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Derecho

Inmobiliario.
Unidad I: Introduccin
Profesor: lvaro Morales Marileo
Clase 1

No
hay
Estado
moderno
sin
registro de la propiedad y el derecho a
disponer libremente de los bienes.
Jrgen Osterhammel, historiador.
La institucin registral es una pieza
necesaria e imprescindible en la
construccin del Estado de Derecho.
Nicols Nogueroles Peir, Registrador de la
Propiedad de Espaa, Profesor de Derecho
Registral de la Universidad Pompeu Fabra Barcelona

565; 566; 568; 580;


582; 583; 670; 686 CC
19 N 24 CP

Fisonoma del bien inmueble


Es un bien, es decir algo valorable patrimonial y
econmicamente
Es un bien econmico o bien escaso (limitado, finito, asignado a
travs de los procedimientos de mercado)
Es el bien de alta importancia econmica ms comn
Es el objeto de la garanta hipotecaria, la caucin
histricamente ms importante

Unin indisoluble del mercado y


el sector inmobiliario
La propiedad se presenta como una necesidad socialmente
muy calificada y valorada en aquellos bienes considerados
escasos
La propiedad de los bienes inmuebles es tratada de manera
excepcional por el derecho atendida la significacin econmica
de su objeto
La dificultad econmica de acceso a la propiedad de un bien
inmueble condiciona la necesidad de proteccin privilegiada y
tratamiento diferenciado en cuanto a procedimientos de
constitucin, uso, goce, gravmen y disposicin.

El derecho es el correlato
jurdico de una realidad
social
Derecho: reflejo de la sociedad que regula
Finalidad: el logro de la convivencia social
Criterio matriz: la coherencia

Qu es el derecho
inmobiliario?
El Derecho Inmobiliario es el conjunto de
normas que tienen por objeto un bien al que
la legislacin civil considera inmueble.

Cuestin del
Objeto

Nacimiento en el Derecho Civil


Patrimonial
El derecho civil patrimoniales la parte del derecho civil
que comprende las normas e instituciones a travs de
los cuales se realizan y ordenan las actividades
econmicas del hombre.
Dentro del derecho civil patrimonial el D. Inmobiliario se
engarza en el derecho de las cosas o bienes, los
derechos reales y en general las relaciones jurdicas de
los individuos con los objetos o cosas, tales como la
propiedad, la posesin y la mera tenencia.
Dentro del mbito de los bienes se perfila sobre la
diferencia esencial de tratamiento que el legislador hace
I
entre bienes muebles e inmuebles

Evolucin: Trascendencia del mero


Derecho Civil Patrimonial
CRUZA DIVERSAS RAMAS DEL DERECHO: el derecho
registral,
el
derecho
comercial,
el
derecho
urbanstico, el derecho tributario, el derecho pblico,
el derecho minero, el derecho de aguas, el derecho
econmico, el derecho agrario, el derecho procesal,
etc
AFINIDAD CON OTRAS DISCIPLINAS: la construccin,
la actividad empresarial y la economa en general

Cuestin de la
Autonoma

Ejes que sostienen el


derecho inmobiliario
1. Propiedad inmueble
2. Mercado

Nacimiento y evolucin del derecho


inmobiliario cimentadas en la lucha
contra la incertidumbre y falta de
seguridad jurdica del mercado de bienes
inmuebles

Cules son las claves


para entender la
fisonoma del derecho
inmobiliario?

La propiedad, esencia del derecho


civil patrimonial
La propiedad es el conjunto de relaciones econmicas y
sociales que definen la posicin de cada individuo respecto al
uso de los bienes escasos
El derecho de propiedad as considerado es el derecho por
antonomasia en materia civil patrimonial, y a su regulacin,
proteccin y promocin se orienta toda su dogmtica

La propiedad, derecho real por


excelencia y norte del sistema
jurdico
Concepto doctrinario:Es el derecho real por excelencia, que
confiere al titular las ms amplias facultades sobre la cosa
de que se trata.
Concepto legal:Art. 582 CC: El dominio (que tambin se
llama propiedad) es el derecho real en una cosa corporal.
Para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo
contra la ley o contra derecho ajeno
Proteccin Constitucional: Se asegura a todas las personas el
derecho de propiedad sobre todo tipo de bienes, corporales e
incorporales. Nadie puede ser privado de su propiedad salvo
que sta sea requerida por el Estado por razones de utilidad
pblica o inters nacional, determinadas caso a caso por el
legislador.

Requisitos esenciales del derecho


de propiedad para cumplir su
funcin socioeconmica
1. UNIVERSALIDAD: Todos los recursos deben ser posedos por
alguien, salvo que sean tan abundantes que puedan ser
consumidos por cualquiera sin necesidad de excluir a los
dems
2. EXCLUSIVIDAD: Se debe garantizar jurdicamente la
posibilidad de excluir a los dems del consumo y uso del bien
en cuestin (oponibilidad erga omnes)
3. TRANSFERIBILIDAD: Se requiere que por medio de
intercambios voluntarios y seguros los recursos pasen de sus
usos menos valiosos a los ms valiosos (seguridad jurdica en
la circulacin de los bienes/eliminacin del azar y la
incertidumbre y disminucin del riesgo)

Propiedad de inmuebles + Mercado


=
(Alta) Necesidad de transferencia
segura

Un sistema de transferencia de la
propiedad inmueble debe
necesariamente otorgar la certeza
de poder excluir a otro pretendido
adquirente
1. La falta de certeza en la transmisin de la facultad de
excluir desincentivar las operaciones de intercambio
2. En los casos en que se llegue a dar la transmisin en
condiciones de incertidumbre sta desincentivar el uso
valioso del bien

Explicacin
sociolgica:
La aversin al
riesgo

Requisitos esenciales del sistema de


transferencia de derechos de propiedad
1. Que la propiedad est reconocida objetivamente
en el derecho positivo
2. Que la transmisin de la propiedad transfiera de
manera efectiva de un titular a otro la posibilidad
de excluir a todos
3. Que la transmisin de la propiedad se base en
un signo de cognoscibilidad que permita a los
terceros identificar objetivamente a quin goza de
la titularidad para excluir

Efecto natural: Fracaso del


consensualismo en materia de
inmuebles
Pregunta de fondo del cliente que quiere adquirir un bien
inmueble: A partir de cuando podr excluir a los dems en la
propiedad de este bien?.
Consensualismo es incoherente con la funcin que la
propiedad de los bienes econmicos de alto valor tiene
asignada (el consentimiento o contrato es un acto que de
ordinario permanece oculto al conocimiento de terceros).
Genera una propiedad relativa que no garantiza la exclusin
de todos.

Triunfo de los sistemas


registrales en materia de
inmuebles!

Cdigo de Bello y los bienes inmuebles

Libro Segundo: "De los bienes y de su dominio, posesin, uso y


goce". Art. 565 950
En materia de bienes Bello se asla del Cdigo Civil
Francs, siguiendo la tradicin romanstica y las
opiniones de Robert Joseph Pothier, asentando que el
dominio y dems derechos reales se adquieren no por
contrato sino por tradicin.
En materia inmueble la posesin real y efectiva la
constituye la inscripcin en el Registro del Conservador
como nico modo de adquirir vlido.

Principio rector: La libre circulacin de los


bienes:

Registro: De la publicidad a la
seguridad jurdica
El registro garantiza publicidad de las hipotecas
El registro pone a la vista de todos las posesiones
territoriales
La publicidad es el fundamento de la seguridad
jurdica

Qu significado jurdico
tiene la inscripcin
conservatoria en el Cdigo
Civil?
Requisito
Garanta
Prueba

DE LA
Art. POSESIN
700 CC: Es la tenencia de
una cosa determinada con el
animo de seor o dueo, sea que
el dueo o el que se da por tal,
tenga la cosa por si mismo o por
otra persona que la tenga en
lugar y a nombre de l. El
poseedor es reputado dueo,
mientras otra persona no justifica
serlo.

Transfiere Posesin, no Dominio

Paralelo Dominio y Posesin


Dueo. Es el titular del derecho real de dominio.
Poseedor. Es que goza de la cosa en los trminos
exigidos por el Art. 700.

DOMINIO

POSESIN

Recae sobre cosa


determinada
Es exclusiva
Importa una relacin
jurdica, porque es un
derecho

Recae sobre cosa


determinada.
Es exclusiva
Importa una relacin de
hecho, porque es solo un
hecho

Puede adquirirse por un


modo
Accin reivindicatoria

Se posee por ms de un
titulo
Accin posesoria

Proyeccin de Andrs Bello


La inscripcin conservatoria del inmueble -que acta como
transferencia de la posesin- con el transcurso del tiempo y el
advenimiento de la prescripcin (usucapin), pasara a
transformarse en dominio.
La frmula, de un modo lento pero seguro, garantiza el
reconocimiento de la propiedad, evitando todos los pleitos y
riesgos que significara exigir el dominio acreditado a cada
tradente.
Todos los bienes inmuebles al cabo de cierto
nmero de aos se hallarn inscritos y al abrigo de
todo ataque. La inscripcin sera desde entonces un
ttulo incontrastable de propiedad, obtenindose as
el resultado a que otros queran llegar desde luego,
sin que para ello sea necesario apelar a medidas
odiosas, que produciran un grave sacudimiento en
toda la propiedad territorial. A. Bello

Algunas innovaciones de Bello


Se establece la necesidad de inscribir las sentencias que
declaran la prescripcin adquisitiva de derechos reales
inmuebles de lo contrario, no valdr contra terceros (Artculos
689 y 2513 CC).
En una norma que nos parece notable para la poca (1855), se
establece la obligatoriedad de la inscripcin de los inmuebles
hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos
(artculo 688 del Cdigo Civil).

Cules son las funciones que


debe cumplir el buen derecho
inmobiliario?
1. Dar seguridad completa a la propiedad inmuebles y
a los derechos reales que sobre ella se constituyen
(Funcin jurdica)
2. Favorecer a la movilizacin de la propiedad
inmueble y a la movilizacin de su valor (Funcin
econmica)
3. Permitir la constitucin de hipotecas, que abren
acceso al crdito y con ello a la vivienda (Funcin
social)

Axiomas para reconocer el Derecho


Inmobiliario
1. Propiedad y derechos reales
sobre inmuebles
2. Publicidad
mismos

registral

Cuestin del
objeto +
autonoma

de

los

Funcin e importancia del


Derecho Inmobiliario en la
actualidad
SECTOR INMOBILIARIO ES UNO DE LOS
PRINCIPALES MOTORES DE LA ECONOMA
Sector de la Construccin = Barmetro del
crecimiento econmico
1. Crisis Asitica, 1998

EJs:

2. Crisis Sub-Prime, 2008


3.
Reforma
2016

tributaria,

Perspectivas de crecimiento
1. Realidad social transversal
2. Realidad econmica esencial y creciente
3. Realidad jurdica naciente y en desarrollo

Cul es el objetivo de esta


ctedra?
Conocer, profundizar y sistematizar un importante
grupo de materias que en su conjunto constituyen la
regulacin
inmobiliaria
chilena,
analizando
crticamente los principales problemas y soluciones que
stas presentan en su prctica diaria, habilitando a los
alumnos
para
investigar,
analizar
y
enfrentar
autnomamente situaciones jurdicas en dicha rea

Estructura de la ctedra
Unidad II. El derecho registral inmobiliario (05 sesiones)
Unidad III. La regularizacin de la pequea propiedad ra (02 sesiones)
Unidad IV. El derecho de aprovechamiento de aguas (02 sesiones)
Unidad V. El derecho urbanstico. Urbanismo y construccin (06 sesiones)
Unidad VI. La copropiedad inmobiliaria (03 sesiones)
Unidad VII. El estudio de ttulos (07 sesiones)
Unidad VIII. La propiedad indgena (03 sesiones)
Unidad IX. Tasacin Fiscal y Tributacin (02 sesiones)

Orientacin profesional
buscada: Preventiva y
correctiva
ORIENTACIN PRINCIPAL: Abogado asesor. Ms vale prevenir
que lamentar.
ORIENTACIN SECUNDARIA:
correctiva subsidiaria.

Abogado

litigante.

Finalidad

Gracias.