ANALISIS DE PROYECTO

DE INVERSION
INMOBILIARIA
Edificio Multifamiliar La Mar

CURSO:
GESTIN EMPRESARIAL
DOCENTE:
ING. JAIME VILA
ALUMNOS:
UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS
ESCUELA DE ARQUITECTURA

KATHERINE MURGA SALINAS

CHRISTIAN CUETO BARZOLA
CARLOS FUJIMOTO JIMENEZ
SOFIA AVILA LUNA
JORGE MALMACEDA
2016

CAPITULO I
UTILIDAD DE PLAN DE MARKETING
ANALISIS SITUACIONAL: MACROENTORNO
1. Territorio y Poblacin del Pas
El Per est ubicado en la costa central y occidental de Amrica del Sur, cuenta con una
superficie de 1285,216 kilmetros cuadrados y su poblacin asciende a 28220,764
habitantes (Censo 2007), la tasa de crecimiento es de 1.6% anual, concentrndose el
29.92% (8445,200) de la poblacin en la capital; en la ciudad de Lima.
La ciudad de Lima est ubicada en la costa central del pas, a orillas del ocano Pacifico,
conformando una extensa y populosa rea urbana conocida como Lima Metropolitana.
Lima, es la capital de la provincia del mismo nombre, cuenta con una superficie de
34,801.59 Km2 y se ubica a 154 msnm. Colinda por el Norte con la Regin Ancash, por
el Noreste con la Regin Hunuco, por el Este con la Regiones de Pasco y Junn, por el
Sur con la Regin Ica y por el Oeste con el Ocano Pacfico y la Provincia Constitucional
del Callao.
Lima est situada en un lugar privilegiado, se le considera como el centro
poltico, cultural, financiero y comercial del pas.

UTILIDAD DE PLAN DE MARKETING

1.2. Panorama Poltico y econmico
1.2.1. Situacin econmica
La crisis econmica mundial que comenz en el ao 2008, fue originada en los
Estados Unidos. Entre los principales factores causantes de la crisis estaran los altos
precios de las materias primas, la sobrevalorizacin del producto, una crisis
alimentaria mundial y energtica, una elevada inflacin y la amenaza de una
recesin en todo el mundo, as como una crisis crediticia, hipotecaria y de confianza
en los mercados. La causa raz de esta crisis es una expansin artificial del crdito.
Lo que empez hace unos aos atrs como un debilitamiento del mercado
inmobiliario norteamericano, se ha convertido hoy en uno de los mayores problemas
a nivel mundial, estimndose las prdidas del sistema financiero global en US$ 2,7
billones.
Esta situacin ha llevado, a una severa cada de la produccin industrial
principalmente en la fabricacin de bienes de capital como Japn, Alemania, y EEUU
as como una desaceleracin en el caso de China. En estas economas, las
condiciones crediticias se han endurecido fuertemente, obligndolos a reducir sus
niveles de produccin y posponer sus planes de inversin, lo cual afecta
severamente la situacin del mercado laboral.

Las principales medidas adoptadas por los pases para salir de la crisis
fueron:
Estmulo Fiscal (disminucin de impuestos y aumento del gasto pblico),
Provisin de Liquidez (distintas acciones adoptadas por los Bancos
Centrales
Mundiales como la reduccin de sus tasas de inters de referencia, con la
finalidad de otorgar mayor liquidez al sistema bancario) y Capitalizacin
de sus sistemas financieros (inyeccin de capital por parte del gobierno
hacia las principales instituciones financieras a cambio de obtener
participacin a travs de acciones).
El sector inmobiliario, es uno de los ms afectados, este comenzaba a
mostrarse muy amenazante cuando muchas agencias empezaban a
sealar que iba alargndose demasiado el tiempo que se necesitaba para
vender una vivienda. La oferta de viviendas creca, los precios se
encarecan continuamente y los tipos de inters llegaban a mximos
histricos.
A la fecha algunos pases ya muestran signos de recuperacin, tal es el
caso
de Alemania y el mismo Estados Unidos.
En el caso del Per, el primer impacto de la crisis fue una desaceleracin
en la inversin esto debido al temor de los inversionistas, lo que duro muy
poco ya que la economa empez a recuperarse, esto gracias a las planes
de
reinversin en infraestructura y el crecimiento sostenido de nuestra

A pesar de la crisis del ao 2008, la economa peruana se encuentra en

crecimiento, en el ao 2012 se proyecta cerrarlo con un crecimiento mayor
al
creci 6.9% del ao 2011. (Ver cuadro N 1):
Cuadro N 1
PRODUCTO BRUTO INTERNO: 1992 2012
(Variacin % Anual)

FUENTE: INEI
Informacin del ndice mensual de la produccin nacional.
Abril 2011 marzo 2012.

1.2.2. Situacin poltica

El actual entorno poltico democrtico no es estable esto debido al actual
cambio de gobierno, un gobierno entrante con una poltica nacionalista y de
inclusin social muy marcada lo que gener a finales del 2010 una
desaceleracin de la inversin, y mucha expectativa a lo que se vendra.
Actualmente el gobierno ha mostrado estar abiertos a la inversin y a respetar
los contratos ya firmado en los gobiernos anteriores, esto ha generado
seguridad a los inversionistas, y un aceleramiento en la economa.
Por otro lado mientras que el clima econmico se presenta favorable, las
trabas se hacen presentes en los gobiernos locales. Si bien hay una autonoma
de cada gobierno local en la reglamentacin para nuevas construcciones, en
muchos casos esta misma no se da con el criterio adecuado que permita el
ordenamiento de la ciudad sin dejar de promover el sector construccin.
La situacin en cuanto a normatividad es muchas veces incierta debido a la
inestabilidad que existe en este aspecto ya que las leyes cambian demasiado
seguido y con el intento de mejorarlas se cambian muchas veces de una
manera muy radical y no hay una transicin en estos cambios, como el
problema que existe con la Ley 27157 y la nueva Ley 29090.

Adicionalmente a todo esto cada gobierno local, se encarga de generar sus

propias ordenanzas y disposiciones para controlar el crecimiento de la ciudad.
La misma situacin ocurre con zonificacin de distritos, ordenanzas
reguladoras y los mismos certificados de parmetros.
1.3. Situacin del sector construccin e inmobiliario
El sector construccin registr un crecimiento de 20.56%, en junio del 2012,
respecto a similar mes del ao anterior, reflejado en el mayor consumo de
cemento en 21.02%.(Ver cuadro N 2 Y 3). As mismo, la inversin del avance
fsico de obras creci en 9.48%.
Cuadro N 2

FUENTE: Capeco

Cuadro N 3
Despacho Local de Cemento: 2011 2012
(Miles de toneladas)

FUENTE: Empresas productoras de cemento

Por otro lado, el avance fsico creci en 9,48%, debido al aumento de la

inversin en la rehabilitacin y mejoramiento de la carretera Quinua-San
Francisco, carretera Chongoyape-Cochabamba-Cajamarca, AyacuchoAbancay, Cajamarca-Celendn Balzas, carretera Chamaya-Jan-San IgnacioRo Canchis, Contamana-Aguas Calientes; carretera Mala-Calango-La
Capilla, carretera Ollantaytambo-Quilabamba, Carretera Chanchamayo-Villa
Rica, tramo, Puente Reiter-Puente Paucartambo-Villa Rica, Carretera
Azngaro-Saytococha- Sandia-San Juan del Oro, entre otras.
(Ver cuadro N 4)

Cuadro N 4
ndice mensual de la produccin del sector
construccin

FUENTE: INEI

1.4. El mercado Inmobiliario y los crditos

El Per registr en el ao 2011 un boom inmobiliario, esto gracias a la
importante demanda habitacional que se est generando en provincias,
proveniente sobre todo de los segmentos socioeconmicos de menores
ingresos, segmentos socio econmicos C y D.

La oferta de viviendas en la capital y el resto del pas son todava muy

inferiores a la demanda existente, la demanda actual en Lima sobrepasa las
300,000 unidades de viviendas y la oferta inmobiliaria al tercer trimestre de
2010 fue apenas de 7,962 unidades en 582 proyectos.
1.4.1. Crdito
La compra de una vivienda se puede hacer a travs de un Crdito
Hipotecario regular o de ser el caso y si se cumple con los requisitos
establecidos en la norma, a travs del Nuevo Crdito Mi vivienda.
1.4.1.1. Crdito Hipotecario Regular
1.Monto del crdito hipotecario.
De acuerdo a los ingresos de cada persona, se puede saber cul es el monto
del prstamo mximo que pueden otorgarle.
Para esto, cualquier institucin financiera y un asesor inmobiliario se
encargarn de indicar el monto del prstamo al que se puede acceder,
mediante una evaluacin de la capacidad de pago. Se debe de tener un
monto ahorrado para la cuota inicial o realizar ahorros programados.
La suma de la cuota inicial que se tiene, ms el monto del prstamo, es el
valor mximo de la vivienda que se podr adquirir.

Si se financia la vivienda con el Nuevo Crdito MIVIVIENDA, el plazo mnimo

del crdito hipotecario es de 10 aos, y con el cumplimiento en el pago de
las
cuotas te beneficias con el Premio al Buen Pagador que asciende a S/.
12,500
que va a reducir el monto de tu cuota mensual que son fijas y en soles.
La cuota inicial mnima requerida es del 10% del valor de la vivienda nueva.
Se
debe informar sobre la tasa de inters efectiva, comisiones, portes y
seguros
de los crditos hipotecarios que ofrecen las entidades financieras, de tal
forma
que se puedan determinar el total de la cuota a pagar mensual, para as
elegir la mejor opcin.
1.4.1.2. Calificacin a un crdito hipotecario
Entre las diversas modalidades que ofrecen las entidades financieras
tenemos:
a)Si se tienen los documentos para sustentar tus ingresos:
Se debe contar con la cuota inicial de la vivienda que se quiere comprar, y
presentar a la entidad financiera los documentos que sustenten los
ingresos.

 Ahorro programado con apoyo de remesas que envan los familiares que laboran en
el exterior.
Hipotecario alquiler: demostrar el cumplimiento en los pagos de alquiler.
Evaluacin de negocio propio, mostrar ingresos y gastos.
1.4.1.3. Nuevo Crdito MI vivienda
El Nuevo Crdito MIVIVIENDA, es un producto del Fondo MIVIVIENDA S.A. que se
ofrece a travs de las diversas Instituciones Financieras del mercado local, (Bancos,
Financieras, Edpymes, Cajas Municipales de Ahorro y Crdito, Cajas Rurales de Ahorro
y Crdito, Cooperativas de Ahorro y Crdito o Empresas Administradoras
Hipotecarias).
Para acceder al Nuevo Crdito MIVIVIENDA el cliente debe de cumplir con los
siguientes requisitos:
1. Ser mayor de edad, independientemente del estado civil.
2. Ser calificado como sujeto de crdito por la Institucin Financiera que
otorgar el financiamiento.
3. No ser propietario (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido,
segn corresponda, ni sus hijos menores de edad) de otra vivienda en
cualquier localidad del pas.
4. No haber adquirido (ni el cnyuge o conviviente legalmente reconocido,
segn corresponda) vivienda financiada con recursos del Fondo MIVIVIENDA S.A.,
FONAVI, Fondo Hipotecario de Promocin de la Vivienda, ni dentro del Programa Techo
Propio, aun cuando ya no sean propietarios de la misma.
5. Contar con una cuota mnima inicial del 10% del valor de la vivienda.

El Nuevo Crdito MIVIVIENDA financia la compra de viviendas terminadas,

en
construccin o en proyecto, que sean de primera venta, cuyo costo total
sea
desde 14 UIT (S/. 51,800.00) hasta 70 UIT (S/.259,000.00).
Si el plazo de financiamiento del crdito es igual o mayor a 10 aos, podr
acceder al Premio al Buen Pagador, cuyo valor es de S/. 12,500, siempre
que
el beneficiario cumpla con cancelar puntualmente sus cuotas.
El Nuevo Crdito MIVIVIENDA puede ser solicitado en soles y al plazo que
ms
se acomode a sus necesidades y posibilidades de pago, dicho plazo puede
ser entre 10 y 20 aos.
Actualmente el impulso ofrecido por el estado a travs del Fondo
MIVIVIENDA, es un estmulo para la adquisicin de una vivienda nueva. Es
as que se puede observar que en el ao 2011 se han colocado 8,888
crditos MIVIVIENDA. (Ver cuadro N 5):

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2. Inmobiliaria
Grupo Inmobiliario Aurora es una empresa fundada en el ao 2004, dedicada
a la actividad Inmobiliaria, Construccin de Edificaciones e Infraestructura,
como resultado de la evolucin natural de una empresa inicialmente
familiar, a un grupo empresarial con cientos de proyectos diseados y
construidos por sus profesionales. Ello ha sido posible a travs del respaldo
de una trayectoria profesional slida, basada en la satisfaccin de sus
clientes.
Se caracteriza por ser un grupo dedicado a entender y satisfacer las
diversas y especiales necesidades de sus clientes, creando para ellos
espacios residenciales, comerciales, recreativos, industriales, educativos y
de infraestructura.
Cuenta con profesionales que estn siempre en bsqueda de nuevas
propuestas, creando nuevos lenguajes arquitectnicos, nutridos de las
ltimas tendencias del diseo y la arquitectura.
Su principal compromiso es mejorar la calidad de vida de nuestros clientes.
Para ello, diseamos y construimos obras que aporten al paisaje urbano y
el desarrollo del pas.

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Grupo Inmobiliario Aurora est conformado, entre otras, por las siguientes
empresas inmobiliarias locales y extranjeras:
Corporacin Inmobiliaria Aura S.A.C.
Consorcio Aura.
Consorcio Santander.
Consorcio San Martn.
Consorcio San Felipe.
Consorcio Santa Cruz.
Consorcio Villar.
Consorcio La Mar.
Consorcio Montecarlo.
Consorcio Marsano.
La mayora de los ltimos proyectos entregados por el Grupo
Inmobiliarias Aura, estn ubicados en el distrito de Miraflores, buscando
de esta manera consolidar su nicho de mercado en este distrito. Algunos
de estos son:
Edificio Banda Rivero I: Este es un proyecto que se encuentra ubicado
frente a la CI. Banda Rivera N173, en el distrito de Miraflores.

Conclusiones
A pesar de que muchos pases continan arrastrando los rezagos de la crisis,
la situacin policita y econmica de nuestro pas es estable y con una
tendencia al crecimiento, sobretodo en el sector construccin, esto se ve
reflejado en incremento del nmero de crditos otorgados en el presente
ao.
Es importante que el gobierno contine con los programas de vivienda,
especialmente los direccionados a los sectores C y D; que son los que
presentan mayor dficit de vivienda en el pas. As como seguir impulsando
el mejoramiento del transporte pblico, con el cual se facilitara la
interconexin
de los distritos.
Otro punto importante es la promocin y difusin de los programas de
habitacionales, esto generara un dinamismo en la compra-venta de los
proyectos.