PENYELENGGARAAN

PROYEK
KONSTRUKSI

Dr.Ir.Hari G Soeparto,
MT
1

ALOKASI WAKTU

9:00-10:30 Dari Mana Proyek Berasal

10:30-10:45 BREAK
10:45-12:00 Tahapan Pelaksanaan Proyek
12:00-13:15 MAKAN SIANG
13:15-14:45 Strategi Pelaksanaan Proyek
14:45-15:00 BREAK
15:00-17:00 Diskusi Dan Pengetahuan
Yang Diperlukan

REFERENSI DAN BACAAN

Hari G Soeparto,et al, Pengantar
Penyelenggaraan Konstruksi, LPJKN 2014
R.J.Ritz, Total Construction Project
Management,Mc GrawHill
Hendrickson,Project Management For
Contruction, Canergie Melon
Code of Practice for Project Management
Construction and development,CIOB
ISO 21500:2012 Guidance on Project
Management

Project Success, Industry Perspective

Value Realisation

Value Identification

Good Project
Execution

Good Project
Definition

VALUE

A
B
Poor Project
Execution

C
Poor Project
Definition
Phase 1
Opportunity
Identified

Phase 2
Generate &
Select
Alternatives

D
Phase 3
Develop
Preferred
Alternative

Phase 4
Execute

Prof Ali Jaafari

Phase 5
Operate

Source: CPDEP

OWNERS

PROJECT
MANAGEMENT

Valuedd
A/E
ES
IGN

CONSTRUCTIO
N
MANAGEMENT

CONSTRUCTIO
N
SUPERVISION

DESIGN
REVIEW

CONSTRUCTION
PRODUCTION

KONFIGURASI PROYEK KONSTRUKSI

Siapa yang memerlukan

Pengguna Jasa
Pemilik Proyek
Project Auditor
Independent project reviewer

Penyedia Jasa
Engineer/Architect
Konsultan Proyek
PMC
Owner Representative
Owner Administrator
Owner Engineer
Agency CM
Construction Supervision
Quantity Survey
Contarct Administrator
Kontraktor
Tradisional
Design-Build
EPC
7

SIAPA YANG HARUS MENGUASI

DAN MEMAHAMI MANAJEMEN
PROYEK KONSTRUKSI?
1. PEMILIK PROYEK
2. KONSULTAN
3. KONTRAKTOR

PERAN DALAM TAHAPAN PROYEK

PEMBANGUNAN
PEMILIK PROYEK

IDENTIFIKASI
KEBUTUHAN

LANGKAH
YANG
DIBUTUHAN
UNTUK
MEMENUHI
KEBUTUHAN

MEMILIH
PROYEK YANG
PALING TEPAT

MENGINTEGRA
SIKAN
MENJADI
PROGRAM

MELAKSANAKA
N PROYEK
DIDALAM
PROGRAN

MEMANFAATKA
N FASILITAS
YANG SUDAH
SELESAI
DIBANGUN

KONSULTAN STRATEGI USAHA

KONSULTAN MANAJEMEN PROYEK

ARSITEK/ENGINEER
KONTRAKTOR

1.Tahap Penentuan Tujuan

2.Tahap Pemilihan dan
Prioritasi
3.Tahap Rencana Pelaksanaan
dan Pengendalian
4.Tahap Strategi Pelaksanaan
4.Tahap Pra Konstruksi
5.Tahap Konstruksi
6.Tahap Komisioning
7.Tahap Penyelesaian Serah
Terima
8.Tahap Review Pasca/Close
Out

1.
2.
3.
4.

Project Delivery Method

Contract Format
Payment Term
Selection of
Consultant/Contractor
5. Dispute Resolution Plan
6. Metoda Pelaksanaan Tender
7. Pengendalian Proyek dan
Menetapkan Organisasi Proyek

TAHAP PRE-INVESTASI
Identifikasi

Peluang
Peluang
Peluang
Peluang

Masalah
Masalah
Masalah
Masalah
Alt
Solusi
Alt
AltSolusi
Solusi

Business
Case
Prefeasibility
Study

Business Case
Seleksi dan
Prioritasi

Support
Study
Feasibility
Study

Appraisal
Report

Projects List
Progamisasi

TAHAP INVESTASI
1. Project Delivery Method

Strategi Implementasi
Project

2. Format Kontrak

3. Cara Pembayaran

Pre
Construction

4. Pemilihan Konsultan Kontraktor

Construction

5. Program Penyelesian Sengketa

6. Metoda Pelaksanaan tender

7. Organisasi dan Pengendalian proyek

Commisioning/
Start up
Handing Over
Post Project Review

Tahap 1 Penetapan
Sasaran dan Target

Memahami dan mendefinisikan

secara terukur sasaran yang
strategis yang telah ditetapkan

RENCANA STRATEGIS
Mengumpulkan informasi, dari sumber terpercaya termasuk
stakeholder
Merancang kerangka strategis khusus untuk perusahaan
Menerjemahkan rencana strategis untuk ditindaklanjuti dan
menerapkannya secara efisien (manajemen proyek strategis)
Mengkomunikasikan rencana strategis perusahaan untuk
mengurangi kesalahpahaman
Pemantauan secara ketat dan merevisi rencana strategis
setiap kali ada kebutuhan perubahan
Menjaga keberlanjutan dalam rencana strategis
Meningkatkan kepemimpinan dalam perencanaan strategis

Strategy Execution challenge: linking strategy

1.Collect
to operations and everyones everyday actions
MISSION
Why we exist
VALUES
Whats important to us
VISION
What we want to be

Information

2. Design Strategic
Framework

STRATEGY
Our game plan
STRATEGY MAP AND BALANCED SCORECARD
Translate, Focus and Align

3. Setting
The
Strategy

STRATEGIC INITIATIVES
Set priorities for the actions necessary to succeed
OPERATIONAL MANAGEMENT PROCESS
Improve local processes
EMPOWERMENT / PERSONAL OBJECTIVES
Motivate employees

STRATEGIC OUTCOMES
Satisfied
STAKEOLDERS

Delighted
CUSTOMERS

Efficient and Effective

PROCESSES

Motivated & Prepared

WORKFORCE

LANGKAH
DALAM PROSES PELAKSANAAN KONSTRUKSI
DARI STRATEGI KE PELAKSANAAN

Pelaku dalam
Manajemen Proyek
Konstruksi

Pemilik proyek

Konsultan Manajemen Proyek

Wakil Pemilik proyek dan sebagainya

Perencana
Pelaksana
Pengawas

Tahap 1 Penetapan
Sasaran dan Target
Kegiatan:

Identifikasi
Masalah dan
Peluang
Pengembangan
Calon Calon
Proyek
Rencana
Penyusunan
Business Case
masing masing
Proyek

Masukan:
Peluang atau
Masalah

Sarana dan
Cara:
Brain storming
FGD

Keluaran:
Definisi Sasaran
atau Target

DAUR HIDUP FASILITAS

MANAGEMENTIN-USE

PLANNING

INVESTMENT
PROCUREMENT

CAPITAL WORKS MANAGEMENT FRAME WORKS

MAINTAiNANCE MANAGEMENT FRAMEWORKS

DISPOSAL

STRATEGIC PLAN

PROJECT REVIEW
PROCESS REVIEW

OUT
COME

PLAN
BUILDING/PLANT
PERFORMANCE REVIEW

DELIVERY STRATEGY

ASSET

FINANCE

HR

IT
HANDOVER

PROJECT
FEASIBILI
TY

BUSINESS
CASE

CAPITAL
INVESTMENT
PLANNING
FUNDING
AGREEMENT
CAPITAL WORKS
PROGRAM

PROJECT EVALUATION

PROGRAM
FORMULATION

DESIGN &
CONSTRUCTION
CONSULTANT & CONTRACTOR

SELECTION
PROCUREMENT
STRATEGY
PROJECT DEFINITION

PROJECT DELIVERY

Proses Realisasi Proyek

Tingkat Pelayanan atau Business Driver
Business
Driver

Kebijakan/Sasaran dan Target

Asesmen Strategis

Pengembangan Pilihan-Pilihan yang

mungkin
Pemilihan dan Prioritasi

pro
yek

pro
yek

pro
yek

Pengembangan
cara pengadaan

Asesmen strategis

Informasi yang
Pilihan tingkat tinggi teridentifikasi ada pada rencana
pengadaan:

Programisasi

pro
yek

1.Sesuai strategi
2.Pengembangan pilihan
3.Dapat tercapai
4.Nilai terhadap biaya
5.Kemampulaksanaan

Pilihan sesuai dengan

arahan yang ditetapkan

pro
yek

pro
yek

Analisis Busines case

Busines case diupdate

Outcome dan benefit dari perubahan

1.Usulan Proyek
2.Penjelasan program
3.Strategi komunikasi
4.Stretegi Pencapain
Kinreja
5.Management Risiko

Review setelah penerapan

Succesful Delivery Pocket Book 2002 OGC

22

Tahap 2 Seleksi dan

Prioritasi Proyek
Melakukan Identifikasi,
Kategorisasi, Seleksi dan
Prioritasi Proyek Proyek

Tahap 2 Seleksi dan Prioritasi

Proyek

Kegiatan:

Garis Besar Ketentuan

Proyek (Project Brief)
/Business case
Penetapan Kriteria
Seleksi
Rincian Ketentuan Proyek
(Project Brief)
Ketentuan Desain Rinci
Desain Basic
Pendanaan dan Penilaian
Investasi
Pemilihan dan Prioritasi
Proyek Proyek
Kesesuaian Dengan
Sasaran Strategis
Keputusan untuk
melanjutkan

Masukan:

Usulan Proyek

Sarana dan
Cara:

Metoda Seleksi dan

Kriteria

Keluaran:

Daftar proyek
terseleksi

Tahap 3 Menyusun Progam

dan Penyiapan Prasarana
Pengelolaan
Proyek
Pengelompokan
proyek proyek
dan penyiapan prasarana untuk
pengendalian pelaksanaan
proyek proyek agar proyek
proyek berjalan lancar, tetap
menuju sasaran, dan
penggunaan sumberdaya yang
optimum

Tahap 3 Programisasi dan

Penyiapan Prasarana Proyek
Kegiatan:
Merangkaikan Proyek
kedalam program
Penunjukan Manajer
Program
Program Arsitektur dan
Program Road map
Penyusunan Prasarana
Program
Persiapan Pelaksanaan
Individual Proyek
Tim Internal Pemilik Proyek
Menetapkan Tujuan Proyek
Rencana Eksekusi Proyek
(Project Eexecution PlanPEP)
Checklist Untuk PEP

Masukan:
Daftar Proyek
Kebutuhan sumberdaya
Metoda Pengelolaan
proyek

Sarana dan Cara:

Program Manajemem

Keluaran:
Prasarana
Pelaksanaan Proyek
siap digunakan

Tahap 4 Strategi
Pelaksanaan

Strategi Pelaksanaan Proyek.

1.
2.
3.
4.

Pemilihan Project Delivery Method

Pemilihan Kontrak Format
Penetapan Cara Pembayaran
Cara Seleksi kontraktor dan
konsultan
5. Rencana Penyelesaian sengketa
6. Metode Pelaksanaan tender
7. Pengendalian dan organisasi Proyek

Perencanaan dan Pengendalian

Tahap 4 Strategi
Pelaksanaan
Kegiatan:

Menetapkan
strategi
pelaksanaan
Perencanaan
dan
Pengendalian
Proyek

Masukan:
Pilihan Strategi

Sarana dan
Cara:
Metoda Evaluasi
Pilihan

Keluaran:
Strategi
Pelaksanaan
Proyek ditetapkan

Pilihan Cara Pengadaan

Design Build VS EPC

FEED - Front End Engineering Design

FEED stands for Front End Engineering Design. The FEED is basic
engineering which comes after the Conceptual design or Feasibility
study. The FEED design focuses the technical requirements as well
as rough investment cost for the project. The FEED can be divided
into separate packages covering different portions of the
project. The FEED package is used as the basis for bidding the
Execution Phase Contracts (EPC, EPCI, etc) and is used as the
design basis.
A good FEED will reflect all the clients project specific requirements
and avoid significant changes during the execution phase.
FEED Contracts usually take around 1 year to complete for larger
sized projects. During the FEED phase there is close
communication between Project Owners and Operators and the
Engineering Contractor to work up the project specific requirements.

DB vs EPC
The New Yellow Book (Conditions of Contract
for Construction for Plant and Design Build):

EPC/Turkey projects (the starting point for

Built Operate Transfer - BOT - type projects):

For Building and Engineering works

Designed by the Contractor
Partial Employer design: include in the
Employers Requirements
For Electrical and Mechanical Plant and
Equipment, initially; Conditions of Contract
for Construction for Plant and Design Build,
now
Payments according to a lump sum basis
with payment plan, but some
remeasurement possible
The Engineer administrated the Contract,
monitored the manufacture and erection on
site or construction work and certified
payment
Dispute resolution procedure is: DAB
amicable settlement arbitration

The Project is organized on a strictly two

party approach (without an Engineer)
Employers Requirements usually are
performance specification (functional basis)
Functional and performance criteria are most
important
The Contractor carries majority of risks, so
the Employer pays more
The Contractor carries out all engineering,
procurement, construction, ready for
operation at the turn of key
Testing procedures to demonstrate
achievement of specified and results
Final price and time should be more certain
The Contractor given freedom to use own
methods
The Contractor has to prove reliability and
performance

Owners Risks

TINGGI

SWAKELOLA

ALLIANCE

CM

DBB

DB/EPC

PPP

Contractors Risks

PEMBAGIAN RISIKO BERBAGAI MODEL

DELIVERY METHOD
TINGGI

34

Tahapan Proyek dilihat dari

Pemilik Proyek, Konsultan dan
Owners Engineer
Kontraktor
Tradisionil
Design

Tender

Seleksi
prioritasi

D/B
Konsep
design

review

strategi

identifikasi

Construction

Tender
Bas/Det
Design

Programisa
si

Commissioning

Handing Over

Close

Procur
ement

Construction
EPC
Konsep
design/FEED

Commiss
ioning
Tender
Bas/Det
Design
Procurement

Close

Owners Administrator

Construction

CM/EPCM
Basic
design

Handing
Over

Commiss
ioning

Tender
Detail Design

Handing
Over

Close

Handing
Over

Close

Procurement

Construction
Commissi
oning

Project
need
determi
ned

RFQ
prepared

Archit
ect
select
ed

Architect
design doc

RFQ
Prepared
with concept
design

Prequalifed
bidder
prepare
cost

Approval
process

Bid

Award to
Lowest
responsi
ble

Review
proposal
complienac
e

Award to
Lowest
responsib
le

DB
Complete
design doc

Constructi
on

Specification
and program
generated

Tradisional

Selection
criteria

Perubahan dapat dilakukan dengan konsekuensi

pekerjaan tambahan

DB Lowest Bid
Finding
reported

Project
delevery
method
determined

RFQ
Prepared
with
Concept
deign

Bidder
Prepare
design and
cost

Review
proposal

DB Best Value

EPC

DB
Complet e
design doc

Approval
process

Perubahan dapat dilakukan tapi bila cukup besar ada

konsekuensi pekerjaan tambahan

RFQ
Prepared
Concept
/with FEED

Bidder
Prepare
design and
cost

Review
proposal

Award
to
best
value

EPC
Complet e
design doc

Approval
process for
O&M

Constructi
on

Selection
critreia

Award
to
best
value

Constructi
on

Selection
critreia

Approval
process

Constructi
on

Alternative
delivery
method
considered

Pemilik Pembangun
Pemilik

Dep Design

Dep.Konstruksi

Subkontraktor

Hari G Soeparto2005

Sendiri

Tradisional
Pemilik

Designer

Kontraktor
Utama

Subkontraktor

Hari G Soeparto2005

Sendiri

Kontraktor Utama/Professional CM

Kontraktor Utama

Manajer Konstruksi
Pemilik

Pemilik

DepDesign
Designer

MainKont
CM
CM

SubKontraktor
Kontraktor

SubKontraktor
Kontraktor

Hari G Soeparto2005

Design

CM

Kontraktor

Kontraktor

PEDOMAN PEMILIHAN
METODA PENGADAAN
PROYEK

Faktor Pertimbangan
Pemilihan

Apakah Perlu Overlap dari Tahapan

Kemampuan Menetapkan Ruang Lingkup
Ketersediaan Sumberdaya Internal
Falsafah Strategi Perusahaan
Menghendaki Tanggung Jawab di Satu
Tangan
Peraturan Hukum atau batasan Pendana

41

Factor Pertimbangan Utama

Jadwalmengharuska
n kerja
paralel

Kemampuan
menentukan
ruang
lingkup

Sumber daya
Internal

Keinginan
Kontrak
terpisah atau
menyatu

Batasan
Peraturan atau
pendanaan

Jadwal sangat
ketat

Definisi
Ruang
lingkup pasti

Kemampuan atau
keinginan untuk
mendefiniskan atau
memeriksa program
/design/mutu

Kemampuan
dan keinginan
untuk turut
bertanggung
jawab dalam
mengelola
design

Persyaratan
Peraturan
perundangundangan

Jumlah yang
harus dikerja
kan secara
pararel

Kemungkinan
perubahan

Pengalaman dengan
cara pengadaan
dan bentuk kontrak

Kemampuan
dan keinginan
untuk
mengatasi
sengketa antara
designer dan
kontraktor

RAPBN dan
Siklus
Pendanaan

Perlu
masukan
kontraktor
pada masa
design

Kemampuan untuk
turut serta dalam
evaluasi kontraktor
dan supplier
spesilais

42

A.

Jadwal dan Perlunya Tahapan Paralel

1. Jadwal atau deadline yang ketat
Pertanyaan Kritis: Apakah kerja paralel(fastrack) diperlukan untuk
mencapai jadwal yang diinginkan?
Jadwal adalah persyaratan yang paling penting dalam sebuah proyek
konstruksi, dan sering menjadi dasar dalam kriteria pemilihan cara
pengadaan proyek
Secara bersamaan, pemilik proyek harus menetapkan kapan fasilitas
yang akan dibangun akan digunakan
Bila dilihat pada versi jadwal awal master schedule akan tampak
apakah percepatan atau kerja paralel diperlukan
Design/Bid/Build Traditional adalah suatu cara berurutan berbeda
dengan cara Design/Build atau CM/GC, yang dapat melaksanakan
kerja paralel untuk pekerjaan konstruksi dan design
Kesimpulan: Bila proyek memerlukan jadwal yang hanya dapat
dipenuhi dengan kerja paralel design dan konstruksi, maka salah
satu pilihan cara pengadaan alternative dapat dipertimbangkan
43

Jadwal dan Perlunya Tahapan Paralel

2. Jumlah overlap pekerjaan design dan konstruksi

Pertanyaan Penting: Adakah cukup waktu untuk menuntaskan Tahap

Pengembangan Design sebelum pekerjaan konstruksi dimulai?

Bila tanggal dimulainya kegiatan konstruksi ditentukan oleh tanggal

penyelesaian konstruksi, dan diperlukan proses design yang lebih awal
dalam proses design ( misalnya selama design skematis atau Tahap
pengembangan design), maka Wakil Pemilik harus memahami adanya
tanggung jawab dan risiko yang lebih berat harus dipikul dengan
mengambil alih tanggung jawab design dan menahan kontrak design.
Faktor lain seperti ketersediaan sumberdaya untuk mengelola design,
pengalaman dalam mengelola keputusan yang aggressive yang
mungkin diperlukan, dan kemungkinan berada pada posisi antara
perusahaan designer dan kontraktor akan sangat tergantung dari hasil
evaluasi faktor ini.
Kesimpulan: Bila proyek memerlukan kegiatan konstruksi dimulai pada
awal sejak proses design, maka siapa yang bertanggung jawab untuk
mengelola design dan penyelesaiannya tepat waktu harus
dipertimbangkan. Mengalihkan Risiko design kepada pihak yang
bertanggung jawab atas pekerjaan konstruksi dapat menjadi alasan untuk
memilih cara Design-Build dari pada cara CM/GC.

44

B. Kemampuan untuk mendenisikan

Ruang Lingkup Proyek/Kemungkinan
Perubahan
1. Definisi Ruang Lingkup
Pertanyaan Penting: Apakah ruang lingkup sulit didefinisikan?
Tingkat kerumitan proyek dan kemampuan secara penuh
mendefinisikan ruang lingkup, pada awal proses, dapat pula
mempengaruhi penetapan pilihan cara pengadaan
Masing-masing cara akan memerlukan perbedaan tingkat definisi
ruang lingkup pada titik titik kritis.
Ketidak mampuan untuk secara tepat mendefinisikan ruang lingkup
akan berdampak pada kemampuan Pemilik atau wakilnya untuk
mengelola ruang lingkup dan peningkatan biaya proyek nantinya
Kesimpulan: Bila sulit untuk menghasilkan gambar dan spesifikasi
yang dapat dengan jelas memaparkan pekerjaan ( mis. Renovasi
dari gedung yang sudah ada), maka salah satu diantara pilihan
qualifications based selection options dapat dipertimbangkan
45

2. Potensi Perubahan Selama Tahap

Konstruksi
Pertanyaan Penting: Apakah kemungkinan besar akan ada
perubahan selama masa konstruksi?
Bila mana ruang lingkup sulit untuk ditetapkan atau ada
masalah lain yang mengindikasikan kemungkinan besar akan
ada perubahan selama masa konstruksi, harus diperhatikan
bagaimana penanganannya. Bila mungkin, salah satu pilihan
cara pengadaan competitive qualification (CM/GC CQ, D/B
CQ) dapat dipertimbangkan.
Kesimpulan: bila ruang lingkup proyek kemungkinan besar
akan berubah selama masa konstruksi, maka salah satu dari
pilihan cara pengadaan competitive qualification based
mungkin akan lebih sesuai.
46

3. Kebutuhan/ Keinginan atas adanya

masukan
kontraktor
selama
masaselama
Design
Pertanyaan
Penting : Apakah
masukan kontraktor
masa Design diperlukan atau
diinginkan?
Beberapa proyek adalah unik dan sulit untuk menetapkan kuantitatsnya.Dalam hal ini,
pilihannya dalah mengajak kontrkator untuk terlibat selama masa design akan sangat
menolong. Kontraktor dapat membantu dalam penyusunan jadwal dan pengendaliannya,
dalam hal review constructability dan anggaran dan dalam mencari dan mengadakan long
lead equipment items dan kontraktor spesialis untuk mengerjakannya.
Bila mana ada permasalahan dalam jadwal,anggaran atau konstructabilitas, maka
sebaiknya hal ini direview selama tahap perencanaan.
Sering kali designer tidak mempunyai pengalaman yang cukup untuk memahami masalah
yang dihadapi dilapangan untuk secara tepat dan cepat dapat mengidentifikasi masalahnya
Untuk mengatasinya, dapat menyewa konsultan lain untuk melakukan tugas ini sehingga
pemilik tbebas dalam melakukan pilihan cara pengadaan dan tidak terikat untuk memilih
kontraktor manapun
Kesimpulam: Bila bantuan kontraktor diperlukan selama masa design dalam menentukan
ruang lingkup, review constructability, penentuan jadwal, atau mengkonfirmasi anggaran
maka, maka salah satu cara pengadaan alternative dapat dipertimbangkan

47

4. Flexibilitas untuk melakukan

perubahan
setelah
biaya
disepakati
Pertanyaan
Penting:
Apakah
persyaratan design dan ruang lingkup
sudah sepenuhya ditetapkan?
Biaya untuk melakukan perubahan akan meningkat sejalan dengan
berjalannya proyek. Keadaan yang paling buruk adalah bila pekerjaan
yang sudah selesai harus dibongkar kembali.
Keadaan ideal design harus dibuat sampai pada tahap ruang lingkup
pekerjaan sudah pasti dan banyaknya perubahan dapat diperkirakan
sebelum di perjanjikan dengan kontraktor.
Kesimpulan : Paling penting dalam melakukan pilihan cara pengadaan
untuk mempertimbangkan pasti ruang lingkup proyek dapat ditetapkan
dan tinaju ulang apakah flexibilitas design diperlukan selama masa
konstruksi. Bila flexibilitas jelas diperlukan setelah ada kontrak dengan
kontraktor, maka cara pemilihan qualifications based selection method
lebih sesuai dibanding dengan competitive cost methods.
48

C. Sumberdaya Internal dan falsafah

pemilik proyek
1. Dapatnya atau adanya keinginan untuk
menetapkan dan meverify mutu
program dan design.
Pertanyaan Penting: Apakah pemilik pryoyek
akan menggunakan sumberdaya dari luar untuk
memeriksa mutu?
Kesimpulan; Bila sumberdaya dari dalam tidak
tersedia, maka harus hati-hati dalam menetapkan
cara pengadaan design-build. Bila cara
design/build dikehendaki dan sumberdaya dari
dalam tidak tersedia, sumberdaya dari luar dapat
dilakukan dalam membantu memastikan mutu yang
diinginkan oleh pemilik proyek.
49

2. Pengalaman dalam Salah satu cara

pengadaan
alternatif dan Format
Kontrak

Pertanyaan Penting: Apakah personnel berpengalaman

dalam pilihan pengadaan Alternative, bila tidak apakah
personil inhouse akan dilengkapi dengan organisadi dari
luar atau tenaga kontrak yang berpengalaman?
Kesimpulan : Terlepas dari cara pengadaan yang akan
dipilih, bila personil tidak berpengalaman dalam
pelaksanaan program investasi kapital, bantuan harus
diperoleh dari tenaga ahli yang berpengalaman atau
mendapat bantuan dari organisasi lain yang
berpengalaman
50

3. Dapat turut serta dalam mengevalusi

supplier dan kontraktor spesialis
Pertanyaan Penting: Apakah pemilik ingin terlibat dalam
evaluasi pemilihan supplier dan kontraktor spesialis?
Kesimpulan : Bila masukan terbatas pada kontraktor dan
supplier spesialis sangat penting dalam dokumen tender
dicantumkan dengan jelas bahwa pemilik proyek ingin
turut serta mengendali-kan unsur tertentu dalam
pengadaannya. Pilihan pengadaan manapun dapat
memenuhi keperluan ini. Akan tetapi, bila diinginkan pada
hampir semua unsur proyek maka pemilihan dengan cara
competitive qualifications akan dapat memberikan
pengendalian yang lebih besar dan biaya yang lebih
transparant bagi pemilik.
51

4.
Ingin turut serta dalam melakukan
penghematan dan menikmatinya
Pertanyaan Penting: Apakah pemilik proyek
menginginkan mempunyai hak untuk melihat secara
lengkap semua informasi kontraktor setiap saat?
Kesimpulan : Bila diperlukan suatu hubungan
yang terbuka, kolaboratif diantara para pihak, maka
pemilihan dengan cara Competitive Qualifications
harus dipertimbangkan.

52

D. Menginginkan Penanggung
Jawab Tunggal
atau Terpisah
1. Kemampuan dan keinginan untuk mengambil
tanggung jawab dalam
Pertanyaan Penting: Apakah pemilik proyek
mempunyai tenaga design sendiri yang kwalifaid
untuk memeriksa designer yang profesional dan
apakah owner mempunyai kemampuan untuk
menyediakan tenaga pengelola design?
Kesimpulan : Kemampuan dan keinginan untuk
mengelola pekerjaan design sendiri adalah alasan
untuk mempertimbangkan pemisahan antara
kontrak design dan konstruksi dibanding dengan
Design Build
53

2.
Kemampuan dan keinginan untuk
membatasi keterlibatan bila ada
perselisihan antara
Designer dan Kontraktor
Pertanyaan Penting: Apakah pemilik proyek
penanggung jawab tunggal untuk koordinasi, kolaborasi
dan produktifitas seluruh proyek?
Kesimpulan : Sifat alamiah Design-Build, dengan
kontrak tunggal, memungkinkan pemilik proyek
memilih penanggung jawab tunggal untuk proyeknya
dan melepaskan perselisihan antara designer dan
kontraktor berada disatu tangan. Pengorbanannya
adalah pemilik kehilangan hak untuk terlibat dalam
proyek secara lebih mendalam.
54

E. Batasan Undang-undang Peraturan

dan Pendanaan
1. Persyaratan Peraturan dan Undang-undang

Pertanyaan Penting: Apakah undang-undang

dan peraturan yang berlaku memungkinkan
untuk melakukan pilihan cara pengadaan
alternatif?

Misalnya, sesuai kep pres membatasi pilihan cara

pengadaan dan cara tender, atau lembaga
pendanaan mempunyai aturan cara pengadaan
yang baku seperti World Bank, ADB dan lain-lain
Kesimpulan : Keputusan cara pengadaan harus

dibuat sejak awal dan disesuaikan dengan

undang-undang dan perturan yang berlaku agar
tidak ada hambatan dalam pelaksanaan nantinya.
55

2. Siklus pendanaan RAPBN atau

RAPBD
Pertanyaan Penting: : Apakah dana tersedia untuk melaksanakan
pekerjaan konstruksi pada saat awal pekerjaan design?
Siklus Anggaran dan pendanaan RAPBN atau RAPBD dapat
berdampak terhadap waktu, urutan pelaksanaan dan saran pilihan
cara pengadaab proyek. Ada tiga cara pendanaan pertama
pekerjaan design dan pelaksnaan konstruksi menjadi satu, kedua
pendanaan bertahap, pendanaan terpisah antara design dan
konstruksi, ketiga pendanaan terpisah design dan konstruksi, kan
tetapi konstruksi dibagi menjdai beberpa komponen dan dilakukan
secara bertahap pula.
Kesimpulan: Bila pendana menjadi satu antara design dan
konstruksi cara mana saja dapat dipilih, bila bertahap dapat
berdampak dalam pemilihan cara pengadaan, misalnya cara
design/build tidak memungkinkan untuk pendanaan bertahap.
56

KASUS : PEMBANGUNAN
SEBUAH BANDARA
Ringkasan Proyek:
Modernisasi besar Bandara; dilaksanakan dalam kondisi
tetap dapat beroperasi; penyelesaian harus cukup cepat;
tersedia sumberdaya manajemen konstruksi, perencanaan
dan kontraktor serta dana yang cukup; dari sisi peraturan
semua pilihan cara pengadaan dimungkinkan

57

Applying Major Factors

58

Kriteria Seleksi
Konsultan/Kontraktor
Price Base:
Proposal Komersiil
Harga Penawaran
Lifecycle costing (kontraktor)

Qualification Base:

Proposal Teknis
PEP
Kualifikasi Personil
Pengalaman Perusahaan

KONTRAK
1.

BADAN KONTRAK
1.
PERSYARATAN UMUM
2.
PERANAN WAKIL PEMILIK
PROYEK
3.
CARA PEMBAYARAN
4.
TUGAS TANGGUNG JAWAB
PEMILIK PROYEK
5.
TUGAS TANGGUNG JAWAB
KONTRAKTOR
6.
TANGGUNG JAWAB
KONSULTAN PENGAWAS
7.
NOMINATED
SUBCONTRACTOR
8.
STAFF DAN TENAGA KERJA
9.
PERALATAN, BAHAN DAN
HASIL PEKERJAAN
10. KETERLAMBATAN DAN
PENUNDAAN
11. TEST PADA PENYELESAIAN
PEKERJAAN
12. PENGAMBILA ALIHAN
13. TANGGUNG JAWAB
TERHADAP CACAT
14. PENGUKURAN PROGRES

15. PERUBAHAN
16. PEMUTUSAN KONTRAK OLEH
PEMILIK PROYEK
17. PENUNDAAN DAN PEMUTUSAN
OLEH KONTRAKTOR
18. RESIKO DAN TANGGUNG JAWAB
19. FORCE MAJEUR
20. CLAIMS, PERSELISIHAN DAN
ARBITRASE
2. PERSYARATAN UMUM
KOMUNIKASI, HUKUM YANG
DIGUNAKAN, URUTAN
PRIORITAS DOKUMEN,
PENGATURAN KONTRAK,
BAHASA, KERAHASIAAN DLL
3. PERSYARATAN KHUSUS
4. PERSYARATAN TEKNIS
5. GAMBAR
6. JADWAL

MODEL KONTRAK FIDIC

1. EPC TURNKEY (SILVER BOOK):
2. PLANT AND DESIGN BUILD
(YELLOW BOOK):

FOR ELECTRICAL AND

MECHANICAL PLANT AND FOR
BUILDING AND ENGINEERING
WORKS, DESIGN BY CONTRACTOR

3. CONSTRUCTION (RED BOOK):

FOR BUILDING AND ENGINEERING

WORKS DESIGNED BY EMPLOYER

KONTRAK EPC (SILVER)

1. General Provisions
2. The Employer
3. The Employers
administration
4. The contractor
5. Design
6. Staff & Labor
7. Plant, Material &
workmanship
8. Commencement, delays &
suspension
9. Test on completion
10. Employers Taking over
11. Defect liability

12. Tests dispute after

completion
13. Variations and adjustments
14. Contract price and payment
15. Termination by employer
16. Suspension and termination
by contractor
17. Risk and responsibility
18. Insurance
19. Force Majeure
20. Claims disputes and
arbitration

KONTRAK PDB (YELLOW)

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

General Provisions
The Employer
The Engineer
The Contractor
Design
Staff & Labor
Plant, Material &
workmanship
8. Commencement, delays &
suspension
9. Test on completion
10. Employers Taking over
11. Defect liability

12. Tests dispute after

completion
13. Variations and adjustments
14. Contract price and payment
15. Termination by employer
16. Suspension and termination
by contractor
17. Risk and responsibility
18. Insurance
19. Force Majeure
20. Claims disputes and
arbitration

KONTRAK KONSTRUKSI (RED)

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

General Provisions
The Employer
The Engineer
The Contractor
Nominated subcontractors
Staff & Labor
Plant, Material &
workmanship
8. Commencement, delays &
suspension
9. Test on completion
10. Employers Taking over
11. Defect liability

12. Measurement and Evaluation

13. Variations and adjustments
14. Contract price and payment
15. Termination by employer
16. Suspension and termination
by contractor
17. Risk and responsibility
18. Insurance
19. Force Majeure
20. Claims disputes and
arbitration

KONTRAK KONSTRUKSI
Kontrak
Konstruksi

Body of the
contract

Persyaratan
Umum

Berita Acara
Anwijzing

Persyaratan
Khusus

Persyaratan
Teknis

Surat
Penawaran

Gambar

Surat PMK

Jadwal

Revisi 2011

66

Dispute Management Program

ELEMENTS OF A
DISPUTE MANAGEMENT
PROGRAM

TECHNIQUES

PRO-ACTIVE

Total
Quality
Project
Management

Improved
People
Skills

Partnering
Workshop
&
Process

Dispute
Avoidance
& Collaborative
Problem
Solving

PHILOSOPHY

PARTNERING

COLLABORATIVE

Win/Win
Negotiation
Techniques

Change
Management
Program

RE-ACTIVE

Neutral
Expert

Mediation

Arbitration

Dispute
Review
Board

Non
Binding
Mini-Trial

Binding
Mini-Trial

Litigation

ALTERNATIVE DISPUTE
RESOLUTION
NON-BINDING
RESOLUTION

BINDING
ADJUDICATION

COOPERATIVE/COMPETITIVE

ADVERSARIAL

Tahap 5 Pra-Konstruksi
Menyiapkan semua hal sebelum
pelaksanaan fisik proyek
tergantung strategi pelaksanaan
yang dipilih, disini dilakukan
penyiapan dokumen tender,
prakwalifikasi calon peserta
tender, pemilihan pemenang,
kemudian mobilisasi menyiapkan
pelaksanaan proyek

Tahap 5 Pra-Konstruksi
Kegiatan:

Pekerjaan Desain
Basic/Desain Rinci
Manajemen Desain
Penyiapan Dokumen
tender sesuai dengan
PDMnya
Prakwalfikasi
Pelaksanaan Tender
Mobilisasi

Masukan:

Pilihan Project Delivery

Method
Requirement dan
Scope of Works
Peraturan Tender yang
berlaku
Calon Peserta Potensial

Sarana dan Cara:

Budgeting, Scheduling
Manajemen design
Prosedur tender yang
dipilih

Keluaran:

Pemenang tender
Mobilisasi Pelakanaan

Tahap 6 Konstruksi
Pelaksanaan, pengawasan,
perubahan, administrasi kontrak
Quality Control
Pengendalian Keselamatan Kerja
Pengendalian Lingkungan hidup

ADMINISTRASI/MANAJEMEN
KONTRAK
ADMINISTRASI
KONTRAK

KOMERSIIL

PAYMENT

BIAYA

WAKTU

COST
PROGRESS

DISPUTE

RUANG
QUALITY
LINGKU

RUANG
LINGKUP
LINGKU

QUALITY
INSPECTIO
N

CHANGE

CLAIM

Hari G Soeparto(c)2011

Tahap 6 Konstruksi
Kegiatan:
Peran Anggota Tim
Proyek
Team Building
Kesehatan,
Keselamatan Dan
Kesejahteraan Kerja
dan Lingkungan Hidup
Supervisi Konstruksi
Administrasi Kontrak
Sistem Manajemen
Lingkungan
Tatacara Komisioning,
Manual Operasi dan
Pemeliharaan (O & M).

Masukan:
Kontraktor
Pemenang Tender

Sarana dan Cara:

PEP
Administrasi Kontrak
Supervisi Kosntruksi

Keluaran:
Practical Completion
atau Plant/Facility
Mechanical
Completion

Tahap 7 Komisioning &

Start Up

Pelaksanaan Komisioning
Pemastian proses Jaminan Mutu
diselenggarakan
Pengujian individual
Pengujian system
Uji Coba

Tahap 7 Komisioning &

Start Up
Kegiatan:
Pengadaan Jasa
Komisioning
Peran Kontraktor
Komisioning
Proses,
Penjadwalan
Pengujian dan
Commissioning
Pengujian kinerja
(Performance
Testing

Masukan:
Kontraktor
Komisioning (CM
atau PMC)
Usulan Kontraktor
untuk prosedur
Komisioning
Sarana dan Cara:
Prosedur
Komisioning
Keluaran:
Fasilitas atau Plant
ter Komisioning

Tahap 8 Penyelesaian, &

Serah Terima Proyek
Proses Serah Terima Pekerjaan
Pemastian Pengujian dan
hasilnya
Document dan Gambar as built
Operation Maintenance Manual
Sertifikat Garansi

Tahap 8 Penyelesaian, &

Serah Terima Pekerjaan
Kegiatan:

Penyelesaian
Tindakan Manajemen
Proyek
Tindakan oleh
konsultan
Perencanaan &
Penjadwalan Serah
Terima
Prosedur
Komisioning Pemilik
Proyek dan
Penempatan/Pengguna
an
Komisioning
Operasional
Tugas Utama
Manajemen proyek

Masukan:

Plant Terkomisioning

Sarana dan Cara:

Uji Kinerja

Keluaran:

Plant Terserah
Terimakan

Tahap 9 Tinjauan Pasca

Selesai/ Laporan Close-Out
Proyek

Lesson learned

Tahap 9 Tinjauan Pasca

Selesai/ Laporan Close-Out
Proyek
Masukan:
Kegiatan:
Audit Proyek
Studi Waktu dan
Biaya .
Aspek Sumber
Daya Manusia
Penelitian
Kinerja
Umpan Balik
Proyek

Catatan
Pengalaman
Selama
Pelaksanaan

Sarana dan
Cara:
Review dan analisa

Keluaran:
Laporan Close out
Lesson Learned

Proses Proyek Konstruski

Input

Proses

Output

Rencana
Strategis

Penentuan Tujuan

Tujuan

Usulan proyek
proyek

Seleksi dan Prioritasi

Proyek proyek disetujui

Daftar Proyek

Persiapan dan Rencana

pengendalian

Infrastruktur Proyek

Kriteria

Penetapan Strategy

Strategi Pelaksanaan
Proyek

Strategi
Strategi

Prakonstruksi
Prakonstruksi

Project
ProjectPartisipan
Partisipan

Project
ProjectExecution
Execution
plan
plan

Konstruksi
Konstruksi

Mechanical
MechanicalCompletion
Completion

Provisionaly
Provisionaly
Completed
Completed

Start
StartUp
Up&&Komisioning
Komisioning

Fasilitas
Fasilitasteruji
teruji

Plant
Plant&&
Documentatio
Documentationn

Serah
SerahTerima
Terima

Fasilitas
Fasilitasdiserahkan
diserahkan

Lesson Learned
Lesson Learned

Penutupan
Penutupan

Close Out report

Close Out report

MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

PENGETAHUAN

5.1 Manajemen Manfaat

5.2 Manajemen Sumber Daya
5.3 Sumber Daya Manusia
5.4 Pengelolaan Proses Terkait Waktu
LAST PLANNER
5.5 Proses Terkait Anggaran dan Dana
5.6 Proses Komunikasi
5.7 Proses Terkait Risiko dan Nilai
5.7.1 Manajemen Risiko
5.7.2 Proses Terkait Pengelolaan
Interface
5.7.3 Proses Terkait Pemangku
Kepentingan
5.7.4 Proses Terkait Keselamatan
Kerja dan Lingkungan Hidup
5.7.5 Proses Terkait Pengelolaan
Peraturan tentang Konstruksi

5.8 Administrasi Kontrak dan

Penyelesaian Sengketa
5.9 Manajemen Proses Proyek
Konstruksi
5.9.1 Engineering Design Process
5.9.2 Procurement Process
5.9.3 Construction Management
Process
5.9.4 Manajemen Produksi
Konstruksi Lapangan -BIM
5.9.5 Proses Terkait Serah Terima
dan Penutupan Proyek
5.10 Daur Hidup Proyek dan Titik-titik
Pengendalian
5.10.1 Tahapan Proses Proyek

83

CONSTRUCTION PROJECT
MANAGEMENT
DULU, SEKARANG DAN YANG
AKAN DATANG

84

TEORI SAAT INI

CMAA
I. CM Professional Practice
II. Project Management
III. Cost Management
IV. Time Management
V. Quality Management
VI. Contract Administration
VII. Safety Management
PMI-PMBOK+Construction Extension
10 PMBOK
+4 EXTENSION FOR CONSTRUCTION
85

PRAKTEK SAAT INI

PEMILIK PROYEK
Masih banyak belum faham benar tentang proses
penyelenggaraan konstruksi, sehingga masih terdapat
kerancuan dalam menentukan pemeran dalam
penyelenggaraan

ARCHITECT
Tidak terlalu terpengaruh langsung dengan proses
penyelenggaraan konstruksi

KONSULTAN
Menerima tugas yang belum tentu sesuai dengan project
delivery method

CONTRACTOR
Memanfaatkan manajemen proyek konstruksi untuk
melaksanakan proyek proyek nya
86

Masalah dalam Penyelenggaraan

Konstruksi

Cost Over run

Schedule delay
Mutu tidak tercapai
Terjadi kegagalan konstruksi
Terjadi kegagalan bangunan

87

Prasyarat Can
1. Desain konstruksi, rencana yang up to date,
konsep dan spesifikasi harus tersedia
2. Komponen dan bahan harus tersedia
3. Tenaga kerja harus tersedia
4. Peralatan dan mesin harus tersedia
5. Tersedia Ruang kerja yang cukup sehingga
tugas dapat dilaksanakan
6. Pekerjaan yang berkaitan, kegiatan
sebelumnya harus diselesaikan dan
7. Keputusan yang diperlukan
8. Kondisi eksternal harus terkendali

Alasan Terlambat
Reason Name
Explanation
1 Unclear Condition Of Satisfaction Didnt understand
conditions of satisfaction
2 Unclear rules or standards
Didnt understand
external directives
3 Client change
Criteria change after the
assignment
4 Unclear requirement
I didnt know what was
needed
5 Failure to request
I failed to request
what I knew was needed
6 No customer
I didnt identify who would
be receiving what was needed
7 No performer
I didnt identify who was
providing what was needed
8 Unclear COS
I didnt specify exactly
what was needed

KEBUTUHAN SAAT INI

MANAJEMEN PERATURAN DAN
STANDARD
MANAJEMEN STAKEHOLDER
MANAJEMEN INTERFACE
CONSTRAINT ELIMINATION
RISK ANTICIPATION
SAFETY
ENVIRONMENT
90

YANG AKAN DATANG

1. PENERAPAN TEORI PRODUKSI PADA
KONSTRUKSI
2. LAST PLANNER
3. BUILDING INFORMATION MODELLING
4. MODULARIZATION
5. PREFABRICATION
6. GREEN CONSTRUCTION
91

List of Construction
Project Management Subjects
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Manajemen Manfaat
Manajemen Sumber Daya
Sumber Daya Manusia
Pengelolaan Proses Terkait Waktu
Terkait Anggaran dan Dana
Proses Komunikasi
Proses Terkait Risiko dan Nilai
a) Manajemen Risiko
b) Proses Terkait Pengelolaan Interface
c) Proses Terkait Pemangku Kepentingan
d) Proses Terkait Keselamatan Kerja dan Lingkungan Hidup
e) Terkait Pengelolaan Peraturan tentang Konstruksi
8. Administrasi Kontrak dan Penyelesaian Sengketa
9. Manajemen Proses Proyek Konstruksi
10. Daur Hidup Proyek dan Titik-titik Pengendalian

ATAS PERHATIANNYA
DIUCAPKAN BERIBU TERIMA
KASIH