Mata Kuliah : F1084 Perpajakan Lanjutan

Tahun
: 2013

Tax on land and buildings

Session 11-12

TOPICS
Tax object
Exemption of tax object
Calculating tax on land and buildings

Law Basis
Undang Undang Nomor 12 Tahun 1985
sebagaimana
telah
diubah
dengan
Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994

Bina Nusantara University

Nilai Jual Objek Pajak

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan
bilamana tidak terdapat transaksi jual beli.
NJOP ditentukan melalui:
Perbandingan harga dengan objek yang lain
yang sejenis, atau
Nilai perolehan baru, atau
Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Bina Nusantara University

NJOP assessment approach

Pendekatan dalam menentukan nilai jual objek pajak:
1. Pendekatan data pasar (market data approach), yaitu suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak
dengan cara membandingkan dengan objek lain yang sejenis
yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah
diketahui harga jualnya.

Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bumi/Tanah.

2. Pendekatan biaya/nilai perolehan baru (cost approach), yaitu
suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek
pajak dgn cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan
untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian
dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan
kondisi fisik objek tersebut.

Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP Bangunan.

Bina Nusantara University

NJOP assessment approach

Pendekatan dalam menentukan nilai jual objek pajak:
3. Pendekatan
pendapatan/nilai
jual
pengganti
(income
approach),
yaitu
suatu
pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu
objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi
objek pajak tersebut.
Umumnya untuk menentukan NJOP sektor
perkebunan, perhutanan, dll.

Bina Nusantara University

NJOP assessment method

Penilaian Massal (Mass Appraissal):
NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang
terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB) dikurangi dengan biaya penyusutan fisik.
Perhitungan penilaian massal dilakukan berbasis komputer.
Penilaian Individu (Individual Appraissal):
Yaitu metode penilaian suatu objek pajak untuk masing-masing
objek pajak yang bersifat unik/khusus.
Diterapkan untuk objek khusus yang bernilai tinggi atau
keberadaan-nya mempunyai sifat khusus seperti: jalan tol,
pelabuhan
laut/sungai/
udara,
lapangan
golf,
industri
semen/pupuk, PLTA, PLTU, PLTG, pertambangan, tempat rekreasi,
rumah mewah, pompa bensin, PBB sektor perkebunan,
perhutanan, pertambangan, dll.
8
Bina Nusantara University

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena

Pajak
Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NJOPTKP) ditetapkan sebesar Rp 12.000.000,untuk setiap wajib pajak.
Penyesuaian besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
Apabila seorang wajib pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.

Bina Nusantara University

Tax Object (UU pasal 2)

Bumi

Bangunan

Permukaan bumi dan

tubuh bumi yang ada
di bawahnya. Permukaan
bumi meliputi tanah
dan perairan pedalaman
serta laut wilayah
Republik Indonesia

Konstruksi teknik
yang ditanam atau
dilekatkan secara
tetap pada tanah
dan atau perairan.

Bina Nusantara University

10

Exemption of tax object (UU pasal

3)

Obyek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi

dan Bangunan adalah objek pajak yang :
a. digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan dan kebudayaan
nasional, yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan.
b.digunakan
untuk
kuburan,
peninggalan
purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
Bina Nusantara University

11

Exemption of tax object (UU pasal

3)

Obyek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan

Bangunan adalah objek pajak yang :
c. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam,
hutan
wisata,
taman
nasional,
tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan
tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
d. digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat
berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
e. digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi
internasional yang ditentukan oleh Menteri
Keuangan.
12
Bina Nusantara University

Tax Object Notification

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)
adalah surat yang digunakan oleh wajib
pajak untuk melaporkan data objek
menurut Ketentuan Undang-Undang Pajak
Bumi dan Bangunan.

Bina Nusantara University

13

Register
Hak wajib pajak:
1.Memperoleh formulir SPOP secara gratis pada
Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Pelayanan
Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP)
atau tempat lain yang ditunjuk.
2.Memperoleh penjelasan, keterangan tentang
tata cara pengisian maupun penyampaian
kembali SPOP pada KPP atau KP2KP.
3.Memperoleh tanda terima pengembalian SPOP
dari KPP, atau KP2KP.
Bina Nusantara University

14

Register
Hak wajib pajak:
4. Memperbaiki/mengisi ulang SPOP apabila terjadi
kesalahan dalam pengisian dengan melampirkan
fotokopi bukti yang sah (sertifikat tanah, akta jual beli
tanah, dan lain-lain).
5. Menunjuk orang/pihak lain selain pegawai Direktorat
Jenderal Pajak dengan surat kuasa khusus bermeterai,
sebagai kuasa wajib pajak untuk mengisi dan
menandatangani SPOP.
6. Mengajukan permohonan tertulis mengenai penundaan
penyampaian SPOP sebelum batas waktu dilampaui
dengan menyebutkan alasan-alasan yang sah.
Bina Nusantara University

15

Register
Kewajiban wajib pajak:
1. Mendaftarkan objek pajak dengan cara mengisi
SPOP.
2. Mengisi SPOP dengan jelas, benar, dan lengkap:
- Jelas berarti dapat dibaca sehingga tidak
menimbulkan salah tafsir.
- Benar berarti data yang diisi sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya.
- Lengkap berarti terisi semua dan ditandatangani
serta dilampiri surat kuasa khusus bagi yang
dikuasakan.
Bina Nusantara University

16

Register
Kewajiban wajib pajak:
3. Menyampaikan kembali SPOP yang telah diisi
WP ke KPP Pratama atau KP2KP setempat
selambat-lambatnya 30 hari setelah formulir
SPOP diterima.
4. Melaporkan perubahan data objek pajak/ WP
ke KPP Pratama atau KP2KP setempat
dengan
cara
mengisi
SPOP
sebagai
perbaikan/pembetulan SPOP sebelumnya.
Bina Nusantara University

17

Notification of Tax Due

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) adalah
surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak terutang
yang harus dibayar dalam satu tahun pajak kepada
wajib pajak. Direktorat Jenderal Pajak menerbitkan
SPPT berdasarkan SPOP wajib pajak.

Bina Nusantara University

18

Collection
Hak wajib pajak:
1. Menerima SPPT PBB untuk setiap tahun pajak.
2. Mendapatkan penjelasan berkaitan dengan
ketetapan PBB dalam hal wajib pajak meminta.
3. Mengajukan keberatan dan/atau pengurangan.
4. Mendapatkan Surat Tanda Terima Setoran (STTS)
PBB dari bank/kantor pos dan giro tempat
pembayaran PBB yang tercantum pada SPPT,
atau

Bina Nusantara University

19

Collection
Hak wajib pajak:
5. Mendapatkan resi/struk ATM/ bukti pembayaran
PBB lainnya (sebagai bukti pelunasan pembayaran
PBB yang sah sebagai pengganti STTS) dalam hal
pembayaran PBB dilakukan melalui fasilitas
ATM/fasilitas perbankan elektronik lainnya, atau
6. Mendapatkan Tanda Terima Sementara (TTS) dari
petugas pemungut PBB Kelurahan/Desa yang
ditunjuk resmi dalam hal pembayaran PBB
dilakukan melalui petugas pemungut PBB.

Bina Nusantara University

20

Collection
Kewajiban wajib pajak:
1. Mengisi SPOP dengan jelas, benar dan lengkap,
dan menyampaikan ke KP pratama / KP2KP
setempat, selambat-lambatnya 30 hari sejak
tanggal diterimanya SPOP oleh subjek pajak.
2. Menandatangani bukti tanda terima SPPT dan
mengirimkannya kembali kepada Lurah/ kepala
desa / dinas pendapatan daerah / KP2KP untuk
diteruskan ke KPP Pratama yang menerbitkan SPPT.
3. Melunasi PBB pada tempat pembayaran PBB yang
telah ditentukan.
Bina Nusantara University

21

NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)

40% X NJOP

20% X NJOP

1. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN

2. OBJEK PAJAK DENGAN
NJOP < 1 MILYAR

Bina Nusantara University

1.
2.
3.

OBJEK PAJAK PERKEBUNAN

OBJEK PAJAK KEHUTANAN
OBJEK PAJAK DENGAN
NJOP > 1 MILYAR

22

Land and Building Tax

Tarif PBB adalah 0,5%

Bina Nusantara University

Total NJOP
(Bumi+Bangunan)
NJOPTKP (maks.
12.000.000)

AAA

NJOPKP (AAA-BBB)

CCC

NJKP (20% / 40%)

DDD

Pajak Terutang 0,5% x NJKP

EEE

BBB

23

Calculating tax on land and

buildings

Contoh: Terdapat 2 buah objek pajak dengan

masing masing NJOP sebagai dasar pengenaan Rp
999 jt & Rp 1 miliar. Jika NJOPTKP Rp 10 jt. PBB
terutang? Objek pajak ini dimiliki oleh wajib pajak
yang berbeda.
Jawab:
NJOP Rp
999 jt
(-) NJOPTKP Rp
10 jt
NJOPKP
Rp
989 jt
NJKP 20%
Rp 197,8 jt
PBB terutang 0,5%
Bina Nusantara University

Rp

989 ribu

24

Calculating tax on land and

buildings
Jawab:
NJOP
(-) NJOPTKP
NJOPKP
NJKP 40%
PBB terutang 0,5%

Bina Nusantara University

Rp
1.000 jt
Rp
10 jt
Rp 990 jt
Rp
396 jt
Rp 1,98 jt

25

Calculating tax on land and

buildings

Contoh: Terdapat 2 buah objek pajak dengan masing

masing NJOP sebagai dasar pengenaan Rp 999 jt & Rp
1 miliar. Jika NJOPTKP Rp 10 jt. PBB terutang? Objek
pajak ini dimiliki oleh wajib pajak yang sama.
Jawab:
NJOP Rp
999 jt
(-) NJOPTKP Rp
0 jt
NJOPKP
Rp
999 jt
NJKP 20%
Rp 199,8 jt
PBB terutang 0,5%

Rp

999 ribu
26

Bina Nusantara University

Calculating tax on land and

buildings
Jawab:
NJOP
(-) NJOPTKP

NJOPKP
NJKP 40%
PBB terutang 0,5%

Bina Nusantara University

Rp 1.000 jt
Rp
Rp
Rp

10 jt

990 jt
396 jt
Rp
1,98

jt

27