Anda di halaman 1dari 52

1

PENDAHULUAN
Capital Budgeting atau Rencana Investasi dapat dilakukan oleh investor
sendiri maupun dengan menggunakan jasa dari Biro Konsultan. Namun
laporan studi kelayakan yang disusun oleh Biro Konsultan belum
menjamin bahwa investasi dalam proyek yang dimaksud pasti
berhasil. Hal ini berkaitan erat dengan asumsi-asumsi yang digunakan
dalam penyusunan Feasibility Study.
Kelemahan-kelemahan yang sering dijumpai dalam laporan kelayakan
dari suatu proyek/investasi antara lain :
a.

Dalam menganalisa pasar, proyeksi permintaan sering dilakukan


atas
dasar permintaan potensial (potential demand), seharusnya dari
permintaan efektif (effective demand).
b. Akibat dari kekurangan data, maka proyeksi disusun terlalu optimis,
baik biaya maupun pemasaran.
c. Pengambilan keputusan atas pemberian Pembiayaan investasi pada
umumnya memakan waktu, sehingga studi kelayakan yang diajukan ke
bank sudah out of date atau kadaluwarsa.

Page 2

Penilaian kelayakan investasi mempunyai ciri ciri sebagai berikut :


a. Dana yang tertanam dalam modal investasi lebih lama dari pada
untuk membiayai modal kerja.
b. Pengembalian pinjaman investasi berasal dari proceeds atau net
cash in flow, yaitu laba usaha ditambah dengan penyusutan.
c. Risiko lebih tinggi karena dana yang tertanam dalam
jangka panjang.
d. Jaminan utama dari proyek yang dibiayai dalam bentuk
barang modal.
Keberhasilan pemberian pinjaman untuk keperluan investasi tidak
terlepas dari keberhasilan proyek yang dibiayainya.
Suatu proyek dikatakan berhasil apabila proyek tersebut mampu
memperoleh hasil yang cukup sehingga dapat hidup dan
berkembang serta bermanfaat, baik untuk bank, investor maupun
masyarakat.
Page 3

Penilaian kelayakan atas suatu investasi, pada hakekatnya


bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh RISIKO yang
mungkin timbul atas dana yang diinvestasikan. Oleh karena itu
dilihat dari aspek keuangan, investasi dalam suatu proyek harus
profitable: dalam arti proyek tersebut dapat menghasilkan
keuntungan, sehingga mampu mengembalikan pokok pinjaman
beserta bunganya.
Masalah utama dalam penilaian
kelayakan investasi adalah :

aspek

keuangan

a.

terhadap

Bagaimana meneliti rencana pembiayaan investasi yang telah


tersusun.
b. Sampai sejauh mana investasi tersebut dari aspek keuangan
(cash flow) dapat memperoleh hasil yang cukup, sehingga
mampu mengembalikan dana yang tertahan, membayar
kembali pinjaman dan bunganya
Page 4

Secara garis besar, biaya / pengeluaran untuk investasi


tersebut dapat dikelompokkan menjadi 4 unsur, yaitu :
a. Pengeluaran Fisik
Merupakan pengeluaran untuk pengadaan barang, misalnya tanah,
bangunan, mesin-mesin, alat pengangkutan, inventaris, dan lain-lain.
Biaya physik ini sendiri dibedakan menjadi :
1. Import Content, yaitu pengeluaran-pengeluaran untuk barangbarang yang harus diimpor dari luar negeri.
2. Local Content, yaitu pengeluaran untuk barang-barang yang
dapat diperoleh didalam negeri.
b. Pengeluaran Nonfisik
Merupakan pengeluaran untuk biaya perizinan, biaya notaris, biaya
konsultan, biaya tenaga kerja selama masa konstruksi dan biaya non
barang lainnya.

Page 5

c. Bunga dalam Masa Konstruksi (IDC)

Merupakan pengeluaran untuk pembayaran bunga selama masa


pembangunan proyek (Interest During Construction). Sesuai
dengan ketentuan Bank Indonesia, bunga masa konstruksi ini
diatur sebagai berikut:
- Bagi perusahaan baru dapat dimasukkan dalam biaya
proyek, dengan perkataan lain dapat diberikan
Pembiayaan investasi.
Bagi perusahaan yang sudah berjalan dan Pembiayaan
investasi dipergunakan dalam rangka perluasan /
rehabilitasi serta perusahaan dinilai mampu, maka bunga
yang dimaksud harus dibayar efektif oleh nasabah.
d. Pengeluaran untuk masa Trial Run

Merupakan seluruh biaya yang diperlukan untuk mengadakan


percobaan hasil produksi sebelum perusahaan melakukan
produksi komersial.
Page 6

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM


RENCANA PEMBIAYAAN INVESTASI ADALAH :
a. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek
tertentu.
b. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self
financing) yang didasarkan pada prioritas atau tidaknya proyek
yang akan dilaksanakan.
c. Adanya sumber pembiayaan lain diluar Pembiayaan bank dan
dana sendiri.

Financial Modeling Workshop

Page 7

TEHNIK MENGUKUR KELAYAKAN INVESTASI


I.

PAY BACK PERIOD


Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan Proceed atau Net
Cash Inflow.

II.

NET PRESENT VALUE (NPV)


Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih dari
proyek setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. Net
Present Value adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow.

III. BENEFIT COST RATIO (PI)


BCR atau Profitability Index (PI) adalah perbandingan antara PV dari
dana yang dihimpun (CIF) dengan PV dari biaya proyek (COF).

IV. INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)


IRR adalah merupakan rate of return atas investasi suatu proyek pada
jangka waktu tertentu.
Page 8

PAY BACK PERIOD


METHOD
Proyek Mutually Exclusive : Sekumpulan proyek dimana hanya
satu yang dapat diterima.
Proyek Independen : Proyek yang arus kasnya tidak dipengaruhi
oleh penerimaan atau penolakan proyek lainnya.
Pay Back Period adalah periode yang diperlukan untuk dapat
menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan
proceed atau net cash inflow.
Sesudah pay back period tersebut dihitung, maka tahap berikutnya
adalah membandingkan pay back period dari investasi yang
diusulkan tersebut dengan maximum pay back period yang dapat
diterima.
Apabila pay back period dari investasi yang diusulkan lebih pendek
daripada umur proyek, maka rencana investasi tersebut dapat
dikatakan viable. Sebaliknya kalau lebih panjang, maka rencana
investasi tersebut tidak viable.
Page 9

Contoh 1 :
Nilai investasi suatu proyek sebesar Rp. 10.000.000,00.
Umur proyek 5 tahun.Pola cash flow dari proyek tersebut adalah sebagai
berikut :
Tahun
1
2
3
4
5

Cash Inflow
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.

5.000.000,00
5.000.000,00
2.000.000,00
1.000.000,00
500.000,00

Payback Period = 2 tahun.


Cara menghitung adalah :
Nilai investasi
Cash inflow tahun ke-1

(Rp. 10.000.000,00)
Rp. 5.000.000,00

Cash inflow tahun ke-2

(Rp. 5.000.000,00)
Rp. 5.000.000,00
Page 10

Kesimpulan :
Umur proyek 5 tahun, payback period yang dibutuhkan hanya 2 tahun. Jadi
dengan menggunakan metode ini, maka proyek viable untuk dibiayai.

Contoh 2 :
Suatu proyek membutuhkan biaya investasi sebesar Rp. 10.000.000,00.
Umur proyek 5 tahun. Pola cash flow sebagai berikut :
Tahun
1
2
3
4
5

Cash Inflow
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.
Rp.

2.000.000,00
2.000.000,00
2.000.000,00
6.000.000,00
6.000.000,00

Page 11

Perhitungan Payback Period :


Nilai investasi ..

(Rp.

Cash inflow

Rp.
2.000.000,00
_________________
(Rp.
8.000.000,00)
Rp.
2.000.000,00
_________________

Tahun ke-1
Tahun ke-2
Tahun ke-3
Tahun ke-4

Surplus .

10.000.000,00)

(Rp.
6.000.000,00)
Rp.
2.000.000,00
_________________
(Rp.
4.000.000,00)
Rp.
6.000.000,00
_________________
Rp.

2.000.000,00

Cash inflow untuk tahun ke-4 Rp. 6.000.000,00 dibutuhkan untuk menutup payback
period pada tahun keempat cukup dibutuhkan waktu :
4.000.000
6.000.000

X 12 bulan =

8 bulan.

Jadi payback period = 3 tahun 8 bulan. Dan masih lebih pendek dari umur proyek.
Dengan demikian proyek layak untuk dibiayai. Cash flow sesudah masa payback
period tercapai, diabaikan.
Page 12

Contoh 3 :
Suatu investasi dan apabila pada cash flow yang diharapkan sama, sebagai
berikut :
Tahun
0

Nilai Investasi

Cash Flow Tahunan

Rp. 12.000.000,00

4.000.000

4.000.000

4.000.000

4.000.000

Payback period = Rp. 12.000.000 / Rp. 4.000.000 = 3 tahun

Page 13

Apabila cash flow tidak seragam, maka digunakan perhitungan payback


period sebagai berikut :
Nilai investasi misalnya Rp. 20.000.000,00.

Tahun

Nilai Investasi
Proyek
(Rp. 000)

Cash Flow
(Rp. 000)

20.000

Cash Flow
Kumulatif
(Rp. 000)
0

8.000

8.000

6.000

14.000

4.000

18.000

2.000

20.000

2.000

22.000

Payback period = 4 tahun.

Page 14

Contoh 4 :

Tahun

Nilai Investasi
(Rp. 000)

Cash Flow
(Rp. 000)

Cash Flow
Kumulatif
(Rp. 000)

5.000

5.000

5.000

10.000

5.000

15.000

5.000

20.000

Rp. 13.000

Karena sifatnya cash flow seragam, maka payback period dapat dihitung :
Rp. 13.000 / 5.000 = 2,6 tahun.

Page 15

Kelebihan metode Payback Period :


a.
b.
c.
d.

Konsepnya mudah untuk dimengerti.


Mudah dihitung.
Menekankan segi likuiditas.
Interpretasi secara terang/jelas.

Kelemahan-kelemahan prinsipiil metode ini adalah :


Metode ini mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa payback
period tercapai.

Page 16

Anggaplah anda adalah seorang analis keuangan pada General Electric. Direktur
keuangan perusahaan meminta anda menganalisis dua usulan investasi modal,
proyek X dan Y. setiap proyek akan menelan biaya $ 10.000 dan biaya modal setiap
proyek adalah 12%. Hasil survey menunjukkan bahwa rata-rata payback period
proyek sejenis X dan Y adalah 3 tahun.

Arus Kas Bersih Yang Diharapkan


Tahun

Proyek X

Proyek Y

($10.000)

($10.000)

6.500

3.500

3.000

3.500

3.000

3.500

1.000

3.500

Hitung Payback Period regular dan Pay Back Period Didiskontokan dan apakah
keputusan yang saudara usulkan jika :
a. Proyeknya independen
b. Proyeknya Mutually Exclusive
Page 17

NET PRESENT VALUE (NPV)


Net Present Value (NPV) dimaksudkan untuk mengukur nilai bersih
dari proyek setelah jangka waktu tertentu dari pelaksanaan proyek. Net
Present Value adalah selisih antara cash inflow dengan cash outflow.
Untuk menghitung NPV, maka cash flow / proceed harus didiskontokan
atas dasar biaya modal (cost of capital) atau rate of return yang
diharapkan, NPV dapat dirumuskan sebagai berikut :

NPV =

Page 18

PENJELASAN :
NPV
CIFt
COFt
i
t
n
NCF
NPV > 0
NPV < 0

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

Net Present Value


Cash Inflow
Cash Outflow
tingkat bunga
tahun
jangka waktu proyek
Net Cash Inflow
CIF COF
Proyek bermanfaat
Proyek tidak bermanfaat

Dalam evaluasi suatu proyek, bilamana NPV > 0, berarti proyek


mempunyai manfaat / keuntungan yang lebih besar dari jumlah
pengorbanan (investasi) yang dikeluarkan.
Bilamana NPV = 0, maka pada tingkat discount rate yang diperhitungkan
besarnya manfaat / keuntungan sama besarnya dengan tingkat
pengorbanan. Sedangkan bilamana NPV < 0, berarti besarnya
pengorbanan lebih besar dari manfaat / keuntungan yang diperoleh. Jadi
proyek tidak layak untuk dibiayai.
Page 19

ALASAN RASIONAL UNTUK METODE NPV :


NPV = 0
Menyiratkan bahwa arus kas proyek sudah mencukupi untuk membayar
kembali modal yang diinvestasikan dan memberikan tingkat
pengembalian yang diperlukan atas modal tersebut.

NPV = Positip
Maka proyek tersebut menghasilkan lebih banyak kas dari yang
dibutuhkan untuk menutup utang dan memberikan pengembalian yang
diperlukan kepada pemegang saham, dan kelebihan kas ini hanya akan
bertambah kepada pemegang saham perusahaan.

Page 20

Contoh 1 :
Suatu usulan proyek untuk pembelian mesin dengan harga Rp. 250 juta. Umur mesin 5 tahun.
Depresiasi menggunakan metode garis lurus. Rate of return yang diminta sebesar 20%. Estimasi
laba setiap tahun : Asumsi bahwa anda telah menyusun rugi laba proforma untuk lima tahun.
Rugi laba proforma sebagai berikut :
TAHUN
1

120

600

1.480

1.000

400

Harga pokok penjualan

72

360

888

600

240

Laba kotor

48

240

592

400

160

Biaya penjualan

30

74

50

20

Biaya administrasi umum

12

60

148

100

40

Penyusutan

50

50

50

50

50

Penjualan

Biaya bunga (diabaikan)


--------------------------------------------------------------------------------------------------

Laba bersih sebelum pajak

(20)

Pajak

100

320

200

50

50

160

100

25

--------------------------------------------------------------------------------------------------

Laba bersih

(20)

50

160

100

25

Laba bersih

(20)

50

160

100

25

Penyusutan

50

50

50

50

Cash Flow :
50Page 21

Perhitungan Net Present Value :


Tahun

NCIF

DF 20%

P.V
24.999

30

.8333

100

.6944

69.440

210

.5787

121.527

150

.4823

72.345

75

.4019

30.143

Total Present Value

318.454

Biaya Investasi

250.000

Net Present Value

+ 68.454
======

Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present


Value, maka usulan proyek tersebut layak untuk dibiayai karena
menghasilkan NPV = Rp. 68.454.000.
Page 22

Contoh 2 :
Sebuah proyek (A) dilaksanakan dalam jangka waktu 7 tahun dengan nilai
investasi sebesar Rp. 1.300 juta yang dilakukan dalam dua tahap, yaitu :
- tahun 0
- tahun 1

:
:

Rp. 800 juta


Rp. 500 juta

Biaya operasional yang dikeluarkan tiap tahun rata-rata Rp. 300 juta. Dari
hasil penanaman modal tersebut mendapatkan hasil sebesar :
- tahun 1
- tahun 2
- tahun 3 s.d 7

:
:
:

Rp. 100 juta


Rp. 200 juta
rata-rata Rp. 1.000 juta.

Bila diperhitungkan discount rate sebesar 15%, berapakah NPV proyek


tersebut ?
Perhitungan NPV dengan menggunakan Tabel berikut :

Page 23

Cash Outflow
Tahun

Net
benefit

Inv.

Biaya

800

500

300

800

100

300

300

200

300

300

300

1.300

Jumlah

Manfaat/
Cash
inflow

800

Disc.
Rate
(15%)

800

Net
Present
Value

1.000

800

700

0.8696

609

100

0.7561

76

1.000

700

0.6575

+ 460

300

1.000

700

0.5718

+ 400

300

300

1.000

700

0.4972

+ 348

300

300

1.000

700

0.4323

+ 303

300

300

1.000

700

0.3759

+ 263

2.100

3.400

5.300

+ 1.900

+ 289

Page 24

Annualized Net Present Value


Bilamana nilai manfaat bersihnya (net benefit / net cash flow) besarnya
tiap tahun adalah sama (konstan), maka dapat digunakan perhitungan
berdasarkan nilai anuited-nya.
Contoh 3 :
Sebuah perusahaan (B) dengan perkembangan net cash flow-nya sbb :

Tahun
1
2
3
4
5

Net Cash
Flow
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
10.000

Discount
Factor
(10%)

Present
Value

Annuity
Factor
(10%)

Present
Value

0.909
0.826
0.751
0.683
0.621

1.818
1.653
1.503
1.366
1.242

3.791

7.582

7.582

7.582

Nilai sekarang bersih anuited dari proyek (B) dapat dihitung sebagai
berikut :
NPV = (2.000) x (3,791)
= 7.582,00
Page 25

Contoh 4 :
Proyek (C) dengan nilai investasi sebesar Rp. 10.000 juta dan menghasilkan rata-rata
pendapatan tiap tahun Rp. 4.000 juta untuk selama 6 tahun. Proyek tersebut
diproyeksikan tidak mempunyai nilai sisa (salvage value) pada akhir tahun. Bilamana
diinginkan rate of return 16%, berapa NPV dari proyek (C) tersebut ?
6

4.000

NPV =
- 10.000
6
t = 1 (1 + 0,16)
= (4.000) (3,6847) - (10.000) = 4.739,00
Atau dapat dibuat tabel berikut :
Tahun

Cash Flow

10.000

1-6

4.000

DF 16%

P.V

1,000

3,6847

+ 14.739

NPV

10.000

= 4.739
Page 26

Gambaran dari proyek (C) dilihat dari berbagai tingkatan discount rate
mulai dari 0% sampai dengan 40% adalah sebagai berikut :

Discount
rate

Annual
cash
inflow

Discounted
cash inflow

Project
cost

NPV

0%

4.000

24.000

10.000

14.000

5%

4.000

20.303

10.000

10.303

10%

4.000

17.421

10.000

7.421

15%

4.000

15.138

10.000

5.138

20%

4.000

13.302

10.000

3.302

25%

4.000

11.806

10.000

1.806

30%

4.000

10.571

10.000

0.571

35%

4.000

9.541

10.000

-0.459

40%

4.000

8.672

10.000

-1.328

Tabel tersebut di atas secara grafis


dapat digunakan sebagai berikut :

Page 27

SOAL NPV :
PT. Astra Grafia bergerak dibidang IT sedang menjajaki untuk membeli alat produksi
yang diproyeksikan akan meningkatkan penjualannya.
Unit Investasi PT. AG sedang membuat evaluasi apakah alat produksi tersebut
menguntungkan atau tidak. Alat produksi tersebut seharga Rp. 50 Milliar dan
diperkirakan umum ekonomisnya 5 tahun. Rate of return yang diminta 20%.
Proyeksi kinerja keuangan PT. AG
tersebut :

5 tahun dengan menggunakan alat produksi

Keterangan

Rp. Juta

Asumsi :

Penjualan

50.000

1.

Penjualan thn ke-2 s/d 5 setiap tahun


meningkat 20%.

HPP

35.000

2.

HPP tetap 70%

Depresiasi

10.000

3.

Laba Kotor

5.000

Biaya Adm & Penjualan setiap thn naik


10%

4.

Tarip pajak 30%

Biaya Adm & Penjualan

3.000

5.

Salvage Value = 0

Laba Sebelum pajak

2.000

Pajak (30%)
EAT

600
1.400

Apakah rekomendasi yang


dapat di buat untuk PT. AG
Page 28

BENEFIT COST RATIO / PROFITABILITY INDEX :


Yang dimaksud dengan benefit dalam hal ini adalah present value
daripada dana-dana yang mampu dihimpun oleh proyek yang dimaksud.
Sedangkan yang merupakan cost adalah biaya proyeknya atau present
value dari pengeluaran dana / modal yang dilaksanakan. Dengan demikian
BCR atau profitability index tidak lain adalah perbandingan antara present
value dari dana yang dihimpun disatu pihak dengan biaya proyek di lain
pihak.

t 0

CIFt
(1 i )t

BCR/PI =
n

t 0

COFt
(1 i )t

Pl
CIF
COF
t
i

=
=
=
=
=

Profitability Index
Cash Inflow
Cash Outflow
Jangka waktu
Tingkat bunga

Page 29

HUBUNGAN NPV DAN BCR


Hubungan antara NPV dan BCR (atau PI) beserta tingkat rate of return yang
diharapkan adalah sebagai berikut :
NPV

BCR

Negatif
Nol (0)
Positif

<1
=1
>1

Expected Return
Dibawah harapan
Sesuai dengan harapan
Lebih besar dari yang
diharapkan

Contoh :
Tiga buah proyek A, B, dan C dengan gambaran sebagai berikut :
CASH FLOW
PV outflow
PV inflow

PROYEK A

PROYEK B

PROYEK C

- 10.000
+10.281

-30.000
+32.040

- 18.000
+ 19.742

Manakah proyek yang peringkatnya lebih baik ?


PROYEK

NPV

BCR

PERINGKAT

Proyek A
Proyek B
Proyek C

281
2.040
1.742

1,028
1,068
1,096

3
2
1
Page 30

INTERNAL RATE OF RETURN


IRR adalah merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek
pada jangka waktu tertentu. IRR menunjukkan tingkat discount rate yang
diperhitungkan pada tingkat NPV = 0, dengan demikian IRR dapat
dirumuskan sebagai berikut :
IRR =

NPV

= 0

t 0

NCF
0
(1 i )t

Dalam mencari IRR, dapat dilakukan dengan mencoba-coba (trial and error)
atau mencari tingkat discount rate yang mendekati hasil NPV = 0 atau
tingkat discount rate yang menghasilkan NPV positif dan NPV negatif yang
perbedaannya terkecil. Atas dasar pertimbangan tersebut, maka dapat
diperhitungkan tingkat IRR dengan perhitungan formula berikut :

IRR i1

NPV 1
(i 2 i1)
( NPV 1 NPV 2)

i1 = tingkat bunga
rendah
i2 = tingkat bunga
tinggi
Page 31

ALASAN RASIONAL ATAS METODE IRR :


IRR Proyek adalah tingkat pengembalian yang diharapkan
Jika IRR melebihi biaya dana yang digunakan untuk membiayai
proyek maka akan terdapat surplus setelah pembayaran modal,
dan surplus ini akan menjadi bagian pemegang saham
perusahaan.
Oleh karena itu, memilih proyek yang memiliki IRR melebihi biaya
modal, akan meningkatkan kekayaan pemegang saham.

Page 32

Contoh 1 :
Suatu perusahaan ingin mempertimbangkan perluasan kemampuan
usahanya dari produksi yang ada. Nilai investasi yang dibutuhkan
mencapai kapasitas ekstra tersebut sebesar Rp. 7.000.000.000,00.
Rate of return yang diharapkan 12%. Estimasi net cash flow dengan
asumsi umur proyek 6 tahun adalah sebagai berikut :

Tahun

1
2
3
4
5
6

Net Cash Inflow


(Rp. jutaan)

2.000
2.000
2.000
2.000
1.000
1.000

Page 33

Pada tahun keenam diasumsikan nilai residu (salvage value = 0). Hitunglah
Net Present Value dan IRR.

Tahun

NCF
(Rp. 000)

1
2
3
4
5
6

2.000.000
2.000.000
2.000.000
2.000.000
1.000.000
1.000.000

PV Factors
12%

PV
(Rp 000)

PV Factors
13%

PV
(Rp 000)

3,037

6.074000

2,974

5.948.00
0

0,567
0,507

567.000
507.000

0,543
0,480

543.000
480.000

Total Present Value

7.148.00
0

6.971.00
0

Project Cost

7.000.00
0

7.000.00
0

Net Present Value

IRR = 12% +

148.000

148.000
177.000

-29.000

x (13 12) % = 12,84%


Page 34

Contoh 2 :
Dengan menggunakan contoh perhitungan yang ada dalam Tabel 6,
maka dapat kita hitung tingkat IRR sebagai berikut :

Tahun
0
1
2
3
4
5
6
7

Net
Benefit
+
+
+
+
+

800
700
100
700
700
700
700
700

+ 1.900

DF 15%
1,000
0,8696
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
0,4323
0,3579

PV
+
+
+
+
+

800
609
76
460
400
348
303
263

+ 289

DF 25%
1,0000
0,8000
0,6400
0,5120
0,4090
0,3277
0,2621
0,2097

PV
+
+
+
+
+

800
560
64
358
287
229
183
147

- 220

Dengan menggunakan formula perhitungan tersebut, dapat


dihitung tingkat IRR dari proyek A sebagai berikut :
Page 35

NPV1
IRR

i1 + --------------------

x (i2 - i1)

(NPV1 - NPV2)
289
=

15% + ---------------------- x (25 - 15)%


289 - (-220)

= 15% + 5,67%
= 20,67%
IRR
NPV1
NPV2
i

=
=
=
=

Internal Rate of Return


Net Present Value (1)
Net Present Value (2)
Discount factor
Page 36

HUBUNGAN NPV, NET B/C DAN IRR


Dalam pemilihan suatu proyek pertimbangan atas dasar NPV
dan IRR perlu dilihat secara menyeluruh berdasarkan tingkat
discount faktor yang akan dipertimbangkan atau return yang
diharapkan akan diperoleh.

Page 37

Contoh 3 :
Pemerintah telah mengalokasikan dana sebesar Rp. 1 milyar yang
dapat digunakan untuk mendirikan proyek A atau B dengan kondisi
sebagai berikut :
- Proyek A selesai untuk 1 tahun dan akan memberikan benefit
pada akhir tahun kesatu sebesar Rp. 1,5 milyar.
- Proyek B selesai untuk jangka waktu 2 tahun dengan memberikan
benefit pada akhir tahun kedua sebesar Rp. 1.7 milyar.
Proyek mana yang akan dipilih bilamana diperhitungkan tingkat
discount rate sebesar 10% ?
Kalau tingkat risiko yang harus dapat di-cover (tingkat bunga
modal, inflasi) diperkirakan sebesar 25% proyek mana yang
menguntungkan ?
Dalam hal ini perlu dipergunakan cross over discount rate, yaitu
dalam posisi proyek dengan tingkat NPV dan Net B/C yang sama
pada suatu tingkatan discount rate tertentu. Kembali pada contoh
tersebut di muka, maka gambarannya adalah sebagai berikut:
Page 38

Discount
Rate (%)
0
5
10
13.3
15
20
25
30
35
40
50

NPV
Proyek A

NPV
Proyek B

500
429
364
324
304
250
200
154
111
71
0

700
542
405
324
285
181
88
6
negatif
negatif
Negatif

Perbandingan
NPV-B / NPV-A
1,40
1,26
1,11
1,00
0,94
0,72
0,44
0,04
negatif
negatif
Negatif

Dari tabel tersebut, dapat digambarkan secara grafik titik cross over pada
tingkat discount rate sebesar 13,3% sebagai berikut :

Page 39

Kembali pada pertanyaan di atas, yaitu untuk tingkat discount


rate sebesar 10% proyek yang menguntungkan adalah proyek B,
dan bilamana tingkat risiko yang diperhitungkan adalah sebesar
25%, maka proyek yang menguntungkan adalah Proyek A.

Page 40

NPV VS IRR
Table : Response Responden tentang frekuensi pemakaian teknik capital
budgeting
Keterangan

USA

UK

Netherland

Germany

France

IRR

3,09

2,31

2,36

2,15

2,27

NPP

3,08

2,32

2,76

2,26

1,86

Payback Period

2,53

2,77

2,53

2,29

2,46

Hurdle rate

2,13

1,35

1,98

1,61

0,73

Sensitivity analysis

2,31

2,21

1,84

1,65

0,79

Earnings Multiple Approach

1,89

1,81

1,61

1,25

1,70

Discounted Payback Period

1,56

1,49

1,25

1,59

0,87

Real Option Approach

1,47

1,65

1,49

2,24

2,20

Accounting rate of return

1,34

1,79

1,40

1,63

1,11

Value at Risk

0,95

0,85

0,51

1,45

1,68

Adjusted present value

0,85

0,78

0,78

0,71

1,11

Profitability Index

0,85

1,00

0,78

1,04

1,64

Page 41

STRUKTUR FASILITAS
A. Besarnya Pembiayaan Yang Dapat Diberikan
Perhitungan viabilitas investasi yang telah diuraikan, hanya dimaksud untuk
menentukan apakah bank bersedia memberikan Pembiayaan atau tidak,
apabila proyek viable berarti dapat dilanjutkan dengan pembiayaan
bank. Namun sebaliknya, apabila proyek tidak viable sebaiknya bank tidak
membiayainya. Jadi perhitungan viabilitas tersebut tidak dimaksudkan
untuk menentukan besarnya Pembiayaan investasi yang dapat
diberikan. Adapun besarnya Pembiayaan investasi yang dapat diberikan
akan ditentukan oleh beberapa faktor, al :
1) Besarnya dana yang diperlukan untuk investasi dalam proyek
Yang dimaksud dengan dana yang diperlukan untuk investasi tersebut adalah
semua biaya yang diperlukan untuk membangun proyek yang dimaksud
sampai siap untuk beroperasi, termasuk pengeluaran - pengeluaran untuk
keperluan masa percoban.
2. Adanya larangan untuk membiayai komponen-komponen proyek tertentu
Sesuai dengan ketentuan Pembiayaan investasi tidak dapat diberikan untuk
pembelian kendaraan, alat-alat / investaris kantor, pembangunan rumahrumah pegawai, gedung-gedung dan barang-barang lain yang tidak secara
langsung diperlukan untuk proyek.
Page 42

3. Ketentuan besarnya penyertaan pembiayaan nasabah (self financing)


Besarnya penyertaan nasabah (self financing) akan ditentukan oleh prioritas
atau tidaknya proyek yang diusulkan serta golongan Pembiayaan
investasinya.
4. Adanya sumber pembiayaan lain di luar Pembiayaan bank dan dana sendiri
Sesuai dengan ketentuan, nasabah dari suatu bank yang Pembiayaan
investasinya belum lunas, tidak boleh mendapat Pembiayaan dari pihak
lain tanpa persetujuan terlebih dahulu dari bank pemberi Pembiayaan
investasi yang bersangkutan, kecuali Pembiayaan yang lazim dalam kegiatan
perdagangan. Dengan demikian yang dimaksud sumber pembiayaan lain di luar
Pembiayaan bank dan dana sendiri tersebut adalah berupa pembiayaan dari luar
negeri yang umumnya terjadi proyek AID, dimana untuk import-content lazimnya
dibiayai dengan Pembiayaan luar negeri tersebut. Apabila terjadi hal yang demikian,
maka maksimal Pembiayaan investasi yang dapat diberikan oleh bank adalah
jumlah biaya proyek setelah dikurangi bagian self financing nasabah dan
pembiayaan dari sumber lain tersebut.

Page 43

Sebagai contoh :
Total biaya proyek
Ketentuan penyediaan self financing
Pembiayaan luar negeri

=
=
=

Rp. 500 juta


20%
Rp. 150 juta

Maksimal Pembiayaan investasi yang dapat diberikan :


Rp. 500 juta - (Rp. 100 juta + Rp. 150 juta) = 250 juta

B. Skala Penarikan Dan Skala Pelunasan


Apabila bank sudah sampai pada kesimpulan bersedia untuk memberikan
fasilitas Pembiayaan investasi dan besarnya Pembiayaan sudah ditentukan,
maka masalah pokok selanjutnya adalah menetapkan persyaratan-persyaratan
Pembiayaan yang telah disetujui.
Di antara sekian banyak persyaratan yang ditetapkan, maka penetapan
skala penarikan maupun skala pelunasan merupakan masalah penting yang
perlu diperhatikan.

Page 44

Skala Penarikan
Masalah penting yang harus diperhatikan di dalam menetapkan skala
penarikan adalah bahwa skala penarikan harus sesuai dengan
kebutuhan pembangunan proyek. Sehubungan dengan hal tersebut,
perlu disusun rencana pembangunan proyek yang menggambarkan tahaptahap pengeluaran uang baik untuk pengeluaran lokal, pengadaan barang
melalui impor, pengeluaran untuk tenaga kerja dan jasa lainnya, maupun
untuk kebutuhan masa trial run. Jadi yang dimaksudkan dengan
rencana pembangunan dalam hal ini bukanlah semata-mata terdiri
dari tahap-tahap pembangunan physik, tetapi meliputi pula tahaptahap pengeluaran uang bagi proyek yang bersangkutan dan
biasanya tahap-tahap pengeluaran uang tidak selalu sama dengan tahap
perkembangan physik proyek, karena sebelum terpasang pada proyek,
biasanya nasabah sudah melakukan pengeluaran-pengeluaran uang baik
untuk pembelian bahan-bahan, tenaga kerja, jasa dan sebagainya. Oleh
karena itu, dalam meneliti rencana pembangunan, ada 2 hal yang harus
diperhatikan dan dijadikan titik-tolak dalam menetapkan skala penarikan,
yaitu saat pengeluaran dan besarnya pengeluaran pada setiap
tahapan.
Page 45

Skala Pelunasan
Skala pelunasan adalah daftar yang memuat rencana pelunasan suatu
pinjaman baik pelunasan hutang pokok maupun hutang bunga. Untuk
dapat menyusun skala pelunasan tersebut, terlebih dahulu perlu disusun
apa yang disebut Proyeksi Penerimaan dan Pengeluaran Kas
(Projected Cash Flow). Selain project income statement, minimal
selama masa laku Pembiayaan investasi tersebut. Penyusunan projected
cash flow biasanya dapat dilakukan dengan berbagai cara atau bentuk,
namun biasanya secara garis besarnya dapat dibagi dalam 3 sektor, yaitu:

Proyeksi Penerimaan
Proyeksi penerimaan biasanya disusun berdasarkan atas pendapatan
setelah pajak dan biaya-biaya noncash seperti penyusutan, amortisasi
dan sebagainya. Jumlah tersebut adalah merupakan dana yang dapat
dihimpun.
Apabila diperkirakan ada penerimaan-penerimaan lain seperti penjualan
aktiva tetap dan sebagainya, harus dimasukkan pula dalam sektor ini.
Page 46

Proyeksi Pengeluaran
Dalam sektor ini dimasukan proyeksi pengeluaran-pengeluaran perusahaan
di luar biaya operasional yang sudah dimasukkan dalam projected income
statement. Namun apabila tidak memungkinkan untuk memproyeksikan
pengeluaran-pengeluaran tersebut, maka cukup apabila dicadangkan saja
berdasarkan prosentase tertentu dengan memperhatikan debt service
ratio yang wajar. Debt service ratio adalah perbandingan antar dana
terhimpun dengan dana yang diperuntukkan bagi pelunasan.
Dalam praktek, seringkali terjadi penunggakan-penunggakan pembayaran
oleh nasabah, apabila semua dana yang terhimpun dipergunakan untuk
pelunasan, karena umumnya perusahaan juga mempunyai pengeluaranpengeluaran lain di luar pengeluaran untuk pelunasan Pembiayaan. Oleh
karena itu tidak semua dana yang dapat dihimpun harus digunakan untuk
pelunasan Pembiayaan.
Rencana Pelunasan Pembiayaan (Pokok dan Bunga)
Selisih antara proyeksi penerimaan dengan proyeksi pengeluaran setelah
ditambah dengan saldo awal kas, akan merupakan dana yang tersedia
untuk pelunasan (hutang dan bunga).
Page 47

Atas dasar projected cash flow tersebut kepada nasabah, perlu dibuatkan
daftar / skala pelunasan tersendiri yang dipakai sebagai dasar atau
pegangan, baik bagi bank maupun nasabah dalam mengikuti pelaksanaan
pelunasan Pembiayaan.
Untuk itu daftar / skala pelunasan tersebut harus dilampirkan pada
Perjanjian Pembiayaan (PK) yang ditandatangani bersama antara bank
dengan nasabah dan sekaligus merupakan bagian yang tidak terpisahkan
dari persetujuan Pembiayaan.

Page 48

SENSITIVITAS ANALYSIS
Suatu teknik analisis untuk menguji pengaruh pendapatan atau
kelayakan suatu proyek apabila terjadi situasi (events) yang
berbeda dari pada yang diperkirakan dalam perencanaannya.
Sensitivity analysis dilakukan dengan melakukan variasi perubahan
pada suatu elemen atau kombinasi elemen lain, dan melihat
dampak perubahannya terhadap pendapatan, terutama terhadap
NPV, IRR, dll. Elemen
yang sering divariasikan adalah harga, cost
over run, penundaan pelaksanaan proyek, dan tingkat bunga.

Page 49

Berikut contoh sederhana untuk dapat lebih memahami sensitivity


analisis :

NPV

BILA :
X=0
Y=0

Project Cost
Cash Flow
Proyek
Rate of Return
DF
X
Y

=
=
=
=
=
=
=

Rp 20 Juta
Rp 8 Juta
5 Tahun
20%
2,9906
% error Project Cost
% error Cash Flow

= -20 + (1+x) + 8 (2,9906) (1+y) >> 0


= -20 20x + 23,924 + 23,924y >> 0
= 3,924 20x + 23,924 >> 0
= 0,1614 0,836 x + y >> 0
y = -16,14%
x = 19,6%
Page 50

Favourable Area
19,6%

-16,6%

Un Favourable Area

Page 51

Page 52