ESTUDIO DE TTULOS

Concepto

El estudio de ttulos es
un trabajo legal de
naturaleza
preparatoria
y
preventiva.

Por medio de l un
abogado
busca
asegurarse de que los
ttulos de propiedad de
un bien se encuentren
en regla, antes de
celebrar un contrato
que
implique
transferencia
del
dominio
o
la
constitucin de otros
derechos
reales
distintos del dominio
(como por ejemplo la
Hipoteca o Garanta
Mobiliaria).

Concepto
Es un trabajo de naturaleza preventiva,
en la medida que, por medio de l, un
abogado le asegura a su cliente que
los ttulos de propiedad se encuentran
en regla y que un tercero no podr
disputarle, con fundamentos vlidos,
el derecho que se propone adquirir.

Se le asegura al cliente que en la

eventualidad de intentarse una accin
reivindicatoria u otro cuestionamiento a
la propiedad o posesin que se inicie
en su contra, sta podra impugnarse
con
slidos
e
incontrovertibles
argumentos jurdicos.

Importancia
La importancia de un
estudio de ttulos
resulta evidente, ya
que su fin es proteger
la inversin realizada
en actos ejecutados
sobre un bien

Importancia
El estudio de ttulos es una labor compleja que requiere de
conocimientos jurdicos especializados
Consiste en examinar con sentido crtico el conjunto de documentos que acreditan la
existencia de un derecho detentado por una persona sobre una cosa.

El estudio de ttulos comprende el anlisis de los antecedentes

jurdicos que legitiman el dominio que se alega
Para ello se procura revisar las escrituras publicas , expedientes judiciales o
resoluciones administrativas que correspondan, mediante un examen exhaustivo de
todos los titulares anteriores y la cadena de transferencias (tracto sucesivo) hasta
hallar un ttulo traslativo, desde cuya fecha haya transcurrido el trmino prescriptivo
de 10 aos.

Principales
se analizan

aspectos

Quien es el propietario actual

que

La cadena de transferencias
registrada

Derecho de
Propiedad
La capacidad jurdica y civil para
transferir derecho de propiedad o
constituir otros derechos
derivados
En el caso de personas jurdicas se revisa
la competencia funcional, conforme a
Estatuto o Mandato Legal.

La adecuada representacin en
caso de empleo de poderes

Principales
se analizan

aspectos

rea, medidas, linderos y

colindancias
Comparando para ello la informacin
registral con la existente en la
realidad

que

Numeracin y Jurisdiccin
Que permita una determinacin
adecuada e indubitable de la
ubicacin del predio

Caractersticas
del Bien
Inscripcin regular de la
Declaratoria de Fbrica
Sabiendo que se ha cumplido con
las
normas
que
regulan
la
construccin y no existe riesgo de
sancin municipal de demolicin.

Parmetros Urbansticos
Lo cual permite saber que usos son
compatibles, nmero de pisos
posibles de ser levantados,
estacionamientos requeridos, etc.

Principales
se analizan

aspectos

Contacto fsico con el bien

No es lo mismo celebrar un contrato
con un bien ocupado que con uno
desocupado.
Se debe estudiar tambin la vigencia
de contratos vinculados a la posesin

que

Antigedad de Posesin
A efectos de evitar que una
declaracin de propiedad por
prescripcin adquisitiva o un
interdicto hagan perder el bien

Signos exteriores
de posesin
Pago de Obligaciones
Agua, energa, gas, cuotas de junta
de propietarios, etc.
Las obligaciones pendientes de
pago las asume el adquirente.

Procesos judiciales
Que puedan afectar la tranquilidad
futura del adquirente

Principales
se analizan

aspectos

Impuesto Predial
Pagado por todo el ao en que se realiza
la operacin.
Es contribuyente el que, al 01 de enero
de cada ao, aparece como tal en el
padrn de contribuyentes municipal

que

Arbitrios
Pagados hasta la fecha en que se
realiza la operacin

Obligaciones
Tributarias
Impuesto a la Renta

Impuesto de Alcabala

En caso se haya adquirido el bien con

posterioridad al 01 de febrero de 2004
(bajo cualquier ttulo de adquisicin).
Hay casos expresos de exoneracin,
conforme a la SUNAT

En la medida que se cumpla la hiptesis

de incidencia tributaria
Hay una normativa especfica del SAT
Lima sobre todos los supuestos
aplicables.

Principales
se analizan

aspectos

que

Medidas Procesales
Registrales

Garantas Reales
Hipoteca, Garanta Mobiliaria, Anticresis
Es posible que el rango afecte la
adquisicin

Embargos, Anotacin de Demanda,

restricciones, etc.
Su antigedad de inscripcin puede
marcar una adquisicin preferente, en
el tiempo

Cargas y
Gravmenes
Derechos Reales
Servidumbre, superficie, usufructo o
uso
Pueden afectar la toma de posesin o la
disposicin (modificacin) del bien

Restricciones de Orden
Personal
Declaracin Judicial de Interdiccin del
Titular del Bien
Divorcio, separacin, herencia, etc.

Principales
se analizan
Educacin:
tipo de
infraestructura

aspectos
Minera:
Concesin,
aspectos
ambientales

que

Agricultura:
uso del predio,
uso de agua

Puede estudiarse
otros aspectos
adicionales si las
circunstancias lo
ameritan

Playas: Retiro
Legal

Cultura:
Sometimiento
a proteccin
especial

Principales
documentos
que son requeridos

Testimonios
de las
Escrituras
traslativas de
Dominio

Para estudiar
la propiedad

Copia
Literal /
Gravamen
expedido por
el registro
pblico

Contratos de
Arras,
Contratos
Preparatorios
o Minutas de
adquisicin.

Principales
documentos
que son requeridos
Sentencias de
Divorcio,
registradas o
anotaciones de
separacin de
cuerpos.

Documento
Nacional de
Identidad

Poderes,
debidamente
registrados

Para
estudiar a
las
personas
naturales

Partida de
defuncin,
testamento y/o
sucesin
intestada

Escritura
Registrada de
Separacin de
Patrimonios

Principales
documentos
que son requeridos

Constitucin,
estatutos
vigentes y actas
de poderes
registrados

Constancia de
inscripcin en el
RUC

Vigencia de
Poderes, segn
el rgimen de
cada empresa
Documento de
Identidad de los
Representantes

Para
estudiar a
las
personas
jurdicas

Otros segn el
tipo de empresa

Principales
documentos
que son requeridos
De ser el caso,
copia de la
licencia de
construccin,
conformidad de
obra o declaratoria
de fbrica

Copia Literal
expedida por el
registro

Constancias de
Pago de Tributos y
Otras
Obligaciones
Tasacin

Para
estudiar
al bien

Certificados de
Numeracin,
Jurisdiccin y/o
Parmetros
Urbansticos

Principales
documentos
que son requeridos

Puede requerirse
otros documentos,
si, del estudio de
ttulos se determina
la necesidad

Principales
documentos
que son requeridos
El informe recomendar,
como conclusin de anlisis
si es posible celebrar los
actos jurdicos buscados, si
existen defectos subsanables
o simplemente no se
recomienda la celebracin de
contrato