UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA

FACULTAD DE INGENIERIA
ESC. ACAD. PROF. DE ING. CIVIL

VALUACIN REGLAMENTARIA Y
COMERCIAL DE PREDIOS
URBANOS
SETIEMBRE 2010

EXP. ING. VILLAVCENCO GONZALEZ

P R I M E R A
P A R T E

INTRODUCCION
Esta parte del
los estudiantes
alternativa de
normalmente de

curso, tiene por finalidad incentivar a

de la Ingeniera, a optar por una
trabajo adicional a la que realizan
acuerdo a la especialidad.

La ciencia de las tasaciones descubre hechos muy

interesantes y la participacin promueve un permanente
aprendizaje de reas que por la especialidad o por la
oportunidad de trabajo, no se desarrollan. Requiere del
Ingeniero Perito como condicin fundamental el CRITERIO,
pues si bien existe un reglamento al cual debemos
obediencia, sta no es compulsiva, porque en algunos casos,
el reglamento nacional solo seala en forma general el
camino a seguir no llegando a cuestiones particulares o
especficas que tienen que ser resueltas por el profesional
perito.

Esta Parte incluye la exposicin de casos de tasacin

de predios urbanos y rsticos, y dentro de ellos
necesitamos conocer como se debe tasar los terrenos
urbanos, construcciones e infraestructura.
En el transcurso de las sesiones se ir desarrollando a
la par de el procedimiento mencionado para estos
fines, abundante casustica que forma parte de la
experiencia profesional del docente.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU

0.00 GENERALIDADES
En trminos generales se puede hacer un comentario de sus primeros
artculos:
La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el
Perito Tasador pueda efectuar la tasacin de bienes; dentro de los
que se encuentran los Bienes Inmuebles Urbanos y Rsticos.
Se debe entender por tasacin o valuacin, el procedimiento, las
cualidades y caractersticas de un bien inmueble, para establecer su
justiprecio de acuerdo a las Normas Vigentes.
La aplicacin del Reglamento es el oficial y de acuerdo a sus
Normas, es obligatorio en los casos que se trate de practicar una
tasacin en la que el Estado interviene en alguna medida como parte
interesada como dirimente.
Perito Tasador, es aquel que en razn de sus estudios profesionales
o su experiencia, est tcnicamente capacitado para tasar un bien
inmueble. El perito debe ser profesional colegiado en su defecto un
tcnico con experiencia, en actividades relacionadas con la
apreciacin del valor de bienes de naturaleza de la que es materia a
la fecha de tasacin. Ejemplo de esto ltimo son los expertos en
balstica, armeros, grafotcnicos, etc

- Es importante tener en cuenta que la tasacin debe formularse con

carcter retrospectivo, debindose aplicar documentacin referida a la
fecha pertinente.
-El documento que contiene la tasacin de un bien inmueble constituye un
informe tcnico, firmado por el profesional o tcnico responsable segn
el caso, debe constar de: Memoria Descriptiva, Valorizacin y Anexos
- El Reglamento alcanza en materia de tasacin, los bienes que por su
propia naturaleza pueden que, los valores fijos establecidos por las
normas obligatorias o de aceptacin general del mercado, sirvan para
establecer por comparacin el valor de otros bienes.
- Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto
de tasacin en todas las condiciones mencionadas anteriormente.

1.00

CONCEPTOS

1.01

TASACION

Se entiende como tasacin al hecho de poner valor monetario a un bien.

Ac la discusin es muy amplia en cuanto a si es o no un sinnimo de
valor, la diferencia radica que en el valor, esta ponderacin no siempre
es cuantitativa y es ms cualitativa. Errneamente cuando se inquiere
sobre el valor de un bien, necesariamente se deriva en el precio pero el
ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde. El valor de un
inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy
alto en el rincn de nuestras emociones y podra calculrsele,
inestimable; la tasacin en cambio framente, de acuerdo a sus
caractersticas fsicas, antigedad y estado de conservacin establece un
precio coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin embargo,
seguiremos usando en nuestros documentos el trmino valorizacin
reemplazando en algunos casos al de tasacin, pero la aclaracin est
dada.
1.02
IMPORTANCIA DE LAS TASACIONES
La tasacin es una actividad que la realizan los peritos, es decir,
personas idneas para esta funcin. La importancia de ella radica en el
hecho de que nos permite encontrar un valor, que no siempre es exacto,
pero est muy cerca de l a efectos de realizar, operaciones de compra
venta, avales bancarios, garantas, revaluacin de activos para efectos

tributarios, dilucidar conceptos en procesos judiciales, o simplemente

para tener una nocin del precio de un bien mueble o inmueble.
1.03

COMPETENCIA DEL PERITO TASADOR

Partiendo de la premisa de que un perito es un experto en

determinados aspectos del conocimiento cientfico o tecnolgico, y que
debe dar cuenta al empleador, banco o juzgado cuando ste le
encarga expresar su opinin en asuntos especficos compatibles con su
profesin, se pueden considerar las siguientes reas de la ingeniera
en las cuales se desenvuelve estos, a saber:
Ing. Aeronutica

Ing. Agronoma y Agrcola

Ing. Civil

Ing. Elctrica

Ing. Electrnica

Ing. Mecnica

Ing. Naval

Ing. Pesquera, etc.

Adems estn habilitados para realizar este tipo de actividades los

economistas, los contadores y toda aquella profesin en la que exista un
anlisis econmico de los bienes.

El desarrollo de estas reas, requieren del perito:

- Slidos conocimientos conceptuales de ingeniera y buena literatura
relativa al tema.
- Experiencia acumulada.
- Conocimiento y tratamiento de normas de uso en vigencia.
- Seleccin e interpretacin de resultados de ensayos tcnicos.
- Elaboracin cuidadosa del informe final de manera que sea claro,
preciso, completo y en el lenguaje entendible para el profano, a fin
de no dar pie a aclaraciones.
1.04

TIPOS DE TASACION

a)

TASACION ARANCELARIA

Es aquella tasacin de terrenos, construcciones y todo bien

inmobiliario que usa:
- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados por Resolucin
Ministerial o Decretos leyes con la validez de un ao.
- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de edificacin
con la misma vigencia de la anterior y con la misma aprobacin.
Esta tasacin se usa exclusivamente para fines tributarios o para uso
oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)

CASO PRACTICO N 1
Realizar la tasacin arancelaria del block o edificio de la
Municipalidad de Jess Mara ubicada en la Av. Mariategui cdra. 9.
Datos:
Area de terreno: 3,150.00 m
rea construida: 2,740.00 m (primer piso)
2,740.00 m (segundo piso)
2,100.00 m (tercer piso)
840.00 m (cuarto piso)
Valor arancelario a la Av. Mariategui: S/. 350.00/m

b)

TASACION COMERCIAL

Es aquella en la que se sealan exclusivamente los valores extrados de la

ley de la oferta y la demanda conocida a travs de un concienzudo
estudio de mercado.
a) En los valores de los terrenos, se usar generalmente:
- El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado
(averiguacin personal, anuncios periodsticos y experiencia propia).
- Datos estadsticos e histricos contenidos en los software del Consejo
Nacional de Tasaciones para esas regiones.
b) Para los valores de construccin se usar los valores reales por partida
publicados por organismos especializados en la materia (CAPECO, CREPCO
y Revistas especializadas como de Construccin, Costos, etc.)
C)

TASACION A VALOR DE REALIZACIN INMEDIATA

Este valor est dado por el valor comercial directamente hallado,

deducido en un porcentaje en el que intervienen:
Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes
deducciones:

 - PARA INMUEBLES
a) Gastos Directos
-- Gastos por prdida y deterioro
- Gastos de valuacin para realizacin
- Depreciacin durante la ejecucin
- Mantenimiento
SUB TOTAL

:
:
:
:
:

2.00%
0.20%
4.00%
2.00%
8.20%

b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 das

y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor
para cualquier fin.
- Publicidad para la venta
- Oferta y demanda
- Sucesiones recesivas y expectantes
- Urgencia de la venta

:
:
:
:
:

1.00%
2.50%
3.30%
5.00%
11.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

- PARA VEHICULOS
a) Gastos Directos
- Gastos de mantenimiento
- Gastos de valuacin para realizacin
- Deterioro y prdida
- SUB TOTAL

:
:
:
:

3.00%
0.30%
3.00%
6.30%

b) Otros: Para realizar una maquinaria, en

un plazo prudencial de 180 das y
estableciendo que a la fecha en el
mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de maquinarias
consideramos un ajuste en el valor para
cualquier fin
:
EL TOTAL DE
COMERCIAL.

DEDUCCIONES

SER

DEL

18.70%
25%

DEL

VALOR

BIENES
1.00 CONCEPTO
MUEBLES
URBANOS

TANGIBLES
INMUEBLES

RUSTICOS
INDUSTRIALES

2.00 CLASES
NOMBRES
INTANGIBLES

SIGLAS
COLORES
FRASES

1.05

BIENES

Es el objeto que uno se adjudica como patrimonio. Pueden ser:

a)

TANGIBLES

Son los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son
objetivos.
Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar este
concepto citaremos fielmente los que estn contenidos en el Reglamento
Nacional de Tasaciones en actual vigencia.
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885
del cdigo civil son bienes inmuebles:
1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2) El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua, y
las aguas vivas o estanciales.
3) Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4) Las naves y aeronaves.

5) Los diques y muelles.

6) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7) Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9) Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante
afecto al servicio.
10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11) Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886

del cdigo civil son bienes muebles:
1) Los vehculos terrestres de cuaqluier ndole.
2) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
3) Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4) Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin sino
estn unidos al suelo.
5) Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste
la adquisicin de crditos o derechos personales.
6) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres y marcas y otros similares.
7) Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o
asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.
9) Los dems bienes que puedan llevarse de u lugar a otro.
10) Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

b)

INTANGIBLES

Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios,

es decir no se pueden tocar, sentir, ni ver. Estos pueden ser:
1) Nombres. Ejemplo: Coca Cola, Donofrio, etc
2)Siglas. Ejemplo: SIMA, SAGA, CAPECO, etc.
3)Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC utiliza los
colores verde y rojo en lneas. En la heraldica el color de los escudos
familiares, Telefnica (verde y azul)
4) Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco de
Crdito), bebida de sabor nacional (Inca Kola), etc.
1.06 CLASES DE INMUEBLES
Los inmuebles de acuerdo a su ubicacin o su funcin, pueden ser:
1) Inmuebles urbanos: Son los que estn ubicados en rea urbana o
zona comprendida dentro de los planes o proyectos de urbanizacin de
las municipalidades provinciales.
2)

Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos

requisitos de dimensiones e instalaciones especiales requeridas para su
funcionamiento.

3)

Inmuebles rsticos: Son aquellos que no estn ubicados en rea urbana

por ende estn en el campo.

2.00

PREDIO URBANO - CONCEPTO

Se considera un predio urbano al que est ubicado en centro

poblado o est incluido dentro de los proyectos de expansin urbana
que el municipio distrital inicia, con la aprobacin del Consejo
Provincial y finalmente de la Direccin General de Urbanismo. Para
ser considerado as debe tener todas o las principales obras de
habilitacin urbana.
2.01
TASACION
REGLAMENTARIA

DE

PREDIO

URBANO

DE

MANERA

Es la tasacin de un predio urbano que utiliza como datos del

valor del terreno y valor de unidades constructivas, los ndices
sealados por la Direccin Nacional de Construccin (antes CONATA).
Estos valores sirven para hallar un valor oficial que usa el municipio
para poder calcular el impuesto predial anual. Luego este valor es
compulsado y no se rige para nada con la ley de la oferta y la
demanda. Este valor tambin puede usarlo el estado cuando desea
imponer una expropiacin o un juez en el caso de un peritaje judicial
cuando las circunstancias del litigio as lo exige.

2.02

TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO

Es este caso los valores usados para el terreno, corresponden a

un estudio de mercado realizado en la zona o por comparacin con el valor
de otros predios de similar ubicacin y extensin. Otro dato importante lo
brindan los bancos de datos de las empresas de corretaje, declaraciones
notariales y avisos clasificados de los peridicos de la ciudad.
Para el caso de la edificacin, los valores por partidas son
extrados de revistas especializadas, ejemplos: Costos o de las
publicaciones mensuales que realiza la Cmara Peruana de la Construccin
(CAPECO) adems de la experiencia del profesional perito.
En ambos casos oficial y comercial se utilizan las tablas de
depreciacin contenidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per, pudiendo variarse stas a criterio del perito, previa justificacin
incluida en el informe de peritaje.
2.03

VALOR DE REALIZACION INMEDIATA

Es el valor hallado a solicitud de las empresas bancarias.

Constituye el valor comercial hallado, deducido en un porcentaje que
muchas veces est reglamentado en cada banco o si no ste deja a
criterio del perito este porcentaje. Normalmente se usa el que anotamos
a continuacin:

 - PARA INMUEBLES
a) Gastos Directos
-- Gastos por prdida y deterioro
- Gastos de valuacin para realizacin
- Depreciacin durante la ejecucin
- Mantenimiento
SUB TOTAL

:
:
:
:

2.00%
0.20%
4.00%
:
2.00%
8.20%

b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 das

y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor
para cualquier fin.
- Publicidad para la venta
- Oferta y demanda
- Sucesiones recesivas y expectantes
- Urgencia de la venta

:
:
:
:
:

1.00%
2.50%
3.30%
5.00%
11.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

- PARA VEHICULOS O MAQUINARIAS

a) Gastos Directos
- Gastos de mantenimiento
:
- Gastos de valuacin para realizacin :
- Deterioro y prdida
:
- SUB TOTAL
:

3.00%
0.30%
3.00%
6.30%

b) Otros: Para realizar una maquinaria, en

un plazo prudencial de 180 das y
estableciendo que a la fecha en el
mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de maquinarias
consideramos un ajuste en el valor para
cualquier fin
:
EL TOTAL DE
COMERCIAL.

DEDUCCIONES

SER

DEL

18.70%
25%

DEL

VALOR

2.04

FORMATO DE UNA TASACION DE BIENES URBANOS

Ya sea la tasacin del tipo oficial o comercial, sta debe tener

tres partes:
- Memoria Descriptiva
- Valuacin
a) Valorizacin del terreno
b) Valuacin de las edificaciones
c) Valuacin de las obras complementarias
d) Valuacin de instalaciones fijas y permanentes
e) Valuacin de intangibles si las hubiera
- Anexos fotogrficos y otros
La memoria descriptiva debe comprender los siguientes puntos:
- Nombre del propietario o posesionario
- Nombre de la persona que solicita la tasacin
- Objeto de la tasacin
- Metodologa o reglamentacin empleada

- Fecha a la cual est referida la tasacin

- Ubicacin
- Linderos
- Permetros
- reas
a) Del terreno
b) De la edificacin
c) Metrado de las obras complementarias
- Zonificacin o uso actual del predio
- Infraestructura de servicios urbanos
- Caractersticas del entorno del predio
- Descripcin de las distribucin de las plantas
- Descripcin de la edificacin
- Antigedad de la construccin
- Estado de conservacin
- Servidumbres si las hubiere

- Gravmenes
- Anlisis de la documentacin registrada
- Observaciones
En la descripcin de la edificacin es conveniente agrupar los
elementos constructivos bajo tres rubros principales:
- Estructuras
- Acabados
- Instalaciones
De esta forma se ordenar la enumeracin de caractersticas del
predio. La antigedad ser tomada de documentos fehacientes
2.05

VALUACION DEL TERRENO

En la valuacin del terreno se presentan casos que el docente

expondr con un ejemplo.
En la valuacin de las edificaciones se tomarn en cuenta los
elementos preponderantes en el caso de que los elementos constructivos
sean una miscelnea. Las tablas de depreciacin deben usarse no de
manera compulsiva sino de acuerdo al criterio del perito.

CAPTULO C
VALUACIN DEL TERRENO
ARTCULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una
valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario
oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la
tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario
obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.
ARTCULO II.C.21
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor
arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de
mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones
comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por
comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin,
que posea similares obras de infraestructura urbana, que
corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre
ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en
su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos

ARTCULO II.C.22
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de
la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se
multiplica por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29
del presente reglamento.
ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar
de la siguiente manera:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de
sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que
se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.
b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo
II.C.22.
c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de
los casos a) y b)

ARTCULO II.C.24
La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo
comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor
del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo
comn, conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el
procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU),
el mismo que se determina como sigue:

En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.
VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de
dominio privado.
a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros,
medida en el lindero de sta con la va pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como
valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del

terreno materia de valuacin, expresado en metros y
submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes
con la va de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se
desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.
b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de
acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su
defecto
al
frente
del
lote
materia
de
valuacin.
Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o
ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el
procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que
resulte mayor
.

ARTCULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va
privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el
inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el
supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr
ser menor de 0.4 VT.
ARTCULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de
paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con
un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las
condiciones de la servidumbre.
ARTCULO II.C.27
La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo
mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coe
ficiente Fr = frente/6.
ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio
menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del
terreno el coeficiente Fo = fondo/15

ARTCULO II.C.29
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en
mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no
inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima,
lacustre o ?uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.
ARTCULO II.C.30
La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra
un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las
siguientes:
a) En medidas lineales
- En terreno plano 0.5%
- En terreno accidentado 0.8%
b) En reas
- En terrenos de forma regular 2.0%
- En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias,
el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de
acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o
certificados que correspondan

TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se
tomar en cuenta los siguientes factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales
que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la
fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el
perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario
de la zona, aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del
valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada

(AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo
(VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin
que vara de acuerdo al material de construccin predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la
siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin
aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito
deber estimar y justificar
los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y
en el caso de calificar como muy malo un estado de
conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar
un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34
.

ARTCULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras
complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las
construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las
conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin
sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida
til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de
oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.
ARTCULO II.D.33
Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el
objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su
aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor
cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito
valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o
aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.34
La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los
porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de
edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el
perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso,

TTULO II
CAPTULO E
VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTCULO II.E.35
El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC
En donde:
VTP = Valor total del predio.
VT = Valor del terreno
VE = Valor de la edificacin
VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.
VOC = Valor de las obras complementarias
Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y
debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes
intangibles al valor total del predio
ARTCULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros
documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los
valores adoptados
.

)
PROBLEMAS DE
APLICACION

Ttulo II. Cap. C: Valuacin del

Terreno
Aplicacin del Art. II.C.22.
Terreno con un solo frente a
va pblica:
E1) Valor Aranc. Via:S/.75.00 / m2.
rea Terreno:
200
m2.
3(f2) = 3(10)2 = 300

rea < 3(f2)

VT = 200 m2 x S/.75.00 = S/.15,000.00

E2) Valor Aranc. Calle: S/.65.00

Area Terreno
:
175 m2.

3(f2) = 3(7)2 = 147 m2

Area
> 3(f)2
VT = 147 x 65 + 0.5 x65(28) =
S/.10,465.00

Aplicacin del Art. II.C.23.

Terrenos con ms de un frente a
Va Publica
E1) Valor arancelario Va A: S/. 95.00
Valor arancelario Va B: S/. 70.00
rea de terreno: 600 m2.

Primer Mtodo: Divisin en partes

proporcionales a
c/u de los
frentes:
Va A: (600x15)/(15+40) = 163.64 m2.
Va B: (600x40)/(15+40) = 436.36 m2.
Calculo de los valores:
Va A: 3 f2 =3(15)2 = 675 m2

rea <

3(f)2

VT A = 163.64 m2 x S/.95.00 =
S/.15,545.80
Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2

3(f)2 V = 436.36 m2 x S/.70.00 =

TB

S/.30545.20

VT = S/46,091.00 (1)

Area <

Segundo Mtodo: Como frente nico

c/u de los
frentes del
terreno. (AT = 600 m2)
Via A : 3 f2 =3(15)2 = 675 m2
Area <
3(f)2 V = 600 m2 x S/.95.00 = S/.57,000.00
TA
(2)

Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2

Area
< 3(f)2 VTB = 600 m2 x S/.70.00 = S/.42,000.00 (3)

Por lo tanto comparando los tres

valores, se tiene:

VT = S/.57,000.00

Aplicacin del Art. II.C.27: Terrenos con

frente menor al lote
Normativo Mnimo vigente (6
m)

rea terreno a valuar = 100.00m2.

Arancel Calle B = S/.40.00 / m2.
Frente del Terreno (f) = 5.00 m.
Valor del terreno a determinar ( VT) = ?
Procedimiento de clculo:
Cof. De afectacin = f/6 = 5/6 = 0.83.
Arancel a utilizar = S/.40.00 m2(0.83) = S/.33.20 / m2.
Datos:

3(f)2 = 3(5)2 = 75

Area (100 m2) > 3(f)2

VT = 75 (33.20) + (100 - 3x52)(33.20)(0.5)

VT = S/.2905.00

Aplicacin del Art. II.C.28: Terrenos una

profundidad o fondo Promedio menor a 15
m.

Solucin:
rea del terreno a tasar (AT) =84 m2.
Arancel (Va ) = S/.45.00 / m2.
Frontera del terreno = 7.00 m
Fondo (f0) = 12.00 m. < 15. 00
Valor del Terreno (VT) = ?.
Coef. De afectacin = f0/15 = 12/15 = 0.80
Valor Arancelario a utilizar (Va-1) = S/.45.00 m2 x 0.8
= S/.36.00
2
3(f)
VT = (Va-1)(A) > A

x 84 m2.

VT = S/.3024.00.

VT = S/.36.00

Resolver un conflicto o una

incertidumbre jurdica
Pruebas

Jueces

Partes

PARA QU ?

PROCESO
JUDICIAL

(Peritos)

Sentencias

IMPORTANCIA

Lograr paz y justicia

47

TASACIN DE INMUEBLES
CUANDO? (1)

Supuestos frecuentes:
1.Procesos de ejecucin de garantas o de
falta de pago de deudas en general.
2.Procesos de Divisin y particin de bienes.
3.Procesos de Separacin y Divorcio.
CONTEXTO: Clima de Conflicto!!.
48

TASACIN DE INMUEBLES
CUANDO? (2)
Presupuestos:
1. Que exista resolucin judicial firme que ordena llevar
adelante la ejecucin (el remate de los bienes).
2. Deudor vencido y acreedor con acreencia reconocida
judicialmente.
CONTEXTO: Y la paz social?.

49

TASACIN DE INMUEBLES
PARA QU? (1)

1.
2.

Finalidad:
Determinar un valor de cambio.
Establecer el monto base para el remate
(las 2/3 partes).
META: Tasar o valorizar el bien?.
50

TASACIN DE INMUEBLES
PARA QU? (2)
META DEL REMATE:
Lograr un intercambio eficiencia de recursos y tratar
de reestablecer la paz social en justicia.
Contexto de razonabilidad:
En una sociedad ordenada, las deudas se pagan. En
caso contrario, existe el riesgo de la prdida de
nuestros bienes.
51

TASACIN DE INMUEBLES
CMO? (1)

Valor del mercado.

En trminos claros, sencillos y completos.
Con toda la informacin disponible.
Registros,
municipalidades,
servicios
pblicos, cuotas de mantenimiento?.
Planos, fotografas.
52

TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se
tomar en cuenta los siguientes factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores
unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales
que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la
fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el
perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario
de la zona, aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
predominante.
El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del
valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada

(AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)
VSN = AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo
(VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin
que vara de acuerdo al material de construccin predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la
siguiente frmula:
VE = AT x VUE (1-P /100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin
aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito
deber estimar y justificar
los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y
en el caso de calificar como muy malo un estado de
conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar
un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34
.

E1 Determinar el valor de la edificacin de una vivienda

que consta de dos niveles, ms azotea, siendo sus areas
techadas las siguientes:
Primer Piso
(AT = 145 m2)
VUE : S/. 310.00
Antigedad: 20 aos
Est. de Conserv: Reg.

Segundo Piso
(AT = 95 m2))

Azotea
(AT = 35 m2)

VUE : S/. 270.00

Antigedad: 10 aos
Est. de Conserv.: Bueno

VUE : S/. 200.00

Antigedad: 05 aos
Est. de Conserv.: Bueno

El material predominante es ladrillo en todos los niveles:

SOLUCION:
Aplicando la tabla del cuadro N 01 (RNT):
1e r Piso ................... Antigedad:
Estado
:

20 aos
Regular

2d o Piso . Antigedad:
Estado
:

10 aos
Bueno

D = 11
%

Azotea .. Antigedad:
Estado
:

05 aos
Bueno

D = 08
%

Formula a utilizar:
VE = AT x VUE (1 %/100)

D = 29
%%

1e r Piso:

145 x S/.310.00 (1 -29/100) = S/. 31,914.50

2d o Piso:

96 x S/.270.00 (1 -11/100) = S/. 23,068.80

3 e r Piso:

35 x S/.200.00 (1 -08/100) = S/. 6,440.00

S/.61,423.30
VE = S/. 61,423.30

E2

Determinar la tasacin de los departamentos A y D en un edificio

multifamiliar si se tiene que:
Valor del Terreno
:
S/.30,000.00
Material Predominante :
Ladrillo
Primer Nivel
Dpto.

A
B
C
rea comn
Segundo
Nivel
Dpto.

D
E
F
rea comn

AT (m2)
115
95
115
25
AT (m2)
115
90
90
25

Antigedad
Estado de
(Aos)
Conservacin
25
20
20
15
Antigedad
(Aos)
15
15
15
10

Regular
Bueno
Bueno
Malo
Estado de
Conservacin
Bueno
Bueno
Regular
Regular

VUE (S/.)
310
300
310
100
VUE (S/.)
310
290
290
120

Solucin:
Departamento A:
1ro

Para el terreno:
A
=
115 m2
B
=
95 m2
C
=
115 m2
D
=
95 m2
E
=
115 m2
F
=
95 m2
630 m2

S/. 30000
630 m2
XA
115 m2
XA = S/.5476.19 (1)

2d o

Para la Edificacin:
VE = AT x VUE(1%/100)

VE = 115 x 310 (1-32/100)

3ro

VE = S/.24,242.00 (2)

Para las reas comunes:

VE = 25 x 100 (1-66/100)

VE = S/. 850.00

Por reas:
Dpto. A = 115 m
B = 95 m2
C = 115 m2
325 m2
2

S/. 850.00
325 m2
XA
115 m2
XA = S/.300.77 (3)

VALOR DE LA TASACION SERA (VT=1 + 2 + 3) :

VT = S/.30,018.96

EJEMPLO N 1
TASACION DE PREDIO URBANO DEDICADO A LABORES EDUCATIVAS
UBICADO EN EL JR. RIO NAZCA N 156 MZ. B SUB LOTE 3,
COMPRENSION DEL DISTRITO DE SAN LUIS, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA
1.00

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
NOMBRE DEL PROPIETARIO
Club De Leones de La Victoria
1.02
SOLICITANTE DE LA TASACIN
Los propietarios
1.03
OBJETO DE LA TASACIN
Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04
METODOLOGIA O REGLAMENTACIN EMPLEADA
La presente valorizacin se realiza por el mtodo de la
TASACIN DIRECTA, ajustndose en todos sus puntos
a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU, aprobado por R.M. N 1262007-VIVIENDA de fecha 13-05-07 en actual vigencia.

1.05
FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN
Mayo del 2008
1.06
UBICACIN
El inmueble se ubica en la Urbanizacin Centro
Industrial y Comercial Castilla, Calle Ro Nazca N
156 Mz. B Sub Lote 3 en el distrito de San Luis,
provincia y departamento de Lima.
1.07
LINDEROS
El terreno sobre el cual se levanta la construccin
posee los siguientes linderos:
Por el frente, a Jr. Ro Nazca, en lnea recta que
mide 20.90 ml.
Por la derecha entrando a propiedad de terceros, con
una lnea recta que mide 65.50 ml.
Por la izquierda entrando a propiedad de terceros en
una lnea recta que mide 70.00 ml.
Por el fondo a propiedad de terceros en una lnea
recta que mide 20.00 ml.

1.08
PERIMETRO
Estos linderos suman un permetro de 176.40 ml.
1.09
AREAS
a) Del terreno
:
1,282.65 m
b) De la edificacin (2 blocks)
Primer piso
:
693.76 m
Segundo piso
:
693.76 m
Tercer piso
:
165.62 m
Area total edificada :
1,553.14 m
c) De las Obras complementarias
- Muro frontal
:
17.02 ml
- Muro perimtrico del patio :
49.48 ml
- Muro del jardn posterior
:
28.98 ml
- Puerta principal sobre listada:
11.04 m
- Cisterna
:
10.00 m
- Tanque elevado
:
2.00 m. (rotoplast)
- Losa del patio
: 494.80 m

1.10
ZONIFICACION
El predio se halla enclavado en una zona calificada como IC II (Industrial Comercial II) en el Plano Catastral de
Zonificacin del Consejo Distrital de La Victoria.
1.11
USO ACTUAL
Actualmente el inmueble es usado como centro educativo
particular.
1.12
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
El predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal
posee todos las obras de infraestructura que le son
inherentes, esto es veredas y pistas asfaltadas, alumbrado
pblico y privado, conexin a la red troncal de agua y
desage, acceso a conexiones de telefona, de internet y
cable que el predio puede o no usufructuar.
1.13
CARACTERISTICAS DEL ENTORNO
El entorno est compuesto de establecimientos comerciales
industriales y algunas viviendas. El acceso est facilitado
por las avenidas Nicols Arriola y San Juan.

1.14
DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN
Se trata de una edificacin de tres plantas, levantada
para funcionar como centro educativo, con 2 blocks,
anterior y posterior en medio de los cuales se ubica el
patio. La distribucin detallada es como sigue:
a) Block delantero
- Primera Planta
A ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal
de 2 hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardn
formado por el retiro y a la derecha, espacio libre
triangular, que sigue el lindero frontal del terreno. Por la
parte central, avanzando hacia adentro, un hall que,
termina en un pasaje perpendicular, en cuyo frente est
la escalera que da acceso al nivel superior y a los
costados izquierdo y derecho respectivamente, la entrada
a 2 y 1 aulas con ventanales hacia el sector delantero las
primeras, y al patio la tercera. En los extremos de este
pasadizo 2 ambientes formados por tabiques provisionales,
destinados a tpico y depsito respectivamente. Por el
sector derecho avanzando hacia el fondo, otro pasadizo
que desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se
ubican 4 ambientes para baos, dedicados a varones y
mujeres 2 a 2. Estos SS.HH. cuentan con batera de 2

WC, 1 lavatorio, distinguindose uno de ellos (de varones) por

contar con ducha y urinario de pie.
- Segunda Planta
La escalera entrega a un pasadizo, tpico en forma y
extensin al de la primera planta, que da acceso al ambiente
para direccin y 2 aulas en cada ala del pasadizo.
completando un total de 4 y un ambiente al final de cada ala
del pasadizo formada por tabiquera provisional.
b) Block posterior
- Primera Planta
Atravezando el patio, llegamos al block posterior, cuya
entrada es un pasaje, que a mano derecha ubica a 2 servicios
higinicos para el alumnado, varones y mujeres. Cada uno
cuenta con una batera de 4 WC, teniendo el de varones
adicional, un urinario de pie. Este pasaje termina con otro
pasadizo perpendicular que a mano derecha da acceso a un
aula y a la izquierda, a la escalera de acceso a niveles
superiores, contiguo, ambiente que ocupa la caja de escalera
para guardar material deportivo y a otras 2 aulas ubicadas
frente a frente, en el extremo, tabique provisional de por
medio, a un ambiente para guardar instrumentos de msica.
En la parte central del pasaje, perpendicular, otro pasadizo
que desemboca finalmente el jardn posterior y patio de

- Segunda planta
La escalera entrega a otro pasadizo tpico con el primero.
Este pasadizo accede a 4 aulas repartidas a los costados
derecho e izquierdo 2 a 2. Al centro una habitacin
destinada a sala de profesores.
- Tercera planta
La escalera entrega a un sector sin techo o terraza que
ocupa todo el lado derecho. A la izquierda un pasadizo que
distribuye a 2 aulas ubicadas a ambos lados del pasaje. Al
fondo del depsito un ambiente para bao no
implementado.
1.15
DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN
Para esta descripcin separamos de acuerdo a lo
siguiente:
Estructuras:
Construccin con cimientos corridos armados y estructura
aporticada con vigas, columnas, escaleras y dinteles de
concreto armado, muros de ladrillo de cabeza y soga
asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del
tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.

Acabados
Los muros frotachados tarrajeados con mortero en proporcin
5 a 1 y pintados con material lavable. En los baos enchape
de maylica blanca 15 x 15 de segunda a una altura de 1.50
mts. Los pisos en los salones de clase, en pasadizos y en el
patio general de cemento pulido, con bruas y junturas de
dilatacin. En la direccin existe piso vinlico, laminado,
semejando madera.
En los baos, existen sanitarios blancos de losa vitrificada,
con grifera cromada simple, los lavaderos comunes y urinarios
de pie, de mampostera con enchape de maylica blanca.
Las puertas, a excepcin de la principal que es de fierro
sobrelistado, de 2 hojas con puerta peatonal, la que da acceso
al jardn que es de varillas de fierro tambin de 2 hojas el
resto es de madera apanelada con cerraduras de vaivn. Los
marcos de las ventanas son de fierro angular con vidrios
simples y transparentes en la estructura. Las ventanas que
dan al patio, tienes adems, rejas de proteccin de fierro
para los vidrios. Las escaleras son de concreto con cemento
pulido en pasos y contrapasos, con pasamanos de fierro
tubular anclado a las paredes.

Instalaciones
La instalacin sanitaria empotrada, con tubera PVC, con
sistema para agua fra y caliente, posee cisterna de
10,000 litros para almacenamiento de agua, bomba de
1.5 HP y tubera de fierro para almacenar agua en
tanque Rotoplas de 2000 litros.
La instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente
empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita tipo
TICINO y tablero general con llaves del tipo
thermomagntico.
1.16

DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Muro frontal
Muro construido con cimientos corridos de concreto
reforzados con columnas y vigas, cobertura de ladrillo
king kong, tartajeado, frotachado y pintado con material
lavable a una altura de 3 mts.
Muro perimtrico del patio
Muros con columnas y viga solera en acabado caravista a
una altura de 3.15 mts.

Muro del jardn posterior

Muro con columnas de concreto armado, en acabado
caravista a una altura de 2.95 mts.
Puerta principal sobre listada
Puerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y
puerta auxiliar peatonal. Cerraduras de armella y
candado y cerradura de can en el sector peatonal.
Cisterna
Construida en el sub suelo con paredes de ladrillo con
columnas de refuerzo tartajeados y frotachados. Los
pisos y el techo son losa de concreto simple.
Tanque elevado
Tanque plstico comercial del tipo ROTOPLAS.
Losa del patio
Losa de concreto simple con superficie pulida con
junturas de dilatacin.
1.17
ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN
El inmueble tiene una antigedad de 13 aos.

1.18
ESTADO DE CONSERVACIN
El inmueble al momento de la inspeccin tiene un estado
de conservacin puede calificarse como BUENO.
1.19

DEPRECIACION
RUBRO

ANTIGEDAD

ESTADO

DEPRECI
ACIN

FACTOR

13

Bueno

20%

0.80

Todas el
pedio

1.20. SERVIDUMBRES
No tiene
1.21
GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.22
SERVIDUMBRES
No tiene
1.23
GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.

1.24
OBSERVACIONES
La inspeccin se realiz sin inconvenientes, habiendo
tomado las reas de construccin respectivas, de los
planos de distribucin confeccionados y firmados por el
Arq. Colegiado Alejandro Espinal Hinojosa CAP 1639.
2.00
VALORIZACION COMERCIAL
2.01.
DEL TERRENO (VT)
Este rubro no es materia de valorizacin.
2.02.
DE LA EDIFICACION (VE)
Los valores asignados, comprenden del estudio de valotes
por partidas que publica CAPECO en su boletn mensual
correspondiente al mes de Abril del presente ao. Segn
esto:
VE = 1553.14 m x US$ 300.00/ m x 0.80
VE =
US$ 372,753.60
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN
US$ 372,753.60
2.03.
DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)
Muro frontal
VOC1 = 17.02 ml x US$ 60.00/ml x 0.80
VOC1 = US$
816.96

Muro del patio

VOC2 = 49.48 ml x US$ 75.00/ml x 0.80
= US$ 2,968.80
Muro posterior
VOC3 = 28.98 m x US$ 65.00/m x 0.80
= US$ 1,506.96
Portn
VOC4 = estimado =

US$

350.00

Cisterna
VOC5 = 10.00 m x US$ 180.00/m x 0.87
= US$ 1,566.00
Tanque elevado
VOC6 = estimado

US$

80.00

Losa del patio

VOC7 = 494.80 m x US$ 20.00/m x 0.87
= US$ 8,609.52
TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 15,898.24

2.07
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)
Estar dado por la frmula.
VCI = VE + VOC
Reemplazando por sus valores en la frmula:
VCI = US$ 372,753.60 + 15,898.2416
VCI = US$ 388,681.84
SON: TRESCIENTOS OCHENTA
Y OCHO
MIL
SEISCIENTOS OCHENTA Y UNO CON 84/100
DOLARES AMERICANOS.
Lima, Mayo del 2008

EJEMPLO N 2
TASACIN DE INMUEBLE URBANO BAJO EL REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
1.00

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01

NOMBRE DEL PROPIETARIO:

SRA. SUSANA LUCIA WONG LOPEZ

1.02

SOLICITANTE DE LA TASACIN:
El propietario

1.03

OBJETO DE LA TASACIN:
Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04

METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADA

La valorizacin se ha realizado por el mtodo de la
tasacin directa, ajustndose en todos sus puntos a lo
estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, aprobado por RM N 469-99/MTC/
15.04, vigente a partir del doce de diciembre de 1999
la fecha.

1.05

FECHA DE TASACIN
Mayo del 2006

106.

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se ubica en una zona calificada como R-4
(Residencial 4). Actualmente est desocupado.

1.07

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El predio se ubica en zona netamente residencial, cercano
a avenidas principales tales como Av La Marina, Av.
Universitaria, Av. Riva Agero
y Av. Dinthilac , a tres
cuadras del Centro Comercial La Marina , como tal posee
servicios completos de infraestructura, tales como,
veredas, pistas asfaltadas, alumbrado pblico y privado,
conexin directa a la red de agua y desage, acceso a la
red telefnica, cable e internet, que el predio puede o no
usufructuar.

1.08

UBICACIN :
El predio es confortante de un edificio ubicado en la Calle
Prolongacin Ayacucho N 1170 y ocupa parte del cuarto
piso, departamento N 401 del mismo, tiene frente a un
parque, est en la comprensin del distrito de San
Miguel, provincia departamento de Lima.

1.09

AREAS
a) Terreno segn Ley Prop. horiz. : 51.29 m ( Segn
DJAA)
b) Del rea const. dpto. :

112.50m ( Segn Ficha

Registral )

1.10

DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN
Se trata de un departamento , ubicado en el cuarto piso
de un edificio multifamiliar, de cuatro niveles en total.
La distribucin es como sigue:
Sala comedor, hacia izquierda un pasadizo de
distribucin que hacia mano izquierda a da acceso a la
cocina, lavandera, cuarto y bao de servicio, hacia la
derecha del pasadizo de distribucin se ubican tres
dormitorios dos de ellos con closet y al fondo del mismo
un bao .

1.11.

DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
La distribucin de la edificacin se hace separando sus
partes conformantes :

a) Estructuras
Con cimentacin de concreto armado, muros de ladrillo
de arcilla en aparejo de cabeza y soga para muros
portantes y tabiquera respectivamente, reforzados con
columnas y vigas de concreto armado, al igual que los
dinteles y la escalera de acceso comn. Los techos
horizontales de concreto aligerado, y los falsos pisos de
concreto simple vaciado
b) Acabados
Los muros con tarrajeo frotachado con mezcla y pintados
con material lavable. Los pisos, en los ambientes
principales, de parquet, con zcalos de cedro, en el
resto de los ambientes loseta de granito y cermica. Las
puertas de madera contraplacada con cerraduras de
perilla y seguros de embutir, ventanas con marcos de
aluminio anodizado y vidrios semidobles en la cobertura
con sistema corredizo; Los baos, con sanitarios de color
de losa vitrificada, de manufactura nacional, con grifera
cromada simple. En las paredes enchape de maylica, a
1.50 m de altura. La cocina tambin parcialmente
enchapada, con material cermico.
En la cocina el repostero bajo de mampostera forrado
con maylica blanca.

c) Instalaciones
La instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente
empotrada, con llaves y tomacorrientes del tipo TICINO.
La instalacin sanitaria, tambin totalmente empotrada,
con sistema para agua fra y caliente.
1.12.

ANTIGEDAD
26 aos ( segn DJA) .

1.13

ESTADO DE CONSERVACION
El estado de conservacin del
de bueno.

1.14.

DEPRECIACION
De acuerdo al uso, la antigedad , material predominante
y estado de conservacin, se le aplica el siguiente cuadro
de depreciacin.
Rubro
Departamento

inmueble puede calificarse

Antig.
Aos

Estado

Dep. %

Factor

26

Bueno

29

0.71

1.15

GRAVAMENES
No se conoce

1.16

SERVIDUMBRES
No tiene.

1. 17. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLICOS

El departamento se encuentra inscrito a favor de la
propietaria en la Ficha Registral N 174615 de Los
Registros de La Propiedad Inmueble de Lima.

2.00

VALORIZACION COMERCIAL
2.01. DEL TERRENO ( VT)
El valor asignado al terreno proviene del resultado de un
estudio de mercado realizado en la zona y por
comparacin que de l se hace con terrenos de similares
caractersticas de extensin y ubicacin.
Segn esto:
VT = 51.29 m x US$ 220. 00/ m = US$ 11, 283.80
2.02.

DE LA EDIFICACION ( VE)
a) Edificaciones:

b) Por reas comunes ( 15% de VE)

VAC = 25,594.08 x 15% =
US$
3,839.11
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN US$ 29,433.19
2.03.

VALOR DIRECTO DEL INMUEBLE ( VD)

Estar dado por la siguiente ecuacin:
VD = VT + VE
Reemplazando en la frmula , los valores
VD = US$ 11,283.80 + US$ 29,433.19
VD = US$ 40,716.99
SON: CUARENTA MIL SETECIENTOS DIECISIS CON
99/100 DOLARES AMERICANOS

EJEMPLO n 3
TASACIN DE CHALET RESIDENCIAL UBICADO EN MZ. L-3, LOTE 50,
CALLE WINNIPEG S/N, URBANIZACION RINCONADA DEL LAGO,
DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
1.00

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
PROPIETARIO
Sr. Christian Thorsen Cuadra
1.02

SOLICITANTE DE LA TASACIN
JPC Contratistas Generales EIRL.

1.03

OBJETO DE LA TASACIN
Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04

METODOLOGIA Y REGLAMENTACIN EMPLEADA

La presente valorizacin se realiza por el mtodo de la
Tasacin Directa, ajustndose en todos sus puntos, a lo
estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PER, aprobado por R.M. N 1262007- VIVIENDA de fecha 7 de Mayo del 2007, en
actual vigencia.

1.05

FECHA DE TASACIN
Agosto del 2008

1.06

UBICACIN
El inmueble a valorizar se ubica en la Mz. L-3, lote 50,
Calle Winnipeg s/n, Urbanizacin Rinconada del Lago,
distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima.

1.07

LINDEROS
Por el frente, a Calle Winnipeg en una lnea recta que
mide 12.00mts.
Por la derecha, entrando a propiedad del estado, en una
lnea recta que mide 25.00 mt.
Por la izquierda, entando a propiedad de terceros, en una
lnea recta que mide 32.90 mts.
Por el fondo, a propiedad del estado, con una lnea recta
que mide 14.20 mts.

1.08

PERIMETRO
Estos linderos suman un permetro de 84.10 mts.

1.09

AREAS
a) Del terreno :
b) De la edificacin:
1er. Nivel
:
2do. Nivel
:
3er. Nivel
:

347.40 m
Techo aligerado
50.00 m
180.00 m
40.00 m

Techo liviano
160.00 m

Casa del guardin :

40.00 m
c) De las obras complementarias
- Prgola del BBQ:
20.00 m
- Sauna seca y hmeda :
10.00 m
- Vestidores y descanso de la piscina:
60.00 m
- Piscina :
45.00 m
- Losas :
120.00 m
- Pisos de laja :
80.00 m
d) Maquinaria
Equipo de recirculacin :
unidad
1.10.

ZONIFICACION DEL PREDIO

El predio est enclavado en una zona que cuenta con obras
completas de infraestructura urbana, esto es redes de
agua y desage, pistas de asfalto, veredas de concreto,
redes de alumbrado pblico y domiciliario, servicio de
telefona, cable e Internet que el predio puede o no
usufructuar.

1.11.

DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN
Se trata de una casa habitacin, tipo chalet construido
siguiendo la topografa del terreno, en tres niveles. La
distribucin es como sigue: La entrada principal a la calle
Winnipeg est flanqueada por tres puertas, 2 de uso.

El inmueble tiene dos accesos peatonales y tres accesos para

vehculo, los dos primeros acceden hacia el block principal y
costado derecho del inmueble, respectivamente, los dos
primeros accesos para vehculo dan entrada a dos car port
ubicados en el frontis y el tercero a una rampa de acceso a la
explanada o estacionamiento en un segundo nivel que tiene
espacio para cinco vehculos.
Accediendo por el primero acceso peatonal, hacia el sector
derecho unas escaleras nos conducen a la puerta de acceso de
un sector social que funge de sala comedor de diario. Esta
sala comedor, distribuye a la cocina, con salida a patio
posterior, dos dormitorios con closets y bao privado cada uno,
un bao de visita, el dormitorio principal, con bao privado
, una salita o estar interno y un ambiente especial para el
jacuzzi y otro para closets con vestidor.
Dos de los dormitorios poseen escaleta hacia la planta inferior
en donde se ubica el sector social de estos ambientes, uno de
ellos con recibo comedor cocina y un bao de visita y el
otro an sin implementar, constituyendo as dos departamentos
pequeos e independientes, con acceso por el primer nivel
ubicado en el frontis, por sendas puertas ubicadas una al lado
de la otra.

En el segundo nivel, anexo al rea de la cocina, el rea de

servicio
que puerta cuenta con lavandera, dos
dormitorios con bao de
por medio. De este nivel
avanzando hacia el sector posterior, unas
escaleras que
entregan al tercer nivel en donde se ubica la sala
comedor
principales con balcn hacia las reas del sector posterior, en este
mismo nivel una prgola que alberga un BBQ y
espacio para
mesas.
Hacia la derecha, la piscina y ms al extremo,
el rea de
vestidores, ambiente para reposo y sauna seca y
hmeda.
A
la derecha del block principal, al explanada para
estacionamiento
que hemos descrito anteriormente y ms hacia la
derecha, rea
libre para libre disponer.
1.12.

DESCRIPCIN DE LA FABRICA
Para efectos de ordenar esta descripcin, separamos esta y de
acuerdo a sus caractersticas constructivos, en:
- Residencia o block principal
a) Estructuras
Construccin con cimientos y sobrecimientos de concreto, muros de
ladrillo de arcilla de cabeza y soga reforzados con columnas y
vigas de concreto armado. Escaleras y dinteles del mismo material.
Los techos son horizontales de concreto aligerado, en un sector
reducido (sala comedor principal), es inclinado con viguera y
enchapado
de madera machihembrada y fibra creto en la
cobertura. Los falsos

b) Acabados
Las paredes tarrajeadas frotachadas, con mezcla y pintadas al
ltex, en algunos sectores enchapados en madera en paredes
machihembradas. En los baos y cocina, las paredes enchapadas de
maylica decorativa de piso a techo en otros a 1.50 mts. De
altura.
Los pisos en mayor extensin de listones machihembrados de pino,
cemento pulido para recibir alfombra, pisos cermicos y hojas de
piedra, en otros.
Los baos con lavatorios ovalines con tocador de mampostera
forrado en mrmol travertino, la grifera cromada del tipo
VAINSA.
Las ventanas con marcos fijos de fierro negro, corredizas de
vidrio templado semidoble de color humo. Las puertas en paneles de cedro
y caoba, con cerraduras de perilla y seguros de embutir.
c) Instalaciones
La instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente
empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita.
La instalacin sanitaria, para agua fra y caliente, tambin
totalmente empotrada.

- Casa del trabajador

a) Estructuras
Construccin con cemento corrido de concreto, muro de ladrillo con
aparejo de soga. El techo con material liviano sostenido por
armadura de madera. Los pisos de concreto simple.
b) Acabados
Las paredes tarrajeadas frotachadas y pintadas al ltex.
En el bao, enchape de maylica blanca 11 x 11, los sanitarios
blancos vitrificados con grifera cromada simple. Las ventanas de
madera con vidrios simples y transparentes, las puertas contraplacadas de
madera con cerraduras de perilla y seguros de embutir.
Los pisos de cemento pulido sin zcalos.
c) Instalaciones
La instalacin elctrica monofsica, empotrada con llaves y
tomacorrientes de plstico.
La instalacin sanitaria para agua fra, igualmente empotrada.
- Prgola y sector de descanso y sauna
a) Estructuras

La prgola con estructura de madera para sostener techo liviano, el

BBQ con enchape de ladrillo refractario y tiro hacia el sector alto.

El sector de descanso, con cemento corrido, muros de

ladrillo, formando arcos en su seccin delantera.
Las saunas con techo aligerado ambos. Las paredes
revestidas con madera de pino machihembrado en la seca.
Los falsos pisos de concreto simple.
b) Acabados
En el caso de la prgola, con acabados de madera con
pasamanos y
balaustro de madera, tarrajeado
frotachado en el sector de
descanso y enchapados en
maylica y madera mh seca de pao en las saunas secas y
hmeda.
En los baos sanitarios de losa vitrificada con grifera
simple.
c) Instalaciones
En todos los casos, la instalacin sanitaria, empotrada
para agua
fra. La elctrica del tipo
monofsico tambin empotrada.
1.13. ESTADO

1.15

DEPRECIACIN
De acuerdo al estado y a la antigedad del predio se
confecciona el siguiente cuadro de depreciacin:
Rubro

Estado

Antigedad

Depreciacin

Factor

< 15 aos

14%

0.86

Prgola

< 15 aos

25%

0.75

Vestidores y descanso

< 15 aos

14%

0.86

Saunas

< 15 aos

8%

0.92

Piscina

< 15 aos

8%

0.92

Losas de cemento y laja

< 15 aos

8%

0.92

Sector residencial
Obras complementarias

1.16

INSCRIPCIN EN LOS REGISTROS PBLICOS

El predio se halla acreditado a favor de los propietarios
en la Ficha N 1614658 del Sistema Nacional de los
Registros Pblicos.

1.17

GRAVAMANES
En la ficha registral aparece la hipoteca constituida a
favor del Banco del Nuevo Mundo con fecha 10/10/94.

1.18

SERVIDUMBRES

1.19
OBSERVACIONES
La inspeccin ocular se realiz sin ningn inconveniente.
2.00

VALORIZACION
2.01
DEL TERRENO (VT)
El valor del terreno obedece a un estudio de mercado
realizado en la zona y por comparacin que de l se hace
con terrenos de similar ubicacin, extensin y entorno.
Segn esto:
VT = 347.40 m x US$ 220.00/m= US$
76 428.00
2.02
DE LA EDIFICACION (VE)
El precio unitario por metro cuadrado de construccin se
halla utilizando los precios por partida que publica CAPECO
para el mes de octubre, actualizados a la fecha de
tasacin por el factor de actualizacin que dicta el INEI.
Segn esto:
a) Techo aligerado
VE1 = 270,00 m x US$ 300.00/m x 0.86
= US$ 69 660.00

b) Techo liviano
VE2 = 200,00 m x US$ 250.00/m x 0.86 =
Valor Total de la Edificacin

US$ 43 000,00
US$ 112 660.00

2.03 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Prgola
VOC1 = 20 m x US$ 30.00/m x 0.75
= US$
450,00
Vestidores y descanso
VOC2 = 60 m x US$ 180.00/m x 0.86 =

US$ 9 288.00

Sauna seca y hmeda

VOC3 = 10.00 m x US$ 200.00/m x 0.92 =US$

1 840,00

Piscina
VOC4 = 45.00 m x US$ 200.00/m x 0.92 =US$

8 280.00

Losas
VOC5 = 120.00 m x US$ 15.00/m x 0.92 =US$

1 656,00

Lajas
VOC6 = 80.00 m x US$ 20.00/m x 0.92 = US$
1 472,00
Valor Total de Obras Complementarias
US$ 22 986.00

2.03
VALOR DE LA MAQUINARIA (VM)
VM = Equipo de recirculacin ( Estimado ) US$ 1 500.00
2.04
VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )
Estar dado por la frmula:
VTP = VT + VE + VOC + VM
Reemplazando:
VTP = US$76 428.00+US$112 660.00 + US$ 22 986.00
+ US$ 1500.00
VTP = US$ 213 574.00
SON: DOSCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS
SETENTA Y CUATRO CON 00/100 DOLARES
AMERICANOS
Tipo de cambio: US$ 1.00 / S/. 3.30
Lima, Agosto del 2008

EJEMPLO N 4
TASACION DE INMUEBLE INDUSTRIAL
1.00

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01
NOMBRE DEL (OS) PROPIETARIO (S):
JUAN ANDRES GARCIA LEONAT
JUAN ANDRES GARCIA CASSADO
FRANCISCO MANUEL DIEZ GALLO CASSADO

1.02
SOLICITANTE DE LA TASACIN:
Los propietarios
1.03

OBJETO DE LA TASACIN:
Conocer el valor comercial del inmueble

1.04
METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADA
La presente valorizacin se realiza por el mtodo de la
valorizacin Directa, ajustndose en todos sus puntos a lo
estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, aprobado por RM. N 469- MTC/15.04
de fecha 10 de diciembre de 1999, vigente a la fecha.

1.05

FECHA DE TASACIN
Octubre del 2007

1.06

UBICACIN :
El inmueble se encuentra ubicado con frente a la Malecn
Hctor Garca Ribeyro N 0304, en el distrito del Rmac,
Provincia y Departamento de Lima

1.07

LINDEROS :
El terreno en el cual se halla la edificacin, tiene los
siguientes linderos:
Por el frente, con Malecn Hector Garca Ribeyro en lnea
recta que mide 21.41 ml.
Por la derecha entrando, a Jr. Chalaco, en una lnea
quebrada de 2 tramos que miden 1.50 mts y 56,00 mts.
Por la izquierda entrando, a propiedad de terceros, en
una lnea quebrada de 3 tramos que miden 44.10, 9.15
mts y 12.90 mts.
Por el fondo, a propiedad de terceros, en una lnea
quebrada de 3 tramos que mide 15.05 mts, 5.25 mts y
15.50 mts.

1.08

PERMETRO
Estos linderos suman un permetro de 180.86 mts.

1.09

REAS
a) Del terreno :
b) De la Edificacin
Zona 2do piso
Total Construccin principal

1319.80 m
379.00 m
758.00 m

c) De la construccin auxiliar
1er piso
:
17.40 m
2do piso
:
53.50 m
Total de la construccin auxiliar: 70.50 m
TOTAL CONSTRUIDO

828.50 m

d) De las Obras complementarias

Cisterna
:
5.00 m3
Tanque elevado :
1.00 m3
1.10

ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se ubica en la zona calificada como R4
(residencial 4), en el Plano Catastral de Zonificacin del
Concejo Provincial de Lima.
Actualmente el predio es usado como oficinas
administrativas de una empresa.

1.11

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

El predio se ubica, en una zona residencial por excelencia,
como tal, posee obras de infraestructura urbana
completa, como son, veredas y pistas asfaltadas,
alumbrado pblico y privado, conexin a la red pblica de
agua y desage y acceso al servicio telefnico, cable e
internet, que el predio puede o no usufructuar.

1.12

DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN
Se trata de un inmueble tipo chalet, de dos plantas ,
destinado al uso de oficinas y posee la siguiente
distribucin:
1er piso:
Retiro principal y car-port ; trasponiendo la puerta
principal, se accede a un hall, que da acceso a una sala
de recibo que distribuye, hacia la derecha a un hall de
espera y a ambos lados de ste, oficinas con frente a la
calle y una al jardn interior la cual posee ventanal y
mampara hacia la terraza interior sirve de sede a la
gerencia y sala de reuniones.
A la izquierda de la sala de recibo, se ubica la escalera
de acceso a la segunda planta , bajo de ella un bao
de visitas, un corredor o pasadizo auxiliar que distribuye,

a mano derecha a una oficina con ventanal y mampara a la

terraza interior, a la izquierda del pasadizo, acceso a los baos
para damas y varones, ubicados frente a frente .
Por este sector se comunica a un pasaje, que por la parte
izquierda da, al garaje que tiene puerta propia hacia la fachada
y avanzando hacia el fondo hacia la mano derecha, un estar
pequeo con escalera auxiliar a la segunda planta y al costado
una pequea oficina; siguiendo el pasadizo un rea de desahogo
usada como cocina comedor con puerta al jardn interior, al
costado, un ambiente pequeo usado como almacn.
Avanzando hacia el fondo por el mismo pasadizo, encontramos
un bao , un dormitorio para guardiana y otro cuarto auxiliar.
Inicialmente y tambin distribuido por la sala de espera, dos
ambientes ubicados frente a frente, uno con un ventanal hacia
fuera y otro con ventanal y mampara a la terraza, usado como
sala de directorio.
2do piso:
La escalera principal de acceso a este nivel, entrega a un
amplio hall de distribucin que accede , en el sector delantero
del inmueble a cuatro oficinas, dos de ellas separadas por
tabique provisional y la del extremo izquierdo, mas amplia y con
un balcn hacia la calle.

Del hall de distribucin hacia el lindero izquierdo , dos baos, uno

al costado del otro ( para damas y varones) . Avanzando hacia el
lindero del fondo, tres oficinas, una de ellas muy amplia con un
sector auxiliar ( vestidor) y un bao completo anexo: las otras dos
restantes, oficinas administrativas.
Hacia el sector izquierdo, un pasaje con puerta hacia el lindero
derecho que entrega a un pequeo patio o terraza con un sector techado
con material ligero. De esta terraza, un pasaje hacia el fondo, paralelo al
lindero izquierdo que distribuye a dos oficinas
mas, separadas por un
hall, que recibe a la escalera de servicio,
siguiendo hacia el fondo,
balcn hacia el rea de la cocina;
finalmente dos oficinas de archivo
y depsito y un bao .
1.13
DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:
Estructura:
Construccin con cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo,
muros de ladrillo de arcilla asentados de cabeza en los muros
portantes y soga en la tabiquera, con columnas, vigas, escaleras y
dinteles de concreto armado. Los techos de concreto aligerado en
losas horizontales a excepcin del techo alto del comedor, que posee
teatina como fuente de, luz y losetas de vidrio en el
sector superior;
los falsos pisos de concreto vaciado.

Acabados:
Las paredes estn tarrajeadas con mezcla de cemento arena,
tarrajeadas y frotachadas y pintadas con pintura lavable. Los
pisos son indistintamente de madera de pino machimbrada o de
cemento recubiertos con alfombra, en los baos losetones
cermicos de 30x 30 y en los pasadizos, cemento pulido
coloreado con ocre excepto en el pasadizo de entrada que es de
losetas cermicas 30 x 30.
La puerta principal con marcos de fierro angular y cobertura
con vidrios gota de agua; la puerta del garaje es de madera
caoba en tableros, con sistema levadizo y portero automtico
en puertas interiores madera machimbrada con cerraduras de
perillas y seguros de embutir. Algunas oficinas poseen puertas
pivotantes de vidrio pavonado doble.
En las ventanas y mamparas existen vidrios dobles corredizos y
pivotantes templados y polarizados, sin marcos.
La escalera principal con pasos y contrapasos de madera diablo
fuerte, con balaustres de fierro forjado y pasamanos de
madera.
Los baos con aparatos sanitarios con lavatorios ovalines y con
tocador de mampostera, enchapados con losetas cermicas
vitrificadas 30 x 30 igual que en pisos y paredes, o lavatorios
simples, todos de losa vitrificada blanca. Los muros revestidos,
con enchape de losetones cermicos 30 x 30.

Instalaciones:
La instalacin sanitaria totalmente empotrada con
abastecimiento permanente de agua y con sistema de
bombeo, con sistema para agua fria y caliente en los
baos. La instalacin elctrica del tipo monofsica
totalmente empotrada, con tablero principal
electromagntico, con llaves y tomacorrientes de plstico
TICINO.
1.14 DESCRIPCION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cisterna.
La cisterna est construda con placas de concreto
armado y con tapa de registro.
Tanque elevado
De material de fibra.
1.15 ANTIGUEDAD
El inmueble en su parte principal tiene 51 aos de
antigedad. La seccin auxiliar se le atribuye 7 aos de
construccin.

1.16

ESTADO DE CONSERVACION
El estado general de ambas secciones puede calificarse
como BUENO.

1.17

DEPRECIACION
En atencin a su antigedad y estado de conservacin, se
confecciona el siguiente cuadro de depreciacin:
RUBRO

ANT
Aos.

ESTADO

DEPREC.
%

FACTOR

Seccin principal

51

Bueno

38

0.62

Seccin auxiliar

Bueno

11

0.89

Obras Complem:
Cisterna

51

Bueno

29

0.71

1.18

SERVIDUMBRE
No tiene

1.19

OBSERVACIONES
Se realiza la valorizacin del predio, basado en la
inspeccin ocular, verificadas sus reas, en los planos de
arquitectura consultados y que acompaan el presente
informe.

La presente valorizacin, como se indica en el rubro 1.04,

se basa en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, aprobado en diciembre de 1999, que
utiliza otros conceptos de depreciacin, que han sido
utilizados puntualmente en el presente informe de
tasacin.
2.00

VALORIZACION DIRECTA
2.01
DEL TERRENO ( VT)
El valor asignado al terreno obedece a un estudio de
mercado realizado en la zona y por comparacin que de l
se hace con terrenos de similares caractersticas en
extensin y ubicacin, adems de la consulta hecha al
software del Cuerpo Tcnico de Tasaciones, promediados
todos.
Segn esto:
VT = 815,00 m x US$ 650.00/m = US$ 529, 750.00
2.02

DE LA EDIFICACION ( VE)
Los valores unitarios por m de construccin provienen de
los valores oficiales por partida, publicados mensualmente
en el boletn de CAPECO y en las revistas especializadas
como, DE CONSTRUCCION y COSTOS.
Luego:

Construccin principal ( 1er y 2do piso )

VE1 = 748.00 m x US$ 370.00/m x 0.62 =

US$ 171 591.20

Construccin auxiliar ( 1er y 2do pisos)

VE2 = 70.50 m x US$ 320.00/m x 0.89 =
US$
20,
078.40
VALOR DE EDIFICACION ( VE)
= US$ 191, 669.60
2.03
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC)
- Cisterna
VOC1 = 5.00 m x US$ 260.00/m x 0.71 = US$
923.00
Tanque elevado
VOC2 = 1.00 m3 x US$ 80.00/m3
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
2.03.

= US$
= US$

80.00
1, 003.00

VALOR COMERCIAL DEL PREDIO ( VTP)

Estar dado por la siguiente frmula
VTP
= VT + VE + VOC
Reemplazando en la frmula por sus valores tenemos:
VTI
= US$ 529, 750.00 + US$191, 669.60 + US$
1,003.00
VTI
= US$ 722, 422.60