PENDAFTARAN TANAH

Jaminan kepastian hukum di

bidang pertanahan memerlukan :
tersedianya perangkat hukum tertulis,
yang
lengkap
dan
jelas
serta
dilaksanakan secara konsisten;
2. penyelenggaraan pendaftaran tanah
yang efektif.
1.

PENDAFTARAN TANAH
1.

PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI LEGAL

CADASTRE (RECHTSKADASTER)
ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM
RANGKA MEMBERIKAN JAMINAN
KEPASTIAN HUKUM.

2.

PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI FISCAL

CADASTRE
ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM
RANGKA KEPERLUAN PEMUNGUTAN
PAJAK.

PENDAFTARAN TANAH
SEBAGAI FISCAL CADASTRE

Sampai tahun 1961 :

1. untuk tanah-tanah hak barat: Verponding Eropa
2. untuk tanah-tanah hak milik adat di dalam kota:
Verponding Indonesia
3. untuk tanah-tanah hak milik adat di luar kota:
Landrente/Pajak Bumi
Dasar

Penentuan obyek : STATUS TANAH

Wajib pajak
: PEMEGANG HAK
atau PEMILIK

UU No. 12 Tahun 1985 tentang

Pajak
dan Bangunan
Pasal Bumi
4 ayat (1)
Subyek pajak adalah orang/badan hukum yang
secara nyata mempunyai hak atas bumi,
dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,
dan/atau memiliki, menguasai dan/atau
memperoleh manfaat atas bangunan.
Penjelasan Pasal 4 ayat (1)
Tanda pembayaran/pelunasan pajak bukan
merupakan bukti pemilikan hak

DASAR HUKUM
PASAL 19 UUPA;
2. PP NO. 24 TAHUN 1997 pengganti PP
NO. 10 TAHUN 1961 tentang
PENDAFTARAN TANAH;
3. PMNA/KABPN NO. 3 TAHUN 1997
tentang KETENTUAN PELAKSANAAN
PP NO. 24 TAHUN 1997 tentang
PENDAFTARAN TANAH.
1.

PENDAFTARAN TANAH
Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
pemerintah
secara
terus
menerus,
berkesinambungan
dan
teratur,
meliputi
pengumpulan,
pengolahan,
pembukuan
dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hakhaknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya.
(Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)

TUJUAN PENDAFTARAN TANAH

1.

2.

3.

untuk
memberikan
kepastian
hukum
dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hakhak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan;
untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak
yang berkepentingan termasuk pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan suatu perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar;
untuk
terselenggaranya
tertib
administrasi
pertanahan.
(Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)

OBYEK PENDAFTARAN TANAH

1.

2.
3.
4.
5.
6.

bidang-bidang tanah yang dipunyai

dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai;
tanah hak pengelolaan;
tanah wakaf;
hak milik atas satuan rumah susun;
hak tanggungan;
tanah Negara.

(Pasal 9 PP No 24 Tahun 1997)

ASAS PENDAFTARAN TANAH

1.
2.
3.
4.
5.

sederhana;
aman;
terjangkau;
mutakhir;
terbuka.

(Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997)

FUNGSI PENDAFTARAN TANAH

A. DALAM RANGKA PERMOHONAN HAK
DAN PEMBEBANAN HAK
TANGGUNGAN
1. Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak /
lahirnya hak tanggungan;
2. Untuk keperluan pembuktian;
B. DALAM RANGKA JUAL BELI TANAH
1. Untuk memperkuat pembuktian;
2. Untuk memperluas pembuktian.

PENYELENGGARA DAN PELAKSANA

PENDAFTARAN TANAH
A. PENYELENGGARA PENDAFTARAN TANAH
Badan Pertanahan Nasional
B. PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH
a. Kepala Kantor Pertanahan
b. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan
pejabat lain yang ditugaskan untuk
melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu
menurut PP No. 24 Tahun 1997

SATUAN WILAYAH TATA USAHA

PENDAFTARAN TANAH
untuk hak milik, hak guna bangunan,
hak pakai, tanah wakaf dan hak milik
atas satuan rumah susun adalah
desa/kelurahan;
2. untuk
hak
guna
usaha,
hak
pengelolaan, hak tanggungan dan
tanah
Negara
adalah
kabupaten/Kotamadya
1.

PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH
I.

PENDAFTARAN TANAH UNTUK

PERTAMA KALI
(Initial Registration)

II.

PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH
(Maintenance)

PENDAFTARAN TANAH
UNTUK PERTAMA KALI
Pengertian
Kegiatan pendaftaran yang dilakukan
terhadap obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar menurut PP No. 10 Tahun
1961 dan PP No. 24 Tahun 1997.
Cara
1.Pendaftaran tanah secara sistematik;
2.Pendaftaran tanah secara sporadik .

Pendaftaran tanah
secara sistematik
adalah kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali yang dilakukan
serentak yang meliputi semua obyek
pendaftaran tanah yang belum didaftar
dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/Kelurahan.

Pendaftaran tanah
secara sporadik
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali mengenai satu atau
beberapa obyek pendaftaran tanah
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan secara individual atau
massal.

Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali

meliputi:
1.
2.
3.
4.
5.

pengumpulan dan pengolahan data

fisik;
pengumpulan dan pengolahan data
yuridis serta pembukuannya;
penerbitan sertipikat;
penyajian data fisik dan data yuridis;
penyimpanan dalam daftar umum dan
dokumen.

PEMELIHARAAN DATA
PENDAFTARAN TANAH

Adalah kegiatan pendaftaran tanah

untuk menyesuaikan data fisik dan data
yuridis dalam peta pendaftaran, daftar
tanah, daftar nama, surat ukur dan buku
tanah dan sertipikat dengan perubahanperubahan yang terjadi kemudian.

PEMELIHARAAN DATA
A. Pembukuan perubahan yang terjadi :
1. Perubahan haknya
a. Pembebanan Hak Tanggungan
b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak
Milik
2. Perubahan Subyeknya
a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah, hibah,
inbreng, tukar menukar dll.
b. Pemindahan hak karena lelang
c. Pewarisan karena hukum
3. Perubahan Tanahnya, karena:
- Pemecahan, pemisahan dan penggabungan
B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi
C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah
D. Perubahan data karena putusan hakim

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah:
1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds)
2. Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)
Sumber data :
Baik untuk pemberian hak, pemindahan hak dan
pembebanan hak sumber data yuridis yang
dipergunakan adalah AKTA baik untuk ROD atau
ROT karena di dalam akta tersebut tercantum
dengan jelas mengenai perbuatan hukum yang
dilakukan, hak dan penerima haknya.

SISTEM PENDAFTARAN TANAH

HAK

AKTA

Akta yang didaftar

Pejabat
pertanahan
bersikap pasif
Tanda bukti : Akta

Penciptaan hak baru dan

perbuatan-perbuatan
hukum
yang
menimbulkan perubahan
kemudian (Yang harus
dibuktikan dengan akta)
Pejabat
pertanahan
bersikap aktif
Tanda bukti : Buku Tanah
dan sertipikat

lanjutan
AKTA

Setiap
kali
terjadi
perubahan
wajib
dibuatkan akta sebagai
buktinya
dan
cacat
hukum pada suatu akta
bisa
mengakibatkan
tidak sahnya perbuatan
hukum yang dibuktikan
dengan akta yang dibuat
kemudian

HAK

Setiap
kali
terjadi
perubahan,
tidak
dibuatkan buku tanah
baru melainkan dilakukan
pencatatannya
pada
ruang
mutasi
yang
disediakan pada buku
tanah yang bersangkutan

Sistem Pendaftaran Tanah yang

dipergunakan oleh Indonesia adalah
SISTEM PENDAFTARAN HAK
Dasar Hukum :
Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24/1997
Adanya :
a. Buku Tanah dan Surat Ukur
b. Sertipikat sebagai tanda bukti hak

SISTEM PUBLIKASI
YANG DIPERMASALAHKAN ADALAH :
1.

SEJAUH MANA ORANG BOLEH MEMPERCAYAI

KEBENARAN DATA YANG DISAJIKAN ?

2.

SEJAUH
MANA
HUKUM
MELINDUNGI
KEPENTINGAN ORANG YANG MELAKUKAN
PERBUATAN HUKUM MENGENAI TANAH YANG
HAKNYA SUDAH DIDAFTAR, BERDASARKAN DATA
YANG DISAJIKAN DI KANTOR PERTANAHAN ATAU
YANG TERCANTUM DALAM SURAT TANDA BUKTI
HAK YANG DITERBITKAN ATAU DIDAFTAR OLEH
PEJABAT
PERTANAHAN,
JIKA
KEMUDIAN
TERNYATA DATA TERSEBUT TIDAK BENAR?

SISTEM PUBLIKASI
POSITIF

Pendaftaran
atau
pencatatan
nama
seseorang dalam buku
tanah sebagai pemegang
haklah yang membuat
seseorang
menjadi
pemegang
hak
yang
bersangkutan,
bukan
perbuatan
pemindahan
hak yang dilakukan
(Title by registration,
The register is
everything)

NEGATIF

Sahnya
perbuatan
hukum yang dilakukan
yang
menentukan
berpindahnya
hak
kepada pembeli

lanjutan
NEGATIF

POSITIF

Dengan
didaftarkannya
namanya
sebagi
pemegang hak dalam
buku tanah maka orang
yang namanya terdaftar
tersebut mempunyai hak
yang tidak dapat diganggu
gugat (indefeasible title)
walaupun jika kemudian
terbukti
bahwa
yang
terdaftar
sebagai
pemegang hak tersebut
bukan pemegang hak
yang bersangkutan

Pendaftaran
tidak
membuat
seseorang
yang memperoleh tanah
dari pihak yang tidak
berhak
menjadi
pemegang hak yang
baru
Berlaku asas nemo
plus juris: orang tidak
dapat
menyerahkan
atau memindahkan hak
melebihi apa yang dia
sendiri punyai

lanjutan
POSITIF

NEGATIF

Negara menjamin data

yang disajikan, karena
data yang disajikan dapat
dipercaya kebenarannya
dan daya mempunyai
daya pembuktian yang
mutlak

Negara tidak menjamin

data yang disajikan
karena data yang
disajikan dalam
pendaftaran tidak boleh
begitu saja dipercaya
kebenarannya

Selalu menggunakan
sistem pendaftaran hak

kalau digunakan sistem

pendaftaran akta sistem
publikasinya selalu
negatif

lanjutan
POSITIF

NEGATIF

KELEMAHAN:

KELEMAHAN:

Dgn
selesai
dilakukan
pendaftaran atas nama
penerima hak, pemegang
hak
yang
sebenarnya
menjadi kehilangan haknya
karena
tidak
dapat
menuntut
pembatalan
perbuatan hukum tersebut
(dlm
keadaan
tertentu
hanya bisa menuntut ganti
kerugian kpd Negara)

Biarpun sudah melakukan

pendaftaran,
pembeli
selalu
mengahdapi
kemungkinan
gugatan
dari orang yang dapat
membuktikan
bahwa
dialah pemegang hak
yang sebenarnya.

SISTEM PUBLIKASI
Sistem publikasi yang digunakan :
Sistem negatif yang mengandung unsur positif
Alasan :
Karena menghasilkan surat-surat tanda bukti hak
yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Dasar Hukum :
Pasal 19 ayat (2) huruf c, pasal 23 ayat (2), pasal
32 ayat (2), pasal 38 ayat (2).

RECHTSVERWERKING

KETENTUAN HUKUM YANG SUDAH ADA

DALAM HUKUM ADAT (tidak menciptakan
ketentuan hukum yang baru - penjelasan pasal
32 ayat 2 PP No. 24 Th. 1997- )

DIKUATKAN DENGAN YURISPRUDENSI

MAHKAMAH AGUNG:
1. Putusan tgl. 10-1-1957 no. 210/K/sip/1955
2. Putusan tgl. 24-9-1958 no. 329/K/Sip/1957
3. Putusan tgl. 26-11-1958 no. 361/K/Sip/1958
4. Putusan tgl. 7-3-1959 no. 7/K/Sip/1959

RECHTSVERWERKING
Adalah lampaunya waktu sebagai sebab
kehilangan hak atas tanah, kalau hak atas
tanah yang bersangkutan selama waktu
yang lama tidak diusahakan oleh
pemegang haknya dan dikuasai oleh pihak
lain melalui perolehan hak dengan itikad
baik

PASAL 32 PP NO. 24 TH. 1997

(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti
hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data
fisik dan data yuridis yang termuat
didalamnya, sepanjang mengenai data
fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat
ukur dan buku tanah hak yang
bersangkutan.

PASAL 32 PP NO. 24 TH. 1997

(2) Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan
sertipikat secara sah atas nama orang atau badan
hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan
itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka
pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah
itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak
tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan
keberatan secara tertulis kepada pemegang
sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang
bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan
ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertipikat tersebut.

Dalam PP 24/1997 ada beberapa hal substantif yang

dapat dipahami sebagai tendensi untuk menuju
sistem pendaftaran tanah positif :
a.
b.

c.

d.

Itikad baik yang melatarbelakangi kepemilikan

hak atas tanah
Pemberlakukan azas kontradiktur delimitasi ;
untuk mendapatkan kepastian obyek hak atas
tanah
Pemberlakuan lembaga pengumuman ; untuk
menjamin kebenaran subyek dan obyek hak
atas tanah yang terdaftar
Pemberlakuan jaminan untuk tidak dapat
diganggu gugat oleh pihak lain setelah 5 tahun
sertipikat diterbitkan (Rechtsverwerking)