Adriana Abella
REGISTRO INMOBILIARIO
ARGENTINO
Sistema registral es declarativo
(art. 2505 del CC., y los arts. 2, 20 y cc.
Ley N 17.801)
No convalidante ( art. 4 LR)
La finalidad de la publicidad registral es
brindar seguridad en el trfico jurdico
inmobiliario.
REGISTRO DE TTULOS
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
II Congreso Internacional de Derecho Registral se acept
la designacin genrica de situaciones jurdicas registrables,
que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a
terceros interesados, denominacin que ms se ajusta a la
temtica registral imperante.
Principios registrales
inscripcin
rogacin
autenticidad
especialidad
tracto sucesivo
prioridad
legalidad
El principio de fe pblica registral no ha sido
tcnicamente incorporado en nuestro derecho
Existe presuncin de veracidad.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la
preferencia excluyente o de superioridad,
o no excluyente llamada de rango
La preferencia excluyente trata de derechos
incompatibles entre s
Se aplica de la mxima prior in tempore potior in
iure.
La preferencia de rango se produce cuando
ingresan documentos que instrumentan derechos
compatibles.
El artculo 17 :
Inscripto o anotado el documento, no podr
registrarse otro de igual o anterior fecha que se
le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificacin a que se refieren los arts. 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo
establecido en el art. 5.
Prioridad directa
Ley 17.801 sienta la prioridad registral en
el art. 19 en su primera parte dice:
La prioridad entre dos o ms inscripciones
o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecer por la fecha y el nmero de
presentacin asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artculo
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Documento otorgado
Sin certificado
Con certificado solicitado para un acto
distinto del indicado en la solicitud
Con certificado solicitado por otro
escribano
Responsabilidad del escribano
Prioridad indirecta
En resguardo de la contratacin y
proteccin de los interesados en celebrar un
negocio jurdico que tiene por fin la
constitucin, transmisin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles.
Se garantiza la seguridad del trfico
jurdico inmobiliario
Art. 5: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta
y cinco das contado desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la
fecha de su instrumentacin
PUBLICIDAD
La plenitud, limitacin o restriccin de los
derechos inscriptos y la libertad de
disposicin, slo podr acreditarse con
relacin a terceros por las certificaciones
que se refieren los arts. 23 a 25 de la
mencionada ley (art. 22 de la ley 17.801).
Tercero de buena fe.
Medidas cautelares
Deben considerarse
los derechos tutelados por ambos institutos
jurdicos:
principio de prioridad en la forma
establecida por la ley N 17.801 y
las medidas cautelares
Finalidad
El certificado que otorga la reserva de prioridad
indirecta garantiza la inmutabilidad durante el
plazo legal , para dar seguridad al interesado de
que el negocio jurdico que piensa celebrar con
respecto a esos bienes no se ver afectado por un
cambio de la situacin registral.
Las medidas precautorias se dictan en un proceso
con el fin de inmovilizar la situacin jurdica de
determinados bienes, impedir su disposicin en
garanta de los derechos de los litigantes
Embargo
La medida cautelar cae sobre el precio de la
cosa y no sobre ella
Importancia del monto. Su modificacin.
CSJN Romero Guillen c. Pcia. de Santa Fe, Fallo
39.317 ED 117,414
ANOTACIN DE LITIS
Prohibicin de innovar
Podr decretarse la prohibicin de innovar en toda clase de
juicio, siempre que:
1) El derecho fuere verosmil.
2) Existiere el peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la
situacin de hecho o de derecho, la modificacin pudiera influir en la
sentencia o convirtiera su ejecucin en ineficaz o imposible.
3) La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida
precautoria.
La finalidad de esta medida es preservar el statu quo de la situacin
jurdica, impidiendo su cambio o alteracin mientras se sustancie la
pretensin (tiende a inmovilizar tanto la situacin de hecho como la de
derecho).
EFICACIA DE LOS
CERTIFICADOS DE RESERVA
DE PRIORIDAD
ante resoluciones judiciales que
pretendan impedir la escrituracin o
la posterior inscripcin registral
La cuestin
Derecho Constitucional
Derecho Civil
Derecho Procesal
Derecho Registral
Conclusin
Durante la vigencia del certificado con reserva de prioridad no es
valioso paralizar la autorizacin de la escritura de venta y menos su
inscripcin definitiva.
Con ttulo y modo suficiente el adquirente ya es dueo
No podemos desconocer la operatividad de un rgimen de inters
general.
Evitar un debilitamiento de la seguridad jurdica
Conclusiones en Congresos
IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982)
VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y
La prohibicin de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las dems
medidas precautorias. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva
de prioridad indirecta, ni impide la expedicin de nuevos certificados
VIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993)
Ninguna medida especfica o genrica puede tener como consecuencia la
paralizacin de un proceso inscriptorio, en virtud de que el mismo supone la
cristalizacin en tiempo y forma legalmente previstos de la proteccin del
negocio a que el principio de retroproridad apunta.
Lo contrario acarreara el desmoronamiento de un sistema, la supresin del
encaje sincronizado de normas y la ineficacia del fin perseguido
Derecho constitucional
Propiedad inviolable. Garantas de defensa y debido
proceso legal (arts. 5, 17, 18, 28 y 33 CN.).
La medida de no innovar est reglamentada en los cdigos
locales, por lo que no puede poseer mayor vigor y
extensin que los propios derechos reales del Cdigo Civil.
Derecho Procesal
La cosa juzgada afecta a las partes del proceso, no a
terceros.
Principio de congruencia: la resolucin judicial debe
limitarse a la materia del litigio.
La prohibicin de innovar podr generar resonancia para
posibles adquirentes futuros (aqullos que carezcan de la
reserva de prioridad al tiempo en que la primera se
materializa).
Ha de mediar debida publicidad.
Derecho Civil
Inoponibilidad de lo actuado en el proceso cautelar al tercero
amparado por la prioridad registral (arts. 1195, 1199 CC.)
Registracin: requisito de eficacia frente a terceros intersados de
buena fe (art. 2505 CC. y arts. 2 inc. b, 19, 21 y 22 LR.).
La ley de proteccin al consumidor Ley N 24.240, art. 4
establece que la informacin que se lanza al pblico tiene que ser
veraz, detallada, eficaz y suficiente.
Cautelar innovativa
El magistrado ordena al registrador que se abstenga de
otorgar la inscripcin definitiva de la escritura
colocado al documento notarial en una situacin de espera
a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante
preservando la prioridad del caso.
La orden debe ser especfica, mencionando la
operacin inmobiliaria, escribano autorizante y certificado
expedido por el Registro.
Se frustra el normal desenlace del proceso inscriptorio.
Registro de la propiedad
de la provincia de Buenos Aires, como el de la
Capital Federal, se abstienen de inscribir el
documento a las resultas de la decisin del rgano
judicial que dispuso la medida.
Sin perjuicio de ello, proceden a su inscripcin
provisional, manteniendo su posicin registral
hasta la resolucin del conflicto.
Por lo tanto, todo documento que ingrese con
posterioridad ser inscripto o anotado en forma
condicionada (conf. art. 18, inc. b, Ley N
17.801).
Fallo
Peirano Maximiliano c/ Hong Wu Zeng y
otro s/ Cobro de alquileres
CNCiv.Sala K 12.4.04
Prohibicin de inscribir una venta.
En virtud de ello:
El pedido de certificados previo al otorgamiento de la escritura es necesario
pero no obligatorio. El certificado con reserva de prioridad protege al acto no
al adquirente o al enajenante.
La dispensa del pedido de certificados debe ser formulada por los sujetos
negociales otorgantes del acto, quienes tambin podrn eventualmente, desistir
de la solicitud de inscripcin.
La falta de solicitud de certificaciones previas al otorgamiento del acto, no
acarrea la nulidad. Solo la prdida de la reserva de prioridad.
La calificacin de la procedencia de la dispensa solo puede ser realizada por el
notario interviniente excediendo notablemente el mbito de calificacin del
registrador.
Cada Registro puede tener su modalidad especfica para verificar si existen
otros documentos que hayan ganado prioridad u obsten a la inscripcin por
prioridad directa de la escritura autorizada sin pedido previo de certificados.