EDIFICACION EN ALTURA

aspectos de la naturaleza
Meollo de Clase N 01
I.-La naturaleza cumple tres funciones basicas:
1.0 Nos sostiene implica la Estructura
2.0 Nos abriga implica la Forma
3.0 Nos alimenta o cubre necesidades implica la
Funcin
4.0 Nos suministra materiales implica la
Construccin
II.-El elemento fundamental es el Terreno , la
base en la cual se ubica y sustenta todo le
proceso de diseo y construccin.

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la industria de la construccin

III.-Existen dos conceptos que normalmente tienden a confundirse:

A-.Industria de la Construccin.
B-.Sector de la Construccin.
A.- LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION
La Industria de la Construccin. ( lo particular y especifico) Es
el conjunto de empresas que realizan actividades en el pas y cuyo
producto, derivado de su actividad en obra ,corresponde a todo o
parte de uno de los indicados a continuacin :
1.0 Construccin habitacional. Construccin de viviendas
unifamiliares, en formas de casas aisladas, pareadas o continuas,
conjuntos habitacionales o edificios en altura.
2.0 Construccin no habitacional. Edificaciones para no usos
residencial, tales como hospitales, oficinas, escuelas,
establecimientos comerciales, estacionamientos ,centros
comerciales. templos, otros . En forma de edificios de baja ,media,
alta altura ,rascacielos o megaproyectos.

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la industria de la construccin

3.0 Construccin Industrial. Obras relacionadas con el

montaje de equipos o instalaciones de plantas procesadoras
industriales ,bodegas de almacenamiento, lneas de produccin
industrial. Fabricas de productos.
4.0 Obras Civiles . Obras de Ingeniera tales como puertos,
construccionesmaritimas,puentes,caminos,carreteras,tuneles,re
presas,aeropuertos,obras de riego, gaseoductos, oleoductos,
viaductos, otros.
5.0 Obras de especialidades de servicios. Elctricas, de
comunicacin, obras de alcantarillado, agua potable, aguas
lluvia, climatizacin, sistemas de seguridad, instalaciones
especiales de ascensores, montacargas, escaleras y rampas
mecnicas, terminaciones agresivas o de tratamientos
especiales, otras

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la industria de la construccin
6.0 Obras de construccin sustentable y eficiencia
energtica. geotrmica, elicas, energa solar, mareomotriz,
muro Trombe, fachadas y cubiertas ventiladas, tratamiento
superficiales verdes de fachada y cubiertas, otras.
7.0 Obras de Mantenimiento.
Reparacioneconservacin,Estructuras sometidas al desgaste
como las obras viales, causes de agua, puentes de ferrocarril,
viaductos , deterioro por accin ssmica, conservacin del
patrimonio histrico. Planes de emergencia. otros.
8.0 Obras especiales de avance tecnolgico. Como
aisladores, disipadores de energa, pendulares, unidades de masa
sincronizada, otras

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el sector construccin
B.-EL SECTOR CONSTRUCCION
El sector construccin. (lo general y universal) En cambio,
comprende a cualquier persona natural o jurdica que realice actividades
en el territorio nacional, cuyo objetivo sea construir o colaborar en la
construccin de cualquier obra en la que se realicen actividades de
empresas pertenecientes a la Industria de la Construccin.
Por lo anterior la Industria de la Construccin forma parte del
Sector construccin, ya que agrupa solo a quienes producen los bienes
antes indicado, mientras que al Sector Construccin
pertenecen
adems todos quienes colaboran en las actividades de la Industria
de la Construccin. En las que se pueden citar a los Industriales y
proveedores de materiales de Construccin, equipos, herramientas,
maquinarias, sistemas de transporte verticales y horizontales, encofrados
, andamios y en el futuro, recicladores de materiales contaminantes y
productores de materiales pasivos. Incluyendo, adems, la Banca,
Instituciones financieras, Aseguradoras, Inversionistas ,otras.

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la industria y el sector construccin

La industria de la Construccin involucra diversos grupos de

personas. Durante el desarrollo global del Proyecto y posteriormente su
Construccin y entrega final para ser utilizado con el fin que fue
propuesto.
Entre ellos podemos nombrar:
1.0 Dueos o mandantes. Son los que conciben y determinan los
objetivos del proyecto de construccin, segn una necesidad presente o
una inversin futura.
2.0 Diseadores. Generalmente son arquitectos, ingenieros civiles ,
diseadores de interior, paisajistas y otras especialidades afines.
3.0 Constructores. Contratistas generales y de especialidades.
Constructores Civiles, Ingenieros Civiles, arquitectos u otros
profesionales afines a las materias tratadas.
4.0 Fuerza de Trabajo. Formada por trabajadores, capataces,
supervisores tcnicos en construccin o similar.
5.0 Organismos privados y estatales. Corresponde en ambos
sectores a empresas, consorcios, concesiones, personas nacionales o
extranjeras.

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compra del terreno

Listado previo de antecedentes de terrenos con posibilidad

de desarrollo o compra para gestin inmobiliaria en altura.
1.0 certificado de Informes Previos actualizado de la propiedad
Documento Municipal que indica usos y retiros de la propiedad.
2.0 Certificados de expropiacin, por diversos motivos de uso
publico.
3.0 Promesas de gestin venta terreno por el Corredor
representante.
4.0 Inscripcin en bienes races de cada propiedad incluida
5.0 Certificado de desgravamen de la propiedad.
6.0 Certificado de Solvencia en las Contribuciones
7.0 Numero de Rol
8.0 Numero calle, Municipalidad y regin.
9.0 plano de levantamiento topogrfico original, firmado y con
todos los detalles de curvas de nivele, ngulos, hitos o
construcciones existentes, otros.

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compra del terreno

10.0 Listado de propietarios o Representantes. Rut, firma, soli10.

Listado de propietarios o Representantes. Rut, firma, solicitud ,planos.
11.Herencia,Sucesin,hipoteca,remate,venta u otro tipo de pertenencia.
11.0Herencia,Sucesin,hipoteca,remate,venta u otro tipo de
pertenencia.
12.0 Representante Legal si existe. Poder de representacin13.0 Estudio de valores de mercado. La Oferta y Demanda.
14.0 Potencialidad del terreno segn desarrollo e infraestructura del
sector.
15.0 Informe de mecnica de suelo.
16.0 Factibilidad de servicios de instalaciones.
17.0 Estudio de cabida.
18.0 Estudio de factibilidad tcnica econmica de Inversin
19.0 Tasacin del inmueble
20.0 Acta de acuerdo y espera valor ofertado y aceptado de comn
acuerdo.

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la visita al terreno

VISITA A TERRENO. Implica informe aclaratorio para la

Edificacin en Altura.
1.0 Informacin General
-Comuna
-Regin
-Nombre del loteo, urbanizacin ,condominio o sector
-calle ,Numero, Casa o Departamento
-Manzana, Sitio, Estacionamiento
-Vas Principales y Secundarias de acceso
-Infraestructura imperante
-Medios de transporte
-Visitas a diferentes horas y das para determinar congestin
y carcter del barrio.

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la vista al terreno
2.0 Informacin del rea en Estudio.
-Residentes de la ciudad en el sector (aumentan, disminuyen o son estables,)
-Residentes del sector comunal ( aumentan, disminuyen o son estables )
3.0 Informacin del vecindario y del inters del mercado.
-Tipo de vecindario (Urbano, Sub urbano, Rural)
-Expropiaciones y restricciones en el uso del suelo
-valor de las propiedades (aumentan, disminuyen, o son estables)
-Proyecciones de cambio de uso de suelo ( Probable o no Probable)
-Usos de terrenos en el entorno ( indicar como %) Casas, Departamentos,
Condominios.
-Equipamiento Comercial, Industria, Esparcimiento, Sitios Eriazos, Plazas, Canchas,
Otros.
-Estado de conservacin del entorno(bueno, regular, malo)
-Niveles de arriendo y venta ( aumenta ,disminuye o es estable )
- Distancia de la propiedad indicada en metros ( Centro Comercial, colegios,
movilizacin, avenidas principales ,parques pblicos, hospital, clnicas, otros.)
-Existencia de alguna restriccin de uso de terreno.
-Comentarios adicionales ( Parques Pblicos, Congestin de autos, estacionamientos,
ruidos molestos, impactos ambientales, partculas toxicas, vistas, asoleamiento, otros)

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la vista al terreno

4.0 Informacin de la Vivienda .

-Tipo de vivienda (casa o departamento)
-Vivienda (nueva o usada)
-Estado de conservacin exterior e interior ( bueno, regular , malo)
-Edad de la edificacin. Estado de los servicios.
-Calidad ( superior, buena, regular, mala)
-Calidad de construccin con respecto al entorno.( buena,
promedio, bajo promedio, deficiente)
-Tipo de vivienda (1,2 o 3 pisos)
-Tipo de Construccin ( Pareada, continua,aislada)
-Estado de Construccin ( por construir, en construccin,
terminada)
-Construccin en pasaje, condominio, a la calle.
-Superficie del terreno y forma (rectangular, cuadrado,
trapezoide,irregular)

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la vista al terreno

-Ley que rige a la vivienda ( DFL2, ley Pereira, Venta por piso,
Ley de Condominio)
-Superficie de la vivienda (m2 totales, m2 tiles)
-Programa (Living comedor, N Dormitorios, N de baos,N
closet, cocina, estacionamiento, bodega,Loggia,areas
exteriores.
-Orientacion solar ( Norte, sur oriente,poniente)
-Atractivo arquitectonico ya pareiencia general con respecto
al barrio (bueno,promedio,promedio,deficiente)
5.0 Servicios
-Gas de caeria o licuado
-Telefono, Citfono, Circuito cerrado, Riegos automticos,
Camaras,Mimcos.
-TV cables

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la vista al terreno
-Sistemas medio ambientales.
-Energa solar, elica, geotrmica.
-Aguas Blancas, grises y negras.
-Instalaciones elctricas.
6.0 Descripcin Materiales y terminaciones.
-Sistemas constructivos tradicionales o industrializados
-Pavimentos cermicos, cubre pisos, baldosa, baldosn, afinado cemento, piso
flotante, entablado vinilos.
-Muros, machones y pilares estructurales de acero, hormign armada, albaileras de
ladrillo, bloque, hormign celular, piedra , maderas.
-Entre pisos si o no, madera concreto, acero.
-Revestimiento de muros interiores, papel vinil, vulcanita, estuco yeso, pintura,
cermicas, enchapes en madera.
-Aislacin y hojalatera galvanizada y plstica.
-Techumbre de madera o perfiles galvanizados, cubiertas galvanizadas, fibrocemento,
tejas varias, aislantes.
-Instalaciones varias embutidas.
-Cocina con muebles ,calefond ,calderas, Muebles closet.
-Ventanas de Aluminio o Pvc
-Puertas de solida o entamborada en terciado, marcos de madera o acero
--Rejas exteriores y cierres

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conceptos de edificacin en altura

Acera. Parte de la va destinada principalmente para circulacin de

peatones, separada de la circulacin de vehculos.
Altura de Edificacin. La distancia vertical ,expresada en metros ,entre el
suelo natural y un plano paralelo superior al mismo.
Antejardn . rea entre la lnea oficial y la lnea de edificacin ,regulada en el
instrumento de planificacin territorial.
rea verde. Superficie de terreno destinad preferentemente al
esparcimiento o circulacin peatonal conformada generalmente por
especies vegetales y otros elementos complementarios.
rea verde publica. Bien nacional de usos publico que rene las
caractersticas de rea verde .
Calle. Va vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vias y que
comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades
privadas o dos espacios de uso publico o entre una propiedad privada y
un espacio pblico.
Calle ciega . La que tiene acceso solo a una via
Calzada. Parte de una va destinada al transito de vehculos.
Bandejon. Superficie libre entre las calzadas que forma parte de la va a la
que pertenece.

EDIFICACION EN ALTURA
conceptos de edificacin en altura

Capacidad mxima de Edificacin. margen volumtrico mximo

construible en cada predio. Resultado de la aplicacin de las normas
sobre lnea de Edificacin ,rasantes, distanciamientos, alturas,
coeficientes de ocupacin del suelo, constructibilidad ,densidad y
dems normas urbansticas con sus respectivas normas de beneficio
especiales en cada caso.
Carga de ocupacin. Relacin del numero mximo de personas por
metro cuadrado , para los efectos previstos en la presente ordenanza
,entre otros , para el calculo de los sistemas de evacuacin segn el
destino del edificio o de sus sectores si tiene diferentes usos.
Coeficiente de Constructibilidad. numero que multiplicado por la
superficie total del predio, descontadas de esta ultimas las areas
declaradas de utilidad publica , fija el mximo de metros cuadrados
posibles de construir sobre el terreno.
Coeficiente de ocupacin de suelo. Numero que multiplicado por la
superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas
declaradas de utilidad pblica , fija el mximo de metros cuadrados
posibles de construir en el nivel del primer piso.

EDIFICACION EN ALTURA
conceptos de edificacin en altura

Densidad. Nmero de
unidades(personas,familias,viviendas,locales,metros cuadrados
cosntruido.etc) por unidad de superficie (predio,lote,manzana,
Hectrea, etc) .
Densidad Bruta. Numero de unidades por unidad de superficie, en que
la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el
proyecto, mas la superficie exterior, hasta el eje del espacio publico
adyacente. Sea este existente o previsto en el instrumento de
Planificacin territorial, en una franja de una ancho mximo de 30
metros.
Densidad Neta. Numero de unidades por unidades de superficie,
siendo esta ltima la del predio en que se emplaza el proyecto,
descontada en su caso, la afecta a la parte afecta a declaracin
publica establecida en el respectivo instrumento de Planificacin
territorial.
Distanciamiento. Distancia mnima horizontal entre el deslinde del
predio y el punto mas cercano a la Edificacin , sin contar los
elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o
marquesinas.

EDIFICACION EN ALTURA
conceptos de edificacin en altura

Ducto ( Shaft) .Conducto tcnico generalmente destinado a contener las

instalaciones de los edificios en sentido vertical.
Edificacin Aislada. La separada de los deslindes, emplazada por lo menos
a las distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasante
y distanciamientos que se determinen en el instrumento de Planificacin
Territorial o, en su defecto ,la que establece la ordenanza vigente.
Espacio Pblico. Bien nacional de usos publico, destinado a la circulacin y
esparcimiento entre otros.
Edificio. Toda edificacin compuesta por uno o mas recintos ,cualquiera
sea su destino.
Fachada. Cualquiera de los parmetros exteriores de un Edificio.
Lnea de Edificacin.la sealada en el instrumento de planificacin
territorial, a partir de la cual se podr levantar la edificacin de un predio.
Lnea Oficial. La indicada en el plano del instrumento de planificacin
territorial como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso
publico o entre bienes de uso publico.

EDIFICACION EN ALTURA
conceptos en edificacin en altura

Mansarda. Espacio habitable bajo los planos inclinados de la

techumbre de una Edificacin.
Muro Divisorio. El que separa dos propiedades distintas.
Muro corta fuego .el que cumpkle con la resistencia al fuego requerida
segn el caso , de acuerdo con el articulo 4.3.3 de la Ordenanza GUC.
Muro de Separacin. El que divide un predio o un edificio de un mismo
dueo.
Muro divisorio. El que separa dos propiedades distintas.
Muro exterior. El que limita exteriormente un edificio
Muro medianero. El que pertenece en comn a los dueos de dos
predios colindantes.
Muro Soportante. Aquel que forma parte de la estructura de un Edificio
y resiste una carga determinada, adems de su propio peso.
Obra gruesa. Parte de una edificacin que abarca desde los cimientos
hasta la techumbre ,incluida la totalidad de su estructura y muros
divisorios , sin incluir las instalaciones ,las terminaciones y cierres y
vanos.

EDIFICACION EN ALTURA
conceptos en edificacin en altura

Ochavo. Chafln que se aplica a un edificio o cierre situado en la esquina

de vas de circulacin vehicular o peatonal y que en los predios de
esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista.
Pasaje. Via destinada al transito peatonal con circulacin eventual de
vehculo, con salida a otras vas o espacios de uso publico y edificada a
uno o ambos costados.
Patio. Superficie desprovista de toda construccin situada dentro de una
propiedad y destinada al uso de sus ocupantes.
Pendiente promedio de un terreno. Porcentaje que seala la o las
inclinaciones de un terreno con respecto al plano horizontal, calculado
de acuerdo a un mtodo geogrfico o geomtrico generalmente
aceptado.
Piso mecnico. El destinado a contener exclusivamente las instalaciones
de un edificio , tales como ventilaciones ,equipos de aire acondicionado,
extractores, estanques de agua maquinarias de ascensores, otros.
Predio. Denominacin generica para referirse a sitios, lotes ,macrolotes,
terrenos, parcelas, fundos y similares, de dominio publico o privado,
excluido los bienes nacionales de uso publico.

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conceptos en edificacin en altura

Piso subterrneo. Planta o nievle de un edificio cuyos paramentos

que lo definen exteriormente se encuentran bajo la superficie del
terreno circundante con el que estn en contacto, correspondiente
al suelo natural o al suelo resultante del proyecto en caso que este
fuere mas bajo que el suelo natural.
Primer Piso. Planta o nivel de un edificio que esta inmediatamente
sobre el nivel del suelo natural o suelo resultante del proyecto si
fuese mas bajo que el terreno natural o inmediatamente bajo este
si parte del piso esta parcialmente enterrado en menos de un 50 %
de sus paramentos exteriores y cumple las condiciones para ser
considerado piso subterrneo.
Rasante. Recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de
inclinacin, define la envolvente terica dentro de la cual puede
desarrollarse un proyecto de edificacin.
Recinto. Espacio abierto o cerrado destinado a una o varias
actividades.
Retranqueo. Escalonamiento vertical que adopta la fachada de un
edificio hacia el interior del predio.

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conceptos en edificacin en altura

Sistema de evacuacin de personas. Conjunto de elementos

arquitectnicos y dispositivos de apoyo con que cuenta una
edgicicain para la evacuacin del personas desde su interior.
Sistemas de seguridad. Conjunto de elementos de prevencin
,inhibicin o mitigacin de riesgos o siniestros en los edificios ,
tales como sistemas pasivos y activos de seguridad contra
incendio, sistemas de evacuacin ,control de accesos,
sealizaciones de seguridad e instalaciones de emergencia.
Subdivisin de terrenos. Proceso de divisin de suelo que no
requiere la ejecucin de obras de urbanizacin por ser
suficientes las existentes, cualquier sea el numero de sitios
resultantes.
Suelo natural. Estado natural del terreno anterior a cualquier
modificacin artificial practicada en el.
Superficie comn. Superficie edificada de uso comn calculada
hasta el ej de los muros o lnea que la separa de la superficie
til.

EDIFICACION EN ALTURA
concep tos en edi fi caci n en altu ra

Superficie edificada. Superficie de una construccin calculada

horizontalmente por pisos, sin incluir los vacios ,los ductos
verticales y las escaleras de evacuacin, medida hasta el exterior
de los muros perimetrales.
Superficie servida. Superficie til que sirve de los sistemas de
evacuacin.
Superficie til. Suma de la superficie edificada de las unidades que
conforman un edificio calculada hasta el eje de los muros o lneas
divisorias entre ellas y la superficie comn.
Tabique no soportante. Elemento vertical de separacin no
estrcutural.
Tabique soportante. El que debe resistir cualquier carga ,adems de
su propio peso.
Uso de suelo. Conjunto genrico de actividades que el instrumento
de Planificacin territorial admite o restringe en una rea predial,
para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.
Vereda. Parte pavimentada de la acera.

EDIFICACION EN ALTURA
Va. Espacio destinado al transito.
Vas de Evacuacin. Circulacin horizontal, inclinada o vertical de un
edificio, que permite la salida fluida de personas en situacin de
emergencia ,desde el acceso de cada unidad hasta un espacio
exterior libre de riesgo, comunicado a la va publica.
Volumen de edificacin .Volumen resultante de unir los planos
exteriores de una edificacin para los efectos de representar la
sombra que proyecta sobre los predios vecinos.
Volumen terico. Volumen o envolvente mxima, expresado en metros
cbicos , resultante de la aplicacin de las disposiciones sobre
superficie de rasantes, distanciamientos, antejardines y alturas
mximas cuando las hubiere en un terreno determinado.
Vivienda. Edificacin o unidad destinada al uso habitacional.
Vivienda unifamiliar. La destinada a la residencia de una familia con
salida independiente a una va de uso publico.
Zona . Porcin de territorio regulado por un instrumento de
Planificacin territorial con iguales condiciones de uso de suelo o de
edificaciones.

EDIFICACION EN ALTURA
7.0 Seguimiento del mercado

EDIFICACION EN ALTURA
7.0 Seguimiento del mercado

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7.0 Seguimiento del mercado

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7.0 Seguimiento del mercado
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