ORIENTACIONES PARA LOS

ADMINISTRADORES DE
CAMPOS
E INSTITUCIONES PARA
ADQUIRIR UN BIEN
INMUEBLE.
1

Miraflores, 12 de Octubre del 2011.

Estimados
administradores
instituciones.

de

campos

Reciban mi saludo.
En vista que los campos misioneros e instituciones
que conforman la "Iglesia Adventista del Sptimo
Da", van a adquirir inmuebles para las nuevas
Iglesias, producto del Planto de Iglesias, para
garantizar la inversin, srvanse tener en cuenta las
siguientes recomendaciones:
2

PRIMERA PARTE:
COMPRA VENTA DE
INMUEBLES.

El Contrato de Compraventa
Definicin - Art. 1529 Cdigo Civil: Por la
compraventa el vendedor se obliga a transferir la
propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su
precio en dinero.
El contrato de compraventa importa un acto de
disposicin en cuanto el objeto de aqul es una
transferencia, en el sentido de que el comprador
venga a ser el nuevo dueo de la cosa, que deja de
ser propiedad del anterior dueo, por lo comn el
vendedor, o un tercero, desde que se admite la venta
de cosa ajena.
4

I - DEL COMPRADOR O
ADQUIRIENTE.
Razn
social:
Asociacin

ADVENTISTA DEL SPTIMO DA.

IGLESIA

RUC: 20111157058.
Inscripcin de la Persona Jurdica: Inscrita
en la Partida Electrnica 11012170 del
Registro de Personas Jurdicas de Lima.
Direccin: Av. Comandante Espinar 610,
Distrito
de
Miraflores,
Provincia
y
Departamento de Lima, y se puede colocar:
para efectos del presente contrato, es
.... (la direccin de la APCSur/Misin).
5

Apoderado: Debe ser el Presidente, Secretario

o Tesorero del Campo (APC-Sur/Misin), PERO
SIN HACER REFERENCIA AL CARGO NI NOMBRE
DEL CAMPO, es decir, NO DEBE COLOCARSE:
"Presidente o Secretario o Tesorero de la Misin
tal", NO. Tampoco el nombre del Pr. Distrital o
de la Iglesia Local o del Anciano o de algn
hermano, ya que no tienen poder de la Iglesia.
Ejemplo: La Compradora Iglesia Adventista del
Sptimo Da, representada por su APODERADO
....... (Colocar el nombre del Pr, XYZ).,
identificado con DNI , domiciliado en
, con poder inscrito en .

Poder del Apoderado: Copia simple del Poder que

otorg la Iglesia Adventista del Sptimo Da.
Vigencia de Poder: Algunos notarios piden la
Vigencia de Poder del Apoderado o Representante
Legal.
Vigencia de Persona Jurdica: Algunos notarios
piden la Vigencia de Persona Jurdica, es decir de
la Iglesia.
Estos dos ltimos documentos los registros pblicos
lo emite despus de 8 das laborables y debern
solicitarlo al Departamento Legal de la UPS.

II - DEL VENDEDOR O
VENDEDORES.

El Vendedor o Vendedores, debe ser quien

figure en el documento de propiedad del
inmueble (terreno y/o casa), en adelante
simplemente inmueble o predio.
Si el Vendedor es posesionario, no
adquirir,
ya
que
no
estaramos
adquiriendo la propiedad, lo que s se
estara adquiriendo es la posesin.

Debe indicarse el estado civil, para saber

quin o quienes debe participar en el
contrato de compra venta.
8

Si los Vendedores son casados y

adquirieron el inmueble estando casados, el
inmueble es un bien conyugal o bien comn,
por lo que deben intervenir y firmar en la
venta ambos cnyuges.
Si los Vendedores son herederos, deben
figurar como nuevos propietarios en los
registros pblicos y si venden la totalidad del
inmueble, todos deben firmar.
Apoderado.- Si el Vendedor acta mediante
Apoderado o representante, ste deber
contar con Poder Especial para Vender (debe
decir en forma expresa) debidamente inscrito
en los registros pblicos. Para mayor
seguridad, debe exhibir una vigencia de
poder actualizado.
9

Persona Jurdica.- Si el Vendedor es una

persona jurdica, como por ejemplo la
Municipalidad Provincial o Distrital, debe
intervenir sus representantes legales con
poder inscrito, solicitarle la vigencia de poder
o en todo caso, de nuestra parte hacer la
verificacin, para esto debe conocerse la
Partida Electrnica donde corre inscrita la
Municipalidad. De igual forma actuar si es
otra persona jurdica como sociedad,
asociacin, etc.
Los nombres y apellidos de ambas partes,
deben ser completos tal y conforme figuran
en el DNI.
10

III - DEL INMUEBLE O PREDIO (terreno

y/o casa)
Propiedad saneada.- La recomendacin del
Dpto. Legal de la Iglesia y que tambin es de la
Divisin Sudamericana, es que se adquieran
bienes inmuebles o predios (terrenos y/o casas)
saneadas, es decir, que el Vendedor tenga su
propiedad inscrita en los registros pblicos, que
no tenga carga o gravamen como hipoteca, y
que tenga su Declaracin Jurada del Impuesto
Predial (Autovaluo) actualizado.

Es preferible no adquirir un inmueble que no se

encuentre inscrito ya que detrs de ellos tenga
problemas y que la Iglesia no podr inscribir el
inmueble.
11

Solicitar al Vendedor informacin de carcter registral:

Copia simple de la escritura pblica del Inmueble a
adquirirse.
Copia Literal de Dominio de la Inscripcin Registral (Con
esto se ver el nombre de los dueos, el rea del inmueble,
ubicacin, etc). Documento emitido por los Registros Pblicos.
Certificado de Gravamen.- Solicitar al Vendedor para verificar
que el predio no tenga ningn tipo de gravamen (embargos,
anotaciones preventivas, hipotecas, cargas etc.), en caso de
tenerlos stos debern ser cancelados totalmente o levantados
antes de la fecha de la adquisicin, para ello se deber solicitar
copia literal de toda la partida electrnica donde corre inscrito
el predio. Este documento lo emite los Registros Pblicos.
Un inmueble inscrito en los registros pblicos puede estar
garantizando acreencias de terceros.
12

Construcciones.- Si en el predio
existen
construcciones
o
edificaciones levantadas, debe estar
inscrita
la
correspondiente
declaratoria de fbrica, asimismo se
recomienda la opinin de un
ingeniero y/o arquitecto sobre el
estado de la edificacin.

13

Solicitar al Vendedor informacin de

carcter municipal:
Impuesto Predial (HR y PU).- La Hoja
Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU) de la
declaracin Jurada del Impuesto Predial del
ao que se va a hacer la adquisicin. El rea
del predio declarada coincida con el rea de
la escritura pblica del inmueble a
adquirirse.
Recibo del pago del impuesto Predial de
todo el ao en que se realiza la venta, por
parte del Vendedor, as lo exige la ley y se
tendr que adjuntar al momento de llevarlo a
la Notara. Sin este documento la Notara no
hace la escritura pblica de Compra Venta.
14

Estado de Cuenta.- Solicitar un

Estado de Cuenta a la Municipalidad,
por el Predio y que ste no tenga
deudas pendientes los ltimos cinco
(5) aos a la fecha de adquisicin,
por concepto de Impuesto Predial y
Arbitrios Municipales.El Vendedor
deber cancelar losArbitrios al
menos hasta el mes de la
transferencia o pacto en contrario.

15

Zonificacin.- Antes de Comprar: Si el

Predio es solo terreno,es decir, no
existeedificacin alguna yEl Comprador
piensa edificar un templo, oficinas, casa,
etc., se debe averiguar ante el municipio
qu Zonificacin tiene el Predio, o en el
mejor
de
los
casos
obtener
el
correspondiente Certificado de Parmetros
Urbansticos para ver el tipo de
Edificacinque permite el Municipio
(cantidad de pisos, retiro, reas libres,
etc.).

16

Servicios bsicos.- De contar el

Predio con los servicios de agua
y/o luz stos no debern tener
deudas al momento de la Compra
Venta para lo cual se deber
solicitar un estado de cuenta a las
empresas correspondientes.

17

NOTARIA
(Procedimiento).

PBLICA

Minuta.- Una vez que se tiene todo los

datos o informacin detallada y
pactado el monto de la Compra Venta,
el abogado elabora la minuta, por
duplicado, debiendo ser firmada por el
Vendedor, el Comprador y el Abogado.

18

Escritura Pblica.- Ingresar la minuta al

despacho del Notario Pblico para que sea
elevada a Escritura Pblica, adjuntando los
siguientes documentos:
a) Constancia municipal de no adeudar por
concepto del Impuesto Predial, al momento
de la Compra Venta.
b) Pago del Impuesto a la Renta, si es que
corresponde. Lo determina la Notara.
c) Original y copia simple de los D.N.I. de los
Contratantes (Vendedor y Comprador).
d) Vigencia de Poder de los apoderados o
representantes legales, de ser el caso.
e) Copia Literal de la Partida Electrnica del
Predio materia de la Compra Venta.
f) Cualquier otro documento adicional que la
Notaria solicite.
19

Bloqueo.- Al ingresar la minuta en la

Notaria, solicitar que se inscriba un
Bloqueo (es decir el Notario solicita al
Registro de Predios que anote y
bloquee la Partida Electrnicadonde
se encuentra registrado el prediopor
existir una transferencia a favor del
Comprador). No se requiere que se
haya hecho la Escritura Pblica.

20

Adquisiciones sin condiciones.

Las adquisiciones de bienes

inmuebles
deben
ser
incondicionales, de igual forma
si se trata de una donacin de
bien inmueble.

21

Pago del valor del inmueble.

El valor de la Compra Venta debe figurar en
nmero y en letras y el tipo de moneda. Se
recomienda efectuar el pago o cancelacin del
precio pactado por el predio materia de la
compra venta al momento de la firma de la
Escritura Pblica y con cheque de gerencia
bajo fe notarial de entrega.
Debe figurar que se ha pagado en su
totalidad, para evitar hipoteca a favor del
Comprador.
Se puede presentar el caso de pago por
partes, lo que originar una hipoteca a favor
del Vendedor.
22

Firma de escritura pblica.- Una vez

cumplido con todos los requisitos y/o que
la
Notaria
pueda
solicitar
adicionalmente, se seala el da para la
firma de la correspondiente Escritura
Pblica.
Partes notariales.- Una vez firmada la
escritura pblica, la Notaria prepara los
partes Notariales y se envan al Registro
Pblico para su inscripcin. Es preferible
que el abogado de La Iglesia tramite la
inscripcin registral para que ante una
eventual observacin la pueda subsanar
lo ms pronto posible.
23

INAFECTACIN AL IMPUESTO DE
ALCABALA.

A la minuta que preparar el

abogado,
DEBE
AADIR
LA
SIGUIENTE
CLAUSULA,
para
evitar pagar el 3% sobre el valor
del inmueble y que es de cargo
de EL COMPRADOR (La Iglesia).

24

Clusula ...... .- INAFECTACIN AL IMPUESTO

DE ALCABALA.- La presente adquisicin est
inafecta al Impuesto de Alcabala por ser la
adquiriente una entidad religiosa constituida
conforme a la legislacin nacional, por disposicin
expresa del Texto nico Ordenado de la Ley de
Tributacin Municipal, Decreto Supremo N 1562004-EF., Art. 28, letra c.)y artculo 11 de la Ley de
Libertad Religiosa N 29635.
Asimismo la adquiriente se encuentra inscrita en el
Registro de Confesiones distintas a la Catlica en la
Direccin de Asuntos Interconfesionales de la
Direccin Nacional de Justicia del Ministerio de
Justicia, bajo el Registro N 024-2004-RCDC.
25

ALTA y BAJA Municipal

Si se ha enajenado o adquirido un inmueble, por cualquier tipo
de modalidad, que involucre transferencia de propiedad, debe
presentar su Declaracin Jurada para hacer conocer dicha
situacin ante el Municipio de la jurisdiccin del inmueble
objeto de transferencia, a efectos de no ser pasible de ningn
tipo de multa:

TRANSFERENTE (Vendedor, Donatario, etc.).- Debe

solicitar la BAJA, hasta el ltimo da hbil del mes siguiente
de realizada la transferencia, dando a conocer la situacin de
la enajenacin.

ADQUIRIENTE.- La Iglesia debe solicitar la ALTA

INSCRIPCION, hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de
realizada la transferencia, dando a conocer el hecho que
gener la adquisicin.
26

SEGUNDA PARTE:
DONACIN DE INMUEBLES
Y LEGADOS.

27

DONACION Y LEGADOS COMO

ACTOS DE LIBERALIDAD.
Los actos de liberalidad se pueden dar en dos
ocasiones:
(1) En vida; y, (2) Luego del fallecimiento.
DONACION.- El primer supuesto es un tpico acto
de liberalidad intervivos, en vida del donante y
constituye la donacin.
LEGADOS.- El segundo supuesto es un acto de
liberalidad mortis causa, despus de muerto. Se
instituye por testamento y constituye un legado.

28

DONACION DE INMUEBLES.
Normas Imperativas.
En Derecho se considera norma imperativa a aquella
norma jurdica que posee un contenido del que los
sujetos jurdicos no pueden prescindir, de manera que la
regulacin normativa que se haga de la materia tendr
completa validez independientemente de la voluntad del
individuo. Ad Solemnitatem, que si no se observa
acarrea nulidad con acto jurdico.
El concepto de norma imperativa se contrapone al de
norma dispositiva, pues en este ltimo supuesto, la
norma y su contenido estn supeditadas al principio de
autonoma de la voluntad, y su aplicacin est limitada a
los supuestos en los que los sujetos no regulen sus
relaciones en sentido distinto al dictado por la norma
dispositiva.
29

La Donacin de inmuebles y el Cdigo Civil.

La donacin de inmueble (a pesar de la buena voluntad o
deseo) es vlida en tanto respete las exigencias legales,
por ser normas de carcter imperativo, de orden pblico,
que tienen que cumplirse obligatoriamente.
Las personas que de buena voluntad y en forma
incondicional donen por cualquiera de estas formas:
De palabra o por promesa ante la hermandad.
Por simple documento privado.
Por documento con firma legalizada.
Simple minuta (No elevada a escritura pblica).
Documento ante un juez de paz.
Todas estas formas de donacin de inmuebles o parte de
un terreno mayor, son NULAS.
30

PRECAUCION.
En principio toda persona puede disponer
libremente de la totalidad de su patrimonio a
ttulo oneroso, pero no sucede lo mismo
cuando la disposicin es a ttulo gratuito. En
este ltimo caso opera una restriccin a la
voluntad del causante en beneficio de los
herederos forzosos.
Nadie puede dar por va de donacin ms de
lo que puede disponer por testamento, como
se ver ms adelante. La donacin es invlida
en todo lo que exceda de esta medida.
31

El exceso se regula por el valor que tengan o

deban tener los bienes al momento de la muerte
del donante. Si las donaciones exceden la porcin
disponible de la herencia, se suprimen o reducen
en cuanto al exceso las de fecha ms reciente, o a
prorrata, si fueran de la misma fecha.
Esta es la razn por la que hay que tener muy en
cuenta los artculos pertinentes del Cdigo Civil,
que a continuacin se transcriben, para evitar
nulidades de donacin por accin de los
herederos.

32

ARTICULOS PERTINENTES DEL

CDIGO CIVIL (C.C.)

Hasta cundo de los bienes se puede

donar?. El Cdigo Civil pone lmites segn las
circunstancias, veamos:
Que es donacin?: Por la donacin el
donante se obliga a transferir gratuitamente al
donatario la propiedad de un bien (Art. 1621
C.C.).

33

Qu exige el C.C. para que la

donacin de bienes inmuebles sea
vlida?.
"La donacin de bienes inmuebles,
debe hacerse por escritura pblica,
con
indicacin
individual
del
inmueble o inmuebles donados, de
su valor real y el de las cargas que
ha de satisfacer el donatario, bajo
sancin de nulidad." (Art. 1625 C.C.)
34

Qu lmite fija el C.C. para donar?

Nadie puede dar por va de donacin, ms de lo
que puede disponer por testamento.
La donacin es invlida en todo lo que exceda
de esta medida.
El exceso se regula por el valor que tengan o
deban tener los bienes al momento de la muerte
del donante. (Art. 1629 C.C.)
Reversin de la donacin.
Puede establecerse la reversin slo en favor del
donante. La estipulada en favor de tercero es nula;
pero no producir la nulidad de la donacin. (Art.
1631 C.C.)
35

Cules son los efectos de la invalidacin?

Invalidada la donacin se restituye al donante el
bien donado, o su valor de reposicin si el
donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser
restituido.
Si el bien donado se halla gravado, el donante
libera el gravamen pagando la cantidad que
corresponda y se subroga en los derechos del
acreedor. (Art. 1635 C.C.)
Cundo una donacin es inoficiosa?
Si las donaciones exceden la porcin disponible de
la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al
exceso las de fecha ms reciente, o a prorrata, si
fueran de la misma fecha. (Art. 1645 C.C.)
36

Aceptacin de la Donacin.- La
donataria, en este caso, la Iglesia
Adventista del Sptimo Da, a travs de su
Apoderado, debe aceptar en una clusula
de la minuta la donacin incondicional.
El art. 1629 del C.C. obligatoriamente nos
remite al Derecho de Sucesiones del
mismo Cdigo.
En la sucesin testamentaria la voluntad
del testador no es enteramente libre.

37

Sucesin por testamento

Por el testamento una persona puede disponer
de sus bienes, total o parcialmente, para
despus de su muerte, y ordenar su propia
sucesin dentro de los lmites de la ley y con
las formalidades que sta seala.
Son vlidas las disposiciones de carcter no
patrimonial contenidas en el testamento,
aunque el acto se limite a ellas. (Art. 686 C.C.)

38

La Legtima y la Porcin Disponible

Nocin de legtima
La legtima constituye la parte de la herencia de
la que no puede disponer libremente el testador
cuando tiene herederos forzosos. (Art. 723 C.C.)
Quines son herederos forzosos?
Son herederos forzosos los hijos y los dems
descendientes, los padres y los dems
ascendientes, y el cnyuge. (Art. 724 C.C.)

39

Qu es el tercio de libre disposicin?

El que tiene hijos u otros descendientes, o
cnyuge, puede disponer libremente hasta del
tercio de sus bienes. (Art. 725 C.C.)
Comentario: Contrario sensu la legtima es
aquella porcin hereditaria que representa los
dos tercios restantes, legtima que est
reservada a los hijos u otros descendientes o
al otro cnyuge.

40

Cundo se puede disponer libremente

hasta la mitad de los bienes?
El que tiene slo padres u otros ascendientes,
puede disponer libremente hasta de la mitad de
sus bienes. (Art. 726 C.C.)
Cundo se puede disponer libremente de la
totalidad de los bienes?
El que no tiene cnyuge ni parientes de los
indicados en los artculos 725 y 726, tiene la
libre disposicin de la totalidad de sus bienes.
(Art. 727 C.C.)

41

En estos tres (3) casos la Iglesia

puede ser beneficiaria (Un tercio,
la mitad y la totalidad) a ttulo de
legado (ser considerado como un
Legatario (Art. 738 C.C.), y a la
muerte del testador, siempre en la
forma que dispone el Cdigo Civil.

42

Qu es legado?.
El testador puede disponer como acto de liberalidad
y a ttulo de legado, de uno o ms de sus bienes, o
de una parte de ellos, dentro de su facultad de libre
disposicin. (Art. 756 C.C.)
Qu es legado para fines sociales?
Son vlidos los legados hechos en favor de los
pobres o para fines culturales o religiosos, que
sern entregados por el heredero a quienes indique
el testador. A falta de indicacin los primeros sern
entregados a la Beneficencia Pblica; los segundos
al Instituto Nacional de Cultura o a los organismos
que hagan sus veces en uno u otro caso; y los
terceros, a la autoridad competente de la religin
que profesaba el testador. (Art. 763 C.C.)
43

Legado de predio
Si el bien legado es un predio, los terrenos y las
nuevas construcciones que el testador haya
agregado despus del testamento no forman
parte del legado, salvo las mejoras introducidas
en el inmueble, cualquiera que fuese su clase.
(Art. 764 C.C.)
Legado en dinero
El legado en dinero debe ser pagado en esta
especie, aunque no lo haya en la herencia. (Art.
765 C.C.)

44

Qu es cuarta falcidia?
Si el testador que tiene la libre disposicin de
sus bienes instituye herederos voluntarios y
legatarios, la parte que corresponde a aqullos
no ser menor de la cuarta parte de la herencia,
con cuyo objeto sern reducidos a prorrata los
legados, si fuere necesario. (Art. 771 C.C.)
Institucin de heredero voluntario
El testador que no tenga herederos forzosos,
puede instituir uno o ms herederos voluntarios
y sealar la parte de la herencia que asigna a
cada uno. Si no la determina, sucedern en
partes iguales. (Art. 737 C.C.)
45

Caudal disponible para legatarios

El testador puede instituir legatarios, con
la parte disponible si tiene herederos
forzosos, y no tenindolos, hasta con la
totalidad de sus bienes y sealar los que
asigna a cada uno de los legatarios.
El testador puede imponer tanto a los
herederos voluntarios como a los legatarios,
condiciones y cargos que no sean contrarios
a la ley, a las buenas costumbres y al libre
ejercicio de los derechos fundamentales de la
persona. (Art. 738 C.C.)

46

Requisitos para Escrituras Pblicas de

Donacin de Bien Inmueble

Minuta autorizada por un abogado, en original y dos

copias, firmado por las partes contratantes (donante
y donatario).
Acreditar la representacin legal del Apoderado de
la Iglesia Adventista del Sptimo Da.
Documentos que acrediten el pago de los impuestos
Predial del ao de la donacin, original y copia
legalizada de comprobante de pago del impuesto al
Patrimonio Predial.
En caso de no contar con los documentos antes
mencionados se puede reemplazar con la
Constancia de: No Adeudo emitida por la
Municipalidad correspondiente.
47

 Copia Literal de la Partida Registral de Inmueble.

Nota: La direccin del inmueble que aparezca en los
documentos antes sealados deben coincidir con la
direccin que aparece en el Gravamen emitido por
los Registros Pblicos.
Constancia municipal de no estar afecto al pago del
impuesto de alcabala. La donacin est inafecta al
Impuesto de Alcabala por ser la donataria una
entidad religiosa constituida conforme a la
legislacin nacional, por disposicin expresa del
Texto nico Ordenado de la Ley de Tributacin
Municipal, Decreto Supremo N 156-2004-EF., Art.
28, letra c.)y artculo 11 de la Ley de Libertad
Religiosa N 29635.
Documento de Identidad de ambos contratante.
48

Considerar la informacin expuesta

para la adquisicin de inmueble va
compra venta referido en la Primera
Parte y que sea aplicable para las
donaciones.

49

Donacin de una parte de un

inmueble de mayor extensin.
Solicitar la sub divisin del lote, ante la
municipalidad correspondiente. Culmina con una
Resolucin Municipal aprobando la sub divisin
del lote matriz en tantos lotes se haya solicitado,
con sus linderos, medidas perimtricas y reas
individualizadas.
La sub divisin se debe inscribir en los registros
pblicos en la Partida donde se encuentra el lote
matriz, lo que dar origen a la Independizacin.
Los nuevos lotes tendrn su propia Partida donde
se inscribirn la donacin, numeracin municipal,
declaracin de fbrica, hipoteca, etc., etc.
50

 El lote independizado con su Partida propia, que se

haya acordado donar a la Iglesia, deber incluirse
el nmero de la Partida Registral, en la minuta de
Donacin del Inmueble. Obtenida la escritura
pblica de donacin, la Iglesia como nueva
propietaria, registrar a su nombre en la Partida
registral del inmueble.
Alta y Baja.- Con la minuta (no se requiere la
escritura pblica) debe efectuarse ante el municipio
el Alta y la Baja explicado en la Primera Parte.

51

Cualquier consulta, favor de hacrmela

llegar a travs de este medio o a los
telfonos que figuran al final de la firma.

Dios les bendiga.

Cordialmente,

Abelardo Muro Vilchez

Dpto. LegalIglesia Adventista del Sptimo Da.
Av. Comandante Espinar N 610, Lima 18.
Tel.: (51) 1 6107717.
Cel.: 01 997542682.
Fax: (51) 12410728.
52