Anda di halaman 1dari 238

HUKUM AGRARIA

OLEH: TEAM PENGAJAR FAKULTAS HUKUM UNILAK

No

JUDUL BUKU

KARANGAN

1.

HUKUM AGRARIA INDONESIA


(Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan
Pelaksanaannya )

Prof. Boedi Harsono

2.

HUKUM AGRARIA DAN HAK-HAK ATAS


TANAH

Urip Santoso , SH, MH

3.

PENGHANTAR HUKUM AGRARIA

SAIMUN

4.

HUKUM AGRARIA

Supriadi, SH, M.hum

PENGERTIAN AGRARIA & HUKUM AGRARIA,


LANDASAN HUKUM AGRARIA, KEDUDUKAN
HUKUM AGRARIA, RUANG LINGKUP DAN
SIFAT PENGATURAN HUKUM AGRARIA

ISTILAH
Akker
Agros
Agger

Belanda
Yunani
Latin

Agrarius

Latin

Agrarian

Inggris

Tanah Pertanian
Tanah pertanian
Tanah / sebidang
tanah
Perladangan /
Persawahan/
Pertanian
Tanah untuk
pertanian

PENGERTIAN AGRARIA
1. Subekti dan R. Tjitrosoedibio :
Agraria adalah urusan tanah dan semua yang ada di dalam
dan di atasnya.

2. Blacks Law Dictionary :


agrarian is relating to land, or to a division or distribution of
land; as an agrarian laws.

3. Andi Hamzah :
Agraria adalah masalah tanah dan semua yang ada di dalam
dan di atasnya.

KESIMPULAN

AGRARIA

ARTI LUAS

ARTI SEMPIT

meliputi
permukaan
bumi yang
disebut tanah

bukanlah
pengertian fisik,
melainkan
tanah
dalam
pengertian
yuridis,
yaitu
Hak Atas Tanah

Sumber Daya
Alam (Natural
Resources)
BAKARA

PENGERTIAN HUKUM AGRARIA


Soedikno Mertokusumo :

adalah keseluruhan kaedah-kaedah hukum, baik yang tertulis


ataupun tidak tertulis yang mengatur agraria.
Subekti / Tjiptosoedibjo(kamus hukum 1969):

mencakup seluruh ketentuan, baik hukum perdata, hukum tata


negara maupun hukum tata usaha negara yang mengatur
hubungan-hubungan antara orang, termasuk badan hukum,
dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam seluruh wilayah
negara dan mengatur pula wewenang yang bersumber pada
hubungan hubungan tersebut
Bachsan Mustofa :

Kaedah hukum yang tertulis adalah hukum agraria dalam


bentuk hukum undang-undang dan peraturan peraturan
tertulis lainnya yang dibuat oleh negara sedangkan kaidah
yang tidak tertulis adalah hukum agraria dalam bentuk
hukum agraria adat yang dibuat oleh masyarakat adat setempat
dan yang pertumbuhan, perkembangan serta berlakunya
dipertahankan oleh masyarakat adat yang bersangkutan.

Boedi Harsono
Hukum agraria bukan hanya merupakan satu perangkat
bidang hukum bidang hukum. Hukum agraria merupakan
satu kelompok berbagai bidang hukum , hukum tanah,
hukum air, hukum pertambangan, hukum perikanan,hukum
penguasaan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa
UUPA
Tidak hanya mengatur tanah saja melainkan bertujuan pula
mengatur natural resources / Sumber Daya Alam.
Terlihat dalam Ruang Lingkup Agraria penjabaran dari
Ps.33 ayat 3 UUD 45

KESIMPULAN

HUKUM
AGRARIA

ARTI SEMPIT

ARTI LUAS
Hukum
Positif yang
mengatur
unsur
unsur
Sumber
Daya Alam

Penjabaran
dari Ps.33
ayat 3 UUD
1945

Hukum Tanah /
Hukum
Pertanahan

Ruang Lingkup Hukum


Agraria dalam arti sempit
Hukum Tanah :

Keseluruhan ketentuan hukum, baik yang


tertulis maupun tidak tertulis, yang semuanya
mempunyai objek pengaturan yang sama yaitu
penguasaan atas tanah sebagai lembaga-lembaga
hukum dan sebagai hubungan hukum yang
konkret, beraspek publik dan privat, yang dapat
dipelajari secara sistematis, hingga
keseluruhannya menjadi satu kesatuan yang
merupakan satu sistem.

Ruang Lingkup Hukum Agraria


dalam arti luas
Hukum Tanah, mengatur hak-hak penguasaan atas tanah,
dalam arti permukaan bumi.
Hukum Air, mengatur hak-hak penguasaan atas air.
Hukum Pertambangan, mengatur hak-hak penguasaan atas
bahan-bahan galian yang dimaksudkan UU Pokok

Pertambangan.
Hukum Perikanan, mengatur hak-hak penguasaan atas
kekayaan alam yang terkandung di dalam air.
Hukum Penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur dalam ruang
angkasa, mengatur hak-hak penguasaan atas tenaga dan
unsur-unsur dalam ruang angkasa yang dimaksudkan oleh
Pasal 48 UUPA.
Masuk pula kajian Hk. Agraria adalah Hukum Kehutanan,
yang mengatur hak-hak penguasaan atas hutan (HPH) dan
hasil hutan (Hak Memungut Hasil Hutan).

Ps.1 ayat 6 UUPA


Ruang diatas bumi wilayah indonesia dan ruang diatas air wilayah indonesia
Ps. 48 UUPA
Ruang diatas bumi dan air yang mengandung tenaga dan unsur- unsur unsur yang dapat
digunakan untuk usaha usaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta
kekayaan alam yang terkandung dialamnya yang bersangkutan degan itu

Sebagian ruang diatas Permukaan bumi

RUAN
G

BUMI

AIR

Pemisahan horizontal
Ps. 1 ayat 4 :
Permukaan bumi termasuk
pula tubuh bumi dibawahnya
serta yang berada dibawah air.

ibaw
Tanah d

ah laut

Permukaan bumi = tanah = hak


atas permukaan bumi.(Ps.4 ayat
1)

Pembatasannya :
sekedar diperlukan untuk kepentingan
yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah yang bersangkutan
(Ps.4 UUPA)

UU No.11/1967 tentang Ketentuan- ketentuan Pokok Pertambangan


Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi disebut bahan, yaitu unsur-unsur kimia,
mineral-mineral, bijih-bijih dan segala macam batuan, termasuk batuan-batuan mulia yang
merupakan endapan-endapan alam

Hukum Agraria dalam arti luas


UNSUR SUMBER
ALAM

BIDANG HUKUMNYA

DIATUR DALAM

Tanah

Hukum Tanah

UU No.5/ 1960
Undang Undang Pokok
Agraria

Air

Hukum Air

UU No.11/1974
Undang Undang Tentang
Pengairan

Bahan bahan Galian

Hukum Pertambangan

UU No. 11/1967 Ketentuan


ketentuan Pokok
Pertambangan
UU No.22 / 2011 Undang
Undang Minyak dan Gas
Bumi

Ikan

Hukum Perikanan

UU No.9 / 1985
Undang undang tentang
Perikanan

Hutan

Hukum Kehutanan

UU No.5 / 1967 Jo. UU


No.41/1999 tentang
ketentuan ketentuan
Pokok Kehutanan

Unsur-unsur Dalam Ruang


Angkasa

Ukum Ruang Angkasa (bukan


space law)

Belum ada uu nya

Landasan Hukum Agraria


1. Pancasila
2. UUD 1945
3. Tap MPR No. IX Tahun 2001 Tentang

Pembaruan Agraria dan Pengelolaan


Sumber Daya Alam
4. UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA)
5. Peraturan Perundang-undangan organik sebagai

pelaksanaan UU No. 5 Tahun 1960

LANDASAN HUKUM AGRARIA


Pasal 33 ayat 3 UUD 1945

Bumi dan air dan kekayaan alam terkandung di


dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan
untuk sebesar besarnya kemakmuran rakyat

HUBUNGAN Ps. 33 ayat 3 UUD 45 dengan UUPA


Menjadi Landasan hukum dasar

Ps. 33
ayat 3
UUD45

UUPA

dan sumber hukum materil


(terdapat dalam konsideran
mengingat dan Ps.2(1) UUPA.)
UUPA diperuntukkan untuk
mengatur pemilikan dan
penggunaan tanah harus
merupakan perwujudan dari
Pancasila, UUD 1945(khususnya
Ps.33 ayat 3) dan GBHN
(terdapat dalam penjelasan
umum UUPA angka 1)
bahwa UUPA harus pula
meletakkan dasar dasar bagi
hukum agraria nasional yang
dapat membawa
kemakmuran,keadilan dan
kepastian hukum bagi bangsa
dan negara sesuai dengan
amanat Ps.33 ayat 3 UUD45
(terkandung dalam penjelasan
umum UUPA angka I )

Kedudukan Hukum Agraria dalam Tata Hukum


Indonesia
Menurut Ajaran Klasik: Hukum agraria
merupakan bagian dari:
Ilmu Hukum Adat
Ilmu Hukum Perdata
Ilmu Hukum Tata Negara
Ilmu Hukum Antar Golongan

Ada Empat Penggolongan Ilmu


Hukum yang membicarakan
masalah agraria
1. Hukum Agraria adat
2. Hukum Agraria Barat
3. Hukum Agraria Administrasi
4. Hukum Agraria Antar Golongan

Lanjutan kedudukan Hukum


Agraria
Menurut KepMen Pendidikan dan Kebudayaan tanggal

24 Feb 1993 no 17/D/0/1993 merupakan cabang ilmu


yang berdiri sendiri
Menurut Prof Suhardi Hukum Agraria sudah

memenuhi persyaratan ilmiah, yaitu:


Persyaratan objek materil: BAKARA
Persyaratan Objek Formal: UU No. 5 Tahun 1960

PEMBIDANGAN HUKUM AGRARIA


Setelah berlakunya UUPA

Sifat Pengaturan Hukum Agraria:


1. Mengatur hubungan hukum antara Bangsa
Indonesia dengan BAR
2. Mengatur hubungan hukum antara negara
sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat
Indonesia dengan BAR
3. Mengatur hubungan antara orang-orang baik
sendiri-sendiri dan badan hukum dengan BAR

STRUKTUR HUKUM TANAH NASIONAL SEBELUM

DAN SESUDAH BERLAKUNYA UUPA, SEJARAH DAN


PERKEMBANGAN POLITIK PERTANAHAN NASIONAL,
DAN HUKUM AGRARIA NASIONAL

23

Struktur Hukum Tanah Nasional


A. Sebelum berlakunya UUPA.
Adanya dualisme Hukum Agraria :
Hukum Agraria Adat bersumber pada Hukum Adat
Hukum Agraria Barat bersumber pada Hukum
Perdata Barat
Sifat Pluralisme: aneka ragam Hukum Agraria

adat dan Hukum Agraria Barat yang berlaku


seluruh Indonesia

Permasalahan
Penduduk asli

Golongan Eropa

Hukum Agraria Antar Golongan

Rincian permasalahan
Adanya dualisme hukum agraria
Adanya dualisme Hukum Perdata Barat (Eropa

dan pribumi)
Asas tanah itu mempunyai status hukum
tersendiri terlepas dari subjek hak
Subjek hak pluralisme (Eropa, Bumiputera,
Timur Asing)

Perbedaan Hukum Agraria Adat dengan


Hukum Agraria Barat
Hukum Agraria Adat

Hukum Agraria Barat

- Lembaga Hukum diatur dalam


Hukum adat
- Hukum yang mengaturnya tidak
tertulis
- Melahirkan tanah adat sepertiTanah
ulayat, Tanah Hak milik, Tanah hak
pakai
- Tanah Adat umumnya tidak terdaftar
- Kalau pernah didaftar hanya sebagai
petunjuk adanya bukti setoran pajak
yang telah di bayar oleh pemilknya .
Pembuktian hak didasarkan atas
kesaksian

- Lembaga Hukum diatur dalam


Buku II Kuh. Perdata
- Hukum yang mengaturnya sudah
tertulis dan sudah dikodifikasikan
- Melahirkan tanah hak tanah Barat
seperti Eigendom, Erpacht, Opstal
-Tanah-tanah barat umumnya sudah
terdaftar dengan bukti tertulis
- Pendaftaran yang pernah dilakukan
atas tanah tersbut mempunyai
kekuatan bukti secara tertulis

B. Setelah berlakunya UUPA.


Dikodifikasikannya UUPA, yang berarti:
Telah diperoleh kesatuan Hukum Agraria
Telah diperoleh Kepastian Hukum
Para Pemegang hak milik telah dijamin haknya
menurut UU
Hubungan negara dengan sumber daya nasional

(dalam arti sempit tanah) tidak mengenal Domein


Negara

Priode sebelum berlakunya AW 1870


Adanya peraturan pajak hasil pertanian

untuk Belanda (Contingenten)


Raja wajib menyerahkan seluruh hasil
pertanian yang harganya ditentukan
sepihak (Verplichtee leverantieen)
Masa Daendels: tanah dijual kepada
pemilik modal besar (tanah partikelir)
Thomas Stamford Rafles: semua tanah
adalah milik raja (Inggris). Petani hanya
penggarap
Van den Bosch: Tanaman Paksa (1830)

AGRARISCHE WET 1870


Undang undang agraria yang dibuat di negeri

Belanda pada tahun 1870.


Berisikan hukum agraria yang berdasarkan
tujuan dan sendi-sendidari pemerintah
jajahan.
Di undangkan dalam S.1870-55 dalam rangka
Pelaksanaan Politik Pertanahan Kolonial

Ps.62 RR
Tahun
1854

Penambahan 5
ayat RR
dengan 8 ayat
tanun 1870. ini
disebut
Agrarische Wet

Terdiri dari 3 ayat :


1.Gubernur Jendral tidak diperbolehkan untuk menjual tanah
2.Dalam larangam diatas tidak termasuk tanah tanah yang tidak luas,
diperuntukkan bagi perluasan kota dan desa serta pembangunan kegiatan
kegiatan usaha kerajinan
3.Gubenur jendral dapat menyewakan tanah menurut ketentuan ketentuan
ordonansi tidak termasuk yang boleh disewakan adalah tanah-tanah kepunyaan
pribumi asal pembukaan hutan,demikian juga tana- tanah sebagai tempat
pengembalaan umum atau dasar lain yang merupakan kepunyaan desa.

4.
5.
6.

7.

Pasal 51
IS tahun
1925

Menurut ketentuan yang ditetapkan dengan ordonansi diberikan tanah


dengan hak erpacht selama waktu tidak lebih dari 75 tahun
Gubernur jendral menjaga jangan sampai terjadi pemberian tanah yang
melanggar hak pribumi.
Gubjen tidak boleh mengambil tanah tanah kepunyaan rakyat asal
pembukaan hutan yang digunakan untuk keperluan sendiri, demikian
jugatanah tanah yang sebagai tempat pengembalaan umum tu atas dasar
ini merupakan kepunyaan desa kecuali kepentingan umum berdasarkan
pasal 133 atau untuk keperluan penanaman tananaman tananaman yang
diselenggarakan atas perintah penguasa menurut ketentuan ketentuan
yang bersangkutan, semuanya dengan pemberian ganti rugi yang layak
Tanah yang dipunyai pribumi dengan hak pakai pribadi yang turun
temurun (hak milik adat) atas permintaan pemiliknya dapat diberikan
kepadanya hak eigendom dengan batasan batasan yang diperlukan
sebagai yang di tetapkan ordonansi dan cantumkan dalam surat

eigendomnya yaitu yang mengenai kewajibannya terhadap


8.

negara
dan desa yang bersangkutan, demikian juga mengenai kewenangan untuk
mejual kepada non pribumi.
Persewaan atau serah pakai tanah oleh pribumi kepada non pribumi
dilakukan menurut ketentuan yang di atur dengan ordonansi

Agrarische
wet

Domein Verklaring
-PASAL 1 AGRARISCHE BESLUIT-

Agrarische
Besluit
(peraturan
Pelaksana)
diundangkan :
S.1870-118
dengan tidak mengurangi
berlakunya ketentuan
dalam pasal 2 dan 3 AW
tetap di pertahankan asas
bahwa semua tanah yang
pihak lain tidak dapat
membuktikan sebagai hak
eigendomnya adalah
domein negara

Hak atas tanah zaman penjajahan:


Hak atas tanah menurut Hukum Perdata Barat
Bezit (kedudukan berkuasa)
Eigendom (Hak Milik)
Opstaal (Hak Numpang Karang)
Erpacht (hak Usaha)

Hak atas tanah menurut Hukum Adat:


Hak ulayat
Hak Perseorangan atas tanah
Hak Wenang pilih, hak mendahului
Hak menikmati hasil
Hak pakai
Hak imbalann jabatan
Hak wenang beli

GAMBARAN HUKUM TANAH NASIONAL,


KEBIJAKAN HAK ATAS TANAH, ASPEK-ASPEK
HAK-HAK PERORANGAN ATAS TANAH

Gambaran Hukum Tanah


Nasional
Sifat Nasional:
1. Sifat formal:
Dibuat oleh pembentuk UU di
Indonesia
Dibuat di Indonesia dalam Bahasa
Indonesia
Berlaku untuk seluruh Wil.
Indonesia

Sifat

Materil:
Berdasarkan hukum adat
Sederhana
Menjamin kepastian hukum bagi seluruh
Rakyat Indonesia
Tidak mengabaikan unsur agama
Memberi kemungkinan BARAKA dapat
mencapai fungsinya
Sesuai dengan kepentingan rakyat
Indonesia
Sesuai permintaan zaman
Mewujudkan penjelmaan Pancasila
Merupakan pelaksanaan dekrit presiden
Melaksanakan ketentuan Pasal 33

41

Hukum Tanah Nasional


Hukum tanah yang baru atau hukum tanah nasional mulai berlaku

sejak 24 September 1960, dimuat dalam Undang-Undang Republik


Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 dengan judul resmi Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau yang lebih dikenal dengan
sebutan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA).

UUPA mengakhiri berlakunya peraturan-peraturan hukum tanah

kolonial, dan sekaligus mengakhiri dualisme atau pluralisme


hukum tanah di Indonesia, serta menciptakan dasar-dasar bagi
pembangunan hukum tanah nasional yang tunggal berdasarkan
hukum adat sebagai hukum nasional Indonesia yang asli.

UUPA ADL UU YG SANGAT RESPONSIF


SUBSTANSINYA SESUAI TUNTUTAN MASY. YAITU
MEROMBAK SELURUH SISTEM AW 1870, MENGHAPUS
DOMEIN VERKLARING, FEODALISME, DUALISME HK
SERTA MENGAKUI FUNGSI SOSIAL HAK ATAS TANAH.
2. PROSES PEMBUATAN UUPA MELIBATKAN SEMUA GOL.
YG ADA DLM MASY : NASIONALIS, ISLAM, KRISTEN
KATOLIK, KOMUNIS.
1.

TUJUAN UUPA
1.

MELETAKAN DASAR-DASAR BAGI PENYUSUNAN HK


AGRARIA NASIONAL

2.

MELETAKAN DASAR-DASAR UTK MENGADAKAN SATUAN


DAN KESEDERHANAAN DLM HK TANAH

3.

MELETAKAN DASAR-DASAR UTK MEMBERIKAN KEPASTIAN


HK MENGENAI HAK-HAK ATAS TANAH

D. Asas Hukum Agraria Nasional:


Asas Nasionalisme: tanah (hak milik) hanya
disediakan untuk warganegara Indonesia saja
(Pasal 1 UUPA)
Asas Non diskriminasi: tidak membedakan WNI
asli dan WNI keturunan (Pasal 27 ayat (1) UUD
1945), tidak membedakan laki-laki maupun wanita
(Pasal 1 ayat (2) UUPA. Kaitannya dengan
keadilan
Asas Fungsi sosial : tanah tidak hanya untuk
kepentingannya semata (Pasal 6 UUPA)
Asas dikuasai negara: mengatur masalah agraria
dengan mengeluarkan berbagai peraturan (Pasal 2)

Lanjutan
Asas Pemisahan Horizontal: memisahkan
kedudukan benda-benda yang ada diatas tanah
dengan tanahnya
Asas mengutamakan kepentingan nasional
(negara) diatas kepentingan golongan (Pasal 3
UUPA)
Asas tanah pertanian harus diusahakan oleh
pemiliknya sendiri secara aktif dan mencegah
pemerasan (Pasal 7 jo 10 )
Asas Tataguna tanah: Di desa= Loss (lestari,
optimal, serasi, seimbang) di kota = ATLAS
(Aman, tertib, lancar dan sehat).

B. Hukum Adat dalam


Hukum Tanah Nasional
Hubungan fungsional tersebut dapat kita
temukan di dalam ketentuan-ketentuan
UUPA sendiri, yaitu:
Konsiderans Berpendapat huruf (a)
Penjelasan Umum angka III (I)
Pasal 5 dan Penjelasannya
Penjelasan Pasal 16
Pasal 56 dan Pasal 58

Konsiderans Berpendapat, huruf a :


Bahwa perlu adanya Hukum Agraria Nasional
yang
berdasarkan Hukum Adat
tentang tanah.
Pasal 5:
Bahwa Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air
dan ruang angkasa ialah Hukum Adat.
Penjelasan Umum III/1:
Bahwa Hukum Agraria yang baru didasarkan pada
ketentuan-ketentuan Hukum Adat, sebagai hukum
yang asli, yang disempurnakan dan disesuaikan
dengan kepentingan masyarakat dalam negara yang
modern dan dalam hubungannya dengan dunia
Internasional, dan seterusnya.....

Hukum Adat yang dimaksud


di dalam UUPA
Formal:

... bagian dari hukum positif Indonesia yang berlaku


sebagai hukum yang hidup dalam bentuk tidak
tertulis di kalangan orang-orang Indonesia asli yang
mengandung ciri-ciri nasional, yaitu ....
- Material:
... sifat kemasyarakatan yang berasaskan
keseimbangan dan diliputi suasana keagamaan.

Substansi
Hukum Adat
meliputi:
Asas-asas/Konsepsi (ajaran, teori) (Psl 1 ayat
2 UUPA, Psl 6 UUPA);
Lembaga-lembaga hukum (Psl 16 UUPA);
Sistem (sistematika hubungan manusia
dengan tanah) (Psl 2, 4, 16 UUPA)

Hukum Adat Sebagai Sumber


Pelengkap
harus di-Saneer atau pembersihan
norma hukum adat
Tidak boleh bertentangan dengan

kepentingan nasional dan negara


Tidak boleh bertentangan dengan
peraturan UUPA
Tidak boleh bertentangan dengan
peraturan perundangan lainnya

KEBIJAKAN HAK ATAS TANAH

KONSEPSI
HAK PENGUASAAN ATAS TANAH
MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL

Hak penguasaan atas tanah adalah suatu

hubungan
hukum
yang
memberi
wewenang, kewajiban dan/atau larangan
untuk berbuat sesuatu kepada subyek
hukum (orang/badan hukum) terhadap
obyek hukumnya, yaitu tanah yang
dikuasainya.

HAK HAK PENGUASAAN ATAS TANAH

HAK BANGSA INDONESIA

PS 1 AYAT (2) :

SELURUH B A R + KEKAYAAN ALAM DLM WIL RI SBG KARUNIA


TUHAN YME ADL B A R BANGSA IND DAN MERUPAKAN
KEKAYAAN NASIONAL

55

HAK MENGUASAI NEGARA


Diatur dalam Ps.2 yang didalamnya dinyatakan bahwa HMN

merupakan pelimpahan kewenangan dari pasal 33 ayat 3.


Dikuasai oleh Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh

rakyat (Ps.2 ayat 1). Artinya negara indonesia diciptakan oleh


rakyat untuk melindungi tanah air indonesia dan
melaksanakan tujuan bangsa indoensia antara lain
meningkatkan kemakmuran rakyat (Alinia ke 4 Pembukaan
UUD45)
Untuk melaksanakan tujuan tersebut maka negara memiliki

hubungan hukum dengan tanah wilayah indonesia agar dapat


memimpin dan mengatur tanah di wilayah RI atas nama
bangsa indonesia melalui peraturan perundang undangan dan
peraturan pemerintahnya.

KEWENANGAN NEGARA
NO
.

JENIS KEWENANGAN

PENERAPAN

1.

Mengatur dan
menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan tanah bersama

UU No.24/1992 tentang
penataan Ruang , telah di
ganti dengan PP.26/2007
UU No.2/2010 tentang
pendayagunaan tanah
terlantar

2.

Menentukan dan mengatur


hubungan-hubungan hukum
antara orang orang dengan
bagian-bagian tanah bersama

UU No.56 Prp tahun 1960


tentang Penetapan Luas
Tanah Pertanian

3.

Menentukan dan mengatur


PP No. 24/97 tentang
hubungan hukum antara orangPenyelenggaraan
orang dan perbuatan- perbuatan
pendaftaran tanah
hukum yang mengenai tanah

HAK ULAYAT
Merupakan serangkaian wewenang dan kewajiban suatu

masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan tanah


terletak dalam lingkungan wilayahnya yang merupakan
pendukung utama dalam penghidupan masyarakatnya
sepanjang masa.
Hak ulayat merupakan tanah negara yang tercakup dalam
lingkup Hak Bangsa Indonesia atas tanah
Eksistensi tanah ulayat diakui dalam UUPA Ps.3 dan Ps.5.
dan pelaksanaannya dengan memperhatikan ketentuan
UUPA dan kepentingan pembangunan nasional
Dalam pelaksanaanya pemerintah mengeluarkan Peraturan
Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No.5 tahun 1999
mengenai Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat
Masyarakat Hukum Adat.

HAK ULAYAT PADA MASYARAKAT


HUKUM ADAT
(Pasal 3 UUPA)
Hubungan hukum yang terdapat antara masyarakat hukum

adat dengan tanah lingkungannya. Hak Ulayat oleh pasal 3


UUPA diakui dengan ketentuan :
1. Sepanjang menurut kenyataannya masih ada;
2. Pelaksanaannya
tidak
bertentangan
dengan
pembangunan nasional.
Pada tanggal 24 Juni 1999 pemerintah mengeluarkan
kebijakan mengenai hak ulayat yaitu dengan Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 5 tahun 1999, tentang
Pedoman
Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat Hukum
Adat.

Keberadaan hak ulayat dibuktikan


dengan:
Terdapatnya sekelompok orang yang masih

terikat oleh tatanan hukum adat yang


mengakui dan menerapkan ketetentuan
dalam kehidupan sehari-hari;
Terdapatnya tanah ulayat tertentu yang
menjadi lingkungan hidup para masyarakat
hukum adat;
Tedapatnya tatanan hukum adat mengenai
pengurusan, penguasaan dan penggunaan
tanah ulayat yang bersangkutan.

Bahkan

perkembangan terhadap pengakuan dan


penghormatan terhadap Hak Ulayat masyarakat hukum adat
tersebut dikukuhkan di dalam perubahan ke dua UUD 1945
oleh MPR-RI, para tanggal 18 Agustus 2000 di dalam
Pasal 18B ayat (2) disebutkan bahwa Negara mengakui
dan menghormati kesatuan-kesatuan masyarakat hukum
adat beserta hak-hak tradisionalnya sepanjang masih hidup
sesuai dengan perkembangan masyarakat dan prinsip
Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang diatur dalam
Undang-Undang.
Hal itu tentunya akan memiliki implikasi yuridis dimasa
mendatang terhadap pengaturan mengenai tindakan,
perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah Hak Ulayat
agar tidak berlanjut dampak-dampak negatif selama ini
seperti dalam berbagai kasus pelanggaran terhadap tanah
Hak Ulayat di berbagai tempat.
61

Kekuatan hak ulayat


Berlaku ke dalam: anggota masayarakat

hukum adat mempunyai keleluasaan untuk


membuka dan mempergunakan tanah yang
termasuk lingkungan wilayah masyarakat
hukumnya
Berlaku ke luar: orang yang bukan
kelompok masyarakat hukum adat dilarang
masuk tanah wilayah suatu masyarakat
hukum adat tanpa izin penguasa adatnya

HAK PERSEORANGAN ATAS TANAH


Hak persorangan / individu atas tanah merupakan hubungan

hukum antara orang dan atau badan hukum dengan bidang


tanah tertentu yang memberi wewenang untuk berbuat
sesuatu atas tanahnya yang bersumber secara langsung tidak
langsung pada Hak bangsa indonesia atas tanah.

Arti menguasai tanah secara individual artinya :

bahwa tanah yang bersangkutan boleh dikuasai secara


perorangan tidak ada keharusan untuk menguasai secara
bersama sama orang lain biarpun menguasai dan
menggunakan tanah secara kolektif itu diperbolehkan.
(ditegask kan dalam Ps.4 ayat 1 UUPA)
Berbeda dari konsep tanah kolonial, pada HAT konsep individual
memiliki unsur kebersamaan (adanya fungsi sosial)

HAK-HAK ATAS TANAH


Dari segi asal tanahnya, hak atas tanah
dibedakan menjadi 2 kelompok, yaitu :
1.Hak atas tanah yang bersifat primer
2.Hak atas tanah yang bersifat sekunder

Hak atas tanah yang bersifat primer


Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah

Negara.
Macam-macam Hak-hak primer atas tanah:
Hak milik atas tanah
Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Bangunan (HGB) Atas Tanah Negara
Hak Pakai Atas Tanah Negara

Hak atas tanah yang bersifat


sekunder
Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah pihak lain

Macam-macam hak atas tanah ini adalah:


hak guna bangunan atas tanah hak milik,
hak pakai atas tanah hak pengelolaan,
hak pakai atas tanah hak milik,
hak sewa untuk bangunan,
hak gadai (gadai tanah),
hak usaha bagi hasil (perjanjian bagi hasil),
hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

MACAM-MACAM HAK ATAS TANAH


(PASAL 16 Jo Pasal 53 UUPA ), dikelompokkan
menjadi 3:
hak atas tanah yang bersifat tetap
2. hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan
undang-undang
3. hak atas tanah yang bersifat sementara
1.

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP


yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih

berlaku atau belum dicabut dengan undang-undang yang baru.


Macam-macam hak atas tanah adalah hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak membuka tanah, dan hak
memungut hasil hutan

HAK ATAS TANAH YANG AKAN DITETAPKAN


DENGAN UNDANG-UNDANG
yaitu hak atas tanah yang akan lahir kemudian, yang akan

ditetapkan dengan undang-undang

HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT


SEMENTARA
yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara,

dalam waktu yang singkat akan dihapuskan


dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan,
mengandung sifat feodal, dan bertentangan
dengan jiwa UUPA.
Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak
gadai (gadai tanah), hak usaha bagi hasil
(perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan
hak sewa tanah pertanian.

Tugas
Kelompok
Tinjauan Umum Hak Milik atas Tanah
Permohonan Hak Milik Berdasarkan Hukum Adat
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai untuk Orang Asing
Hak Pengelolalaan
Tanah Terlantar
Hak Atas Tanah Wakaf
Hak Atas Satuan Rumah Susun
Reforma Agraria
Pendaftaran Tanah
71

HAK-HAK ATAS TANAH


Jenis-jenis hak atas tanah menurut Pasal 16 ayat
(1) UUPA:
1.HAK MILIK
2.HAK GUNA USAHA
3.HAK GUNA BANGUNAN
4.HAK PAKAI
5.HAK SEWA
6.HAK MEMBUKA TANAH
7.HAK MEMUNGUT HASIL

8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam

hak tersebut diatas yang akan ditetapkan


dengan Undang-undang serta hak-hak yang
sifatnya sementara sebagai yang
disebutkan dalam Pasal 53 UUPA ;
Hak gadai
Hak usaha bagi hasil
Hak menumpang
Hak sewa tanah pertanian

A. Hak Milik (Psl 20-27 UUPA)


adalah hak turun temurun, terkuat

dan terpenuh yang dapat dipunyai


orang atas tanah (pasal 20 ayat 1
UUPA)

Turun-temurun artinya hak milik atas

tanah dapat berlangsung terus selama


pemiliknya masih hidup dan pemiliknya
meninggal dunia, maka hak miliknya
dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya
sepanjang memenuhi syarat sebagai
subjek hak milik

Terkuat, artinya hak milik atas tanah

lebih kuat bila dibandingkan dengan hak


atas tanah yang lain, tidak mempunyai
batas
waktu
tertentu,
mudah
dipertahankan dari gangguan pihak lain,
dan tidak mudah hapus

Terpenuh,

artinya hak milik atas tanah


memberi wewenang kepada pemiliknya paling
luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah
yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas
tanah yang lain, tidak berinduk pada hak atas
tanah yang lain, dan penggunaan tanah lebih
luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah
yang lain.

TERJADINYA HAK MILIK


Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22

UUPA:
1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut
hukum adat
2. Hak milik atas tanah terjadi karena
penetapan pemerintah
3. Hak milik atas tanah terjadi kerena
ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah yang terjadi


menurut hukum adat
Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan

pembukaan tanah (pembukaan hutan).


Hak milik atas tanah yang terjadi disini
berasal dari tanah Negara. Hak milik atas
tanah ini terjadi kerena permohonan
pemberian hak milik atas tanah oleh
pemohon dengan memenuhi prosedur dan
persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN

Hak milik atas tanah terjadi karena


undang-undang: maka undang-undanglah
yang menciptakannya sebagaimana yang
diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal
III dan pasal VII ayat(1) Ketentuanketentuan Konversi UUPA.

KONVERSI
Pasal 55 UUPA , Ketentuan-ketentuan Konversi

Pasal I s/d VIII


Perubahan Hak Atas Tanah Barat dan Hak Atas Adat
menjadi hak-hak atas tanah dalam UUPA
Konversi Hak Atas Tanah Barat
Konversi Hak Atas Tanah Adat

81

Konversi Hak Atas Tanah Barat antara lain meliputi:

Terhadap Hak Eigendom


Menjadi hak milik, dengan syarat jika pemiliknya pada
tanggal 24 Sep 1960 berkewarganegaraan Indonesia. Apabila
tidak terpenuhi syarat tersebut, maka Konversinya menjadi
HGB dengan jangka waktu 20th
Kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung
kedutaan dikonversi menjadi Hak Pakai
Yang diperuntukkan bagi keperluan lain misalnya tempat
peristirahatan dikonversi menjadi HGB

82

Terhadap Hak Erpacht:


Untuk perkebunan besar dikonversi menjadi
HGU, berlangsung selama sisa waktunya, tapi
selama-lamanya 20th
Untuk perumahan dikonversi menjadi HGB,
berlangsung selama sisa waktunya, tapi selamalamanya 20th
Tehadap Hak Opstaal:
Dikonversi menjadi HGB, berlangsung selama
sisa waktunya, tapi selama-lamanya 20th.

83

Konversi Hak Atas Tanah Adat antara lain meliputi:

Terhadap Hak Milik Adat, Hak Agrarich Eigendom, Hak


Grand Sultan sejenisnya
Menjadi hak milik, dengan syarat jika pemiliknya pada
tanggal 24 Sep 1960 berkewarganegaraan Indonesia.
Apabila tidak terpenuhi syarat tersebut, maka
Konversinya menjadi HGB dengan jangka waktu 20th
Terhadap Hak-hak atas tanah yang memberi
wewenang sebagaimana atau mirip dengan Hak Pakai,
dikonversi menjadi Hak Pakai
Terhadap Hak Gogolan yang bersifat tetap dikonversi
menjadi Hak Milik sedang yang tidak tetap dikonversi
menjadi Hak Pakai.
84

Subyek HAK MILIK


1.
2.

Perseorangan
Badan Hukum
PP No. 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan BadanBadan Hukum Yang Dapat Memiliki Hak Atas Tanah:
Bank-bank Negara, Koperasi Pertanian, Badan
Keagamaan dan Badan Sosial
Permen Agraria/Ka BPN No. 9 Tahun 1999: Bank
Pemerintah, Badan Keagamaan dan Badan Sosial yang
ditunjuk oleh Pemerintah

HAPUSNYA HAK MILIK


(PASAL 27 UUPA)
1.
2.
3.
4.
5.

karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18


karena penyerahan dengan sukarela oleh
pemiliknya
karena ditelantarkan
karena subjek haknya tidak memenuhi syarat
sebagai subyek hak milik atas tanah
kerena peralihan hak yang mengakibatkan
tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak
memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas
tanah.

Dasar Hukum Pengadaan Tanah


Untuk Kepentingan Umum

Pasal 18 UUPA
2. UU No. 20 Th. 1961 Tentang pencabutan HAT
dan benda-benda yang ada diatasnya.
3. UU No. 2 Th. 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum,
1.

Pasal 18 UUPA:
utk kepentingan umum, termasuk kepentingan
bangsa dan negara serta kepentingan bersama
dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut,
dengan memberi ganti rugi yang layak dan
menurut cara yang diatur dgn undang-undang.

Merupakan jaminan bagi pemegang HAT.


Pencabutan HAT hanya dapat dilakukan
dng
syarat:
a.
b.
c.

utk kepentingan umum


dgn ganti rugi yang layak
caranya diatur dgn undang-undang

Pengertian Kepentingan Umum


UU No. 2 Th 2012:

Kepentingan umum adalah kepentingan


bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Kriteria Kepentingan umum: ( Pasal 10 UU

No. 2 Th. 2012)


1. Jalan umum.
5 Pelabuhan
2. waduk, bendungan.. 6. Peribadatan
3. Rumkit
7. Pendidikan
4. Pelabuhan 8. Pasar Umum
9. Fasilitas pemakaman umum
10. Fasilitaskeselamatan umum
11. Pos dan telekomunikasi
12. Sarana olah raga
13. Stasiun penyiaran

14. Kantor pemerintahan

15. Fasilitas TNI


16. Lembaga pemasyarakatan/Rutan
17. Rusun sederhana
18. Tempat pembuagan sampah
19. Cagar alam/budaya
20 Pertamanam
21. Panti sosial
22. pembangkit, transmisi, distribusi
tenaga
listrik

Prosedur Pengadaan
Tanah
Perencanaan
Persiapan

-Pemberitahuan rencana pembangunan


-Pendataan awal lokasi rencana pembangunan dan
-Konsultasi Publik rencana pembangunan
Pelaksanaan

-Inventarisasi dan identifikasi


-Musyawarah penetapan
ganti kerugian
-Penilaian ganti kerugian
-Pemberian ganti kerugian
Penyerahan Hasil

Ganti rugi yang diberikan:


(Pasal 31-36 UU No. 2 Th, 2012)
1. Tanah
2. Ruang atas tanah dan bawah tanah
3. Bangunan
4. Tanaman
5. Benda-benda lain yang berkaitan dengan

tanah
Bentuk ganti rugi
1. Uang;
2. Tanah pengganti;
3. Pemukiman kembali
4. Konpensasi penyertaan modal/kepemilikan saham;
5. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Lembaga Penilai Pertanahan


Orang Perorangan
Izin praktik
Lisensi
1.Penilai Tanah Internal
2.Lembaga Penilai Harga Tanah
3.Penilai Tanah Perorangan

94

B. Hak Guna Usaha (HGU)


Ketentuan

mengenai Hak guna


usaha disebutkan dalam Pasal 16
ayat 1 huruf b UUPA. Secara
khusus diatur dalam pasal 28
sampai dengan pasal 34 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA USAHA


(PASAL 28 AYAT 1 UUPA)

HAK GUNA USAHA adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung


oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana
tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan
pertanian, perikanan atau peternakan. PP No.
40 tahun 1996 menambah guna perusahaan
perkebunan

Luas Hak Guna Usaha


Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar

dan luas maksimal 25 hektar


Badan hukum luas minimal 5 hektar dan
luas maksimal ditetapkan oleh kepala
Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2
UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996

Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA jo.


Pasal 2 PP No. 40 tahun 1996, adalah:

1. warga Negara Indonesia


2. badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di


Indonesia (badan hukum Indonesia)

JANGKA WAKTU HAK GUNA


USAHA
MENURUT PASAL 29 UUPA
Pertama kali paling lama 35 tahun dan

dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

MENURUT PASAL 8 No 40 TAHUN 1996


Pertama kali paling lama 35 tahun

diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25


tahun

Kewajiban pemegang hak guna usaha (pasal 12


ayat 1 PP No. 40 tahun 1996, pemegang hak
Guna Usaha berkewajiban untuk :
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Membayar uang pemasukan kepada Negara


Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau
peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam pemberian keputusan pemberian haknya
Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan
kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi
teknisi
Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah
yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha
Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam
dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan
peraturan perundang-undagan yang berlaku
Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan
hak Guna Usaha
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha
kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus
Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala
kantor pertanahan

HAK PEMEGANG HAK GUNA


USAHA
Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996
Pemegang

hak guna usaha berhak


menguasai dan mempergunakan tanah yang
diberikan dengan hak guna usaha untuk
melaksanakan usaha dibidang pertanian,
perkebunan, perikanan, dan atau peternakan

HAPUSNYA HAK GUNA


USAHA (PASAL 34 UUPA)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

jangka waktunya berakhir


dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya
dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
dicabut untuk kepentingan umum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut Pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor


penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat
tanahnya menjadi tanah Negara adalah:
1.
2.

3.
4.
5.
6.
7.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam


keputusan pemberian atau perpanjangannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka
waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajibankewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuanketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan
pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang
telah mempunyai kekuatan hukum tetap
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
hak guna usahanya dicabut
tanahnya ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur


konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang
Hak guna usaha :
1.

2.

3.
4.

apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau
diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunanbangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna
usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan
oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas
diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan
tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang
bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna
usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi
kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada
diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas
biaya pemegang hak guna usaha

C. Hak Guna Bangunan


(HGB)
Ketentuan mengenai hak Guna

bangunan disebutkan dalam Pasal


16 ayat 1 huruf c UUPA. Secara
khusus diatur dalam Pasal 35
sampai dengan Pasal 40 UUPA

PENGERTIAN HAK GUNA


BANGUNAN (Pasal 35 UUPA)
Hak

guna bangunan yaitu hak untuk


mendirikan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun dan
dapat diperpanjang untuk jangka waktu
paling lama 20 tahun

ASAL TANAH HAK GUNA


BANGUNAN
Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan

terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh


Negara atau tanah milik orang lain
Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah

yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan


adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau
tanah hak milik.

TERJADINYA HAK GUNA


BANGUNAN
1. HAK GUNA BANGUNAN ATAS

TANAH NEGARA
2. HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK PENGELOLAAN
3. HAK GUNA BANGUNAN ATAS
TANAH HAK MILIK

JANGKA WAKTU HAK GUNA BANGUNAN


Asal HGB

Terjadinya HGB

Jangka Waktu
Ps.26-29 PPNo.40/96

Tanah Negara

HGB terjadi sejak di daftarkan oleh pemohon BPN


Kab/kota untuk dicatat di buku tanah dan diterbitkan
sertifikat

pertama kali 30 th
Perpanjang 20 th
Perbaharui 30 th

HPL

HGB terjadi dengan keputusan pemberian hak atas


usul pemegang HPL oleh BPN (prosedural diatur
dalam Permen Agraria/Kepala BPN No.9/99

Pertama kali 30 th
Perpanjang 20 th
Perbaharui 30 th

Hak Milik

HGB terjadi dengan pemberian hak oleh pemilik hak


milik tanah dengan akta PPAT yang kemudian di
daftarkan kepada BPN

pertama kali 30 th
tidak dapat di
perpanjang
dapat diperbaharui
sesuai kesepakatan
dengan pemegang HM

Subjek hak Guna Bangunan Pasal


36
UUPA jo Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996 :

1. warga Negara Indonesia


2. Badan hukum yang didirikan menurut

hukum Indonesia dan berkedudukan di


Indonesia (badan hukum Indonesia)

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK GUNA


BANGUNAN (PASAL 30 DAN PASAL 31 PP NO.40
TAHUN 1996)
1.
2.
3.
4.
5.
6.

membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya


ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya
menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian
pemberiannya
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga lingkungan hidup
menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus
menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala
kantor pertanahan
membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna
bangunan tersebut

HAK PEMEGANG HAK GUNA


BANGUNAN
1. menguasai dan mempergunakan tanah

selama waktu tertentu


2. mendirikan dan mempunyai bangunan untuk
keperluan pribadi atau usahanya
3. mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
4. membebani dengan hak tanggungan

HAPUSNYA HAK GUNA


BANGUNAN (PASAL 40 UUPA)
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

jangka waktunya berakhir


dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
kerena suatu syarat tidak dipenuhi
dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
dicabut untuk kepentingan umum
ditelantarkan
tanahnya musnah
ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

FAKTOR-FAKTOR PENYEBAB HAPUSNYA HAK


GUNA BANGUNAN ADALAH:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam


keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam
perjanjian pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir,
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktunya berakhir
hak guna bangunannya dicabut
ditelantarkan
tanahnya musnah
pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat
sebagai pemegang hak guna bangunan

AKIBAT HAPUSNYA HAK GUNA


BANGUNAN (pasal 36 PP No.40 tahun 1996)
hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara

mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara


hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali
kepada pemegang hak pengelolaan
hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik
mengakibatkan tanahnya kembali kedalam
penguasaan pemilik tanah

D. HAK PAKAI
Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal

16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur


dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA.

PENGERTIAN HAK PAKAI


Hak pakai menurut Pasal 41 ayat 1 UUPA adalah

hak untuk menggunakan dan atau memungut


hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau
dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang
bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian
pengolaha tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan UUPA.

SUBYEK HAK PAKAI


(Menurut Pasal 42 UUPA)
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang asing yang berkedudukan di

Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun


1996, yaitu:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

warga Negara Indonesia


badan hukum yang didrikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
Departemen,
lembaga
pemerintah
Non
Departemen dan pemerintah daerah
Badan-badan keagaman dan sosial
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
Badan hukum asing yang mempunyai
perwakilan di Indonesia
Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan
Internasional

ASAL TANAH HAK PAKAI


Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan

bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang


dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain
Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996
menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan
hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak
pengelolaan atau tanah hak milik.

TERJADINYA HAK PAKAI


1. Hak pakai atas tanah Negara
2. Hak pakai atas tanah hak

pengelolaan
3. Hak pakai atas tanah hak
milik

Hak pakai atas tanah Negara


Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Badan Pertanahan


Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak
keputusan pemberian hak pakai didaftarkan
kepada
kepala
Kantor
pertanahan
Kabupaten/kota setempat untuk dicatat
dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat
sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah Hak Pengelolaan


Hak pakai ini diberikan dengan keputusan

pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan


usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini
terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai
didaftarkan
kepada
kepala
Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk
dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan
sertifikat sebagai tanda bukti

Hak pakai atas tanah hak milik


Hak pakai ini terjadi dengan pemberian

tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang


dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib
didaftarkan
ke
kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan
dalam buku tanah.

Jangka Waktu Hak Pakai


Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan

secara tegas berapa lama jangka waktu hak


pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa
hak pakai dapat diberikan selama jangka
waktu tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan tertentu

Dalam PP 40 tahun 1996 jangka waktu


Hak Pakai diatur dalam pasal 45-49
Asal HP

Terjadinya HP

Jangka Waktu
Ps.45-49
PPNo.40/96

Tanah
Negara

HP terjadi sejak di daftarkan oleh pemohon


BPN Kab/kota untuk dicatat di buku tanah dan
diterbitkan sertifikat

pertama kali 25 th
Perpanjang 20 th
Perbaharui 25 th

HPL

HP terjadi dengan keputusan pemberian hak


Pertama kali 25th
atas usul pemegang HPL oleh BPN (prosedural Perpanjang 20 th
diatur dalam Permen Agraria/Kepala BPN
Perbaharui 25 th
No.9/99

Hak Milik

HP terjadi dengan pemberian hak oleh pemilik pertama kali 25 th


hak milik tanah dengan akta PPAT yang
tidak dapat di
kemudian di daftarkan kepada BPN
perpanjang
dapat diperbaharui
sesuai kesepakatan
dengan pemegang
HM

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK PAKAI


( Pasal 50 dan pasal 51 PP no 40 tahun 1996 )
1.

2.
3.
4.
5.
6.

membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara


pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya,
perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik
menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau
perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik
memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya
serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai
kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sesudah hak pakai tersebut hapus
menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala
kantor pertanahan kabupaten/kota setempat
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi
pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

HAK PEMEGANG HAK PAKAI


( pasal 52 PP No.40 tahun 1996)
1.

2.
3.
4.

menguasai dan mempergunakan tanah selama


waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau
usahanya
memindahkan hak pakai kepada pihak lain
membebaninya dengan hak tanggungan
menguasai dan mempergunakan tanah untuk
jangka waktu yang tidak ditentukan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

HAPUSNYA HAK PAKAI


(Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)
1.

2.

3.
4.
5.

berakhirnya
jangka
waktu
sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangan
atau
dalam
perjanjian
pemberiannya
dibatalkan oleh pejabat yang berwenang,
pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah
sebelum jangka waktu berakhir
dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktu berakhir
hak pakainya dicabut
ditelantarkan

Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak


pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu
berakhir, karena:

a.

b.

c.

tidak
dipenuhinya
kewajiban-kewajiban
pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya
ketentuan-ketentuan dalam hak pakai
tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian
pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai
dengan pemilik tanah atau perjanjian
penggunaan hak pengelolaan
putusan pengadilan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap

Konsekuensi hapusnya pemegang hak


pakai pasal 57 PP No. 40 tahun 1996
1.

2.
3.

apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak


diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang
hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda
benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya
kepada Negara dalam keadaan kosong selambat
lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak
pakai
dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih
diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan
ganti rugi
jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi
kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan
benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh
pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

Hak Pengelolaan (HPL)


Pengaturan :
Penjelasan Umum Angka II/2 UUPA
PMDN NO.1 TH 1977
PerMen Negara Agraria/Ka BPN No. 9 Th. 1999

Definisi HPL secara umum


Hak

menguasai negara yang kewenangan


pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya.

Definisi HPL secara lengkap (Ps 1 PP No. 112/


2000)
Hak menguasai dari negara atas tanah yang
kewenangan
pelaksanaannya
sebagian
dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk :

133

Merencanakan peruntukan

penggunaan tanah yang bersangkutan


Menggunakan tanah tersebut untuk
keperluan pelaksanaan
tugas/usahanya
Menyerahkan bagian-bagian dari
tanah HPL tersebut kepada pihak
ketiga, dan atau bekerjasama dengan
pihak ketiga.

Subyek HPL
1. Badan hukum (milik) pemerintah
2. Badan-badan hukum yang didirikan menurut

hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia,


yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah
dan/atau pemda yang bergerak dalam kegiatan
usaha perusahaan industri dan pelabuhan
3. Departemen-departemen, instansi pemerintah
dan Pemda.
4. Badan-badan keagamaan dan sosial
5. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional

TANAH TERLANTAR, TANAH WAKAF,


LAND REFORM

TANAH TERLANTAR
-Pasal 27, Pasal 37 dan Pasal 44 UUPA
-PP NO.11 TH 2010 TTG PENERBITAN DAN
PENDAYAGUNAAN TANAH TERLANTAR

PENGERTIAN (PP NO.11 TH 2010 TTG PENERBITAN


DAN PENDAYAGUNAAN TANAH TERLANTAR)

Tanah yang diindikasikan terlantar adalah tanah yang


dikuasai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan atau dasar
penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak
dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan
keadaan atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar
penguasaannya yang belum dilakukan identifikasi dan
penelitian
Tanah terlantar adalah tanah yang diindikasikan terlantar
yang telah diidentifikasi dan telah ditetapkan oleh Kepala
BPN RI.
Penertiban tanah terlantar adalah proses identifikasi,
penelitian dan peringatan terhadap hak atas tanah dan atau
dasar penguasaan atas tanah.
138

MAKSUD dan TUJUAN PENERTIBAN TANAH


TERLANTAR
Maksud :
- Menghidupkan aset tanah tidur (diterlantarkan);
- Tanah terlantar dpt dimanfaatkan secara optimal,
sehingga masuk ke putaran politik dan ekonomi
pertanahan;
- Setiap jengkal tanah untuk kesejahteraan dan
kemakmuran rakyat.
Tujuan :
- Memberi kesempatan subyek hak untuk
memanfaatkan obyek hak yang terlantar.
- Apabila subyek hak tdk memanfaatkannya (setelah
3 kali peringatan) dibatalkan HAT-nya (melalui
proses sesuai ketentuan yg berlaku)

139

KRITERIA TANAH TERLANTAR


HAK
MILIK

Dengan
Dengansengaja
sengajatidak
tidak
dipergunakan
dipergunakanoleh
oleh
pemegang
pemeganghaknya
haknyasesuai
sesuai
dengan
dengankeadaannya
keadaannyaatau
atau
sifat
sifatdan
dantujuan
tujuanhaknya
haknya

Tidak
Tidakdipergunakan
dipergunakan
sesuai
sesuaidengan
dengan
peruntukannya
peruntukannya
menurut
menurutRTRW
RTRW

Tidak
Tidakdipelihara
dipeliharadengan
dengan
baik
baik

140

KRITERIA
TANAH
TERLANTAR
HAK GUNA
BANGUNAN
& HAK PAKAI

Dengan
Dengansengaja
sengajatidak
tidak
dipergunakan
dipergunakanoleh
oleh
pemegang
pemeganghaknya
haknyasesuai
sesuai
dengan
dengankeadaannya
keadaannyaatau
atau
sifat
sifatdan
dantujuan
tujuanhaknya
haknya

Tidak
Tidakdipergunakan
dipergunakan
sesuai
sesuaidengan
dengan
peruntukannya
peruntukannyamenurut
menurut
RTRW
RTRW

Tidak
Tidakdipecah
dipecahmenjadi
menjadi
bidang-bidang
bidang-bidangtanah
tanah
dalam
dalamrangka
rangka
pengembangannya
pengembangannyasesuai
sesuai
dengan
denganrencana
rencanakerja.
kerja.

Tidak
Tidakdipelihara
dipeliharadengan
dengan
baik
baik
141

KRITERIA
TANAH
TERLANTAR
HAK GUNA
USAHA

Dengan
Dengansengaja
sengajatidak
tidak
dipergunakan
dipergunakanoleh
oleh
pemegang
pemeganghaknya
haknyasesuai
sesuai
dengan
dengankeadaannya
keadaannyaatau
atau
sifat
sifatdan
dantujuan
tujuanhaknya
haknya

Tidak
Tidakdiusahakan
diusahakan
sesuai
sesuaidengan
dengankriteria
kriteria
pengusahaan
pengusahaantanah
tanah
pertanian
pertanianyang
yangbaik
baik

Tidak
Tidakdipelihara
dipeliharadengan
dengan
baik
baik

142

KRITERIA TANAH TERLANTAR


HAK
PENGELOLAAN
Kewenangan
Kewenanganhak
hakmenguasai
menguasaidari
darinegara
negaraatas
atastanah
tanah
tersebut
tersebuttidak
tidakdilaksanakan
dilaksanakanoleh
olehpemegang
pemegangHak
Hak
Pengelolaan
Pengelolaansesuai
sesuaitujuan
tujuanpemberian
pemberianpelimpahan
pelimpahan
kewenangan
kewenangantersebut.
tersebut.

143

KRITERIA TANAH TERLANTAR


Tanah yang sudah diperoleh
dasar
penguasaannya tetapi belum
diperoleh
hak atas tanahnya (tanah
tidak bersertifikat)
1

Tidak
Tidakdimohon
dimohon
haknya
haknya

Tidak
Tidakdipelihara
dipelihara
dengan
denganbaik
baik

144

Tahapan Kegiatan
Identifikasi Tanah Terlantar:
1

Perencanaan
Perencanaan

Pelaksanaan
Pelaksanaan

Pengolahan
Pengolahan

Pelaporan
Pelaporan

145

Perencanaan
Perencanaan

a.Pengumpulan Data dan Peta


b.Penentuan Lokasi Prioritas
c.Penyusunan Rencana Kerja
d.Penyiapan Bahan dan Materi,
Tenaga serta Administrasi
e.Pemberitahuan kepada
Pemegang Hak atau Pihak yang
telah memperoleh dasar
penguasaan tanah.
146

Pelaksanaan
Pelaksanaan

Pengumpulan dan Pengecekan


Lapangan mengenai:
a.Nama dan Alamat Orang atau Badan Hukum
Pemegang HAT atau Pihak yang mempunyai
dasar penguasaan tanah.
b.Letak, Luas, status Hak dan Keadaan Fisik
Tanah.
c. Data atau keadaan yang mengakibatkan
tanah ybs dapat dinyatakan sebagai tanah
terlantar.
d.Jumlah Bidang dan Luas Tanah-tanah yang
sudah dimiliki.
e.Permasalahan serta upaya
penyelesaiannya.
147

Pelaporan
Pelaporan

a. Berupa fakta dan penjelasan


mengenai kondisi pemanfaatan
tanah yang dilaksanakan oleh
pemegang hak baik berupa peta
maupun narasi.
b. Pelaporan disampaikan kepada
Panitia Penilai Kabupaten/Kota
melalui Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota.
148

JANGKA WAKTU MINIMAL


UNTUK DILAKUKAN
IDENTIFIKASI TANAH
TERLANTAR sejak
diterbitkannya sertipikat HAT
A.Hak
Milik
:3
yang
bersangkutan:
Tahun

B.Hak Guna Usaha


Tahun

:3

C. Hak Guna Bangunan : 3


Tahun
D.Hak Pakai
Tahun

:3

E. Hak Pengelolaan : 3
Tahun

149

Bentuk Tindakan dan Langkah Penanganan dalam


rangka Penertiban dan Pendayagunaan Tanah
Terlantar:
1

REKOMENDASI
REKOMENDASI

PEMBINAAN
PEMBINAAN

PERINGATAN
PERINGATAN

150

REKOMENDASI
REKOMENDASIDIBERIKAN
DIBERIKANAPABILA:
APABILA:
1. Telah Diusahakan Tanahnya di atas 50%.
2. Belum Dipenuhi/Dilaksanakan Beberapa Syarat atau
Kewajiban Pemanfaatan Tanah.

LANGKAH
LANGKAHREKOMENDASI
REKOMENDASI
Langka-langkah yang perlu dilakukan agar memanfaatkan
sisa tanah yang dikuasainya dalam jangka waktu paling
lama 12 bulan.
151

PEMBINAAN
PEMBINAANDIBERIKAN
DIBERIKANAPABILA:
APABILA:
1. Pemegang HAT perorangan tidak mampu dari segi
ekonomi.
2. Pemegang HAT tidak melakukan usaha pemeliharaan
tanah
3. Pemegang HAT tidak mempergunakan tanah sesuai RTRW

LANGKAH
LANGKAHPEMBINAAN:
PEMBINAAN:
1.
2.
3.
4.

Pembinaan Teknis Penggunaan Tanah.


Pembinaan Teknis Konservasi Tanah dan Lingkungan Hidup.
Fasilitas Bantuan Permodalan / Kerjasama Pemanfaatan Tanah
Jangka waktu paling lama 12 bulan

152

PERINGATAN
PERINGATANDIBERIKAN
DIBERIKANAPABILA:
APABILA:
1. Rekomendasi dan Pembinaan tidak dilaksanakan oleh Pemegang
HAT.
2. Pemegang HAT mengusahakan tanah di bawah 50% atau sama
dengan 50% dari luas keseluruhan.
3. Tidak melaksanakan syarat dan kewajiban pemanfaatan tanah
seperti tecantum dalam Surat Keputusan Pemberian Hak

Tegoran untuk melaksanakan tindakan atau


langkah penanganan sesuai rekomendasi atau
pembinaan atau kewajiban atau ketetapan yang
menjadi dasar penguasaan tanah.
153

Sanksi:
Pemegang HAT wajib menyusun Rencana Kerja dalam
rangka melaksanakan Rekomendasi, Pembinaan dan
Peringatan.
Apabila tidak melaksanakan
Rencana Kerja

PERINGATAN I, II & III


(DALAM JANGKA WAKTU 3 BULAN)
SK. MENTERI

TANAH TERLANTAR
154

Perwakafan Tanah Hak Milik


(UU No. 41/2004)
Perbuatan hukum wakif;
untuk memisahkan dan/atau menyerahkan;
sebagaian harta benda miliknya;
untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk

jangka waktu tertentu;


sesuai dengan kepentingannya guna
keperluan ibadah dan/atau kesejahteraan
umum menurut syariah

Hak-hak tanah untuk keperluan


suci dan sosial
Psl. 49 ayat (1) UUPA: Hak milik atas badan-

badan keagamaan dan sosial sepanjang


digunakan untuk usaha dalam bidang
keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi.
Badan-badan tersebut dijamin pula akan
memperoleh tanah yg cukup untuk bangunan
dan usahanya dalam bidang keagamaan dan
sosial.

Jenis Haknya dan pengaturan


Wakaf
Psl. 49 ayat (2) UUPA: Untuk keperluan

peribadatan dan keperluan suci lainya


berdasarkan ketentuan Pasal 14 ayat (1) b
diberikan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara dengan Hak Pakai.
Psl. 49 ayat (3) UUPA: Perwakafan Tanah
Milik dilindungi dan diatur dengan PP;
Diterbitkan PP No. 28 Tahun 1977 ttg
Perwakafan Tanah Milik Jo. PMDN No. 6 Tahun
1977 ttg Tata Cara Pendaftaran Tanah
Mengenai Perwakafan Tanah Milik

Pengaturan Wakaf pada jaman Setelah


Kemerdekaan RI
SE Jawatan Urusan Agama tgl. 8 Oktober

1956 No. 3/D/1956 ttg Wakaf yang bukan


milik Kemesjidan;
Surat Edaran Jawatan Urusan Agama Nomor
5/D/1956 ttg Prosedur Perwakafan Tanah;
PP Nomor 28 Tahun 1977 ttg Perwakafan
Tanah Milik;
PMA Nomor 1 Tahun 1978 ttg Peraturan
Pelaksanaan PP Nomor 28 Tahun 1977 ttg
Perwakafan Tanah Milik;
SKB Kepala BPN- Menteri Agama RI No 422
Tahun 2004/3/SKB/BPN/2004 tentang
Sertipikasi Tanah Wakaf.

Jenis Wakaf
Wakaf Ahli, yaitu wakaf yang pengelolaan

dan pemanfaatan harta benda wakaf


diperuntukan untuk kesejahteraan umum
terbatas untuk sesama (kaum kerabat)
berdasarkan hubungan darah (nasab) atau ahli
waris dari wakif; Dalam hal sesama kerabat
dari wakif ahli telah punah, maka secara
hukum beralih statusnya menjadi wakaf khairi
yg peruntukannya ditetapkan oleh Menteri
Agama berdasarkan pertimbangan BWI
Wakaf khairi yang dimaksudkan bahwa
pengelolaan dan pemanfaatan harta benda
wakaf untuk kepentingan umum sesuai tujuan
dan fungsi wakaf

Unsur Wakaf
Wakif;
Nazhir;
Harta Benda Wakaf;
Ikrar Wakaf;
Peruntukan harta benda wakaf;
Jangka waktu Wakaf

Wakif
Pihak yang mewakafkan harta benda miliknya;
Jenis Wakif : 1) perseorangan;

2) organisasi;
3) badan hukum
Syarat Wakif Preseorangan: 1) dewasa; 2)
berakal sehat; 3) tidak terhalang melakukan
perbuatan hukum; dan 4) pemilik sah harta
benda wakaf
Sedangkan wakif untuk Organisasi dan badan
hukum disyaratkan harta benda wakaf milik
org./badan hukum sesuaianggaran dasar
org./badan hukum ybs.

Nahzir
Pihak yang menerima harta benda wakaf dari

Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai


dengan peruntukannya;
Jenis Nahzir: 1) Perseorangan;
2) Organisasi; atau 3) Badan hukum
Syarat Nahzir perseorangan: 1) WNI;
2) beragama Islam; 3) dewasa;
4) amanah; 5) mampu secara jasmani dan
rohani; dan 6) tidak terhalang melakukan
perbuatan hukum.

Persyaratan Nahzir
Organisasi: 1) pengurus organisasi

memenuhi persyaratan Nahzir perseorangan;


2) organisasi bergerak di bidang sosial,
pendidikan, kemasyarakatan dan/atau
keagamaan Islam
Badan hukum: 1) pengurus organisasi
memenuhi persyaratan Nahzir perseorangan;
2) dibentuk sesuai dgn peraturan perundangundangan yang berlaku; dan 3) bergerak di
bidang sosial, pendidikan, kemasyarakatan
dan/atau keagamaan Islam

Tugas Nahzir
Melakukan pengadministrasian harta benda

wakaf;
Mengelola dan mengembangkan harta benda
wakaf sesuai dengan tujuan, fungsi dan
peruntukannya;
Mengawasi dan melindungi harta benda
wakaf;
Melaporkan pelaksanaan tugas kepada Badan
Wakaf Indonesia (BWI);

Hal-hal yang berkaitan dgn


Nahzir
Harta benda wakaf harus didaftarkan atas

nama Nahzir;
Terdaftarnya harta benda wakaf atas nama
Nahzir tidak membuktikan kepemilikan Nahzir
atas harta benda wakaf;
Penggantian Nahzir tidak mengakibatkan
peralihan harta benda wakaf yang
bersangkutan
Masa bakti Nahzir adalah 5 (lima) tahun dan
dapat diangkat kembali

Nahzir Perseorangan
Ditunjuk oleh Wakif dgn memenuhi

persyaratan menurut UU (UU No. 41 Tahun


2004);
Nahzir wajib didaftarkan pada Departemen
Agama, BWI melalui KUA; jika tidak ada KUA,
maka pada KUA terdekat, Kantor Depag, atau
perwakilan BWI pd provinsi/Kab/Kota;
BWI menerbitkan tanda bukti pendaftaran
Nahzir;
Nahzir perseorangan harus merupakan suatu
kelompok yang terdiri 3 9tiga) orang, dan
salah seorang diangkat sebagai Ketua;
Salah seorang Nahzir hrs bertempat tinggal
di Kec. Tempat benda harta wakaf berada.

Lanjutan Nahzir
Perseorangan
Nahzir berhenti dari kedudukannya apabila: 1)

meningggal dunia; 2) berhalangan tetap; 3)


mengundurkan diri; atau 4) diberhentikan oleh
BWI;
Jika nahzir berhenti dari kedudukannya, maka
Nahzir lainnya berkewajiban melaporkan
kepada KUA untuk diteruskan kepada BWI
dalam jangka waktu 30 hari sejak berhentinya
Nahzir. Disamping itu juga memberitahukan
kepada Wakif atau Ahli waris Wakif apabila
Wakif sudah meningggal.

Harta Benda Wakaf


Harta benda wakaf adalah harta benda

yang memiliki daya tahan lama dan/atau


manfaat jangka panjang serta mempunyai
nilai ekonomi menurut syariah yang
diwakafkan oleh wakif;
Syarat harta benda yang akan diwakafkan
adalah 1) dimiliki dan dikuasai oleh wakif
secara sah; 2) bebas dari segala sitaan,
perkara, sengketa; 3) Tidak sedang
dijaminkan.

Macam Harta Benda


Benda tidak bergerak: 1) hak atas tanah
Wakaf

sesuai dgn ketentuan peruu yang berlaku baik


yang sudah maupun yang belum terdaftar; 2)
bangunan atau bagian bangunan yang berdiri
di atas tanah; 3) tanaman atau benda lain
yang berkaitan dgn tanah; 4) Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun sesuai dgn ketentuan
peruu yang berlaku; 5) benda tidak bergerak
lain sesuai dengan ketentuan syariah dan
peruu yg berlaku

Hak Atas tanah yang dapat


diwakafkan
Hak Milik atas tanah baik yang sudah atau

belum terdaftar;
Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau
Hak Pakai di atas Tanah Negara;
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas
Hak Pengelolaan atau Hak Milik, yang
diperoleh dari Instansi Pemerintah, Pemda,
BUMN, BUMD, Pemerintah Desa wajib
mendapat ijin tertulis pemegang HPL atau
HM;
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Kewajiban Nahzir thd HAT yang belum


terdaftar/diatas tanah HPL/HM
Mendaftarkan wakaf pada BPN melalui

Kantah Kab/Kota untuk memperoleh


sertipikat tanah HGB, HGU atau Hak pakai
atas tanah yang diwakafkan;
Jika wakaf utk selamanya, Nahzir mengurus
pelepasan Hak Pengelolan atau Hak Milik
dari pemagang hak ybs. Dalam hal Nahzir
tidak berhasil memperoleh pelepasan HPL
atau HM, maka Wakaf atas tanah tersebut
tetap berlaku sampai HGB atau HP yang
berada di atas tanah negara berakhir.

Peruntukan Harta Benda


Sarana dan Kegiatan Ibadah;
Wakaf

Sarana dan Kegiatan Pendidikan dan


Kesehatan;
Bantuan fakir miskin, anak terlantar, yatim
piatu, beasiswa;
Kemajuan dan peningkatan ekonomi umat;
dan atau
Kemajuan kesejahteraan umum yg tdk
bertentangan dgn syariah dan Peruu yg
berlaku

Ikrar
Wakaf
Ikrar Wakaf dilaksanakan oleh Wakif kepada

Nahzir di hadapan Pejabat Pembuat Akta


Ikrar Wakaf (PPAIW);
Ikrar Wakaf dapat dinyatakan secara lisan
dan/atau tertulis yang dituangkan dalam
AIW oleh PPAIW;
Akta Ikrar Wakaf atau kehendak Wakif untuk
mewakafkan harta benda wakaf dituangkan
dalam bentuk Akta Ikrar Wakaf (AIW) sesuai
dgn jenis harta benda yang diwakafkan,
diselenggarakan dalam Majelis Ikrar Wakaf
yang dihadiri oleh Wakif, Mauquf Alaih, dan
sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi.

Bagaimana jika Wakif telah meninggal


dunia atau tidak diketahui lagi
keberadaannya, dan perbuatan wakaf
belum dituangkan dalam Akta Ikrar
Wakaf (AIW)
Dibuatkan Akta Ikrar Wakaf dengan syarat: 1)

perbuatan wakaf sudah diketahui berdasarkan


berbagai petunjuk (qarinah) dan disaksikan
oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi.

Isi Akta ikrar Wakaf


Nama Identitas Wakif;
Nama Identitas Nahzir (perseorangan,

Organisasi/pengurus, badan hukum/direksi);


Nama dan Identitas Saksi;
Data dan keterangan harta benda wakaf;
Peruntukan harta benda wakaf; dan
Jangka waktu wakaf.

Pejabat Pembuat Akta Ikrar


Wakaf
Untuk wakaf harta benda tidak bergerak berupa
(PPAIW)
tanah : Kepala KUA dan/atau pejabat yang
menyelenggarakan urusan wakaf;
Untuk wakaf benda bergerak selain uang:
Kepala KUA dan/atau Pejabat lain yang ditunjuk
oleh Menteri Agama (Pejabat yg
menyelenggarakan urusan wakaf atau Notaris);
Untuk Wakaf benda bergerak berupa uang:
Pejabat Lembaga Keuangan Syariah (paling
rendah setingkat Kepala Seksi LKS yang
ditunjuk oleh Menteri Agama;

Tata Cara Pembuatan


AIW
Wakif,
Masyarakat
Saksi, Desa

PPAIW

Majelis AKta Ikrar


Wakaf (Majelis AIW)
Wakif, Nahzir, Mauquf Alaih,
2 orang saksi, PPAIW

Nahzir

Berita Acara
Serah Terima

A. Pengertian Landreform
Dalam arti sempit Landreform:

Merupakan serangkaian tindakan dalam


rangka Agrarian Reform Indonesia
Landreform meliputi perombakan mengenai
pemilikan dan penguasaan tanah serta
hubungan-hubungan
hukum
yang
bersangkutan dengan penguasaan tanah

DASAR HUKUM
UUPA: Ps. 7,17, 10
2. UU No. 56 Prp Th.1960 TTG Penetapan Luas Tanah
Pertanian
3. UU No. 2 Th. 1960 TTG Perjanjian Bagi Hasil
4. PP No. 224 Th. 1961 TTG Pelaksanaan Pembagian
Tanah Dan Pemberian Ganti Kerugian
1.

Tujuan Landreform
a.
b.
c.
d.

e.

Untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan


rakyat tani yang berupa tanah
Untuk melaksanakan prinsip:tanah untuk tani, agar tidak terjadi lagi
tanah sebagai obyek spekulasi dan obyek (maksudnya:alat)
pemerasan
Untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap
warga negara Indonesia, baik laik-laki maupun wanita, yang
berfungsi sosial.
Untuk mengakhiri sistem tuan tanah dan menghapuskan pemilikan
dan penguasaan tanah secara besar-besaran dengan tak terbatas,
dengan menyelenggarakan batas maksimum dan batas minimum
untuk tiap keluarga
Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaranya pertanian yang intensif secara gotong-royong
dalam bentuk gotong royong lainnya, untuk mencapai kesejahteraan
yang merata dan adil, dibarengi dengan sistem perkreditan yang
khusus ditujukan kepada golongan tani

B. Program landreform
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah


Larangan pemilikan tanah secara apa yang disebut absentee atau
guntai
Redistribusi tanah-tanah yang selebihnya dari tanah-tanah yang
selebihnya dari batas maksimum tanah-tanah yang terkena larangan
absentee, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara
Pengaturan soal pembagian dan penebusan tanah-tanah pertanian
yang digadaikan
Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian
Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian, disertai
larangan
untuk
melakukan
perbuatan-perbuatan
yang
mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian
menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil

PEMBATASAN LUAS MAKSIMUM


PENGUASAAN TANAH
Larangan menguasai tanah secara melampaui

batas (pasal 7 jo pasal 17 UUPA) bertujuan


untuk mengakhiri dan mencegah
tertumpuknya tanah ditangan golongan
orang-orang tertentu saja.
Diatur secara jelas dalam UU Prp 1960
bersamaan dengan PP 224 Tahun 1961

182

Penduduk/k
m2

Golongan
daerah

S/d 50

Tdk padat

51 s/d 250

Kurang
padat
Cukup
padat

251 s/d 400


401 ke atas

Sangat
padat

Sawah atau
kering
Ha
Ha
15

Tanah

20

10

12

7,5

LARANGAN PEMILIKAN TANAH SECARA


ABSENTEE
Dilarang pemilikan tanah pertanian oleh orang yang

bertempat tinggal di luar kabupaten/kota tempat


letak tanahnya, kecuali pemilik yang bertempat
tinggal di kab/kota yang berbatasan dgn kab/kota.
Letak tanah, asal jaraknya masih memungkinkan
utk mengerjakan tanah secara efisien.
Tujuan larangan absentee agar hasil yang diperoleh
dari pengusahaan tanah sebagian besar dapat
dinikmati oleh masyarakat desa tempat letak tanah.

REDISTRIBUSI TANAH
Menurut PP 224 Th. 1961, tanah yang akan

dibagikan (obyek redistribusi tanah):


tanah kelebihan dari batas maks.
2. tanah yang diambil pemerintah karena pemiliknya
bertempat tinggal diluar daerah
3. tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah
beralih kepada negara
4. tanah-tanah lain yang dikuasai negara
1.

PENGEMBALIAN DAN PENEBUSAN TANAH


PERTANIAN YANG DIGADAIKAN
Barang siapa menguasai tanah dengan hak gadai

sudah berlaku 7 tahun/lebih wajib mengembalikan


tanahnya kepada pemiliknya tanpa menuntut uang
tebusan.
Terhadap hak gadai yang belum berlangsung 7 tahun,
maka pemilik tanah dapat meminta kembali setiap
waktu tanahnya setelah selesai dipanen dengan
membayar uang tebusan yang dihitung menurut
rumus :

(7 + ) waktu berlangsungnya gadai


X uang gadai
7

Perjanjian Bagi hasil


tanah pertanian
Dasar Hukum: UU No. 2 tahun 1960
Perjanjian bagi hasil adalah Perjanjian dengan

nama apapun juga yang diadakan antara


pemilik pada satu pihak dan seorang atau
badan hukum pada pihak lain yang dalam UU
ini disebut sebagai penggarap berdasarkan
perjanjian mana penggarap diperkenankan
oleh
pemilik
tersebut
untuk
menyelenggarakan usaha pertanian di atas
tanah milik dengan pembagian hasilnya
antara kedua pihak ( Pasal 1)

Yang diperbolehkan sebagai penggarap:


Orang tani yang punya tanah sendiri atau
menyewa tapi tidak lebih dari 3 Ha kecuali
ada izin dari Menmud Agraria atau pejabat
yang ditunjuk (Pasal Pasal 2)
Perjanjian dibuat secara tertulis
Dihadapan

kepala

desa

setingkat
2 orang saksi
Pengesahan oleh camat

atau

daerah

LUAS MINIMUM PEMILIKAN


TANAH PERTANIAN
DAN LARANGAN FRAGMENTASI
Petani sekeluarga memiliki tanah pertanian

min. 2 ha
Larangan memecah tanah pertanian menjadi
kurang 2 ha.

C. Pengadilan Landreform
Tap MA No. 6/KM/845/MA.III/67

Pasal 7 UU No. 56/Prp 1960 :


Berlaku Pengadilan landreform
Pengadilan umum
Perkara penetapan luas tanah pertanian :

wewenang Peng. Landreform


Perkara gadai lainnya wewenang Peng. Negeri
Jika tidak berkaitan dengan Landreform :
wewenang Pengadilan negeri

RUMAH SUSUN, ASPEK HUKUM JUAL BELI TANAH


PENDAFTARAN TANAH DAN HAK TANGGUNGAN

191

RUMAH SUSUN

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat

yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi


dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal
dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama
untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang distrukturkan

secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal


(terjemahan; flat/apartemen)
Dalam pemilikan atas satuan rumah susun terkandung arti

adanya pemilikan perseorangan dan pemilikan bersama yang


merupakan satu kesatuan tidak terpisahkan satu dengan
lainnya (terjemahan; strata title/condominium right)
192

Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit rumah susun

yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan


fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah
sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah
susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin
mendirikan bangunan.
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan
bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

193

Latar Belakang Rumah Susun


Persediaan tanah di kota semakin
sempit sementara penduduk
bertambah tiap hari sehingga
pemerintah khususnya kota besar
terpaksa mendirikan perumahan
bersifat vertikal atau flat
Dasar Hukum:
UU 20 Tahun 2011

B. Landasan dan tujuan


Landasan:
Kesejahteraan umum,
Keadilan dan pemerataan
Keserasian dan keseimbangan dalam
penghidupan
Tujuan
Memenuhi kebutuhan perumahan yang
layak
Meningkatkan daya guna dan hasil guna
tanah
195

C. Pembangunan Rumah susun


. Diselenggarakan oleh pemerintah pusat
maupun pemerintah daerah BUMN/D
.Dapat dibagun di atas tanah:
Hak Milik
HGB atau Hak Pakai atas tanah negara dan
HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan

D. Pemilikan SaRusun
Hak Kepemilikan atas sarusun merupakan HAK MILIK ATAS
SARUSUN yang terpisah dengan hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah
hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah
negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak
pengelolaan diterbitkan SHM SARUSUN.
SHM sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama
sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun
bersangkutan
yang menunjukkan sarusun yang
dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian
bersama,
benda bersama, dan tanah bersama bagi yang
bersangkutan.

SHM SARUSUN terdiri atas/meliputi:


salinan buku tanah dan surat ukur atas
hak bersama
Gambar denah tingkat rumah susun
Pertelaan atas besarnya bagian hak atas
bagian bersama dan tanah bersama yang
bersangkutan

Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas

barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah


wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG (Sertifikat
Kepemilikan Bangunan Gedung) SARUSUN
SKBG sarusun sebagaimana dimaksud merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku bangunan gedung;
b. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
c. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang
bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki;
dan
d. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian
bersama dan benda bersama yang bersangkutan.
SKBG sarusun sebagaimana dimaksud diterbitkan oleh
instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan
bertanggung jawab di bidang bangunan gedung..

E.Pembebanan dengan Hak Tanggungan dan


Fidusia
Rusun dapat dijadikan jaminan hutang

dengan:
Dibebani Hak Tanggungan jika sertifikatnya

berupa SHM SARUSUN


Dibebani fidusia jika sertifikatnya berupa SKBG
SARUSUN.

F.Penghunian dan pengelolaan serta


pengawasan Rusun
Penghuni:
Rusun wajib membentuk perhimpunan

penghunian

Pengelolaan:
Pehimpunan penghuni akan mengelola

bersama benda bersama-sama dan tanah


bersama-sama

Pengawasan:
Oleh pemerintah

Aspek Hukum Jual beli tanah:


A. Pengertian Jual beli tanah
Tidak ada definisi khusus, hanya dalam
ketentuan Pasal 20 ayat (2) hak milik
dapat beralih dan dialihkan kepada pihak
lain

Jual Beli Tanah menurut Hukum Adat


Jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan

hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai.


Terang berarti perbuatan pemindahan hak tersebut
harus dilakukan dihadapan kepala adat
Tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan
pembayaran harganya dilakukan secara serentak

1.

Tunai, adalah penyerahan hak oleh penjual


dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh
pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih.

2.

Riil, kehendak yang diucapkan harus diikuti


dengan perbuatan nyata, misalnya telah
diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya
dihadapan kepala desa.

3.

Terang, dilakukan dihadapan kepala desa untuk


memastikan bahwa perbuatan itu tidak
melanggar ketentuan hukum yang berlaku.

B. Prinsip penting jual beli tanah

Yang berhak mengalihkan tanah adalah

pemegang hak atas tanah


Jika pemilik lebih dari 1 harus dapat
persetujuan pihak lain
Perbuatan hukum sempurna terjadi apabila
penjual adalah pemilik tanah bersangkutan
Jika subjek pembeli maupun penjual tidak
cakap dapat dimintakan pembatalan
Larangan bagi pemilik tanah pertanian jika
tanah dijual terlalu kecil
*)

Jika tanah yang akan dijual diatasnya ada


Lanjutan

bangunan atas nama pihak lain, maka


penjualannya harus dengan persetujuan
pihak lain
Tetap berlaku asas jual beli tidak
memutuskan sewa (1576 KUHPdt)
Perlu diperhatikan objeknya apakah sudah
sertifikat atau belum
Pembeli atau penjual bisa bertndak sendiri
atas kuasanya
Pembeli dilarang membeli tanah diluar kec.
Tempat tinggalnya

Lanjutan
Tetap memakai asas pemisahan horizontal
Harus dilakukan oleh PPAT
Harga tergantung kesepakatan ke dua pihak
Penyerahan atas tanah saat perjanjian

dibuat, penyerahan pisik tergantung


kesepakatan
Gugatan hak atas tanah diberi waktu
hingga 5 tahun
Hukum tanah berdasarkan hukum adat,
syarat sah menurut hukum adat: tunai, riil
dan terang

C.
Pelaksanaan
Jual beli
1. Tanah
yang sdh sertifikat
tanah
Surat permohonan Pendaftaran Tanah
Sertifikat asli tanah
Foto Copy PBB
FC KTP penjual dan pembeli
FCKK
Akte pernikahan bagi yang sudah berkeluarga
Surat pernyataan rela menjual dari suami/istri yang tidak

hadir
Bukti tanah tidak bersegketa dari Kades
Surat bukti pembayaran biaya pendaftaran
Surat kuasa jika diwakili
Izin IMB jika ada bangunannya
Untuk menjual sebagian disertakan gambarsket pemisahan

2. Tanah yang belum sertipikat:


Surat permohonan konversi (format dari BPN)
FC KTP Penjual dan pembeli
FC pembayaran PBB
Surat pernyataan rela dari Suami/istri yang

tidak hadir
Surat pernyataan pembeli tidak memegang
hak melebihi maksimum kepeilikan tanah
SKPT
Surat tanda bukti hak atas tanah oleh
kadesdikuatkan oleh camat
Surat tanda bukti biaya pendaftaran

Biaya
pelaksanaan
Honorarium PPAT
Honorarium Saksi-saksi
Biaya pendaftaran
Tanah belum sertifikat: Biaya ukur, biaya

daftar isian, biaya perndaftaran hak,


honorarium saksi

Pendaftaran tanah

A. Sejarah Pendaftaran
tanah
Sejarah pendaftaran tanah di Indonesia sebagaimana

pendapat yang dikemukakan oleh C.G van Huls membaginya


menjadi 3 (tiga) periode:
1. Periode kacau balau, yaitu sebelum tahun 1837
2.Periode ahli ukur pemerintah, yaitu antara tahun 1837
hingga tahun 1875
3. Periode jawatan pendaftaran tanah, yaitu sesudah 1875
- Periode sebelum Ordonansi Balik Nama (plakat 18 agustus
1620 )
- Periode Ordonansi Balik Nama(staatsblad 1834 nomor 27
tentang Bea
Balik Nama)
- Periode PP No. 10/ 1961
- Periode PP No. 24/1997

DASAR HUKUM
1. Pasal 19 UUPA
2. Peraturan Pemerintah No. 24 Th.

1997
3. Peraturan Ka BPN No. 3 Th. 1997
4. Peraturan Pemerintah No. 46 Th.
2002

Pasal 19 UUPA
(1)

(2)

Utk menjamin kepastian hk oleh pemerintah


diadakan pendaftaran tanah di seluruh wil. RI, yang
diatur dgn peraturan pemerintah.
Pendaftaran tersebut meliputi:
a.
b.
c.

pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah


pendaftaran HAT dan peralihan hak tersebut
pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat

(3) pendaftaran tanah diselenggarakan dgn mengingat


keadaan negara dan masy , keperluan lalin sosial
ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya
(4) dalam peraturan pemerintah diatur biaya, dengan
ketentuan rakyat yang tdk mampu dibebaskan dari
pembayaran biaya tersebut

Pengertian
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus
menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan
data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.

B. ASAS PENDAFTARAN TANAH


Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas

sederhana,
aman,
muktakhir dan terbuka.
Azas sederhana

terjangkau,

Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok

maupun prosedur pendaftaran tanah dengan


mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak.

Azas aman
Dimaksudkan

untuk menunjukkan bahwa


pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan
teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai
dengan tujuannya.

Azas terjangkau
Dimaksudkan agar pihak-pihak yang

memerlukannya, terutama golongan ekonomi


lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan
pendaftaran tanah.

Azas Mutakhir
Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam

pelaksanaan
dan
berkesinambungan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan
yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban
mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan
yang terjadi.
Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data
pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan sehingga data yang tersimpan
di Kantor pertanahan selalu up to date, sesuai
dengan kenyataan dilapangan

Dengan demikian masyarakat dapat memperoleh

keterangan mengenai data yang benar setiap saat


(azas keterbukaan).
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan
hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah,
sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data
yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari
bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka
untuk umum.
Dalam
mencapai tujuan tertib administrasi
pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah
susun, termasuk peralihan, pembebanan dan
hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun wajib didaftarkan.

C.TUJUAN PENDAFTARAN
TANAH
1.

2.

3.

untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan


hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah,
satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar
dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah
terdaftar;
untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

D. Sistem pendaftaran
Tanah
Sistem Pendaftaran Akta
Kelebihan : Menetapkan biaya yang tak dapat diduga
sebelumnya
Meniadakan pemeriksaan berulang-ulang
Meniadakan kebanyakan rekanan
Secara tegas menyatakan haknya
Mengatasi kesulitanyang tidak tersebut dalam
sertifikat
Meniadakan pemalsuan
Memelihara sistem
Meniadakan alas pajak
Memberikan alas hak yang abadi

222

Hak tanggungan atas


A. Latar belakang
Tanah

Menurut St. Remy Sjahdini: pengganti Hypotheek dan Crediet


verband
B. Definisi

Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud alam UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah ituuntuk pelunasan hutang
tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditortertentu terhadap kreditor-kreditor lain

C.Dasar Hukum
UU No. 4 Tahun 1996 yang lahir tanggal 9 april 1996.

asas-asas Hak tanggungan


Hak tanggungan memberi kedudukan
yang diutamakan
Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
Hak tanggungan hanya dibebankan
pada hak atas tanah yang telah ada
Hak tanggungan dapat dibebankan
selain atas tanahnya juga benda-benda
yang berkaitan dengan tanah tersebut
Perjanjian hak tanggungan adalah
perjanjian Acessoir

Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan


untuk utang yang akan ada
Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari
satu (1) Hutang
Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam
tangan siapapun objek hak tanggungan itu
berada
Di atas hak tanggungan tidak dapat diletakan
sita oleh pengadilan
Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas
tanah tertentu

Hak tanggungan wajib didaftarkan


Hak tanggungan dapat diberikan
disertai dengan janji-janji tertentu
Hak tanggungan tidak boleh
diperjanjikan untuk dimiliki sendiri
oleh pemegamg hak tanggungan
apabila cedera janji
Pelaksanaan ekseskusi hak tanggungan
mudah dan pasti

OBYEK HAK TANGGUNGAN


Hak Milik (HM)
Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan (HGU)

Surat Kuasa hak tanggungan


Surat kuasa pembebanan hak
tanggungan wajib dibuat dengan akte
notaris atau akta PPAT Pasal (Pasal 15
ayat 1) UUHT

TATA CARA PEMBEBANAN HAK


TANGGUNGAN

Pemberian hak tanggungan dilakukan


dengan pembuatan akta pemberian hak
tanggungan (APHT) yang dibuat oleh PPAT
sesuai dengan peraturan
perundangundangan yang berlaku.
Formulirnya disediakan oleh kantor
pertanahan kota Pekanbaru atau dibeli di
kantor-kantor pos.

Mekanisme pendaftaran
hak tanggungan di kantor
pertanahan

mendaftarkan pada loket pendaftaran.


Mengisi blanko permohonan pendaftaran.
Pemeriksaan keabsahan akta oleh kepala sub seksi
peralihan,pembebanan hak, dan PPAT.
Membayar biaya pendaftaran sebesar Rp. 25.000,-.
Proses pengerjaan berupa pengetikan blanko sertipikat hak
tanggungan, mengisi atau membuat buku tanah yang menjadi
obyek hak tanggungan.
Salinan APHT dijilid bersama sertipikat hak tanggungan.
Diserahkan pada kepala sub seksi peralihan, pembebanan hak
dan PPAT.
Akta asli yang bermaterai menjadi arsip buku tanah hak
tanggungan.
Kemudian dikoreksi oleh kepala seksi pengukuran dan
pendaftaran tanah dan diajukan kepada kepala kantor
pertanahan untuk ditandatangani.
Setelah penandatanganan oleh kepala kantor pertanahan
diberikan ke petugas pembukuan.
Sertipikat hak tanggungan dapat di ambil.

syarat pendaftaran hak tanggungan


untuk hak atas tanah yang sudah
terdaftar

Surat pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 (dua)


dan memuat daftar jenis-jenis surat yang disampaikan.
Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari
penerima hak tanggungan (kreditur).
Foto copy identitas pemberi dan penerima hak
tanggungan.
Sertipikat asli hak atas tanah yang menjadi obyek hak
tanggungan.
Lembar ke-2 (dua) akta pemberian hak tanggungan
(APHT).
Salinan APHT yang sudah diparaf oleh PPAT yang
bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh kepala
kantor pertanahan untuk pembuatan sertipikat hak
tanggungan.

Pedoman Pelaksanaan
pendaftaran hak tanggungan

Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang


peraturan dasar pokok-pokok agrarian (UUPA).
Undang-undang nomor 4 tahun 1996 tentang
hak tanggungan atas tanah beserta bendabenda yang berkaitan dengan tanah.
Undang-undang nomor 5 tahun 1996 tentang
pendaftaran hak tanggungan.
Peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997
tentang pendaftaran tanah.

SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN


Dalam peraturan menteri negara

agraria/kepala badan pertanahan nasional


nomor 3 tahun 1996 ditetapkan bahwa
sertipikat hak tanggungan terdiri atas salinan
buku tanah hak tanggungan dan salinan akta
pemberian hak tanggungan (APHT) yang
bersangkutan yang dibuat oleh kantor
pertanahan, dijilid menjadi satu dalam sampul
dokumen yang bentuknya ditetapkan dengan
peraturan tersebut. Hal-hal mengenai
penerbitan sertifikat Hak Tanggungan diatur
dalam pasal 14 dan peraturan Menteri serta
surat Menteri Negara Agraria/Kepala BPN .

HAPUSNYA HAK
TANGGUNGAN
pasal 18 dinyatakan hapusnya Hak Tanggungan
Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat

accessoir Hak Tanggungan


Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang
Hak Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta, yang
diberikan kepada pemberi Hak Tanggungan
Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan
Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek
hak tanggungan, jika hasil penjualan obyek Haak
Tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua utang
debitor.jika tidak diadakan pembersihan, Hak Tanggungan
yang bersangkutan akan tetap membebani obyek yang
dibeli. Pembersihan Hak Tanggungan tersebut diatur lebih
lanjut dalam Pasal 19.
Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan

EKSEKUSI HAK
Apabila debitor cidera janji, obyek Hak
TANGUNGAN
Tanggungan oleh kreditor pemegang hak

tanggungan dijual melalui pelelangan umum


menurut cara yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku
dan kreditor pemegang hak tanggungan
berhak mengambil seluruh atau sebagian dari
hasilnya untuk pelunasan piutangnya yang
dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut,
dengan hak mendahulu dari pada kreditorkreditor yang lain.
eksekusi Hak Tanggungan,
yang diatur dalam Pasal 20.

DASAR
EKSEKUSI
Hak pemegang hak tanggungan

pertama untuk menjual obyek hak


tanggungan, sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6
Titel eksekutorial yang terdapat dalam
Sertifikat Hak Tanggungan,
sebagaimana dimaksud dalam Pasal
14 ayat (2).
Disebut sebagai dasar
eksekusi dalam Pasal 20

HAPUSNYA HAK
TANGGUNGAN
pasal 18 dinyatakan hapusnya Hak Tanggungan
Hapusnya piutang yang dijamin, sebagai konsekuensi sifat

accessoir Hak Tanggungan


Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh kreditor pemegang Hak
Tanggungan, yang dinyatakan dengan akta, yang diberikan kepada
pemberi Hak Tanggungan
Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan Ketua
Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli obyek hak
tanggungan, jika hasil penjualan obyek Haak Tanggungan tidak
cukup untuk melunasi semua utang debitor.jika tidak diadakan
pembersihan, Hak Tanggungan yang bersangkutan akan tetap
membebani obyek yang dibeli. Pembersihan Hak Tanggungan
tersebut diatur lebih lanjut dalam Pasal 19.
Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan jaminan