2016 - 2
LOPEZ HUAYTALLA
SILVANA
MERCHAN TORRES
EUGENIA
ROJAS CASTILLO EDGAR
PROYECTO DE
EVALUACION:
Centro
Comercial
Callao
MDULO III
FORMULACIN
dulo 1: Aspectos Generales.
PROYECTO DE EVALUACION:
MDULO 3: FORMULACIN
3.1
PROGRAMA
DATOS
DEL PROYECTO
ZONA DE TRABAJO
LEYENDA
Zona de trabajo
Aeropuerto Jorge Chvez
Av. Faucett
Av. Colonial
Av. Argentina
Fuente: centro comercial y ofcinas mall callao-tesis(2015) Arq. Rubn Z
MDULO 3: FORMULACIN
PRIMER PISO - 60
locales
AREA
RENTABLE
PLANIMETRA
rea Rentable
rea
Construida
1er Piso
2do Piso
3er Piso
4to Piso
Total
CUARTO PISO - 10
locales
rea Rentable 3200
rea
Construida
4530
TERCER PISO - 16
locales
SEGUNDO PISO - 50
locales
rea Rentable
rea
Construida
10372
14260
rea
Rentable
11482
10372
5675
3200
30729
rea
Construida
17780
14260
6520
4530
43090
5675
6520
(AR)/(AC)
%
64.58%
72.73%
87.04%
70.64%
71.31%
MDULO 3: FORMULACION
1er Piso
rea
(m2)
PROGRAMA
Cantida rea
d
Total
310
1
310
285
1
285
300
1
300
280
1
280
57
1
57
75
1
75
70
3
210
70
12
840
820
1
820
310
3
930
150
4
600
400
3
1200
45
1
45
Ambiente
Agencia bancaria 1
Agencia bancaria 2
Agencia bancaria 3
Agencia bancaria 4
Control
Estar
Joyera
Librera
Mueblera
Restaurante
Restaurante Caf
Restaurante Pub
Taquilla
Tienda a concesionarios
Tipo A
105
10
1050
Tienda de ropas Tipo A
70
12
840
Tienda de ropas Tipo B
140
1
140
Tienda de servicio
1700
1
1700
Tienda por departamento
Tipo A
1000
1
1000
Servicios
120
1
120
Zapatera Tipo A
470
1
470
Zapatera Tipo B
70
3
210
3er Piso
11482
rea Rentable
rea
Cantida rea
rea Construida
17780
Ambiente
(m2)
d
Total
Cafetera
300
1
300
Cine
415
1
415
Conftera
100
1
100
Gimnasio
1720
1
1720
Ofcinas Tipo A
220
4
880
Salas de Cine
200
6
1200
Servicios
500
1
500
Tienda a concesionarios
Tipo B
425
1
425
Tienda a concesionarios
2do Piso
rea
(m2)
Cantida rea
d
Total
490
1
490
30
15
450
2135
1
2135
52
1
52
70
6
420
1000
1
1000
710
1
710
200
8
1600
155
1
155
Ambiente
rea de Juegos
Fast Food
Gimnasio
Maestranza
Mdulos de Comida
Patio de Comidas
Restaurante
Salas de Cine
Servicios
Tienda a concesionarios
Tipo B
425
Tienda a concesionarios
Tipo C
135
Tienda a concesionarios
Tipo D
32
Tienda por departamento
Tipo B
2320
rea Rentable
rea Construida
425
135
15
480
2320
10372
14260
4to Piso
rea
Cantida rea
Ambiente
(m2)
d
Total
Explanada
2700
1
2700
Ofcinas Tipo B
20
8
160
Sala de Usos Mltiples
260
1
260
Servicios
80
1
80
rea Rentable
3200
rea Construida
4530
Fuente: Zavala, R. (2015). Centro comercial y oficinas
Mall CallaoRubn EdwinZavalaSols (Tesis de
Pregrado). Universidad Nacional de Ingeniera, Lima,
Per
MDULO 3: FORMULACIN
Principales vas
Centro
comercial
Av. Faucett: Sobrecarga vehicular por la cercana al aeropuerto Chvez y su multiuso , usada por carga pesada que sale del
semipuerto como tambin de los transportes particulares y publicas de la zona. nica va de desfogue que llega desde la zona norte
del Callao y que conecta con la zona fnanciera de Lima en san isidro con la avenida Javier Prado.
Av. Argentina: Recibe toda la carga pesada de los transportes que se desplazan hacia el puerto del callao. Esto debido a que el tren
que pasa por la va de Enrique Meiggs paralela a la Av. Repblica de Argentina se encuentra sub utilizada.
Av. Benavides(Colonial) y Av. Venezuela: carcter mas residencial lo que las libera de trafco vehicular . A esto podemos aadirle
las lneas de transporte publico que circulan por ah , las cuales en su mayora son combis que desordenan el trafco como maniobras
muy peligrosas.
Av., Santa Rosa: Debido a industrias RAMSA , es uno de los problemas ms graves debido a que es una va de gran seccin que se
encuentra en cierto tramo de su recorrido un muro ciego que lo parte en los tramos que no llevan hacia ningn lado . Los usos
industriales en la zona sumida a errores viales como ese no solo generan conflicto sino que consumen grandes oportunidades para
corregir el problema.
MDULO 3: FORMULACIN
iscronas
ISOCRONASrecorrido en auto
LEYEND
A
TIEMPO
0-5
Tiemp
o
(minut
os)
0-5
5-10
5-10
10-15
1015
15-20
20-25
25-30
Centro
comercial y
oficinas Mall
Callao
1520
2025
2530
Fuente: elaboracin propia
https://emtdp90.maps.arcgis.com/home/webmap/vie
wer.html?
MDULO 3: FORMULACIN
iscronas
Centro
comercial y
oficinas Mall
Callao
LEYEN
DA
Tiempo(minu
tos)
0-5
5-10
10-15
15-20
MDULO 3: FORMULACIN
Datos de isocronas
ARE
A
KM2
POBLACI
ON
TOTAL
HOMBR
ES
MUJER
ES
0-14
AOS
15-29
AOS
30-44
AOS
45-59
AOS
+ DE 60
AOS
MIEMBRO
S/
FAMILIA
2.62
23 260
11 222
12 038
4 574
5 294
5 573
4 234
3 686
4.18
5-10
5-10
10-15
6.46
67 906
32 905
35 000
13
568
15
785
15
981
12 271
10 300
4.19
10-15
15-20
15.2
170 679
82 697
87 982
33
845
39
724
40
078
31 046
25 986
4.04
15-20
20-25
27.8
2
306 679
147 917
158 761
60
181
71
333
71
661
55 914
47 589
4.12
25-30
20-25
34.1
7
386 529
186 552
199 977
76
556
91
084
89
887
70 190
58 812
4.1
25-30
50.1
594 324
287 370
306 954
120
568
143
137
106
Poblacin
de
500
160
852
86 244
4.04
0-5
ISOCRONAS-Poblacin
7
Que llegara al
proyecto:
324
personas
Uso 594
de datos
:
INEI 2015 Y ARCGIS
Edad
consumidores
Poblacion
15-29
143 500
30-44
137 160
45-59
106 852
CARACTERSTICA
S DE LA
POBLACIN
CONSUMIDORA
Desde los 15 a
59 aos siendo
387 512
personas
MDULO 3: FORMULACIN
Datos de isocronas
CARACTERISTICAS
Poblacin total
que llegara al DE LA POBLACION CONSUMIDORA
proyecto:
Edad
es
Cantidad
0-14
120 568
15-29
143 500
30-44
137 160
45-59
106 582
+ de
60
86 244
TOTAL
594 324
Edad
es
Cantid
ad
15-29
143
500
35
30-44
137
160
29
45-55
75 458
21
Usodedatos:
BancoBBVAyAnlisisdelPerfildel
Consumidor(2015)
Poblacin consumidora
RESULTADO :
Poblacin
consumidora:
356 118 personas
Fuente:
http://gestion.pe/economia/conozca-perflconsumidor-peruano-y-oportunidades-retail-
MDULO 3: FORMULACIN
Datos de isocronas
X-
Px= Py(1+i)
y
A
o
Poblaci
n
A
o
Poblacin
Ao
Poblaci
n
594 324
11
685057
21
779509
602050
12
693963
22
789643
609877
13
702984
23
799908
617805
14
712123
24
810307
625836
15
721381
25
820841
633972
16
730759
26
831512
642214
17
740259
27
842322
650562
18
749882
28
853272
659020
19
759631
29
864365
667587
20
769506
30
875 601
10
676266
En 30 aos , la
poblacin esperada
seria de 875 601
personas.
Fuente: elaboracinpropia
https://emtdp90.maps.arcgis.com/home/webmap/viewer.html
?webmap=ab683b6315544f8b960aef0e43c8a6f4
MDULO 3: FORMULACIN
Datos de isocronas
X-
Px= Py(1+i)
y
A
o
Poblaci
n
A
o
356 118
11
21
12
22
13
23
14
24
15
25
16
26
17
27
18
28
19
Poblacin
Ao
29
Poblaci
n
En 30 aos , la
poblacin consumidora
esperada seria
de ?????? personas.
Fuente: elaboracinpropia
https://emtdp90.maps.arcgis.com/home/webmap/viewer.html
?webmap=ab683b6315544f8b960aef0e43c8a6f4
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
DISTRITOS CONTIGUOS
Bellavista, Carmen de la Legua, La perla, La
Punta, San Martin de Porres
Carmen de la Legua
19.034
40.352
2.12
San
Martin
de
Porres
Calla
o
Carmen de
la Legua
Lima
Bellavista
Bre
a
La
Punta
La
Perla
Pueblo
libre
San Miguel
Fuente: elaboracinpropia
https://emtdp90.maps.arcgis.com/ho
me/webmap/viewer.html?
webmap=ab683b6315544f8b960aef
MDULO
MDULO3:
1:FORMULACIN
ASPECTOS GENERALES NIVEL SOCIOECONOMICO
NIVEL SOCIOECONOMICO
La distribucin de niveles socioeconmicos de
APEIM es calculada en base a la Encuesta
Nacional de Hogares (ENAHO) que realiza el INEI
para elaborar los indicadores de pobreza.
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
CALLAO
POBLACION TOTAL
:
382 712
Nivel
POBLACION TOTAL :
855465
12831.9
5740.68
147139
65826.46
161504.46
96443.42
53196.96
Nive
l
LA PERLA
BELLAVISTA
POBLACION
TOTAL :
71 811
Nivel
POBLACION
TOTAL : 58 721
880.8
1077.16
10100
361006
12351.49
24780
215577
30304.242
14797.69
118909
18096.372
8162.2
9981.72
SAN MARTIN DE
PORRES
LA PUNTA
Niv
el
CARMEN DE LA
LEGUA
VENTANILLA
Nivel
POBLACION
TOTAL :
579 561
Nivel
POBLACION
TOTAL :
40 352
Niv
el
POBLACION
TOTAL :
294 234
12170
605
4413
118810
6940
50608
293837
17028
124168
2176
119969
10169
74147
1200
28978
5609
40899
Nivel
POBLACION TOTAL :
8 635
129.5
1485
3644
D
E
MDULO 3: FORMULACIN
DISTRITOS
PROVINCIA
Poblacin Provincia del Callao: 876,877 habitantes
CONSTITUCIONAL
CALLAO
Poblacin Distrito del Callao: 415,888 habitantes.
CALLAO
El distrito del Callao cuenta con la mayor poblacin.
Nivel
POBLACION TOTAL :
855465
12831.9
147139
361006
215577
118909
Se presentan tasas de crecimiento positivas, sin embargo estas han ido disminuyendo en cada
4
periodo.
1,000,000
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
3.5
3
1972
1981
1993
2007
CRECIMIENTO
PROYECCIN 2021:460,32
Hab.
2.5
2
1.5
1972-1981
1981-1993
1993-2007
1
0.5
0
TASA DE CRECIMIENTO
9% 21%
11%
36%
22%
Adolescente (12-17
aos)
Jven (18-29 aos)
Adulta (30-59 aos)
Adulta mayor (Ms
de 60 aos)
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
LareginCallaocontabaconalrededorde
740milpersonasde14ymsaosde
edad,estesectorconformalaPoblacinen
EdaddeTrabajar(PET)yaqueestnaptos
paratrabajar.
Fuente:
http://www.mintra.gob.pe/archivos/file/estadisticas/peel/osel/2012/Callao/Estudio/Est
udio_012012_OSEL_Callao.pdf
MDULO 3: FORMULACIN
LA PERLA
Nivel
POBLACION
TOTAL : 61 525
990
11100
26780
15797.69
8262.2
DISTRITOS
Poblacion
La Poblacin es mayoritariamente joven (15 a 29 aos) con un
porcentaje de 27.6 %
La poblacin joven (-15) ocupa el segundo lugar con un
porcentaje de 26.6%
MDULO 3: FORMULACIN
SAN MARTIN DE
PORRES
Nivel
POBLACION
TOTAL :
713 841
15567
128810
295837
122969
30978
DISTRITOS
2011
2016
PEA Y ACTIVIDADES
800,000
700,000
600,000
500,000
1993
2007
2011
2016
400,000
300,000
200,000
100,000
0
Fuente: elaboracin cuadro, diagramas y
esquemas : Silvana Lpez Huaytalla
SECTORES ECONOMICOS
CRECIMIENTO
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
Nivel
POBLACION
ECONOMICAMENTE
INACTIVA
POBLACION
ECONOMICAMENTE
ACTIVA
VENTANILLA
POBLACION TOTAL :
294 234
A
4413
50608
124168
74147
40899
113868
132405
PEA
empleo adecuado
21479
26481
subempleo por
horas
desempleo
7%
9%
39%
45%
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
Poblacin
Econmicamente Activa
Callao
PoblacinTotal:415,888
PoblacinActiva:177,152
Bellavista
PoblacinTotal:75,163
PoblacinActiva:31,700
Carmen de la Legua
PoblacinTotal:41,863
PoblacinActiva:18,072
La Perla
PoblacinTotal:61,698
PoblacinActiva:26,887
La Punta
PoblacinTotal:4,367
PoblacinActiva:1,945
Ventanilla
PoblacinTotal:277,895
PoblacinActiva:112,390
Lamayoradelapoblacindelos
distritosdelproyectosededicanal
comercioensumayora,seguido
portransportistas
MDULO
MDULO3:
1:FORMULACIN
ASPECTOS GENERALES 3.3
2.2poblacion
DIAGNSTICO DE INVOLUCRADOS
POBLACIN CARACTERISTICAS
PEA DESOCUPADA
HOMBRES
MUJERES
PEA OCUPADA
PEA
0
10
20
30
40
50
60
70
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
MDULO 3: FORMULACION
Distritos
Sueldo
soles
promedio=687
Gastos promedio:
MDULO 3: FORMULACIN
Lima
Metropolitana
Provincia del
Callao.
Grupo Interbank,
Inmuebles
Panamericana, Open
Plaza y Parque
Arauco son los que
actualmente los que
ms centros
comerciales
administran.
Situacin actual.
Este sector ha experimentado
un desarrollo sostenido sobre la base del crecimiento de
la economa,
la mayor capacidad adquisitiva de los consumidores, as
como un mejor contexto para las inversiones.
Fuente: CENTROS COMERCIALES-ANALISIS ESAN
MDULO 3: FORMULACIN
CLASISFICACIN
GRUPO ECONMICO
AO DE
APERTURA
UBICACIN
Jockey Plaza
Superregional
Altas cumbres
1997
Surco
Megaplaza Norte
Superregional
Grupo Wiese
2002
Independencia
Superregional
Universidad Catlica
1969
San Miguel
Superregional
Grupo Wong
2005
Chorrillos
Centro comunitario
Urbi Propiedades
2001
San Borja
Larcomar
Estilo de vida
Fashion Center
1998
Miraflores
Minka
Superregional
Grupo Romero
2006
Callao
Molina Plaza
Centro vecindario
n.d
2005
La Molina
El Polo
Estilo de vida
n.d
1980
Surco
Estilo de vida
Propiedad individual
1990
Surco
Plaza Norte
Superregional
Corporacin EW SAC
2009
Independecia
Real Plaza
Superregional
Intercorp
2013
Centro cvico
Superregional
2008
Callao
Elproyectoseplanteaenunaclasificacindesuper-regionalparaeldistritodel
Callao.
MDULO 3: FORMULACIN
Centros comerciales en el
radio de influencia.
PROVINCIA
DEL
CALLAO.
DEBILIDADES
RADIO DE
INFLUENCIA
OPORTUNIDADES
AMENAZAS
Inseguridad en la zona
Los alrededores presentan gran peligro, porque las avenidas cercanas son
lugares donde se producen asaltos y robos a diario a los transentes,
conductores y pasajeros.
MDULO 3: FORMULACIN
Centros comerciales en el
radio de influencia.
PROVINCIA
DEL
CALLAO.
OPORTUNIDADES
Ubicacin estratgica
Vas de acceso adecuadas.
Tenant mix balanceado.
Alta afluencia de pblico
Servicios complementarios: bancos
y juegos.
DEBILIDADES
RADIO DE
INFLUENCIA
AMENAZAS
OPORTUNIDADES
Ubicacin estratgica
Infraestructura atractiva y
moderna.
Alianzas con arrendatarios.
Alta afluencia de pblico
Servicios complementarios
atractivos.
DEBILIDADES
CENTROS COMERCIALES
Minka
Plaza Norte
Open Plaza
Real Plaza
Plaza San Miguel
Plaza Norte
Mega Plaza
AMENAZAS
Fuente: REGALADO, Otto ; FUENTES, Csar ; AGUIRRE, Gonzalo ; GARCA, Nadia ; MIU, Romn ;
VALLEJO, Renato Factores crticos de xito en los centros comerciales de Lima Metropolitana y el
Callao.Lima:UniversidadESAN,2009.216p.(SerieGerenciaGlobal;13)
MDULO 3: FORMULACIN
Estos centros comerciales tienen tasas de vacancia que se encuentran en un rango de 0 a 4% . La cantidad de rea
arrendable corresponde con las ventas obtenidas.
MDULO 3: FORMULACIN
En los indicadores del grupo CENCOSUD se puede observar que en los aos 2013 y 2014 la tasa de vacancia
subio a 10%, sin embargo las ventas se incrementaron debido a que el rea arrendable aument.
MDULO 3: FORMULACIN
En el caso del Agustino Plaza el gran porcentaje de tasa de vacancia y la baja cantidad de rea arrendable provocan que
las ventas sean muy bajas en comparacin con los centros comerciales de los otros grupos empresariales.
MDULO 3: FORMULACIN
Tenant mix atractivo: El cual se relaciona con el balance ideal de productos y servicios que el centro
comercial considera adecuado para el segmento meta al cual va dirigido.
Ubicacin: Factor que hace referencia a contar con un importante radio de influencia, la cercana a un atractivo
segmento de mercado y reas disponibles para futuras inversiones
Administracin centralizada: La que implica una gestin nica que garantice la efciencia en la operatividad
y estrategias del centro comercial, as como una coincidencia en los objetivos trazados por las organizaciones.
Diseo e infraestructura: contar con instalaciones modernas que reflejen los gustos del segmento meta , y
capitalizar los riesgos que hay en la calle tales como: seguridad, garanta, orden, limpieza, acceso, trnsito fluido,
oferta organizada, tecnologa, iluminacin, espacios de recreacin, centros de convenciones.
Crdito de consumo: referido a la facilidad de adquirir los productos del centro comercial sin contar con el
efectivo disponible en el momento de la compra. Tambin facilita el acceso a compras de mayor valor.
Estabilidad y crecimiento econmico: Entre las caractersticas del crecimiento econmico se tiene: el
incremento del PBI, el aumento del empleo, mayores sueldos, ms inversin, entre otras.
MDULO 3:
2: FORMULACIN
IDENTIFICACIN
Primer
Tercer factor:
Cuarto factor:
lasvariablesubicacinyacceso.Estefactorse
denominar Ubicacin y expresa el 54,77% de la variacin
explicada.
Respecto al factor Ubicacin, los resultados muestran que los
consumidores consideran muy importante; y los factores, Tenant
mix, Infraestructura y Servicios complementarios son
consideradosimportantes.
Fuente: REGALADO, Otto ; FUENTES, Csar ; AGUIRRE, Gonzalo ; GARCA, Nadia ; MIU, Romn ;
VALLEJO, Renato Factores crticos de xito en los centros comerciales de Lima Metropolitana y el
Callao.Lima:UniversidadESAN,2009.216p.(SerieGerenciaGlobal;13)
MDULO 3:
2: FORMULACIN
IDENTIFICACIN
Se
observa
que
el
incremento del empleo y la
mejora de ingresos, as
como el aumento del PBI,
son considerados factores
quetienenunniveldeaporte
muy alto para el desarrollo
deloscentroscomerciales.
Fuente: REGALADO, Otto ; FUENTES, Csar ; AGUIRRE, Gonzalo ; GARCA, Nadia ; MIU, Romn ;
VALLEJO, Renato Factores crticos de xito en los centros comerciales de Lima Metropolitana y el
Callao.Lima:UniversidadESAN,2009.216p.(SerieGerenciaGlobal;13)