TEORI & PRAKTEK

PENDAFTARAN TANAH
(TPPT)

Pendaftaran Tanah sebelum

UUPA
Pendaftaran Tanah :
1. rechts kadaster / legal cadastre
2. fiskaal kadaster / fiscal cadastre

Rechts kadaster/Legal
Kadaster:
Tujuan :

1.Pemilik tanah dg mudah akan dapat

membuktikan h.a.t yang dikuasai dan
dimilikinya, karena mereka diberikan Surat
Tanda Bukti Hak oleh Pemerintah.
2.Mereka yg memerlukan keterangan ttg tanah
dapat dg mudah memperoleh keterangan2 ttg
tanah yg akan diperolehnya. Karena
keterangan2 tsb disimpan di Kantor
Penyelenggaran Pendaftaran Tanah (KPPT) yg
bersifat Terbuka untuk Umum.

Fiskaal Kadaster / Fiscal

Cadastre:

Untuk tanah2 Adat ada kegiatan PT

yg menyelenggarakan Pemerintah,
namun tujuan bukan utk kepentingan
rakyat (pemberian jaminan kepastian
hk kepemilikan tnh) melainkan utk
keperluan Negara sebagai dasar utk
keperluan pemungutan pajak.
Kegiatan ini disebut Fiskaal
Kadaster/Fiscal cadastre

 Sebelum PP 10 Th 1961 ada 3 macam

pemungutan pajak tanah (Fiscal cadastre) :
1. untuk tanah2 Barat : Verponding Eropa
2. untuk tanah2 HM Adat yg berada di
dalam kota praja (Gemeente) : Verponding
Indonesia
3. untuk tanah2 HM Adat yg berada di luar
wil
kota praja :Pajak Bumi/Landrente.

 Dasar penentu :
1. Obyek Pajak : status tanah (tnh
Barat/tnh Adat;
2. Wajib Pajak : pemegang hak/pemilik
tanah
Biarpun yg menguasai tanah meminta utk
dipungut pajak, tapi kalau tanahnya bukan
tanah Barat/tanah Adat, maka tidak akan
dikenakan pajak Verponding/Landrente.

 Pengenaan pajak dilakukan dg

penerbitan Srt Pengenaan Pjk a/n pemlk
tnh, yg dikalangan rakyat dikenal dg
sebutan petuk pajak, girik, pipil,dll
Krn pajak dikenakan pd yg memiiki tnh,
shg petuk pajak yg fungsinya sbg Srt
PengenaanPjk dan tanda pembyran
pajak tnhnya dikalangan rakyat
dianggap dan diperlakukan sbg tanda
bukti pemilikan tanah ybs

 Pengenaan & penerimaan pembayaran

pajak oleh Pemerintahpun oleh rakyat
diartikan sbg pengakuan hak pembayar
pajak atas tanah ybs oleh Pem.
Jika ada gangguan pembayar pajak
mengharapkan memperoleh
perlindungan dr Pem.
Sehub dg sikap dan anggapan di atas
org blm merasa aman, selama petuk
pajak tnh yg dibelinya blm diganti dg yg
baru ats namanya

 kepemilikan tanah yg dikenal dg Petuk

pajak oleh Pengadilan tdk diterima
sebagai tanda bukti tanah yg dikenakan
pajak.
Tus Ma, tgl 10 Feb 1960 No.34/K/Sip 1960:
Surat pp bumi bkn merpkn suatu bukti
mutlak, bahwa sawah sengketa adl milik
org yg namanya tercantum dlm pp
tsb,akan ttpi pp itu hanyamerupakan
suatu tanda siapakah yg harus membayar
pajak dari suatu sawah tersebut

 PP sekarang ini oleh BPN berfungsi

sebagai petunjuk yg kuat dalam
penegasan konversi untuk pendaftaran
tanah yg pertamakali bahwa:
1. tanahnya adl HM Adat
2. si pemilik tanah adalh yg tercantm
dlm pp tsb adl pembayar pajak tnh ybs

Setelah UUPA ? (tgl 24

Sept 1960)

Unifikasi Hukum Agraria : tidak ada lagi

tanah Barat dan tanah Adat, karena
dilakukan Konversi (perubahan secara
yuridis dr tanah lama ) menjadi hak atas
tanah dlm UUPA)
Sejak Tahun 1961 (keluar PP 10 Th 1961
ttg PT), ke 3 jenis Pajak tanah tsb diganti
dengan pungutan Pajak Bumi yaitu :
IPEDA dan kemudian diganti lagi dg UU
No. 12 Tahun 1985 disebut dg PBB

 Dlm pemungutan PBB status tanah dan

hubungan hk wajib pajak dengan tanahnya yg
menjadi obyek pajak tidak merupakan faktor
penentu pengenaan pajak
Subyek pajak : orang / BH yg secara nyata
memperoleh manfaat atas bumi dan/bangunan
Yang membayar PBB diterbitkan SPPT (Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang)
SPPT sebagai Tanda Pembayaran/pelunasan
pajak PBB bukan merupakan bukti kepemilikan
tanah.

Bagaimana kedudukan hk dr
IPEDA?
Sbg Surat Pengenaan Pajak (Petuk)
TDK DPT dipakai sebagaipetunjuk
bahwa pemegang petuk IPEDA/SPPT
PBB sebagai wajib pajak mempunyai
hak atas tanah.
Krn ocupan illegal bisa menjadi
pemegang petuk IPEDA/ SPPT PBB

Pendaftaran Tanah ?
Teori :
I. Pendaftaran Tanah Menurut UUPA
II. Pendaftaran Tanah Sebelum UUPA
III.Sistem Pendaftaran Tanah
IV.Sistem / Stelsel Publikasi
Pendaftaran Tanah
V. Sertipikat Hak Atas tanah

 Praktek :
I. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
II. PPAT
III.Analisis Kasus Pendaftaran Tanah

Pendaftaran Tanah ?
Adalah rangkaian kegiatan yg dilakukan
oleh Pemerintah secara terus menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan
dan penyajian serta pemeliharaan data
fisik dan data yuridis dalam bentuk peta
dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah
dan satuan-satuan rumah susun, termasuk
pemberian sertipikat sebagai surat tanda
bukti haknya bagi bidang2 tanah yg sudah
ada haknya dan HM atas Sarusun serta
hak tertentu yang membebaninya.

Unsur-unsur :
1. Kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah.

proses
yg
merupakan
kewajiban
pemerintah
(d.h.i.
BPN
c.q
Kantor
Pertanahan Kab/Kota)
2. Terus menerus, berkesinambungan dan
teratur.
artinya sekali bidang tanah dilakukan
pendaftaran, maka untuk selanjutnya setiap
kali terjadi perubahan data atas tanah harus
diikuti dengan pendaftaran.

3. Pengumpulan, pengolahan data

data : - data fisik : letak, batas,
luas, ada/tidak bangunan & atau
tanaman di atasnya;
- data yuridis : siapa pemegang
hak, haknya, ada/tidak beban2 di
atasnya

4. Pemeliharaan data
setiap kali terjadi perubahan terhadap
bidang tanah yg sudah didaftar, wajib
diikuti dengan pendaftaran agar
mencapai asas yg mutakhir.
5. Penerbitan / pemberian sertipikat
sebagai surat tanda bukti hak.
sertipikat hak atas tanah, sertipikat
Hak Tanggungan, tanah wakaf, sertipikat
Rusun.

Landasan Pokok Pendaft

Tanah:

1. UUPA
Pasal 19 UUPA :
ayat (1) : untuk menjamin kepastian hukum oleh
Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wil RI menurut ketetuan2 yg diatur
dengan Peraturan Pemerintah;
ayat (2) : pendaftaran ini meliputi:
a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaft hak2 ats tanah dan pemeliharaan
hak2 tsb.
c. Pemberian surat2 tanda bukti hak yg berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat.

ayat (3) : pendaft tnh diselenggarakan

dg mengingat keadaan Negara dan
masy, keperluan la-lin sos-ek serta
kemungkinan penyelenggaraannya,
menurut pertimbangan Menteri Agraria;
ayat (4) : dalam Peraturan Pemerintah
diatur biaya2 ybs dg pendaft tnh di
atas, dg ketentuan bahwa rakyat yg
tidak mampu dibebaskan dari
pembayaran biaya2 tersebut.

 Pasal 19 ini ditujukan kepada

Pemerintah sebagai suatu instruksi,
agar di seluruh wilayah Ind diadakan
pendaft tanah yg bersifat rechtkadaster, artinya yg bertujuan
menjamin kepastian hukum.

 Pasal 23, 32 dan 38 UUPA yg

ditujukan kepada para memegang
hak yang bersangkutan, dg maksud
agar mereka memperoleh kepastian
tentang haknya.

2. Peraturan Pelaksanaannya :
- PP 24 Th 1997 tentang Pendaftaran Tanah
sebagai pengganti dr PP 10 Th 1961 tentang
Pendaftaran Tanah
- PMA/Ka BPN No. 3 Tahun 1997 tentang
Ketentuan2 Pelaksanaan dari PP 24 Tahun 1997
ttg Pendaft Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) { LNRI 1998;TLN 3746}
- Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun 2006 ttg
Ketentuan Pelaksanaan PP 37 Tahun 1998

Pendaftaran
Tanah menurut
PP 24 Tahun
1997

Peraturan Pemerintah 24
tahun 1997
Diundangkan pada tanggal 8 Juli 1997
Diundangkan dalam Lembaran Negara
RI Nomor 57 tahun 1997
Penjelasannya dalam Tambahan
Lembaran Negara RI nomor 3696
PP 24 tahun 1997 mulai berlaku 3
bulan sejak tanggal diundangkan yaitu
pada tanggal 8 Oktober 1997

Asas-asas PT:
1.
2.
3.
4.
5.

Sederhana
Aman
Terjangkau
Mutakhir
Terbuka

Asas-asas Pendaftaran
tanah:

Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan

asas-asas :
1. asas sederhana : ketentuan2 pokoknya
maupun prosedurnya dg mudah dapat
dipahami oleh pihak-pihak yg berkepentingan,
terutama para pemegang hak atas tanah;
2. asas aman : pendaft tanah
diselenggarakan secara teliti dan cermat
sehingga hasilnya dpt memberikan jaminan
kepastian hk sesuai tujuan dr penaftaran
tanah;

3. Asas terjangkau : keterjangkauan bagi

pihak2yg memerlukan, khususnya dg
memperhatikan kebutuhan dan kemampuan
GEL. Pelayanan yg diberikan dlm
penyelenggaraan PT harus bisa terjagkau oleh
para pihak yg memerlukan.
4. Asas Mutakhir : kelengkapan dalam
pelaksanaannya dan keseimbangan dalam
pemeliharaan data. Data yg tersedia harus
selalu menunjukkan keadaan yg mutakhir.
Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar
dan mencatat perubahan2 yg terjadi
dikemudian hari.

Asas mutakhir menuntut

dipeliharanya data PT sec terus
menerus dan berkesinambungan, shg
data yg tersimpan di KP selalu sesuai
dg keadaan nyata dilapangan, dan
masyarakat dpt memperoleh
keterangan mengenai data yg benar
setiap saat.
untuk itu diberlakukan asas mutakhir.

5. Asas Terbuka : masyarakat dapat

memperoleh keterangan mengenai
data yang benar setiap saat

Tujuan Pendaftaran
tanah:

Tujuan Utama PT (dlm Pasal 19 UUPA) : untuk

memberikan jaminan kepastian hukum.
Tujuan Khusus (Ps 3 PP 24 tahun 2997)
1. untuk memberikan jaminan kepastian hukum
& perlindungan hk kepada pemegang hak atas
tanah agar dg mudah dpt membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak ybs.
2. utk menyediakan informasi kepada pihak2 yg
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dg
mudah dpt memperoleh data yg diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hk mengenai
bidang2
tanah & sarusunyang sudah
terdaftar.

3. untuk terselenggaranya tertib

administrasi
pertanahan. Artinya
bahwa seluruh berkas2 dari KP
tersebut hrs sudah tersimpan dg
baik dan teratur shg sangat mudah
sekali jika akan mencari suatu data
yg diperlukan.

Obyek PT:
1. tanah-tanah HM, HGU, HGB dan HP
2. Tanah HPL
3. Tanah Wakaf
4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
5. Hak Tanggungan
6. Tanah Negara.
Pendaftaran Tanah Negara dilakukan dg mencatat
dalam daftar tanah dan tidak diterbitkan
sertipikat

PERATURAN MENGENAI PT
Pasal 19 UUPA
PP no 10 tahun 1961 tentang
Pendaftaran Tanah
PP no 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
Permeneg Agraria/Kepala BPN 3/1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan PP no
24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah

 - Peraturan Pemerintah Nomor 37

Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) { LNRI 1998;TLN 3746}
Peraturan Ka BPN Nomor 1 Tahun
2006 ttg Ketentuan Pelaksanaan PP
37 Tahun 1998

SERTIPIKAT HAK ATAS

TANAH
SERTIPIKAT hak atas tanah adalah
Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur
yang dijahit jadi satu dengan diberi
sampul yang telah ditentukan dan
diberikan kepada seseorang yang
mempunyai hak atas tanah sebagai
tanda bukti hak dan tanda bukti
telah dilakukan pendaftaran bidang
tanah ybs.

KU

Secara Fisik sertipikat terdiri dari

salinan BT dan SU yang dijahit jadi satu
dalam sampul
Secara Yuridis sertipikat hak atas
tanah adalah surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat bukti yang kuat
Sertipikat sebagai alat bukti yang
kuat artinya adalah sepanjang data fisik
dan data yuridis sesuai data yang tertera
dalam Buku Tanah dan Surat Ukur ybs,
harus dianggap sebagai yang benar,
kecuali dibuktikan sebaliknya di
Pengadilan

Syarat pemberian
jaminan kepastian
hukum dalam Hk Tanah:

Ada 2 macam :
1. tersedianya perangkat hukum
tertulis, yang
lengkap dan jelas
serta dilaksanakan secara
konsisten;
2. penyelenggaraan pendaftaran
yang efektif.