Anda di halaman 1dari 24

Contoh Kasus

Appraisal Process
Pendekatan Pendapatan Income Approach pada
Penilaian Aset PT. Langgeng Cipta Karya, Gianyar
Bali
Penilaian Independen oleh KJPP Ihot Dollar and
Raymond

Disusun oleh:
RONI SIGIT WIBOWO
PUJIARMAN
RANGGA K. SAPUTRO
CATUR WIDIASMORO
ONI PRIASTA EKA RISTI

NRP. 31 14 207 816


NRP. 31 14 207 817
NRP. 31 14 207 818
NRP. 31 14 207 819
NRP. 31 14 207 820

Daftar Isi

1.Definisi Masalah
2.Pengumpulan Data
3.Deskripsi Pendekatan Penilaian
4.Penilaian Properti dengan Pendekatan
Pendapatan

1. Definisi Masalah

Identifikasi Properti

Tanah dan Bangunan (Villa) dengan luas tanah 2.120 m2 dan luas bangunan 888 m2

Jumlah 10 Villa, dimana kawasan Villa tersebut berada diatas tanah yang sebagian
adalah milik PT Langgeng Cipta Karya, sebagian adalah milik Tuan I Made Jedog dan
sebagian adalah milik Tuan I Wayan Budal

Berlokasi di Jalan Raya Kedewatan, Desa Kedewatan, Kecamatan Ubud, Kabupaten


Gianyar, Provinsi Bali.

Milik PT Langgeng Cipta Karya (PT Langgeng Cipta Karya merupakan anak
perusahaan dari PT Indonesian Paradise Property Tbk.)

Kepentingan Penilaian

Maksud penilaian ini adalah Guna Menyatakan Pendapat Nilai Pasar (Market Value)
atas aset dimaksud untuk Tujuan Jual Beli, dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk penggunaan lainnya.

1. Definisi Masalah
Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian 31 Desember 2013, Inspeksi lapangan 10 April 2014

Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar (Market Value) adalah perkiraan jumlah uang pada


tanggal penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan
(Peraturan BapepamLK No. VIII.C.4. Ketentuan Umum a.3).

Jenis Nilai
Definisi Nilai

2. Pengumpulan Data
Data Umum

Data Wilayah Kota, Data Lingkungan Sosial Ekonomi


Kepemerintahan Lingkungan

Data Khusus

Data Properti, Data Pembanding Biaya Depresiasi, Tingkat


kapitalisasi, Sejarah Kepemilikan, Penggunaan Aset

Data Permintaan dan Penawaran

Data Pasar dari Aset, Data Persediaan dan Aset Pesaing, Penjualan
dan Penawaran, Tingkat Kekosongan, Kajian Permintaan, Tingkat
Penyerapan

3. Pendekatan Penilaian

Pendekatan Pendapatan

Properti yang dinilai adalah properti yang menghasilkan

pendapatan (income producing property) dan sudah


beroperasi. (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4.
Pedoman Penilaian Dengan Pendekatan
Pendapatan), sehingga untuk memperoleh nilai dapat
digunakan pendekatan pendapatan dengan metode
Discounted Cash Flow (DCF).
Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah
Nilai Kini (Present Value), Nilai Kini Bersih (Net Present
Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of
Return) dari arus kas.

3. Pendekatan Penilaian

Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan sebagai


berikut :
1) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek
penilaian dan properti pembanding.
2) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross
Income) dengan memperhatikan keandalan asumsi yang
digunakan, data historis yang digunakan dan biaya sewa atas
aset dimaksud.
3) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan
pendapatan kotor potensial setelah dikurangi tingkat
kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and
collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor
efektif (efective gross income).
4) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan
memperhatikan asumsiasumsi yang digunakan, data historis

3. Pendekatan Penilaian
Langkah - langkah penilaian dengan metode ini diuraikan
sebagai berikut (continued)

5. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional


untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan
pajak.

6. Menentukan tingkat diskonto.


7. Menentukan prosedur pendiskontoan
8. Mendiskontokan pendapatan bersih operasi NOI (net operating income)
untuk mengestimasi indikasi nilai obyek penilaian.

9. Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk
indikasi nilai, maka penilai properti dapat menggunakan tingkat
kapitalisasi terminal (terminal capitalization rate) dalam perhitungan
terminal value dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada
periode awal (Initial Capitalization Rate) yang merupakan tolok ukur
untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi terminal (terminal
capitalization rate).

3. Pendekatan Penilaian
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah

Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada pendapatan dan


biaya dari obyek penilaian per periode tertentu, yang dapat
dihasilkan oleh obyek penilaian yang kemudian
dikapitalisasikan (Peraturan Bapepam-LK No. VIII.C.4.
Ketentuan Umum a.18).
Pendekatan Pendapatan menghasilkan Indikasi Nilai dengan
mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini.
(KPUP. 18.1 SPI 2013).

3. Pendekatan Penilaian
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dilakukan

dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai


melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi
pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat
diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya
keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau
kepemilikan suatu aset. (KPUP 18.2 SPI 2013).
Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real aset ditentukan oleh
kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real aset tersebut.
Pendekatan pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, di
mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa yang akan
datang (aliran pendapatan). (Jenis Properti 2.9.2 SPI 2013).

3. Pendekatan Penilaian
Penilaian properti dengan Status BOT (Build Operate
Transfer), dapat di gambarkan sebagai berikut :

3. Pendekatan Penilaian

Penilaian Partial : Penilaian properti yang mana Hak Atas Properti


tersebut dimiliki oleh lebih dari satu pemilik, Pemilik tanah &
Pemilik Bangunan, Penyewa dan yang menyewakan.
Penilaian Properti dengan Status BOT, dapat diformulasikan
sebagai berikut :

Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan status


properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat diperjualbelikan atau
dipindahkan haknya kepada pihak lain dan segala tuntutan
maupun sengketa telah diabaikan. Penilaian telah dilaksanakan
dengan berpedoman pada ketentuan Standard Penilaian
Indonesia (SPI) dan Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4.

3. Pendekatan Penilaian
Untuk

Penilaian Tanah Kosong yang berpotensi untuk


dikembangkan dilakukan dengan Pendekatan pendapatan
dengan teknik Land Development Analysis, dengan skema
pengembangan sebagai berikut :

3. Pendekatan Penilaian

Penilaian ini dilakukan dengan asumsi bahwa pemilikan dan

status properti adalah benar, sewaktu-waktu dapat


diperjualbelikan atau dipindahkan haknya kepada pihak lain
dan segala tuntutan maupun sengketa telah diabaikan.
Penilaian telah dilaksanakan dengan berpedoman pada
ketentuan Standard Penilaian Indonesia (SPI) dan
Peraturan Bapepam - LK No.VIII.C.4.

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut

1. Periode Discounted Cash Flow (DCF) selama 22 tahun, selama masa


2.

pemanfaatan lahan sesuai dengan perjanjian selama 20 tahun.

Sumber pendapatan adalah pendapatan dari sewa villa sebanyak 10 Villa,


Food and Beverage, pendapatan telepon dan pendapatan lain-lain,
diuraikan sebagai berikut :

Average room rate diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 10% setiap tahun.
Pendapatan Food & Beverage diasumikan sebesar 65,67% dari pendapatan kamar.
Pendapatan Telepon diasumikan sebesar 0,14% dari pendapatan kamar.
Pendapatan lain-lain diasumsikan sebesar 9,78% dari pendapatan kamar.

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai


berikut : (continued)

3. Biaya Operasional

A. Biaya Departemen terdiri dari :


Biaya Kamar diasumsikan sebesar 12,10% dari pendapatan lain-lain.
Biaya Makanan & Minuman diasumsikan sebesar 49,53% dari
Pendapatan Food & Beverage.

Biaya Telepon diasumsikan sebesar 40,50% dari pendapatan lain-lain.


Biaya Lain-lain diasumsikan sebesar 159,52% dari pendapatan lain-lain .

B. Biaya Overhead terdiri dari :


Administrasi dan Umum diasumsikan sebesar 39,80% dari Total
Pendapatan.

Biaya Pemasaran diasumsikan sebesar 3,39% dari Total Pendapatan.


Maintenance diasumsikan sebesar 5,82% dari Total Pendapatan.
POMEC diasumsikan sebesar 6,22% dari Total Pendapatan.

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

Asumsi-asumsi dan proyeksi penilaian, diuraikan sebagai berikut


: (continued)

C.Biaya Lain-lain terdiri dari :


Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) diasumsikan sebesar Rp 7.218.216,dan mengalami kenaikan sebesar 5% setiap tahunnya.

Biaya Asuransi diasumsikan sebesar Rp. 2.200.411,- setiap tahun


selama masa proyeksi.

Biaya Pencadangan/Sinking Fund diasumsikan sebesar Rp. 22.023.902,setiap tahun selama masa proyeksi.

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

4. Penilaian Properti dengan


Pendekatan Pendapatan

Selanjutnya Rekonsiliasi Nilai dilakukan dengan

berdasarkan nilai-nilai yang didapatkan dari


beberapa metode pendekatan yang dilakukan

Terima kasih

Anda mungkin juga menyukai