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INANCIAMIENTO DE

UNA INVERSION INMOBILIARIA


INANCIAMIENTO DE
UNA INVERSION INMOBILIARIA
PROYECTOS DE INVERSION

VAN Y TIR
VAN Y TIR
Valor Actual Neto & Tasa interna de retorno

FLUJO DE CAJA
El flujo de caja es la acumulacin neta de activos lquidos en un periodo
determinado y, por lo tanto, constituye un indicador importante de la liquidez de una
empresa.
Los flujos de caja son importantes para que
observes

el

comportamiento

diario

del

movimiento de caja, tanto de entradas como


de

salidas

determinado.

en

un

lapso

de

tiempo

En cuanto al periodo de tiempo que suele abarcar los flujos de efectivo


de un flujo de caja, stos suelen ser anuales, aunque tambin se
suelen elaborar flujos de caja con flujos mensuales, semanales y hasta
diarios dependiendo del tamao de la empresa y de sus necesidades.

Adems de mostrarnos las entradas y


salidas de efectivo, el flujo de caja nos
permite saber si la empresa tiene un dficit
o un excedente de efectivo.

Pero adems, nos permite realizar proyecciones sobre los futuros flujos de ingresos
y egresos que tendra una empresa (al elaborar un flujo de caja proyectado), y as,
por ejemplo:
anticiparnos a un futuro dficit (o falta) de efectivo, y as, por ejemplo, poder tomar la
decisin de buscar financiamiento oportunamente.
prever un excedente de efectivo, y as, por ejemplo, poder tomar la decisin de
invertirlo en la adquisicin de nueva maquinaria.
establecer una base slida para sustentar el requerimiento de un prstamo, por
ejemplo, al presentar el flujo de caja proyectado dentro de un plan de negocios.

VALOR ACTUAL NETO (VAN)


Es un indicador financiero que mide los flujos de los futuros ingresos y egresos
que tendr un proyecto, para determinar, si luego de descontar la inversin inicial,
nos quedara alguna ganancia. Si el resultado es positivo, el proyecto es viable.

Basta con hallar VAN de un proyecto de inversin para saber si dicho proyecto es viable o no.

VALOR ACTUAL NETO (VAN)


La frmula del VAN es:

Donde el Beneficio Neto Actualizado (BNA) es el valor actual del Flujo De Caja
o beneficio neto proyectado, el cual ha sido actualizado a travs de una tasa de
descuento. (TD)

VALOR ACTUAL NETO (VAN)


La tasa de descuento (TD) con la que se descuenta el flujo neto proyectado, es el
la tasa de oportunidad, rendimiento o rentabilidad mnima, que se espera ganar;
por lo tanto

VAN > 0 el proyecto es rentable. ha cumplido con dicha tasa y adems, se ha


generado una ganancia
VAN = 0 el proyecto es rentable tambin, porque ya est incorporado ganancia de la
TD. se ha cumplido con dicha tasa.
VAN < 0 el proyecto no es rentable. Es porque no se ha satisfecho dicha tasa

Entonces para hallar el VAN se necesitan:


tamao de la inversin.
flujo de caja neto proyectado.
tasa de descuento.
VEAMOS UN EJEMPLO:
Un proyecto de una inversin de 12000 y una tasa de descuento (TD) de 14%:

El beneficio o ganancia dado no sera real (slo nominal) porque no se estara considerando el
VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO, por lo que CADA PERIODO debemos actualizarlo a travs
de una TASA DE DESCUENTO (tasa de rentabilidad mnima que esperamos ganar).

VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO


Es un concepto basado en la premisa de que un inversor prefiere recibir un pago de una suma fija de
dinero hoy, en lugar de recibir el mismo a una fecha futura que quedare igual si no se tocare o lo
usare.
En particular, si se recibe hoy una suma de dinero, se puede obtener inters sobre ese dinero.
Adicionalmente, debido al efecto de inflacin, en el futuro esa misma suma de dinero perder poder
de compra.

Un proyecto de una inversin de


12000 y una tasa de descuento (TD)
de 14%:
Hallando el VAN:
VAN = BNA Inversin
VAN = 4000 / (1 + 0.14)1 + 4000 / (1 + 0.14)2 + 4000 / (1 + 0.14)3 + 4000 / (1 + 0.14)4 + 5000 / (1 + 0.14)5 12000

VAN = 14251.69 12000


VAN = 2251.69

SI TENDRAMOS QUE ELEGIR ENTRE VARIOS PROYECTOS (A, B Y C):


VAN a = 2251.69
VAN b = 0
VAN c = 1000
Los tres seran rentables, pero escogeramos el proyecto A pues nos brindara una mayor ganancia adicional.

ASA INTERNA DE RETORNO (TIR)


La TIR es la tasa de descuento (TD) de un proyecto de inversin que permite que
el BNA sea igual a la inversin (VAN igual a 0). La TIR es la mxima TD que
puede tener un proyecto para que sea rentable, pues una mayor tasa ocasionara
que el BNA sea menor que la inversin (VAN menor que 0).
ENTONCES PARA HALLAR LA TIR SE NECESITAN:
tamao de inversin.
flujo de caja neto proyectado.

VEAMOS UN EJEMPLO:
Un proyecto de una inversin de 12000 (similar al ejemplo
del VAN):

Para hallar la TIR hacemos uso de la frmula del VAN, slo que en vez de hallar el VAN (el cual reemplazamos por
0), estaramos hallando la tasa de descuento:
VAN = BNA Inversin
0 = 4000 / (1 + i)1 + 4000 / (1 + i)2 + 4000 / (1 + i)3 + 4000 / (1 + i)4 + 5000 / (1 + i)5 12000
i = 21%
Es un indicador de la rentabilidad de un proyecto, a mayor TIR, mayor
TIR = 21%

rentabilidad.