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OBJETIVO GENERAL DE LA ASIGNATURA

Esta materia est orientada a la determinacin


del valor de predios ubicados en el medio rural
incluyendo
las
construcciones
y
mejoras
materiales
de
que
estubieran
dotados,
considerando as mismo su ubicacin, su
infraestructura y vas de comunicacin con que
cuenta, incluyendo a su vez las restricciones y
derechos de paso.

OBJETIVOS PARTICULARES DE LA ASIGNATURA


Al finalizar el curso los participantes:
Contarn con un criterio comn en la formulacin de avalos
agropecuarios, pudiendo determinar una estimacin de valor
comercial real de los bienes a valuar, desarrollando las metodologas
ms apropiadas para cada caso, aplicando as mismo los ms rigurosos
planteamientos de la tica profesional.
Reconocer los principales
Agropecuario.

elementos que

integran

un

Avalo

Comprender los mtodos de la Valuacin Agropecuaria,


Contarn con los conocimientos suficientes para valuar un Predio
Rstico por el enfoque del Valor de Mercado.
Contarn con los conocimientos suficientes para valuar un Predio
Rstico por el enfoque del Valor Fsico.
Contarn con los conocimientos suficientes para valuar un Predio
Rstico por el enfoque del Valor por Capitalizacin de Rentas
Conocern

plenamente

el

Formato

para

presentar

un

Avalo

Valuacin de Predios Rsticos


Contenido programtico de la materia
Unidad 1
Los predios rurales
1.1.- Desarrollo de la tierra rural
1.2.- Definiciones generales
1.3.- Clasificacin de los predios
1.4.- Definiciones del cdigo civil
1.5.- Limitaciones gubernamentales y particulares
1.6.- La propiedad raiz en Mxico
1.7.- Clasificacin de los predios rurales
Unidad 2
El valor de los predios rurales
2.1.- Evolucin del concepto del valor
2.2.- La teora del valor y su influencia en la valuacin de predios rurales
2.3.- Principios bsicos del valor
2.4.- El precio
2.5.- El proceso de valuacin
2.6.- Funcin del avalo y propsito del avalo
4

2.7.- Factores que influyen en el valor


2.7.1.- Factores econmicos
2.7.2.- Factores geogrficos
2.7.3.- Factores fsicos
2.7.4.- Factores edafolgicos
Unidad 3
Caractersticas del suelo
3.1.- Uso del suelo
3.2.- Fotointerpretacin y Landast
3.3.- Clasificacin de la tierra agrcola
3.4.- Tabla de calsificacin del suelo
Unidad 4
Mtodos de valuacin
4.1.- Mtodo de mercado
4.1.1.- Recopilacin y anlisis de datos
4.1.2.- Expectativas del mercado
4.1.3.- Evidencias primarias y secundarias
4.1.4.- Tipos de suelos y ajustes
4.1.4.1.- Ajuste por suma global
4.1.4.2.- Ajuste monetario por componente
4.1.4.3.- Ajuste por ndices

4.2.- Mtodo de ingreso


4.2.1.- Base de rentas compartidas
4.2.1.1.- Ingreso bruto, gastos tpicos e ingreso neto del
propietario
4.2.2.- Base de operacin directa
4.2.3.- Inconvenientes del mtodo de ingreso
4.3.- Avalos de referencia
4.3.1.- El predio tpico
4.3.2.- El mejor predio de la entidad
4.4.- Mtodo Residual
4.5.1.- Estudios sobre el terreno
4.5.2.- Estudios sobre el proyecto en caso de destinar el predio a
urbanizar
4.5.3.- Anlisis de los ingresos
4.5.4.- Anlisis de los egresos
4.5.5.- Anlisis financiero del flujo a ingresos y egresos
4.5.6.- Costo directo, indirecto y utilidad del proyecto
4.5.7.- Valor residual

Unidad 5
Introduccin a la valuacin agropecuaria
5.1.- Valuacin de terrenos de escasa utilidad, de terrenos infructuosos y de
trerrenos en brea
5.2.- Valuacin de predios destinados a vas de comunicacin
5.3.- Predios Agrcolas
5.4.- Ranchos
5.5.- Predios Forestales
5.6.- Huertas y Hortalizas
5.7.- Predios con caractersticas especiales
5.8.- Mejoras

Metodologa del Curso:


Los temas del curso sern abordados por el capacitador en
seciones normales en el Aula destinada para dicho curso. Los
participantes debern intervenir con sus comentarios en
favor de la ampliacin de cada tema.
Durante el curso se realizarn ejercicios sobre las formas de
determinar el valor de un Predio Rstico por los distintos
mtodos de Valuacin Agropecuaria
As mismo se desarrollar un trabajo final que consistir en el
desarrollo de un Avalo de un Predio Rstico que cada uno de
los alumnos eligir, y el que deber cumplir con todos los
requisitos que dicho Avalo exige.
Parmetros de evaluacin
Ejercicios durante el curso
30 %
Examen de medio tiempo
30 %
Trabajo final (Avalo Agropecuario) 30 %
Asistencia y participacin
10
=====
Total
100 %

%
8

Valuacin de Predios Rsticos


Bibliografa
Tipo

Ttulo

Autor

Editorial

AO

Libro

La Valuacin de Predios
Rurales

Dobner Eber, Horst


Karl

Editoral
Concepto,
S.A.Mxico

1989

Libro

Manual de Valoracin de
Montes y
Aprovechamientos
Forestales

Martinez Ruiz,
Enrique

Editorial Mundi- 2000


Presa Madrid

Libro

Valoracin Agraria: Teora


y Prctica

Caballer Mellado,
Vicente.

4ta. Edicin
1998
Editorial MundiPresa Madrid

Libro

El Catastro y la
Tributacin de los Bienes
Inmuebles Rsticos

Lpez Quero, M., y


Lzaro Benito, F.

Editorial
Paraninfo
Madrid

Libro

Casos Prcticos de
Valoracin Agraria

Alonso, R.E
Editorial
Iruretagoyena, M.T. M.A.P.A Madrid

1993

1990
9

Libro

Valoracin de rboles:
frutales, forestales,
medioambientales,
ornamentales

Caballer Mellado,
V.

Editorial Mundi- 1999


Prensa. Madrid

Libro

Valuacin, Apreciacin o
Prognosis Inmobiliaria

Ramirez Favela
Eduardo

Facultad de
Arquitectura
UNAM, Mxico

2003

Libro

Appreisal of Fams The


Real Estate Appraisal

Weber, G.L.

The Society of
Real State
Appraiser,
Chicago

1988

Libro

Valoraciones Inmobiliarias Ferrando Coreli,


J.V., y Marqus
Romero, M.A.

Servicio de
2001
Publicaciones de
la Universidad
Politcnica de
Valencia

Libro

Manual de Valoracin
agraria y Urbana

Editorial
Intervalora
Madrid

Ruiz Garcia, F.

1986

10

1.1.- Desarrollo de la tierra rural en Mxico.


Mxico en la Historia Universal representa una fusin de las formas
prehispnicas de poseer y explotar la tierra con las modalidades que prevalecan
en Espaa a principios del siglo XVI.
Esta adaptacin de las tradiciones de un pas con las normas de otro nos
explica la existencia y permanencia de la propiedad social de la tierra, y de la
lucha para mantenerla como opcin de vida y de organizacin para la produccin
agropecuaria.

11

Antecedente hisrico del ejido.


La diversidad de grupos tnicos mexicanos, en la actualidad tenemos
59 pueblos con lenguas distintas y a la llegada de los espaoles, haba unas
120 etnias con culturas muy variadas, desde el nomadismo de los grupos del
norte, hasta sociedades muy estructuradas en lo poltico, econmico y social,
como la mexica o la azteca en el ao 1520.
La influencia poltica de Tenochtitln y de la cultuta nahua se dejaba
sentir en todo Mesoamrica. Por ello, el calpulli es el punto de referencia ms
destacado de la organizacin social y productiva; el conocimiento de sus
formas de operacin nos hace comprender la evolucin agraria del pas. Existe
gran semejanza entre el antiguo calpulli y el actual ejido

12

La organizacin social de los aztecas (siglo XVI) presentaba una


estructura que contemplaban la distribucin de la tierra, como la riqueza principal.

Rey o emperador (Tlacatecutli), familia y corte.

que se resevaban las tirras llamadas tecpantlalli


Los tlatoques, este grupo social tena bajo
control y administracin las tierras de los
Tlatocalalli, los pillalli y los tecpillalli.
Los guerreros, tenan bajo su cargo las tierras mitlchimalli, para sufragar
los gasto de guerra . Los sacerdotes las tierras de los teotlalpan, cuyos frutos
heran para el sostenimiento de los templos y los gastos ceremoniales y del
culto. Las tierras anteriores eran cultivadas por macehuales y plebeyos, y en
ocaciones reciban parte de la cosecha obtenida (aparceros)
Habitantes de los barrios, el comun de la gente, quienes descendan del
mismo linaje y tenan derechos y obligaciones especficos.
13

En cada barrio o calpulli las tierras de labor se dividan en dos grandes conjuntos:
Las parcelas individuales
asignadas a cada jefe de
familia, que no podan
transmitirse, excepto por
herencia. Ni arrendarse y el
titular de la parcela y sus
familiares estaban obligados
a cultivarla directamente. Se
podra perder la asignacin
de la parcela en caso de
abandonar el barrio o de no
cultivarla
dos
aos
consecutivos.

Tierras propiedad del barrio


cuyo cultivo corresponda a
todos sus miembros, y cuyo
producto se destinaba a
financiar obras de utilidad
colectiva,
como
pagar
tributos, atender los gastos
de los servicios pblicos del
barrio y crear un fondo
comn.

14

Las medidas espaolas sobre el control de la tierra.

Cada de Tenochtitlan

La Corona Espaola adopt medidas para


organizar la vida poltica, econmica y social
del territorio.

El Consejo Real de las Indias emiti disposiciones para promover el


mejoramiento espiritual y material de los de los indios como la institucin
denominada encomienda, cuyo propsito era modificar las costumbres de los
naturales y obtener tributos y tierras.
La encomienda fue un premio que se concedi a los soldados llegados con
Corts. Consista en otorgarles, en encomendarles la custodia y cuidado de un
nmero de indios, para evangelizarlos. Y el derecho de explotar el trabajo de los
indios encomendados, mediante la recaudacin de tributos. La explotacin de
hombres, mujeres, ancianos y nios fue tan desmensurada que se pidi la
desaparicin de sta institucin. La Corona espaola atendi esas quejas y
suprimi la encomienda, pero mantuvo las mercedes y el repartimiento, diferentes
modalidades de explotar el trabajo de los indios y de desposeerlos de sus tierras.
15

La conquista

Cambio rpido, dramtico y


violento de las formas de
vida de ms de un centenar
de grupos tnicos distintos. A
la privacin del principal
medio de vida, la tierra, se
agrega la introduccin de
nuevos cultivos y de la
ganadera, la sustitucin de
antiguas deidades y fiestas y
la prdida de sus formas de
vida
y
gobierno
tradicionales.

Lo
ms
grave
fue
la
depoblacin causada por las
guerras, el hambre y las nuevas
enfermedades, como la viruela,
para las que los indios no
tenian anticuerpos.

A la llegada de los espaoles,


a Mesoamrica la habitaban
aproximadamente 20 millones de personas, poblacin que Mxico solo pudo
recuperar hasta 1940. El hambre y las epidemias hiciero que a fines del siglo XVI
todo Mxico contara con poco menos de 2 millones de habitantes, esta disminucin
de poblacin hizo indispensable adoptar medidas para la proteccin de la vida de la
poblacin indgena, sin embargo,: Las encomiendas, mercedes y repartimientos, as
como el despoblamiento, haban sentado las bases para la construccin de enormes
latifundos.
16

Las repblicas de los indios.


Por la despoblacin y los abusos contra los indios, la Corona
consider conveniente juntara los indios, que vivan aislados por los rios y los
montes, en pueblos. El Consejo de Indias recomend al rey Felipe II la Ley
VIII, emitida en 1573, que estableca que los sitios en que se formaran los
pueblos, deberan tener comodidad de aguas, tierras y montes, entradas y
salidas y labranzas, y un ejido de una legua de largo, donde los indios puedan
tener su ganado, sin que se revuelvan con otros espaoles. Quiz sea sta la
primera referencia al ejido de Mxico.
La corona otorg a los pueblos indios, criollos y mestizos, otras dos
formas de posesin de tierra: los proprios, que eran tierra de labranza que se
rentaba y obtenian recursos para atender los gastos administrativos del poblado,
y los terrenos de repartimiento, distribuidos como parcelas familiares
constituan la base de la economa de las familias campesinas. Y se entrgaban
de manera permanente e individual a sus poseedores, perdindolos si se
ausentaban definitivamente del pueblo, o dejaban de cultivarlos durante tres
aos consecutivos.
17

Posesin, naturaleza y funcin de las tierras en la Espaa del siglo XVI

3ro.3ro.- Las
Las tierras
tierras de
de comn
comn
repartimiento,
repartimiento, asignadas
asignadas en
en
usufructo
usufructo aa los
los vecinos
vecinos de
de
pueblo
pueblo mediante
mediante sorteo.
sorteo.
1ro.
1ro. El
El fundo
fundo legal,
legal,
superficie
superficie que
que ocupaba
ocupaba
el
asentamiento
el
asentamiento
humano,
con
sus
humano,
con
sus
viviendas,
edificios
viviendas,
edificios
pblicos,
pblicos, iglesias,
iglesias, etc.
etc.
2do.2do.- El
El ejido
ejido yy la
la dehesa,
dehesa, que
que
se
se usufructuaban
usufructuaban de
de modo
modo
comn;
comn; elel primero
primero para
para elel
solaz,
solaz,elelpaseo
paseoyy laladiversin,
diversin,lala
segunda
segunda para
para elel pastoreo
pastoreo del
del
ganado.
ganado.

4.4.- Los
Los proprios,
proprios,
superficie
superficie asignada
asignada
al
al ayuntamiento
ayuntamiento del
del
pueblo
pueblo para
para que
que
sufragara
los
sufragara
los
servicios
servicios pblicos
pblicos yy
las
obras
de
las
obras
de
beneficio
beneficio colectivo.
colectivo.

18

Distribucin de tierras en Espaa

Las tierras de comn repartimiento


slo se concedan en usufructo para el
cultivo individual de los jefes de
familia del barrio o del pueblo.
Los proprios se cultivaban de manera
colectiva para atender los gastos
comunes del pueblo.

VS

Distribucin de tierras en Mxico

Las parcelas del calpulli slo se


concedan en usufructo para el
cultivo individual de los jefes de
familia del barrio o del pueblo.
las altepetlalli se cultivaban de
manera colectiva para atender los
gastos comunes del pueblo.
En Mxico no haba dehesas, porque
no haba ganado de pastoreo, a la
llegada de los espaoles, cambi la
situacin, y se destinaron ejidos que
se asignaban a cada pueblo.

Durante los tres siglos de la Colonia, la Corona espaola emiti miles de ttulos y
escrituras a favor de pueblos en todo el pas, que constituye la base jurdica de las
actuales comunidades agrarias.
19

El origen de los Latifundios


Durante los tres siglos de dominacin espaola fueron los indios despojados
de sus propiedades, explotados y estafados. Las propiedades comunales de los indios
fueron despojadas por los conquistadores peninsulares y colonizadores; primero
mediante las mercedes y repartimientos; y luego las adjudicaciones, confirmaciones,
composiciones, acciones de compra-venta, remates y la usurpacin violenta.
A cambio de proteccin y educacin, el encomendero les cobraba dinero y
especie como parte del tributo que deban pagar los encomendados. El resultado real fue
que esta cristiana institucin sirvi ms para convertir a los indios en esclavos y siervos
ms que para su evangelizacin. Y para fines del siglo XVII ms de la mitad de las
tierras de cultivo y agostadero de la Nueva Espaa estaba en posesin de los espaoles
Las tierras otorgadas por la Corona a los pueblos indios fueron siempre una
concesin, con derecho a usufructo, mientras que las de los espaoles se concedieron
desde el principio como propiedad particular con dominio pleno, lo cual determin que
ambos tipos de tenecia tuvieran posiciones distintas en lo poltico, lo econmico y lo
social.

20

El descubrimiento de minas y el avance en la colonizacin al norte del


territorio, implicaron la necesidades de contar con abastecimientos suficientes que se
producan en la zona central, conduciendo esto a un renovado despojo de las tierras de los
indgenas, estuvieran vacantes o en cultivo. Los funcionarios virreinales, las rdenes
eclesisticas, los comerciantes y los mineros arremetieron contra las tierras de las
comunidades, en un desenfrenado acaparamiento y concentracin de la propiedad,
constituyendo los latifundios que ms tarde daran origen a las haciendas, forma particular
de propiedad y organizacin de la produccin.

La consolidacin de la hacienda como una unidad productiva eficiente slo


pudo lograrse a partir de la creacin de un sistema que permitiera atraer, fijar y reponer
de manera sistemtica los trabajadores a su servicio. Sin embargo, de manera paralela,
se fortaleca el espritu seorial de los hacendados, deseosos de mostrar a familiares,
amigos y socios la extensin de sus tierras y el control que ejercan sobre los cientos o
miles de peones a su servicio.

21

LAS TIERRAS DE LA HACIENDA COMPRENDIAN CUATRO GRANDES GRUPOS


La
finca,
controlada
directamente por
los administradores
y cultivada por
peones a quienes se
les pagaba un
sueldo
por
su
trabajo.
1.-

2.- Los peguajales, o

3.- La superficie que

4.- Las superficies

pequeas
reas
asignadas
a
los
peones acasillados,
los
cuales
completaban con su
cultivo y produccin
el mnimo sueldo
que reciban.

se rentaba, aparcera,
mediera, .que los
campesinos libres
cultivaban
con
instrumentos propios
o de la hacienda,
pagando la renta
anual en trabajo,
especie o efectivo.

no cultivadas,
reserva
y
bosques, para
pastoreo
ganado
y
obtencin
madera y lea.

de
de
el
del
la
de

Poco a poco la hacienda invadi el territorio nacional, acumulando cada vez


una mayor proporcin de la superficie. La poblacin por su parte, se recuper muy
lentamente de la cada que sufri en el siglo XVI, de tal modo que al consumarse la
Independencia el pas tena 6200,000 habitantes en una superficie de 4000,000 de
Kilmetros cuadrados.

22

La colonizacin y la desamortizacin
Hidalgo y Morelos postularon la necesidad de moderar la desigualdad en el
pas, tratando de formar una clase social de pequeos propietarios.
Don Miguel Hidalgo y Costilla expidi un decreto (Guadalajara el
05/12/1810) en el que ordena que "se entreguen a los referidos naturales las
tierras para su cultivo, sin que para lo sucesivo puedan arrendarse, pues es
mi voluntad que su goce sea nicamente de los naturales en sus respectivos
pueblos".
Y, don Jos Mara Morelos y Pavn propuso "inutilizar todas las
grandes haciendas, cuyos terrenos laboros pasen de dos leguas, porque el
beneficio de la agricultura consiste en que muchos se dediquen con
separacin a beneficiar un corto terreno que puedan asistir con su trabajo e
industria y no en que un solo particular tenga mucha extensin de tierras
infructferas, esclavizando millares de gentes...".

23

En contraposicin con su misin espiritual. En 350 aos la Iglesia acumul


enormes superficies, que ocasionalmente daba en arrendamiento, pero que en
general no se atendan ni cultivaban, por lo cual se deca que estaban en manos
muertas.
En el siglo XVIII Carlos III impuls en Espaa y sus colonias una serie de
reformas, entre las cuales destac una primera desamortizacin de bienes
propiedad de la Iglesia Catlica. En Mxico el resultado fue que las tierras
rematadas por la Corona engrosaron las de los grandes terratenientes que
despus, en muchos casos, las volvieron a heredar a la propia Iglesia expropiada.
En su artculo 8 de la Ley Miguel Lerdo de Tejada promovida en 1856,
exclua de la desamortizacin a "los ejidos y terrenos destinados al servicio
pblico de las poblaciones a que pertenezcan". Sin embargo, en el artculo 27
de la Constitucin de 1857 ya no se incluy ese "candado" de la Ley Lerdo. Eso
implic que las tierras ejidales de los pueblos s podran ser objeto de denuncia y
compra por parte de los particulares que se hicieran pasar como posesionarios o
arrendatarios.

24

Deslinde y Acaparamiento; El Reino de la Hacienda


Porfirio Daz emiti dos ordenamientos agrarios: Decreto sobre Colonizacin y
Compaas Deslindadoras (1883), y la Ley sobre Ocupacin y Enajenacin
de Terrenos Baldos (1894).
Que tenan como fin identificar las tierras sin propietarios, para
incorporarlas a la vida econmica del pas mediante su deslinde, medicin y venta
a particulares. Las compaas deslindadoras, mediante concesin del gobierno
localizaban terrenos baldos, los deslindaban y medan, y transportarban hasta
ellos a los colonos que deban trabajarlas una vez que estuvieran fraccionados.
Para constar que los terrenos eran baldos, se exigi a los posesionarios
presentar escritura de la propiedad del terreno Como las comunidades y los
posesionarios particulares carecan de ese documento, sus terrenos resultaron
medidos y enajenados.
La hacienda permiti xitos en la produccin agropecuaria, pero polariz
la estructura social, con una nfima cantidad de hacendados y empresarios y una
enorme masa de desposedos. Las haciendas, posean todas las tierras de riego y
la maquinaria, herramientas de labranza y ganado de trabajo. Con ello controlaban
la produccin y los precios, manipulaban los mercados agropecuarios y
controlaban la poblacin rural, con sus guardias, el ejrcito y los rurales.
25

De 1857 a 1906 las adjudicaciones de tierras baldas y los deslindes fueron:


Adjudicaciones

Miles de ha.

1856 y 1857

1054.5

1.4

1963 a 1867

1737.5

2.6

1868 a 1906

10 631.7

14.8

Subtotal

13423.7

18.8

1883 a 1893

50 972.5

69.9

1894 a 1906

7939.6

11.3

Subtotal

58912.1

81.2

TOTAL

72335.8

100.0

Deslindes

Primero, las adjudicaciones se efectuaron en el centro de la Repblica y


se refieren en un alto porcentaje a las denuncias de tierras baldas, pues los
posesionarios, no pudieron exhibir el ttulo o escritura que los amparara. Adems,
las compaas deslindadoras actuaron primero en los estados norteos y las
costas del Pacfico, zonas con poca poblacin.
26

El Inicio de la Revolucin
Porfirio Daz (el dictador) gener un conjunto de contradicciones que
afloraron en 1910 y fueron estandarte de las luchas armadas. La insatisfaccin
del autoritarismo, la ausencia de democracia, la concentracin de la riqueza y de
la propiedad y la violencia de los rganos de represin del Estado, abrieron cause
de las demandas para moderar la desigualdad, recuperar las tierras expropiadas
injusta e ilegalmente a las comunidades, elevar los salarios de los obreros y
mejorar las condiciones de vida de la poblacin.
En el documento que sienta las bases del levantamiento de 1910, el Plan de San
Luis Potos, Francisco I. Madero expresa: "Abusando de la ley de terrenos
baldos, numerosos pequeos propietarios, en su mayora indgenas, han
sido despojados de sus terrenos por acuerdo de la Secretara de Fomento o
por fallos de los Tribunales de la Repblica. Siendo de toda justicia restituir
a sus antiguos poseedores los terrenos de que se les despoj de un modo
tan arbitrario, se declaran sujetas a revisin tales disposiciones y fallos y se
les exigir a los que los adquirieron de un modo tan inmoral, o a sus
herederos, que los restituyan a sus primitivos propietarios, a quienes
pagarn tambin una indemnizacin por los perjuicios sufridos".
27

El no contar con una mayora en el Congreso imposibilitaron que Madero lograra


que se aprobaran las leyes para cumplir los postulados del Plan de San Luis.
Por ello, las promesas agrarias no se cumplieron, lo cual gener inconformidad
entre diversos lderes y caudillos.

28

El Plan de Ayala y los Zapatistas


El movimiento de Emiliano Zapata fue similar a otros movimientos
agrarios. La mayor parte del ejrcito zapatista eran campesinos libres y su
principal sustento era la solidaridad aldeana, y el respecto a la autoridad. Sus
dirigentes, (campesinos, obreros e intelectuales), mostraron siempre una gran
adhesin a los ideales del movimiento, manteniendo siempre la unidad
Como otras facciones de la Revolucin, el zapatismo fue modificando los
objetivos de su lucha. El Plan de Ayala, promulgado en noviembre de 1911, pugn
por la devolucin de las tierras arrebatadas a los pueblos y la expropiacin, previa
indemnizacin, de los grandes monopolios, "a fin de que los pueblos y ciudadanos
en Mxico obtengan ejidos, colonias, fondos legales para pueblos o campos de
sembradura o de labor".

29

La ley agraria zapatista, emitida en 1915, muestra la evolucin de este


movimiento. En su artculo tercero estableci que "la nacin reconoce el
derecho tradicional e histrico que tienen los pueblos, rancheras y
comunidades de la Repblica, a poseer y administrar sus terrenos de
comn repartimiento, y a sus ejidos, en la forma que juzguen conveniente".
El artculo 4o. seal que "para el efecto de crear la pequea propiedad,
sern expropiadas por causa de utilidad pblica y mediante la
correspondiente indemnizacin, todas las tierras del pas, con la sola
excepcin de los terrenos pertenecientes a los pueblos, rancheras y
comunidades, y de aquellos predios que, por no exceder del mximo que
fija esta ley, deben permanecer en poder de sus actuales propietarios".
La ley zapatista fue la primera en proponer un lmite a la propiedad
privada. Los topes variaron segn la calidad del terreno e iban de 100 a 1,500
hectreas. Esta ley tambin fue original en otros aspectos, como declarar
inalienables a perpetuidad las tierras de los pueblos, prohibir la formacin de
sindicatos o compaas agrcolas, establecer el derecho de confiscacin de la
propiedad del enemigo, crear tribunales agrarios especiales y departamentos
federales de riego, de crdito rural, de educacin y de investigacin agrcolas,
as como asignar un gran nmero de atribuciones al Secretario de Agricultura y
la obligacin de las autoridades municipales de ejecutar las disposiciones.
30

La Propuesta de Carranza
Venustiano Carranza hizo adiciones al Plan de Guadalupe, ....la
restitucin de las tierras a los pueblos, alentar a la pequea propiedad; facultar
a los gobernadores y comandantes militares para que expropiaran tierras y las
repartieran con el objeto de fundar pueblos....", Proceso que se inici con la Ley
Agraria en 1915.

31

Un Reparto Escaso y Lento


lvaro Obregn y Plutarco Elas Calles Como presidentes de la Repblica
(1920 - 1934), consideraron al ejido como una forma transitoria a una pequea
propiedad. Calles afirm que el trabajo colectivo en el ejido podra resultar
contraproducente: "Los ejidos, como propiedad comunal de los pueblos,
signfican (...) el primer paso hacia la pequea propiedad rural (...) El trabajo
en comn de los ejidos no creo que pueda originar grandes estmulos, ni
producir frecuentemente ms que desavenencias entre los vecinos; es, como
dejo dicho, en mi concepto, una forma transitoria para preparar el
advenimiento de la pequea propiedad".
Obregn y Calles tambin coincidieron en la conveniencia de aplicar de
manera paulatina el proceso de restitucin y dotacin: "...tenemos que proceder seal Obregn - con tanto cuidado que resolvamos el problema sin poner en
peligro nuestra prosperidad y nuestros intereses econmicos...No debemos
destruir las grandes propiedades antes de crear la pequea propiedad, ya que
podra producirse un estado de desequilibrio que nos condujera a la
miseria".

32

Infraestructura Agropecuaria
El presidente Plutarco Elas Calles hizo de la Reforma Agraria un proceso
integral y proveedor para los nuevos propietarios de la infraestructura necesaria.
Cre de la Comisin Nacional de Irrigacin (que dot con riego a 190,000
hectreas) y el Banco Nacional de Crdito Agrcola para prstamos de avo,
refaccionarios o inmobiliarios).
Las sociedades regionales, hacan prstamos a sus asociados,
contrataban la construccin o administracin de obras permanentes de
mejoramiento territorial; compraban, vendan y alquilaban implementos para la
explotacin agrcola, as como, organizar y administrar empresas de
industrializacin y comercializacin de productos agrcolas. Siendo una escuela de
solidaridad y un laboratorio de educacin ciudadana.

33

Las Transformaciones del Cardenismo


Para 1930 las propiedades de ms de mil hectreas abarcaban 83.5% de
la superficie de fincas rsticas y los predios de ms de 10 mil has. unas 1,800
haciendas que representaban el 0.3% de todas las propiedades, controlaban 55%
de la tierra cultivable. (una alta concentracin). Paralelamente haba 2.5 millones
de campesinos sin tierra, es decir, 77% de toda la poblacin ocupada en la
agricultura.
Los ejidatarios no contaban con los medios para realizar una explotacin
agrcola exitosa, por el tipo de tierra que se les entreg y la falta de infraestructura
agropecuaria y de equipos de cultivo. De los 7.6 millones de hectreas repartidas,
slo el 23% corresponda a tierras de labor. El promedio de tierra cultivable por
ejidatario fue de 4.6 hectreas a nivel nacional y de 3 hectreas en el rea del
centro.
Los ejidos slo contaban con 13% de las tierras de riego y nicamente 10.5% de
los ejidatarios haban obtenido algn tipo de crdito.

34

En 1934, se modific el Artculo 27 constitucional, para sealar que las


afectaciones de tierra se realizaran respetando la pequea propiedad agrcola en
explotacin; se cre el Departamento Agrario, en sustitucin de la Comisin
Nacional Agraria, y se instituyeron las Comisiones Agrarias Mixtas en cada
entidad federativa, en las cuales tendran participacin las organizaciones
campesinas. Entr en vigor el Cdigo Agrario, que fij la extensin de la parcela
ejidal o unidad de dotacin en 4 hectreas de riego u 8 de temporal, adems de
las superficies necesarias de tierra de agostadero o de monte. Los lmites para la
propiedad privada inafectable se ampliaron considerablemente, al fijarse en 150
hectreas de riego o 300 de temporal, condicionadas a que, cuando en un radio
de 7 kilmetros a la redonda el poblado solicitante no hubiera tierras suficientes
para dotar al ncleo, la extensin sealada podra reducirse a 100 y 200
hectreas, respectivamente. Asimismo, el nuevo ordenamiento acept que los
peones acasillados de las haciendas pudieran ser considerados sujetos de
derecho agrario, pues hasta entonces haban estado marginados de los procesos
de dotacin y restitucin.

35

Con el general Lzaro Crdenas cambi el concepto de ejido dej de


considerarse como una transicin hacia la pequea propiedad sealando que: ...
por el hecho de solicitar ejidos, el campesino rompe su liga econmica con
el patn, y en esas condiciones el papel del ejido no es el producir el
complemento econmico de un salario... sino que el ejido, por su
extensin, calidad y sistema de explotacin debe bastar para la liberacin
econmica absoluta del trabajador, creando un nuevo sistema econmicoagrcola, en un todo diferente al rgimen anterior... para sustituir el rgimen
de los asalariados del campo y liquidar el capitalismo agrario de la
Repblica".

36

Crdenas efectu el mayor reparto agrario hasta entonces y en su


gestin se afectaron las haciendas de las zonas de agricultura ms prsperas del
pas. Se realizaron cinco grandes expropiaciones: en La Laguna, casi 150,000
hectreas se dotaron a 35,000 campesinos; en Yucatn se dot con 366,000
hectreas de henequn a 34,000 ejidatarios; en Valle del Yaqui, 47,000 hectreas
se distribuyeron entre 2,160 beneficiados; en Lombarda y Nueva Italia, 61,449
hectreas se distribuyeron a 2, 066 campesinos, y en los Mochis, una zona
caera irrigada por el ro Fuerte 55, 000 hectreas se dieron a 3,500 ejidatarios.
Tambin los hacendados y rancheros reparten las tierras entre
amigos y familiares, o sus trabajadores. Prefirieron fragmentar sus tierras para
evitar la afectacin agraria. De ese modo, si en 1930 haba casi 481,000
propietarios que controlaban 123 millones de hectreas (255 hectreas en
promedio individual), en 1940 el nmero de propietarios subi a 1122,000 que
tenan 100 millones de hectreas (89 hectreas promedio). Es decir mientras la
superficie de propiedad privada baj en 23 millones de hectreas (18.7%), el
nmero de propietarios se multiplico por 2.3 veces.

37

Buscando que el ejido se constituyera en la fuente nica de recursos para cada


ejidatario, convirtindolo en la base de la economa agrcola, creci en su
produccin, pues en 1930 el sector ejidal slo aportaba el 11% de la produccin
agrcola, proporcin que en, con el presidente Crdenas, en 1940 subi al 50.5%.
Durante ese sexenio, casi de la mitad de la tierra cultivable del pas pas a ser
ejidal. El desarrollo industrial que se registr en el pas a partir de 1940, no se
hubiera dado sin la formacin previa de un creciente mercado interno, en buena
medida constituido por los ejidatarios y sus familias, campesinos que ahora
tenan un mayor poder de compra.

38

Dificultades de la Colectivizacin
Perodo cardenista:
En La Laguna, la carencia de agua y la sobrepoblacin limitaron el
desarrollo agrcola.
Durante la poca del reparto hubo en la regin ms trabajadores que los
realmente necesarios. generando desempleo y conflictos.
La forma en que se distribuyeron las tierras.
La rapidez del reparto y la carencia de planeacin.
El respeto a la pequea propiedad de los hacendados.
Perodo de vila Camacho:
Oposicin ideolgica a los ejidos colectivos.
El papel del Banco Nacional de Crdito Ejidal fue limitado severamente.
Las organizaciones campesinas de La Laguna fueron boicoteadas y
atacadas por organizaciones rivales
La divisin interna de los ejidos y de sus sociedades de crdito, formndose
pequeos grupos de ejidatarios, muy difciles de administrar.
39

Y la dificultad ms grave fue la intervencin de los organismos de crdito oficial.


Los ejidatarios no determinaban libre y conscientemente la calidad y cantidad de
la semilla y los fertilizantes que adquiran, perjudicndolos las nuevas tecnologas.
En los aos sesenta el 80% de los ejidatarios del valle del Yaqui ya no tenan el
control directo de sus tierras y se haban resignado a recibir rentas mensuales o
semanales, que se complementaban con jornales por trabajar en sus propias
parcelas.

40

Una Nueva Estrategia


A partir del gobierno de Manuel vila Camacho y hasta 1964, el reparto
de tierras para la constitucin de ejidos se aplic con menor intensidad. En su
lugar se opt por impulsar y otorgar mayores garantas al desarrollo de la
pequea propiedad, durante algunos aos se emple la modalidad de la
colonizacin para la creacin de nuevos centros agrcolas.
De nueva cuenta, el ejido no sera el centro de la estrategia
agropecuaria sino una etapa transitoria hacia la consolidacin de pequeos
propietarios.
En 1942, de acuerdo con las modificaciones hechas al Cdigo
Agrario, la unidad de dotacin que por ley deba entregarse a los nuevos
ejidatarios se increment de 4 a 6 hectreas de tierras de riego y de 8 a 12
de temporal. Durante la gestin presidencial de Miguel Alemn la dotacin
se ampli a 10 hectreas de riego o sus equivalentes en otros tipos de
tierra.

41

En 1943 Se aument la superficie mxima de la pequea propiedad de 50


a 100 hectreas de tierras de riego, o su equivalente en reas de temporal, a 150
si se dedicaban al cultivo del algodn y a 300 s se plantaba pltano, caa de
azcar, caf, henequn, hule, palma de coco, uva, olivo, quinina, vainilla, cacao o
rboles frutales, lo que signific una ampliacin significativa de la pequea
propiedad en el caso de las plantaciones y los cultivos orientados a la exportacin.
Estas reformas incluyeron tambin un incentivo a la produccin ganadera,
al incorporar las disposiciones del decreto cardenista de 1937 que defini a la
pequea propiedad ganadera con base en la superficie necesaria para mantener
500 cabezas de ganado mayor, o su equivalente de ganado menor.
Las reformas legales, asimismo, procuraron estimular la inversin de
capital en infraestructura productiva, pues se dispuso que cuando se mejorara la
calidad de las tierras agrcolas o ganaderas mediante obras de riego, drenaje o
cualquier otra, tal propiedad no poda ser objeto de afectacin, aun si con las
mejoras realizadas se rebasaban las superficies mximas sealadas para la
pequea propiedad inafectable.

42

En 1946 se instituy la Comisin Nacional de Colonizacin y se modific


la ley respectiva, con el objeto de incorporar aquellas tierras de buena calidad que
se encontraban ociosas, sobre la base no de creacin de ejidos, sino de pequeas
propiedades. Fue tanta la prioridad dada a este proyecto, que en trminos
operativos el Departamento de Asuntos Agrarios se supedit a la Comisin
Nacional de Colonizacin.
Esta fue la modalidad por excelencia para la asignacin de las
superficies incorporadas al riego durante este perodo. La superficie otorgada a
cada colono no fue superior a la sealada en el Artculo 27 constitucional para la
propiedad privada ni inferior a la parcela ejidal.

43

A partir de 1960 se inici la revaloracin del ejido como cdula


econmica y poltica, con capacidad para contribuir de manera sustancial el
proyecto tendiente a regenerar el medio rural.
Lpez Mateos dict un acuerdo para que todas las tierras nacionales y
aquellas reservadas a los distritos de colonizacin, fueran puestas al servicio de los
campesinos para la creacin de nuevos centros de poblacin ejidal.
En 1962, reforma el Artculo 58 del Cdigo Agrario, con la intencin de
"impedir que los propietarios de extensiones mayores de las que permite la
legislacin agraria, eludieran el reparto agrario por medio de la colonizacin".
La posesin de la tierra haba experimentado una nueva concentracin y fue
necesario buscar nuevas estrategias en la distribucin de la propiedad.

44

Nuevas Demandas Campesinas


En el sexenio 1964-1970. Gustavo Daz Ordaz seal la necesidad de
continuar con el reparto agrario y equipar a la economa campesina. Como
complemento tenemos que afrontar la urgencia de dar ocupacin a las gentes que,
proviniendo del campo, no puedan tener ya acomodo decorosamente remunerable
en l.
No engaaremos a los campesinos. A quienes sea imposible dotarlos de
tierras, habremos de decrselos claramente y a la mayor brevedad...No basta el
reparto de tierras para resolver el problema agrario; sabemos lo exiguo de los
implementos de la mayor parte de nuestros ejidos, necesitamos no slo crdito
para las siembras, sino tambin para formar, aunque sea gradualmente, el equipo
indispensable para obtener mejores rendimientos... La reforma agraria est en
marcha y seguir adelante hasta llegar a ser integral.
Daz Ordaz entreg una cantidad de tierras comparable a las
repartidas durante la gestin del presidente Crdenas. Asimismo,
continuando con una tendencia iniciada en el sexenio anterior, su gobierno
se neg a otorgar prrrogas a las concesiones de inafectabilidad ganadera
vencidas y rechaz la aprobacin e las nuevas concesiones.
45

La situacin en el campo, sin embargo, no logr recuperarse en el corto


plazo. El abatimiento relativo de la inversin y del financiamiento canalizados al
sector rural y la reduccin en su tasa de crecimiento implicaron un aumento
sustancial en el desempleo en este sector.
Para 1970, del total de la fuerza rural, 36% apenas sobreviva de la
explotacin de su parcela y tena que ocuparse temporalmente en otras
actividades. otro 58% estaba formado por campesinos sin tierras o por
quienes obtenan una proporcin mnima de su ingreso en la explotacin de
su parcela.
Adems se detect la falta creciente de alimentos que tuvo que cubrirse
mediante importaciones, a precios sin precedentes en el mercado mundial. Las
importaciones de maz, alimento bsico para la mayora de la poblacin,
alcanzaron a principios de los aos setenta niveles muy elevados y conservaron
una tendencia al alza durante toda esta dcada y la siguiente.

46

Luis Echeverra, 1970-1976, se centr en una nueva inyeccin de


cuantiosos recursos a la produccin agropecuaria, la reestructuracin del ejido a
travs de la promulgacin agropecuaria, la reestructuracin del ejido a travs de
la promulgacin de la Ley Federal de Reforma Agraria, en sustitucin del Cdigo
Agrario, y un programa especial para el abatimiento del rezago agrario.

47

Efervescencia Agraria
En la dcada de los setenta se present una gran confluencia de
distintas fuerzas campesinas en demanda de tierra: avecindados e hijos de
ejidatarios buscaban la ampliacin de los ejidos o nuevas dotaciones; jornaleros y
trabajadores rurales migrantes demandaban la afectacin de latifundios
simulados, y las comunidades indgenas persistan en rescatar tierras que
poseyeron ancestralmente. Esta situacin se tradujo en un nmero de
movilizaciones e invasiones de tierra, que a lo largo de la dcada evolucionaron
hacia nuevas estrategias de lucha, la formacin de nuevas organizaciones
campesinas y nuevos objetivos: la apropiacin del ciclo productivo.
En 1971 el detonante fueron las movilizaciones e invasiones realizadas
en Sonora y Sinaloa. De enero a marzo de 1972 ocurrieron fenmenos similares
en Tlaxcala, Puebla, Guanajuato y Sinaloa. De febrero a octubre de 1972 se
suscitaron en Oaxaca. En 1974 y 1975 grupos campesinos de Tonal, Chiapas,
viajaron hacia el Distrito Federal para denunciar despojos de tierras. Estas
movilizaciones agrarias se mantuvieron en diferentes entidades del pas hasta
principios de los aos ochenta y originaron la formacin de diversas
organizaciones locales. Surgieron el Frente Popular de Zacatecas, la Coalicin
Obrero-Campesino-Estudiantil del Istmo y la Coordinadora nacional Plan de
Ayala.
48

En los aos ochenta, la profundizacin de la crisis econmica general del


pas agrav la incapacidad del Estado para destinar recursos pblicos a este
sector que en el pasado haba dependido casi enteramente de la inversin
pblica; de 1940 a 1969, el 80% del capital fijo formado en el campo se deriv de
la inversin gubernamental.
Pero, adems, el ejido resenta las debilidades inherentes a sus formas
de organizacin y propiedad. Desde su origen el ejido fue instituido como un
medio para resarcir a los pueblos de los despojos de tierra de que fueron vctimas.
para ello se decidi que las solicitudes de los pueblos se resolvern en juicios
administrativos y no plenamente judiciales, para evitar que las habilidades y los
recursos de los hacendados impidieran las restituciones y dotaciones de tierra.
Por ello, el derecho agrario mexicano fue otorgado al Ejecutivo Federal facultades
discrecionales para tutelar el desarrollo de los ejidos y las comunidades, y sobre
todo para regular el acceso campesino a la tierra.

49

La frmula de tenencia adoptada para la creacin de ejidos impidi en


muchos casos su desarrollo productivo. La explotacin de la parcela individual
signific para algunos ejidatarios un acceso diferenciado a recursos econmicos y
polticos que les permiti desarrollar procesos privados de acumulacin de capital,
complicando con ello la explotacin de las tierras en comn. En el otro extremo, el
derecho a la propiedad en comn bloque el disfrute privado, debido a ineficiencias
productivas y a inercias sociales que inmovilizaron el potencial productivo de las
tierras comunes. Adems en ltima instancia, la propiedad estaba depositada en el
Estado y de manera concreta en las dependencias del poder Ejecutivo.

50

Ese ltimo elemento aadi a la propiedad ejidal una contradiccin ms:


el ejido tena que funcionar al mismo tiempo como un rgano de representacin
campesina y como un aparato del Estado. La frmula hbrida de la propiedad
condujo a la inmovilizacin de la tierras, pues la nica forma de transmisin era
por fallecimiento o incapacidad fsica del ejidatario original. Este, adems, era
privado de sus derechos si durante dos aos consecutivos no la trabajaba. En la
supervisin del usufructo de la tierra y en la asignacin de los sucesores de
ejidatarios, las autoridades agrarias ejercan prcticamente un derecho de veto.
Por ello, el contubernio entre autoridades ejidales y agentes
gubernamentales deriv en la desorganizacin y desmovilizacin del ejido y en la
proliferacin del cacicazgo ejidal, un nuevo agente de dominacin que transit del
control del mercado ilegal de parcelas a otros mbitos: como agiotista en el
mercado de dinero, como acaparador en el mercado de productos agrcolas,
como comerciante en el mercado de artculos de primera necesidad y como
autoridad ejidal y hasta enganchar en el mercado de trabajo.

51

Los Lmites del Reparto Agrario


La insuficiente inversin pblica, la escasa presencia de fondos
privados, la existencia de un marco jurdico rgido que restaba capacidad de
decisin a los ejidatarios y obstaculizaba sus posibilidades de asociacin, as
como la generacin de mercados ilegales para la transaccin de parcelas,
bienes de consumo y fuerza de trabajo, mostraron los lmites del ejido.
En 1988 el minifundismo y la pobreza de este sector eran sus
caractersticas generales. Casi el 49% de las parcelas ejidales eran menores de
cinco hectreas; en el medio rural viva casi una tercera parte de la poblacin del
pas, que generaba apenas el 10% del producto interno bruto.
En los 48 aos que van desde 1941 hasta 1988 hubo una contradiccin
casi permanente entre la poltica agraria y la poltica del desarrollo agrario. Con
sus vaivenes, flujos, reflujos y movimientos pendulares, siempre se postul
pblicamente la necesidad de continuar el reparto agrario, como un primer paso
para el desarrollo de los ejidos y comunidades y como forma de redistribucin
del ingreso. Algunos de los titulares del Poder Ejecutivo dieron cierto nfasis en
sus declaraciones y discursos a la necesidad de proteger la pequea propiedad,
pero ninguno plante abiertamente la necesidad de suspender o cancelar el
reparto.
52

1.2.- Definiciones generales


CONCEPTOS BSICOS DE LA VALUACIN AGROPECUARIA
Avalo
Se entiende por avalo, el mtodo o procedimiento por medio del cual se
determina el valor de una cosa.
Valor
Grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o
proporcionar bienestar o deleite.
Valor Comercial
El valor comercial de un bien o alguna cosa, es aquel valor que en un mercado
abierto libre de presiones, un vendedor ofrece y un comprador acepta libremente.
Cualidad de las cosas con cuya virtud se da por poseerlos cierta suma de dinero o algo
equivalente.
Valor de Mercado
Es el precio mayor en trminos de dinero que un objeto puede, una vez
propuesto en venta, pblicamente en un plazo razonable para encontrar comprador, quien
deber tener conocimiento de todos los usos y propsitos para los que es til y para los
53
que tiene capacidad.

Valor Catastral
Corresponde al valor en el cual est registrado dicho inmueble con la Oficina de
Catastro correspondiente. Normalmente los valores catastrales son menores que los
comerciales.
Valor Contable
Corresponde al valor registrado en libros con relacin a un objeto determinado.
Valor Fsico
Se llama valor fsico o directo, al que se determina mediante una apreciacin
ocular o comparativa. Se pueden considerar valores fsicos los precios unitarios o tablas
de costos.
Valor Analtico
El valor que se obtiene como resultado de un anlisis e interpretacin de los
productos que se logran y de los gastos que se tienen que hacer para alcanzar una
produccin determinada, deduciendo de los productos los gastos, intereses y utilidad, se
obtiene la renta la cual capitalizada a un factor determinado, da el valor analtico
Utilidad
Corresponde a la propiedad que tienen las cosas para satisfacer una necesidad,
de tal manera que slo podrn tener valor los objetos que sirvan para algo.
54

Utilidad de Forma
La posibilidad de convertir la materia prima o algn objeto a travs de un
proceso, conduce a la elaboracin de un producto con valor mayor que la materia prima que
lo compone.
Utilidad de Lugar
Incremento en el valor de un producto, resultado del traslado de este a otro lugar
donde el valor es mayor.
Utilidad del Tiempo
Cuando un producto se guarda o almacena con la finalidad de venderlo a mejor
precio a travs del tiempo, se origina la utilidad de tiempo.
Precio
La cantidad equivalente monetaria del valor del bien. En el caso de un avalo
agropecuario es muy importante que el valuador a travs de su dictamen, logre que el valor
sea lo ms cercano al precio.
Gasto
La disminicin de capital originada por un desembolso correspondiente a gasto.
Se le llama gastos anuales a todos aquellos originados por la inversin de capital que estn
representados por: intereses, amortizacion, riesgo y consevacin.
55

Costo
El importe de los gastos para producir algn bien de acuerdo a un anlisis
detallado.
Inversin
Todo aquel desembolso o erogacin que trae como consecuencia la
transformacin de un activo.
Intereses
Un capital por el hecho de estar dedicado a la produccin, debe producir una
ganancia y cuando se invierta un capital, el origen puede ser con recursos propios o a
travs de un crdito bancario, en ambos casos el capital genera un costo, que es el
equivalente a los intereses que cobran las instituciones financieras, dependiendo del tipo
de crdito a utilizar.
Mtodo Fsico, Directo o enfoque de Costos:
Es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene el costo de reproduccin o
reeplazo de un bien similar al que se vala, afectado por la depreciacin atribuible a los
factores de edad y estado de conservacin.

56

Mtodo de Capitalizacin de Rentas o enfoque de rentas


Es el desarrollo analtico a travs del cual se estima el valor presente o
capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es capaz de producir un inmueble
a la fecha del avalo, durante un perodo de tiempo o a perpetuidad.
Mtodo Comparativo o de Mercado
Es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene un valor que resulta de
comparar el bien que se vala, sujeto, con el precio de oferta o venta de bienes similares,
comparables, ajustados por diferentes factores de homologacin.
Valor de Reposicin Nuevo (VRN)
Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los
costos directos e indirectos.
Valor Neto de Reposicin (VNR)
Es el resultado de afectar al valor de reposicin nuevo con el demrito por
factores de edad y estado de conservacin.
Formula: VNR = VRN x (1 - %D)

;%D = Porcentaje de Demrito

Valor de Liquidacin Ordenada (VLO)


Es el precio ms probable que puede tener un bien a partir de una venta publica
57
debidamente publicitada y que seria subastada en condiciones normales.

Valor de Liquidacin Forzosa (VLF)


Es el precio ms probable que puede ser obtenido por un bien a partir de una
venta pblica debidamente publicitada y que seria subastada bajo condiciones de venta
forzada con urgencia, en las condiciones o ubicacin en que se encuentra.
Valor de rescate (VR)
Es el precio ms probable que puede ser obtenido por concepto de la venta total
de un bien, que ha sido retirado de servicio para su uso en otro lugar y ya no es de utilidad
para el propietario original.
Edada Cronolgica (ECR)
Es el nmero de aos transcurridos desde que el bien fue construido.
Edad Efectiva (EE)
Es la edad del bien considerando sus reconstrucciones.
Vida til Total (VUT)
Es la vida que se estima tendr el bien considerando los lmites de produccin y
economa en circunstancias de operacin normal.
Vida til Remanente (VUR)
Es la vida probable futura, que se estima tendr el bien, considerando los lmites
de eficiencia econmica y de produccin de la empresa.
58

Depreciacin Acumulada (DAC)


Es el demrito que tiene el bien debido a la vida consumida, respecto de su
vida til de produccin y econmica, estado de conservacin y grado de obsolecencia
relativa de los activos.
Depreciacin Anual (DA)
Es el cargo anual a resultados financieros que se considera tiene un equipo en
trminos econmicos o de produccin y se obtiene mediante la relacin del valor neto de
reposicin y la vida til remanente.
Unidad Mnima Indivisible (UMI)
Unidad de maquinaria integrada por el equipo, accionada por mecanismo como
instalaciones civiles, mecnica, vlvulas, tuberas, instrumentos, etc.
Maquinaria y Equipo:
El trmino maquinaria se refiere como el conjunto de dispositivos mecnicos
que son diseados para crear un producto o alterar el estado de una materia.
Equipo es descrito como aquello que es necesario para la operacin de una
planta como herramienta, maquinaria, aparatos, implementos y todo lo necesario para
permitir la realizacin del trabajo en una actividad, por lo tanto toda maquinaria es
equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
59

Tipo
Corresponde al tipo de activo o cuenta mayor de la empresa.
Descripcin
Corresponde a la asignacin del nombre especfico.
Fecha de Adquisicin
Ao de adquisicin del bien valuado. Corresponde a la fecha de adquisicin del
activo. Se indica solo si se proporciona por el cliente.
Pais de Procedencia o Fabricacin (PP)
Indica el lugar de fabricacin segn comprobante de compra o pedimento.
Negociacin (NEG)
Indica el factor utilizado como margen de negociacin entre los valores
ofertados y los valores posibles de operacin.
Distancia a Abastecimiento de Agua (DAG)
Considera la factibilidad de abastecimiento de agua al predio.
Distancia a Vias de Comunicacin (DVC)
Indica la posibilidad o el beneficio por la proximidad y grado de importancia a
las vias de comunicacin.
60

Distancia a Centros de Poblacin (DCP)


Indica la posibilidad y el beneficio por la proximidad y grado de importancia a
los centros de poblacin con relacin al predio en cuestin.
Topografa (TOP)
Concidera principalmente dentro de las caractersticas topogrfica su pendiente,
pues sta determina notablemente el uso que se le puede dar al predio.
Tipo de Suelo (TS)
Seala las condiciones fsicas del suelo, calificando su posible uso conforme al
propsito del avalo.
Estado de conservacin (EC)
Seala las condiciones fsicas de funcionamiento y utilidad que presenta el bien
mueble a la fecha de inspeccin. Este se califica con factores conforme a la siguiente tabla:
ABREVIATURA

SIGNIFICADO

CALIFICACIN

EXCELENTE

0.95

MB

MUY BUENO

0.90

BUENO

0.85

NORMAL

0.80

REGULAR

0.75

MALO

0.70

PESIMO

0.65

61

Nivel de Obsolescencia (NO)


Prdidad de valor debida a factores inherentes al bien mismo y a los cambios en
la tecnologa, el diseo, materiales o procesos, que traen como consecuencia la
inadecuacin, exceso de capacidad, falta de utilidad funcional, uso de materiales, o
excesivos costos de operacin. Que se califican conforme a la table siguiente:
ABREVIATURA

SIGNIFICADO

CALIFICACIN

BG

BAJO GRADO

0.95

NORMAL

0.90

MEDIA

0.85

AG

ALTO GRADO

0.80

COMPLETA

0.75

62

1.3.- Clasificacin de los predios


Se entiende por fraccionamiento: cualquier terreno o parte de el, que se divida
en 3 o ms fracciones, ya sea para su venta en lotes, o bien para construcciones
habitacionales, hoteleras, comerciales, industriales, granjas de explotacin
agropecuaria, y dems aprobechamientos y usos.

63

DE LOS TIPOS DE FRACCIONAMIENTO


Los fraccionamientos podrn clasificarse dentro de los siguientes tipos:

I.- Habitacional Urbano


a) Residencial
b) Tipo medio
c) Inters social y /o popular

II.- Habitacional Suburbano o Rural


a) Residencial
b) Explotacin Agropecuaria

III.- Turstico
a) Hotelero
b) Mixto hotelero-habitacional
64

IV.- Comerciales
a) Venta al detalle
b) Venta al mayoreo y /o bodegas

V.- Industriales
a) Contaminantes
b) No contaminantes

VI.- De Servicios Funerarios

65

Los fraccionamientos habitacionales urbanos de tipo residencial se


destinan
exclusivamente a
la
construccin
de viviendas, con
caractersticas de construccin de primera, de acuerdo a lo que
establecen las Leyes respectivas de Obras Pblicas y Desarrollo
Urbano, las cuales pueden ser unifamiliares o multifamiliares de
conformidad con las densidades, alturas o caractersticas de
construccin que hubiesen sido aprobadas en el proyecto.

Los fraccionamientos habitacionales urbano de tipo medio y los de


inters social podrn contar con edificios departamentales, con
las densidades, alturas y caractersticas de construccin que
hubiesen sido aprobadas en el proyecto.
En todos los casos de fraccionamientos habitacionales urbanos,
podrn incluirse zonas
comerciales, para
cuyo efecto,
la
secretara de Obras Pblicas y Desarrollo Urbano tomar en
consideracin las normas municipales
aplicables a la
zona
comercial, incluyndolas en el proyecto y autorizacin respectiva.

66

Los fraccionamientos habitacionales suburbanos


o rurales se
ubicarn fuera de
los lmites urbanos de
las poblaciones,
segn lo determinen los planes estatal y municipal de desarrollo
urbano.
Los fraccionamientos habitacionales suburbanos o rurales de tipo
residencial sern destinados a habitacin, an cuando podrn tener
utilizacin agropecuaria, si la misma no constituye
motivo
exclusivo de lucro comercial.

Losfraccionamientosrsticosdegranjadeexplo-
tacin agropecuaria, estarn destinados a ese fin con
propsitos de lucro comercial y podr construirse en
elloslahabitacindelosusuarios.
Los
Fraccionamientos
tursticos
hoteleros
se
destinarn
exclusivamente a la construccin de inmuebles que presten el
servicio de hospedaje a terceros, o bien inmuebles de tipo
condominal para hospedaje de tipo temporal de sus propietarios o
inquilinos.

67

En los fraccionamientos
turstico de
tipo mixto
hotelero
habitacional podrn adicionalmente construirse viviendas, tanto
del
tipo
unifamiliar,
como
edificios
departamentales, de
conformidad
a
las
densidades,
alturas
y
caractersticas de
construccin que
hubiesen sido
aprobadas en
el
proyecto
respectivo.
Los fraccionamientos comerciales se destinarn exclusivamente a
la
construccin
de inmuebles
en
los
que
se efecten
operaciones
de
compraventa,
pudiendo
ser
de
productos
perecederos o no, o se almacenen los mismos, y en su ubicacin y
caractersticas la Secretara de Obras Pblicas y Desarrollo
Urbano, tomar en cuenta la opinin de las autoridades normativas
del sector comercio.
Los fraccionamientos industriales se destinarn exclusivamente
a
la
construccin
de inmuebles
en
los
que
se efecten
actividades de transformacin y se ubicarn fuera de los lmites
urbanos
de
las
poblaciones, de conformidad
a
lo
que
establezcan los planes estatal y municipal de desarrollo urbano y
los planes directores de desarrollo urbano.

68

Los fraccionamientos de Servicios Funerarios se


destinarn exclusivamente a la construccin de
Bvedas mortuorias, las
cuales
podrn
ser
individuales o
colectivas; en
su autorizacin
la Secretara de
Obras Pblicas y Desarrollo
Urbano tomar en
cuenta la
opinin de
las
autoridades
normativas
del Sector Salud y del
Ayuntamiento respectivo.

69

OBRASMINIMASDEURBANIZACION
Las
obras mnimas de
urbanizacin
fraccionamiento son las siguientes:

que

se

exigirn

en

un

a).- Red de abastecimiento de agua potable y tomas domiciliarias


dotadas de medidor, con las caractersticas que seale la Comisin
de Agua Potable y Alcantarillado del Estado
b).- Red de Alcantarillado sanitario y salidas domiciliarias de
albaal, y en caso de requerirse planta de tratamiento de aguas
negras, de conformidad con las caractersticas que seale la
Comisin de Agua Potable y Alcantarillado del Estado

De estas obras exclusivamente se exceptuar en su caso


a los fraccionamientos sub urbanos del tipo de explotacin
agropecuaria,yalosindustrialesdeltiponocontaminante,
en los que podrn construirse fosas spticas con las
caractersticas que seale la propia Comisin de Agua
Potable y Alcantarillado del Estadoen base a la
Legislacinqueincideenlamateria.

70

c).- Red de electrificacin y alumbrado pblico con lmparas de


tipo urbano o sub urbano de vapor de sodio o mercurio, o similar,
de conformidad con las normas tcnicas de la Comisin Federal de
Electricidad.
d).- Guarniciones.
e).- Pavimento en banquetas y calles.
f).- Nomenclatura visible y uniforme en calles, de conformidad al
modelo aprobado por la Secretara Estatal de Obras Pblicas y
Desarrollo Urbano.
g).- Arbolado, jardinera y ornato en los espacios reservados para
jardines y vas pblicas.
h).- Las obras de infraestructura primaria previstas que afecten
al fraccionamiento o las que se requieran para la incorporacin
del mismo al rea urbana.

71

Para este efecto, se entiende como zona urbana, aquella integrada por las propiedades
comprendidas dentro del rea de una ciudad o congregacin, con trazo de calles y cuando menos
un servicio pblico de entre los siguientes: Agua, Drenaje, Alumbrado y Gas, as como las zonas
adyacentes o perifricas a un poblado dotado de alguno de los servicios mencionados, que sea
susceptible de ser dotado de dichos servicios, partiendo de la infraestructura existente.
Es propiedad SUB-URBANA aquella ubicada en zonas adyacentes o perifricas a un poblado
dotado de alguno de los servicios enunciados en el inciso anterior, que a su vez sean susceptibles
de ser dotadas de inmediato, de dichos servicios. Igualmente se considerar SUB-URBANA para
efectos fiscales, aquella ubicada fuera de los lmites de las zonas URBANAS, pero con acceso
inmediato a carretera principal.

Para estos efectos se entiende como zona rstica la que no cuente con los
elementos necesarios para considerarse urbana y podr ser agrcola,
ganadera o forestal.
.

La propiedad rstica para efectos de valuacin se dividir en riego rodado,


riego bombeado, temporal de primera, temporal de segunda, agostadero de
primera, agostadero de segunda, monte, cerril, cerril inaccesible y erial.

72

Se considera segn la ley agraria:


I. Propiedad rural: Los predios rsticos que se encuentran en territorio nacional,
independientemente del rgimen de propiedad al que pertenezcan.
II. Ncleo agrario: El ejido o comunidad constituido legalmente mediante: a) Resolucin
agraria administrativa; b) Resolucin jurisdiccional, o c) Acuerdo de voluntades.
III. Tierras ejidales: Las que han sido dotadas al ncleo de poblacin ejidal o incorporadas al
rgimen ejidal.
IV. Tierras formalmente parceladas: Aquellas que han sido asignadas individualmente a los
ejidatarios mediante: a) Resolucin agraria administrativa; b) Resolucin jurisdiccional, o
c) Acuerdo de Asamblea del ncleo agrario.
V. Colonias: Las colonias agrcolas o ganaderas constituidas legalmente de acuerdo a las
legislaciones agrarias

73

CLASIFICACIN DE LOS PREDIOS:


PREDIO RSTICO
TERRENOS DE RIEGO
TERRENOS CON PUNTA DE RIEGO
TERRENOS DE HUMEDAD
TERRENOS DE TEMPORAL
TERRENOS DE AGOSTADERO (monte natural)
TERRENOS FORESTALES
TERRENOS DE MONTE
TERRENOS CERRILES
TERRENOS INFRUCTUOSOS

74

1.4.- Definiciones del cdigo civil


CODIGO CIVIL FEDERAL
LIBRO SEGUNDO DE LOS BIENES
TITULO SEGUNDO CLASIFICACION DE LOS BIENES
CAPITULO I DE LOS BIENES INMUEBLES
ARTICULO 750
SON BIENES INMUEBLES:
I. EL SUELO Y LAS CONSTRUCCIONES ADHERIDAS A EL;
II. LAS PLANTAS Y RBOLES, MIENTRAS ESTUVIEREN UNIDOS A LA
TIERRA, Y LOS FRUTOS PENDIENTES DE LOS MISMOS RBOLES Y
PLANTAS MIENTRAS NO SEAN SEPARADOS DE ELLOS POR COSECHAS O
CORTES REGULARES;
III. TODO LO QUE ESTE UNIDO A UN INMUEBLE DE UNA MANERA FIJA, DE
MODO QUE NO PUEDA SEPARARSE SIN DETERIORO DEL MISMO
INMUEBLE O DEL OBJETO A EL ADHERIDO;
75

IV. LAS ESTATUAS, RELIEVES, PINTURAS U OTROS OBJETOS DE


ORNAMENTACION, COLOCADOS EN EDIFICIOS O HEREDADOS POR EL
DUEO DEL INMUEBLE, EN TAL FORMA QUE REVELE EL PROPOSITO DE
UNIRLOS DE UN MODO PERMANENTE AL FUNDO;
V. LOS PALOMARES, COLMENAS, ESTANQUES DE PECES O CRIADEROS
ANALOGOS, CUANDO EL PROPIETARIO LOS CONSERVE CON EL
PROPOSITO DE MANTENERLOS UNIDOS A LA FINCA Y FORMANDO PARTE
DE ELLA DE UN MODO PERMANENTE;
VI. LAS MAQUINAS, VASOS, INSTRUMENTOS O UTENSILIOS DESTINADOS
POR EL PROPIETARIO DE LA FINCA DIRECTA Y EXCLUSIVAMENTE, A LA
INDUSTRIA O EXPLOTACION DE LA MISMA;
VII. LOS ABONOS DESTINADOS AL CULTIVO DE UNA HEREDAD, QUE
ESTEN EN LAS TIERRAS DONDE HAYAN DE UTILIZARSE, Y LAS SEMILLAS
NECESARIAS PARA EL CULTIVO DE LA FINCA;
VIII. LOS APARATOS ELECTRICOS Y ACCESORIOS ADHERIDOS AL SUELO
O A LOS EDIFICIOS POR EL DUEO DE ESTOS, SALVO CONVENIO EN
CONTRARIO;
76

IX. LOS MANANTIALES, ESTANQUES, ALJIBES Y CORRIENTES DE AGUA,


ASI COMO LOS ACUEDUCTOS Y LAS CAERIAS DE CUALQUIERA
ESPECIE QUE SIRVAN PARA CONDUCIR LOS LIQUIDOS O GASES A UNA
FINCA O PARA EXTRAERLOS DE ELLA;
X. LOS ANIMALES QUE FORMEN EL PIE DE CRIA EN LOS PREDIOS
RUSTICOS DESTINADOS TOTAL O PARCIALMENTE AL RAMO DE
GANADERIA; ASI COMO LAS BESTIAS DE TRABAJO INDISPENSABLES EN
EL CULTIVO DE LA FINCA, MIENTRAS ESTAN DESTINADAS A ESE
OBJETO;
XI. LOS DIQUES Y CONSTRUCCIONES QUE, AUN CUANDO SEAN
FLOTANTES, ESTEN DESTINADOS POR SU OBJETO Y CONDICIONES A
PERMANECER EN UN PUNTO FIJO DE UN RIO, LAGO O COSTA;
XII. LOS DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES;
XIII. LAS LINEAS TELEFONICAS Y TELEGRAFICAS Y LAS ESTACIONES
RADIOTELEGRAFICAS FIJAS.

77

CDIGO CIVIL DEL ESTADO DE DURANGO


TTULO SEGUNDO
CLASIFICACIN DE LOS BIENES
CAPTULO I
DE LOS BIENES INMUEBLES
ARTCULO 744
Son bienes inmuebles:
I.- El suelo y las construcciones adheridas a l;
II.- Las plantas y rboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de
los mismos rboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas
o cortes
regulares;
III.- Todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no
pueda
separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a l adherido;
IV.- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentacin, colocados
en
78
edificios o heredades por el dueo del inmueble, en tal forma que revele el

V.- Los palomares, colmenas, estanques de peses (sic) o criaderos anlogos,


cuando el
propietario los conserve con el propsito de mantenerlos unidos a la finca y
formando
parte de ella de un modo permanente;
VI.- Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario
de la
finca directa y exclusivamente a la industria o explotacin de la misma;
VII.- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las tierras
donde
hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
VIII.- Los aparatos elctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por
el dueo
de stos, salvo convenio en contrario;
IX.- Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, as como los
acueductos y
las caeras de cualquiera especie que sirvan para conducir los lquidos o gases
a una
79
finca, o para extraerlos de ella;

XI.- Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estn
destinados por su
objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un ro o lago;
XII.- Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII.- El material rodante de los ferrocarriles, las lneas telefnicas y telegrficas y
las
estaciones radiotelegrficas fijas.
ARTCULO 745
Los bienes muebles, por su naturaleza, que se hayan considerado como
inmuebles,
conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artculo anterior,
recobrarn su calidad de muebles, cuando el mismo dueo los separe del
edificio; salvo el caso de que en el valor de ste se haya computado el de
aquellos, para constituir algn derecho real a favor de un tercero.

80

TTULO CUARTO
DE LA PROPIEDAD
CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTCULO 823
El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes.
ARTCULO 824
La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueo, sino por
causa de
utilidad pblica y mediante indemnizacin.
ARTCULO 825
La autoridad puede, mediante indemnizacin, ocupar la propiedad
particular, deteriorarla y aun destruirla, si esto es indispensable para
prevenir y remediar una calamidad pblica, para salvar de un riesgo
inminente una poblacin o para ejecutar obras de evidente beneficio
colectivo.

81

ARTCULO 826
El propietario o el inquilino de un predio tienen derecho de ejercer las
acciones que
procedan para impedir que por el mal uso de la propiedad del vecino, se
perjudiquen la seguridad, el sosiego o la salud de los que habitan el predio.
ARTCULO 827
En un predio no pueden hacerse excavaciones o construcciones que hagan
perder el
sostn necesario al suelo de la propiedad vecina; a menos que se hagan las
obras de
consolidacin indispensables para evitar todo dao a este predio.
ARTCULO 828
No es lcito ejercitar el derecho de propiedad de manera que su ejercicio no d
otro
resultado que causar perjuicios a un tercero, sin utilidad para el propietario.
ARTCULO 829
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad y hacer o exigir el
amojonamiento de la misma.
82
ARTCULO 830
Tambin tiene derecho y en su caso obligacin, de cerrar o de cercar su

ARTCULO 831
Nadie puede edificar ni plantar cerca de fortalezas y edificios pblicos, sino
sujetndose a
las condiciones exigidas en los reglamentos especiales de la materia.
ARTCULO 832
Las servidumbres establecidas por utilidad pblica o comunal, para
mantener expedita la navegacin de los ros, la construccin o reparacin
de las vas pblicas, y para las dems obras comunales de esta clase, se
fijarn por las leyes y reglamentos especiales, y a falta de stos, por las
disposiciones de este Cdigo.
ARTCULO 833
Nadie puede construir cerca de una pared ajena o de copropiedad, fosos,
cloacas,
acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, ni instalar depsitos de
materias
corrosivas, mquinas o fbricas destinadas a usos que puedan ser peligrosos o
nocivos,
sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos, o sin construir las obras
de
resguardo necesarias con sujecin a lo que prevengan los mismos reglamentos, o
83
a falta
de ellos, a lo que se determine por el juicio pericial.

ARTCULO 835
El propietario puede pedir que se arranquen los rboles plantados a menor
distancia de
su predio de la sealada en el artculo que precede, y hasta cuando sea mayor,
si es
evidente el dao que los rboles le causan.
ARTCULO 836
Si las ramas de los rboles se extienden sobre heredades, jardines o patios
vecinos, el
dueo de stos tendr derecho de que se corten en cuanto se extiendan sobre
su
propiedad, y si fueren las races de los rboles las que se extendieren en el
suelo de otro,
ste podr hacerlas cortar por s mismo dentro de su heredad, pero con previo
aviso al
vecino.
ARTCULO 837
El dueo de una pared que no sea de copropiedad, contigua a finca ajena,
puede abrir en
ella ventanas o huecos para recibir luces a una altura tal que la parte inferior de
84
la
ventana diste del suelo de la vivienda a que d luz tres metros a lo menos, y en

ARTCULO 838
Sin embargo de lo dispuesto en el artculo anterior, el dueo de la finca o
propiedad
contigua a la pared en que estuvieren abiertas las ventanas o huecos, podr
construir
pared contigua a ella, o si adquiere la copropiedad, apoyarse a la misma pared
aunque de
uno u otro modo cubra los huecos o ventanas.
ARTCULO 839
No se pueden tener ventana (sic) para asomarse, ni balcones u otros voladizos
semejantes, sobre la propiedad del vecino, prolongndose ms all del lmite que
separa
las heredades. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la
misma
propiedad, si no hay un metro de distancia.
ARTCULO 840
La distancia de que habla el artculo anterior se mide desde la lnea de
separacin de las
dos propiedades.
85
ARTCULO 841
El propietario de un edificio est obligado a construir sus tejados y azoteas de tal

CAPTULO V
DEL DOMINIO DE LAS AGUAS
ARTCULO 919
El dueo del predio en que exista una fuente natural, o que haya perforado
un pozo
brotante, hecho obras de captacin de aguas subterrneas o construido
aljibes o presas para captar las aguas fluviales tiene derecho a disponer de
esas aguas; pero si stas pasan de una finca a otra, su aprovechamiento
(sic) se considerar de utilidad pblica y quedar sujeto a las disposiciones
especiales que sobre el particular se dicten. El dominio del dueo de un
predio sobre las aguas de que trata ste artculo, no perjudica los derechos
que legtimamente hayan podido adquirir a su aprovechamiento los de los
predios inferiores.
ARTCULO 920
Si alguno perforase pozos o hiciere otras obras de captacin de aguas
subterrneas en su propiedad, a una distancia menor de cuatrocientos
metros de otra obra para extraer aguas de la misma naturaleza, estar
obligado a indemnizar al propietario o poseedor de estas aguas cuando
disminuyan a causa de la nueva obra a no ser que sta sea nicamente para
86
usos domsticos.

La indemnizacin no comprender el lucro que se deje de obtener, ni el valor del


agua,
sino nicamente los daos, como los que se causen por lo infructuoso que
resulten las
inversiones que se hicieron para aprovechar el agua en el uso a que estaba
destinado.
El empresario de la obra avisar previamente a los dueos de aguas que se
encuentren
dentro de la zona de cuatrocientos metros, para que, de comn acuerdo o con la
intervencin judicial, se mida o pesen las aguas existentes, a fin de determinarse
la
cantidad en que puedan disminuir. La falta de aviso es causa para presumir que
las
aguas han disminuido en la cantidad que afirma el perjudicado, salvo prueba en
contrario.
ARTCULO 921
El propietario de las aguas no podr desviar su curso de modo que cause
dao a un
tercero.
ARTCULO 922
87 la
El uso y aprovechamiento de las aguas de dominio pblico se regir por
ley especial respectiva.

TTULO QUINTO
DEL USUFRUCTO, DEL USO Y DE LA HABITACIN
CAPTULO I
DEL USUFRUCTO EN GENERAL
ARTCULO 966
El usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.
ARTCULO 967
El usufructo puede constituirse por la ley, por la voluntad del hombre o por
prescripcin.
ARTCULO 968
Puede constituirse el usufructo a favor de una o de varias personas,
simultnea o
sucesivamente.
ARTCULO 969
Si se constituye a favor de varias personas simultneamente, sea por herencia,
sea por
88
contrato, cesando el derecho de una de las personas, pasar al propietario, salvo

ARTCULO 970
Si se constituye sucesivamente, el usufructo no tendr lugar sino en favor de las
personas que existan al tiempo de comenzar el derecho del primer usufructuario.
ARTCULO 971
El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto da, puramente y bajo
condicin.
ARTCULO 972
Es vitalicio el usufructo si en el ttulo constitutivo no se expresa lo contrario.
ARTCULO 973
Los derechos y obligaciones del usufructuario y del propietario se arreglan, en
todo caso,
por el ttulo constitutivo del usufructo.
ARTCULO 974
Las corporaciones que no pueden adquirir, poseer o administrar bienes races,
tampoco
pueden tener usufructo constituido sobre bienes de esta clase.

89

CAPTULO II
DE LOS DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO
ARTCULO 975
El usufructuario tiene derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones
reales,
personales o posesorias, y de ser considerado como parte en todo litigio, aunque
sea
seguido por el propietario, siempre que en l se interese el usufructo.
ARTCULO 976
El usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos, sean naturales,
industriales o civiles.
ARTCULO 977
Los frutos naturales o industriales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo,
pertenecern al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el
usufructo,
pertenecen al propietario. Ni ste, ni el usufructuario tienen que hacerse abono
alguno
por razn de labores, semillas u otros gastos semejantes. Lo dispuesto en este
artculo
no perjudica a los aparceros o arrendatarios que tengan derecho de percibir 90
alguna

ARTCULO 979
Si el usufructo comprendiera cosas que se deteriorasen por el uso, el usufructuario
tendr
derecho a servirse de ellas, emplendolas segn su destino, y no estar obligado a
restituirlas, al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentre; pero
tiene
obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que hubieren sufrido por dolo o
negligencia.
ARTCULO 980
Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el
usufructuario
tendr el derecho de consumirlas, pero est obligado a restituirlas, al terminar el
usufructo, en igual gnero, cantidad y calidad. No siendo posible hacer la
restitucin, est
obligado a pagar su valor, si se hubiesen dado estimadas, o su precio corriente al
tiempo
de cesar el usufructo, si no fueren estimadas.
ARTCULO 981
Si el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a rditos, el usufructuario
slo
91
hace suyos stos y no aquellos; pero para que el capital se redima
anticipadamente, para

ARTCULO 983
Si el monte fuere tallar o de maderas de construccin, podr el usufructuario hacer
en l
las talas o cortes ordinarios que hara el dueo; acomodndose en el modo, porcin
o
poca de las leyes especiales o a las costumbres del lugar.
ARTCULO 984
En los dems casos, el usufructuario no podr cortar rboles por el pie, como no sea
para
reponer o reparar algunas de las cosas usufructuadas; y en este caso acreditar
previamente al propietario la necesidad de la obra.
ARTCULO 985
El usufructuario podr utilizar los vveres, sin perjuicio de su conservacin y segn
las
costumbres del lugar y lo dispuesto en las leyes respectivas.
ARTCULO 986
Corresponde al usufructuario el fruto de los aumentos que reciban las cosas por
accesin
y el goce de la servidumbres que tenga a su favor.
92

ARTCULO 987

ARTCULO 988
El usufructuario puede gozar por s mismo de la cosa usufructuada. Puede
enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre
como
usufructuario terminarn con el usufructo.
ARTCULO 989
El usufructuario puede hacer mejoras tiles y puramente voluntarias; pero no tiene
derecho de reclamar su pago, aunque s puede retirarlas, siempre que sea posible
hacerlo sin detrimento de la cosa en que est constituido el usufructo.
ARTCULO 990
El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, puede enajenarlos, con la
condicin de que se conserve el usufructo.
ARTCULO 991
El usufructuario goza del derecho del tanto. Es aplicable lo dispuesto en el artculo
959,
en lo que se refiere a la forma para dar el aviso de enajenacin y a tiempo para
hacer uso
del derecho de tanto.
93

CAPTULO III
DE LAS OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
ARTCULO 992
El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, est obligado:
I.- A formar a sus expensas, con citacin del dueo, un inventario de todos ellos
haciendo
tasar los muebles y constar el estado en que se hallen los inmuebles;
II.- A dar la correspondiente fianza de que disfrutar de las cosas con moderacin,
y las
restituir al propietario con sus accesiones al extinguirse el usufructo, no
empeoradas ni
deterioradas por su negligencia, salvo lo dispuesto en el artculo 429.
ARTCULO 993
El donador que se reserva el usufructo de los bienes donados, est dispensado de
dar la
fianza referida, si no se ha obligado expresamente a ello.
ARTCULO 994
El que se reserva la propiedad, puede dispensar al usufructuario de la obligacin
de
94
afianzar.

ARTCULO 996
Si el usufructo se constituye por ttulo oneroso, y el usufructuario no presta la
correspondiente fianza, el propietario tiene el derecho de intervenir la administracin
de
los bienes, para procurar su conservacin, sujetndose a las condiciones prescritas
en el
artculo 1033, percibiendo la retribucin que en l se concede.
Cuando el usufructo es a ttulo gratuito y el usufructuario no otorga la fianza, el
usufructo
se extingue en los trminos del artculo 1024, Fraccin IX.
ARTCULO 997
El usufructuario dada la fianza, tendr derecho a todos los frutos de la cosa, desde
el da
en que, conforme al ttulo constitutivo del usufructo, debi comenzar a percibirlos.
ARTCULO 998
En los casos sealados en el artculo 988, el usufructuario es responsable del
menoscabo
que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.
ARTCULO 999
Si el usufructo se constituye sobre ganados, el usufructuario est obligado a
reemplazar

95

ARTCULO 1001
Si el rebao perece en parte, y sin culpa del usufructuario, contina el usufructo en
la
parte que queda.
ARTCULO 1002
El usufructuario de rboles frutales est obligado a la replantacin de los pies
muertos
naturalmente.
ARTCULO 1003
Si el usufructo se ha constituido a ttulo gratuito, el usufructuario est obligado a
hacer las
reparaciones indispensables para mantener la cosa en el estado en que se
encontraba
cuando la recibi.
ARTCULO 1004
El usufructuario no est obligado a hacer dichas reparaciones, si la necesidad de
stas
proviene de vejez, vicio intrnseco o deterioro grave de la cosa, anterior a la
constitucin
del usufructo.
96

ARTCULO 1006
El propietario, en el caso del artculo 1004, tampoco est obligado a hacer las
reparaciones, y si las hace no tiene derecho de exigir indemnizacin.
ARTCULO 1007
Si el usufructo se ha constituido a ttulo oneroso, el propietario tiene obligacin de
hacer
todas las reparaciones convenientes para que la cosa, durante el tiempo estipulado
en el
convenio, pueda producir los frutos que ordinariamente se obtenan de ellas al
tiempo de
la entrega.
ARTCULO 1008
Si el usufructuario quiere hacer en este caso las reparaciones, deber dar aviso al
propietario, y previo este requisito, tendr derecho de cobrar su importe al fin del
usufructo.
ARTCULO 1009
La omisin del aviso al propietario, hace responsable el (sic) usufructuario de la
destruccin, prdida o menoscabo de la cosa por falta de las reparaciones, y le
priva del
97
derecho de pedir indemnizacin si l las hace.

ARTCULO 1011
La disminucin que por las propias causas se verifique, no en los frutos, sino en la
misma
finca o cosa usufructuada, ser de cuenta del propietario; y si ste, para conservar
ntegra la cosa, hace el pago, tiene derecho de que se le abonen los intereses de
la suma
pagada, por todo el tiempo que el usufructuario contine gozando de la cosa.
ARTCULO 1012
Si el usufructuario hace el pago de la cantidad, no tiene derecho de cobrar
intereses,
quedando compensados stos con los frutos que reciba.
ARTCULO 1013
El que por sucesin adquiere el usufructo universal, est obligado a pagar por
entero el
legado de renta vitalicia o pensin de alimentos.
ARTCULO 1014
El que por el mismo ttulo adquiera una parte del usufructo universal, pagar el
legado o
la pensin en proporcin a su cuota.

98

ARTCULO 1015

ARTCULO 1016
Si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de la deuda, el
propietario
responde al usufructuario de lo que pierda por este motivo, si no se ha dispuesto
otra
cosa, al constituir el usufructo.
ARTCULO 1017
Si el usufructo es de todos los bienes de una herencia, o de una parte de ellos, el
usufructuario podr anticipar las sumas que para el pago de las deudas
hereditarias
correspondan a los bienes usufructuados, y tendrn derecho de exigir del
propietario su
restitucin, sin intereses, al extinguirse el usufructo.
ARTCULO 1018
Si el usufructuario se negara a hacer la anticipacin de que habla el artculo que
precede,
el propietario podr hacer que se venda la parte de bienes que basta para el pago
de la
cantidad que aquel deba satisfacer, segn la regla establecida en dicho artculo.
99
ARTCULO 1019
Si el propietario hiciere la anticipacin por su cuenta, el usufructuario pagar el

ARTCULO 1020
Si los derechos del propietario son perturbados por un tercero sea del modo y por el
motivo que fuere, el usufructuario est obligado a ponerlo en conocimiento de
aquel; y si
no lo hace, es responsable de los daos que resulten, como si hubiesen sido
ocasionados
por su culpa.
ARTCULO 1021
Los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo, son de
cuenta
del propietario si el usufructo se ha constituido por ttulo oneroso, y del
usufructuario, si se
ha constituido por ttulo gratuito.
ARTCULO 1022
Si el pleito interesa al mismo tiempo al dueo y al usufructuario, contribuirn a los
gastos
en proporcin de sus derechos respectivos, si el usufructo se constituy a ttulo
gratuito;
pero el usufructuario en ningn caso estar obligado a responder por ms de lo que
produce el usufructo.
100

ARTCULO 1023

CAPTULO IV
DE LOS MODOS DE EXTINGUIRSE EL USUFRUCTO
ARTCULO 1024
El usufructo se extingue:
I.- Por muerte del usufructuario;
II.- Por vencimiento del plazo por el cual se constituy;
III.- Por cumplirse la condicin impuesta en el ttulo constitutivo para la cesacin
de este
derecho;
IV.- Por la reunin del usufructo y de la propiedad en una misma persona; ms si
la
reunin se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo dems
subsistir el
usufructo;
V.- Por prescripcin, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales;
VI.- Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las
renuncias hechas en fraude de los acreedores;
VII.- Por la prdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destruccin
no es
total, el derecho contina sobre lo que de la cosa haya quedado;
VIII.- Por la cesacin del derecho que constituy el usufructo, cuando teniendo un
101
dominio revocable, llega el caso de la revocacin;
IX.- Por no dar fianza el usufructuario por ttulo gratuito, si el dueo no le ha

ARTCULO 1025
La muerte del usufructuario no extingue el usufructo, cuando ste se ha constituido
a
favor de varias personas sucesivamente, pues en tal caso entra al goce del mismo
la
persona que corresponda.
ARTCULO 1026
El usufructo constituido a favor de personas morales que puedan adquirir y
administrar
bienes races, solo durar veinte aos; cesando antes, en el caso de que dichas
personas
dejen de existir.
ARTCULO 1027
El usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad,
dura el
nmero de aos prefijados, aunque el tercero muera antes.
ARTCULO 1028
Si el usufructo est constituido sobre un edificio, y ste se arruina en un incendio,
por
vetustez, o por algn otro accidente, el usufructuario no tiene derecho a gozar102
del
solar ni

ARTCULO 1029
Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad pblica, el
propietario est
obligado, bien a substituirla con otra de igual valor y anlogas condiciones, o bien a
abonar al usufructuario el inters legal del importe de la indemnizacin por todo el
tiempo
que deba durar el usufructo. Si el propietario optare por lo ltimo, deber afianzar
el pago
de los rditos.
ARTCULO 1030
Si el edificio es reconstruido por el dueo o por el usufructuario, se estar a lo
dispuesto
en los artculos 1005, 1006, 1007 y 1008.
ARTCULO 1031
El impedimento temporal por caso fortuito o fuerza mayor, no extingue el usufructo,
ni da
derecho a exigir indemnizacin del propietario.
ARTCULO 1032
El tiempo del impedimento se tendr por corrido para el usufructuario, de quien
103
sern los
frutos que durante l pueda producir la cosa.

ARTCULO 1033
El usufructo no se extingue por el mal uso que haga el usufructuario de la cosa
usufructuada; pero si el abuso es grave, el propietario puede pedir que se le
ponga en
posesin de los bienes, obligndose, bajo de fianza, a pagar anualmente al
usufructuario
el producto lquido de los mismos, por el tiempo que dure el usufructo deducido el
premio
de administracin que el juez acuerde.
ARTCULO 1034
Terminado el usufructo, los contratos que respecto de l haya celebrado el
usufructuario,
no obliga al propietario y ste entrar en posesin de la cosa, sin que contra l
tengan
derecho los que contrataron con el usufructuario, para pedirle indemnizacin por la
disolucin de sus contratos, ni por las estipulaciones de stos, que slo pueden
hacer
valer contra del usufructuario y sus herederos, salvo lo dispuesto en el artculo
977.

104

CAPTULO V
DEL USO Y DE LA HABITACIN
ARTCULO 1035
El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que basten a
las
necesidades del usuario y su familia, aunque sta aumente.
ARTCULO 1036
La habitacin da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar gratuitamente,
en casa
ajena, las piezas necesarias para s y para las personas de su familia.
ARTCULO 1037
El usuario y el que tiene derecho de habitacin en un edificio, no pueden enajenar,
gravar, ni arrendar en todo ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos
pueden ser
embargados por sus acreedores.
ARTCULO 1038
Los derechos y obligaciones del usuario y del que tiene el goce de habitacin, se
arreglarn por los ttulos respectivos y, en su defecto, por las disposiciones
105
siguientes.

ARTCULO 1040
El que tiene derecho de uso sobre un ganado, puede aprovecharse de las
cras, leche y
lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia.
ARTCULO 1041
Si el usuario consume todos los frutos de los bienes, o el que tiene derecho de
habitacin
ocupa todas las piezas de la casa, quedan obligados a todos los gastos de cultivo,
reparaciones y pago de contribuciones, lo mismo que el usufructuario; pero s el
primero
slo consume parte de los frutos, o el segundo slo ocupa parte de la casa, no
deben
contribuir en nada, siempre que al propietario le quede una parte de frutos o
aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y cargas.
ARTCULO 1042
Si los frutos que quedan al propietario no alcanzan a cubrir los gastos y
cargas, la parte que falta ser cubierta por el usuario, o por el que tiene
derecho a la habitacin.
106

TTULO SEXTO
DE LAS SERVIDUMBRES
CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTCULO 1043
La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro
perteneciente a distinto dueo.
El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre, se llama predio
dominante; el que la sufre, predio sirviente.
ARTCULO 1044
La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueo del
predio sirviente pueda exigrsele la ejecucin de un hecho, es necesario que
est expresamente
determinado por la ley, o en el acto en que se constituy la servidumbre.
ARTCULO 1045
Las servidumbres son continuas o discontinuas; aparentes o no aparentes.
107

ARTCULO 1046

ARTCULO 1047
Son discontinuas aqullas cuyo uso necesita de algn hecho actual del hombre.
ARTCULO 1048
Son aparentes las que se anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos para
su uso
y aprovechamiento.
ARTCULO 1049
Son no aparentes las que no presentan signo exterior de su existencia.
ARTCULO 1050
Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pacientemente
(sic)
pertenecen.
ARTCULO 1051
Si los inmuebles mudan de dueo, la servidumbre contina, ya activa, ya
pasivamente, en
el predio u objeto en que estaba constituida, hasta que legalmente (sic) se extinga.

108

ARTCULO 1052
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre muchos
dueos, la
servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tomarla en la parte que
le
corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre muchos, cada
porcionero
puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su uso ni
agravndolo
de otra manera. Mas si la servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola
de las
partes del predio dominante, slo el dueo de sta podr continuar disfrutndola.
ARTCULO 1053
Las servidumbres tienen su origen de la voluntad del hombre o de la ley; las
primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.
CAPTULO II
DE LAS SERVIDUMBRES LEGALES
ARTCULO 1054
Servidumbre legal es la establecida por la ley, teniendo en cuenta la situacin de los
109
predios y en vista de la utilidad pblica y privada conjuntamente.

ARTCULO 1056
Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para la utilidad pblica o
comunal,
se regir por las leyes y reglamentos especiales y, en su defecto, por las
disposiciones de
este Ttulo.
CAPTULO III
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE DESAGE
ARTCULO 1057
Los predios inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o
como
consecuencia de las mejoras agrcolas o industrias que se hagan, caigan de
los
superiores, as como la piedra o tierra que arrastren en su curso.
ARTCULO 1058
Cuando los predios inferiores reciban las aguas de los superiores a
consecuencia de las
mejoras agrcolas o industriales hechas a estos, los dueos de los predios
sirvientes
110
tienen derecho a ser indemnizados.

ARTCULO 1059
Cuando un predio rstico o urbano se encuentre enclavado entre otros, estarn
obligados
los dueos de los predios circunvecinos a permitir el desage del central. Las
dimensiones y direccin del conducto de desage, si no se ponen de acuerdo los
interesados, se fijarn por el juez, previo informe de peritos y audiencia de los
interesados, observndose, en cuanto fuere posible, las reglas dadas para la
servidumbre
de paso.
ARTCULO 1060
El dueo de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua o en
que
por la variacin del curso de esta sea necesario construir nuevas, est obligado, a
su
eleccin, o a hacer las reparaciones, o construcciones, o a tolerar que sin perjuicio
suyo
las hagan los dueos de los predios que experimenten o estn inmediatamente
expuestos
a experimentar el dao, a menos que las leyes especiales de polica le impongan la
obligacin de hacer las obras.
ARTCULO 1061
111
Lo dispuesto en el artculo anterior es aplicable al caso en que sea necesario

ARTCULO 1062
Todos los propietarios que participan del beneficio proveniente de las obras de que
tratan
los artculos anteriores, estn obligados a contribuir al gasto de su ejecucin en
proporcin a su inters y a juicio de peritos. Los que por su culpa hubieren
ocasionado el
dao, sern responsables de los gastos.
ARTCULO 1063
Si las aguas que pasan al predio sirviente se han vuelto insalubres por los usos
domsticos o industriales que de ellas se han hecho, debern volverse inofensivas
a
costa del dueo del predio dominante.
CAPTULO IV
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE ACUEDUCTO
ARTCULO 1064
El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por
los
fondos intermedios, con obligacin de indemnizar a sus dueos , as como a los de
los
predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.
112

ARTCULO 1066
El que ejercite el derecho de hacer pasar las aguas de que trata el artculo 1064
est
obligado a construir el canal necesario en los predios intermedios, aunque haya en
ellos
canales para el uso de otras aguas.
ARTCULO 1067
El que tiene en su predio un canal para el curso de aguas que le pertenecen, puede
impedir la apertura de otro nuevo, ofreciendo dar paso por aquel, con tal de que no
cause
perjuicio al dueo del predio dominante.
ARTCULO 1068
Tambin se deber conocer el paso de las aguas a travs de los canales y
acueductos
del modo ms conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se conducen
por
stos y su volumen, no sufra alteracin, ni las de ambos acueductos se mezclen.
ARTCULO 1069
En el caso del artculo 1064, si fuere necesario hacer pasar el acueducto por un
camino,
113
ro o torrente pblicos, deber indispensable y previamente obtenerse el permiso de

ARTCULO 1071
El que sin dicho permiso previo, pasare el agua o la derramare sobre el camino,
quedar
obligado a reponer las cosas a su estado antiguo y a indemnizar el dao que a
cualquiera
se cause, sin perjuicio de las penas impuestas por los reglamentos
correspondientes.
ARTCULO 1072
El que pretenda usar del derecho consignado en el artculo 1064, debe
previamente:
I.- Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir;
II.- Acreditar que el paso que solicita es el ms conveniente para el uso a que
destina el
agua;
III.- Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por donde debe
pasar
el agua;
IV.- Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, segn estimacin de
peritos y
un diez por ciento ms;
V.- Resarcir los daos inmediatos, con iclusin (sic) del que resulte por dividirse en
114
dos o
ms partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro.

ARTCULO 1074
La cantidad de agua que puede hacerse pasar por un acueducto establecido en
predio
ajeno, no tendr otra limitacin que la que resulte de la capacidad que por las
dimensiones convenidas se haya fijado al mismo acueducto.
ARTCULO 1075
Si el que disfruta del acueducto necesita ampliarlo, deber costear las obras
necesarias y
pagar el terreno que nuevamente ocupa y los daos que cause, conforme a lo
dispuesto
en los incisos IV y V del artculo 1072.
ARTCULO 1076
La servidumbre legal establecida por el artculo 1064 trae consigo el derecho de
trnsito
para las personas y animales, y el de conduccin de los materiales necesarios para
el uso
y reparacin del acueducto, as como para el cuidado del agua que por l se
conduce;
observndose lo dispuesto en los artculos del 1085 al 1090, inclusive.
ARTCULO 1077
115
Las disposiciones concernientes al paso de las aguas, son aplicables al caso en

ARTCULO 1078
Todo el que se aproveche de un acueducto, ya pase por terreno propio, ya
por ajeno,
debe construir y conservar los puentes, canales, acueductos subterrneos y
dems obras necesarias para que no se perjudique el derecho de otro.
ARTCULO 1079
Si los que se aprovecharen fueren varios, la obligacin recaer sobre todos en
proporcin
de su aprovechamiento, si no hubiere prescripcin o convenio en contrario.
ARTCULO 1080
Lo dispuesto en los dos artculos anteriores comprende la limpia, construcciones y
reparaciones para que el curso del agua no se interrumpa.
ARTCULO 1081
La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueo del predio sirviente
pueda
cerrarlo o cercarlo, as como edificar sobre el mismo acueducto de manera que
ste no
experimente perjuicio, si se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.
116
ARTCULO 1082
Cuando para el mejor aprovechamiento del de que se tiene derecho disponer, fuere

CAPTULO V
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO
ARTCULO 1083
El propietario de una finca de heredad enclavada entre otras ajenas sin salida
a la va
pblica, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de aquella por
las
heredades vecinas, sin que sus respectivos dueos puedan reclamarle otra
cosa que una
indemnizacin equivalente al perjuicio que les ocasione este gravamen.
ARTCULO 1084
La accin para reclamar esta indemnizacin es prescriptible; pero aunque prescriba,
no
cesa por este motivo el paso obtenido.
ARTCULO 1085
El dueo del predio sirviente tiene derecho de sealar el lugar en donde haya de
construirse la servidumbre de paso.
ARTCULO 1086
Si el juez califica el lugar sealado de impracticable o de muy gravoso el predio
117
dominante, el dueo del sirviente debe sealar otro.

ARTCULO 1088
Si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la va pblica, el
obligado a la
servidumbre ser aquel por donde fuere ms corta la distancia, siempre que no
resulte
ms incmodo y costoso el paso por ese lugar. Si la distancia fuere igual, el juez
designar cul de los dos predios ha de dar el paso.
ARTCULO 1089
En la servidumbre de paso, el ancho de ste ser el que baste a las necesidades
del
predio dominante a juicio del juez.
ARTCULO 1090
En caso de que hubiere habido comunicacin entre la finca o heredad y alguna va
pblica, el paso slo se podr exigir a la heredad o finca por donde ltimamente lo
hubo.
ARTCULO 1091
El dueo de un predio rstico tiene derecho, mediante la indemnizacin
correspondiente,
de exigir que se le permita el paso de sus ganados por los predios vecinos, para
conducirlos a un abrevadero de que pueda disponer.
118

ARTCULO 1093
Si fuere indispensable para construir o reparar algn edificio pasar materiales por
predio
ajeno a colocar en l andamios u otros objetos para la obra, el dueo de este predio
estar obligado a consentirlo, recibiendo la indemnizacin correspondiente al
perjuicio
que se le irrogue.
ARTCULO 1094
Cuando para establecer comunicaciones telefnicas particulares entre dos o ms
fincas,
o para conducir energa elctrica a una finca, sea necesario colocar postes y tender
alambres en terreno de una finca ajena, el dueo de sta tiene obligacin de
permitirlo,
mediante la indemnizacin correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el
derecho de
trnsito de las personas y el de conduccin de los materiales necesarios para la
construccin y vigilancia de la lnea.

119

CAPTULO VI
DE LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS
ARTCULO 1095
El propietario de una finca o heredad puede establecer en ella cuantas servidumbres
tenga por conveniente, y en el modo y forma que mejor le parezca, siempre que no
contravenga las leyes, ni perjudique derechos de tercero.
ARTCULO 1096
Slo pueden constituir servidumbres las personas que tienen derecho de enajenar;
los
que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas solemnidades o condiciones, no
pueden sin ellas, imponer servidumbre sobre los mismos.
ARTCULO 1097
Si fueren varios los propietarios de un predio, no se podrn imponer servidumbres
sino
con consentimiento de todos.
ARTCULO 1098
Si siendo varios los propietarios, uno solo de ellos adquiere una servidumbre sobre
otro
predio, a favor del comn, de ella podrn aprovecharse todos los propietarios, 120
quedando

CAPTULO VII
COMO SE ADQUIEREN LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS
ARTCULO 1099
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por cualquier ttulo legal,
incluso la
prescripcin.
ARTCULO 1100
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes
no
podrn adquirirse por prescripcin.
ARTCULO 1101
Al que pretenda tener derecho a una servidumbre, toca probar, aunque est en
posesin
de ella, el ttulo en virtud del cual la goza.
ARTCULO 1102
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido o
conservado por el propietario de ambos, se considera, si se enajenaron, como
ttulo para
121
que la servidumbre contine, a no ser qu, al tiempo de dividirse la propiedad de

ARTCULO 1103
Al constiturse una servidumbre se entienden concedidos todos los medios
necesarios
para su uso, extinguida aquella cesan tambin estos derechos accesorios.
CAPTULO VIII
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS
ENTRE
LOS QUE ESTA CONSTITUIDA ALGUNA SERVIDUMBRE VOLUNTARIA
ARTCULO 1104
El uso y la extensin de las servidumbres establecidas por la voluntad de los
propietarios,
se arreglarn por los trminos del ttulo en que tengan su origen, y en su defecto,
por las
disposiciones siguientes.
ARTCULO 1105
Corresponde al dueo del predio dominante hacer a su costa todas las obras
necesarias
para el uso y conservacin de la servidumbre.
ARTCULO 1106
122
El mismo, tiene obligacin de hacer a su costa las obras que fueren necesarias

ARTCULO 1107
Si el dueo del predio se hubiere obligado en el ttulo constitutivo de la
servidumbre a
hacer alguna cosa o a costear alguna obra, se librar de esta obligacin
abandonando su
predio al dueo del dominante.
ARTCULO 1108
El dueo del predio sirviente no podr menoscabar de modo alguno la
servidumbre
constituda sobre ste.
ARTCULO 1109
El dueo del predio sirviente, si el lugar primitivamente designado para el uso de
la
servidumbre llegase a presentarle graves inconvenientes, podr ofrecer otra que
sea
cmodo (sic) al dueo del predio dominante, quien no podr rehusarlo, si no se
perjudica.
ARTCULO 1110
El dueo del predio sirviente puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa
la
123
servidumbre, si de ellas no resulta perjuicio alguno al predio dominante.

ARTCULO 1112
Si el dueo del predio dominante se opone a las obras de que trata el artculo
1110, el
juez decidir, previo informe de peritos.
ARTCULO 1113
Cualquiera duda sobre el uso y extensin de la servidumbre, se decidir en el
sentido
menos gravoso para el predio sirviente, sin imposibilitar o hacer difcil el uso de la
servidumbre

124

CAPTULO IX
DE LA EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES
ARTCULO 1114
Las servidumbres voluntarias se extinguen:
I.- Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios: dominante
y
sirviente: y no reviven por una nueva separacin, salvo lo dispuesto en el artculo
1102;
pero si el acto de reunin era resoluble por su naturaleza, y llega el caso de la
resolucin,
renacen las servidumbres como estaban antes de la reunin.
II.- Por el no uso:
Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres aos,
contados
desde el da en que dej de existir el signo aparente de la servidumbre;
Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco aos, contados
desde el
da en que dej de usarse por no haber ejecutado el dueo del fundo sirviente
acto
contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si no hubo
acto
125
contrario o prohibicin, aunque no se haya usado de la servidumbre, o si hubo
tales

IV.- Por la remisin gratuita u onerosa hecha por el dueo del predio dominante;
V.- Cuando constituda en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se
cumple la
condicin o sobreviene la circunstancia que debe poner trmino a aquel.
ARTCULO 1115
Si los predios entre los que esta constituda una servidumbre legal, pasa a poder
de un
mismo dueo, deja de existir la servidumbre ; pero separadas nuevamente las
propiedades, revive aquella, aun cuando no se haya conservado ningn signo
aparente.
ARTCULO 1116
Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pblica o comunal, se
pierden por
el no uso de cinco aos, si se prueba que durante este tiempo se ha adquirido, por
el que
disfrutaba aquellas, otra servidumbre de la misma naturaleza, por distinto lugar.
ARTCULO 1117
El dueo de un predio sujeto a una servidumbre legal, puede, por medio de
convenio,
126
librarse de ella, con las restricciones siguientes:
I.- Si la servidumbre est constituida a favor de un municipio o poblacin, no surtir

CAPTULO V
DEL ARRENDAMIENTO DE LAS FINCAS RSTICAS
ARTCULO 2334
El propietario de un predio rstico debe cultivarlo sin perjuicio de dejarlo
descansar el tiempo que sea necesario para que no se agote su fertilidad. Si
no lo cultiva, tiene
obligacin de darlo en arrendamiento o en aparcera, de acuerdo con lo
dispuesto en la
ley de tierras ociosas.
ARTCULO 2335
La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de convenio, por
semestres
vencidos.
ARTCULO 2336
El arrendatario no tendr derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra
arrendada o por prdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero s
en
caso de prdida de ms de la mitad de los frutos, por casos fortuitos
127
extraordinarios.
Entindase por casos fortuitos extraordinarios: incendio, guerra, peste, inundacin

En estos casos el precio del arrendamiento se rebajarn proporcionalmente al


monto de
las prdidas sufridas.
Las disposiciones de este artculo no son renunciables.
ARTCULO 2337
En el arrendamiento de predios rsticos por plazo determinado, debe el
arrendatario en el
ltimo ao que permanezca en el fundo, permitir a su sucesor o al dueo, en su
caso, el
barbecho de las tierras que tengan desocupadas y en las que l no pueda verificar
la
nueva siembra, as como el uso de los edificios y dems medios que fuere
necesarios
para las labores preparatorias del ao siguiente.
ARTCULO 2338
El permiso a que se refiere el artculo que precede no ser obligatorio sino en el
perodo y
por el tiempo rigurosamente indispensable, conforme a las costumbres locales,
salvo
convenio en contrario.
128

ARTCULO 2339

CAPTULO VII
DE LA APARCERA RURAL
ARTCULO 2618
La aparcera rural comprende la aparcera agrcola y la de ganado
ARTCULO 2619
El contrato de aparcera deber otorgarse, por escrito formndose dos ejemplares,
uno
para cada contratante.
ARTCULO 2620
Tiene lugar la aparcera agrcola, cuando una persona da a otra un predio
rstico para que lo cultive, a fin de repartirse los frutos en la forma que
convenga, o a falta de convenio conforme a las costumbres del lugar; en el
concepto de que al aparcero nunca podr corresponderle por solo su trabajo
menos del cuarenta por ciento de la cosecha.
ARTCULO 2621
Si durante el trmino del contrato falleciere el dueo del predio dado en la
aparcera, o
129
ste fuere enajenado, la aparcera subsistir.
Si es el aparcero el que muere, el contrato puede darse por terminado salvo pacto

Cuando a la muerte del aparcero ya se hubieren hecho algunos trabajos, tales


como el
barbecho del terreno, la poda de los rboles, o cualquiera otra obra necesaria para
el
cultivo, si el propietario da por terminado el contrato, tiene obligacin de pagar a los
herederos del aparcero el importe de esos trabajos, en cuanto se aproveche de
ellos.
ARTCULO 2622
El labrador que tuviere heredades en aparcera no podr levantar las mieses o
cosechar
los frutos en que deba tener parte, sin dar aviso al propietario o a quien haga sus
veces,
estando en el lugar o dentro de la municipalidad a que corresponda el predio.
ARTCULO 2623
Si ni en el lugar, ni dentro de la municipalidad se encuentra el propietario o su
representante, podr el aparcero hacer la cosecha, midiendo, contando o pesando
los
frutos a presencia de dos testigos mayores de toda excepcin.
ARTCULO 2624
Si el aparcero no cumple lo dispuesto en los dos artculos anteriores, tendr
obligacin de

130

ARTCULO 2625
El propietario del terreno no podr levantar la cosecha sino cuando el aparcero
abandone
la siembra.
En este caso, se observar lo dispuesto en la parte final del artculo 2623, y si no
lo hace,
se aplicar por analoga lo dispuesto en el artculo 2624.
ARTCULO 2626
El propietario del terreno no tiene derecho de retener de propia autoridad, todos o
parte
de los frutos que correspondan al aparcero, para garantizar lo que ste le deba
por razn
del contrato de aparcera.
ARTCULO 2627
Si la cosecha se pierde por completo, el aparcero no tiene obligacin de pagar las
semillas que le haya proporcionado para la siembra el dueo del terreno; si la
prdida de
la cosecha es parcial, en proporcin a esa prdida quedar libre el aparcero de
pagar las
semillas de que se trata.
131

ARTCULO 2628

ARTCULO 2629
Al concluir el contrato de aparcera, el aparcero que hubiere cumplido fielmente
sus
compromisos goza del derecho del tanto si la tierra que estuvo cultivando va a ser
dada
en nueva aparcera.
ARTCULO 2630
El propietario no tiene derecho de dejar sus tierras ociosas, sino el tiempo que sea
necesario para que recobren sus propiedades fertilizantes. En consecuencia
pasada la
poca que en cada regin fije la autoridad municipal, conforme a la naturaleza de
los
cultivos, si el propietario no las comienza a cultivar por s o por medio de otros,
tiene
obligacin de darla en aparcera, conforme a la costumbre del lugar, a quien la
solicite y
ofrezca las condiciones necesarias de honorabilidad y solvencia.
ARTCULO 2631
Tiene lugar la aparcera de ganados cuando una persona da a otra cierto nmero
de
132 en
animales a fin de que los cuide y alimente, con el objeto de repartirse los frutos
la

ARTCULO 2633
Las condiciones de este contrato se regularn por la voluntad de los interesados;
pero a
falta de convenio se observar la costumbre general del lugar, salvo las siguientes
disposiciones:
ARTCULO 2634
El aparcero de ganados est obligado a emplear en la guarda y tratamiento de los
animales, el cuidado que ordinariamente emplee en sus cosas; y si as no lo hiciere
ser
responsable de los daos y perjuicios.
ARTCULO 2635
El propietario est obligado a garantizar a un aparcero la posesin y el uso
del ganado y a substituir por otros, en caso de eviccin, los animales
perdidos; de lo contrario es
responsable de los daos y perjuicios a que diere lugar por la falta de
cumplimiento del contrato.
ARTCULO 2636
Ser nulo el convenio de que todas las prdidas que resultaren por caso fortuito,
sean de
133
cuenta del aparcero de ganados.

ARTCULO 2638
El aparcero de ganados no podr hacer el esquileo sin dar aviso al propietario, y si
omite
darlo, se aplicar lo dispuesto en el artculo 2624.
ARTCULO 2639
La aparcera de ganados dura el tiempo convenido, y a falta de convenio, al
tiempo que
fuere costumbre en el lugar.
ARTCULO 2640
El propietario cuyo ganado se enajena indebidamente por el aparcero, tiene
derecho para
reivindicarlo, menos cuando se haya rematado en pblica subasta; pero
conservar a
salvo el que corresponda contra el aparcero, para cobrarle los daos y perjuicios
ocasionados por la falta de aviso.
ARTCULO 2641
El propietario no exige su parte dentro de los sesenta das despus de fenecido el
tiempo
del contrato, se entender prorrogado ste por un ao.
134

ARTCULO 2642

TERRITORIO NACIONAL:
SUPERFICIE TOTAL:

1958,200 Km2

SUPERFICIE ARABLE:

234,500 Km2

SUPERFICIE PRADERAS:

744,990 Km2

SUPERFICIE FORESTAL:

479,700 Km2

DESIERTOS, RIOS, LAGOS


MARISMAS, AGRESTE, ETC.:

399,010 Km2

REA URBANA:

100,000 Km2

135

TIPO DE PROPIEDAD:
EJIDAL:

92,000,000 Has.

PROPIEDAD PRIVADA:

86,000,000 Has.

TERRENOS NACIONALES:

10,500,000 Has.

COLONIAS:

7,500,000 Has.
---------------------TOTAL:

196,000,000 Has.

136

1.7.- Clasificacin de los predios rurales


Inmueble rural.- Predio rstico,
Cualquier predio que se encuentra localizado fuera del rea definida como
urbana por cualquier disposicin legal o jurdica, que no cuenta con obras de
infraestructura caracterstica de los predios urbanos, que se destina a la explotacin
extractiva, o a la produccin agrcola, pecuaria o agroindustrial, sea a travs de
dependencias pblicas, empresas u organismos del sector social o de la iniciativa privada.
Estos predios pueden ser usados como:
Predio Agrcola
Es aquel que est dedicado al cultivo de especies vegetales sean estas
temporales, permanentes o forestales. Este uso involucra la propia tierra en s que es
usada como medio de produccin.

137

Predio Pecuario
Es aquel predio que por su espacio fsico es usado para la crianza de especies
zootecnicas, avicolas y de cualquier otra especie, agrupadas en dos grandes grupos:
Animales mayores (vacuno, equino, caprino)
Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)
En este caso la tierra es usada solamente como vehculo del movimiento productivo
Predio Agropecuario
Es aquel predio que tiene uso mixto, es decir, uso agrcola y uso pecuario a la
vez.
Predio Forestal
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotacin de la madera.
Si la explotacin es racional, existen dentro de l, instalaciones o mejoras que son
inherentes a esta actividad econmica.
Terrenos Eriazos
Son terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar pos falta o exceso de
agua y los terrenos improductivos en razn de sus condiciones fsicas (muy cidos, muy
alcalinos, etc.)

138

Terrenos Eriazos Ribereos al Mar


Son terrenos eriazos que estn ubicados a lo largo del litoral de la Repblica en
la franja de un Kilmetro medido a partir de la lnea de la ms alta marea.
Cultivo Temporal
Son aquellos predios cuyo perodo vegetativo es igual o menor a un ao.
Generalmente, son terrenos dedicados al cutivo de hortalizas, flores, tubrculos, cereales,
pastos, etc.
En este caso la valorizacin de ellos se dar nicamente en funcin de su valor como
producto cosechado.
Cultivo Permanente
Son aquellos cultivos que son suceptibles de explotacin por ms de dos
campaas agrcolas (dos aos) y pueden pertenecer a cualquiera de estas categoras:
Especies frutales
Especies arbreas cuyos frutos, tallos hojas o races son susceptibles de
aprovechamiento.

139

Pequea Propiedad.- La que cumple con los requisitos que al efecto establece la Ley de
la Reforma Agraria y est amparada con ttulos legalmenta expedidos. Comprendida
dentro de las dimensiones siguentes:
La pequea propiedad agrcola no podr exceder de:
a).- Cien hectreas de tierras de riego o de humedad de primera, o
b).- Docientas hectreas de tierra de temporal, o
c).- Cuatrocientas hectreas de agostadero de buena calidad, o
d).- Ochocientas hectreas de monte o de agostadero de tierras ridas, o
e).- Docientas hectreas de terrenos de temporal o de agostadero susceptible de cultivo, o
f).- Ciento cincuenta hectreas de tierras dedicadas al cultivo de algodn, si reciben riego
de avenida fluvial o por bombeo, o
g).- Trescientas hectreas de tierras en explotacin destinadas al cultivo de platano, caa
de azucar, caf, henequn, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla, cacao o rboles
frutales.
La pequea propiedad ganadera no podr exceder de la superficie necesaria para
mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg., con cra al pie) en las
condiciones naturales del terreno o su equivalente en ganado menor en los trminos que
fija la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos.
140

Parcela ejidal.- La que responde a las disposiciones y definiciones de la Ley de


Reforma Agraria para tal tipo de bien.
Parcela comunal.- La que corresponde a las disposiciones y definiciones de la Ley de
Reforma Agraria para tal tipo de bien.
Bien de dominio pblico.- En los trminos que establecen la Constitucin General de la
Repblica, la Ley de Bienes Nacionales y las Leyes de Bienes de las distintas
entidades de la Federacin, que pueden ser:
a).- De la Federacin.
b).- De un estado o del Distrito Federal.
c).- De un Municipio.
Bienes Nacionales.- Los as definidos por la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos y la Ley de Bienes Nacionales.
Empresa Rural.- Actividad de persona fsica o moral, pblica o privada, que explota
econmica y racionalmente un inmueble rural.

141

Clasificacin de los Predios Rurales con relacin a la naturaleza.


1.- Inmueble:
1.1.- Patrimonio familiar,
1.2.- Pequea propiedad,
1.3.- Parcela ejidal,
1.4.- Terreno ejidal colectivo,
1.5.- Parcela Comunal,
1.6.- Terrenos de comunidades rurales,
1.7.- Empresa rural
2.- Componentes:
2.1.- Tierras:
2.1.1.- Aptas para cultivos animales
2.1.2.- Aptas para cultivos perenes y de aptitud restringida para cultivos
anuales.
2.1.3.- Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos
perenes
2.1.4.- Inaptas para cultivos productivos.
2.2.- Mejoras:
a).- Construcciones:
Edificios
Bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno
142
Instalaciones

b).- Cultivos:
Perenes
Anuales
Cclos
2.3.- Obras y trabajos de mejora de las tierras
a).- Desmonte
b).- Proteccin (cercas)
c).- Correccin (nivelacin, bordos)
d).- Mantenimiento (Chapaleo, fertilizacin)
e).- Sistematizacin
2.4.- Equipos:
a).- Mquinas industriales fijas,
b).- Mquinas agrcolas e implementos,
c).- Vehculos,
d).- Semovientes (de trabajo y de transporte)
f).- Otros.
2.5.- Recursos naturales:
a).- Forestales
b).- Hdricos
c).- Minerales

143

3.- Rentas:
a).- Rentas de explotacin directa,
b).- Alquileres,
c).- Minerales.
4.- Derechos:
a).- Servidumbres,
b).- Usufructos,
c).- Concesiones,
d).- Comodatos,
e).- Derechos sucesorios,
f).- Derechos deposesin,
g).- Otros.

144

Unidad 2
El valor de los predios rurales
2.1.- Evolucin del concepto del valor
Es probable que, tanto en el antiguo Egipto, como en el imperio Romano,
existieran unos rudimentos de la ciencia de la Valoracin, junto a la prctica de la
agrimensura. Podemos afirmar que existi una prctica valorativa de fincas agrarias en la
Europa Medieval, como es el caso del antiguo Reino de Aragn. Sin embargo, la ciencia
de la Valoracin Agraria, como la conocemos actualmente, tiene su origen alrededor del
siglo XVI en la cultura mediterrnea, muy florecinte es aquella poca, con algn
antecedente en fecha parecida en el Reino Unido.
Desde su inicio la Valoracin Agraria se ha desarrollado especialmente en Italia,
de donde proceden las principales aportaciones, adems de Alemania, Siuza y Espaa. En
cada uno de los pases citados no ha predominado un cuerpo de doctrina nico, sino, por el
contrario, distintos enfoques y tendencias que se enfrentan unas veces y se relacionan o
complementan otras.
Italia ha sido y sigue siendo el pas que mayor inters ha demostrado por la
Valoracin Agopecuaria y donde esta disciplina ha adquirido mayor importancia tanto en
el campo de la investigacin por el elevado nmero de libros monogrficos y artculos en
revistas especializadas, como en el campo docente, formando parte de los planes de
estudio de varias carreras universitarias, y constituyendo prcticamente una especialidad.
145

El paradigma serpieriano
Los autores italianos de Valoracin Agraria coinciden en que esta ciencia adquiere su
verdadero carcter con los trabajos de A. Serpieri. Con lo que ha venido llamndose paradigma
serpieriano, que se ha mantenido hasta la actualidad. Serpieri formula la necesidad de interpretar el
mercado evitando todo tipo de arbitrariedades, e incorpora los conocimientos de aquella poca en
materia de teora econmica con un mayor desarrollo metodolgico y conceptual que hasta entonces
Un destacado seguidor de la teora de Serpieri es Medici, de l proviene un desarrollo del
enfoque teleolgico y una formulacin de seis tipos de valor, segn la finalidad u objetivo valorativo.
Los cuales son:
1.- El ms probable valor de mercado
Se define como el valor que ms probabilidad tiene de coincidir con el precio de
compraventa que alcanzara la finca en caso de realizarse la transaccin.
2.- El ms probable costo de produccin o reproduccin
Se define como el costo total de produccin de un bien, para una empresario dado y una
explotacin dada. En cuanto al concepto de ms probable, caben dos interpretaciones: 1).- el costo
ms frecuente dentro de un conjunto de empresarios y explotaciones; 2).- el costo ms frecuente para
un mismo empresario y una misma explotacin cuando se considera una serie histrica de procesos de
produccin (pj. Las cosechas de una finca en los ltimos 10 aos)
3.- El ms probable valor de transformacin
Est relacionado con las expectativas de explotacin del bien a valorar y resulta de la
diferencia entre el ms probable valor de mercado del producto o bien transformado y el ms probable
costo de la transformacin
146

4.- El ms probable valor de subrogacin


Llamado tambin valor de sustitucin se define como el ms probable valor de mercado
de un bien alternativo que pueda sustituir al que tratamos de valuar.
5.- El ms probable valor complementario
Utilizado principalmente para la Valoracin de bienes objeto de expropiacin parcial, es la
diferencia entre los ms probables valores de mercado de una finca antes y despus de la segregacin
de una parte de la misma.
6.- El ms probable valor de capitalizacin
Es un valor basado en la actualizacin de un flujo de rentas, y que tiende a coincidir con el
ms probable valor de mercado si la capitalizacin se efecta a un tipo conveniente.

147

La Valoracin Agraria en Hispanoamrica


Desde pocas precolombinas existe en hispanoamrica una cierta tradicin valorativa,
tanto en lo que se refiere a la valoracin en general como a la valoracin inmobiliaria y agraria en
particular.
Se distinguen varias etapas histricas, que pueden ser asociadas a componentes
metodolgicas, estas etapas dan una panormica global de lo que ha sido y sigue siendo la
valoracin en Latinoamrica, dentro de estas etapas podemos mencionar:
1.- El incario y la Colonia
Tanto los grandes imperios Precolombinos (particularmente el incario) como la sociedad
de los conquistadores y colonizadores se caracterizaron por la planificacin. En el caso de los Incas
se trataba de una sociedad sin moneda ni mercado que slo poda funcionar con la participacin de
los tasadores y la existencia de minuciosos catastros de bienes, y de manera muy especial de bienes
inmobiliarios. Posteriormente, los Espaoles y los Portugueses mantuvieron esta informacin.
2.- Las repblicas
Con la independencia, las repblicas se encontraron con una larga tradicin evaluatoria
que aprobecharon en diferente medida, segn paises con cierto desarrollo en la Valoracin como:
Per, Argentina, Venezuela, Brasil, Mxico y Puerto Rico. Su esfuerzo se materializar en
publicaciones, congresos, planes de estudios universitarios, catedras, normas, reglamentos, etc.

148

2.2.- La teora del valor y su influencia en la valuacin de predios rurales


Definicin de Valuacin o Tasacin.
Podemos definir, en amplio sentido. La Valuacin, Evaluacin o Tasacin como:
aquella parte de la Economa cuyo objetivo es la estimacin de un determinado valor o
varios valores, con arreglo a unas determinadas hiptesis, con vistas a unos fines
determinados y mediante procesos de clculo basados en informaciones de carcter
tcnico.
Analizando cada uno de los conceptos expresados anteriormente:
1.- La Valuacin es una parte de la Economa
La Valuacin es considerada como una parte de la Economa, ya que los
conceptos que maneja y los fines que persigue son netamente econmicos.
2.- La estimacin de un determinado valor o conjunto de valores
El objeto de la valuacin es estimar un valor o varios para cada bien (en este
ltimo caso se trata de valores que tienen distinta naturaleza). Puede tratarse de un valor de
mercado, un valor de capitalizacin, o un valor fsico. Con esta definicin se da mayor
amplitud al concepto antiguo de valuacin, el que solo mencionaba la estimacin del valor
subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado.
149

3.- La Valuacin se apoya en unas hiptesis concretas


La fundamentacin terica por medio de hiptesis es el procedimiento por excelencia en la
mayor parte de las ciencias modernas. Como se sabe, las hiptesis se aceptan sin necesidad de
sustentarlas en una demostracin. A partir de ellas, se construye la teora por una cadena de
deducciones lgicas.
No obstante, conviene que las hiptesis reflejen una realidad concreta, ya que si no as,
conducirn a una teora carente de realismo y, por lo tanto, inservible a fines prcticos, aunque pueda
conservar un notable valor terico.
Las hiptesis han de estar perfectamente explicitadas con el fin de que, si existen
valuaciones contradictorias respecto a un mismo bien en un momento determinado y aplicando los
mismos mtodos, pueda contrastarse la verosimilitud de las hiptesis de partida.
4.- La Valuacin persigue unos fines dados
Estos fines no tienen por qu ser los mismos en unos casos que en otros. Por ejemplo, se
puede valuar una finca con fines de expropiacin, de particin de herencias, de concentracin
parcelaria, etc.
Segn cual sea el fin perseguido, convendr investigar el valor que corresponde a dicho
fin siguiendo las definiciones de partida y de acuerdo con un esquema econmico que relacione la
finalidad y el valor.
La escuela italiana de Serpieri-Medici hace especial hincapi en la diferencia de los fines
de la valuacin, ciencia que cobra as para esta escuela un acusado carcter teleolgico, aunque
150
admite la convergencia de los distintos valores en uno solo.

5.- La Valuacin utiliza procesos de clculo


Hay que desterrar la idea de una valuacin que consista simplemente en emitir un juicio
sobre el precio de una finca, sin que este juicio provenga de un clculo econmico preciso, y apoyado
en hiptesis.
6.- La Valuacin necesita de una informacin de carcter tcnico
En efecto, las caractersticas tcnicas de una finca (la calidad del suelo, la solidez de las
efificaciones, la climatologa, posibilidades de uso, etc.) influyen evidentemente sobre su valor. Pero
eso no es todo. Las diferencias tcnicas empleadas por unos y otros empresarios hacen que sea
imprescindible su conocimiento, ya que repercuten de alguna manera sobre el valor (como el valor de
costo). Por estas razones, el valuador precisa de una formacin tcnica que le permita darse cuenta del
papel que juegan los elementos tcnicos como determinantes del valor de un bien.
A este respecto, es significativo que la Valuacin Agraria haya sido cultivada por los
tcnicos ms bien que por los economistas, y que la asignatura de Valuacin haya figurado desde
antao en los planes de las Escuelas de Ingeniera
Valuacin informtica y nuevas tecnologas
Si la Valuacin es clculo no puede abstenerse del uso de la computadora. Al igual que
ocurre con la mayora de las actividades cientficas y profesionales, no puede trabajarse hoy sin el uso
de los ordenadores.
Por otro lado, conviene subrayar que en la aplicacin de la informtica se encierra un
riesgo importante, llamndolo seduccin del instrumento, cuando se olvida el objetivo ltimo del
juicio del valor y se reducen los informes a una serie de operaciones matemticas hechas con
151
computadora.

Las principales aplicaciones de la informtica en la Valuacin son:


1.- Anlisis de regresin
2.- Actualizacin de rentas
3.- Elaboracin de tablas de funciones de distribucin
4.- Almacenamiento de datos
5.- Programacin matemtica

152

2.3.- Principios bsicos del valor


Conceptos de Valor Precio y Costo
En la tcnica para determinar los
avalos existen tres conceptos
fundamentales que son: Valor Precio y
Costo.

153

VALOR.- Segn la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), el Valor es un


concepto econmico que se refiere a la realcin monetaria entre los bienes y servicios
disponibles para compra y aquellos que los compran y venden, se entiende como el grado
de utilidad de un bien o servicio, expresado en trminos monetarios, tomando en cuenta las
cualidades que determinan su precio.
Atendiendo a los conceptos de Alonso (1995) se entiende por valor de un bien, a
la exprecin que caracteriza, en trminos monetarios, la relacin de un sujeto con un objeto,
funcin del bienestar o beneficio que el sujeto podra obtener por la posesin o uso del
bien. En Valuacin se considera que el valor es extrnseco, creado por el hombre, pero para
que un bien sea deseable debe reunir las cualidades de demanda, utilidad, escasez y
transferibilidad.
Por criterios o tipos de valor se entiende los diversos conceptos relacionados con el valor de
los bienes, mismos que los podemos agrupar en:
Valor de Mercado.- Es el precio al que un bien puede ser transferido de un vendedor a un
comprador, no estando ninguno de los dos forzados a vender o comprar y teniendo ambos
un conocimiento suficiente de los hechos que motivan la compra-venta, se obtiene de una
investigacin de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser,
perfectamente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y
equitativas entre la oferta y la demanda.
154

Valor probable de mercado.- Es el que se emplea como un estimador del valor de


mercado ya que ste nicamente se conoce cuando ha tenido lugar la transaccin.
Valor de reproduccin.- Es la cantidad necesaria, expresada en trminos monetarios,
para construir una rplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseo y
materiales de construccin iguales.
Valor de reposicin nuevo.- Se entiende como el costo actual de un bien valuado
considerndolo como nuevo, instalado, en condiciones de operacin y a precios de
contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o
reponer un bien en estado nuevo y condiciones similares.
Valor neto de reposicin.- Se entiende como el valor que tienen los bienes a la fecha
del avalo y se determina a partir del valor de reposicin nuevo, disminuyndole los
efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida til total, al estado de
conservacin, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin. Es
aplicable a la valoracin de inmuebles, maquinaria, ganada y otros activos que se
deprecian con el paso del tiempo, uso, obsolecencia, etc. Equivale al valor de mercado
de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.

155

Valor subjetivo o valor racional.- Es el valor que tiene en cuenta las caractersticas
definitorias de un sujeto concreto (personalidad, psicologa, competencia y otras
sircunstancias). Ello permite hablar de un valor para el comprador y otro para el vendedor
del bien.
Valor objetivo.- Es el valor que se obtiene cuando la relacin sujeto-objeto se determina
haciendo abstracciones de las caractersticas peculiares de un sujeto, mediante su
normalizacin, estandarizacin o modalizacin, lo que se logra mediante la definicin del
sujeto o individuo media o moda.
Valor comercial.- Se entiende como la cantidad ms probable, expresada en trminos
monetarios y en condiciones de pago en efectivo, mediante la cual se intercambiara un
bien en el mercado corriente de bienes, entre un comprador y un vendedor que actan sin
presiones ni ventajas de uno y otro, en un mercado abierto y competido, en las
circunstancias prevalecientes a la fecha del avalo y en un plazo razonable de exposicin.
Es el valor justo de mercado.

156

2.4.- El precio
PRECIO.- La valuacin se realiza empleando, entre otros elementos importantes, los
precios que se pagan por los bienes, por lo que es necesario establecer la definicin de
precio.
Segn la CABIN, precio es la cantidad que se pide u ofrece por un bien o
servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercanca, bien o
servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado
confidencial o pblicamente, se vuelve un hecho histrico y generalmente se asienta
como un costo. El Instituto Americano de Valuadores de Bienes Raices indica que el
precio es la cantidad fijada a una cosa vendible, en funcin de la unidad monetaria para
un mercado dado y un tiempo determinado.
La estructura de precio de un bien comprende cinco aspectos que son los
costos de produccin, la utilidad, la publicidad, la distribucin y la comercializacin.
Podemos concluir que la cantidad de dinero pagada, pedida u ofrecida cuando
se contempla la venta del objeto, es el precio. En otras palabras, se trata de la
contraprestacin en dinero que es esperada o dada a cambio de mercanca o servicios.

157

El valor y el precio no siempre coinciden, y para comprender esto en el caso de los


predios rurales, es necesario distinguir entre precio de mercado, que es aqul al que se
venden los predios, y valor de mercado, entendiendo como el monto que pagara un
comprador bien informado. El Avalo de los Predios Rurales nos permite acercar ambos,
valor y precio, en el mercado.

158

COSTO.- El costo es la suma aritmtica de todos los gastos en que se incurre para la
produccin de un bien. La tierra no puede ser producida, por lo que tiene valor, ms nunca
costo. Los costos imputables a la tierra son las erogaciones para realizar mejoras, o sea, los
gastos necesarios para modificar, en un sentido u otro, su estado natural. Dentro de un
proceso productivo, el costo se obtiene considerando todos los elementos directos e
indirectos que inciden en la produccin de un bien determinado, lo que toma en cuenta las
mejoras de la tierra y a los otros aspectos de la produccin que son el trabajo, el capital, la
tecnologa y la administracin. Los costos de produccin no incluyen las utilidades ni la
promocin, distribucin y comercializacin de un bien.
El costo es pues, la totalidad de las erogaciones en que se incurre, es decir, las
requeridas para la produccin o creacin de un bien. En el caso de los terrenos, se
concentran en la realizacin o construccin de una edificacin o una mejora.
De las consideraciones anteriores se desprende que el precio y el valor son
conceptos aplicables tanto al terreno como a las mejoras. Las mejoras, por su parte, tienen
un costo, un precio y un valor, pero el terreno o el inmueble en su totalidad no tiene costos,
sino nicamente precio y valor.

159

EL VALOR, PRECIO Y COSTO Y SU RELACIN CON LOS ENFOQUES DE


VALUACIN.. Con base en los tres conceptos fundamentales de valor, precio y costo, se
aplican tres enfoques de valuacin que son:
Enfoque de comparacin de ventas.- Enfatiza las fuerzas del mercado que influyen en la
oferta y la demanda a corto plazo, para aplicarlo, se utilizan antecedentes de operciones
realizadas recientemente y se establece el valor del terreno y sus mejoras por
comparacin, su confiabilidad depende de que la operacin comparable haya sido
efectuada en trminos objetivos e impersonales, sin presiones de ninguna de las partes que
intervinieron en ella, esto es, supone que un comprador bien informado no pagar por un
bien ms del precio de compra de otro bien similar.
Enfoque de ingreso.- Toma la utilidad como medida del valor, se aplica al terreno y sus
mejoras en funcin de su capacidad para producir ingrsos con un programa de uso ptimo,
esto es, se basa en la productividad del predio para determinar su valor. Este enfoque
estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien
y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos.
Se debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de
capitalizacin utilizada, as como, entre otros rentas, impuestos, servicios, gastos
generales.
En un avalo mediante el enfoque de ingreso, se toma en cuenta principalmente
la productividad y determina el precio al que un bien debera venderse, en cambio, el
160
enfoque de comparacin de ventas, fija el precio al que se vender.

Enfoque del costo.- La Comosin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), establece


que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo
igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala.
Supone que el costo de reposicin o reproduccin es el lmite mximo del valor y toma en
cuenta el desgaste y la obsolescencia de las construcciones que se encuentran en al predio,
su importancia es evidente cuando se trata de hipotecar o mejorar el terreno, as como
para el financiamiento de proyectos de diversa ndole.
Los procedimientos de valuacin con cada uno de estos enfoques se describirn
posteriormente.

161

2.5.- El proceso de valuacin


Dentro del proceso de Valuacin podemos considerar varios enfoques
Enfoques de valuacin.
De acuerdo con la comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) para
realizar avalos en los predios agropecuarios, stos debern ser analizados mediante los
enfoques de costo, de ingresos y de comparacin de ventas, considerando en su aplicacin
aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir
significativamente en los valores, razonando y poderando los resultados de la valuacin
por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condiciones y vocacin del
bien.
Enfoque de comparacin de ventas o valor comparativo de mercado.
En este enfoque, se enfatizan las fuerzas del mercado que influyen en la oferta y
la demanda a corto plazo, para aplicarlo, se utiliza una comparacin entre el bien sujeto a
avalo con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en una
investigacin de la demanda de dichos bienes, operaciones de compra-venta recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologacin de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado.
162

El supuesto que justifica el empleo de este enfoque se basa en que un


inversionista no pagar ms por una propiedad que lo que estara dispuesto a pagar por
una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Tambin se
conoce como Enfoque Comparativo de Ventas.
Los factores relevantes para el enfoque de comparacin de ventas son la oferta
y la demanda, las posibilidades de financiamiento asequibles en la zona y las tendencias
econmicas, entre otros elementos. En el avalo de mercado, se utilizan antecedentes de
operaciones realizadas recientemente y se establece el valor del terreno y sus mejoras por
comparacin, su confiabilidad depende de que la operacin comparable haya sido
efectuada en trminos objetivos e impersonales, sin presiones de ninguna de las partes
que intervinieron en ella, esto es, supone que un comprador bien informado no pagar
por un bien ms del precio de compra de otro bien similar.
De acuerdo al Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal, A.C.
(INVAF), el estudio de mercado es una recopilacin por investigacin directa, de valores
en la zona sobre ventas efectuadas, oferta, demanda, y renta de predios agrcolas. Para
realizar el estudio de mercado, debern consultarse todas las publicaciones sobre los
conceptos indicados, debiendo ponderarse las diferencias que hay entre los precios de
oferta y demanda con los precios histricos, ya que los primeros son precios negociables
y los segundos ya fueron realizados.
163

Las fuentes de consulta deben buscarse en la localidad, como ejemplo


tenemos; la prensa local, registros de la propiedad, asociaciones, bancos, juzgados,
notarias, etc.
Homologacin de predios detectados.- De acuerdo con la Comisin de Avalos de
Bienes Nacionales (CABIN), se entiende como homologacin la accin de poner en
relacin de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables fsicas, de
consevacin, superficie, zona, ubicacin, edad consumida, calidad, uso de suelo o
cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable anlisis
comparativo de mercado o de otro parmetro.
Segn el INVAF en la homologacin se establecern procedimientos de
comparacin para predios de diferente tipo, an aquellos que se rentan con los que se
venden, de manera que se pueda obtener por inferencia o deduccin un valor confiable
del predio en anlisis.
Una vez obtenidos los valores de mercado e identificadas sus diferencias, se
proceder a poderarlas cuantitativamente, a fin de dar valores homologados a los precios
diferentes, es decir, a travs de la calificacin de las caractersticas diferenciales, se
tender a igualar las diferencias.
164

Se identifican los predios, se asigna un nombre o cdigo a cada predio


investigado y se incluye en la codificacin al predio en valuacin.
Se identifican las caractersticas principales que diferencian marcadamente a los predios,
ya sea una diferencia comn a todos o solo entre algunos de los investigados. Se
considerarn nicamente aquellas caractersticas que influyen en la produccin del predio
investigado y desde luego, tambin las caractersticas del predio en valuacin.
A cada caracterstica se le asigna un rango de variacin, considerando el valor
mximo y el mnimo que presentan los predios, por ejemplo: una variacin de la pendiente
donde el predio ms elevado tiene el 2% y el ms inclinado tiene el 12%, er rango de
variacin es de 12 2 = 10%.
A cada rango de variacin se le asigna un puntaje a criterio del perito, ejemplo:
el rango de variacin de 10 puntos porcentuales de la pendiente recibir una calificacin
de 0 a 20 puntos (o la que designe el perito). Es decir, por cada 1% de variacin de la
pendiente en cualquier sentido aumenta o disminuye 2 puntos de calificacin del predio en
homologacin.
El INVAF recomienda para la homologacin de predios detectados, tomar en
cuenta las siguientes observaciones:
165

Se puede practicar una homologacin semejante para valores de renta de predios


investigados en el mercado.

Debern incluirse todos los factores que a juicio del perito ayuden a aproximar el
precio hacia el real.

Los factores de ponderacin de productividad y de impacto en el precio, debern


quedar justificados cuando menos en el expediente del perito.

Se hace incapi que en la homologacin se consideran factores agronmicos generalmente


y no del medio natural. Estos factores de comparacin pueden ser de diferente uso de suelo,
sistema de explotacin y semejantes, para lo que el perito debe aplicar el criterio en la
seleccin de factores o ndices de homologacin.
Para predios de distintos medios naturales, se recomienda extrapolar los valores
de precios de predios de igual productividad en cultivos o producciones semejantes, toamdo
en cuenta valores de ingreso de las regiones, salarios mnimos, diferencias del medio
natural, infraestructura, etc.

166

Los predios agrcolas son diferentes entre s, hay diferencias an de hectrea a hectrea,
ms an entre predios colindantes, que varan de textura, pendiente, cota de riego
(quedando o no con riego), drenaje, salinidad, pedregocidad, nivelacin, fertilidad,
rgimen de propiedad, comunicacin, plagas, etc.
Poe ello los valores de identificacin a nivel regional, ya sea de mercado,
productividad, clasificacin botnica, cartas topogrficas de gran escala, etc., son slo un
punto bsico del anlisis efectuado por el perito, de ninguna manera se pueden
conciderar factores determinantes del valor particular de un predio.
Es indispensable identificar las caractersticas propias de cada predio para
asignarle un valor, ya sea por comparacin de mercado o por identificacin de su
capacidad productiva en trminos comerciales.
El enfoque de costo o valor fsico.
Establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante
a aqul que se vala.
Supone que el costo de reposicin o reproduccin es el lmite mximo del valor
y toma en cuenta el desgaste y la obsolecencia de las construcciones que se encuentran
en el predio, su importancia es evidente cuando se trata de hipotecar o mejorar el terreno,
167
as como para el financiamiento de proyectos de diversa ndole.

La aplicacin del enfoque de costo (avalo fsico) supone la suma del costo de
los factores necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario como una
aproximacin a su valor, al igual que en el enfoque de comparacin de ventas, el predio se
divide para su anlisis en terreno y construcciones, instalaciones especiales y, en su caso,
maquinaria y equipo. En este enfoque se agrega el concepto de otros bienes distintos a la
tierra.
Para el enfoque de costo, el valor de una propiedad (valor fsico) se obtiene de
sumar el valor depreciado de las construcciones, al valor de la tierra, obtenida por el
enfoque de las ventas comparables, debemos tener la precaucin de que el valor de la
tierra debe ser el del suelo, sin bienhechoras y que los costos y la depreciacin acumulada
de las edificaciones, sean bien estudiadas y comprobadas. El xito de ste enfoque,
adems de la adecuada seleccin de las ventas comparables, radica fundamentalmente en
cun bien y cun completamente se miden los efectos de la depreciacin acumulada.
Este enfoque presenta dificultades en su aplicacin, pues son dos elementos
claves que deben medirse con exactitud y sobre los cuales no siempre pueden obtenerse
cifras confiables; el primero de ellos es el costo de construccin y el segundo el clculo
de la depreciacin acumulada.
De acuerdo al INVAF al haber obtenido el valor del predio por homologacin
de los precios investigados en el estudio de mercado, se tiene la base de valor fsico, ya
168
que en el caso de los predios agrcolas, el terreno tiene un valor de reposicin.

Valor de Reposicin Nuevo (VRN)


Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los
costos directos e indirectos.
Valor Neto de Reposicin (VNR)
Es el resultado de afectar al valor de reposicin nuevo con el demrito por
factores de edad y estado de conservacin.
Formula: VNR = VRN x (1 - %D)

;%D = Porcentaje de Demrito

Por ello, se entender por valor fsico a la suma de:


Valor fsico = Valor de mercado homologado del predio + Valor de reposicin neto de
bienes distintos a la tierra.
La depreciacin.- Es la prdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el
uso, el deterioro fsico, la obsolecencia funcional (tcnica), y/o por la obsolecencia
econmica (externa). Tambin se conoce como depreciacin acumulada.
La depreciacin, para los efectos de los avalos, es la prdida del valor de los
activos de la finca, por su uso, obsolecencia o por la accin del tiempo. sta se contabiliza
como un gasto no monetario, es decir, la finca no desembolsa dinero para pagarlo, sino
que considera que un bien que cost determinada cantidad pierde el valor al transcurrir el
tiempo y esta prdida de valor es lo que se denomina depreciacin.
169

Una construccin, al igual que otros bienes que sufren desgaste, pierde
anualmente parte de su valor por efecto del uso, la obsolecencia y por la edad, por ello,
el valor actual de un bien est dado por:
Valor actual = Valor nuevo Depreciacin Acumulada
La depreciacin acumulada corresponde a la sumatoria del monto de las depreciaciones
anuales, stas a su vez se determinan de acuerdo con la frmula siguiente:

Depreciacin anual

Valor Inicial - Valor Final


-------------------------------------------Vida til

Causas de la depreciacin.- Las causas de la depreciacin de un bien, que disminuyen la


vida y eficiencia restante de ste pueden ser de tres tipos:

Depreciacin por deterioro fsico.

Depreciacin por prdida en utilidad funcional

Depreciacin por obsolecencia o prdida de utilidad econmica

170

Depreciacin por deterioro fsico.- Es la prdida de la utilidad del bien, debido a la


accin del hombre, de los animales y de la misma naturaleza, se divide en recuperable y
no recuperable.
El deterioro fsico recuperable es aquel dao, que con los actuales recursos
tcnicos y econmicos se puede corregir y llevar el bien a condiciones normales de
funcionamiento.
El deterioro fsico irrecuperable es aquel deterioro, que por su magnitud no se
justifica econmicamente corregirlo, por lo que el costo resultara mayor que la utilidad
que se prev por el servicio del bien.
Depreciacin por prdida de utilidad funcional.- (Obsolecencia funcional). Es la
prdida o disminucin de valor que experimenta un bien debido a su incapacidad para
cumplir adecuadamente las funciones para las cuales fue diseado, esta depreciacin es
causada por factores tales como: sobrecapacidad, inadecuacin, cambios en el diseo y
ubicacin que limitan su funcionalidad. La obsolecencia funcional puede dividirse en
recuperable e irrecuperable.
Es conciderada obsolecencia o prdida de utilidad funcional recuperable cuando
el costo del remplazo est por lo menos compensado por el aumento de utilidad
anticipado y por el aumento de valor resultante del reemplazo.
171

La obsolecencia o prdida de utilidad funcional irrecuperable es cuando el costo


de reemplazo o adecuacin no se justifican econmicamente, debido a su alto valor, mayor
que la utilidad resultante del bien reemplazado.
Depreciacin por obsolecencia o prdida de utilidad econmica.- Es la prdida de
valor por condiciones externas, es decir, ajenas al bien debido a un cambio en el uso para
el cual fue diseado originalmente. La obsolecencia econmica se considera siempre
irrecuperable, son causas de ella la situacin econmica del pas, construcciones
obsoletas, cambios en la zonificacin o uso del suelo, instalacin en las cercanas del
bien de industrias contaminantes, y dificultad para la adquisicin de repuestos o materias
primas en el caso de la maquinaria.
Bienes distintos de la tierra.- Comprenden todos aquellos bienes muebles e inmuebles
que no sean del suelo agrcola, que estn presentes en el predio, participen de manera
indispensable en la produccin o estn arraigados de manera permanente al predio, como
construccin o equipamiento.
Se pueden distinguir un gran nmero de bienes distintos de la tierra, pero
sealando los principales tenemos:
Cercados, caminos y puentes, infraestructura y equipo de riego, construcciones
(casas, bodegas, etc.), maquinaria y equipo, ganado, etc.
172

Estos bienes debern tomarse como valores adicionales, al bien


tierra, an cuando su aportacin al producto sea directa, sern
considerados en funcin del precio unitario de su reposicin nueva (VRN),
demeritndolos de acuerdo a su vida til, vida til remanente, obsolecencia,
estado de conservacin hasta obtener su valor neto de reposicin (VNR).
Enfoque de Ingresos o Valor de Capitalizacin de Rentas.
Se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que producen rentas;
este enfoque considera las beneficios futuros de un bien en relacin al valor
presente, generado por medio de la aplicacin de una tasa de capitalizacin
adecuada. Este enfoque toma como base conceptual la idea de que el valor es la
riqueza actual de los beneficios futuros que se deriven de la propiedad de un
inmueble, en otras palabras, el enfoque de ingreso refleja el principio de
anticipacin.

173

En el caso de los bienes rurales, el concepto de renta se confunde, ya sea bien por la
utilidad total de la produccin o con la relacin de productividad contra capital de trabajo,
en ambos casos se desvirta el concepto de renta del bien tierra, que es semejante al
concepto de renta de un departamento o de una casa, sin que la renta se modifique por que
el arrendatario instale dos diferentes giros comerciales, as la renta de la tierra ser el
factor base de la capitalizacin del bien, por lo que es necesario obtener muestras de
mercado de renta, lo que es improbable que se encuentren con facilidad, adems en
concepto de renta es pagado en el sector rural de maneras diversas a las urbanas, no
siempre es con dinero, intervienen participaciones productivas, por lo que se requiere
conocimiento de rendimientos esperados, precios de productos, capacidad de produccin
de la tierra, ciclos, riesgos, etc.
Si consideramos que el ingreso total por ventas del producto obtenido en el
predio en anlisis, se tiene incluida la parte que hay que pagar de renta de la tierra e
identificamos esa parte, podemos convertirla a travs de la tasa y as conocer el monto de
inversin en el capital que la origina, para lo cual requerimos precisar a qu tasa de renta
est comprometido dicho capital, es pues en proceso inverso de obtener el rendimiento o
inters que le corresponde al capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso
debido a que la tasa la usamos para que nos conduzca al capital que la origina la
denominaremos tasa de capitalizacin.
Por lo tanto, para llevar a cabo la valuacin por capitalizacin o ingreso, se
deben seguir los pasos siguientes:
174

Cuantificar la produccin en pesos, a travs de la estimacin del ingreso total y


la estimacin y anlisis de los gastos de operacin.

Identtificar la parte correspondiente a renta

Identificar la tasa (de capitalizacin)

Convertir la renta en capital (valor del predio).

Ingreso bruto.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un perodo, antes de deducir
ningn gasto o pago.
Este concepto supone el ingreso potencial, en donde se presume el 100% de
ocupacin de la superficie a valuar; y la renta econmica, que se obtiene de los datos de
mercado. Este ingreso se calcula por el promedo aritmtico de varios aos cuando las
diferencias son pequeas, o por la aualidad uniforme que despus de un ao d como
resultado un capital igual a la suma de los ingresos capitalizados en el mismo perodo.
Esto se expresa mediante la siguiente frmula:
I

i(I1 + I2 + ......... In)


-----------------------------(1 + i) n - 1
175

Donde:

I = Ingreso total capitalizado


I1, I2, I3 ... = Ingreso anual ao 1, ao2, ao3....
i = Interes anual
n = Nmero de aos considerados

Gastos.- Se entiende por gasto al egreso o salida de dinero en que se incurre para poder
producir un bien, dentro de un sistema de produccin.
En el contexto de avalos, el trmino costo se refiere tambien a todos los
gastos en que se incurre para reponer un bien, se obtiene de considerar todos los
elementos directos e indirectos que inciden en la produccin del bien. Puede o no
incluir utilidades, promocin, y comercializacin de un bien.
Los gastos se determinan como el ingreso bruto por medio de la
aplicacin del promedio aritmtico de varios aos o por el clculo de la anualidad
uniforme que al cabo de esos aos resulte de una cantidad igual a la suma de los gastos
de operacin capitalizados en ese lapso.
La formula es la misma:
i(G1 + G2 + G3 + .....Gn)
G = ---------------------------------------( 1 + i) n - 1

176

Donde:

G = Gasto total capitalizado


G1, G2, G3 = Gasto anual ao1, ao2, ao3....
i = Inters anual
n = Nmero de aos considerados.

Se propone que para cuantificar la produccin en pesos, se debe obtener la


informacin de produccin en cuanto a costos y rendimientos preferentemente de
registros particulares y fiscales del agricultor, en el caso de no contar con ellos se
recurrir a la informacin estadstica oficial disponible para la zona, dejando en el
expediente referencias de la misma. Esta informacin oficial requerir ponderar si las
condiciones del predio se asemejan con las de la zona, en caso contrario el perito har las
adecuaciones del caso, considerando incrementos o decrementos del promedio de
produccin, segn las condiciones y caractersticas del predio.
Para el caso de terrenos rsticos con monte aprovechable nativo, se recurrir a
la clasificacin de flora, que para el caso tienen las instancias oficiales.
As mismo, deber elaborarse una descripcin de todos los cultivos en el
predio, que dependan directamente de la productividad de la tierra, clasificados por
produccin anual. En caso de ciclos mayores a un ao, como la mdera y el ganado, se
usar un factor anual de produccin media por ao. Se concidera toda la produccin
como comercial, an cuando se practique autoconsumo o reserva de simiente.
177

En esa descripcin de cultivos, deber sealarse el ciclo de produccin,


indicando su duracin y en cuanto a los rendimientos de produccin se tomarn aquellos
que se han comprobado por los registros del agricultor, o en su defecto, los rendimientos
medios de la zona obtenidos de fuente oficial, adecuados al predio. Se debern incluir
esquilmos y subproductos directos, expresndose en unidades por hectrea. Se obtendrn
los precios esperados de venta para el presente ciclo (valores presentes y constantes para
cultivos perennes). En caso de subsidios al producto adicionarlos al precio de venta
especificando el origen.
Costos directos de produccin.- Una vez determinado el ingreso esperado a travs de la
produccin, debemos restarle los costos directos, entendiendo por costos directos todos
aquellos que se asocian directamente con la produccin o se aplican directamente al
producto o a la tierra:

Insumos

Labores

Maquilas

Con ello obtendremos la utilidad bruta del producto


178

Costos indirectos.- Son los costos asociados con la produccin o la fabricacin de un


bien que no se pueden identificar fsicamente, algunos ejemplos son el seguro, los costos
de financiamiento, los impuestos, la utilidad del productor o agricultor, los costos
administrativos y los gastos legales.
Deberemos obtener de los registros del agricultor el factor promedio de costos
indirectos. En caso de no contar con ellos, calcular un estimado describiendo el enfoque.
Factor de utilidad del producto.- El agricultor ser considerado como un coordinador
general que rene las diferentes fuerzas, insumos y servicios necesarios para la
produccin. Por ello el agricultor aspira a una utilidad independiente de la que obtendr
cada uno de los participantes. Esto quiere decir que tendr una utilidad aparte del pago
de las labores que efecte. En este apartado se expresar como factor porcentual cual es
la utilidad esperada por el agricultor nicamente por su labor empresarial o coordinadora,
que cabe sealar, es la nica que corre un riesgo con la produccin.
Factor de costo financiero.- Es el costo del dinero usado en aplicar insumos, labores,
maquinas e indirectos; nicamente y por el periodo de tiempo que dure el ciclo de
produccin. Este costo ser semejante a la tasa de inters vigente para el cultivo o
cultivos en cuestin, por la banca de desarrollo especializada en el sector. Deber
expresarse en porciento anualizado.
179

Obtencin del precio de la renta de la tierra.- Para obtener el valor renta de la tierra, es
necesario descomponer en factores al valor total de venta del producto, es decir que de la
venta del producto debern obtenerse las retribuciones de los participantes en la
produccin. Estos participantes son: proveedores, maquileros, jornaleros, indirectos,
financiero, dueo del predio agrcola, agricultor o empresario agrcola, entonces la
produccin terica deber ser suficiente para cubrir costos y utilidades de cada uno de los
participantes, es decir:
Valor de la produccin = P + M + J + CI + F + R + U
Donde:

P =
M =
J =
CI =
F =
R =
U =

Pago de Proveedores.
Pago de Maquiladores.
Pago de jornales (costos directos de produccin).
Pago de indirectos.
Pago de intereses sobre el capital de trabajo.
Pago por el uso de la tierra.
Utilidad del agricultor.

Despejando el valor renta:


Valor renta de la tierra = Valor de la produccin (P+M+J+CI+F+U)
El valor (P+M+J) es sinnimo de costos directos.

180

Capitalizacin de rentas.- Partiendo de la base que el valor de la renta es la retribucin


que el dueo de la tierra recibe, solo por el hecho de haber invertido en ella, an cuando
no sea l mismo quien la trabaje. Se proceder a identificar el valor del capital invertido
en el terreno de la renta que recibe por cada ao.
A cualquier capital invertido se le supone una retribucin que se conoce como
interes y al volumen de intereses que deber recibirse en un perodo determinado en
funcin del capital se le denomina tasa de inters y se expresa en un porciento (%), si
tenemos un capital y lo invertimos a una tasa anual, al final de un ao recibiremos el
producto del capital por la tasa:
Renta o Producto financiero = Capital x tasa de inters.
S por el contrario, conociramos el monto de intereses (renta) y pudiramos
identificar la tasa a la que fueron producidos, en un proceso inverso podemos identificar
el capital que lo produjo, si dividimos la renta entre la tasa, en este caso por ser la tasa
que identifica al capital la llamaremos tasa de capitalizacin.
Renta
Capital = ------------------------------Tasa de capitalizacin
181

Tasa de capitalizacin.- Una vez que se ha logrado despejar el valor renta, que es
equiparable a los intereses recibidos por el capital invertido en el terreno, deberemos
identificar a que tasa (de capitalizacin) corresponde semejante renta, para deducir el
valor del terreno (capital). Para obtener la tasa de capitalizacin adecuada a la inversin
que representa cada predio, deberemos considerar algunos factores particulares del
terreno que inciden en ella.
Es importante tener presente dos caractersticas de la tasa de capitalizacin,
primero que es el factor que regir un aumento o disminucin de precio, y segundo que
mientras ms elevada sea la tasa, menor ser el valor resultante del predio. As,
determinar la tasa es una responsabilidad de cuidado y precisin del perito.
Otro factor importante que incide en el valor es el monto de venta del producto
del predio, que por residuo se transforma en renta; si este monto no es el mximo posible
y se calcula una tasa normal de capitalizacin, resultar el predio con un valor menos que
el real por culpa de un cultivo poco rentable, la transformacin de rentas a valor del
predio es un proceso delicado de respuestas geomtricas, por lo que debe realizarse con
responsabilidad. De este proceso se derivan muchas funciones econmicas, como crdito,
asociaciones y compra-venta, que representa un movimiento importante de capitales del
sector agrcola y estn en funcion de la pericia y seriedad del perito.

182

Factores que determinan la tasa de capitalizacin.- Tasa de inters bancaria, se refiere


a que la inversin en terrenos es un modo alternativo de aspirar a una renta, por ello es
comparable a invertir en instrumentos bancarios de renta fija, sobre todo si consideramos
las tasas pasivas que los bancos del sector agrcola y principalmente de Banca de
Desarrollo pagan por ello. Sin embargo hay diferencias entre estos aspectos que debern
considerarese al fijar la tasa de capitalizacin, basada en la tasa de inters, as, el primer
parmetro a considerar ser la fluctuacin de tasas de los intereses pagados por el banco.
Inflacin.- La tasa bancaria incluye en su monto la inflacin acumulada del ao, bajo
esta premisa debemos considerar que el bien raz, repone el efecto de la inflacin anual
en su propio incremento del precio de cada ao, lo que no ocurre con el dinero invertido
en el banco, que deber reponer su poder adquisitivo del mismo monto de inters
recibido. Por lo anterior el primer ajuste a considerar en la tasa bancaria es descontar el
efecto de la inflacin que se ver repuesto por los incrementos de precios de predios
agrcolas. Lo anterior deber ser calculado de acuerdo a los ndices oficiales de efecto
inflacionario para el sector agrcola.
Subsidios.- Si el predio en anlisis recibe la asignacin permanente de subsidios al
predio, estos debern causar un ajuste en la rentabilidad de la inversin, ya sea ajustando
la tasa de capitalizacin, o bien adicionando el subsidio a la renta, sin variar por este
concepto la tasa. Estos subsidios debern ser destinados al predio y entregados a su
propietario o posesionario directamente y no por concepto del cultivo.
183

Manejo del predio.- Este concepto puede originar un gasto oculto, por renovacin de los
deterioros causados por un mal manejo, o a la inversa, puede generar un beneficio por
prcticas de conservacin o mejora de los suelos, por otra parte, si los deterioros son
permanentes y acumulativos por prcticas de manejo del predio, (por ejemplo
sobrepastoreo), pueden ocasionar reducciones casi totales del valor del predio que en
cualquiera de los casos debern ser ponderados por el perito para determinar un aumento
o decremento de la tasa de capitalizacin. Un predio bajo malas prcticas de manejo, ir
perdiendo paulatinamente parte de su potencial podructivo y an cuando el mercado de
rentas le permita cobrar lo mismo, es innegable que tambin ir perdiendo parte de su
valor, lo que debe ser previsto en una correccin al alza de las tasas de capitalizacin.
Riesgo.- Es la consideracin de los factores de probabilidad de ocurrencia de fenmenos
climticos o fsicos que pueden aumentar disminuir la posibilidad de prdida de la
produccin.
En una explotacin agropecuaria existe la posibilidad de fracaso por factores
climticos imponderables como la sequa extrema, un huracn, un incendio, etc.
Eficiencia del cultivo.- Se refiere a la eficiencia con que los cultivos aplicados al predio
explotan su potencial, o sea que se deber identificar si el o los productos obtenidos en el
predio representan la mejor opcin financiera del mismo, ya que de no ser as se oculta
el precio del terreno, disminuyendo artificialmente su valor. Esta consideracin de que el
producto es dinero, como renta anualno representa toda la renta que se puede recibir,
mecerer decir que solo se recibe una parte de la tasa de capitalizacin (una tasa menor)
184
con lo que se incrementar el precio del predio, buscando su valor real.

Infraestructura.- La vida remanente de la infraestructura permanente que participa


directamente en la produccin, riego por ejemplo, deber ser considerada como factor
de ajute de la tasa de capitalizacin, ya que una instalacin prxima a su fin de vida
til, representan gastos inmediatos, que no se reflejan como deduccin de las rentas, lo
que le permite conservar al predio su valor de un modo inconsistente. La deteccin de
infraestructuras obsoletas o en prximo desuso, representan un motivo de ajuste de la
tasa a la alza, como de otra manera lo representa a la baja (de la tasa), el hecho de
incorporal al predio en el futuro inmediato instalaciones que beneficien su
productividad, por ejemplo: un sistema de riego en construccin.
ndice de capitalizacin.- El ndice de capitalizacin es sinnimo de capital originador
de la renta, es decir que es el monto de dinero invertido en el predio, que de acuerdo a
la tasa fijada originar una renta como la encontrada.
Este ndice se obtiene con el cociente de dividir la renta entre la tasa de
capitalizacin:
Renta
ndice de capitalizacin = -------------------------------Tasa de Capitalizacin
185

Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en anlisis y no
incluye los bienes distintos de la tierra.
Como seala la Comisin Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), para
realizar avalos en los terrenos agropecuarios, stos debern ser analizados mediante
los enfoques de comparacin de ventas, de costo y de ingresos, por ello, en los avalos
agropecuarios debemos analizar y mostrar los valores de mercado, fsico y de
capitalizacin en rentas que correponden respectivamente a cada uno de estos enfoques.

186

2.6.- Funcin del avalo y propsito del avalo


En numerosas ocasiones se ha de proceder por parte de tcnicos a la valoracin
de fincas rsticas y urbanas. En estos casos se suele partir de un conjunto de datos
tcnicos y econmicos para inferir un jucio de valor; es decir, llegar a unas conclusiones
estimativas acerca del valor que puede atribuirse a las fincas objeto de la tasacin.
los casos ms frecuentes de valoracin los podemos resumir en el siguiente
cuadro sinptico.

187

1.1.- Valoracin a efectos de enjuiciamiento civil


1.2.- Participaciones, proindivisos y herencias
1.3.- Asesorias en las compraventas
1.4.- Constitucin de sociedades
1.Valoracin
de
inters
privado

1.5.- Apertura de contabilidades


1.6.- Solicitud de prstamos con garanta hipotecaria
1.7.- Garanta hipotecaria a efectos de responsabilidad penal
1.8.- Liberacin de arrendamientos
1.9.- Otros casos menos tpicos de valoracin como permutas de fincas,
servidumbres, usufructuos, manejo de explotaciones familiares, etc.

Valoracin de
fincas rsticas
o urbanas

2.1.- Expropiacin forzosa


2.2.1.- Valoracin catastral
2.2.2.- Impuesto sobre el patrimonio
2.Valoracin
de
inters
pblico

2.2.- Imposicin fiscal

2.2.3.- Impuesto sobre sucesiones o


donaciones
2.2.4.- Transmisiones patrimoniales
2.2.5.- Plusvalas
2.2.6.- Necesidad de una revisin
metodolgica-tasatoria fiscal

2.3.- Trabajos de Orden rural

188

1.Valoracin de inters privado


1.1.- Valoracin a efectos de enjuiciamiento civil
Se produce en litigios entre deudores y acredores. La valoracin sirve para determinar el
patrimonio neto del deudor y puede influir en la decisin judicial de embargarle.
Ejemplo: Un propietario agrcola adquiri maquinaria pesada, a un proveedor, por el valor de
$
1500,000.00. Adems, deba sietas sumas de dinero a otros acreedores. El abogado del proveedor
solicit un perito valuador la redaccin de un informe en el que se hiciese constar el valor de tres
fincas rsticas propiedad del deudor, con vistas al juicio que se celebr, como resultado del informe,
se demostr que el valor de las fincas era inferior a la deuda total, se embargara y, posteriormente, se
expondran a pblica subasta, repartiendose los acreedores el producto de la subasta
proporcionalmente a la cauanta de la deuda.
1.2.- Participaciones, proindivisos y herencias
Cuando una o varias fincas son propiedad de varias personas en rgimen de proindiviso,
puede llegar un momento en que los propietarios deseen dividirse entre ellos la propiedad. Para este
fin pueden solicitar un avalo que les permita efectuar el reparto de un modo equitativo, teniendo en
cuenta el valor de cada lote en que el proindiviso se reparte. Caso parecido ocurre cuando se reparten
las diversas fincas de una herencia entre los herederos.
Ejemplo: Tres propietarios A,B y C forman una sociedad annima cuyo objeto social es el ejercicio
de actividades agrcolas y ganaderas. Estipulan en los estatutos de la sociedad qaue el capital social
ha de ser suscrito en su totalidad por los socios, y desembolsado en aportaciones en dinero o especie.
Cada socio aportar $ 500,000.00 en efectivo, aportando adems fincas, ganado y maquinaria189
hasta
completar el resto del capital suscrito por l.

El nmero de acciones suscritas por cada socio ha de ser proporcional al valor de la


aportacin total del mismo, valor que se asignar con arreglo a las conclusiones de un avalo pericial.
As, si el avalo atribuye a las fincas, al ganado y a la maquinaria aportada por el socio A un valor de
$ 6500,000.00, la sociedad ceder a este socio 6,500 acciones de $ 1,000.00 de valor nominal cada
una. De forma anloga, se procede a la valoracin de aportaciones y asignacin de acciones de los
socios B y C.
1.3.- Asesorias en las compraventas
Es normal que un propietario que quiera vender una finca procure enterarse previamente de
cual es su valor aproximado, a efecto de establecer su estratgia de negociacin. Lo mismo ocurre con
cada uno de los posibles compradores de la finca. Cualquiera de ellos puede recurrir al perito valuador
para que le asesoren sobre el particular.
Ejemplo: En la actualidad las sociedades de credito e hipotecarias marcan como requisito para el
otorgamiento de crditos hipotecarios, el avalo ejecutado por un perito valuador, o lo que es ms, por
una unidad independiente de valuacin, institucin formada entre otros elementos por valuadores
inmobiliarios y el otorgamiento del credito hipotecario est basado en gran medida en el avalo
presentado.
1.4.- Constitucin de sociedades
Al fundarse una sociedad mercantil, el capital suscrito puede desembolsarse de dos formas:
1).- como aportaciones en efectivo; 2).- como aportaciones en especie, stas revisten la forma de
entregas de bienes econmicos de diverso tipo por parte de los socios.
Ejemplo: Los socios pueden aportar terrenos, fincas rsticas, edificios, maquinarias, etc. Naturalmente
la sociedad debe proceder a la valoracin de los bienes econmicos aportados por cada uno de los
190
socios, a fin de comprobar si su valor coincide con el asignado a sus aportaciones.

1.5.- Apertura de contabilidades


Tanto en las empresas individuales como en las sociedades, la apertura de la contabilidad
lleva consigo una valoracin de los bienes que se integran en el activo de la empresa.
No es muy frecuente la intervencin de tcnicos colegiados en este tipo de valoraciones
(sobre todo en las empresas individuales), pero los contadores suelen encargarse de valorar los activos.
1.6.- Solicitud de prstamos con garanta hipotecaria
La garanta hipotecaria es funcin del valor de las fincas rsticas o urbanas propiedad del
deudor. Por lo tanto, a fin de conocer el tope mximo de crdito que puede concederse, es
imprescindible realizar una valoracin de las fincas objeto de la hipoteca.
1.7.- Garanta hipotecaria a efectos de responsabilidad penal
Las fincar rsticas, adems de servir como garanta hipotecaria, tambin pueden ser
empleadas como garanta a los efectos de responsabilidad penal.
1.8.- Liberacin de arrendamientos
Los arrendamientos rsticos en pases donde existe una proteccin legal al arrendatario,
pueden ser considerados como una situacin de propiedad compartida de hecho entre arrendador
y arrendatario, ya que ambos tienen un conjunto de derechos sobre la finca arrendada, aunque por
razones distintas y compuestas

191

2.Valoracin de inters pblico


2.1.- Expropiacin forzosa
El Estado, La Federacin, las Comunidades Autnomas, la Provincia, el Munucipio y
diversas corporaciones pblicas, as como ciertas empresas en determinadas circunstancias, estn
facultadas para expropiar fincas privadas en el caso de que necesiten la ocupacin de terrenos para la
ejecucin de sus planes de obras.
2.2.- Imposicin fiscal
Determinadas clases de impuestos se fijan en funcin del valor de las fincas propiedad de
una persona natural o jurdica. Por esta causa, el Estado, la Comunidad Autnoma o el Municipio, se
ocupan de valorar las fincas en cuestin a travs de los tcnicos agrcolas dependientes de sus
respectivos servicios.
2.2.1.- Valoracin catastral
La determinacin de este valor (Valor Catastral) es tomado como referencia para la
fijacin del impuesto predial y su valor es siempre inferior al valor de mecado, en ocaciones se toma
como referencia tambin a fin de establecer un valor de los predios para la expropiacin.
2.2.2.- Impuesto sobre el patrimonio
Segn nuestras leyes, el Impuesto sobre el Patrimonio se establece que los bienes de
naturaleza urbana o rstica se comportarn por el mayor entre los tres valores siguientes:
192

a).- el valor catastral.


b).- el comprobado por la administracin a efectos de otros atributos.
c).- el precio o valor de adquisicin.
La aplicacin de este impuesto puede dar lugar a un informe de valoracin de dichos bienes.
2.2.3.- Impuesto sobre sucesiones o donaciones
El impuesto sobre sucesiones y donaciones, establece que la administracin podr
comprobar el valor del bien y derechos transmitidos por los medios de comprobacin establecidos,
uno de los cuales es el dictamen pericial. A tal efecto, las dependencias contarn con tcnicos
especializados en valoracin. Anlogamente, los contribuyentes pueden en su caso, recurrir a
informes periciales para rebatir las valoraciones asumidas por la Administracin.
2.2.4.- Transmisiones patrimoniales
La ley establece que la administracin podra, comprobar el valor real de los bienes y
derechos transmitidos. La comprobacin se llevar a cabo por los medios establecidos, entre los que
se encuentra el dictamen pericial. Las transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles en general, y
de fincas rsticas en particular, estn sujetos a una tarifa aproximada del 6%, sobre el valor asignado
a la transaccin.
2.2.5.- Plusvalas
Al efectuar operaciones de compraventa con fincas rurales debemos tomar en cuenta la
plusvala derivada del aumento en la mancha urbana, de la incorporacin de nuevas vias de
comunicacin, etc. Por lo que para determinar la plusvala debemos solicitar un avalo.
193

2.2.6.- Necesidad de una revisin metodolgica-tasatoria fiscal


En la medida en que un pas avanza en equidad fiscal, hace falta una mayor complejidad en
las normas de carcter evolutario. Los sistemas fiscales en los pases desarrollados deben afrontar el
reto que supone una legislacin evaluatoria con figuras modernas que sustituyan o complementen las
ya existentes, poco rigurosas. En este sentido, es previsible la aparicin de figuras y conceptos
econmicos susceptibles de perfeccionar las tasaciones. Cuando estas figuras procedan del sector
agrario se contar con nuevas aplicaciones de la valoracin agraria a la fiscalidad.
2.3.- Trabajos de Orden rural
Como paso previo para la ordenacin rural de una zona hay que realizar a menudo una
concentracin parcelaria, la cual supone la valoracin de las distintas fincas a intercambiar.
Con el actual programa de apoyo al campo, promovido por la Financiera Rural, se est
buscando crear empresas agropecuarias, sociedades de produccin agrarias, as como la
administracin, con caractersticas de empresa de las actividades del campo, por lo que se requiere
de valuacin de los terrenos agrarios y manejar su valor en libros y en empresas.

194

Valoracin de otros activos agrarios


Algunos autores de libros en valoracin se ocupan de problemas especficos de tasacin,
como los relativos a cosechas pendientes, agua de riego, mejoras territoriales, etc.
En realidad no existen tcnicas especialmente concebidas para la valoracin de estos
activos. Los mtodos de valoracin de fincas son perfectamente aplicables a ellos, sin necesidad de
introducir modificaciones sustanciales. Sin embargo, una misma metodologa, al ser aplicada a
distintos activos agrarios, adquiere caractersticas propias en funcin de la naturaleza fsica del bien y
del contexto econmico en que se situa.
Por principio, todos los bienes econmicos, de carcter agrario o no, pueden ser objeto de
una tasacin, situado este bien en un mercado no competitivo, y la informacin de su valor no sea
automtica, pus cuando existe un precio de mercado la Valoracin es obvia.
La valoracin de maquinaria agrcola usada y del agua destinada al riego son dos ejemplos
de activos agrarios a considerar.
En la maquinaria, podemos decir que no existe un mercado de maquinaria agraria de
segunda mano, anlogo o parecido al de automviles usados donde fijan precios de acuerdo a la
marca, modelo, ao y kilometraje recorrido por el automovil, dando con esto un precio casi
automtico. No ocurre as con los tractores y maquinaria agrcola de segunda mano, cuya valoracin
resulta ms o menos compleja.
Respecto al agua de riego, esta bien puede ser considerado como parte integrante de la
finca, unida indisolublemente a la tierra, o puede considerarse como un bien independiente, objeto
de
195
una tasacin separada.

La existencia de usos alternativos (industria y urbanismo) del agua de riego y la separacin


entre la propiedad de la tierra y la del agua, hacen necesario desarrollar criterios derivados de la teora
general de la Valoracin al caso concreto de la tasacin del agua. A veces, dichos criterios tendrn
puntos comunes con los de valoracin de la tierra, y a veces no, encontrndose relacionados siempre
unos y otros.
Valoracin Agraria, Forestal y Ornamental.
La Valoracin Agraria y la Forestal estn estrechamente relacionadas, pues tomando en
cuenta que las dos son especialidades para el aprobechamiento del mismo recurso natural: la tierra.
La intensificacin de un sector de las explotaciones agrarias, con mayor utilizacin de
sofisticados factores de produccin (invernaderos, riego localizado, cultivos hidropnicos) hacer que
la agricultura converja en un punto ms prximo a la actividad industrial. Frente a un
aprovechamiento, generalmente ms natural de los bosques. Por otra parte, la extensin de una
agricultura vinculada al medio ambiente, establece de nuevo una mayor vinculacin entre la actividad
agraria y la forestal.
En la produccin forestal, se ha de contemplar como mnimo la valoracin de la
produccin forestal (madera, resina o frutos), la valoracin del suelo segn su sistema de
aprobechamiento (monte regular, irregular y semi-regular), la valoracin de daos (principalmente
incendios) y el valor de la utilidad del monte como recreo y conservacin de la naturaleza.
De la relacin anterior valoracin agraria y forestal, podemos establecer una extencin a la
valoracin ornamental. Tomaremos como punto de referencia al rbol en su triple vertiente: forestal,
frutal y ornamental, ya que un mismo rbol puede tener varios aprobechamientos. Podemos utilizarlo
196
por su madera o por su efecto sobre la naturaleza, considerndolo como forestal,

si lo aprobechamos por sus frutos podemos considerarlo como frutal y, por lo tanto, agrcola. Y si
forma parte de un jardn pblico o privado es un rbol ornamental. Dndonos cuenta que los tres
aspectos se entremezclan frecuentemente, sin poder separarlos. Por ello, parece ms eficaz, en vez de
intentar establecer separaciones, pensar en una valoracin global de sus diversas unidades: frutal,
forestal y ornamental.
Valoracin Agraria y Valoracin no Agraria
Existe una interconexin entre la Valoracin Agraria y la Valoracin de inmuebles de
otros sectores.
Primero, algunos autores tratan la valoracin de fincas rsticas como un caso particular
de la Valoracin de inmuebles materiales, incluyendo: fincas rsticas, edificios para viviendas,
establecimientos hoteleros, terrenos susceptibles de convertirse en urbanizaciones, solares en reas
industriales, etc.
Segundo, no es frecuente que los valuadores agrarios apliquen sus mtodos especficos a
problemas alejados de la Valuacin Agraria (Obras de Arte, filatelia, monumentos histricos, etc.)
La explicacin en el caso primero la encontramos en la semejanza de los bienes objeto de
la Valoracin, ya que todos ellos son inmuebles. La segunda se refiere a las resticciones de los
valuadores agrarios para estudiar metodologas estimativas particulares. Un valuador que pretenda
abarcar los distintos campos de la Valuacin deber recurrir a las distintas especialidades que sobre
Valuacin existen.
197

2.7.- FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR.Como anteriormente se mencion, los factores principales que definen el valor
de un bien son: utilidad, escasez, transferibilidad, preferencia, trabajo, sin embargo, para
estimar el valor de un predio, hay que tener en cuenta no solamente los aspectos o factores
que pueden influir en el valor primario e inicial de la tierra, sino adems, otros factores
como los econmicos, geogrficos, y fsicos que inciden de manera directa en el valor.
Debemos considerar que las fuerzas que afectan en el fondo la oferta y la
demanda de las propiedades agrcolas, pueden agruparse en sociales, polticas, econmicas
y fsicas; dentro de las fuerzas sociales se puede mancionar el crecimiento poblacional
que determina zonas de presin sobre la tierra que, al aumentar la demanda permaneciendo
igual la oferta, eleva el precio de las propiedades.
Dentro de las fuerzas polticas podemos mencionar la poltica de la Reforma
Agraria, las de desarrollo y fomento de infraestructura de riego o de vas de comunicacin,
la poltica de crdito agropecuario, los tratados comerciales y los programas de apoyo a los
productores agropecuarios como la Alianza para el Campo, el Centro de Calidad para el
Desarrollo Rural (CECADER), el INCA Rural y otros.

Leyes de Zonificacin

Reglamentos de Construccin

198

Reglamentos de polica, transito, y departamento de bomberos

Control de rentas, posiciones de la defensa nacional, prioridades, control y destino de


crditos

Prestamos hipotecrarios del gobierno

Poltica monetaria que afecte el libre uso de la propiedad raz

199

2.7.1.- Factores econmicos


Podemos mencionar como factores econmicos que afectan los precios de las propiedades
rurales: la inflacin, la desinflacin ya que influyen en el poder de compra y la conducta de
la poblacin.

Los recursos naturales, su cantidad, calidad, localizacin y su grado de uso.

Tendencias comerciales e industriales

Tendencias de los empleos y niveles de salarios

Disponibilidad de dinero y crditos

Niveles de precios, tasas e intereses y cargas de impuestos

Todos los factores que interfieren directa o indirectamente sobre el poder de


compra.

200

2.7.2.- Factores geogrficos


Ubicacin y accesibilidad del predio.- Segn la Comisin de Avalos de Bienes
Nacionales (CABIN) comprende entidad federativa, localidad, delegacin o municipio y
en su caso, la direccin del inmueble; la ubicacin sin ser un factor directo de
productividad de un predio, afecta su valor en ocasiones de manera importante, pues la
ceracana de un pueblo y una ciudad, faciliran la comercializacin de los productos, la
factibilidad de obtener insumos, maquinaria, refacciones, mano de obra, etc.
La localizacin geogrfica.- La altitud, latitud y longitud, y la configuracin fsica en
particular la orografa influyen en la conformacin del clima, en tipos de suelos y en la
vegetacin, los cuales a su vez actan sobre las actividades agrcolas, ganaderas y
forestales, as como sobre los asentamientos humanos.
El clima.- Es el conjunto de caractersticas atmosfricas que distinguen a una regin,
incluye la temperatura media anual y su distribucin, precipitacin pluvial y su
distribucin, horas luz y su distribucin en el ao; normalmente el clima determina el tipo
de cultivos que pueden realizarse en forma eficiente, por lo tanto, es uno de los fatores que
afectan la productividad de los predios agropecuarios, as mismo, son tambin importantes
la frecuencia de siniestros como granizo, heladas, inundaciones etc., que afectan la
regularidad de la siembra.
201

Caractersticas del suelo.- El suelo es un factor de productividad ms variable, pues no


solo puede ser diferente de un predio a otro, sino dentro del mismo predio pueden existir
variaciones importantes.
De acuerdo al Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal
(INVAF), es necesario conciderar textura, color, fertilidad, profundidad de la capa arable,
pedregosidad, que son caractersticas edafolgicas que influyen en la productividad de los
cultivos y los pastizales.
Topografa.- Es un elemeto importante, pues adems de las limitaciones a los cultivos
que puede determinar la pendiente, puede facilitar la erosin del suelo, as mismo, en
ganadera una pendiente muy pronunciada puede limitar la accesabilidad del ganado a
algunas reas del predio.
La disponibilidad del agua.- El agua adicional a la de lluvia para los cultivos o el
ganado, es un factor determinante del valor del predio, la certidumbre de una fuente
abastecedora favorece la productividad de un predio, pus sin ella ste practicamente
carece de valor.
Actualmente los prolongados perodos de sequa, la intensificacin del uso del
agua para riego, el aumento de la poblacin y las mayores necesidades para consumo
humano han convertido a los recursos hdricos en un bien cada vez ms escaso y por
202
consecuencia ms caro.

En un predio agrcola o pecuario, es esencial contar con una fuente de


abastecimiento de agua, as como, con la concesin o permiso correspondiente para la
disposicin legal de la misma, en el que se establezca el volumen de gasto autorizado en
apego a la legislacin vigente. Otra caracterstica importante es la calidad del agua, ya que
sta influye en el proceso productivo, una cantidad mala o deficiente en el agua puede
deteriorar o incluso acabar con la productividad de un predio.
Vegetacin.- En un predio agropecuario, especialmente en un ganadero los pastizales y
desde luego el forraje que producen representan un recurso natural de importancia
fundamental para la produccin y por lo tanto, influyen considerablemente en su valor.
La ganadera extensiva tiene como caracterstica fundamental que el ganado es
alimentado con pastizales nativos que se caracterizan por ser reas o zonas de baja
productividad, inapropiadas para el uso de los cutivos agrcolas debido a sus limitaciones
fsicas, en estas reas se incluye cualquier tipo de vegetacin que se explote etensivamente
a travs del pastoreo de animales domsticos y silvestres y que, adems, constituyen
fuentes vitales de productos maderables, agua y fauna silvestre. Estas reas tienen grandes
extenciones de terreno quebrado, accidentado y montaoso, que no se puede arar
fcilmente, pero tienen la capacidad de producir forraje que el hombre directamente no
puede cosechar.
203

Una caracterstica de primordial importancia que se encuentra en un predio


ganadero es definitivamente la vegetacin que es consumida por los animales domsticos y
la fauna y transformada en productos biolgicos. Tambin de igual importancia son
aquellos componentes de la vegetacin que presentan cierto potencial de aprovechamiento
para fines de obtencin de fibras, ceras, forraje para consumo directo por los animales,
madera y en general, aquellos que ofrecen otra alternativa de produccin que no sea
estrictamente la ganadera.
Capacidad de pastoreo o capacidad de carga.- La estimacin de la capacidad de pastoreo
o carga de un predio ganadero, es una actividad difcil, para ello, es necesario conocer la
produccin de forraje que no es esttica sino fluctuante segn condiciones prevalecientes en
el ciclo anual, adems de los factores naturales que la afectan como la clase y tipo de suelo,
topografa, precipitacin, especies presentes, condiciones del pastizal, grado de uso, etc..
Esta variacin exige flexibilidad en el nmero de cabezas que se manejan en el pastizal
para adecuar la carga animal y no causar daos en el terreno por sobrepastoreo.
La productividad de un pastizal es la velocidad a la cual la energa solar es fijada
por la vegetacin o sea la creacin de tejido vegetal por parte de plantas al transformar o
incorporar la energa solar.
La productividad de un pastizal depende de una serie de factores del medio que
acta sobre el proceso bsico de la fotosntesis ya que cualquier factor del medio que afecte
204
a ste, afectar la cantidad de forraje producido y por lo tanto el producto final.

La produccin de forraje se puede expresar de varias formas como


productividad primaria bruta o neta, o como biomasa o simplemente produccin de
materia seca.
La productividad primaria bruta es igual a la intensidad o ritmo de la
fotosntesis, es decir, incluye a la energa almacenada por la planta y usada por su
propia respiracin, es la cantidad de energa solar que es convertida en energa qumica
o materia orgnica y es asimilada por una comunidad durante un perodo especfico,
incluyendo la energa utilizada en le respiracin.
La productividad primaria neta es la productividad primaria bruta menos la
energa que ha sido utilizada en la respiracin. Por lo tanto, la productividad primaria
neta, es quella que en teora puede ser aprovechada por otros organismos. Es igual al
ritmo (velocidad) de fotosntesis (produccin de materia seca) menos en ritmo de
respiracin vegetal.
Biomasa es el peso seco total de los organismos por unidad de superficie. La
cantidad de forraje producido se mide por cosecha directa en planta y se expresa en
Kilogramos de materia seca por unidad de superficie. Para efectos del manejo de
pastizales suele expresarse en Kilogramos por hectrea por ao, y se determina
comnmente mediante cortes y secado a peso constante del forraje, reportando el
resultado como materia seca.
205

Procedimiento para estimar capacidad de pastoreo.


La capacidad de carga, o capacidad de pastoreo, es el nmero de animales (de
determinada clase) que pueden ser mantenidos sobre una determinada rea bajo un uso
adecuado y un tiempo definido. Es decir, es la carga mxima animal posible sin
detrimento de la vegetacin o recursos relacionados.
La carga animal, es el nmero de animales que pastorean en un rea dada a un
tiempo especfico, la carga animal puede ser en determinado momento igual, mayor o
menor que la capacidad de carga.
Para expresar la capacidad de carga se utiliza la medida de unidad animal
(U.A.) y es necesario conocer los equivalentes en U.A. de los diferentes animales que
pueden utilizar un pastizal para poder hacer determinaciones o estimaciones de
capacidad de carga.
Es necesario hacer notar que una unidad animal (U.A.) unidad ganadera
(U.G.) represnta la cantidad promedio anual de forraje que requiere una vaca madura de
450 Kg. de peso vivo, que gesta, cria y desteta un becerro de 160 Kg. de peso vivo a los
sesis meses de edad, incluido el forraje consumido por este ltimo. Este valor se toma
como base y es gual a Una Unidad Animal.
206

Equivalencias de Unidad Animal (U.A.) en distintas clases y especies de animales


Animal

Equivalencia en (U.A.)

Vaca madura con becerro

1.00

Toro maduro

1.25

Becerro destetado

0.60

Novillo de menos de 12 meses

0.50

Novillo de ms de 12 meses

0.60

Novillo de 17 a 22 meses

0.75

Novillo de 22 a 32 meses

0.90

Oveja con cra

0.20

Macho cabro

0.17

Cabra con cra

0.17

Buey

1.05

Caballo maduro

1.25

Venado cola blanca

0.14

Venado bura

0.25
207

2.7.3.- Factores fsicos


Refirindonos a los aspectos fsicos podemos mencionar el tipo de suelo, el clima y la
topografa del predio que influyen en el valor segn su aporte a la mayor rentabilidad
de la finca.
Existen sin duda varios tipos ms de estos factores sociales, polticos,
econmicos, o fsicos que afectan el valor de un bien raz rural, lo importante es sealar
que ellos no actuan en forma independiente, sino interrelacionados.
Destacaremos adems que el valor de los predios (terrenos), encuentra una
marcada diferencia entre los denominados predios urbanos y predios rurales, diferencia
que se sustenta en el enfoque de posibilidades que los usuarios tienen del beneficio de
poseer un predio de cada clase.
Es claro que en el mbito de la valuacin existe esta diferencia, pero
podemos establecerla de manera concisa si partimos de definiciones comnmente
aceptadas, que en este caso ser la Ley de Desarrollo Urbano y su Plan de Desarrollo,
aun cuando en algunos estados se tienen diferentes denominaciones, es en esta ley
donde podemos determinar los usos del suelo legalmente aceptados, pero esto se aplica
en las zonas urbanas, sin embargo, define la frontera de lo urbano que por omisin
marca lo de la rural.
208

Es pues el uso del suelo legal lo que determina el concepto urbano, y dentro
de lo urbano hay diversas clasificaciones, dependiendo tambin de esta ley, y estas
clasificaciones que determinan condiciones de servicios pblicos, infraestructura y
eficicacin, van definiendo usos y costumbres que derivan en el valor de cambio
escalonados por sector.
En el caso de predios urbanos, se caracterizan por ser demandados y
apreciados por las caractersticas que se encuentran fuera del predio, es decir: vas de
comunicacin, servicios, calidad de urbanizacin, comercio, tamao de los lotes moda,
y sobretodo preferencias por un nivel de vida circundante, esto define el valor del
predio por metro cuadrado.
En el caso de los predios rurales, stos se orientan a ser seleccionados o
apreciados, en una misma rea climtica y geogrfica, por las caractersticas que
presenta dentro del predio, es decir calidad de tierra, relieve del terreno, drenaje,
profundidad del suelo agrcola, vegetacin potencial, precencia de agua, etc., es decir
se orienta bsicamente a la utilidad del predio
As en lo rural o agropecuario (no urbano por definicin) tenemos predios
que pueden ser agrcolas, pecuarios, forestales maderables y no maderables y para
industria rural; en ellos intervienen factores diferentes a los urbanos, que definen esta
diversidad de usos de suelo, y que por consecuencia incrementan o disminuyen su
209
valor.

Por lo tanto, al valuar un predio debemos considerar esos factores entre los
cuales podemos mencionar los siguientes:

Clima y topografa

Fertilidad de la tierra ( mayor valor en predios agropecuarios )

Recursos humanos

Factores comunitarios como transporte, escuelas, templos, parques, y areas de


recreo

Control de inundaciones y conservacin del suelo.

Ubicacin y accesibilidad del predio. Localizacin geogrfica. El clima.


Caractersticas del suelo. Topografa. La disponibilidad del agua. Vegetacin.
Capacidad de pastoreo o capacidad de carga.

210

2.7.4.- Factores edafolgicos


La edafologa es la ciencia que trata de la naturaleza y condiciones del suelo, en su relacin con las
plantas.
El suelo es el resultado de la alteracin, la remodelacin y la organizacin de las capas
superficiales de la corteza terrestre, bajo la accin de las perturbaciones geolgicas y atmosfericas; la
vida (microflora, microfauna, raices vivas) desempea un papel importante en las capas ms profundas;
la materia orgnica vegetal que recubre los suelos se degrada lentamente generando humus. El clima
tiene a veces un efecto decisivo. Los edaflogos estudian el suelo cavando trincheras (50 cms. a 1 Mto.,
incluso ms)cuyas paredes verticales ofrecen una superposicin de estratos, u horizontes; cada
horizonte presenta un aspecto y una estructura distintos; el conjunto de los horizontes constituye un
perfl de suelo que se inserta entre la tierra vegetal superficial (horizonte A) y la roca madre (horizonte
C); el horizonte B, horizonte intermedio, donde se han ido acumulando sustancias procedentes de las
capas superficiales, es pobre en materia orgnica y ms rico en arcilla y hierro que los horizontes A o C.

El avalo es una opinin especializada y certificada avalada por un profesional relacionada con el
tema, y la certeza del avalo depender de la experencia e integridad, de sus conocimientos,
capacidad tcnica y procesos de carcter cientfico que utilice el valuador, de la destreza para que lea
y procese los datos y la accesibilidad a los datos pertinenetes.

211

Unidad 3
(10 horas clase)
Caractersticas del suelo
CARACTERSTICAS DE PRODUCTIVIDAD DE LOS AVALOS AGROPECUARIOS
Siendo el clima uno de los factores de productividad importantes, debe mencionarse la
clasificacin Detenal, altitud sobre el nivel del mar, ciclo vegetativo, temperaturas mximas
y mnima y media del ciclo vegetativo; precipitacin media, daos al predio y a los cultivos,
como: inundaciones, sequas, erosin elica, erosin hdrica, granizo, frecuencia de
heladas prematuras, etc. y cualquier otro tipo de siniestros.
La humedad de la tierra es otro de los factores importantes para la productividad de un
suelo por lo tanto, deber aparecer en los avaluos; si se trata de terrenos de temporal, si
cuentan con agua de riego por gravedad o por bombeo, de pozos o corrientes naturales; se
debe mencionar tambin el sistema de riego dentro del predio, por canales sin revestir,
revestidos, por aspersin, etc.
El suelo es el factor de productividad mas variables, pues no solo puede variar de un predio
a otro, sino, dentro del mismo predio pueden existir variaciones importantes.

212

En un plano o croquis, es conveniente mostrar las clases de suelos, profundidad,


pendientes y el grado de erosin con que cuenta. Con estos datos se pueden agrupar los
suelos en unidades de aptitud, que son los que tienen usos, rendimientos y
administracin similares
El departamento de conservacin de suelos de E.U.A. ha adoptado el sistema de
clasificacin de los suelos, de acuerdo con su aptitud para producir, en las ocho clases
que a continuacin se mencionan:
Clase1.- Los suelos en esta clase de tierra, tienen pocas limitaciones en cuanto a su uso;
pueden ser cultivados intensivamente, usados para pasto, cultivos, bosques o an para
jardines. Estos suelos son profundos bien drenados y prcticamente horizontales. Son por
naturaleza frtil o tienen caractersticas que responden bien con el uso de fertilizantes.
Tiene una gran capacidad de retencin de la humedad en zonas ridas o semiridas; con
las caractersticas favorables mencionadas y si los que cuentan con un sistema de riego
adecuado, se pueden considerar, centro de esta clase.
Los suelos de esta clase requieren solo practicas de cultivo normales, para mantener su
productividad, como la aplicacin de fertilizantes, aplicaciones de cal, estircol, aterrado
de residuos de los cultivos, de abonos verdes, etc.

213

CLASE II.- Los suelos de. esta clase tienen algunas limitaciones en cuanto a la eleccin
de plantas o requieren algunas practicas de conservacin moderadas. Estos suelos
pueden ser usados, para los mismos cultivos que los de la clase I, solo que los sistemas
de cultivo debern ser menos intensos o tener los mismos sistemas de cultivo debern
practicarse algunos sistemas de conservacin.
El uso de suelos de esta clase, pueden limitarse por uno o mas de los siguientes factores:
1.- Pendientes suaves
2.- Erosin peligrosa pero moderada
3.- Humedad inadecuada del suelo
4.- Estructura del suelo y capacidad del trabajo, abajo de lo normal
5.- Drenado restringido
Las practicas del cuidado que se requiere para estos suelos, incluyen; la formacin de
terrazas, labores en curvas de nivel, rotaciones, incluyendo pasturas y leguminosas y
riegos adecuados.

214

CLASE III.- Estos suelos tienen severas limitaciones, en cuanto a la seleccin de plantas o
requieren practicas especiales de conservacin, o ambas cosas. En las rotaciones de
cultivo deben de utilizarse mas la siembra de pastos y leguminosas, que en las clases I y II
Las limitaciones de la clase III son producidas por los siguientes factores:
1.- Pendientes moderadamente pronunciadas
2.- Erosiones muy acentuadas
3.- Poca permeabilidad
4.- Poca humedad y zona radicular pequea
5.- Baja capacidad de retencin de agua
6.- Baja fertilidad
7.- Alcalinidad o salinidad moderada
8.- Estructura del suelo inestable
Los suelos de esta clase a menudo requieren de practicas de conservacin especiales.
Las practicas recomendadas para la clase III, deben ser empleadas con frecuencia,
combinadas con las restricciones de cultivo. El drenado con tubera o por otro sistema,
pueden tambin ser necesario.

215

Clase IV.- Los suelos de esta clase pueden usarse tambin para cultivo, pero la e eleccin
de cultivo es muy limitada, adems necesitan cuidados muy especiales. Los usos alternos
de estos cultivos son mas limitados que para la clase III. Los cultivos de desarrollo rpido,
deben ser usados de manera extensiva y normalmente solo una cosecha se puede tener.
La eleccin de los cultivos es normalmente muy limitada por la humedad y por la erosin.
.
Los factores ms limitados sobre estos suelos, pueden ser los siguientes:
1.- Declives hmedos
2.- Erosin severa
3.- Erosin antigua importante
4. - Suelos delgados
5.- Baja capacidad de retencin de agua
6.- Drenado pobre
7.- Alcalinidad o salinidad severa
Las practicas para la conservacin del suelo deben aplicarse con mayor frecuencia que en
la clase III.

216

CLASE V.- Los suelos de las clases V al VIII, No son adecuados para el cultivo. Los suelos
de esta clase estn limitados por otros factores adems de la erosin:
1.- Suelos sujetos a frecuentes avenidas
2.- Periodo vegetativo muy corto
3.- Suelo pedregosos o rocosos
4.- Suelos donde el drenado no es factible
CLASE VI.- Los suelos de esta clase tienen muchas restricciones que reducen su uso en
mucho tiempo, utilizables solo para producir, bosques o plantas silvestres. Las limitaciones
tpicas son las mismas que las de clase V, solo que ms severas.
CLASE VII.- Estos suelos tienen mayores limitaciones. que restringen su uso para
praderas, para la crianza de ganado, explotacin maderera o plantas silvestres. Las
limitaciones fsicas son similares a los de la clase VI, solo que son tan severas que el
aprovechamiento de sus recursos es impracticable.
CLASE VIII.- En esta clase se encuentran los suelos que no pueden dedicarse a ninguna
explotacin agrcola comercial, su uso esta restringido a reas recreativas, almacenamiento
de agua, o uso escnico. Ejemplo de trminos en esta clase, son playas arenosas, cuencas
de corrientes de agua, rocas no cultivables.

217

Subclases.- En cada una de las clases


mencionadas existen subclases, que tienen
las mismas limitaciones dominantes para el
uso agrcola. Las cuatro limitaciones de
estas subclases son:
a) Riesgos de erosin
b) Terrenos hmedos o exceso de agua
c) Limitaciones de la zona radical
d) Limitaciones de clima
Por lo tanto, un suelo puede estar en la clase
III-A, indicando la existencia de riesgos de
erosin.
Esta clasificacin de los suelos nos muestra
el uso que podemos hacer de ellos en forma
practica.

218

TEXTURA
Una caracterstica importante de los suelos es su textura, o sea, el tamao y combinacin
de las partculas minerales que lo componen, pudiendo juntarse en 3 grandes grupos que
son:
1.- Arenosos, que tienen 70% o ms de arena
2.- Francos, que tienen una consistencia media
,
3.- Arcillosos con un mnimo de 35% de arcilla y normalmente no tienen menos de un 40%
Los suelos arenosos a su vez, se pueden clasificar en:

Arenas de grava
Arenas gruesas .
Arenas medianas
Arenas finas
Arenas francas
Arenas

219

Los suelos francos se pueden clasificar en:

. Francos rocosos Y arenosos


. Francos de grava y arena
. Francos arenosos Y gruesos
. Francos arenosos Y medianos
. Francos arenosos finos
. Francos de grava y rocosos
. Francos limosos y rocosos limosos
. Francos limosos arcilloso
. Francos arcillosos
. Francos pedregosos arcillados

Los suelos arcillosos se pueden clasificar en:

. Arcillas
. Arcillas rocosas
. Arcillas de grava
. Arcillas arenosas
. Arcillas limosas

Adems hay que considerar los suelos y los tepetatosos.


Los suelos arenosos por ser muy permeables pierden rpidamente su humedad y
aunque los suelos arcillosos retienen la humedad, suelen ser muy duros, difciles de
plantar y de cultivar, sobre todo si estas operaciones se tienen que hacer en una poca
de lluvias.
El suelo ideal es el suelo franco que es donde se desarrollan mejor las plantas y se
220
obtienen mejores rendimientos.

TOPOGRAFA
La topografa del suelo debe ser motivo de una observacin
cuidadosa, pues independientemente de las erosiones que se
puedan producir en el suelo nos da una indicacin del drenaje y tipo
de suelo de que se trata y con frecuencia determina la cantidad de
pastura y el tipo de cultivos que se deben hacer.
La topografa de un suelo con frecuencia ayuda a identificar el tipo.
de suelo de que se trata.
Los suelos se pueden clasificar tomando en consideracin su
pendiente en:

Planos, con una pendiente de 0% a 2%


Lomero suave o terreno ondulado, con pendiente de 3% a 8%
Lomero moderado con una pendiente de 15% a 30%
Montaoso, con una pendiente de 30% a 45%

La pendiente para evitar confusiones se puede decir que es la


elevacin en 100 metros de distancia, as pues un terreno tiene un
5% de pendiente cuando hay una elevacin de 5 m. en 100m. de
distancia.

221

COLOR
El color del suelo puede ser tambin un indicativo de su fertilidad, as pues los suelos
humiferos suelen ser negros, los suelos inundables suelen ser grises y los suelos cafs
pueden ser diferentes condiciones entre ellos una buena oxidacin.
Por sus colores los suelos se pueden clasifican en:

Caf claro
Caf rojizo
Caf oscuro
Gris claro
Gris oscuro
Negro

PROFUNDIDAD
La profundidad del suelo es importante ya que se esta puede depender la productividad del
mismo, porque en los suelos poco profundos no es posible tener todo tipo de cultivos.

222

SUBSUELO
El subsuelo es tambin un factor importante, pues de este depende la capacidad de
retencin de la humedad.
..
Los subsuelos arenosos o gravosos normalmente son muy permeables y la humedad se
pierde rpidamente.
Los subsuelos francos retienen normalmente la humedad en un grado adecuado y los
suelos tepetatosos no permiten el desalojo del agua. produciendo en muchas ocasiones
afloraciones de salitre.
DISPONIBILIDAD DE AGUA
El agua es un factor esencial en la productividad de un suelo pues sin ella este carece de
valor.

223

El agua se puede obtener por:


Gravedad.- Que es la forma ms barata y ms segura para la obtencin de buenas
cosechas.
Pozos profundos.- Que donde existe un manto practico abundante es una forma segura
de obtener agua, aunque ms cara.
Precipitacin pluvial.- Que es una forma riesgosa de explotar un suelo ya que la misma
debe caer en forma oportuna para el cultivo de que se trata y con frecuencia los
rendimientos son bajos o nulos.
Cuando el riego de un predio se hace con pozo profundo el terreno se puede regar por
medio de canales o por diferentes sistemas de aspersin con una inversin inicial cara
pero con un buen aprovechamiento de agua que se bombea. En ciertos tipos de cultivos y
huertas el riego se puede hacer por medio de un sistema de goteo.
Los sistemas de riego mencionados incrementan en diferentes maneras la productividad y
por lo tanto el valor del predio.

224

SATISFACTORES
Existen predios cercanos a las ciudades que el valor que tienen no es por su productividad
sino por la satisfaccin que producen a sus propietarios.
Dentro de estos predios encontramos algunas con pequeas reas de cultivo y con una
casa de lujo en donde se puede decidir que se juega al agricultor, sin embargo, con
predios que pueden ser condicionados.
Los ranchos cinegeneticos, aunque se tienen por las utilidades que Producen esta se debe
a la satisfaccin que producen a los huspedes, cazando y montando a caballo y haciendo
uso de una serie de instalaciones como albercas, bar, etc.

SINIESTROS
Los siniestros que se pueden presentar en las diferentes regiones de! pas son:
. Granizo y heladas,
. Temperaturas en regiones fras.
. Plagas de insectos en zonas tropicales, atc.

225

PREDADORES

Los predadores en un predio, son los animales que pueden causar dao a los cultivos o a
las cosechas, como las tuzas, liebres, coyotes, etc. normalmente la existencia de un
predador, causa erogaciones adicionales para combatirlo o mantenerlo fuera del predio.

CONSTRUCCIONES
Las construcciones en un predio agrcola deben ser las necesarias para una explotacin
normal, y no deben ser, escasas ni excesivas para obtener los mximos beneficios.

226

DERECHO DE VA
El derecho de va, es un bien del dominio publico de la Federacin y esta sujeto al rgimen
jurdico correspondiente, que lo hace inalienable, imprescriptible e inembargable. La Ley no
permite que sobre tales bienes pueda practicarse embargo ni expropiacin, ni construirse
hipoteca, derecho de usufructo, uso o habitacin en provecho exclusivo de particulares ni
que sea objeto de servidumbre en los trminos de derecho comn, ni tampoco susceptible
de posesin definitiva o interna.
Principales afectaciones:
F.F.C.C:
a) Va principal

35.00 Mts. de eje de la va a cada lado

b) En ramal

17.50 Mts. de eje de la va a cada lado

227

S.A.R.H:
a) En vaso de almacenamiento Prohibida la tala en toda la cuenca de captacin.
b) Presas y diques 100 Mts. de talud aguas abajo.
c) Canales principales
Hacia la zona no regable
100 Mts. del eje y hacia Is;t zona regable
.
10 Mts. a partir de talud.
d) Canales laterales 5 Mts. hacia ambos taludes
e) Canales secundarios, terciarios y de orden inferior Los que rieguen
menos de 199 has. no tendrn derecho de va. Los de 100 a 300 has. tendrn derecho de
va en la zona inmediata hacia ambos lados. Los de mas de 500 has. a 2 Mts. del talud a
ambos lados.
f) Drenes Los principales y laterales a 18 mts. del eje hacia ambos lados. Los secundarios a
16 mts. del eje hacia ambos lados.
S.C.T CAMINOS
a) Troncales A 15 mis. del eje hacia ambos lados.
b) Vecinales Un ancho total de 10 mis.
c) Carreteras de jurisdiccin federal 20 mts. a partir del eje de las mismas a ambos lados.
PEMEX
a) Poliducto Culiacn
Topolobampo
10, 12 mts. de ancho.
b) Ductos de 30
Del muelle a la planta de
distribucin en Mazatlan, 20 mts. de ancho.
c) Ductos de 12 y 20 En Mazatlan, 12 mts. de ancho.

228

3.1.- Uso del suelo


Aunque las tierras urbanas (o de reserva urbana) permanecen al margen de cualquier
aprobechamiento agricola o ganadero, en espera de su ulterior utilizacin urbanstica, es as mismo
frecuente encontrar tierras urbanas que se cultivan formando parte de explotaciones ganaderas. En
algunas ciudades, por ejemplo, las pequeas huertas rodean el casco urbano e incluso se adentran por
algunos puntos en l. Estas huertas deben ser clasificadas tambin como solares; es decir, como
parcelas que por su proximidad al ncleo urbano en expansin gozan de unas expectativas en cuanto al
crecimiento de su precio de compraventa, expectativas que de ninguna manera pueden ser explicadas
por su porvenir agrario.
Podemos llamar fincas agro-urbanas a toda clase de terrenos urbanos de los que obtenga
una renta agraria, bien como requisito de arrendamiento, bien como componenete calculada de un
margen neto empresarial.
Debemos desarrollar un modelo de valoracin que permita estimas el valor subjetivo (o el
valor objetivo) de una finca agro-urbana cuando se cumplan ciertas hiptesis muy generales y cuando
se disponga de un conjunto de datos numricos determinables con relativa sencillez.
Se sugiere la elaboracin de tablas que hagan posible el clculo inmediato o casi inmediato
de valores subjetivos y objetivos bajo una amplia gama de posibilidades. Estas tablas, confeccionadas
a partir de los modelos pretenden completar el anlisi terico desde el punto de vista de las
aplicaciones prcticas.

229

Poblacin de individuos interesados en una finca agro-urbana.


Supongamos una finca agro-urbana F y la poblacin P de individuos interesados por dicha
finca. Naturalmente el propietario de F es un elemento de P. Junto con el propietario, integran P todos
los posibles individuos interesados en la adquisicin de F como forma de realizar una inversin
(agricultores, especuladores del suelo, empresas constructoras).
Puesto que los individuos P pueden ser agrupados en clases ms homogneas en cuanto a
la naturaleza de sus planes de inversin en F, ser conveniente dividir P en subpoblaciones P Ki. As, se
tiene: la subpoblacin P 1 de las empresas constructoras, la subpoblacin P 2 de los especuladores del
suelo-agricultores, la subpoblacin P 3 de los especuladores del suelo-no agricultores, etc.
A cada subpoblacin P K corresponde un valor objetivo V K0 de la finca agrourbana F,
definido como un valor subjetivo moda de la subpoblacin. Una descripcin suficientemente detallada
del individuo ms frecuente; es decir, el valor subjetivo moda o valor objetivo. En general,
conocido un individuo cualquiera de P K, es posible estimar el valor subjetivo de F para l.
Considerando la subpoblacin P 2 de especuladores de suelo-agricultores, el valor subjetivo de F para
el individuo B que pertenece a P 2 depende en principio:
a).- De las expectativas de renta de F para B. La renta puede interpretarse, ya como un
requisito de arrendamiento si B cultiva directamente F.
Expresando la renta en unidades monetrariasde un perodo base, puede ocurrir que las
expectativas de renta sean iguales para cada perodo o que sean variables. El primer caso es, sin duda,
el ms corriente, dadas las dificultades de elaboracin de unas afinadas expectativas por parte del
agricultor.
230

b).- Del precio de compraventa de F en el momento en que se efecte la valoracin. El


precio de compraventa en un momento dado puede definirse como la postura ms elevada que se
obtendr al subastar F, si la subasta se celebrase en dicho momento.
c).- De las expectativas de crecimiento del precio de compraventa.
d).- De las inversiones alternativas para B y de la rentabilidad de estas inversiones
e).- De las disponibilidades financieras de B, tanto en recursos propios como en recursos
tomados a prstamos; del tipo de interes al que B pueda conseguir recursos ajenos; de las expectativas
en cuanto a las variaciones de aquellas disponibilidades y de las expectativas en cuanto a las
variaciones del tipo de inters en el futuro.
f).- Del tipo de capitalizacin que se aplique en el clculo. El tipo de capitalizacin ser
funcin de las expectativas de inflacin monetaria, del riesgo de la inversin en F, etc.
g).- Del plan econmico de B, influido por las preferencias de B como consumidor y como
inversion.
Algunas de las anteriores premisas son demasiado amplias para construir un modelo de estimacin del
valor subjetivo de F basndose exclusivamente sobre ellas. Por lo que habremos de buscar hiptesis
ms restrictivas en relacin con los apartados b), d), e) y g).

231

3.2.- Fotointerpretacin y Landast


El objetivo principal de los geogrfos es describir y entender el medio fsico y
humano de la Tierra. Para conseguirlo deben recoger numerosos datos, anotar los
resultados de los estudios en forma de cartas, grficos, textos y, sobre todo, en mapas y,
finalmente, analizar dicha informacin. Los gegrafos utilizan una gran variedad de
tcnicas e instrumentos para alcanzar estos objetivos. Tomando datos sobre el terreno o de
fuentes como los censos, los estudios estadsticos, los mapas y las fotografas.
Dentro de las tcnicas que los gegrafos utilizan para la obtencin de datos
encontramos la Fotointerpretacin (o la interpretacin de fotografas areas), pelculas
especiales y tcnicas para obtener imgenes tridimensionales, tambien utilizan los datos
obtenidos a travs de radares, satlites artificiales, y otros aparatos que profundizan en la
corteza terrestre para obtener informacin sobre sus caractersticas.
Estas tcnicas tradicionalmente han supuesto la principal fuente de informacin
sobre los usos del suelo. Sin embargo, la introduccin de tcnicas de sensores remotos
colocados en satlites artificiales, como la serie americana LANDSAT la francesa
SPOT, as como los Sistemas de Informacin Geogrfica (SIG), capaces de procesar y
comparar una gran cantidad de datos, han logrado proporcionar una informacin ms
detallada y precisa de los usos del suelo. stos pueden ser representados, a modo de
mosaico, en mapas de gran precisin
232

3.3.- Clasificacin de la tierra agrcola


Predio Agrcola.- Es aqul que est dedicado al cultivo de especies vegetales
sean estas temporales, permanentes o forestales. Este uso involucra la propia tierra en s
que es usada como medio de produccin.
Predio Pecuario.- Es aquel predio que por su espacio fsico puede usarse para
la crianza de especies zootcnicas, avcolas y de cualquier otra especie identificadas en
dos grandes grupos:

Animales mayores (vacuno, equino, caprino)

Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)

En este caso la tierra es usada solamente como vehculo del movimiento productivo.
Predio Agropecuario.- Predio que tiene un uso mixto, es decir, uso agrcola y
uso pecuario a la vez.
Predio forestal.- Es el caso donde el predio se usa como recurso o fuente de
explotacin de la madera. Si la explotacin es racional, existen dentro de l instalaciones
o mejoras que son inherentes a esta actividad econmica.
233

Terrenos Eriazos
Son terrenos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de aguay los
terrenos improductivos en razn de sus condiciones fsicas (muy cidos, muy alcalinos,
etc.)
Terrenos Eriazos ribereos al mar
Son terrenos eriazos que estn ubicados a lo largo del litoral de la repblica en la
franja de un kilmetro medido a partir de la lnea de la ms alta marea.
Cultivo temporal
Son aquellos cuyo perodo vegetatvo es igual o menor a un ao. Generalmente,
son terrenos dedicados al cultivo de hortalizas, flores, tubrculos, cereales, pastos, etc.
Cultivo permanente
Son aquellos cultivos que son susceptibles de explotacin por ms de dos
campaas agrcolas (dos aos) y pueden pertenecer a cualquiera de estas categoras:

Especies frutales

Especies arbreas cuyos frutos, tallos hojas o races son susceptibles de


aprobechamiento.
234

3.4.- Tabla de calsificacin del suelo


Los suelos se pueden clasificar de la siguiente manera:
1.- Suelos minerales brutos de los desiertos clidos o frios (desierto de sahara).
2.- Suelos poco evolucionados: la alteracin de la roca es dbil, debido a su origen reciente o al clima
(tundra se siberia).
3.- Suelos sobre roca caliza cretcea, dura, dolomtica o yesosa.
4.- Vertisuelos: de color bastante obscuro, a veces negros, ricos en arcilla, pegajosos en estado
hmedo, que se resquebrajan en perodos de sequa (Andaluca, Marruecos, Sudn, California, India),
pueden ser muy frtiles (suelos negros para algodn).
5.- Suelos de notable contenido de humus (15%), incluso en profundidad, que mantienen una
actividad biolgica intensa (chernoziom, tierra negra de eucrania), estos suelos son frecuentemente
frtiles.
6.- Suelos evolucionados con humus grosero, en climas templados frios y hmedos; se pueden poblar
con rboles (caducifolios y conferas).
7.- Suelos con humus suave (mull) que se forma en regiones templadas, en las praderas, pueden
soportar ricos cultivos cerealistas.
235

8.- Suelos ricos en sesquixidos de hierro, de aluminio y de manganeso; suelos rojos o pardos
mediterrneos, frtiles cuando son profundos (vid, frutales); suelos ferruginosos tropicales bajo
sabana arbustiva o arbrea (mijo, sorgo, mandioca, cacahuate, algodn, tabaco, sisal) suelos con
compuestos frricos en climas tropicales hmedos y bajo bosque denso, muy cido (t, cafeto, cacao,
cocotero, palmera, hevea), suelos endurecidos en coraza en climas tropicales hmedos, totalmente
incultos.
9.- Suelos ricos en sales solubles; los suelos salados y los suelos alcalinos exigen su inundacin y
drenaje para poderse cultivar.
10.- Suelos anegados por el exceso de agua (tundra)

236

Unidad 4
(10 horas clase)
Mtodos de valuacin
La Estadstica aplicada a la Valuacin.
Poblacin.- Se llama poblacin al conjunto de elementos que tienen una
caracterstica en comn.
Dentro del campo de la Valuacin Agraria podran servir como ejemplos de
poblacin: el conjunto de parcelas de un trmino municipal, el conjunto de empresas
dedicadas a cultivos de invernadero, el conjunto de agricultores de una provincia, etc.
La nota diferencial o caracterstica definitoria (ser una parcela del trmino
municipal X; ser una empresa dedicada a cultivos de invernadero, etc.) determina
exactamente cuales son los elementos que forman parte de la poblacin y cuales son los
que no forman parte de ella.
Se define el tamao de la poblacin como el nmero de elementos del conjunto
poblacional.
El tamao de una poblacin es variable. Puede ser numerada o no; pero en
Valuacin trataremos generalmente de poblaciones finitas cuyo nmero de elementos sea
fcilmente estimable, ya de un modo exacto, ya de un modo aproximado.
237

Distribucin de los elementos poblacionales: Funcin de densidad


Dado el conjunto de elementos de una poblacin, podemos estar interesados en saber qu
valores toma cada uno de estos elementos respecto a una cierta caracterstica perfectamente
cuantificable (que en trminos matemticos se llama una variable); pj. La superficie de cada una de las
parcelas que componen la poblacin P1, la cifra anual de ventas de cada una de las empresas que
componen la poblacin P2 la edad de cada uno de los agricultores que componen la poblacin P3, etc.
Como se ve estas caractersticas son facilmente medibles (en hectareas, pesos y aos respectivamente).
Podemos mencionar un ejemplo: Se pretende estudiar la poblacin de parcelas de cierto
municipio del Estado de Durango; para ello iniciamos haciedo un cmputo general de las parcelas, ya
sea directamente, o consultando fuentes catastrales actualizadas, y llegamos a la conclusin de que hay
3,884 parcelas; es decir la poblacin tiene un tamao de 3,884 parcelas, supongamos que adems de
contar las parcelas, hemos medido su superficie, llegando a los resultados siguientes:
Nmero de orden
de intervalo

Superficie de la
parcela (Hectareas

Nmero de
parcelas

Frecuencia ( % )

0-1

568

15

1-2

551

15

2-3

809

20

3-4

865

22

4-5

597

16

5-6

283

07

6-7

121

05

238

Compilando los datos obtenemos una clasificacin de las parcelas del trmino municipal
segn su superficie. Se han considerado siete intervalos, con una amplitud de una hectarea cada uno.
Siendo los siguientes:intervalo 1, parcelas cuya superficie se encuentra comprendida entre 0 y 1
hectrea; intervalo 2, parcelas con superficie entre 1 y 2 hectreas, intervalo e parcelas entre 2 y 3
hectreas....... Intervalo 7 parcelas cuya superficie se encuentra entre 6 y 7 hectareas.
.24
F
R
E
C
U
E
N
C
I
A

.22
.20
.18
.16
.14
.12
.10
.08
.06
.04
.02
0

Hra.

S U P E R F I C I E
Llevando en abcisas la superficie y en ordenadas las frecuencias obtenemos el Polgono
239 de
Frecuencias

F R E C U E N C I A

.24
.22
.20
.18
.16
.14
.12
.10
.08
.06
.04
.02
0

3
4
5
6
7
S U P E R F I C I E

Hra.

En lugar de un polgono, podemos trazar una curva continua cuando la longitud del intervalo tiende a
cero (es decir, cuando operamos con intervalos infinitamente pequeos). Naturalmente este es un caso
lmite que no se presentar nnca en la prctica. Sin embargo en teoria tiene ciertas ventajas sustituir
los polgonos de frecuencias por curvas continuas, con en nombre de funciones de densidad, o curvas
de densidad. Naturalmente el rea total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo de
240
0 a 7se encuentran comprendidas el total de las parcelas (100% de las parcelas).

Funciones de distribucin
Con los datos inciales de nuestras parcelas le agregamos una columna donde figuren las
frecuencias acumuladas, las que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la
columna
Nmero de orden
de intervalo

Superficie de la
parcela (Hectareas

Nmero de
parcelas

Frecuencia ( % )

Frecuencia
acumulada

0-1

568

15

.15

1-2

551

15

.30

2-3

809

20

.50

3-4

865

22

.72

4-5

597

16

.88

5-6

283

07

.95

6-7

121

05

Por ejemplo, la frecuencia acumulada para el intervalo no. 5 se calcula de la siguiente


forma:
.15 + .15 + .20 + .22 + .16 = .88

241

FR E C U E N C I AS AC U M U LAD AS

1
.90
.80
.70
.60
.50
.40
.30
.20
.10
0

S U P E R F I C I E

En absisas, se ha llevado la superficie de las parcelas hasta siete hectreas. En ordenadas,


se han llevado las frecuencias acumuladas correspondientes a cada intervalo. Al ltimo intervalo le
corresponde una frecuencia acumulada igual a la unidad.
Este polgono crece monotonamente (nunca puede decrecer). A esta grfica se le llama de
distribucin. Como hemos operado con intervalos finitos tenemos un polgono de distribucin. Es
decir una grfica discontinua de la poblacin estudiada.
242

FR E C U E N C I AS AC U M U LAD AS

1
.90
.80
.70
.60
.50
.40
.30
.20
.10
0

S U P E R F I C I E

Si en vez de operar con intervalos finitos hubisemos considerado intervalos infinitamente pequeos, el
polgono de distribucin se convierte en una curva llamada funcin de distribucin o curva de
distribucin

243

Media, moda y mediana


La idea de media o promedio es familiar a casi todo el mundo. Existen varias clases de
medias (aritmtica, geomtrica, etc.). En Estandstica se define la media como la suma de los valores
de la caracterstica poblacional ponderados con sus respectivas frecuencias.
La frmula de la media es:
n

fiXi
_
i=1
X =
n
fi
i=1
Donde:
X i = valor de la caracterstica poblacional en el intervalo i.
f i = frecuencia correspondiente al intervalo i
Para obtener la media de la distribucin que estamos utilizando como ejemplo tenemos que para cada
intervalo, se toma como valor de la caracterstica poblacional el punto medio de dicho intervalo; por
lo que tenemos:
_
X = Media de la poblacin = 0.5 x 0.15 + 1.5 x 0.15 + 2.5 x 0.20 + 3.5 x 0.22 + 4.5 x 0.16
244
+ 5.5 x 0.07 + 6.5 x 0.05 = 3.00 hectreas.

MEDIA

F
R
E
C
U
E
N
C
I
A

.24
.22
.20
.18
.16
.14
.12
.10
.08
.06
.04
.02
0

Hra.

S U P E R F I C I E

245

Otro parmetro muy usado en Estadstica es la MODA. Se define a la MODA como la caracterstica
poblacional ms frecuente. Los estadsticos han tomado la palabra moda del lenguaje comn
(vestir a la moda, estar a la moda). En la poblacin de las personas que andan por la calle, la mayora
viste a la moda, habla con palabras que estn de moda, etc. Es por lo tanto acertado llamar moda ,
en general, a la caracterstica que ms se repite en una distribucin.
Aplicando este parmetro en el ejemplo que estamos desarrollando; la MODA es el intervalo
que comprende las parcelas cuya superficie es mayor de tres hectreas y menor que cuatro hectreas, ya
que la frecuencia de este intervalo (que es el nmero 4) es la ms alta de toda la distribucin (pus es de
0.22)
La mediana
La mediana es un punto en el eje de las abscisas (Xs) tal, que la ordenada (Ys) que pasa por
dicho punto divide el rea de la curva de frecuencias en dos pares iguales.
Si se trata de una funsin de frecuancias, la mediana estar sobre un intervalo M M tal que
la suma de frecuencias correspondientes a los intervalos situados a la izquierda de M M sea igual a la
suma de frecuencias correspondientes a los intervalos situados a la derecha.
Continuando con el mismo ejemplo de distribucion, la mediana es igual a tres hectreas. En
efecto, el punto del eje de abscisas correspondiente a una superficie de tres hectreas deja a su izquierda
una suma de frecuencias:
f 1 = 0.15 + 0.15 + 0.20 = 0.50
Y deja a su derecha una suma de frecuencias:
f 2 = 0.22 + 0.16 + 0.07 + 0.05 = 0.50
246 es la
Como se ve, ambas sumas de frecuencias son iguales (f 1 = f 2) luego la abscisa tres hecrreas
mediana.

F R E C U E N C I A

MEDIANA
.24
.22
.20
.18
.16
.14
.12
.10
.08
.06
.04
.02
0

3
4
5
6
7
S U P E R F I C I E

Hra.

247

Medidas de dispersin
Aunque la media es el parmetro ms utilizado para resumir nuestra informacin acerca de
una poblacin estadstica, no basta con dar la cifra de la media para que la poblacin quede definida
de un modo satisfactorio, (existen un sinmero de ejemplos de promedios), usamos el trmino
dispersin de la caracterstica poblacional, o simplemente dispersin, para expresar la caracterstica
de la media en cuanto a su rango de operacin.
Para medir la dispersin de una caracterstica poblacional se recurre a diversos parmetros.
Los ms conocidos son el recorrido y la varianza
a).- Recorrido
Se le llama recorrido a la diferencia entre el valor mximo y el valor mnimo de la
caracterstica poblacional.
En el ejemplo mencionado anteriormente, refiriendonos al rea de las parcelas, el valor
mximo de la caracteristica poblacional es de 7 hectreas y el mnimo es de 0 hectreas; luego la
diferencia o recorrido es:
r = 7 - 0 = 7 hectreas
b).- Varianza
Otra forma de medir la dispersin es la siguiente: se calculan las diferencias (X i- X ) entre
el valor de la caracterstica poblacional X i y la media X de la distribucin. A continuacin, estas
diferencias se elevan al cuadrado. Se suman los cuadrados anteriores, previamente ponderados por las
frecuancias (f i) respectivas. El resultado se llama varianza y su raz cuadrada se llama desviacin
248
tpica. Ambos parmetros son usados como ndices de dispersin.

En trminos matemticos, la expresin de cada uno de estos parmetros es:


n
Varianza =

= f i (X i - X)2
i=1

Desviacin tpica = D =

Comparando dos distribuciones A y B que tengan la misma media, aquella que presente
mayor desviacin tpica es tambien la que tiene mayor sispersin.
Ejemplo:
Continuando con los datos del ejemplo anterior:
Nmero de orden de
intervalo

Superficie de la
parcela (Hectareas

Nmero de parcelas

Frecuencia ( % )

0-1

568

15

1-2

551

15

2-3

809

20

3-4

865

22

4-5

597

16

5-6

283

07

6-7

121

05

249

Obtendremos la varianza como sigue:


n
V = (X i - X)2 f i = (0.5 3.0)2

O.15 + (2.5 3.0)2 0.20 +

i=1

+ (3.5 3.0)2 0.22 + (4.5 3.0)2 0.16 + (5.5 3.0)2 0.07 + (6.5 3.0)2 0.05 =
= 2.79
Y su desviacin tpica se obtiene aplicando la frmula:
D =

distribucin

= 2.79 = 1.67

En el caso lmite de que


todos los elementos de la poblacin
presentaran un mismo valor para su
caracterstica poblacional, la media
coincide con este valor, la varianza es
nula y la representacin grfica de esta
distribucin es una lnea vertical. Este
sera el caso de dispersin mnima (o de
concentracin
mxima)
de
los
elementos de la poblacin alrededor de
su media.

.24
F.22
.20
R.18
E.16
C.14
U.12
E.10
N.08
C.06
I .04
.02
A
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Hra.
S U P E R F I C I E 250

Distribucin normal
La de la distribucin de la poblacin de todas las empresas de produccin de hortalizas en
un ao fue de 120,000 pesos/empresa/ao.
El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (ganancias), o negativo (prdida).
Teniendo en cuenta la enorme dispersin de las explotaciones sobre el marco de la geografa, las
diferencias climatolgicas existentes en las diversas regiones, las distintas rotaciones de cultivo, las
diversas variedades cultivadas y los diversos mtodos culturales, as como la desigual habilidad
empresarial y la formacin profesional de los agricultores, la variacin estacional estacional y anual de
los precios, etc., ocurrir que el beneficio de algunas empresas ser muy alto, mientras que el otras ser
muy bajo, llegando stas ltimas a perder cantidades de dinero muy considerables.
En teora, diramos que puede haber empresas con beneficios positivos tan grandes como se
quiera y empresas con beneficios negativos tan grandes como se quiera (en valor absoluto). Es decir, la
caracterstica poblacional (beneficio) es una variable que toma valores entre (+ ) y (- ), al menos
desde un punto de vista terico, ya que en la prctica, tanto las prdidas como las ganancias no
rebasarn unos ciertos lmites. Ahora bien, a medida que consideramos beneficios cada vez ms
alejados de la media por encima o por debajo, la frecuencia correspondiente a estos valores de la
caracterstica poblacional se va haciendo cada vez ms pequea. En efecto, es de esaperar que el
beneficio para la mayor parte de las empresas se mantenga alredor de de la media. En cambio, las
empresas con beneficios extremadamente altos sern escasas. Tambin sern escasas las empresas con
prdidas demasiado elevadas.
Podemos suponer (aunque quiz esto no ocurra en la realidad) que la frecuencia para un
beneficio (120,000 + b) es igual a la frecuencia para un beneficio (120,000 b).
251

Esto es, los beneficios simtricos respecto a la media tienen la misma frecuencia. Intuitivamente, esto
equivale a decir que existen las mismas razones para que el beneficio de una empresa se separe de la
media una cierta cantidad por exceso que para que se separe la misma cantidad por defecto. Si se
cumple sta hiptesis, la distribucin se llama simtrica.
Las distribuciones estadsticas del tipo descrito, obedece a una formula matemtica
complicada. Sin lugar a duda las ms importante de toda la estadstica, conocida con el nmbre de
Funcin de distribucin normal. Ley de Gauss, o Ley de los grandes nmeros, o Campana de Gauss.
En una distribucin normal, la media, la moda y la mediana coinciden siempre, segn
puede demostrarse analticamente a partir de la frmula de la distribucin.
Dividamos en eje de las X en intervalos de la misma longitud, tales como el AB, CD, etc.
(siendo AB = CD). El rea AA BB representa la frecuencia correspondiente al intervalo AB. El rea
AA BB es mayor que el rea CC DD. Cuando ms alejado de la media se encuentre el intervalo,
menor es el rea correspondiente. Para intervalos suficientemente alejados de la media, el rea es
prcticamente nula.

252

F R E C U E N C I A

A
B
C
D

A B C D

CARACTERSTICA POBLACIONAL

253

Distribucin Beta
En muchos problemas que se presentan en la realidad, la caracterstica provicional responde
a una distribucin Normal, aunque tambin es verdad que los fenmenos estadsticos no siempre
pueden ser descritos con fidelidad mediante esta distribucin a causa de las siguientes circunstancias:
1ra.- En la distribucin Normal, la caracterstica poblacional toma valores entre (- ) y (+ ).
En cambio en muchos fenmenos estadsticos reales la caracterstica poblacional no puede tomar
valores negativos, sino slo positivos. Por ejemplo, ste es el caso de la superficie de una poblacin de
parcelas. La superficie de una parcela nunca puede venir medida por el nmero negativo.
2da.- Adems ocurre a veces que la caracterstica poblacional est acotada entre un extremo
inferior y un extremo superior. Por lo menos, puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la
informacin que posee.
Por ejemplo, la cosecha de papa temprana en una huerta no supera nunca los 3,500
Kilogramos por hanegada. Este puede considerarse como el extremo superior. Por otra parte, se sabe
tambin que dicha cosecha rara vez es inferior a 1,500 Kilogramos por henegada. Este sera el extremo
inferior.
3ro.- En la distribucin normal coinciden siempre la media y la moda. Sin embargo, en
algunos fenmenos reales no ocurre siempre as.
La distribucin Beta tiene una forma parecida a la Normal (su funcin de densidad se
representa tambin mediante una curva en forma de campana), pero los valores de la caracterstica
poblacional estn acotados entre dos extremos positivos A y B.
254

F R E C U E N C I A

Adems su media no tiene por qu coincidir con su moda. Resultan de aqu varias ventajas evidentes
de la distribucin Beta respecto a la Normal en orden de las aplicaciones prcticas, cuando se
manejan caractersticas poblacionales que slo pueden tomar valores positivos, estn acotados entre
ciertos lmites y tienen una moda distinta a la media, como ocurre a menudo en Agronoma,
Economa, etc.

CARACTERSTICA POBLACIONAL

255

Distribucin Triangular
Algunas poblaciones pueden representarse por un tringulo (distribucin tringular) que
queda totalmente definida por: los valores extremos (V 1 y V 2), la moda (Vm) y la correspondiente
frecuencia modal (ordenada de Vm). Hay dos tipos de distribucin triangular segn sea que la moda se
site a la derecha del centro de la base del tringulo o a la izquierda.

FRECUENCIA

La distribucin Triangular
Distribucin Beta, como:

V1

Vm

V2

tiene

ventajas

sobre la

1.- La distribucin Beta es identificada por dos parmetros


p y q, que requerimos conocer si queremos operar con la
frmula matemtica de la distribucin, usar sus tablas, etc.
Requiere realizar una transformacin matemtica a partir de
la moda y los valores extremos. Por el contrario, el
conocimiento completo de una transformacin triangular
resulta automtico, dados los cuatro valores que la definen
(los extremos, la moda y la frecuencia de la moda), ya que
con ella pueden dibujarse los tres vrtises del tringulo.

2.- El clculo de la frecuencia correspondiente


a cada valor de la caracterstica (o a la inversa) el clculo
del valor de la caracterstica a partir de su frecuencia, se
realiza muy fcilmente en la distribucin triangular,
mediante un razonamiento geomtrico elemental (por
semejanza de triangulos). En la Distribucin Beta
requerimos de tablas muy engorrosas
3.- Los resultados obtenidos utilizando la
distribucin triangular son muy parecidos a los de la Beta,
siendo preferible utilizar la distribucin Triangular para
conseguir resultados ms prximos a la realidad.

FRECUENCIA

CARACTERSTICA POBLACIONAL

V1

Vm

V2
256

CARACTERSTICA POBLACIONAL

Distribucin rectangular
Cuando solo se posee informacin sobre los valores extremos de la distribucin y no se
conoce el valor modal ni su frecuencia, puede resultar operativo utilizar la funcin de distribucin
rectangular, definida por los dos extremos (V1 y V2).
En esta distribucin se admite el supuesto de que todos los valores de la variable en el
intervalo ( V1 V2 ) son equiprobables; por eso la grfica tiene forma de rectngulo. Adems como
ocurre en la Beta y en la Triangular, todos los valores de la variable fuera del intervalo (V1 V2) tienen
probabilidad nula. Frente a este supuesto de difcil verosimilitud, la distribucin rectangular tiene las
siguientes ventajas respecto a la triangular:

FRECUENCIA

1.- Definicin perfecta a partir de solo dos valores (sabemos que se necesitan cuatro para
definir la triangular) aunque ello lleva normalmente mayor error.
2.- Frmulas de clculo ms sencillas.

V1

V2

CARACTERSTICA POBLACIONAL
257

Regresin
En Economa y en Valuacin es frecuente el uso de relaciones funcionales sencillas,
mediante las cuales se obtiene el valor numrico de una variable que depende de los valores
numricos de otras variables. Por ejemplo, el precio de $ 200,000.00 por hectrea repercute en el
precio total de una finca por la sencilla relacin funcional:
y = 200,000.00 x
Donde:
y = Precio total de compraventa de la finca
x = Nmero de hectreas

PRECIO DE COMPRAVENTA

Esta funcin es representada por una lnea recta que pasa por el origen (geometra elemental).
1400,000
1200,000
1000,000
800,000

20

00
0,0

600,000
400,000
200,000
1

10

SUPERFICIE EN HECTREAS

258

En general, una variable econmica Y puede depender de varias variables X 1, X 2, X 3......X n


Mediante la relacin:
Y = f (X 1, X 2, X 3.......X n)
Las variables X 1, X 2, X 3, .....X n se llaman exgenas, mientras que la variabe dependiente Y
recibe el nmbre de endgena.
En la prctica no se conoce a menudo la funcin Y = f (X 1, X 2, X 3.......X n),, pero si se
conoce, en cambio, una tabla de valores de las variables que intervienen en la funcin. El conocimiento
de esta tabla, permite estimar aproximadamente la relacin funcional, aunque no determinarla con
exactitud.
Ejemplo:
Se vendieron ocho parcelas de viedo a distintos precios. Se estudiaron las respectivas
producciones brutas ( en pesos ), llegando al cuadro siguiente:
Precios de mercado de la parcela (en pesos)

Valor de la produccin bruta (en pesos)

Punto

300,000

175,000

(P1)

450,000

226,000

(P2)

160,000

76,800

(P3)

105,000

45,000

(P4)

100,000

45,000

(P5)

108,000

54,000

(P6)

75,000

30,000

(P7)

60,000

24,000

(P8)

259

VALOR DE LA TIERRA EN MILES DE PESOS

N
(P2)

400
(P1)

300
200
(P3)

(P6)

100
M

(P7)
(P8)

(P4)
(P5)

100

200

VALOR DE LA PRODUCCIN EN MILES DE PESOS

Los puntos forman un conglomerado (llamado en Estadstica una nuve de puntos). No estn situados
sobre una linea recta. Sin embargo, existe una recta (M,N), que se ajusta aproximadamente a la nuve de
puntos, dejando a algunos de ellos por encima y a otros por debajo.
El anlisis de regresin tiene por objeto estimar la relacin funcional aproximada que existe
entre las variables X e Y, apoyndonos en informacin contenida en tablas de datos, como la anterior, el
proceso de clculo es complicado, pero una computadora nos facilita la obtencin de datos muy
260
aproximados.

4.1.- Mtodo de mercado


Antes de proceder al estudio del mercado de fincas rsticas y urbanas conviene
pasar revista a los distintos tipos de mercado, as como recordar las propiedades ms
importantes que se presentan en unos o en otrosde estos tipos y que se utilizan para
definirlos.
Estas propiedades o notas caractersticas de los mercados son las de libertad,
homogeneidad, frecuencia en las transacciones, transparencia y concurrencia.
No todas ellas se dan en todos los mercados. Es precisamente la frecuencia o
ausencia de tales notas lo que permite diferenciar a unos mercados de otros, estableciendo
as una tipologa. Examinando cada una de las propiedades:
a),. Se dice que un mercado es libre cuando pueden entrar y salir de l los
oferentes y demandantes sin ninguna traba o impedimento legal y cuando el precio de
mercado se forma sin intervencin directa ni indirecta de las autoridades. En nuestro pas
algunos productos agropeciuarios (maz, trigo, sorgo), tienen el precio controlado y se
fijan precios de garanta para estos productos.
Cuando el mercado no es libre se llama intervenido
261

b).- Decimos que un mercado es homogneo cuando la mercanca que se comercia en l


tiene unas caractersticas uniformes: es decir, cuando desde el punto de vista comercial resulta
indiferente adquirir una partida u otra de las que salgan al mercado ya que la calidad de todas ellas es
prcticamente idntica. Pj. El mercado de sulfato amnico puede considerarse como homogneo, ya
que todas las partidas de este fertilizante son prcticamente iguales en cuanto a sus propiedades fsicoqumicas se refiere.
c).- Se dice que en un mercado hay frecuencia de transacciones cuando las compraventas
del producto se suceden a lo largo del tiempo casi sin interrupcin. Pj. En el mercado de la carne. Los
ganaderos estn vendiendo continuamente peso vivo a los mayoristas, quienes a su vez se encargan de
venderlo a los detallistas, etc. Aqu el proceso de compra y ventas se desarrolla sin interrupcin. En
otros productos agrcolas, el nmero de transacciones se eleva en ciertas pocas del ao, y se reduce en
otras, debido a la estacionalidad de la produccin; no obstante, en cualquier momento se estn
produciendo compraventas en alto nmero, sin que pueda hablarse nunca de rareza de transacciones.
Pero la frecuencia de las transacciones no es una propiedad comn de todos los mercados.
d).- Un mercado es transparente cuando existe una adecuada informacin sobre las
cotizaciones que rigen en cualquier momento en el mercado. Cuando un mercado es transparente, los
interesados en l (tanto los oferentes como los demandantes) saben en cada momento cual es el precio
que se est pagando por el producto. El acceso a la informacin de precios puede tener lugar de un
modo ms o menos fcil y cmodo, mediante boletines difundidos por diversos medios de
comunicacin; sin embargo este procedimiento ya anticuado para muchos fines no proporciona datos
con la misma rapidez que las modernas redes telemticas de uso corriente en la actualidad.
e).- Un mecado es concurrencial cuando el nmero de oferentes es muy alto y lo mismo
262
ocurre con los demandantes.

Tipologa de mercados.
Segn un mercado presente o no unas u otras de las caractersticas mencionadas
anterioremente, pueden clasificarse en alguno de los tipos siguientes:
1.- Mercado de competencia perfecta.
Es aquel que tiene las propiedades de libertad, homogeneidad, frecuencia de
transacciones, transparencia y concurrencia.
Aunque en un plano estrictamente terico es muy difcil encontrar un mercado que cumpla
por completo con todas y cada una de las condiciones de competencia perfecta, en la prctica si las
cumple aproximadamente.
2.- Monopolio y oligopolio
Hay monopolio cuando la mercanca es ofrecida por una nica empresa y, en cambio, es
demendada por un amplio nmero de posibles compradores. Hay oligopolio cuando la mercanca es
ofrecida por un nmero restringido de empresas (tres o cuatro empresas, por ejemplo), mientras que
es demandada por un nmero elevado de posibles compradores. Pj. El mercado de los automviles
puede considerarse como un oligopolio, ya que solo operan en l unas ocho o diez grandes firmas,
cada una de las cuales ofrecen su respectivas marcas.
3.- Monopsonio y oligopsonio
La situacin de monopsonio es la inversa de la del monopolio. Numerosos oferentes se
enfrentan con un nico demandante. La situacin de oligopsonio es asimismo inversa a la del
oligoponio. Numerosos vendedores se enfrentan a un nmero reducido de posibles compradores.
263

4.- Competencia monoplica


Este mercado se distingue del de com petencia perfecta en la falta de homogeneidad de la
mercanca, as como en la falta de transparencia.
5.- Monopolio bilateral
En el monopolio bilateral se enfrentan un solo oferente a un solo demandante. Uno y otro
negocan hasta llegar o no a un acuerdo respecto a las condiciones de venta de la mercanca.
El mercado de las fincas es en ocasiones libre, y a veces intervenido
En muchos casos el mercado de fincas, tanto rsticas como urbanas, es libre, puesto que
el gobierno no interfiere en la formacin de los precios, ni mucho medio fija estos precios mediante
una disposicin legal. Por ejemplo la venta de construcciones residenciales o de lujo tiene lugar sin
intervencin alguna de organismos estatales. Pero no siempre existe esta libertad en el mercado de
las construcciones habitacionales, ya que el ordenamiento jurdico impone a veces unas notables
restricciones a la libre contratacin, restricciones que tienen por objetivo la defensa de los sectores
econmicos dbiles, objetivo de carcter social.
El mercado de las fincas no es homogneo
Es evidente que las fincas rsticas de un terreno difieren entre s en cuanto a una serie de
circunstancias: calidad de la tierra, distancia a ncleos urbanos existencia o no de mejoras, riegos por
meteorologa, etc.
En mayor escala, difieren por muchos conceptos las fincas rsticas de una determinada
regin o de un determinado pas. Por lo tanto parece imposible atribuir a las fincas rsticas el
carcter de homogeneidad.
264

El mercado de fincas no es de transacciones frecuentes


La rareza de tranzacciones es tpica, tanto del mercado de fincas como del mercado de
empresas. Todava es ms acusado este fenmeno si nos si nos limitamos a considerar fincas rsticas
relativamente homogneas, plantaciones ms o menos iguales, produccin por hectreas tambin
ms menos iguales, plantacin de rboles mas o menos de la misma edad, etc.
Desde que una finca de estas caractersticas se ofrece en venta, hasta que se ofrece otra de
las mismas caractersticas, pueden transcurrir varios aos. Durante este tiempo es obvio que las
condiciones de mercado han podido cambiar radicalmente, perdindose as la continuidad necesaria
para que la informacin sobre precios de las transacciones pueda resultar operativa.
El mercado de fincas no es transparente
La escasa transparencia de este mercado viene determinada por varias causas. La primera
es la rereza de las transacciones. Esta frecuencia de transacciones hace que no pueda sacarse
demasiado partido de la informacin sobre compraventa.
La segunda causa de la deficiente transparencia es el falseamiento de las declaraciones
sobre precios de transaccin; falceamiento debido a los intentos de evacin fiscal. Ello hace, por lo
tanto, prcticamente insevible la informacin estadstica que puede obtenerse en notarias, registrosa
de la propiedad, etc.
La tercera causa es la inexistencia de estadsticas de contratacin, lo cual es una
consecuencia de la rareza de las transacciones. Tampoco circulan boletines estadsticos donde se
recojan precios de fincas para las diversas localidades o, al menos para las diversas regiones del pas.
265

Los corredores de fincas rsticas y las agencias inmobiliarias suplen en parte las
deficiencias de informacin, ya que tienen al corriente a los posibles compradores y vendedores,
proporcionndoles alguna informacin sobre la marcha del mercado. Sin embargo, la eficiencia de
estos corredores, est supeditada a aquellos casos en que la rareza de las transacciones no es
extremadamente adecuada.
Por otra parte, los corredores suelen promover en lo posible las transacciones, incitando
a vender a los propietarios, y a comprar a personas que, en principio, creen que pueden interesarse
por una finca; a causa de ello, facilitan a veces una informacin sesgada.
La concurrencia en el mercado de fincas
Segn la clase de fincas de que se trate, la concurrecia aparece ms o menos acentuada
en este mercado. Para las pequeas parcelas en un trmino municipal, puede pensarse que una
buena parte de la poblacin de agricultores del municipio est compuesta de posibles demandantes.
Es obvio que el dueo de una parcela es el nico oferente de esta parcela; pero si se considera el
conjunto de tierras de calidad ms o menos homogneas dentro del trmino municipal, el nmero de
posibles oferentes puede ser ms elevado, ya que est constituido por todos los propietarios de
fincas de la misma clase.
En zonas de minifundios, el nmero de posibles demandantes de una parcela en fucin
de su superficie, la podemos relacionar segn la grfica:

266

NMERO DE POSIBLES INTERESADOS

Xo

SUPERFICIE

En abscisas, se ha llevado la variable X (tamao de la parcela) y en ordenadas la variable Y


(nmero de posibles demandantes).
Para parcelas de pequea superficie, el nmero de posibles demandantes es bajo, ya que
una parcela demasiado pequea slo tiene inters para los propietarios de terrenos lindantes con la
parcela en cuestin. A medida que la supeficie de la parcela aumenta, se eleva tambin el nmero de
posibles demandantes, hasta alcanzar un mximo para la superficie X = Xo.
267

A partir de este tamao, el numero de demandantes empieza a disminir, ya que las parcelas
demasiado grandes slo pueden ser adquiridas por los empresarios ms fuertes y por los propietarios
ms ricos.
Formacin y fijacin del precio
En el mercado de competencia perfecta, el precio se forma automticamente a
consecuencia de las tensiones entre la oferta y la demanda.
Si el precio de una mercanca en un momento determinado es demasiado alto ($ 500.00
por unidad), resultar que a este precio la cantidad ofrecida por los vendedores supera a la cantidad
demandada por los compradores, ya que el preci de $ 500.00 anima a los primeros a sacar a la venta
su mercanca y desanima a los segundos a adquirirla. En consecuencia, quedar sin vender una cierta
cantidad de producto y los oferentes se decidirn por rebajar el precio de oferta (a $ 450.00 por
unidad, por ejemplo), a fin de que toda su mercanca pueda ser colocada en el mercado. Pero si el
nuevo precio resulta todava elevado, no se alcanzar con l la situacin de equilibrio y habr que
proceder a una nueva rebaja. Para que la mercanca no se quede en manos de los oferentes sin que sea
posible su venta. De este modo por sucesivas rebajas se llega a un precio de equilibrio (precio de
mercado o valor de mercado). Observse que el concepto de Precio de Mercado slo adquiere su
pleno sentido en los mercados de competencia perfecta o asimilables a ellos.
En los monopolios y oligopolios, las empresas vendedoras fijan el precio de sus productos
con arreglo a su estrategia comercial. Si fijan un precio demasiado alto, su volumen de ventas
disminuir, pero obtendrn mayores ingresos por cada unidad de producto que vendan. Puede ser que
logren un beneficio mximo vendiendo a precios baratos o que logren un beneficio mximo
beneficio a precios relativamente caros. Matemticamente, puede estudiarse en cada caso cul es
la
268

Poltica ms ventajosa para la empresa. Tambin puede ocurrir que una empresa oligopolista rebaje
sus precios, no para obtener un beneficio ptimo a corto plazo, sino para desplazar del mercado a
otra empresa rival, con lo cual puede conseguir un aumento de sus bebeficios a largo plazo.
El precio en el mercado de fincas
El mecanismo que conduce a la operacin de compraventa de una gran finca rstica no
encuadra exactamente en ninguno de los tipos de mercado estudiados anteriormente. Se trata ms
bien de un mecanismo de monopolio bilateral. A travs de un corredor o de una agencia inmobiliaria,
el propietario de la finca se pone se pone en contacto con un grupo de posibles compradores que al
saber la postura firme del vendedor pueden irse retirando hasta quedar reducidos a un solo
demandante. Desde luego, ello no impide que el vendedor tenga en cuenta de algn modo a los
demandantes alternativos.
Entre el propietario y el posible comprador se entabla entonces una negociacin. El
propietario pide un precio (Pj. $ 280,000.00 ) con la intencin quiz de rebajar en un regateo. A su
vez, el posible comprador ofrece un precio (Pj. $ 270,000.00), pensando tambin en elevar quizs su
oferta en el curso del regateo, si fuera necesario. En principio, el precio de compraventa queda
indeterminado. Depender en suma, de la habilidad negociadora del oferente y del demandante y de
su respectiva resistencia a seder en sus posturas (resistencia que viene influida por la situacin
financiera del vendedor y por las expectativas de ganancia de ambos), as como de las oprtunidades
alternativas (vender la finca a algn otro demandante, en el caso del propietario: comprar otra finca o
realizar otra inversin alternativa, en el caso del posible comprador). Ningn mecanismo automtico
determina la formacin del precio. Tampoco el Estado ni ninguna de las partes establece el precio de
manera unilateral.
269

Por lo tanto, el precio de compraventa de una gran finca es una variable indeterminada a
priori, aunque, ha de moverse entre dos ciertos lmites.
Por el contrario, en zonas de minifundio puede admitirse que el mercado de fincas se
aproxima a la competencia monoplica. En una cierta rea geogrfica y en un momento dado puede
ofrecerse en venta un cojunto relativamente numeroso de parcaelas. Como posibles compradores de
estas parcelas, puede haber otro conjunto relativamente numeroso de empresarios. Naturalmente, no
todos los empresarios se interesan por igual en cada una de las parcelas. Antes bien, los empresarios
residentes en un cierto sector municipal se interesarn en mayor medida por las parcelas situadas en
dicho sector y cercanas o otras fincas que ellos cultiven. El mercado de parcelas se asemeja as al de
un mercado de competencia monoplica. Sin embargo, en un mercado de competencia monoplica, el
vendedor mantiene una relacin continua con toda una serie de compradores; es decir, vende su
mercanca a una clientela ms o menos numerosa y de un modo estable en el tiempo. Esto ltimo no
ocurre en el mercado de fincas.
Valor de mercado y objetivo neutral
Independientemente de la indeterminacin del valor de mercado en caso de monopolio
bilateral, este valor, al igual que otros valores objeto del juicio de valuacin, carecen en realidad de
significado si no se refieren a un objetivo desde la perspectiva de la pluralidad del juicio de valor. En
otras palabras, no son conceptos autnomos desde el punto de vista del juicio de la valoracin, sino
que van unidos al concepto previo de objetivo del cual dependen, aunque se los hayan
considerado autnomos tradicionalmente.
El valor del mercado no es una excepcin a este principio general. Pero por otra parte, es
indudable que el valor de mercado debe tener una propiedad especial, pues slo as se explica el lugar
270
preferente y hasta exclusivo que se le atribuye en la literatura estimativa.

Definiremos primero el objetivo neutral. Sea un juicio de valoracin que suponga enfrentamiento o
conflicto de intereses opuestos. Entonces decimos que su objetivo de valoracin es neutral cuando se
trata de conseguir que los interesados no ganen los unos a costa de los otros, entendiendo el trmino
ganen unos a costa de otros, como un cambio relativo de nivel econmico en sus posiciones
respectivas, debido precisamente al acatamiento del juicio de valoracin. En otras palabras, un juicio
de valoracin tiene un objetivo neutral cuando se pretende favorecer con l a una de las partes en
perjuicio de las otras. As pus, la primera condicin para que podamos hablar de objetivo neutral es
que exista un enfrentamiento por intereses derivados de la valoracin. No todos los juicios de
valoracin estn directamente relacionados con enfrentamientos de esta clase: as la consulta que hace
un propietario a un perito sobre el valor de una finca, con propsito meramente informativo, no surge
forzosamente con ocasin de un hecho que pueda provocar un conflicto. Pero los precios de
valoracin que se encargan a causa de un enfrentamiento de intereses son, sin duda, los ms
frecuentes.
Se comprende la importancia de que exista un valor neutral en correspondencia con un
objetivo neutra, porque entonces podra llegarse fcilmente a un acuerdo entre las partes. Ahora bien,
en un mercado (sea o no de competencia perfecta) donde unos bienes homogneos puedan comprarse
y venderse libremente y sin restriccines a un mismo precio unitario, este precio, (valor de mercado) es
evidentemente un valor neutral,. Ninguna operacin que se haga es estas condiciones y por dicho
precio, alterar los niveles econmicos de los interesados; ninguno de ellos quedar ni ms beneficiado
ni ms perjudicado que la parte opuesta.
El valor de mercado, en su papel de valor neutral,, existe en la prctica para numerosos
bienes, aunque el precio se fije en rgimen de monopolio o haya un precio poltico, con tal que se
cumplan las condiciones anteriores, y, en particular, la posibilidad de compraventa libre y sin
271 ya
restriccin alguna. Por desgracia, sabemos que no pasa exactamente igual con las fincas rsticas,
que

su mercado no rene las condiciones de homogeneidad y transparencia, ni tampoco otra condicin muy
importante sobre la eleccin libre del bien a comprar. El problema de la neutralidad lo comprenderemos
mejor despus de ver: la beligerancia de objetivos.
Objetivos beligerantes
Definiendo un objetivo beligerante, en el mismo supuesto de enfrentamiento o conflicto de
intereses. Bajo este supuesto, llamaremos beligerante a un objetivo que tiende a favorecer a una de las
partes en relacin con las otras. Un caso tpico lo encontramos en los arrendamientos rsticos y
urbanos, cuando la ley prev el acceso del arrendatario a la propiedad, valorando el inmueble por
capitalizacin de una renta protegida (inferior a la de mercado). El juicio de valoracin debe ajustarse
aqu a un procedimiento legal cuyo objetivo no es neutral, sino evidentemente beligerante; favorece al
arrendatario, por exigencias de la poltica social o socioeconmica del pas. Otro caso frecuente de
objetivo beligerante se encuentra en la expropiacin forzosa (justificable por utilidad pblica).
Un objetivo beligerante implica un valor beligerante, que se calcula en el juicio de
valoracin con arreglo a las normas legales y se acepta por los interesados en virtud del ordenamiento
jurdico que se le impone, pero no porque sea, como el valor neutral, un punto de indiferencia para
todos y cada uno de dichos interesados. Si el propietario de una finca expropiada pudiera elegir entre
conservarla en su patrimonio o recibir por ella un precio legal de expropiacin que no le conviene,
optara naturalmente por quedarse con la finca. Por tanto, no hay en este caso un punto de indiferencia,
ya que una de las alternativas (conservar el inmueble) es claramente preferible para el propietario. Es
correcto decir que si el precio de expropiacin fuese igual al valor de mercado sera indiferente para el
propietario que le expropiaran o no la finca?. Seguramente no, pues tendramos que demostrar que el
valor de mercado era un valor neutral para los inmuebles, lo cual no siempres es cierto.
272

Una cuestin independiente de la anterior es el carcter justo o injusto que cabe atribuir a
un valor beligerante. Desde el momento en que los objetivos beligerantes tienen su origen en el
ordenamiento jurdico, el valor beligerante es justo o puede clasificarse como justo si obedece a
Derecho. As, el precio de expropiacin forzosa suele llamarse justiprecio en la literatura
jurdica. Neutralidad y justicia son, por tanto, conceptos muy diferentes. Conviene precisar ahora la
definicin de objetivo neutral que dimos antes.
Hemos definido el objetivo neutral como aquel que pretende llegar a un punto de
indiferencia, en el cual ninguno de los interesados gane ms a costa de que otro gane menos, o a
costa de que otro pierda. Es decir, si se valora neutralmente un bien B en p pesos, cualquiera de los
interesados considerar indiferente para l que se le entregue B o que le paguen p pesos. Por
consiguiente, utilizando el valor neutral, ser fcil conseguir un acuerdo que resuelva el conflicto,
sin apelar a la ley o a la intervencin de la autoridad. Esta es una ventaja indudable de los objetivos y
valores neutrales, pero no tiene relacin alguna con el concepto justo o injusto. La introduccin de
valores beligerantes se debe generalmente a que la sociedad necesita, en ciertos casos, imponer un
criterio de justicia, al darse cuenta de que el libre juego de decisiones por parte de los interesados, no
conducir a la solucin ms equitativa, y puede convertirse adems en un serio obstculo a la
realizacin de proyectos sociales (caso de las expropiaciones).
Lo anterior no significa que tomemos aqu una posicin a favor o en contra del rol social
de los valores beligerantes. Nos limitamos a constatar que se utilizan con ms o menos frecuencia en
todos los pases, aunque falta todava una teora estimativa que trate el problema con generalidad.
Cuanto ms liberal sea una economa, menos uso se har de los valores beligerantes, pero siempre
habr circunstancias donde aparezcan. El caso de las expropiaciones y el caso de la valoracin fiscal,
son pruebas suficientes.
273

Desde el punto de vista de la valoracin agraria, tenemos el hecho de que los juicios de
valoracin, en proporcin muy importante, se refieren a objetivos y valores beligerantes. Esto no es
extrao si se piensa que el juicio de valoracin se formula especialmente cuando los interesados no
llegan a un acuerdo por si msmos. Aunque una situacin as se presenta a veces por
desconocimiento del valor neutral, se presenta tambin, sobre todo, por la aparicin de un conflicto.

274

Mtodos comparativos y analticos


Los mtodos sintticos clsicos.
La estimacin del valor de una finca por comparacin con fincas similares ha sido quiz el
procedimiento de valuacin ms primitivo de que se tiene noticia, es de presumir que fuera ya
conocido y practicado en las antiguas civilizaciones.
En Espaa, el precedente ms remoto encontrado se refiere al siglo X, y es muy probable
que sus autores se hayan inspirado en algn tratado escrito en cataln, donde se hubiera recogido la
tcnica de valoracin de tierras por comparacin entre fincas, o que siguiesen la tradicin de una
escuela de tasadores.
En las obras posteriores, los mtodos sintticos son ya estudiados como un cuerpo de
doctrina, dndoseles el nmbre de mtodos comparativos, aunque relegados por considerarlos menos
cientficos que los mtodos analticos. Este punto de vista es hoy por completo insostenible, ya que
ciertos mtodos comparativos pueden fundamentarse con ms rigor que los mtodos analticos.

275

Clase de valor que se pretende estimar


El objeto de los mtodos sintticos es la estimacin de un valor de mercado.
En efecto, la finca A que se quiere valuar es comparada con otra finca B cuyo valor de
mercado se conoce por informacin sobre alguna transaccin reciente. As, pues, no cabe duda que,
cualquiera que sea el procedimiento de comparacin utilizado, el precio a que se llegue para la finca
A quiere ser un reflejo de su posible precio de mercado.
1.- Mtodo sinttico por clasificacin ( o de estimacin directa)
Este mtodo consiste en establecer una clasificacin de las fincas rsticas dentro de una
comarca, en grupos homogneos, en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas, y estimar
un precio de mercado para cada clase. La valoracin de una finca dada se reduce entonces a situarla
en el grupo que le corresponda: su valuacin es, pues, inmediata, al asignarle el valor de dicha clase.
Para la correcta aplicacin de este mtodo es imprescindible una labor previa de toma de
datos y clasificacin, posible solo en comarcas relativamente homogneas. Se fundamenta en la
obtencin del mayor nmero posible de datos locales de compras y ventas recientes, clasificando los
precios a que se hayan verificado las transacciones atendiendo a las caractersticas de las fincas
correspondientes.
Obtenida esta clasificacin se adoptar como precio unitario de la finca problema aquel
que corresponda al grupo de caractersticas ms coincidentes.

276

En aquellas comarcas en que los precios rsticos ofrezcan pocas variaciones, tanto en sus
caractersticas como en sus cultivos ... Puede ser utilizado con xito, puesto que siempre ser fcil
conseguir datos de precios de fincas semejantes a la que se trata de valuar. Pero en las regiones en que
la propiedad ofrezca muchas diferencias extensivas, cualitativas y geogrficas, los datos que se
obtengas sern seguramente muy poco coincidentes con los de la finca problema, a la que ser dificil
encasillar en la clasificacin que se haya establecido con los datos locales.
Cuanto ms numerosas sean las clases, ms estrechos sern los intervalos y con mayor
exactitud se podr realizar la asignacin de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedar un cierto
margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos.

277

2.- Mtodo sinttico por correccin (Ruiz-Rochera-Serpieri)


En otra variante de los mtodos sintticos la llamada mtodo por correccin, se parte de
un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio dentro de una clase, y se
va estudiando este valor en funcin de algunas de las caractersticas que se suponen influyen en l
3.- Mtodo de valores tpicos
Como nueva variante del mtodo sinttico por correccin tenemos el mtodo de los
valores tpicos que consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a
cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en funcin de los aprovechamientos,
cultivos, calidad de la tierra, etc. Se utiliza tambin una escala de valor.
El procedimiento:Se tienen tres lotes separados, constituyendo una finca. El valor
unitario del lote de siembra es $ 200,000 por hectrea. No se conocen, por el contrario, los valores
unitarios de los otros dos lotes, via y pasto. Si a travs de una escala de valor se atribuyen los
ndices 100 a la via, 80 al sembrado y 70 al pasto, resultan los valores medios unitarios de los otros
dos lotes as:
Cultivo o aprobechamiento

Escala de valor

Valor por hectrea

Via

100

250,000

Sembrado

80

200,000

Pasto

70

175,00

El mtodo consiste en establecer un valor mximo, en este caso para la via, y suponer que para los
otros cultivos el valor de la tierra es un porcentaja del valor mximo.
278

4.- Mtodo sinttico de comparacin espacial


La finca A que se desea valuar se compara con otras fincas B, C, D, etc.situadas en
parajes diferentes dentro de la misma comarca y se destinan al mismo cultivo.
La comparacin se efecta estudiando una o varias caractersticas comunes a las fincas A,
B, C, D, etc.
Estas caractersticas pueden ser: la produccin bruta, el requisito de arrendamiento, la
distancia de la parcela a un centro urbano, la edad de las plantaciones y otras de anlogo ndole.
La forma ms sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparacin especial es
suponer que dicho valor es proporcional al ndice que mide la caracterstica estudiada.
As, por ejemplo, si la caracterstica es la produccin bruta unitaria, se supone que los
valores de las fincas A, B, C, D, etc. Son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias Pa,
Pb, Pc, Pd, etc.
Ejemplo:
En una comarca existe un mercado libre para los arrendamientos, durante el ao de 1973,
se han realizado cuatro transacciones de fincas. Los precios V pagados por hectrea, as como la
produccin media P en pesos por hectrea, son los siguientes:

279

Parcela

Precio $/ha.(V)

Produccin $/ha.(P)

6000

500

4000

390

3000

300

2000

250

Con estos datos se pretende estimar el valor de marcado de una parcela cuya produccin media sea de
360 pesos
Considerando el valor de mercado como proporcional al valor de la produccin, aplicamos
la formula siguiente:

Vi
VM = --------------- P

Pi

Donde:
VM = Valor de mercado en pesos / hectrea para la parcela objeto de valuacin
P = Valor de la produccin en pesos / hectrea para la finca objeto de valuacin
Vi = Precio de la parcela i en pesos / hectrea
Pi = Valor de la produccin de la parcela i en pesos / hectrea.
VM

15000
= ---------- 360 = 3750.00 pesos / hectrea.
1440

280

5.- Mtodo sinttico de comparacin temporal


El valor de mercado de la finca A en el momento presente se deduce por comparacin de
los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores.
Estos valores de mercado pueden ser conocidos a travs de informaciones sobre precios de
compraventa en transacciones que tuvieron lugar en pocas pasadas. Como trmino de comparacin se
pueden tomar ndices tales como el costo de arrendamiento de A en las diversas pocas, los ingresos
brutos totales o los ingresos netos totales. No es muy aconsejable tomas como referencia a la base
imponible, ya que este ndice fiscal permanece a menudo invariable durante largos perodos de tiempo,
debido a la rigidez de las estimaciones tributarias.
6.- Procedimiento a impresin , a vista o del leal saber y entender
Durante algn tiempo se ha venido utilizando un procedimiento de valuacin sin ningn
rigor ni fundamento, ms que la propia experiencia del valuador por su condicin de experto. Esta
forma de valuacin que se puede llamar leal saber y entender no puede considerarse como un
mtodo, ya que no reponde a una sistemtica ni puede ser objeto de contrastacin y discucin.
Aunque en todo el procedimiento estimativo existe discrecionalidad, de parte del valuador,
de modo que valoraciones efectuadas por distintos expertos pueden conducir a diferentes resultados,
dentro de mrgenes admisibles, parece imprescindible que estos resultados se justifiquen mediante
razonamientos rigurosos y clculos perfectamente contrastables y ello significa la aplicacin cuidadosa
de una metodologa ms o menos sofisticada.

281

El mtodo analtico clsico


Al aparecer el mtodo analtico los expertos lo rechazaron por dos razones 1.- El mtodo
analtico les pareca menos propio de especialistas que el mtodo sinttico, ya que la capitalizacin a
un tipo de inters dado, podra hacerla cualquier persona, sin ser perito, con una regla de tres. 2.- El
mtodo analtico dejaba a los expertos un mrgen mucho menor que el mtodo sinttico para la
defensa de su criterio personal en cuanto al valor de la finca.
La raiz del mtodo analtico no es otra que la capitalizacin de una renta a un tipo de
inters dado, el mtodo fue presentado por los estadistas con un gran aparato de matemtica elemental
(muchas veces innecesario), razn por la cual se le denomin mtodo racional.

282

Fundamento del mtodo analtico


Este mtodo tiene como fundamento la capitalizacin de una renta de la tierra. El valor
de capitalizacin se obtiene por la frmula:
100
V = --------------- R
r

(1)

El origen de la frmula hay que buscarlo en los prestamos de dinero con inters.
Supongamos que el tipo de inters en los prstamos es de r % anual. Un prestamista que quiere
recibir unos intereses de R pesos al ao, tendr que prestar la suma de 100 R/r, ya que el r % de
dicha suma es:
r
100 R
---------- ----------- = R
100
r
Hagamos ahora lo siguiente:
Hiptesis 1
El valor de mercado de una finca de renta R pesos al ao es igual a la suma de dinero que
habr que prestar a largo plazo para conseguir unos intereses de cuanta equivalente a la renta de la
finca. Si la hiptesis 1 se cumple, el valor de mercado de una finca de renta R viene dado
evidentemente, por la frmula (1), donde r es el tipo de inters de los capitales a largo plazo. El valor
de mercado coincidir entonces con el valor de capitalizacin.
283

Sin embargo, la hiptesis 1 no suele cumplirse. Solamente se cumplir en el caso poco


frecuente de que una inversin en fincas rurales pudiera ser equiparada a una inversin financiera
como los prstamos a largo plazo o las oblicaciones de las sociedades annimas que rentan un inters
fijo anual.
En efecto, en este caso se tiene:
1.- Ningn inversionista comprar una finca de renta R a un precio superior a 100 R/r
pesos, porque puede obtener la misma renta R prestando 100 R/r pesos a largo plazo.
2.- Ningn propietario de tierras vender una finca de renta R por un precio inferior a 100
R/r pesos, porque encontrar siempre inversionistas que le pagarn por la finca la misma cantidad de
dinero que tendra que prestar a largo plazo para obtener una renta de R pesos al ao; es decir, 100 R/r
pesos.
Por lo tanto, si a los inversionistas les es indiferente invertir en fincas o en prstamos a
largo plazo que produzcan la misma renta, la hiptesis 1 se cumple, y el valor de capitalizacin
coincide (o se aproxima sensiblemente) al valor de mercado.
En la realidad, el principio de indiferencia entre fincas y prstamos a largo plazo es
insostenible por las siguientes razones:
1.- El mercado de prstamos a largo plazo (mercado burstil de acciones, etc.) es
prcticamente de competencia perfecta, mientras que las transacciones de fincas se producen a menudo
en un mercado de monopolio bilateral.
284

2.- Las inversiones en fincas y las inversiones a largo plazo no suelen presentar el mismo
riesgo ni la misma liquidez.
Por consiguiente, la hiptesis 1 no se cumple en la mayora de los casos. Capitalizando la
renta de una finca al tipo de inters de los prstamos a largo plazo resulta un valor que en general, se
aparta considerablemente del valor de mercado.
En la prctica, la capitalizacin se efecta a un tipo r distinto del tipo de inters de los
prstamos a largo plazo. Los peritos valuadores tratan de elegir un tipo r tal que el valor de
capitalizacin calculado por la frmula (1) se aproxime lo ms posible al valor de mercado.
No existe ningn criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r. Por lo tanto, no puede
pretenderse que la frmula (1) se aproxime lo ms posible a un valor de mercado .
El valor de capitalizacin que resulta de la frmula (1) depende del tipo de capitalizacin r
que se emplee para el clculo. A cada tipo de capitalizacin r corresponde un valor de capitalizacin V.

285

Concepto de renta de la tierra en el mtodo analtico


Que se entiende por renta de la tierra en el planteamiento del mtodo analtico?, la renta
de la tierra puede interpretarse de dos maneras:
1.- Como el gravamen arrendatario que se paga por una finca, o que podra pagarse por
la finca si estuviera rentada. En un mercado libre de tierras el precio de arrendamiento queda fijado
por las tensiones de la oferta y la demanda, sin que sobre l influya ninguna interferencia estatal.
Ejemplo
Un empresario industrial tiene una finca agrcola. Cada ao la renta a un agricultor diferentre. La
renta en la actualidad es de $ 61,000.00 al ao. Se considera adecuado un tipo de capitalizacin del
5% para la zona. El valor de capitalizacin para la finca ser:
100
100
V = ------- R = ---------- 61,000 = 1220,000.00 pesos
r
5
2.- La renta calculada. Supongamos una finca explotada directamente por el propietario.
Dicho propietario obtiene unos ingresos y corre con unos gastos de explotacin, incluyendo entre los
gastos el costo de oportunidad de los capitales propios invertidos en la finca (interes del capital
invertido en instalaciones de riesgo).
Adems, el propietario es acreedor a un beneficio normal por su actividad de empresario.
Si de los ingresos se deducen: a).- los gastos de explotacin, b).- el interes de los capitales propios,
y
286
c).- el beneficio normal del empresario, la diferencia que resulta es la renta calculada de la finca.

Ejemplo:
Continuando con el ejemplo anterior, el empresario industrial decide dedicarse a la
actividad agraria y cultivar directamente la finca de su propiedad. Destina la finca al cultivo de
cereal. En este tipo de cultivo y en esta zona, se estima que el beneficio empresarial es del orden del
10 % de los ingresos.
La cuenta de ingresos y gastos es como sigue:
Ingresos ....................................................$ 229,000.00
Gastos .......................................................$ 107,000.00
La renta calculada ser:
10
R = 229,000 - 107,000 - ------- (229,000) = $ 99,100.00
100
Y su valor de capitalizacin, aplicando el mismo tipo de capitalizacin
100
100
V = -------- R = ------------ 99,100 = $ 1982,000.00
r
5

287

El tipo de capitalizacin
Paralelamente, surge otra cuestin: Cul es el tipo de capitalizacin que se debe emplear
cuando se valua una finca por el mtodo analtico, si se desea estimar el valor de mercado?. La
eleccin del tipo de capitalizacin est relacionada con el problema de la inversin inmobiliaria.
La tierra, como inversin, tiene caractersticas peculiares respecto a los objetivos que se
consideran como deseable en toda inversin; objetivos que son la rentabilidad, la seguridad y la
liquidez.
Sin entrar en un anlisis a fondo y teniendo en cuenta la dificultad de generalizar, dada la
problemtica tan diversa (que es producto de las mltiples circunstancias que rodean a la propiedad y
a la explotacin de la tierra en las distintas zonas agrcolas), se puede decir que en las inversiones de
fincas rsticas la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable.
Sabemos que a cada tipo de capitalizacin le corresponde un valor de capitalizacin. Entre
todos los posibles tipos de capitalizacin, el perito valuador quiere elegir aquel tipo r que corresponda
a un valor de capitalizacin igual al valor de mercado, aunque rigurosamente, no se puede siempre
hablar del valor de mercado, ni siquiera del valor probable de mercado de una manera general. Por
esta razn seguiremos aqu de valor de mercado como un concepto de los propio de los autores
clsicos, no de la valuacin moderna.
Para distinguir este tipo de los dems, lo nombraremos: tipo de capitalizacin que estima
el valor de mercado. No obstante, cuando no hay posibilidad de confusin se dir, tipo de
capitalizacin solamente.
288

El tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado depende de la seguridad y de la


liquidez de la inversin. Podemos afirmar que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de
capitalizacin ha de elegirse tanto ms bajo cuanto mayor sea la seguridad.
Tambin a igualdad de otras circunstancias, ha de elegirse tanto ms bajo cuanto mayor
sea la liquidez.
Para demostrarlo consideremos dos inversiones A y B que tienen aproximadamente el
mismo grado de liquidez. La renta calculada para la inversin A es igual a la renta calculada para la
inversin B. No obstante, es imposible asegurar, a priori, cual es la renta que se percibir realmente
de cada una de dichas inversiones. Existen unos riesgos de que las rentas de A y B no alcancen las
cifras previstas. Adems, existen unos riesgos de perder una parte o la totalidad de los capitales
invertidos en A y en B. Supongamos que los riesgos de la inversin A sean muy superiores a los de la
inversin B. Segn esto, el valor de mercado de la inversin A ha de ser menor que el de la inversin
B, ya que para una misma renta calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversin A es
menos segura que la B.
Sean:
rA =
rB =
VA =
VB =
R =

Tipo de capitalizacin que estima el valor de mercado de A


Tipo de capitalizacin que estime el valor de mercado de B
Valor de mercado de A
Valor de mercado de B
Renta calculada. Por hiptesis es la misma en ambas inversiones.
289

Aplicando la frmula (1) a la inversin A se tiene:


100
VA = ---------- R
rA
Aplicando la frmula (1) a la invcersin B se tiene:
100
VB = ---------- R
rB
Como el valor de mercado de A es menor que el de B, se tiene que verificar:
100
100
--------- R < ---------- R
rA
rB
Para que se verifique la desigualdad anterior ha de ser:
rA > rB
Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalizacin ms bajo que la inversin menos arriesgada,
como se quera demostrar.
290

Muchos profesionistas prefieren invertir en tierras que en acciones de sociedades annimas o en


participacin en fondos de inversin. La rentabilidad de la tierra es generalmente inferior al 6 %. La
rentabilidad por dividendos en las sociedades annimas alcanza el 11 % o ms.
La explicacin de esta aparente paradoja es muy fcil: la tierra es una inversin bastante
ms segura que una inversin burstil, es tan segura que los inversionistas prefieren su rentabilidad
baja a una rentabilidad alta en inversiones menos seguras. Por lo tanto, a mayor riesgo mayor tipo de
capitalizacin, y a la inversa.
Anlogamente, se demostrara que para dos inversiones que presentasen la misma renta
calculada y el mismo grado de seguridad, habra que capitalizar a un tipo ms bajo aquella inversin
que tuviera un mayor grado de liquidez.
Debemos tener presente que la propiedad y la explotacin de la tierra determinan en cierta
medida la profesionalidad de los agricultores y la absorcin de una mano de obra familiar. La
profesionalidad lleva aparejada la necesidad por parte del agricultor de continuar al frente de una
explotacin, lo cual modifica sustancialmente el planteamiento selectivo de sus inversiones. Los
Agricultores pueden preferir una inversin en fincas rsticas a otras inversiones de la misma
rentabilidad, seguridad y liquidez en negocios que no sean agrarios. En este caso la demanda de tierra
cultivable har que el valor de mercado de una finca rstica sea mayor que el de otra inversin no
agraria que produzca igual renta y tenga las mismas caractersticas de seguridad y liquidez. Por lo
tanto, habr que elegir un tipo de capitalizacin ms bajo (comparativamente) cuando se quiera
estimar el valor de mercado de las tierras cultivables.
291

Irracionalidad del mtodo analtico


Los autores clsicos llaman mtodo racional al mtodo analtico, impresionados por
el aparato matemtico que rodeaba a este mtodo, creyeron que los criterios rgidos y estables propios
del mtodo analtico podran eliminar la influencia subjetiva, consciente o inconsciente, que se daba
entre los tasadores que trabajaban con los mtodos comparativos.
La situacin de anarqua metodolgica en que degeneraban los mtodos sintticos en su
aplicacin, suponemos que se superaran en un primer intento con la puesta en prctica de la
capitalizacin. Pero la investigacin actual sobre la materia demuestra que se pueden cometer las
mismas arbitrariedades empleando el mtodo analtico que empleando los mtodos comparativos o
sintticos.
El mtodo analtico tiene varios inconvenientes graves que hace dificil su aplicacin
correcta, como son:
a).- Falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l
b).- Arbitrariedad en la eleccin del tipo de capitalizacin
c).- Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio empresarial
a).- Falta de precisin sobre el concepto de valor que se pretende estimar con l
En los mtodos comparativos o sintticos se aclara desde el inicio cul es el concepto de
valor que se quiere estimar con ellos. Dicho valor no es otro que el valor probable de mercado. En
cambio, los autores no se ponen de acuerdo en cul sea el concepto que se pretende estimar con el
mtodo analtico
292

El valor actual se obtiene de capitalizar la renta lquida al tanto por uno al tanto por uno que
corresponde al inters de los capitales empeados en propiedad territorial
Snchez Gavarret
El concepto de valor actual tiene un significado financiero que no reponde al concepto de valor de
mercado de una finca.
Determinada la renta de un terreno, deduciremos el valor en venta correspodiente, segn la regla
de capitalizacin.
Este mtodo se basa en el conocimiento o investigacin de la renta territorial, bien porque
el caso propuesto exija para su resolucin este dato, o bien para obtener, partiendo de el, el valor en
venta de tierra
Salazar y Santi Jurez
Por consiguiente tanto Salazar como Santi Jurez identifican el valor de capitalizacin como el valor
de mercado.
La valoracin por renta es la operacin que consiste en buscar el valor en venta de una propiedad
tomando como base la renta neta de esta propiedad y capitalizando a una tasa apropiada
G. Ferriere
Su opinin coincide con los autores anteriores.

293

Arbitrariedad en la eleccin del tipo de capitalizacin


El mtodo analtico clsico no proporciona ningn criterio preciso que permita elegir con
rigor cientfico el tipo de capitalizacin a emplear en los clculos. Al caracer de un criterio de
aplicacin general para fijar el tipo de capitalizacin, los peritos valuadores han optado por operar en
la prctica siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
1.- En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalizacin legal. No existe ninguna garanta de
que este tipo de capitalizacin legal aplicado en las frmulas del mtodo analtico proporcione un
valor de capitalizacin que sea un buen estimador del valor de mercado, ni del valor objetivo. Todava
menos relacin tiene el tipo legal con el valor subjetivo. El valor de capitalizacin al tipo legal es
simplemente un valor legal que tan solo puede invocarse a efectos jurdicos.
2.- En otros casos, los expertos no claculan el valor de mercado por el mtodo analtico,
sino que tratan de justificar un informe pericial basndose en este mtodo.
Para ello determinan a priori el valor de mercado de la finca objeto de valuacin. Es decir,
estiman previamente este valor de mercado, ya con apoyo de los mtodos sintticos propiamente
dicho, ya recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los agricultores de la localidad donde
se encuentra enclavada la finca, a las informaciones de los corredores de inmuebles, etc.
Es obvio que, una vez estimado de este modo el valor de mercado de la finca, no es
necesario aplicar el mtodo analtico, puesto que ya se ha llegado a la solucin del problema, aunque
por vias un tanto discutibles. No obstante, los expertos que operan as prefieren presentar un informe
como si hubieran calculado el valor de mercado por el mtodo analtico, procediendo as:
294

a).- Comienzan estudiando, como ya se ha dicho, el valor de mercado de la finca por los
mtodos comparativos. Llamemos VM al valor de mercado estimado de este modo
b).- Estiman a continuacin la renta R de la finca. Esta renta puede ser una renta calculada o
una renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario de la finca (es decir el valor de la
renta )
c).- Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado VM es preciso capitalizar a
un tipo que:
R
r = ---------(2)
VM
Por lo tanto, para justificar el valor de mercado VM eligen el tipo de capitalizacin (2)
o un tipo aproximado igual al (2) para redondear.
Este procedimiento es engaoso. Aparentemente, el valor de mercado es calculado segn el
mtodo analtico; pero el engao consiste en que dicho valor de mercado ya se conoca de antemano.
Se fuerza el mtodo analtico, eligiendo un tipo de capitalizacin con el que se obtiene
automaticamente el valor que se desea. Si se hubiera querido obtener un valor de mercado VM distinto
de VM para la misma finca, se habra conseguido de manera anloga eligiendo el tipo de capitalizacin.
R
r = ------VM
295

Por otra parte, la renta no afecta en realidad al resultado final de los clculos. En efecto,
aplicando sucesivamente las frmulas (2) y (1), resulta:
R
R
r = ------- = ---------- = VM
r
R/VM
Esto es, el smbolo R figura en el numerador y en el denominador, por lo cual se elimina
al simplificar la fraccin. Si se hubiera aplicado el procedimiento a otra renta R, el resultado
hubiera sido en mismo. La inconsistencia del procedimiento se manifiesta asi claramente.
Ejemplo:
Un perito valuador quiere llegar por clculo a un valor de mercado de $ 250,00.00 por
hectrea para una cierta parcela. En una primera hiptesis sobre los ingresos, gastos y beneficio
empresarial obtiene una renta anual de $ 12,500.00 por hectrea. En una segunda hiptesis sobre
ingrsos, gastos y beneficio empresarial obtiene una renta anual de $ 10,000.00 por hectrea. Si
quiere justificar el valor de mercado de $ 250,000.00 por hectrea por capitalizacin, puede emplear
indistintamente una de las dos cifras de renta.
En el primer caso capitalizar al 5% y obtendr:
VM1

100
= -------- 12,500 = 20 x 12,500 = 250,000 pesos/hectrea
5
296

En el segundo caso capitalizar al 4% y obtendr:


VM2

100
= -------- 10,000 = 25 x 10,000 = 250,000 pesos/hectrea
4

Jugando con la renta y con el tipo de capitalizacin se puede llegar al valor de mercado
que se desee.
Si queremos atacar seriamente el problema de la investigacin del tipo de capitalizacin a
que estima el valor de mercado, hay que recurrir a mtodos estadsticos.
Dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio
El clculo de la renta de una finca se realiza mediante el anlisis contable de los gastos e
ingresos de los cultivos y dems aprovechamientos de la tierra (pastizales, montes, etc.) segn la
ecuacin:
I - G = R + B
(3)
I = Ingresos anuales
G = Gastos anuales
R = Renta de la finca
B = Beneficio empresarial
Entre los gastos G se incluyen los intereses de los capitales no territoriales propios y
ajenos.

297

La primera dificultad que aparece en la prctica es la fijacin de los rendimientos de las


cosechas, de los precios de los productos y de los costos reales por unidad de superficie. En
determinadas zonas de cultivo intensivo, hay que fijar tambin a priori cul es la rotacin tpica de las
cosechas, ya que existen muchas posibilidades de combinacin de cultivos, y las variables I y G de la
ecuacin dependern de la eleccin de dicha rotacin de cosechas.
Una vez determinadas las variables I y G la ecuacin (3) permite conocer la suma (R + B)
de la renta de la finca, ms beneficio del empresario. El problema que se presenta entonces al mtodo
analtico es el de descomponer la suma (R + B) de sus dos sumandos para obtener el valor de R.
En el clculo del beneficiario de una empresa agraria, la renta de la tierra se considera
constante y conocida. Por lo tanto, una vez calculados los ingresos y los gastos es muy fcil determinar
el beneficio del empresario. Basta con despejar B de la ecuacin: (3)
B = I - G- R
Es de suponerse que B = + - con el 10% de I, con esto podemos determinar el valor de la renta R
Sin embargo, considerar el beneficio empresarial como un dato para una finca o parcela es
un grave error, ya que:
a).- No puede hablarse de beneficio de una finca sino de beneficio de una empresa.
b).- El beneficio depende de todas y de cada una de las fincas de la explotacin, as como
de los dems activos de la empresa agraria (maquinaria, ganado, etc.). Supongamos que se quiere
calcular la renta de una finca A de 10 hectreas aplicando la formula (3). La finca A puede formar parte
de una explotacin donde se cultivan 500 hectreas de tierra; o puede estar integrada en una
298
explotacin donde se cultivan 18 hectreas solamente.

c).- A empresarios diferentes corresponde una gestin empresarial diferente. Por un razonamiento
anlogo al b), ello puede influir en que se atribuyan rentas diferentes a dos parcelas exactamente
iguales.

299

El tipo de capitalizacin en la prctica


El problema ms difcil que se le presenta a un valuador de fincas rsticas, es la eleccin
del tipo de actualizacin ha emplear en sus clculos.
La renta o la ganacia media anual puede estimarse con ms o menos precisin partiendo y
del conocimiento del proceso de produccin de que se trate, en sus aspectos tcnicos y econmicos.
La duracin de la inversin tambin puede ser estimada teniendo en cuenta la experiencia de otros
casos anlogos, sin perjucio de introducir simplificaciones que evitar el clculo de este parmetro.
Sin embargo, el tipo de capitalizacin (o de actualizacin) varan mucho de unas inversiones a otras,
segn la liquidez y seguridad, entre otras variables, as como segn la mayor o menor tasa de
inflacin y otras circunstancias macroeconmicas manejndose en una misma poca distintas tasas de
actualizacin que, a su vez, hay que cambiar al cabo de pequeos perodos de tiempo.
Una posible definicin del tipo de actualizacin se basa en considerarlo como un
coeficiente de transformacin de dinero futuro a dinero presente. En principio, puede calcularse de
dos mareras, segn se trate de dinero propio o de dinero prestado. En primer lugar, si el inversionista
posee recursos suficientes para abordar la inversin, la tasa de actualizacin se calcula como un costo
de oportunidad, en el sentido de considerarlo idntico a la rentabilidad que se puede obtener de esta
cantidad de dinero dedicndola a las inversiones alternativas. En segundo lugar, si el inversionista ha
de obtener el dinero prestado, se considera la tasa de actualizacin como igual al costo del dinero a
largo plazo, costo que suele ser mltiple segn las caractersticas de la inversin y del inversionista.

300

En pocas de escasa inflacin y estabilidad de la economa, la comparacin entre inversiones


alternativas es fcil y estable; y ocurre tambin que el dinero de los bancos tiene un costo ms
homogneo y estabe. Por el contrario, en pocas de inflacin moderada o alta, la comparacin se hace
sumamente dificil, ya que las expectativas sobre las alzas de precios repercuten de manera muy distinta
en las inversiones alternativas y hacen muchas veces inaplicable la comparacin entre ellas,
principalmente cuando una de las mismas es la tierra que tiene unas caractersticas de refugio
inflacionista frente a todas las dems.
Conviene, pus, centrarse en dos aspectos para aportar algo de claridad sobre el tipo de
actualizacin en la valoracin de la tierra. El primer aspecto es la influencia de la inflacin sobre la tasa
de actualizacin en general. El segundo aspecto es la relacin de la tasa de actualizacin aplicable en
una valoracin agraria, en relacin con una tasa de actualizacin general.
Variacin de los ingresos y gastos en trminos monetarios
Para calcular la ganancia (I G) se parte de unas cuentas de ingresos y gastos que estn
referidas al ao 0; es decir, al momento en que se realiza la valoracin. Es de esperar que en los aos
sucesivos las cifras de ingresos y gastos experimenten variacionesde sus niveles respecto al ao 0.
Puede ocurrir que estas variaciones obedezcan a tensiones inflacionarias o deflacionarias.
Pero, independientemente de los efetos de la inflacin o de la deflacin, tanto los ingresos como los
gastos pueden variar a causa de factores que inciden especficamente sobre un sector empresarial y no
sobre otro.

301

As, por ejemplo, los salarios agrcolas pueden crecer a un ritmo ms rpido que los
salarios industriales, debido a la emigracin desde las zonas rurales a las urbanas. Los precios
agrarios pueden asimismo crecer a un ritmo mayor que los precios de ciertos productos industriales, o
a la inversa, etc.
Si los ongresos I se incrementan a una tasa acumulativa del % anual, la cifra monetaria
de estos ingresos en el ao i contados a partir del momento en que se realiza la valoracin es:
Ii = I0 (1 + )i

(1)

Siendo I0 = Ingresos calculados para el ao de la valoracin.


Ejemplo:
Un agricultor, en el momento actual, percibe unos ingresos brutos de $ 600,000.00 al ao.
Cree que estos ingresos van a aumentar de forma acumulativa a una tasa anual del 5%, debido al
aumento de los precios de los productos agrcolas. Cules sern sus ingresos netos anuales al cabo
de 16 aos, suponiendo que se cumplan sus previsiones?
Aplicando la frmula (1) resulta:
I16 = 600,000 (1 + 0.05)16 = 600,000 X 2.34396 = 1406,376 pesos/ao

302

Anlogamente, si los gastos se incrementan a una tasa acumulativa del % anual, la cifra monetaria
de estos gastos en el ao i contados a partir del momento en que se realiza la valoracin es:
Gi = G0 (1 + )i
Siendo G0 = gastos calculados en el ao de la valoracin
Ejemplo:
Un agricultor cultiva de forma personal y directa una finca A, de su propiedad. Para la
construccin de un polideportivo, el Ayuntamiento expropia la finca A, que genera una ganancia de
$139,000.00 al ao. Capitalizando al 10% se obtiene el valor de:
100
V = 139,000 -------- = 1390,000.00 pesos
10
Actualmente se encuentra a unos gastos de $ 280,000.00 por ao, como retribucin de los factores de
produccin que utiliza. Espera que la tasa anual de crecimiento de estos gastos va a ser del 6% como
consecuencia del aumento de precios de los factores de produccin, sobre todo de la mano de obra.
Por tanto, al cabo de 16 aos, sus gastos se habrn convertido en :
G16 = 280,000 (1.06)16 = 280,000 x 2.4905 = 697,340.00 pesos por ao.
Las tasas y no tienen por que ser iguales y, ademas, difieren en general cuando se
pasa de un sector econmico a otro.
303

Influencia de la inflacin en el valor residual, plusvalas de la tierra.


Mientras las inversiones financieras de la clase Bonos conservan hasta el final de su vida
un valor constante en trminos monetarios, aunque se devalen en trminos reales durante pocas de
inflacin, la mayora de las inversiones productivas (en maquinaria, etc.,), sufren una fuerte
devaluacin a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro fsico de los activos y de su
obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversin al final de su vida til) apenas tiene importancia
en trminos reales, porque el proceso productivo y el paso del tiempo destruyen los componentes del
inmueble. Ahora bien, si contabilizamos en trminos monetarios, la inflacin puede compensar, total o
parcialmente, este efecto producindose a veces una recuperacin del costo de la inversin aunque
solo sea en trminos nominales.
Sin embargo, las fincas rsticas tambin se diferencian del resto de las inversiones
productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carcter de imperecedero de la tierra este
valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en trminos monetarios y, a veces tambin en
trminos reales. Tenemos as la llamada Plusvala de los inmuebles. Esta plusvala es real cuando la
tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa de inflacin.
Aparece entonces una nueva componente a considerar en el clculo del tipo de
capitalizacin de la tierra. Se trata del efecto plusvala que, en caso de ser una plusvala real, puede
conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalizacin real de la renta, si la plusvala no se agrega en
el clculo como una renta adicional.

304

4.1.1.- Recopilacin y anlisis de datos


A pesar de los problemas que presenta la eleccin de las variables, (y
en mucho menor grado, la eleccin de la funcin representativa), los mtodos
economtricos (o estadsticos) hubieran tenido un mayor desarrollo en Valuacin Agraria,
a no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos
fiables en cantidades suficientes para aplicar como un mnimo de garanta estos mtodos.
La falsedad de datos sobre precios de compraventa en notaras y registros de la
propiedad, as como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el
mtodo all donde no se cuenta con una buena red de informacin.
En varios paises se ha recurrido con frecuencia a las estadsticas oficiales, que
suministra una informacin desigual segn la eficacia administrativa de cada pas.
Tambin, a empresas mercantiles dedicadas al negocio inmobiliario. Por otra parte, estas
fuentes de datos suelen resultar poco aprovechables si no se recurre a series que convinen
variables transversales con variables temporales, ya que los datos de un solo perodo de
tiempo se quedan en seguida anticuados. Al pasar de un perodo a otro, los datos sufren
generalmente grandes variaciones y no resultan representativos, si no se incluyen en el
anlisis una o varias variables temporales.
Por ello, cada vez es ms frecuente encontrar trabajos sobre la materia en los
que juega un papel fundamental alguna serie cronolgica o algunas variables que estn
estrechamente correlacionadas con el tiempo, como puede ser la evolucin del precio del
305
trigo, el ndice de precios al por mayoreo u otra cualquiera.

Este problema slo encontrar una solucin prctica para los valuadores profesionales (fuera ya de
los trabajos de investigacin) a medida que se desarrollen los bancos de datos, especialmente
diseados para la valoracin.

306

4.1.2.- Expectativas del mercado


4.1.3.- Evidencias primarias y secundarias
4.1.4.- Tipos de suelos y ajustes

El Suelo es la cubierta superficial de la mayora de la


superficie continental de la Tierra. Es un agregado de minerales no consolidados
y de partculas horgnicas producidas por la accin combinada del viento, el
agua y los procesos de desintegracin orgnica.
Los suelos cambian mucho de un lugar a otro. La composicin qumica y la
estructura fsica del suelo en un lugar dado estn determinadas por el tipo de material
geolgico del que se origina, por la cubierta vegetal, por la cantidad de tiempo en que ha
actuado la meteorizacin, por la topografa y por los cambios artificiales resultantes de
las actividades humanas. Las variaciones del suelo en la naturaleza son graduales,
excepto las derivadas de desastres naturales. Sin embargo, el cultivo de la tierra priva al
suelo de su cubierta vegetal y de mucha de su proteccin contra la erosin del agua y del
viento, por lo que estos cambios pueden ser ms rpidos. Los agricultores han tenido que
desarrollar mtodos para prevenir la alteracin perjudical del suelo debida al cultivo
excesivo y para reconstruir suelos que ya han sido alterados con graves daos.

307

El conocimiento bsico de la textura del suelo es importante para los


constructores de edificios, carreteras y otras estructuras sobre la superficie
terrestre. Sin embargo, los agricultores se interesan en detalle por todas sus
propiedades, porque el conocimiento de los componentes minerales y orgnicos,
de la aireacin y capacidad de retencin del agua, y de otros aspectos de la
estructura de los suelos, es necesario para la produccin de buenas cosechas.
Los requerimientos de suelo de las distintas plantas son variables, sin
poder generalizar sobre un terreno ideal para el crecimiento de todas las plantas.
Muchas plantas, como la caa de azucar, requieren suelos hmedos que estaran
insuficientemente drenados para el trigo. Las caractersticas apropiadas para
obtener con xito determinadas cosechas no slo son inherentes al propio suelo;
algunas de ellas puden ser creadas por un adecuado acondicionamiento del suelo.

308

Naturaleza del suelo


Los componentes primarios del suelo son: 1).- compuestos inorgnicos
no disueltos producidos por la meteorizacin y la descomposicin de las rocas
superficiales; 2).- los nutrientes solubles utilizados por las plantas; 3).- distintos
tipos de materia orgnica, viva o muerta y 4).- gases y agua requeridos por las
plantas y por los organismos subterrneos.
La naturaleza fsica del suelo est determinada por la proporcin de
partculas de varios tamaos. Las partculas inorgnicas tienen tamaos que
varan entre los trozos distinguibles de piedra y grava hasta los de menos
1/40,000 centmetro.

309

Las grandes partculas del suelo, como la arena y la grava, son en su mayor parte qumicamente
inactivas; pero las pequeas partculas inorgnicas, componentes principales de las arcillas finas,
sirven tambin como depsitos de los que las races de las plantas extraen nutrientes. El tamao y la
naturaleza de estas partculas inorgnicas diminutas determinan en gran medida la capacidad de un
suelo para almacenar agua, vital para todos los procesos de crecimiento de las plantas.
La parte orgnica del suelo est formada por restos vegetales y restos animales, junto a
cantidades variables de materia orgnica amorfa (confusa) llamada humus (abono). La fraccin
orgnica representa entre el 2 y el 5% del suelo superficial en las regiones hmedas, pero puede ser
menos del 0.5% en suelos ridos o ms del 95% en suelos de turba.
El componente lquido de los suelos, denominado por los cientficos solucin del suelo, es
sobre todo agua con varias sustancias minerales en disolucin, cantidades grandes de oxgeno y
dixido de carbono disueltos. La solucin del suelo es muy compleja y tiene importancia primordial
al ser el medio por el que los nutrientes son absorbidos por las races de las plantas. Cuando la
solucin del suelo carece de los elementos requeridos para el crecimiento de las plantas, el suelo es
estril.
Los principales gases contenidos en el suelo son el oxgeno, el nitrgeno y el dixido de
carbono. El primero es importante para el metabolismo de las plantas porque su presencia es necesaria
para el crecimiento de varias bacterias y de otros organizmos responsables de la descomposicin de la
materia orgnica. La presencia del oxgeno tambin es vital para el crecimiento de las plantas ya que
su absorcin por las races es necesaria para sus procesos metablicos.
310

Clases de suelo
Los suelos muestran distintos aspectos, fertilidad y caractersticas
qumicas en funcin de los materiales minerales y orgnicos que lo forman. El
color es un criterio para calificar las variedades de suelo. Los suelos obscuros
son ms frtiles que los claros. La obscuridad es debida a la presencia de
grandes cantidades de humus. En ocasiones, los suelos obscuros o negros deben
su tono a la materia mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color
obscuro no es un indicador de fertilidad.
Los suelos rojos o castao-rojizos contienen una gran proporcin de
xidos de hierro (derivado de las rocas primitivas) que no han sido sometidos a
humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo est bien drenado, no es hmedo en exceso y es frtil. Casi todos los
suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a xidos
de hierro que han reaccionado con agua y es seal de un terreno mal drenado.
Los suelos grisceos pueden tener deficiencias de hierro u oxgeno, o un exceso
de sales alcalinas, como carbonato de calcio.

311

La textura general de un suelo depende de las proporciones de partculas de distintos tamaos que lo
constituyen. Las partculas del suelo se clasifican como arena (dimetros entre 2 y 0.05mm), limo
(dimetros entre 0.05 y 0.002 mm.) y arcilla (dimetro meor de 0.002mm.). En general, las partculas
de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al tacto. Las partculas de limo apenas se ven sin
la ayuda de un microscopio y parecen harina cuando se tocan. Las partculas de arcilla son invisibles
si no se utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.

312

En funcin de las proporciones de arena, limo y arcilla, la textura de los suelos se


clasifican en varios grupos definidos de manera arbitraria. Algunos son: la arcilla arenosa, la arcilla
limosa, el limo arcilloso, el limo arcilloso arenoso, el fango arcilloso, el fango, el limo arenoso y la
arena limosa. La textura de un suelo afecta en gran medida a su productividad.

Los suelos con un porcentaje elevado de arena suelen ser incapaces de


almacenar agua suficiente como para permitir el buen crecimiento de las plantas
y pierden grandes cantidades de minerales nutrientes por permearse hacia el
subsuelo. Los suelos que contienen una proporcin mayor de partculas
pequeas, por ejemplo las arcillas y los limos, son depsitos excelentes de agua
y encierran minerales que pueden ser utilizados con facilidad. Sin embargo, los
suelos muy arcillosos tienden a contener un exceso de agua y tienen una textura
viscosa que los hace resistentes al cultivo y que impide, con frecuencia, una
aireacin suficiente para el crecimiento normal de las plantas.

313

Clasificacin de los suelos


Los suelos se dividen en clases segn sus caractersticas generales. La clasificacin se
suele basar en la morfologa y la composicin del suelo, con nfasis en las propiedades que se
pueden ver, sentir o medir por ejemplo, la profundidad, el color, la textura, la estructura, y la
composicin qumica , la mayora de los suelos tienen capas caractersticas, llamadas
horizontes; la naturaleza, el nmero, el grosor y la disposicin de stas tambin es importante en
la identificacin y clasificacin de los suelos.
Las propiedades de un suelo reflejan la interaccin de varios procesos de formacin
que suceden de forma simultnea tras la acumulacin del material primigenio o primitivo.
Algunas sustancias se aaden al terreno y otras desaparecen. La transferencia de material entre
horizontes es muy corriente. Algunos materiales se transforman.

314

Todos estos procesos se producen a velocidades diversas y en direcciones diferentes, por lo que
aparecen suelos con distintos tipos de horizontes o con varios aspectos dentro de un mismo tipo de
horizonte.
Los suelos que comparten muchas caractersticas comunes se agrupan en series y stas en
familias. Del mismo modo, las familias se combinan en grupos, y stos en subrdenes que se agupan
a su vez en rdenes.
Qumica del suelo
En general los suelos se componen de silicartos con complejidades que varas desde la del
sencillo xido de silicio cuarzo hasta la de los silicatos de aluminio hidratados, muy complejos,
encontrados en los suelos de arcilla. Los elementos del suelo ms importantes para la nutricin de las
plantas incluyen el fsforo, el azufre, el nitrgeno, el calcio, el hierro y el magnesio. Investigaciones
recientes han mostrado que las plantas para crecer tambin necesitan cantidades pequeas pero
fundamentales de elementos como bromo, cobre, manganeso y cinc.
Agua del suelo
La cantidad de agua disponible en un suelo dado tiene un efecto importante en la
productividad del terreno para su uso agrcola. Tanto en estado lquido como gaseoso, el agua ocupa
cerca de un cuarto del volumen del suelo productivo. La cantidad de agua retenida depende del
tamao y de la disposicin de los poros en el terreno. En suelos gruesos y desagregados, el agua
tiende a drenarse hacia abajo por la accin de la gravedad, dejando un pequeo remanente.

315

Los suelos compuestos por partculas finas suelen tener una porosidad total superior, por
tanto, retienen cantidades de agua mayores que los suelos de textura gruesa. El agua se mueve y queda
retenida por un sistema de poros. Slo estn disponibles para las plantas dos tercios del agua
almacenada despus de que se haya drenado el exceso. Las partculas del suelo absorben el agua
restante con fuerza suficiente como para impedir su uso por las plantas.
Las fuerzas que actan sobre el agua, llamadas succin del suelo, pueden clasificarse as:
las causadas por las partculas (fuerzas mtricas), por los solutos disueltos en el agua (fuerzas
osmticas) y por la gravedad (fuerzas gravitatorias). Las fuerzas mtricas surgen de la accin capilar y
de las interacciones electrostticas entre el agua y las partculas del suelo. Las fuerzas osmticas
dependen de la cantidad de sales disueltas en el agua y que influyen de forma indirecta en su
movimiento por el suelo. La suma de las fuerzas mtricas y osmticas se llama potencial total de agua.
El agua que interacta con las superficies de los minerales del suelo tiene propiedades
distintas de las del agua libre. Por tanto se llama agua ligada. sta, comparada con el agua libre, tiene
volumen especfico, viscosidad y color especfico mayores.
Las necesidades de agua de las plantas se satisfacen con el agua del suelo. El lmite
mximo de embalse depende de la capacidad del terreno, y el mnimo depende del porcentaje de
secado permanente y tambin de la ocupacin efectiva de las races de la cosecha. La capacidad del
terreno es la cantidad de agua en un suelo dos o tres das despus de una inundacin completa de su
perfil, expresada como peso seco del suelo. El coeficiente de marchitamiento se define como el valor
de la humedad del suelo bajo el cual un vegetal se marchitara y morira, an cuando se encuentre en
una atmosfera hmeda. Se expresa como procentaje de masa de suelo seco.
316

Materia orgnica del suelo


La mezcla de materia orgnica del suelo es llamado humus. No es una
mezcla estable de sustancias qumicas, es una mezcla dinmica, en constante
cambio, que representa cada etapa de la descomposicin de la materia orgnica
muerta, desde la mas simple a la ms compleja. El proceso de descomposicin
est causado por la accin de un gran nmero de bacterias y hongos
microscpicos. Estos microorganismos atacan y dirigen los compuestos
orgnicos complejos que constituyen la materia viva, reducindola a formas ms
simples que las plantas pueden usar como alimento. Un ejemplo tpico de accin
de las bacterias es la formacin de amonaco a partir de proteinas animales y
vegetales.
Unas bacterias oxidan el amoniaco para formar nitritos, y otras actan
sobre los nitritos para constituir nitratos, un tipo de compuesto del nitrgeno que
puede ser utilizado por las plantas. Algunas bacterias son capaces de atraer, o
extraer, el nitrgeno del aire de forma que quede disponible en el suelo. Incluso
partes no descompuestas del humus, o que slo han experimentado
descomposicin parcial, contribuyen a la fertilidad del terreno dando al suelo una
textura ms ligera y porosa.
317

Bajo condiciones naturales, as como en zonas que no han sido nunca perturbadas por cultivo o
deforestacin, hay un equilibrio entre la cantidad de humus destruido por descomposicin total y la
materia aadida por la putrefaccin de plantas y de cuerpos animales. Donde se practica la
agricultura o donde se altera el equilibrio de los procesos naturales, bien por los humanos, bien por
accidentes naturales como el fuego, se pierde la estabilidad y se reduce el contenido orgnico del
suelo hasta que se alcanza un nuevo equilibrio.

318

4.1.4.1.- Ajuste por suma global


4.1.4.2.- Ajuste monetario por componente
4.1.4.3.- Ajuste por ndices

319

4.2.- Mtodo de ingreso


4.2.1.- Base de rentas compartidas
4.2.1.1.- Ingreso bruto, gastos tpicos e ingreso neto del
propietario
4.2.2.- Base de operacin directa
4.2.3.- Inconvenientes del mtodo de ingreso
4.3.- Avalos de referencia
4.3.1.- El predio tpico
4.3.2.- El mejor predio de la entidad
4.4.- Mtodo Residual
4.5.1.- Estudios sobre el terreno
4.5.2.- Estudios sobre el proyecto en caso de destinar el predio a
urbanizar
4.5.3.- Anlisis de los ingresos
4.5.4.- Anlisis de los egresos
4.5.5.- Anlisis financiero del flujo a ingresos y egresos
4.5.6.- Costo directo, indirecto y utilidad del proyecto
4.5.7.- Valor residual

320

Unidad 5
(10 horas)
Introduccin a la valuacin agropecuaria
5.1.- Valuacin de terrenos de escasa utilidad, de terrenos infructuosos y de
trerrenos en brea
5.2.- Valuacin de predios destinados a vas de comunicacin
5.3.- Predios Agrcolas
5.4.- Ranchos
5.5.- Predios Forestales
5.6.- Huertas y Hortalizas
5.7.- Predios con caractersticas especiales
5.8.- Mejoras

321

Anexo A
SOPORTE TCNICO Y MEMORIA DE CLCULO
Aplicacin del enfoque de Comparacin de Ventas
El estudio de comparacin de ventas o de mercado es una recopilacin por investigacin
directa de valores en la zona sobre ventas efectuadas, oferta, demanda y renta de predios agrcolas,
pudiendo agrupar las distintas caractersticas en la forma siguiente:

Clasificacin de uso potencial del suelo.

Ubicacin

Acceso

Superficie en hectreas

Disponibilidad de agua

Valor total, precio por hectrea.


322

Investigacin de mercado
Clasificacin del uso potencial del suelo en los predios investigados afines
Predio

Clasificacin

Caractersticas

Pecuario 3

Pecuario 3

Pecuario 3

De acuerdo con el INEGI, agostadero natural, con


aprobechamiento de vegetacin con distintos tipo de matorral,
diferente al pastizal.

Pecuario 3

Pecuario 3

323

Caractersticas de ubicacin de los predios investigados y el factor de homologacin correspondiente


Predio

Clasificacin

Factor

Mpio., de Ocampo Coah., regin semidesrtica, en la parte Oriente del


Estado con mayor aridez, carretera a Sierra mojada.

1.10

Mpio., de Ocampo Coah., regin semidesrtica, carretera Muzquiz


Boquillas del Carmen, cercano al Ejido Las Eutimias

1.00

Mpio., de Ocampo Coah., regin semidesrtica, carretera Ocampo


Boquillas del Carmen, Km 60

1.00

Mpio., de Ocampo Coah., regin semidesrtica, carretera Muzquiz


Boquillas del Carmen, 160 Km., y 60 Km. Terracera hacia Ejido Las
Eutimias

1.00

Mpio. Zaragoza, Coah. regin semidesrtica. Carr. Muzquiz Boquillas del


Carmen, 70 Km., camino de terracera 26.6 Km.

1.00

324

Caractersticas de acceso de los predios investigados y el factor de homologacin correspondiente


Predio

Clasificacin

Factor

Mpio., de Ocampo Coah, carretera a Sierra mojada, brecha de terracera

1.10

Mpio., de Ocampo Coah, carretera Muzquiz Boquillas del Carmen, cercano


al Ejido Las Eutimias, ms de 160 Km. Y 30 de terracera

1.10

Mpio., de Ocampo Coah., carretera Ocampo Boquillas del Carmen, Km 60,


colinda con carretera

0.90

Mpio., de Ocampo Coah., carretera Muzquiz Boquillas del Carmen, 160


Km., y 60 Km. Terracera hacia Ejido Las Eutimias

1.15

Mpio. Zaragoza, Coah., Carr. Muzquiz Boquillas del Carmen, 70 Km., de


carretera y 26.6 Km., de camino de terracera en buena condicin transitable
todo el ao

0.90

325

Superficie en hectreas y otras caractersticas de los predios investigados y el factor de homologacin


correspondiente
Predio

Superficie en hectreas

Factor

5,000

1.00

6,000., con casa, tanques, cerco perimetral, corrales, bao y bscula

1.00

5,900., con cerca perimetral y tres pastas, corrales completos de durmientes y


cable

1.00

6,000

1.00

4,016.90

1.00

Caractersticas de disponibilidad de agua en los predios investigados y el factor de homologacin


correspondiente
Predio

Superficie en hectreas

Factor

Buena, cuenta con dos ojos de agua

1.00

Estanque

1.15

Buena, cuenta con seis tanques y pozo equipado

1.00

Estanque

1.15

Estanqiue

1.15
326

Valor total, precio por hectrea y fuente de informacin de los predios investigados
Predio

Valor total

Precio por
hectrea

Fuente

(Oferta)
$ 1200,000.00

$ 240.00

Ing. Jorge Ramos Ramos, Saltillo, Coah.

(Oferta)
$ 2000,000.00

$ 334.00

Sr. Humberto Mancha. Cuatro Cinegas, Coah.

(Oferta)
$ 2360,000.00

$ 350.00

Sra. Cecilia Arocha, tel. 774-32-19 Del Rio,


Texas

(Oferta)
$ 1347,192.00

$ 204.00

Lic. Ernesto Amezaga Ramrez (81) 8368 6873,


BBVA Bancomer

(Oferta)
$ 3782,606.00

$ 942.00

Lic. Ernesto Amezaga Ramrez (81) 8368 6873,


BBVA Bancomer

327

Homologacin de los valores de terrenos en la zona o zonas similares.- Se entiende


como homologacin la accin de poner en relacin de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo
intervenir variables fsicas, de conservacin, superficie, zona, ubicacin, edad consumida, calidad,
uso de suelo, o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable anlisis
comparativo de mercado o de otro parmetro.
Los factores o variables de homologacin y los valores de cada predio investigado, nos
arrojan como resultado el valor unitario promedio por hectrea antes y despus de aplicar el factor de
comercializacin y finalmente el valor total de mercado del predio en cuestin.
Homologacin de valores de los predios investigados en la zona o zonas similares
identifica
cin

Clasifica Ubica Acceso


cin
cin

Superf
.

Carac.
Pastizal

Dispon
. Agua

Fact.
Result.

Valor/
ha.

Valor
homolog

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(P3)

1.10

1.10

1.00

1.25

1.00

1.51

240

362.40

(P3)

1.00

1.10

1.00

1.25

1.15

1.58

334

527.72

(P3)

1.00

0.90

1.00

1.10

1.00

0.99

350

346.50

(P3)

1.00

1.15

1.00

1.25

1.15

1.65

204

336.60

(P3)

1.00

0.90

1.00

0.80

0.90

0.83

942

781.86

(11) Valor Unitario Promedio por Hectrea


(12) Factor de comercializacin
(13) Valor por Hectrea
(14) Valor total: 5,217.0745 * 423.92

$ 471.00
0.90
$ 423.92
$ 2211,622.

328

a).- Terreno

Rancho estudio

clasificacin Superficie
en has.

Valor
unitario/hra.

Factor de
comerciali
zacin

Valor Neto
por ha.

Valor total
del terreno

P3

$ 471

0.90

$ 424

$2212,008

5,217.0745

Valor de mercado de las 5,217.0745 ha. del rancho en estudio

$2212,008

329

(1)
(2)

Nmero de identificacin del predio comparable


Clasificacin del uso potencial del suelo. Uso Pecuario, P1 para el desarrollo de praderas
cultivadas. P2 Para el aprovechamiento de la vegetacin de pastizal. P3 Para el
aprovechamiento de la vegetacin natural diferente al pastizal. P4 Para el aprovechamiento de la
vegetacin natural nicamente por ganado caprino. P5 No apto para uso pecuario
(3) Ubicacin del predio. Se concideran las caractersticas de la regin donde se ubica el predio
(4) Acceso al predio. Se considera la distancia a la Ciudad ms cercana y las condiciones del
camino durante el ao
(5) Superficie total del predio
(6) Caractersticas de la condicin del agostadero. Se toma en cuenta la informacin que se obtiene
sobre la condicin del pastizal y su capacidad de carga de acuerdo a sta inflormacin y a la
regin de ubicacin
(7) Disponibilidad y distribucin del agua en el predio. Se considera tanto la disponibilidad misma
del agua durante todo el ao, como las facilidades para su distribucin
(8) Factor resultante. Es el factor que se usa para estimar el precio homologado de cada predio. Se
obtiene de la multiplicacin de los factores anteriores (3) al (7). Ej. 1.10*1.10*1.00*1.25*1.00
= 1.51
(9) Valor por hectrea. Valor de acuerdo a la informacin obtenida en cada una de las referencias
expresado en Moneda Nacional (pesos)
(10) Valor homologado. Se obtiene de la multiplicacin del factor resultante (8) por el valor por
hectrea (9) y se expresa en Moneda Nacional. Ej. 1.51*240 = 363.00

330

(11) Valor unitario promedio por hectrea. Se obtiene de la media aritmtica de los valores
homologados (10) de cada uno de los predios: (363.0+528.14+346.50+337.24+779.98)/5 =
470.97
(12) Factor de comercializacin. Se aplica un castigo (descuento) del 10% por la dificultad para la
venta de predios agropecuarios
(13) Valor unitario de marcado por hectrea. Se obtiene de la multiplicacin del Valor Unitario
promedio por hectrea (11) por el factor de comercializacin (12) Ej. 470.97*0.90 = 423.87
(14) Valor de mercado. Representa el valor de mercado del rancho en estudio y se obtiene de la
multiplicacin del Valor Unitario de Mercado por hectrea (13) por las 5,217.0745 hectreas
del rancho 423.87 * 5217.0745 = 2211,361.30

331

La homologacin de los distintos predios y sus variables la podemos desarrollar siguiendo


los pasos siguientes:
1.- Identificacin del(los) predio(s) comparables.
2.- Clasificacin del uso potencial del suelo. Uso pecuario (INEGI)
P1).- Para el desarrollo de praderas cultivadas.
P2).- Para el aprovechamiento de la vegetacin de pastizal.
P3).- Para el aprovechamiento de la vegetacin natural diferente del pastizal.
P4).- Para el aprovechamiento de la vegetacin natural nicamente por ganado caprino.
P5).- No apto apra uso pecuario.
3.- Ubicacin del predio. Se consideran las caractersticas de la regin donde se ubica el predio.
4.- Acceso del predio. Se considera la distancia a la ciudad ms cercana y las condicio0nes del camino
durante el ao.
5.- Superficie total del predio.
6.- Caractersticas de la condicin de agostadero (o de otra forma de hacer producir la tierra), esta
informacin es obtenida apreciando las condiciones del pastizal y su capacidad de carga en el predio a
evaluar y en la regin de ubicacin.

332

7.- Disponibilidad y distribucin del agua en el predio, aqu debemos considerar tanto la
disponibilidad del agua, durante todo el ao, en el predio as como las facilidades para su
distribucin en el mismo.
8.- Factor resultante, es el factor que vamos a utilizar para estimar el precio homologado de cada
predio, el cual se obtiene multiplicando los factores: Ubicacin del predio (3) * Acceso del predio (4)
* Superficie total del predio (5) * Caractersticas del predio (6) * Disponibilidad y distribucin del
agua (7).
9.- Valor por hectrea, Valor de acuerdo a la informacin obtenida en cada una de las referencias
expresado en Moneda Nacional (pesos).
10.- Valor homologado. Este valor lo obtenemos de la multiplicacin del factor obtenido en el punto
(8) Valor Resultante por el Valor por Hectrea (9) y debe ser expresado en Moneda Nacional.
11.- Valor unitario Promedio por Hectrea. Este valor se obtiene de la media aritmtica (promedio) de
los valores homologados (10) de cada uno de los predios
12.- Factor de comercializacin. Se aplica un castigo (o descuento) aprox., del 10% por la dificultad
para la venta de predios agropecuarios.
13.- Valor unitario de mercado por hectrea. Es el resultado de la multiplicacin del valor unitario
promedio por Hectrea (11) por el Factor de Comercializacin (12).
14.- Valor de mercado. Este valor se obtene de la multiplicacin del Valor Unitario de Mercado por
Hectrea (13) por la cantidad total de Hectreas del predio a valuar.
333

Aplicacin del enfoque de costos


En el enfoque de costos, el valor de la propiedad (valor fsico) lo obtenemos de sumar el
valor depreciado de las construcciones o el Valor Neto de Reposicin (VNR) al valor de la tierra,
obtenida por el enfoque de las ventas comparables; debemos tener la precaucin de que al obtener el
VNR de las edificaciones y los bienes distintos a la tierra, los costos y la depeciacin acumulada de
las mismas, sean bien estudiadas y comprobadas.
Para determinar el Valor Neto de Reposicin VNR de las construcciones ( o del mobiliario
y equipo) es necesario calcular el factor de Depreciacin Total (Depreciacin Acumulada) de las
mismas, depreciacin por edad, condicin fsica y obsolecencia funcional), para restrsela al Valor de
Reposicin Nuevo VRN, de acuerdo a la frmula siguiente:
( Valor Neto de Reposicin ) VNR = Valor de Reposicin Nuevo Depreciacin Acumulada
Dado la anterior, debemos obtener primero el Valor de Reposicin Nuevo de las
construcciones ( o del mobiliario y equipo), el cual corresponde, para el caso de las construcciones, a
la suma de todos los costos de los conceptos de la construccin que incluyen: indirectos,
financiamiento, utilidad, impuestos, etc..
De acuerdo con el procedimiento descrito por Quiroga (2002), y, debido al gran nmero de
conceptos que integran el presupuesto de una construccin, y que algunos de estos conceptos no
siempre estn presentes en las edificaciones de un mismo tipo, para simplificar su utilizacin agrupa
los conceptos en cinco partidas generales que son:
334

Partida No.

Nombre

Conceptos que agrupa

Obra Negra

Limpia y trazo, excavacin, movimientos de tierra,


cimientacines, muros, castillos, carramientos, losas, etc.

Instalaciones

Instalaciones hidrulicas y sanitarias, elctricas, telfono,


antena T:V., sonido, etc.

Recubrimientos y
acabados

Zarpeos, afine, yeso, tirol, pisos, zoclos, lambrines, pendientes,


impermeabilizacin, carpintera, cerrajera, pintura

Ventanas y
cancelera

Elementos de las ventanas incluyendo los vidrios y las


instalaciones.

Fachada

Partidas que intervienen en las fachadas como: Ladrillo,


piedra, recubrimientos varios, y especiales como aluminio,
cristal, puerta de caoba, etc.

335

Para determinar la depreciacin por Edad de las construcciones, primeramente se calcula


la vida til ponderada de cada una de las cinco partidas integradas para el anlisis, utilizando las
expectativas de vida de cada uno de los materiales y su intervencin econmica en el presupuesto de
cada concepto de obra; determinando finalmente la Vida til ponderada para cada tipo de
construccin, en seguida, de acuerdo a la relacin de la edad del inmueble con la vida til del mismo
se calcula la depreciacin por edad.
Para la depreciacin por Condicin Fsica o Estado de Conservacin inspeccionamos el
estado en que se encuentra el inmueble y de acuerdo a las diferentes condiciones que ste presenta
establecemos la clasificacin y calificacin que debemos aplicar, segn las fallas que se aprecien en la
inspeccin fsica y que determinan el demrito de las construcciones por este concepto.
Para depreciacin por Obsolecencias Funcionales se contempla las diferentes
clasificaciones y calificaciones con base en las deficiencias propias de proyecto que tenga la
construccin y adems las que inciden en su entorno para determinar el demrito de las
construcciones por este concepto.

336

Valor de Reposicin Nuevo de las construcciones


Como un ejemplo, se presenta las especificaciones generales y el valor de reposicion nuevo
de la construccin de una casa.
Especificaciones generales y valor de reposicin nuevo de una construccin tipo casa habitacin
Construccin:

Casa tipo 1: Casa principal del rancho XX, de una planta, formada por cuatro
recamaras, tres baos, sala, comedor, porche y cocina, con 364.00 M2 de
construccin.
Fecha aproximada de construccin: 1965

Elemento

Especificacin general

a).- Obra Negra


Cimentacin

Cimentacin corrida con base en concreto ciclpeo, concreto fc=150 Kg/cm2


y piedra bola, en proporcin 60%, 40%

Estructura

Castillos y cerramientos de concreto armado, Concreto Fc = 150 Kg/cm2 y


armado con 4 Vs. #3 y est. #2 @ 25 cms., y vigas de madera en techos

Muros

De adobe

Entrepisos

No aplica

Techo

Inclinado de cuatro aguas, con cubierta de madera e impermeabilizante y teja


aparente.
337

Azotea

No aplica

Bardas y cercos

No aplica

b).- Revestimientos y acabados


Recubrimiento
muros

Zarpeo rstico

Pisos

Firme de concreto pulido

Plafones

Madera aparente

Lambrines

Azulejo de cermica en baos y cocina

Escaleras

No aplica

Pintura interior

Vinlica y esmalte en herrera

Pintura exterior

Vinlica

c).- Carpintera
Puertas y ventanas

Puertas de madera slida de pino

Guardarropas

Guardarropa de tambor de pino

Lambrines y
plafones

Plafones de madera aparente

Pisos

No aplica
338

Otros

Muebles librero empotrados en sala y una recmara, gabinetes de cocina

d).- Instalaciones hidrulica y sanitaria.


Tubera y equipo

Tubera galvanizada oculta, fosa sptica

Aparatos sanitarios

Ideal estndar del pas

Aparatos de cocina

Babinetes de mampostera recubiertos de azulejo y con acabados de madera.

e).- Instalacin
elctrica

Entubado oculto y aparente y una planta generadora

f).- Herrera

Puertas y ventanas metlicas de material tubular

g).- Vidriera

Vidrios semi-dobles en ventanas

h).- Cerrajera

Chapas econmicas de parche

i).- Fachadas

De lneas rectas, sin ningun material especial

j).- instalaciones
Chimenea en la sala
especiales y
elementos accesorios

Valor estimado por M2 de la construccin en $/M2.


Valor de reposicin nuevo)

$ 2,800.00 / M2
Fuente: BEGASA Construcciones.
339

Depreciacin por Edad


Vida til Ponderada. Se obtiene para cada uno de los tipos de construccin en funcin de
las vidas tiles por partidas agrupadas y del por ciento de intervencin en el presupuesto de cada
partida.
Los conceptos del presupuesto se agrupan primeramente en las cinco partidas mencionadas
anteriormente y se obtienen las vidas tiles o expectativas de vida de cada partida, considerando como
una sola unidad o partida la obra negra y la estructura, ya que sus elementos son integrados.
Caractersticas observadas y vida til total ponderada por partida de la construccin de una casa
habitacin
Partida

Estado en que se encuentra

Vida til
total VUT

Edificacin de calidad media, que no tiene o son insuficientes los 100 aos
castillos y cerramientos

Instalaciones hidrulicas y sanitarias con descargas y alimentaciones, 38 aos


bien protegidas y diseadas, construidas con materiales de buena
calidad. Instalaciones elctricas para uso domstico con redes de cable
elctrico, con salidas de contactos, apagadores, tapas y dems, de
calidad estndar, bien instaladas.

340

Zarpeos, afinados, piso de concreto pulido, lambrines de cermica, 33 aos


carpintera de madera de pino con plafones de madera aparente,
cerrajera y pinturas estndar

Ventanera metlica con vidrio semi-doble

50 aos

Aplanados de buen material y bien realizados.

40 aos

Resultados de la vida til ponderada por partida para la construccin


Partida 1.- Obra Negra

100 aos

Partida 2.- Instalaciones

38 aos

Partida 3.- Recubrimientos y acabados

33 aos

Partida 4.- Ventanera y cancelera

50 aos

Partida 5.- Fachada

40 aos

341

De acuerdo con Quiroga (2002), en seguida se obtiene el porcentaje de intervencin econmica de


cada partida para el tipo de construccin. Segn este autor, los porcentajes de intervencin econmica
o en presupuesto de los cinco grupos de partidas analizadas para el tipo de construccin en estudio
son los siguientes:
Porcentajes de intervencin econmica por partida para el tipo de construccin en estudio
Partida

Concepto

Porciento de intervencin

Obra negra

37

Instalaciones

11

Recubrimientos y acabados

42

Ventanera y cancelera

Fachada

Estos porcentajes se consideran para una casa habitacin intermedia.


Una vez obtenidas las vidas tiles ponderadas, stas se multiplican por su porcentaje de
intervencin en presupuesto, el resultado representa la vida til ponderada por partida para este tipo
de construccin

342

Vida til ponderada de la construccin de una casa habitacin intermedia


Partida

Concepto

Edad
ponderada en
aos

Porciento de
intervencin

Vida til
ponderada por
partida

Obra negra

100

37

37.00

Instalaciones

38

11

4.18

Recubrimientos y acabados

33

42

13.86

Ventanera y cancelera

50

4.00

Fachada

40

0.80

Total
Vida til Ponderada =

59.84
60 aos

Clculo del factor de Depreciacin por Edad.


Para la calificacin de la depreciacin por edadde cada tipo de construccin se tiene: la
frmula:
Vida transcurrida del bien
Depreciacin por edad ------------------------------------------------------------------Vida til ponderada

343

Vida transcurrida, vida til ponderada y depreciacin por edad para el tipo de construccin en
estudio
Construccin
Casa habitacin

Vida transcurrida

Vida til
ponderada

Depreciacin por
edad

38

60

0.6333

Depreciacin por condicin fsica


La condicin fsica de una edificacin influye grandemente en el valor de la misma, ya
que si comparamos dos fincas iguales, de la misma edad, pero una de ellas se encuentra en magnfico
estado de conservacin y con un buen mantenimiento y la otra, presenta cuarteaduras en los muros,
fallas de cimentacin y sus interiores estn en malas condiciones, fcilmente podemos apreciar que
ambas edificaciones tienen difernte valor por encontrarse con dictinto estado de salud, es decir, en
diferentes condiciones fsicas.
Para calcular la depreciacin por condicin fsica de un inmueble se califica el estado
fsico de las construcciones segn la condicin en que se encuentren, tomando separadamente los
grupos de partidas que la integran y su relacin o porcentaje de intervencin en el presupuesto,
sumando despus para obtener la depreciacin total por condicin fsica (factor de conservacin).
Podemos clificar la depreciacin por condiciones fsicas mediante la tabla siguiente:
344

CONDICIN FSICA APRECIADA


PARTIDAS

Sin Daos
Muy Buena
(0 a 10%)

Con Daos
Buena
(11 a 20%)

Regular
(21 a 50%)

Mala
(51 a 100%)

Cimentacin,
estructura y
muros

Con sistemas
especiales y buena
condicin

Con sistemas de la
regin, sin daos
pero con seales de
su uso

Menores con
pequeas grietas
por asentamiento

Mayores. Daos
mayores donde
se requiere
grandes
reparaciones o
reposiciones

Instalacines
hidrulica,
sanitaria y
elctrica

Con posibilidades
de mantenimiento
preventivo o buena
condicin

Aparentes y
funcionando
correctamente.
Algunos empaques,
vlvulas o menores

Menores. Tipo
oculto con
algunas fallas,
requiere
reparacin o
reposiciones

Mayores. Daos
parciales o
totales donde es
ms econmico
su reposicin
total

Acabados

Con mantenimiento
peridico y buena
condicin

Solo requiere
mantenimiento
peridico o con
pequeos
requerimientos

Menores.
Requiere
reposicin parcial
en algunas
partidas o total
segn el caso

Mayores.
Requiere
reposicin total
de varias o
todas las
partidas
345

Herrera y
canceleria

Con mantenimiento
peridico y buena
condicin

Solo requiere
mantenimiento
peridico con
requerimientos
menores

Menores.
Requiere
reposicin parcial
o total segn el
caso

Mayores.
Requiere
reposicin total
o parcial, segn
sea el caso

Fachadas

Con mantenimiento
peridico

Solo requiere
mantenimiento
peridico con
requerimientos
menores

Menores.
Requiere
reposicin parcial
o total, segn sea
el caso

Mayores.
Requiere
reposicin total

Instalaciones
especiales

Con mantenimiento
peridico

Solo requiere
mantenimiento
peridico o algunos
de sus equipos,
accesorios o
instalaciones
requiere cambio

Menores.
Requiere
reparaciones
menores o
cambiar partes de
sus piezas o
elementos que la
forman

Mayores.
Requiere
reparaciones
mayores o
reposicin total
de los equipos,
accesorios o
instalaciones

Fuente: Quiroga (2002)

346

En el cuadro siguiente se presenta la descripcin general del estado de conservacin y el


poscentaje de depreciacin estimado por partida, obtenido como resultado de la inspeccin de la
construccin analizada, calificndola de acuerdo a la guia para calificar la depreciacin por
condicin fsica de las construcciones presentada anteriormente.
Partida

Observaciones

porcentaje

1.- Obra Negra

Buena, sin daos pero con seales de uso

15

2.- Instalaciones

Buenas, funcionando correctamente

20

3.- Recubrimientos y
acabados

Requieren mantenimiento peridico, o reparaciones


menores

20

4.- Herrera y cancelera

Requieren mantenimiento peridico, o reparaciones


menores

20

5.- Fachada

Bien conservada, con mantenimiento

10

La calificacin de la condicin fsica se obtiene del producto de la multiplicacin del


porcentaje de la depreciacin estimado por partida (por tipo de construccin) por el porcentaje de
intervencin econmica de cada una de las partidas, la suma del resultado de cada partida nos
arroja la depreciacin pos condicin fsica para cada tipo de construccin analizado

347

Depreciacin estimada, intervencin por partida analizada y clasificacin de la depreciacin por


condicin de la construccin analizada.
Partida

Depreciacin estimada
%

% intervencin por
partida

Clasificacin de
la condicin

1.- Obra negra

15

37

0.0555

2.- instalaciones

20

11

0.022

3.- Recubrimientos
y acabados

20

42

0.084

4.- Herrera y
cancelera

20

0.016

5.- Fachada

10

0.002

100

0.1795

Total

348

Depreciacin por obsolescencia funcional de las construccines


Para calcular la depreciacin por funcin de un inmueble se clasifican las obsolecencias
funcionales de las construcciones, debiendo valorarlas de acuerdo a las observaciones realizadas en la
inspeccin y asignndoles una calificacin de acuerdo con los siguientes criterios (propuestos por
Quiroga)
Guia para calificar las depreciaciones por obsolescencias funcionales
Funcin analizada

Clasificacin de Depreciacin por Funcin


0 a 15 %

16 a 25 %

26 a 50 %

51 a 100%

1.- Proyecto
inadecuado para la
zona

Proyecto
apropiado para la
zona

Proyecto con
cambios
parciales en la
zona

Proyecto o cambios
muy marcados y
diferentes en la
zona

Proyecto
totalmente
inadecuado
para la zona

2.- Diseo anormal

Diseo adecuado
o con pequeas
variantes

Pequeos grados
de inconvenietes
en diseo

Presenta marcado
grado de rezago
actual

Fuera
totalmente de
diseo actual

Presenta marcado
grado de rasgo
actual

Totalmente
fuera de
estilo, con
fachada
inapropiada

3.- Cambios en estilo o Actualmente con Se aprecia


fachada
vigencia por largo vigente por
tiempo
algn tiempo

349

4.- Cambios en uso del Con uso actual


Cambios a una
edificio
original al que fue funcin
proyectado
semejante con
ligeras variantes

Cambios con
inconvenientes en
su funcin

Cambio a una
funcin
totalmente
inconveniente
a la funcin
original

5.- Cambios en el uso


de la tierra de la zona

Con un mercado
cambio en el uso

Casi o
totalmente
fuera del
contexto del
uso.

Uso de la tierra
igual al original

Con un pequeo
grado de cambio
en el uso

Para el caso de la depreciacin por obsolescencias funcionales, la calificacin final ser la suma de
todas las depreciaciones observadas y stas podrn ser mayores a la unidad en caso de incurrir en dos o
ms, que sumadas exceden esta calificacin, en cuyo caso, indica que no solamente agota la constante
de ponderacin de la depreciacin por funcin, sino que recae sobre las otras dos restantes.

350

Observaciones y calificacin de las obsolescencias funcionales de la construccin en anlisis


1.- Proyecto

Adecuado a la zona vigente, con buen funcionamiento

0.00

2.- Diseo anormal

No presenta inconvenientes

0.00

3.- Cambios en
estilo o fachada

No presenta cambios, actualmente vigente

0.00

4.- Cambios en uso

Cambios a una funcin semejante con ligeras variantes

0.18

5.- Cambios en el
uso de la tierra

Uso de la tierra igual al original

0.00

6.- Otras
Depreciacin total acumulada
Factores de Ponderacin para estimar el Factor Residual
Para el calculo de la depreciacin total aplicamos la frmula de la recta ponderada,
calificndose con diferente ponderacin segn el uso o funcin del inmueble las variables de
ponderacin: A, B y C, que multiplican respectivamente a las depeciaciones correpondientes a la
edad, condicin fsica y obsolecencia funcional para determinar el factor residual, el que a su vez, se
multiplica por el Valor de Reposicin Nuevo (VRN) de la construccin para determinar el Valor Neto
de Reposicin (VNR) de la misma.
351

Los factores de ponderacin A, B y C, que multiplican a las depreciaciones por edad,


condicin fsica y obsolescencia funcional, significan la importancia que tiene cada uno de ellos
respecto al todo, o sea, los tres como unidad, se entende entonces que:
A.- Es el factor que nos indica la ponderacin o el grado de importancia que tiene la
edad en una construccin respecto a su condicin fsica y obsolescencia funcional.
B.- Es el factor que nos indica la ponderacin o el grado de importancia que tiene la
condicin fsica en una construccin respecto a su edad y obsolescencia funcional.
C.- Es el factor que nos indica la ponderacin o el grado de importancia que tiene la
obsolescencia funcional en una construccin respecto a su edad y condicin fsica.
Por lo tanto:

A + B + C = 1.00

De acuerdo a lo anterior, la frmula para obtener el Valor Neto de Reposicin es


VNR = (VRN) [ 1.00 (De* A + Dc * B + Df * C)]

352

Donde:
VNR

= Valor neto de reposicin

VRN

= Valor de reposicin nuevo

De

= Depreciacin por edad

Dc

= Depreciacin por condicin fsica

Df

= Depreciacin por obsolescencia funcional

= Factor de ponderacin para edad

= Factor de ponderacin para condicin fsica

= Factor de ponderacin para obsolescencia funcional

Esto mismo tambin lo podemos expresar de la manera siguiente:


VNR = (VRN)fr
Donde:
fr = Factor residual = 1.00 - ( Depreciacin total)
Dt = Depreciacin total = De(A) + Dc(B) + Df(C)

353

Ponderaciones para los factores de las constantes A, B y C, para diferentes tipos de construccin
Tipo de construccin
Casa principal, vivienda o casa intermedia

Total

33%

34%

33%

100%

Valor fsico de las construcciones, factores de depreciacin y factor residual.


Construcciones
Factores
Tipos de
construccin (1)

Vida
util en
aos
(2)

Edad
en
aos
(3)

Deprec.
Por
edad
(4)

Factor
pond.
A%
(5)

Depre
c.cond
ic.fsic
.(6)

Factor
pond.
B%
(7)

deprec,.
Por
obsolec
. (8)

Factor
pond.
C%
(9)

Factor
residual
(10)

Casa habitacin

60

38

0.633

33

0.179

34

0.18

33

0.671

354

Valor de la construccin, enfoque de costos (Valor Fsico)


Tipos de
construccin

Casa
habitacin

Factor
conversin

rea

Valor de
reposicin
Nuevo
$/M2

(11)

(12)

(13)

M2

364.00

$ 2800.00

Factor
residual

0.671

Valor
Valor
Factor
Neto
Parcial $ comer
Reposic
cial
in
0.9 %
$/M2

Valor
Comercial

(14)

(15)

(16)

(17)

1879

683,959

0.90

615,560

355

(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)

Tipos de construccin
Vida probable en aos o vida til total (VUT). De acuerdoa la table de edades totales ponderadas
Edad en aos. Perodo en aos transcurridos desde la construccin hasta la fecha del avalo
Depreciacin por edad. En funcin de: vidas tiles por partidas agrupadas, vida consumida y por
ciento de intervencin en presupuesto por partidas agrupadas para tipo de construccin
Factor de ponderacin A para la depreciacin por edad
Depreciacin por condicin fsica se da segn la condicin o estado de consevacin en que se
encuentren
Factor de ponderacin B para la depreciacin por estado de conservacin
Depreciacin por calificacin de las obsolecencias funcionales
Factor de ponderacin C para la depreciacin por obsolescencia
Factor residual, se obtiene de acuerdo a fr = 1 [Ded (A) + Dcf (B) + Dof ( C )].
Factor de conversin o unidad de medida de las construccones
rea o superficie total de la construccin (M2)
Valor de reposicin nuevo, de acuerdo a costos totales de materiales y mano de obra en la
construccin
Valor neto de reposicin por metro cuadrado, se obtiene como producto de la multiplicacin de
factor residual (10), por el valor de reposicin nuevo (13), el resultado se da en pesos por metro
cuadrado
Valor parcial, es el valor de reposicin total de la construccin, se obtiene como producto de la
multiplicacin del valor neto de reposicin (14) por la superficie total de la misma (12)
Factor de comercializacin, se aplica un descuento (0.90) por la dificultad para la venta de
propiedades rurales.
Valor comercial, se obtiene como producto de la multiplicacin del valor parcial (15), por el facto
de comercializacin (16)
356

Valor de Reposicin nuevo de las Instalaciones Especiales y Obras Complementarias


Las especificaciones generales y los valores de reposicin nuevos de las instalaciones especiales y
obras complementarias.
Especificaciones generales y valor de reposicin nuevo de una pila de mampostera para
almacenamiento de agua
Construccin:

Elemento
Piso

Pila de mampostera para almacenamiento de agua con capacidad de 525 M 3,


con 23.60 Mts., de dimetro interior y 1.20 Mts., de profundidad, localizada en
el casco del rancho.
Fecha aproximada de construccin:
1965
Especificacin general
Piso de concreto ciclpeo y piedra bola, con superficie total de 437.44 M2 y con
espesor estimado de 0.40 M2.
rea = 3.1416 * (11.80)2
rea = 437.44 M2
Vol. = 437.44 * 0.40 = 175.00 M3 de concreto ciclopeo con piedra bola

357

Pared

Pared de concreto ciclopeo y piedra bola con una longitud (permetro) 88.97
Mts., y 0.80 Mts., de espesor
Permetro = 2 r
rea lateral = 2 r h
rea lateral = 2 * 3.1416 * 11.80 * 1.20 = 88.97 M2
Volumen = 88.97 * 0.80 = 71.20 M3 de concreto ciclpeo y piedra bola

Banqueta

Banqueta de concreto ciclpeo y piedra bola en todo el permetro de la pila y


con un metro de ancho y 0.40 Mto., de espesor estimado.
Volumen = 88.97 * 1.00 * 0.80 = 35.6 M3 de concreto ciclpeo y piedra bola.

El volumen total de concreto ciclpeo que se utiliz es de 282.00 M3 con un valor estimado de
$236,900.00 ($ 850.00 / M3), lo que representa un valor promedio por M3 de capacidad de
almacenamiento de $ 450.00 (valor de reposicin nuevo)

358

Especificaciones generales y valor de reposicin nuevo de la pila metlica


con piso de concreto para almacenamiento de agua.
Construccin:

Elemento
Piso

Pared

Pila de paredes metlicas y piso de concreto para almacenamiento


de agua con capacidad de 160 m3., con 11.20 m. de dimetro
interior y 1.60 m. de profundidad, localizada en el potrero La
Rosita.
Fecha de construccin: 1993
Especificacin general
Piso de concreto ciclpeo y piedra bola, con superficie total de 98.52
m2. y con espesor estimado de 0.40 m2.
rea. = * r2
rea. = 3.1416 * 5.602
rea. = 98.52 m2
Vol. 98.52 * 0.40 = 39.40 m3 de concreto ciclpeo y piedra bola.
Pared de placas metlicas unidas con tornillerio de acero y
empaques de hule. un longitud (permetro) 35.18 m. Y 6.3 mm. de
espesor
Permetro = 2r
rea lateral = 2rh
rea lateral = 2*3.1416*5.60*1.80 = 63.33 m2.
Por lo que se requieren 23.5 placas de 3.05 x 0.90 m. con un peso
promedio de 52.0 Kg. por m2. lo que representa 3354.4 Kg. de
359
placa, adems de la tornilleria y empaques para su unin.

Banqueta

Banqueta de concreto ciclpeo y piedra bola en todo el permetro de


la pila y con 080 de ancho y 0.40 m. de espesor estimado.
Vol. = 35.18*0.80*0.40 = 11.30 m3. de concreto ciclpeo y piedra
bola.
Volumen total de concreto ciclpeo que se utilizo es de 50.7 m3. con un valor
estimado de $43,100.00, ($850.00/m3.). La cantidad total de placa metlica que se
uso fue de 3354.4 Kg. con un valor estimado para el material, fletes y mano de obra
para la instalacin de $80,505.60, ($24.00/Kg.)
Lo anterior, arroja un valor total para la pila de $123,605.60 que representa un
valor promedio por m3 de capacidad de almacenamiento de:
$772.53. (Valor de reposicin nuevo).
Fuente: BEGASA Construcciones y Taller el Pacifico.

360

Valor fsico de las instalaciones especiales y obras complementarias, factores de


depreciacin y factor residual.
c).-Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias
Factores
Concepto:
Obra o
instalacin
(1)

Vida
til en
aos
(2)

Edad
en
aos
(3)

Deprec
. Por
edad
(4)

Factor
pond.
A
(5)

Deprec.
condic.
Fsica.
(6)

Factor
pond.
B
(7)

Deprec.
por
obsole
(8)

Factor
pond.
C
(9)

Factor
residu
al
(10)

1.- Pila de
mampostera

60

38

0.633

0.40

0.10

0.40

0.10

0.20

0.687

2.- Pila metlica

40

10

0.255

0.40

0.10

0.40

0.00

0.20

0.858

Valor de las instalaciones especiales y obras complementarias del Rancho Las Norias,
Enfoque de costos (Valor Fsico)
Factor de
conversin

(11)

Nmero
de
Unidad
(12)

Canti
dad

(13)

VRN
Unitario
pesos
(14)

Factor de
Residual

VNR
Unitario
pesos
(15)

Valor
Parcial
en
pesos.

(16)

Factor
comerc
.%
(17)

Valor
Neto de
Reposic
in.

(18)

1.-

M3

525

450

0.687

309

162,225

0.90

146,002

2.-

M3

160

772

0.858

662

105,920

0.90

95,328

Valor de instalaciones especiales, Accesorios y Obras Complementarias

361
241,330

(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
(18)

Obra o instalacin
Vida til total (VUT), o vida probable en aos
Edad en aos. Perodo en aos transcurridos desde la construccin hasta la fecha del avalo
Depreciacin por edad. En funcin de: vidas tiles, vida consumida y por ciento de intervencin
en presupuesto
Factor de ponderacin A para la depreciacin por edad
Depreciacin por condicin fsica se da segn la condicin o estado de consevacin en que se
encuentren
Factor de ponderacin B para la depreciacin por estado de conservacin
Depreciacin por calificacin de las obsolecencias funcionales
Factor de ponderacin C para la depreciacin por obsolescencia
Factor residual, se obtiene de acuerdo a fr = 1 [Ded (A) + Dcf (B) + Dof ( C )].
Factor de conversin o unidad de medida de las instalaciones
Nmero de unidades, nmero de obras o instalaciones que son del mismo tipo
Cantidad en M2 o M3 que suman el total de unidades de las instalaciones
Valor de reposicin nuevo, de acuerdo a costos totales de materiales y mano de obra en la
construccin
Valor neto de reposicin por metro cuadrado o cbico, ser obtiene como producto de la
multiplicacin del factor residual (10). Por el valor de reposicin nuevo (13) , el resultado se da
en pesos.
Valor parcial, es el valor de reposicin total de la construccin, se obtiene como producto de la
multiplicacin del valor neto de reposicin (14) por la cantidad total de la misma (13)
Factor de comercializacin, se aplica un descuento (0.90) por la dificultad para la venta de
propiedades rurales
Valor neto de reposicin o valor comercial, se obtiene como producto de la multiplicacin del
362
valor parcial (16), por el facto de comercializacin (17)

Valor de reposicin nuevo de la maquinaria y equipo


Para determinar el Valor Neto de Reposicin VNRde un equipo es necesario calcular la
depreciacin del mismo, (depreciacin por edad, condicin fsica y obsolescencia), para restrselo la
Valor de Reposicin Nuevo VRN, de acuerdo a la frmula siguiente:
Valor Neto de Reposicin = Valor de Reposicin Nuevo - Depreciacin
Por ello, es preciso obtener primero el Valor de Reposicin Nuevo, que corresponde al
costo actual de un bien nuevo similar y que tenga la utilidad o funcin equivalente al del objeto a
evaluar, posteriormente determinar la depreciacin basndonos en la edad, el estado de conservacin y
la obsolescencia que tiene el equipo, con ello, se tienen los elementos para determinar el Valor Neto de
Reposicin,
Valor de Reposicin Nuevo es el punto de partida ms comn, se consigue contactando
vendedores de equipo del mismo tipo del que se est valuando para obtener precios de ventas recientes
o bien, usando lo ndices de tendencia de los precios a partir del valor original, si es que se dispone de
las facturas de adquisicin de los equipos en donde se establece el valor y la fecha de compra.
La depreciacin es la prdida de valor o utilidad de una mquina debida al uso o a la
terminacin de la vida til causada por el uso y el desgaste, el deterioro, la exposicin a los elementos,
las fatigas internas, al paso del tiempo, a la inadecuacin debida a las mejoras tecnolgicas de equipos
similares o por causas econmicas externas.

363

El Procedimiento de depreciacin de la lnea recta, es el ms antiguo y de mayor uso,


consiste en ajustar el valor original o el valor de reposicin nuevo de un activo, distribuyndolo de
manera uniforme o en partes iguales a lo largo de la vida til del bien, tomando en cuenta las
condiciones en que se encuentra ste en el momento de efectuar el avalo. Su exprecin matemtica
es la siguiente:
Coeficiente de Correccin o ajuste al Valor de Reposicin Nuevo
e
Coeficiente = 1 - -------------- * Fc * Fot
VUT
Donde:
e = Edad de la mquina en aos
VUT = Vida til Total
Fc = Factor estado de conservacin
Fot = Factor obsolecencia tecnolgica
O bin:
Coeficiente = Vida consumida * Estado de conservacin * Grado de obsolescencia
tecnolgica

364

Descripcin y valores de una bomba sumergible

Referencia 1

Nombre genrico

Tiempo

Ao de adquisicin:
Vida til esperada:
Edad efectiva:
Vida til remanente

II. Depreciacin

1993
20 aos
10 aos
10 aos

III.- Valores en pesos mexicanos


Valor reposicin nuevo
Depreciacin Acumulada
Valor neto de reposicin
Depreciacin anual
Valor comercial

Bomba sumergible

21,668
12,404
9,263
926
8,336

Valor a la fecha:

Por edad
Por estado de conservacin:
Por obsolescencia:
Depreciacin total:
Factor de comercializacin:

Julio de 2003

50%
10%
5%
57.25%
0.90

365

IV.- Descripcin del equipo


Bomba sumergible adquirida nueva, marca Grundfos, para 2 litros, con motor Franklin Electric de 3
H.P. Monofsico, de 230 volts, con caja de arranque 236 V 19, con cable rectangular de 3 x 10
sumergible, columna de tipo galvanizado de 2 x 6.40 Mts. Completa con coples, prensa de
descarga pailera de 2.
Estado de conservacin muy bueno, la obsolescencia se estim como normal, comparndola con
una nueva la bomba ha perdido eficiencia.
Fuente: Ingeniera de Riego y Bombeo.
Av. Insurgentes 1084, Col. Pueblo Insurgente, Saltillo, Coah.

366

Descripcin y valores de una Planta elctrica


Ref. 2
I.- Tiempo

Nombre Genrico:

Ao de adquisicin

1985

Vida til total esperada:

20 aos

Edad efectiva:
Vida til remanente:

18 aos
2 ao

Valores en pesos mexicanos:


Valor Reposicin Nuevo:

169,520

Deprecia. acumulada:

158,652

Valor Neto Reposicin:

10,868

Depreciacin anual:

5,392

Valor comercial:

9,706

Planta elctrica
II.- Depreciacin
Valor a al fecha:

Julio de 2003

Por edad:

90%

Por estado de conservacin:

20%

Por obsolescencia:

20%

La depreciacin total es:


Factor de comercializacin:

93.60%
0.90

367

IV. Descripcin del equipo:


Planta elctrica con generador Delco AC modelo E5394 de 230 Volts, 12.5 Kw.,
15.6 Kva. nmero de serie 503A64 Daytona, Ohaio USA con motor G. M. de
combustible diesel.
Actualmente la planta no esta en uso, su estado de conservacin es malo, la
obsolescencia estimada es de alto grado, a causa de ineficiencia, exceso de costos
de operacin y de capacidad del equipo y por las diferencias que tiene en diseo
comparndola con equipos actuales.
Fuente: Taller Flores
Felipe ngeles 1151 Col. Topo Chico, Saltillo, Coah.

368

Valor fsico de la maquinaria y equipo


d).- Maquinaria y equipo
Ref.
(1)

Descripcin
(2)

E.C.
(3)

N.O.

Bomba
sumergible

MB

Planta elctrica

Norm.

VUT
(5)

VUR
(6)

Depr
% (7)

V.R.N
(8)

D. Ac.
(9)

V.N.R
(10)

D. An.
(11)

Bajo

20

10

57.25

21,668

12,404

9,263

926

Alto

20

93.60

169,52
0

158,65
2

10,868

5,392

191,18
8

171,05
6

20,131

6,318

(4)

Total Maquinaria y Equipo


Valor de la maquinaria y equipo, Enfoque de costo (valor fsico)
Ref.

Descripcin

Valor
Reposicin
Nuevo en
pesos

Depreciacin
Acumula
da en
pesos

Valor Neto
de
Reposicin
en pesos

12,404

9,263

Depreciacin
Anual en
pesos

(12)

Valor
comercial o
justo de
mercado
(13)

926

0.90

8,336

0.90

9,706

1.-

Bomba Sumergble

21,667

2.-

Planta elctrica

169,520

158,652

10,868

5,392

$ 191,187

$ 171,056

$ 20,131

$ 6,318

Total

Factor de
comerciali
-zacin

$ 18,042
369

(1) Nmero de referencia.


(2) Descripcin de la maquinaria o equipo.
(3) E. C., estado de conservacin, E = excelente = 0.95, MB = muy bueno = 0.90,
Norm. = normal = 0.80.
(4) N. O., nivel de obsolescencia, nula = 1.00, bajo = bajo grado = 0.95, Norm =
normal = 0.90, Med. = media = 0.85 y alto = alto grado = 0.80.
(5) VUT, Vida til total, de acuerdo con informacin del proveedor
(6) VUR, Vida til remanente expresada en aos, es igual a la vida total esperada
(5) menos la edad efectiva del equipo.
(7) Depr.. %, depreciacin total en porcentaje
(8) V. R. N., valor de reposicin nuevo, valor en pesos de un bien similar de
acuerdo a la cotizacin del proveedor.
(9) Dep. ac, depreciacin acumulada en pesos, se obtiene de la multiplicacin de la
depreciacin total (7) por el valor de reposicin nuevo (8).
(10) V. N. R., valor neto de reposicin expresado en pesos, se obtiene de la resta del
valor de reposicin nuevo (8), menos la depreciacin acumulada (9).
(11) Depreciacin anual, se obtiene de la divisin el valor neto de reposicin (10),
entre la vida til remanente (6), esta expresado en pesos.
(12) Factor de comercializacin, se aplica un descuento (0.90) por la dificultad para
la venta de bienes agropecuarios.
(13) Valor comercial o justo de mercado de la maquinaria y equipo estudiados, es el
producto de la multiplicacin del valor neto de reposicin (10) por el factor de
comercializacin (12)
370

Valor de Reposicin Nuevo de Otros Bienes Distintos a la Tierra


Descripcin y valor de reposicin nuevo de los tanques abrevadero el Jos y el San
Jos..
Tanque El Jos ubicado ceca del casco del rancho, de forma semicircular, con bordo
trapezoidal de altura variable, es baja en los extremos y se incrementa en la parte
central en donde esta el vaso del estanque, hacia ambos lados tiene una pendiente
aproximada de 2 a 1 y en la parte alta (corona) mide en promedio aproximado 3
metros de ancho, se estiman 140 metros de longitud por lo que se requieren al
rededor de 60 horas de tractor D-8 para su fabricacin. El estado de conservacin del
bordo es bueno, pero el estanque presenta asolvamiento de consideracin por falta de
mantenimiento.
El costo por movimiento de tierra para formacin de bordo con tractor D-8 es de
$900.00 por hora por lo que el costo del estanque (Valor de Reposicin Nuevo) El Jos
se estima en :
$54,000.00

Tanque San Jos ubicado en el extremo noroeste del predio, de forma semicircular
con caractersticas del bordo similares a las de el tanque El Jos, pero de una
longitud aproximada 300 metros por lo que se requieren al rededor de 130 horas de
tractor D-8 para su fabricacin. El estado de conservacin del bordo es bueno, pero
tambin presenta alto grado de asolvamiento.
El Valor de Reposicin Nuevo del San Jos se estima en: $117,000.00
Se considera una vida til total en ambos casos de 60 aos.

El Valor de Reposicin Nuevo de los tanques es de:


$171,000.00

371
Fuente: Ing. Alejandro Narro S. Urbanizaciones y terracerias

Descripcin y valor de reposicin nuevo del pozo.


Pozo localizado en el casco del rancho Las Norias, tiene una profundidad de
150.00 m. (aproximada), con un dimetro de perforacin de 305 mm. y un
ademe de 254 mm. tiene un gasto hidrulico de dos litros por segundo, esta
equipado con bomba sumergible y no cuenta con titulo de concesin de la
Comisin Nacional del Agua.
El costo por la excavacin de 150 metros de pozo, suministro y colocacin de 100
m. de ademe es de:
$150,000.00

Fuente: Perforaciones Villarreal.


Valor fsico de los bienes distintos a la tierra
d).-Otros Bienes Distintos a la Tierra
Concepto
Unidad

Cantidad
.

Valor
reposicin
nuevo $

Factor
residual
%

Valor Neto
reposicin
$

Factor
comercial
.

Valor
Parcial $

1 Tanques

Pieza.

171,000

0.65

111,150

0.90

100,035

2 Pozo.

Pieza.

abrevadero
150,000

0.65

97,500

Valor de los Otros Bienes Distintos a la Tierra:

0.90

87,750
$ 187,785

Valores obtenidos con un procedimiento similar al descrito para las construcciones e instalaciones
especiales y obras complementarias.
372

Resultado del enfoque de costos, se incluye el valor de mercado del terreno, los valores fsicos de las
construcciones, de las instalaciones especiales, elementos accesorios, obras complementarias, valor
comercial de maquinaria y equipo y otros bienes distintos a la tierra
a).- Terreno
b).- Construcciones
c).- Instalaciones
especiales
d).- Maquinaria y
equipo
e).- Otros bienes
distintos a la tierra

Valor de mercado de las 5,217.0745 Ha


Valor fsico de las construcciones
Valor de instalaciones especiales, accesorios y obras
complementarias
Valor comercial de la Maquinaria y Equipo
Valor de los otros bienes distintos a la tierra

Resultado por el enfoque de costos (a+b+c+d+e)

2212,040
615,560
241,330
18,042
187,785
$ 3274,757

373

Aplicacin del enfoque de ingresos


Caractersticas: Explotacin extensiva para produccin de bovinos para pie de cra en agostadero
en condiciones regulares por la sequa y sobrepastoreo.
Regin: Semidesrtica del Norte de Coahuila, Mpio. Acua
Ciclo 2001/2002
Se consider un 75% de particiones de acuerdo con informacin registrada en los
ltimos 6 aos
Segn COTECOCA (1979), en este rancho se encuentra el sitio de pastizal Dh 46
denominado matorral Inerme Parvifolio, a ste sitio de pastizal en condicin regular le corresponde
un coeficiente de agostadero de 30.5 ha. Por unidad animal.
En seguida se presenta el nmero de bovinos que componen el hato del rancho, su peso
promedio estimado y el nmero de unidades animal
Clase

Nmero

Peso
promedio
estimado

Peso total por


clase

Equivalencia
unidad animal

Vacas vientre

103

600 Kg.

61,800 Kg.

1.30

Vaquilla reemplazo

14

400 Kg.

5,600 Kg.

0.90

Becerros al destete

69

180 Kg.

12,420 Kg.

0.60

Toros sementales

900 Kg.

3,600 Kg.

1,25
374

Clase, nmero de bovinos, unidades animal de acuerdo al peso y a la equivalencia y hectreas


necesarias.
Clase

Nmero

Unidades animal por


peso *

Unidades animal por


equivalencia **

Vacas vientre

103

137.34

133.9

Vaquilla reemplazo

14

12.45

12.6

Becerros al destete ***

69

27.60 (4.8)

41.4 (7.2)

Toros sementales

8.00

5.0

Total nmero de U.A.

185.39

192.40

U.A. para clculo ****

162.80

158.20

Hectreas necesarias

4,942.35 ha.

4,849.50 ha.

* Unidades Animal estimadas de acuerdo al peso, se calcula dividiendo el peso total entre 450.
** U.A. estimadas de acuerdoa a su equivalencia, considerando la tabla de equivalencias y
multiplicando por el nmero de animales. En las vacas vientre se agrega 0.10 de unidad por cada 50
Kg. arriba de 450 Kg.
*** De las 69 cras salieron del rancho 57 inmediatamente despus del destete, por lo que para el
clculo de las hectreas necesarias para el total de U.A. se consider solamente a 12 de ellas que
quedaron en el rancho.
375

Productos anuales del rancho y su valor actual en pesos


Productos anuales

Valor

Becerros al destete *

13,140 Kg.

Valor en pie

29.00 / Kg.

Total de productos

$ 381,060

Valor de produccin por hectrea

$ 73.04 / ha.

* De acuerdo con los registros de los ltimos 6 aos, se consider un 75 % de pariciones y el mismo
porcentaje de destetes (73 becerros destetados con 180 Kg. de peso promedio)
** Se obtiene dividiendo el valor total de los productos entre la superficie total del rancho en
hectreas.
Los gastos anuales, la utilidad y el cargo por intereses del rancho se estimaron en porcentajes sobre
los ingresos por hectrea, considerando la informacin obtenida del propietario del rancho y la
facilitada por otros productores como precios vigentes en la regin.

376

Gastos anuales, utilidad y cargo por intereses estimados en porcentajes de los ingresos anuales
Concepto

Porcentaje

Costos directos

10

7.30

Costos de indirectos

5.11

Gastos anuales

Resultado

12.41

Utilidad

12

8.77

Cargo por intereses (12.41*0.15)

15

1.86

Total

$ 23.04

La rentabilidad se obtiene de acuerdo a la siguiente frmula:


Valor de la renta de la tierra = Valor de produccin (gastos anuales + Intereses +
Utilidad)
Por lo tanto:
Valor de la renta = 73.04 (12.41 + 8.77 + 1.86) = $ 50.00

377

Capitalizacin
Una vez obtenido el valor de la renta de la tierra, debemos identificar la tasa de capitalizacin que sea
aplicable al caso, para deducir el valor del terreno. Las tasas de capitalizacin varan en los inmuebles
en funcin de los factores expresados en los conceptos de valuacin, adems de las caractersticas o
funcin del predio y del grado de riesgo para la produccin en el predio valuado, para obtener la tasa
de capitalizacin adecuada, consideramos los criterios descritops por Cant (2000) y que son los
siguientes:
Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria
Factor: Disponibilidad del Agua
Calif. %

Descripcin

10

Riego por bombeo o gravedad, con sistema de aspersin, goteo, micro aspercin o similar

11

Riego por bombeo o gravedad, con base en canales revestidos o tubera rgida de fierro o PVC

12

Riego por bombeo o gravedad, con base en canales de tierra compactada o con recubrimientos
naturales

13

Riegos de punta o de auxilio

14

Temporal de primera, (precipitaciones anuales de 800 mm. o mayores y con buena


distribucin)

15

Temporal de segunda, (precipitaciones anuales de 800 y 650 mm., y con una buena
distribucin)

16

Temporal de tercera, (precipitaciones anuales de 650 y 550 mm., y con una buena distribucin)

17

Temporal de cuarta, (precipitaciones anuales de 550 y 450 mm., y con una buena distribucin)
378
Temporal de quinta, (precipitaciones anuales inferiores 450 mm., y con una buena distribucin)

18

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Tipo de suelo
Calif. %

Descripcin

10

Suelos profundos, con un mximo de 1% de pendiente

11

Suelos medianamente profundos, con un mximo de 1% promedio de pendiente

12

Suelos poco profundos, con un mximo de 1% promedio de pendiente

13

Suelos profundos, con un mximo de de 3% promedio de pendiente

14

Suelos medianamente profundos, con un mximo de 3% promedio de pendiente

15

Suelos poco profundos, con un mximo de 3% promedio de pendiente

16

Suelos medianamente profundos, con un mximo de 5% promedio de pendiente

17

Suelos poco profundos, con un mximo de 5% promedio de pendiente

18

Terrenos de pendiente mayor al 5% hasta cerril con suelos poco profundos

379

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Siniestralidad
Calif. %

Descripcin

10

Poca o nula presencia de un fenmeno metrorolgico que altere la produccin


(viento, granizo, helada)

11

Poca o nula presencia de dos fenmenos metrorolgicos que altere la produccin


(viento, granizo, helada)

12

Poca o nula presencia de tres fenmeno metrorolgico que altere la produccin


(viento, granizo, helada)

13

Mediana presencia de un fenmeno metrorolgico que altere la produccin (viento,


granizo, helada)

14

Mediana presencia de dos fenmenos metrorolgicos que altere la produccin


(viento, granizo, helada)

15

Mediana presencia de tres fenmenos metrorolgicos que altere la produccin


(viento, granizao, helada)

16

Alta presencia de un fenmeno metrorolgico que altere la produccin (viento,


granizo, helada)

17

Alta presencia de dos fenmeno metrorolgico que altere la produccin (viento,


granizo, helada)

18

Alta presencia de tres fenmeno metrorolgico que altere la produccin (viento,


granizo, helada)
380

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Instalaciones y mejoras territoriales
Calif. %

Descripcin

10

En perfecto estado de conservacin o nuevas, funcionando acode al establecimiento

11

En buen estado de conservacin o seminuevas, funcionando acode al


establecimiento

12

En aceptable estado de conservacin o remodeladas, funcionando acode al


establecimiento

13

En aceptable estado de conservacin con un uso parcial, funcionando acode al


establecimiento

14

En regular estado de conservacin con un uso adecuado o parcial, pero acode al


establecimiento

15

En regular estado de conservacin, con falla visible de mantenimiento o sin un uso


actual

16

En regular estado de conservacin con un uso distinto al que fueron proyectadas

17

En mal estado de conservacin, pero con posibilidades de uso bajo un


mantenimiento menor

18

No tiene instalaciones ni mejoras o stas se encuentran en estado ruinoso o sin


posibilidades de uso inmediato bajo un mantenimiento menor
381

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Acceso al predio
Calif. %

Descripcin

10

Predios colindantes y con acceso a vas de comunicacin asfaltadas en buenas


condiciones

11

Predios colindantes a terraceras en buenas condiciones, transitables todo el ao

12

Perdios colindantes a terraceras en regulares condiciones, trnasitables todo el ao

13

Predios colindantes a terraceras en deficientes condiciones, pero transitables todo


el ao

14

Predios colindantes a brechas en buenas condiciones, transitables todo o casi todo


el ao

15

Predios colindantes a brechas en regulares condiciones, transitables la mayor parte


del ao

16

Predios colindantes a brechas en deficientes condiciones, transitables al menos la


mitad del ao

17

Predios colindantes a caminos de herradura, donde nicamente pueden circular


vehculos especializados o bestias

18

Predios que no cuentan con caminos de acceso (cerriles, forestales, etc.,)

382

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Cultivos y plantaciones
Calif. %

Descripcin

10

Es factible la siembra de todo tipo de cultivo

11

Puede sembrarse cualquier tipo de cultivo pero carece de instalaciones apropiadas

12

Puede sembrarse cualquier tipo de cultivo pero carece de un acceso adecuado al


predio

13

Puede sembrarse cualquier tipo de cultivo pero carece de agua de riego

14

Puede sembrarse gran variedad de cultivos teniendo como limitantes el clima

15

nicamente se pueden desarrollar los cultivos bsicos o industriales

16

La vocacin del predio permite la introduccin de pastos mejorados

17

Solamente se logran las gramas naturales o gramas inducidas de bajas


caractersticas alimenticias

18

Terrenos con mnima o nula productividad (manglares, predios rocosos, salinos o


desrticos

383

Clasificacin para determinar la tasa de capitalizacin o de riesgo en una explotacin agropecuaria


Factor: Servicios y mercado
Calif. %

Descripcin

10

Colinda con los servicios y/o mercado a no ms de 500 Mts.

11

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 500 Mts. Y los 2.00 Km.

12

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 2.00 Km. Y los 5.00 Km.

13

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 5.00 Km. Y los 10.00 Km.

14

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 10 Km. Y los 20 Km.

15

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 20 Km. Y los 40 Km.

16

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 40 Km. Y los 60 Km.

17

Se localizan los servicios y/o mercado entre los 60 Km. Y los 80 Km.

18

Se localizan los servicios y/o mercado a mas de 80 Km.

384

Clculo de la tasa de capitalizacin o de riesgo


Una vez calificado el predio debemos calcular la tasa de capitalizacin, siendo siete
factores los que se consideran cada calificacin ser dividida entre siete, segn el porcentaje alcanzada
de manera individual y los valores resultantes se suman para obtener la tasa de capitalizacin

385

Descripcin de los factores y su calificacin para el clculo de la tasa de capitalizacin


Factor

Descripcin

Calif.

Valor

Disponibilidad
del agua

Temporal de quinta (precipitaciones anuales 18%


inferiores a entre 450 mm., y con una buena
distribucin)

0.025714

Tipo de suelo

Suelos poco profundos, con un mximo de 1% de 12%


pendiente

0.017142

Siniestralidad

Mediana presencia de dos fenmenos meteorol- 14%


gicos que alteren la produccin (viento, gr.hel.)

0.020000

Instalaciones y
mejoras
territoriales

En aceptable estado de conservacin con un uso 13%


parcial, pero acorde al establecimiento

0.018571

Acceso al
predio

Predios colindantes a terraceras en diferentes 13%


condiciones, pero transitables todo el ao

0.018571

Cultivos y
plantaciones

Solamente se logran las gramas naturales o 17%


gramas inducidas de bajas caractersticas
alimenticias

0.024285

Servicios y
mercado

Se localizan los servcios u o de mercado a mas de 18%


80 Km.

0.025714

Total

0.149997
386

Como conclusin se consider una tasa del 15%


Para capitalizar el valor de la renta y obtener el ndice de capitalizacin, se aplica la
frmula siguiente:
ndice de capitalizacin = Valor de la renta / tasa de capitalizacin
De acuerdo a ello:
ndice de capitalizacin = 50 / 15 = 333.34 pesos
Por lo que resulta un ndice de capitalizacin por hectrea de $ 333.34
Redondeando la cifra anterior tenemos un resultado del valor de capitalizacin por hectrea de
$ 334.00

387

Conclusiones:
La valuacin del Rancho ................., se realiz siguiendo los criterios tcnicos y los lineamientos
generales para la valuacin comunmente aceptados, una vez que se identificaron, clasificaron y
evaluaron las caractersticas del predio rural, que se llev a cabo la investigacin de mercado y se
revis y analiz la documentacin disponible, podemos concluir que:
En el enfoque de comparacin de ventas, se utilizaron antecedentes de valores en la zona
sobre ofertas de predios investigados en la zona o zonas similares, y se estableci el valor de mercado
del terreno por comparacin, encontrando que el valor promedio por hectrea de terreno de un predio
con las caractersticas y condiciones que presenta el Rancho estudiado es de $ 424.00 por lo que, el
valor de mercado de toda la superficie de 5,217.0745 hectreas que son propiedad del Rancho es de $
2212,040.00
En el enfoque de costos, el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con una utilidad o funcionalidad semejante a aqul
que se vala, un avalo realizado mediante este enfoque, supone que la suma del costo de los factores
necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario representa una aproximacin a su valor, para
realizarlo, el predio se dividi en: Terreno, Construcciones, Instalaciones especiales, Otros bienes
distintos a la tierra, y en este caso, Maquinaria y equipo. Por el enfoque de costo, el valor de una
propiedad (valor fsico) se obtiene de sumar el valor depreciado de las construcciones, al valor de la
tierra, obtenida por el enfoque de las ventas comparables, de acuerdo a lo anterior, el valor fsico de las
construcciones en el Rancho...., es de $ 615,560.00, el monto de las instalaciones especiales y obras
complementarias es de $ 241,330.00, la maquinaria y equipo tiene un valor de $ 18,040.00 y los otros
bienes distintos a la tierra valen $ 187,785.00. La suma del valor del terreno ms el de los conceptos
anteriores constituye el valor fsico total de del Rancho que alcanza la cantidad de $ 3274,757.00
388

En el enfoque de ingreso se toma la utilidad como medida del valor, se aplica al terreno y
sus mejoras en funcin de su capacidad para producir ingresos con un programa de uso ptimo, esto
es, se basa en la productividad del predio para determinar su valor. Este enfoque estima valores con
relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. De acuerdo con esto, considerando los ingresos,
gastos y utilidad del predio, as como, una tasa de capitalizacin de 15%, el valor promedio por
hectrea del Rancho en estudio es de $ 334.00, por lo que, el valor de capitalizacin del terreno del
Rancho......., es de $ 1742,503.00.
El valor por hectrea obtenido en el enfoque de comparacin de ventas fue de $ 424.00,
que presenta una diferencia de $ 90.00 con el valor del estudio de ingresos que fue de $ 334.00, esto
probablemente debido a las condiciones del agostadero que presenta el predio ocasionadas por la
sequa de los ltimos aos y por consecuencia, han disminiudo los ndices de produccin del predio y
los ingresos del mismo.

389

PROYECTO
INTEGRAL
PARA
EL
MEJORAMIENTO DE VIDA DE LAS FAMILIAS
CAMPESINAS DEL MUNICIPIO DE SALTILLO.

390

ANASIS DEL POTENCIAL


RECURSOS NETURALES
Se aplico una encuesta en 80 ejidos y se encontr que se cuenta con 361,972.4 hectreas de las cuales
319,281.4 son de agostadero 27,882 has. Son de temporal y 818 hectreas son de riego que
prcticamente es el potencial susceptible de explotarse comercialmente. En el caso de la superficie de
agostadero se pastorean 79,372 cabezas de ganado y que de acuerdo al ndice de agostadero se est
excedido en un 347.29 % es decir, que solo se deberan tener 22,846 animales.
La explotacin de que es objeto el agostadero provoca:
1.- Que los animales coman menos que su desarrollo normal tarde 3.47 veces ms y que
la produccin de leche, carne y pie de cra baje considerablemente, incluso aumenten las posibilidades
de mortalidad y los costos de produccin se eleven al tener que comprar forrajes para su alimentacin.
2.- Ecolgicamente; cuando se determina el ndice de agostadero se toma en cuenta
principalmente la conservacin de los recursos naturales para no romper el equilibrio ecolgico y el
excedente es el que se explota de acuerdo a los usos que el hombre determine (ganadero, industrial,
medicinal, etc.).
Cuando no se lleva a cabo este principio provoca el desequilibrio ecolgico el cual
repercute fuertemente en el deterioro del clima con aumento y reduccin de la temperatura, ausencias
de lluvias fuertes vientos, mayor contaminacin del aire por la falta de vegetacin y desaparicin de
especies vegetales y animales.
391

Al romperse un eslabn de la cadena alimenticia aparece un sin nmero de problemas graves para la
sociedad como son:
Enfermedades respiratorias.
Cancer en la piel
Enfermedades gastrointestinales
Reduccin en la produccin de alimentos por la falta de agua
Ataques de animales e insectos dainos a los humanos.
3.- Las 27,882 hectreas de temporal se encuentran degregadas a causa de la falta de
vegetacin y el desmenuzamiento constante al trabajarlas con la ilusin de establecer cultivos
anuales; que uno de cada 10 aos da frutos y por lo tanto el aire como las lluvias cuando se
presentan arrastran alrededor de 15 toneladas anuales de tierra dejndolas cada vez ms pobres,
sumndose esto al ya deteriorado equilibrio ecolgico.
4.- Las 818 hectreas de riego tcnicamente estn mal trabajadas tanto por la falta de
financiamiento suficiente y oportuno as como la ausencia de asesoramiento tcnico adecuado.

392

Recursos sociales
La poblacin con que se cuenta en las comunidades es muy baja, se consideran alrededor de 7,000
familias con un promedio de 3.5 a 4 miembros, con ingresos semanales que van desde $ 150.00 a
$ 200.00, es decir, de $ 7,420.00 a $ 13,250.00 anuales. Por lo regular sus ingresos provienen del
PROCAMPO, de la venta de quesos, cabritos, cabras, piones y del apoyo de los familiares que
viven en la ciudad.
Los cuidadanos del campo se aferran a la tierra como una planta con sus races, tratando
de ayudar a la naturaleza con sus escazos recursos y tcnicas.
En relacin a la salud, cuentan con 5 centros de salud parcialmente equipados 31 casas de
salud medianamente funcionales y 3 no funcionan. La carencia de medicamentos es frecuente y en
ellos los ciudadanos solo reciben primeros auxilios.
En la educacin, hay excedentes de infraestructura por la falta de alumnos, de medios de
transporte, de becas y en algunos ejidos por la falta de profesores.
De las 80 comunidades solo 67 cuentan con agua potable, existen 101 pozos de los cuales
funcionan 90. Dificultando la vida cotidiana a las comunidades que no cuentan con el vital lquido.
Se cuenta con 5,057 casas ms o menos funcionales, la gran mayora hecas de adobes o
de tierras y en algunas viven de 2 a 3 familias.
393

PLANTEAMIENTOS DE SOLUCIONES APROVECHANDO EL POTENCIAL


ECOLGICAMENTE
1.- Es prioritario un programa a corto, mediano y largo plazo de reforestacin con especies nativas
de la regin.
2.- Vigilar a travs de las autoridades ejidalesla explotacin racional del agostadero con el fin de
acrecentar la flora y la fauna silvestre.
3.- Evitar que se incremente el nmero de cabezas de ganado al libre pastoreo.
4.- Iniciar de inmediato un programa de mejoramiento gentico del ganado con el fin de tener
calidad y no cantidad.
5.- Implementar un programa de sanidad animal que proteja el patrimonio de la familia campesina.
6.- En los terrenos de temporal llevar a cabo un programa de proteccin y aprovechamiento
adecuado a travs de:
Construccin de gaviones
Bordos de contencin
Construccin de terrazas
En los bordos de las terrazas planta: nopales y maguelles de triple beneficio, rboles
frutales criollos de la regin, plantas forrajeras como engorda cabra y costilla de vaca
394

Identificacin y multiplicacin de pastos nativos con caractersticas forrajeras para el


establecimiento de praderas naturales para el pastoreo
Analizar visualmente las caractersticas fsicas de las especies de cultivos bsicos que se
siembran as como los mtodos de siembra y semillas mejoradas adecuadas con el propsito de
generar empleos, dinero a travs de la venta de los productos y produccin de forrajes para
satisfacer la demanda de forrajes.

395

SOCIALMENTE
1.- Salud. Para resolver el problema de la salud, se debe buscar la participacin de las clnicas,
hospitales de la ciudad, a travs de convenios para que ayuden ya sea gratuitamente, con facilidades
de pago con un porcentaje de descuento; recabar informacin con instituciones no gubernamentales
y clubes de servicio para conocer su labor en este aspecto y solicitar su colaboracin.
Llevar a cabo una campaa de recoleccin de medicamentos en las colonias de la ciudad
con el fin de contar con medicinas para los centros de salud del rea rural.
2.- Realizar un programa de mantenimiento y eficiencia del potencial hdrico con que se cuenta y en
donde se requiera llevar a cabo perforaciones y equipamiento con el fin de dotar de agua potable a
todas las comunidades permanentemente y en donde las condiciones lo permitan establecer siembras
bajo condiciones de riego.
3.- Hacer un estudio de las viviendas con que se cuenta, para determinar si no hay riesgo para
habitarlas y de acuerdo a ello iniciar su mejoramiento gradualmente utilizando materiales de la
regin, as como la mano de obra y la experiencia de nuestros campesinos.
4.- Educacin. Utilizar eficientemente la infraestructura educativa con que se cuenta, dndole especial
atencin a la nutricin de los nios, y evitarles esfuerzos innecesarios a travs de becas de transporte,
llevar a cabo convenios con lneas de transporte ejidal para que ayuden a transportarlos a un buen
precio.
396

Verificar de manera estricta la asistencia de los maestros, e inicir un programa de


alfabetizacin para los adultos, capacitndoles en actividades cotidianas de vital importancia para las
familias aprovechando la preparacin acadmica y experiencia de los maestros; ya que
constantemente la gente de los ejidos es engaada en todos los aspectos, aprovechndose de su
ignorancia y buena f. Es urgente que las familias campesinas se conviertan en actores de su
desarrollo.
5.- Las familias campesinas aunque pobres e ignorantes necesitan de un programa de recreacin y
cultura que les permita olvidarse momentneamente de los problemas que los aquejan.
6.- Se debe aprovechar eficientemente la infraestructura productiva como: molinos, bodegas,
tractores, etc.
Analizar detenidamente las causas del xito o fracaso de los proyectos productivos que se
han establecido, as como en que se fundamenta el xito de algunos, para evitar cometer errores. Se
debe realizar un listado de las dependencias estatales y federales que tienen que ver con los aspectos
agropecuarios con el fin de conocer sus proyectos as como su normatividad y a travs de convenios
de vinculacin eficientar los recursos con que se cuenta.

Para que las familias campesinas logren una vida digna se requiere dinero; Este se
obtiene a travs del trabajo, al utilizar tcnica y eficientemente el potencial con que se cuenta.
Indiscutiblemente se puede lograr con la implementacin de proyectos estratgicos y proyectos
productivos.
397

PROYECTO DE PRODUCCIN DE HORTALIZAS EN HUERTOS COMUNALES O


FAMILIARES
METODOLOGA
Consiste en organizar grupos de 25 seoras por comunidad rural para producir hortalizas y plantas
medicinales hasta dos veces durante el ao en una superficie de 2,500 M 2 en donde se estabecern
(habr cominidades donde se establecern los huertos ms menos).
886.00M2 de siembra. Estableciendo 11 especies de temporada.
181.47M2 de plantas medicinales donde se estableceran hasta 10 especies.
574.00M2 de nopales tuneros con una plblacin de hasta 45 plantas.
714.25M2 de rboles frutales de la regin (duraznos, chabacanos, ciruelos, etc.) que sern 24
rboles.
Entre las lneas de los nopales y de los rboles se establecern plantas ornamentales
EGRESOS POR COMUNIDAD
GASTO CORRIENTE
Semillas de hortalizas
45 plantas de nopal tunero
25 rboles frutales a $ 25.00 c/u
Imprevistos 10%
TOTAL

$ 1,695.23
$ 225.00
$ 625.00
$ 2,545.23
$ 254.50
$ 2,799.73
398

GASTO FIJO
4 Rollos de malla borreguera a $ 850.00 c/u
5 Kg. de grapas a $ 15.00 c/u
300 M. de manguera a $ 3.00 c/u
2 conectores de a $ 10.00 c/u
4 abrazaderas a $ 3.60 c/u
1 Llave de paso de
1 Llave para manguera
1 Martillo de ua
2 Azadones a $ 100.00 c/u
1 Pala sirrera
1 Pala cargadora
2 Rastrillos a $ 73.50 c/u
1 Carretilla
Imprevistos 10%
TOTAL
Gasto corriente
Gasto fijo
TOTAL

$ 3,400.00
$
75.00
$ 900.00
$
20.00
$
14.40
$
27.60
$
15.00
$
50.50
$ 200.00
$ 122.50
$
61.50
$ 147.00
$ 446.50
$ 5,480.00
$ 548.00
$ 6,028.00

$ 2,799.73
$ 6,028.00
$ 8,827.73

399

EN 83 EJIDOS
GASTO CORRIENTE POR 83 HUERTOS
GASTOS FIJOS POR 83 HUERTOS

$ 232,377.59
$ 500,324.00
$ 732,701.59

TOTAL
EGRESOS TOTALES

$ 732,701.59

BENEFICIARIOS
83 paquetes de 25 familias c/u

2,070 familias

RESUMEN DE INGRESOS
ESPECIE

CICLO INVIERNO - PRIMAVERA

# DE SURCOS

M. DE SIEM.

UNIDADES COM.

Acelga

117.00

1,178.00

Ajo

78.00

780.00

Alfalfa

89.70

20,000.00

Brocoli

156.00

346.60

Betabel

196.00

1,950.00

Cebolla

117.00

1,170.00

Coliflor

195.00

435.70

Cilantro

195.00

19,500.00

Lechuga

156.00

346.60

Repollo

156.00

346.60

Rabano

195.00

6,500.00

Zanahoria

195.00

6,500.00

Nopal

156.00

843.00

400

ESPECIE
Acelga
Ajo

POB.PROD.
1,404.00
78.00

COSTO

UNIDAD

TOTAL

MANOJO

$ 4,155.84

KG

$ 2,730.00

2.95

$ 35.00

Alfalfa

2,500.00

2.00

MANOJO

$ 5,000.00

Brocoli

312.00

5.45

PZA.

$ 1,700.40

Betabel

175.50

5.95

KG.

$ 1,044.21

Cebolla

105.30

$ 25.90

KG.

$ 2,727.27

Coliflor

392.20

$ 11.50

PZA.

$ 4,510.30

Cilantro

1,755.00

4.50

MANOJO

$ 7,897.50

Lechuga

312.00

7.45

PZA.

$ 2,324.40

Nopal

843.00

$ 10.00

KG.

$ 8,430.00

Repollo

312.00

4.45

PZA.

$ 1,388.40

Rabano

292.50

8.95

MANOJO

$ 2,617.80

Zanahoria

292.50

7.90

KG.

$ 2,310.75

TOTAL

$ 46,836.92

401

ESPECIE DE CILO DE PRIMAVERA - VERANO - OTOO


ESPECIE

# DE SURCOS

M. LINEAL

BROCOLI

2.00

78.00

173.00

77.85 Kg.

COLIFLOR

2.00

78.00

173.00

155.70 Pza.

CILANTRO

5.00

195.00

19500.00

1755.00 mjo.

CHILE

2.00

78.00

173.00

155.70 Kg.

FRIJOL EJOTERO

5.00

114.00

1143.00

57.15 Kg.

PEPINO

2.00

78.00

173.00

450.00 Kg.

80.00

400.00

320.00 pza.

MAZ ELOTERO

4.00

(20M)

POBLACIN

POB.PROD.

TOMATE

2.00

78.00

173.00

155.70 Kg.

REPOLLO

2.00

78.00

173.00

155.70 Kg.

RBANO

1.00

39.00

1300.00

65.00 mjo.

ZANAHORIA

3.00

117.00

3900.00

195.00 mjo.

CALABACITA

3.00

117.00

351.00

1755.00 Kg.

402

ESPECIE

POB. PROD.

ALFALFA

6000.00

BROCOLI

77.85

COLIFLOR

155.70

CILANTRO

1755.00

COSTO

UNIDAD

TOTAL

$ 2.00 MANOJO

$ 12,000.00

$ 10.00 KG.

778.50

$ 10.00 PIEZA

1557.00

$ 5.00 MANOJO

8,775.00

155.70

$ 10.00 KG.

1,557.00

1755.00

$ 8.00 KG.

$ 13,940.00

57.15

$ 20.00 KG.

1,143.00

PEPINO

450.00

$ 7.00 KG.

3,150.00

NOPAL

374.00

$ 10.00 UNIDAD

3,740.00

MAZ ELOTERO

320.00

$ 2.00 PIEZA

640.00

TOMATE

155.70

$ 10.00 KG.

1,557.00

REPOLLO

155.70

$ 4.45 PIEZA

692.80

RABANO

65.00

$ 8.00 MANOJO

520.00

195.00

$ 7.00 MANOJO

1,365.00

CHILE
CALABACITA
FRIJOL EJOTERO

ZANAHORIA

TOTAL

$ 51,415.30

403

La suma de los dos ciclos productivos nos da:


INVIERNO PRIMAVERA

46,836.92

PRIMAVERA-VERANO-OTOO

51,415.30

TOTAL

98,252.22

$ 98,252.22 por huerto; por 83 huertos establecidos nos da un total de $ 8154,934.26,


menos el 20 % de desperdicio o prdidad tenemos: $ 6523,947.40
RESUMEN DE INGRESOS
INGRESOS

$ 6523,947.40

EGRESOS

TOTAL

$ 5791,245.81

732,701.59

INGRESO TOTAL AL AO DE LOS 83 HUERTOS = $ 5791,245.81


NOTA: Los nopales tuneros y los rboles frutales daran fruto hasta despus de tres aos de su
plantacin.
404

PROYECTO DE GALLINAS PONEDORAS


METODOLOGA
Consiste en organizar en cada comunidad rural del municipio de Saltillo, grupos de ms o menos 25
mujeres y proporcionarles paquetes de 20 pollitas, 3 pollitos y 20 Kg. de alimento distribuidos en
cuatro fechas durante el ao.
En dicho proyecto las mujeres campesinas pondrn la mano de obra y la construccin del
gallinero y los ponederos con material regional y la Presidencia Municipal la inversin total del gasto
corriente.
EGRESOS
20 Pollitas por familia por 25 familias
3 Pollitos por familia por 25 familias
20 Kg., de alimento por familia por 25 familias
$ 300.00 Sanidad animal por ejido

500 Pollas
75 Pollos
500 Kg.,
$ 300.00

a $ 4.00 c/u $ 2,000.00


a $ 3.00 c/u $ 225.00
a $ 2.50 Kg, $ 1,250.00
$ 300.00
$ 3,775.00
imprevistos 10%
$ 377.50
TOTAL
$ 4,152.50

En 118.5 paquetes o ejidos de 25 familias cada uno nos da: $ 4,152.50 X 118.50 ejidos
$492,071.25
TOTAL DE EGRESOS = $ 492,071.25
405

NECESIDADES TOTALES:
500 Pollitas por 118.5 paquetes
75 Pollitos por 118.5 paquetes
500 Hg, de alimento por 118.5 paquetes
$ 300.00 de Sanidad por 118.5 paquetes

=
=
=
=

59,250 pollitas
8,887 pollitos
59,250 Kilogramos
35,550 pesos

FAMILIAS BENEFICIADAS
118.5 Paquetes por 25 familias cada uno = 2,962.5 familias con un promedio de 4
miembros por familia nos da 11,850 personas beneficiadas. El costo por familia es de $ 166.10
PRODUCCIN APROXIMADA
Probable prdida por mortalidad 20%
100%
menos
20%
total

59,250 hembras
11,850
47,400 hembras

De las 47,400 hembras obtendremos aproximadamente 100 huevos en 365 das con un total de 4,750
huevos al ao que transformados a Kilos tenemos 296,250 Kg, a un costo de $ 13.00 = 3851,250.00
Ingresos
Egresos
TOTAL

RESUMEN DE INGRESOS
$ 3851,250.00
Ingreso total Anual
$ 492,075.25
Ingreso Anual por grupo
$ 3359,174.75
Ingreso Anual por familia

$ 3359,174.75
$
28,347.46
$
1,133.98

NOTA: Este proyecto operar con los mismos animales al menos por 2 aos con la posibilidad de
reproducir el pie de cra en cada comunidad y que formar parte del patrimonio familiar y la
Presidencia municipal de Saltillo a partir del segundo ao solo proporcionar los 30 Kg, de alimento
por familia que contine con el proyecto durante el ao y adems la asesora sanitaria.
406

PROYECTOS AGRCOLAS
De acuerdo al potencial de la tierra y agua de los ejidos del Municipio de Saltillo, se recomienda
aprovecharlo al mximo a travs del establecimiento de proyectos agrcolas.
Se sugiere se le rente por parte de la presidencia la superficie de riego disponible a los
ejidos que cuentan con este recurso mediante contrato y posteriormente proporcionarle a los ejidos
circunvecinos que no disponen de dicho recurso, la cantidad de cinco hectreas por ejido para que se
explote comercialmente hablando por 10 familias de cada uno de stos, en donde se establecern
proyectos productivos recomendables en los cuales la Presidencia proporcionar los medios para la
produccin y recuperar el 70% de dicha inversin (los apoyos que recibirn dichas comunidades
sern en especie).

407

PROYECTO DE PRODUCCIN DE AVENA O TRITCALE FORRAJEROS


COSTOS POR HECTREA:
EGRESOS

MECANIZACIN

COSTO/HECTREA

TOTAL

Barbecho

$ 400.00

$ 400.00

Rastreo

$ 300.00

$ 300.00

Siembra

$ 300.00

$ 300.00

Cosecha

$ 1,000.00

$ 1,000.00

TOTAL
INSUMOS
Semilla

$ 2,000.00

COSTO
UNITARIO

CANTIDAD /
HECTREA

$ 6.00 Kg,

150 Kg.

$ 900.00

300 Kg.

$ 918.00

Fertilizantes (60-60-0)
Hilo para empacar

TOTAL

$ 450.00

4 despensas

$ 250.00

Renta de terreno

$ 250.00

$1,000.00
1

Pago consumo Energa

$ 250.00
$ 933.00

TOTAL

$4,451.00
408

MECANIZACIN
INSUMOS
Subtotal
Imprevistos 10%
TOTAL

$
$
$
$
$

2,000.00
4,451.00
6.451.00
645.10
7,096.10

Se propone que el 30% del total de los egresos lo aporte la Presidencia Municipal, la cantidad ser
de $ 2,128.83 por hectrea.
PARTICIPACIONES ECONMICAS:
Presidencia Municipal 30%
Productor o socio
70%
100%

$ 2,128.83
$ 4,967.27
$ 7,096.10

EL EGRESO POR FAMILIA EN MEDIA HECTREA ES DE $ 2,483.63


INGRESOS:
Una Hectrea de forraje produce aproximadamente 300 pacas de forraje de 25 Kg, c/u. Se
venden a $ 30.00 c/u dndonos un total de $ 9,000.00
RESUMEN DE INGRESOS:
INGRESOS
EGRESOS
GANANCIA NETA POR POR HECTREA

$ 9,000.00
$ 4,967.27
$ 4,032.73

Pero como se propone que se le proporcione media Hectrea por familia campesina, el ingreso ser
de $ 2,016.36 ms los $ 1,000.00 de 4 despensas, dara un ingreso de $ 3,016.36 en cinco meses
de trabajo
409

PROYECTO DE PRODUCCIN DE MAZ CON DOBLE PROPSITO (ELOTE Y FORRAJE)


COSTO POR HECTREA
EGRESOS:
MECANIZACIN

COSTO / HECTREA

TOTAL

Barbecho

$ 400.00

$ 400.00

Bordera

$ 300.00

$ 300.00

Arrope

$ 350.00

$ 350.00

Siembra

$ 350.00

$ 350.00

Dos Escardas

$ 300.00

$ 600.00

TOTAL
INSUMOS

COSTO UNITARIO

semilla

$ 20.00 / Kg.,

Fertilizantes (17-17-17)

$ 2,000.00
CANTIDAD / HECTREA

TOTAL

20 Kg.

$ 400.00

350 Kg.

$ 1071.00

Costales

$ 10.00

50

$ 500.00

Insecticidas

$ 150.00

$ 300.00

50 Kg.

$ 127.50

Urea (46-0-0)
4 Despensas

$ 250.00

$ 1000.00

Renta de terreno

$ 250.00

4 Meses

$ 1000.00

Pago de energa

$ 233.33

4 Meses

$ 933.32

TOTAL

$5,331.82

410

RESUMEN DE EGRESOS
PARTICIPACIONES ECONMICAS
MECANIZACIN
INSUMOS
Sub-total
Imprevistos
TOTAL

$ 2,000.00
$ 5,331.82
$ 7,331.82
$ 733.18
8,065.00

Presidencia Municipal 30%


Socios 70%
Total 100%

$ 2,419.50
$ 5,645.50
$ 8,065.00

EL EGRESO POR FAMILIA EN MEDIA HECTREA ES DE $ 2,822.75


INGRESOS:
40,000 plantas de maz con una produccin de 0.75 elotes por planta esto es igual a 30,000 elotes con un
costo de $ 0.50 por elote, nos da $ 15,000.00
40,000 plantas con un peso aproximado de 600 gramos por planta, esto es igual a 24,000 Kg., con un costo
de $ 0.25 por Kg., esto es igual a $ 6,000.00; TOTAL: $ 15,000.00 + $ 6,000.00 = $ 21,000.00
RESUMEN DE INGRESOS
INGRESOS
EGRESOS

$ 21,000.00
$ 5,645.50

Se propone dar media hectrea por familia


campesina; el ingreso ser de $ 7,677.25 + los
$1,000.00 de despensa, da un ingreso de $ 8, 677.25
en cinco meses de trabajo.

GANANCIA NETA POR HRA.$ 15,345.50


NOTA: El 30 % de los egresos totales se absorber por la Presidencia y el 70 % por parte de los
campesinos.
411