Proyectos

Construcciones
Valuaciones

Seminar
Valuaciones
de
io de
Bienes Inmuebles

Antecedentes
Expo
sitor:
Arq. EduardoInstitucionales

Trujillo

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Construcciones
Valuaciones

Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per

Siendo Presidente de la Repblica, el Mariscal
Andrs Avelino Cceres Dorregaray, (hace 126
aos) cre el CTTP en el ao 1889 como
Institucin nica en su especialidad para fijar los
aranceles y En
reglamentos
en elel campo
el ao 1949
CTTP de
fue las
el
valuaciones. miembro fundador de la Unin
Panamericana de Asociaciones de
Valuacin (UPAV) a raz del Congreso
Panamericano
de
Valuaciones
desarrollado en Lima; integrando a
profesionales de la valuacin de 16
*Federico Villarreal pases
: participade
como
socioAmrica.
fundador en la organizacin y
toda
actividades del Cuerpo Tcnico en Tasaciones, cuya primera tarea
fueoficializar las normas acerca de unidades de pesas y medidas,

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Valuaciones

Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA

El Consejo Nacional de Tasaciones CONATA, fue creado mediante Decreto
Supremo N 287-68-HC el 9 de agosto
de 1968, (Ley 23337) siendo un
Organismo Pblico Descentralizado con
funciones y competencias para formular,
establecer y actualizar los valores
oficiales de terrenos urbanos y rsticos a
nivel nacional, determinar los valores
unitarios oficiales de edificacin para
fines impositivos y otros; as como
formular las normas valuatorias y el
Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per; y las valuaciones requeridas por

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Valuaciones

Ministerio de Vivienda Construccin y Saneamiento

Mediante
Decreto
Supremo
N025-2006-VIVIENDA de fecha
07 de Setiembre del ao 2006 el
Consejo Nacional de Tasaciones CONATA se fusiona (por la
modalidad de absorcin) con el
Ministerio
de
Vivienda,
Construccin
y
Saneamiento
correspondindole
al
citado
Ministerio la calidad de entidad
incorporante.
El Ministerio de Vivienda a travs de la R.M. N 6312007/VIVIENDA, ha designado a la Direccin Nacional
Construccin como rgano responsable de realizar
tasaciones de los bienes inmuebles que le requieran
entidades y empresas del Sector Pblico y que por

de
las
las
su

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Construcciones
Valuaciones

MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y

SANEAMIENTO
VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y
DIRECCION URBANISMO
GENERAL DE POLITICAS Y
REGULACIN EN VIVIENDA Y URBANISMO

(d) Aprobar y proponer normas,

lineamientos,
directivas
y
procedimientos
de
alcance
nacional, en la determinacin
de
aranceles
y
asistir
tcnicamente en su aplicacin
(e) Conducir y supervisar la
formulacin de los valores
arancelarios y supervisar su
aplicacin en la valorizacin
oficial de terrenos urbanos y
DIRECCION
DE URBANISMO
Y
rsticos
de todo
el pas.
DESARROLLO URBANO
(g)
Elaborar
normas,
lineamientos,
directivas
y
procedimientos
de
alcance
nacional, para el desarrollar el
proceso de determinacin de
aranceles y valorizacin de
terrenos urbanos y rsticos a
nivel nacional.

VICEMINISTERIO DE CONSTRUCCIN Y
SANEAMIENTO
DIRECCION
GENERAL DE POLITICA Y
REGULACIN EN CONSTRUCCIN Y
SANEAMIENTO

(e)
Aprobar
y
proponer,
la
actualizacin
o
modificacin
del
Reglamento Nacional de Tasaciones,
conforme la normatividad vigente
DIRECCION DE CONSTRUCCIN

(d) Elaborar normas, lineamientos,

directivas y procedimientos entre
otros de alcance nacional, referidas a
las Tasaciones.
(e) Efectuar las Tasaciones de los
bienes muebles e inmuebles que
soliciten las entidades del Estado, a
nivel nacional
Resoluciones Ministeriales Nos. 010 y
631-2007-VIVIENDA, del 10.01.07 y
07.12.07
Llevar a cabo las
tasaciones de bienes
muebles e inmuebles que le soliciten las
entidades
y
ADSCRITOS)

empresas

pblicas.(PERITOS

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Valuaciones

Planos
Planos prediales
prediales de
de
valores
valores arancelarios
arancelarios
de
de terrenos
terrenos urbanos
urbanos
Planos
Planos Digitalizados
Digitalizados

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Construcciones
Valuaciones

Planos
Planos de
de Valores
Valores Arancelarios
Arancelarios de
de
Lima
Lima Metropolitana
Metropolitana y
y Callao

103 planos prediales que

contienen valores oficiales
de terrenos urbanos

Miraflores

49 Distritos comprendidos en Lima

Metropolitana Callao y Balnearios

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Valuaciones

Cusco

Planos con Valores Arancelarios

a Nivel Nacional
386 planos prediales que
contienen valores oficiales
de terrenos urbanos

342 localidades con valores

oficiales de terrenos urbanos
a nivel Nacional

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Valuaciones

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Construcciones
Valuaciones

Listados
Listados con
con valores
valores oficiales
oficiales
de
de terrenos
terrenos rsticos
rsticos aa
nivel
nivel nacional
nacional

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Construcciones
Valuaciones

Listados
Listados con
con Valores
Valores Oficiales
Oficiales de
de
Terrenos
Terrenos Rsticos
Rsticos a
a Nivel Nacional
Nacional

Terreno rstico de Primera categora: Junn

1,905 localidades con valores

oficiales de terrenos rsticos a
nivel Nacional (Regin Costa,

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Construcciones
Valuaciones

Listados
Listados con
con valores
valores oficiales
oficiales
de
de terrenos
terrenos urbanos
urbanos para
para
centros
centros poblados
poblados
menores
menores aa nivel
nivel nacional
nacional

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Valuaciones

Listados con Valores

Oficiales de Terrenos
Urbanos para Centros
Poblados Pequeos a Nivel
Nacional

Huarochiri

1,847 localidades con valores

oficiales de terrenos urbanos
correspondientes a Centros
Poblados Menores

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Valuaciones

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Construcciones
Valuaciones

Procedimiento
Procedimiento para
para la
la determinacin
determinacin
de
valores
de los
los
valores
unitarios
unitarios oficiales
oficiales de
de
terrenos
terrenos urbanos
urbanos aa nivel
nivel nacional
nacional
RM N 224-2012-VIVIENDA

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Construcciones
Valuaciones

Generalidades

Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitacin y que est
destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio,
industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.
Los valores unitarios oficiales de terrenos
urbanos, son utilizados como un componente
para determinar el pago del impuesto predial y
son el conjunto de valores regulados de terrenos
urbanos ubicados en las jurisdicciones y centros
poblados a nivel nacional.

*Los Valores Unitarios Oficiales de terrenos

urbanos que contienen los planos o
listados se expresan en nuevos soles por

Los valores unitarios oficiales de terrenos

urbanos, son formulados anualmente por
la Direccin Nacional de Urbanismo
utilizando
documentos
impresos
o
digitales (planos y listados) aprobados y
difundidos por el Ministerio de Vivienda y
Saneamiento; y los gobiernos regionales
conforma a ley.

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Construcciones
Valuaciones

Procedimiento
Procedimiento para
para calcular
calcular los
los valores
valores oficiales
oficiales de
de
terrenos
terrenos urbanos
urbanos para
para uso
uso de
de vivienda,
vivienda, comercio,
comercio,
otros
otros usos
usos y
y usos
usos especiales
especiales

Se considera suelo urbano a aquel que cuenta con obras de habilitacin y que est
destinado o son susceptibles de ser destinados para fines de vivienda, comercio,
industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.
El Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, por intermedio de la
Direccin Nacional de Urbanismo realiza la recopilacin de los documentos de
informacin tcnica cartogrfica (impresa y digital) de la jurisdiccin en evaluacin,
a travs de las municipalidades distritales y gobiernos regionales, considerando las
obras de infraestructura terminadas al 30 de Diciembre del ejercicio anterior.
Recopilacin de Informacin:
Planos bsicos conteniendo los valores oficiales
Plano catastral
Plano perimtrico de urbanizaciones
Plano bsico actualizado de la localidad
Planos de instalaciones sanitarias y elctricas
Plano de zonificacin
Plano topogrfico
Fotografas areas recientes

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Valuaciones

Restituciones Fotogrficas
Digitalizadas
IGN SAN

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Construcciones
Valuaciones

Plano Catastral Urbano y Rural

PETT
PETT COFOPRI
COFOPRI -- DIREFOR
DIREFOR

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Valuaciones

Plano Catastral Urbano y Rural

PETT
PETT COFOPRI
COFOPRI -- DIREFOR
DIREFOR

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Construcciones
Valuaciones

Plano predial con valores arancelarios

de terrenos urbanos vigente

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Construcciones
Valuaciones

Plano de Zonificacin vigente

IMP-MUNICIPALIDADES

El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una va
pblica se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado (Vth) con
diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad
con la siguiente expresin:
Valor oficial urbano =

Vou

Costo de la Habilitacin Urbana =

Vth

Factores de influencia fsicos

Obras de
infraestructura

Materiales de
Construccin

Zonificacin

Factores de influencia urbana

Vou = Vth

DU

DU

Valor por metro cuadrado actualizado de

rea til vendible que corresponde a una
habilitacin urbana para uso residencial
con lotes promedio de 160 m2,
calzada con carpeta asfltica y ancho
de va de 14.00 m, veredas de
concreto simple con un ancho de va
de 1.20 a 2.40 m. y con redes de agua
potable, alcantarillados y elctricas
subterrneas con sus respectivas
conexiones domiciliarias.

Costo de la
Habilitacin Urbana

Vth
Area til vendible correspondiente a :
Habilitacin urbana de uso residencial
Lotes promedio de 160 m2
Calzada de carpeta asfltica
Ancho de va de 14.00 m.
Veredas de concreto simple de 1.20 a
2.40 m.
Redes de agua potable, alcantarillado
y elctricas
Conexiones domiciliarias.

Lima y
Callao
Costa
Sierra
Selva

Obras de
infraestructura

Materiales de
Construccin

Estudio (Para habilitaciones planificadas)

Paredes de caa enlucidos de
barro.
Trazo (Trazo definido de las calles)
Paredes de madera rstica,
Calzada y ancho de va:
piedra pirca, tapiales.
Tierra nivelada con trazo definido
Afirmado compactado
Paredes de madera tratada,
Suelo estabilizado
adobe, adobn enlucidos;
Empedrado
con techo de madera rstica,
Carpeta asfltica
calamina, eternit o tejas
Adoquinado
rsticas.
Losa de concreto
Muros de ladrillo o concreto
Menor de 6.00 m.
con techos aligerados o
De 6.00 a 10.00 m.
viguera de madera con
De 10.00 a 18.00 m.
cobertura:
Mayor de 18.00 m. o Av. de doble va.
Castigos por deterioro
Redes de :
Agua potable: Piletas pblicas
Conexiones domiciliarias
Alcantarillado: Tanques o pozos spticos
Conexiones domiciliarias
Elctrica:
Cables areos sin postes
Postes de madera sin tratar (cables areos)
Postes de concreto, fierro o madera tratada
(cables areos y subterrneos)
Conexiones domiciliarias: Agua, alcantarillado y Electricidad.
Veredas:
Empedrado
Asfalto con sardinel de concreto
Concreto simple
Menor de 1.20 m.
De 1.20 a 2.40 m.
Mayores de 2.40 m.
Castigos por deterioro

Zonificacin

Dinmica de
desarrollo

DU

Residencial:
R1-S, R1
R2, R3
I1-R3, I1-R4, R4
I1-R5, R5
R6
R7
R8

Desarrollo
urbano

Equipamiento
Educacin
Salud
Seguridad
Comunicaciones
Recreacin
Cultura
Religin
Instituciones Financieras
Transporte
Hospedaje

Comercial:
C-1 Comercio Local
C-2 Comercio Vecinal
C-3 Comercio Sectorial
C-4 Comercio Comunal
C-5 Comercio Distrital
C-6 Comercio Zonal
C-7 Comercio Interdistrital
C-8 Comercio Central
C-9 Comercio
Metropolitano
C-E Comercio Especializado
C-I Comercio Intensivo

CA

Contaminacin
Ambiental
No existe
Lmite permisible
Exceso de lmite

ESE
Estrato SocioEconmico
Alto
Medio Alto
Medio
Medio Bajo
Bajo

OF
Otros
Factores

Zonas de inters turstico

Zona Monumental
Zonas deprimidas, tugurizadas o
perifricas
Zonas de influencia negativa
Hospitales, locales pblicos,
cementerio
acequias abiertas, basurales.
Zonas con ruidos molestos
Suelos no adecuados para la
edificacin
Zonas en peligro de inundaciones
Zona de comercio informal

La inspeccin de campo es la labor bsica de

trabajo para la obtencin de informacin:
Estudio planificado
Trazo definido de las calles

Zonificacin C 7
Comercio Interdistrital

Red de agua potable

Red de alcantarillado
Red de energa elctrica

Veredas concreto
simple de 2.40 m.
de ancho

Postes de fierro con

cables subterrneos
Conexiones
Domiciliarias

Calzada de concreto
de 15.00 m. de ancho

12

Miraflores
Av. Jos Pardo

Av. Arequipa
x
x

x
x
x

Atahualpa

E 14

Miraflores

66

Interpolacin de valores

163

116

337

317

317

293

293

293

263

293

240

263

293

317

263
293

263

240

237

317

263

237

317

293

240

293

293
240

293

317

293

237

317 317

240

293

237

330

337

31
7

337

31
7

337

Sustentacin y Aprobacin en el Ministerio de Vivienda

Plano Bsico Arancelario de Areas Urbanas de Miraflores

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Seminar
Valuaciones
de
io de
Bienes Inmuebles

Expo
sitor:
Arq.

Reglamento Nacional de
R.M. N 266-2012Tasaciones
del Per
VIVIENDA

Eduardo

Trujillo

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Valuaciones

Disposiciones Generales

La finalidad del Reglamento Nacional de

Tasaciones es la de establecer los criterios,
conceptos, definiciones y procedimientos
tcnicos normativos para formular la
valuacin de bienes inmuebles y muebles.
Valuacin o tasacin es el procedimiento
mediante el cual el perito valuador realiza
inspeccin ocular del bien, lo estudia,
analiza y dictamina sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha, para
establecer
la
estimacin
del
valor
razonable y justo del bien de acuerdo a las
normas
enrazonable
el Reglamento
*Justiprecio
es laestablecidas
estimacin del valor
y justo de

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Valuaciones

Son Bienes Inmuebles

(Art. 885 del Cdigo Civil)

. El suelo, el sub suelo y el sobresuelo.

. El mar, los lagos, los ros, los manantiales.
. Las corrientes de agua y las aguas vivas o
estanciales. . Las minas, canteras, y depsitos
de hidrocarburos.
. Las naves y aeronaves.
. Los diques y muelles.
. Los pontones, plataformas y edificios
flotantes.
. Las concesiones para explotar servicios
pblicos.

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Valuaciones

Son Bienes Muebles

(Art. 886 del Cdigo Civil)

Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

Las fuerzas naturales susceptibles de
apropiacin.
Las construcciones en terreno ajeno hechas
para un fin temporal.
Los materiales de construccin o procedentes
de una demolicin sino estn unidos al suelo.
Los ttulos , valores de cualquier clase o los
instrumentos donde conste la adquisicin de
crditos o derechos personales
Los derechos patrimoniales de autor , de

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Construcciones
Valuaciones

El reglamento alcanza a los bienes que

pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse aplicando mtodos
directos (comparacin, costo), indirectos
(renta, valor actual) u otros debidamente
sustentados.
*Mtodo directo correspondiente a la determinacin del
valor de los componentes fsicos del predio (o sea el valor
del terreno, mas
el de
sus edificaciones o
construcciones, mas el de sus obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes) .

El campo de aplicacin del Reglamento

Nacional de Tasaciones del Per y la
sujecin a sus normas alcanza a todo el
territorio de la Repblica.

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Valuaciones

Su uso es obligatorio en los casos en que

se trate de practicar una valuacin
comercial o reglamentaria en la que el
Estado interviene en alguna medida y para
la ejecucin de tasaciones reglamentarias
que sean
. de las
Para
los solicitadas
efectos depor
la terceros
aplicacin
disposiciones y normas del reglamento en
los procesos valuatorios, se distingue con
el nombre de tasacin o valuacin
reglamentaria, cuando los valores que se
utilizan en la pericia corresponden a los
aranceles o valores unitarios oficiales de
terreno y de edificacin que son aprobados
por
los
dispositivos
legales
Se denomina tasacin o valuacin
correspondientes.
comercial cuando los valores corresponden

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Valuaciones

Se denomina perito valuador al profesional

colegiado que en razn de sus estudios
superiores y a su experiencia, est
debidamente capacitado para efectuar la
valuacin de un bien.
El perito valuador debe indicar con
precisin la fecha de la informacin tcnica
y de los precios que est utilizando.
Cuando
se
trate
de
valuaciones
retrospectivas,
deber
resaltarse
tal
El
documento
que
contiene
la
valuacin
de
condicin.
un bien constituye el informe tcnico de
tasacin que deber ser firmado por el
profesional responsable y debe constar de
tres (03) secciones: memoria descriptiva,
El
valor comercial esy
el anexos.
que se obtiene por la compra-venta de un bien en la fecha de
valuacin
valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las
caractersticas del bien valuado
El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra-venta de un bien, tomando
como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la
necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser
justificado por el perito.

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Valuaciones

Valuacin de Predios Urbanos

Se considera predios a los terrenos as

como a las edificaciones e instalaciones
fijas y permanentes que constituyen partes
integrantes de ellos y que no pueden ser
separadas, sin alterar, deteriorar o destruir
la edificacin.
Se considera terreno urbano al que est
situado en centro poblado y se destina a
vivienda , comercio, industria o cualquier
otro fin urbano, as como los terrenos sin
edificar, siempre que cuenten con los
servicios generales propios del centro
poblado y los que tengan terminadas y
recibidas sus obras de habilitacin urbana,

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Construcciones
Valuaciones

Se entiende por edificaciones, a

construcciones o fabricas en general.

las

Son
obras
complementarias
e
instalaciones fijas y permanentes todas las
que se encuentran adheridas fsicamente
al suelo o a la construccin y no pueden
ser separadas de estos sin destruir,
deteriorar, ni alterar el valor del predio
cercos,
bombeo, cisternas,
tanques
porqueinstalaciones
son parte de
integrante
y funcional
de
elevados,
instalaciones exteriores elctricas y
este:
sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros
de contencin, subestacin elctrica, pozos para
agua y desage, pavimentos y pisos exteriores; zonas
de estacionamiento, zonas de recreacin y otros que a
juicio del perito valuador puedan ser calificadas como

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Construcciones
Valuaciones

Los valores arancelarios o valores unitarios

oficiales por metro cuadrado de terreno
urbano, son aquellos que han sido
determinados
por
el
Ministerio
de
Vivienda, Construccin y Saneamiento y
aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.

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Construcciones
Valuaciones

La valuacin del predio urbano consiste en

la determinacin del valor de todos sus
componentes, en trminos de terreno,
edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
A estos valores de los componentes fsicos,
(si corresponden al estado de similar
nuevo) se les aplicar, segn los casos, los
factores de depreciacin por antigedad y
estado de conservacin que estn
determinados
en el reglamento.
En el caso de una valuacin
reglamentaria se utilizaran los
valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin
aprobados por el dispositivo legal pertinente.

Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar

en base a los a los valores unitarios obtenidos en el estudio
de mercado ; si los hubiere, se adicionar aquellos factores
que se considere pertinente, los mismos que debern ser
justificados por el perito.

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Valuaciones

El informe de valuacin, debe desarrollar

los siguientes rubros:
a).- Memoria descriptiva
b).- Valuacin
Valuacin del terreno
Valuacin de las edificaciones
Valuacin de las obras
complementarias
Valuacin de las instalaciones fijas y
permanentes
Cuadro resumen general de las
valuaciones

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Valuaciones

Memoria Descriptiva

Nombre de propietario o posesionario

Nombre de la persona que solicita la tasacin
Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin
Fecha a la cual esta referida la tasacin. Fecha de inspeccin
Zonificacin y uso actual del predio
Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio
Ubicacin, linderos y permetro
rea del terreno
Zonificacin y uso actual del predio
Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio
Caracteristicas del entorno del predio
Descripcin de la distribucin de las plantas
Descripcin de las edificacin
Estado de conservacin
Antigedad de la construccin
Servidumbres
Anlisis de la documentacin registral
Observaciones

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Valuaciones

Descripcin de la
edificacin

Cimentacin.
Elementos estructurales.
Muros y columnas.
Techos y coberturas.
Pisos y contrapisos.
Revestimientos, zocalos y contrazocalos.
Puertas, ventanas, rejas, barandas.
Roperos empotrados, muebles fijos , etc.
Vidrios.
Pintura.
Cerrajera.
Instalaciones sanitarias.
Aparatos sanitarios.
Instalaciones mecnicas y elctricas.
Instalaciones complementarias permanentes.