background Case (Contd)

Dari hasil evaluasi yang dilakukan berdasarkan


panduan ISAK 8 sebagaimana dilakukan diatas,
perjanjian PPA dan ESC hampir semua
perjanjian mengandung sewa sehingga berlaku
PSAK 30 Sewa.

PERLAKUAN, PELAPORAN, PENGUNGKAPAN


PERJANJIAN TERKAIT SEWA DALAM LK PT
PLN

DAMPAK PENERAPAN PRAKTEK AKUNTANSI


TERKAIT SEWA SESUAI ISAK 8 DAN PSAK 30
PADA PLN (Tahun 2010)

DAMPAK PENERAPAN PRAKTEK AKUNTANSI


TERKAIT SEWA SESUAI ISAK 8 DAN PSAK 30
PADA PLN (Tahun 2011)

Beberapa Kovenan yang Dipengaruhi


Penerapan ISAK 8