PRODIP III PPLN

SEKOLAH TINGGI
AKUNTANSI NEGARA
TEORI UMUM

SEJARAH PROFESI PENILAI

Dalam pelaksanaan pajak properti, pada jaman penjajahan dikenal

dengan Land Rente, kemudian dalam masa Raffles dikenal Land
Rent, selanjutnya menjadi Pajak Hasil Bumi, Ipeda dan terakhir
Pajak Bumi dan Bangunan, Penilaian merupakan inti penggerak
sistem (core system)-nya pajak properti;

Masyarakat pedesaan sejak zaman kolonial telah mengenal Mantri

Klasir yang pekerjaannya menentukan nilai tanah pertanian untuk
dikelompokkan dalam kelas tanah sebagai dasar pengenaan Pajak
Tanahnya;

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan

Bangunan, yang didalamnya tidak hanya menetapkan objek pajak
pertanian, maka untuk memenuhi tuntutan pemenuhan Penilaian
bangunan dikembangkan pendidikan yang lebih luas lagi.

ORGANISASI PROFESI
PENILAI
INDONESIA

1976 berdiri API (Asosiasi Penilai Indonesia).

1979 berdiri GAPINDO (Gabungan Profesi Penilai Indonesia) menjadi

GAPPI 1980.

1980 berdiri MAPPI.

2013 berdiri IPPI

USA

SREA

: Society of Real Estate Appraisers

AIREA

: American Institute of Real Estate Appraisers

ASA

: American Society of Appraisers

INGGRIS

RICS

: Royal Institution of Chartered Surveyors

RVA

: Rating Valuation Association

AUSTRALIA

AIVLE

: Australian Institute of Valuers and Land Economy

API

: Australia Property Institute

RUANG LINGKUP ILMU

PENILAIAN

Ekonomi (Bisnis Investasi, Akuntansi,

Keuangan, Pemasaran, Ekonomi);
Teknik (Sipil, Geodesi, Geologi, Kimia,
Pertambangan, Mesin dll);
Hukum;
Perencanaan Kota;
Manajemen Proyek.

PROFESI SEKTOR PROPERTI

PENILAI
PROPERTY MANAGER
PROPERTY DEVELOPMENT CONSULTANT
PROPERTY AGENT

KONSEP DASAR PENILAIAN

Atribut-atribut yang melekat terhadap
tanah :
Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari
segi komposisi fisik maupun lokasi (unique).
Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan
(immobile).
Tanah merupakan benda yang tahan lama
(durable).
Persediaaan tanah terbatas (finite).
Tanah berguna untuk manusia (useful).

KONSEP DASAR
PENILAIANcont
Faktor Nilai Tanah :
1. Faktor fisik
Lokasi.
Karakteristik lingkungan.
Topographi.
Ukuran dan bentuk lahan.
Permukaan tanah dan tingkat kesuburan.
Drainase.
Pelayanan Umum.

KONSEP DASAR
PENILAIANcont
Faktor Nilai Tanah :
2. Faktor ekonomi
Kesempatan kerja.
Kondisi usaha.
Ketersediaan tanah lainnya.
Tingkat harga pada umumnya.
Kersediaan dana pinjaman.
Tingkat beban pajak.
Sumber daya alam.

KONSEP DASAR
PENILAIANcont
Faktor Nilai Tanah :
3. Faktor pemerintah
Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah.
Kualitas sekolah.
Perencanaan Kota dan Peruntukkannya.
Perizinan Bangunan.
Pajak Properti dan Pajak daerah lainnya.

KONSEP DASAR
PENILAIANcont
Faktor Nilai Tanah :

4. Faktor sosial
Tingkat pertumbuhan dan kepadatan
penduduk.
Tingkat kriminalitas.
Fasilitas kesehatan.
Kesempatan rekreasi.

KONSEP DASAR
PENILAIANcont
Nilai suatu properti tidak terbentuk dengan sendirinya.
Suatu properti akan memiliki nilai apabila memiliki
empat faktor yang dapat menunjang terciptanya nilai
properti.
Keinginan (desire).
Kegunaan (utility).
Kelangkaan (scarcity).
Dapat dipindah tangankan dan daya beli yang efektif
(transferability and effective purchasing power).

V= f (D,U,S,T)

DEMAND

Pertumbuhan kota (city growth);

Sumber-sumber daya apa saja dari populasi,
pendapatan dan kekayan yang mempengaruhi
market area?
Berapa jumlah pembeli potensial? Apa saja
preferensi, selera dan ekspektasi mereka?
(market segmentation)
Bagaimana kemampuan untuk meminjam dana?
(mortgage affordability)
Bagaimana
kondisi
dan
kualifikasi
untuk
memperoleh pinjaman? (mortagage availability).

UTILITY
Utility merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah
properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat
memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial.
Oleh Karena itu hal yang perlu diperhatikan dalam analisis
utiltas ini adalah sebagai berikut :
Peraturan dan hukum apa saja yang terikat pada
penggunaan properti.
Hak dan batasan apa saja yang dapat diterapkan pada
properti.
Seberapa nyamankah lokasi dari properti, dan bagaimanakah
lingkungannya?
Bagaimana ukuran, bentuk dan kapasitas tanah dari lahan
properti? dan tipe bangunan dan pembangunan apa saja yang
mungkin untuk sebuah lahan properti? Bagaimana servis dan
fasilitas penunjang kawasan properti?

SCARCITY
Konsep ini merujuk pada relativitas tingkat pemasokan
properti (supply) yang dapat memenuhi kebutuhan
pembeli potensial. Jika pembeli potensial memiliki banyak
pilihan, maka nilai properti cenderung relatif rendah.
Sebaliknya, semakin besar
tingkat scarcity-dengan
asumsi memiliki derajat kesamaan dengan properti lain
semakin besar nilai properti.
Analisis kelangkaan ini berarti analisis kompetitor yaitu
menghitung jumlah atau besarnya substitusi properti. Hal
yang perlu diperhatikan dalam analisis ini adalah sebagai
berikut :
Sumber potensial dari supply
Identikasi kompetitor langsung.
Faktor-faktor yang menentukan supply

TRANSFERIBILITY
Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu
Pihak ke pihak lain. Proses ini terdiri dari marketing,
negotiating, and closing transaksi properti.
Hal yang perlu diperhatikan adalah sebagai berikut :
Peran calo/ broker dalam menentukan harga properti.
Konsep
promosi dan prinsip-prinsip yang perlu
diperhatikan dalam mempertemukan titik temu
antara pembeli dan penjual dalam proses negosiasi.
Tipe kontrak yang digunakan dalam transfer properti,
apakah sewa, jual atau tukar?
Biaya transaksi dan detil lainnya yang termasuk
ketika proses transaksi berakhir.

Faktor Penentu Nilai

DEFINISI PENILAIAN
PP No.27 Tahun 2014
Penilaian adalah proses kegiatan untuk
memberikan suatu opini nilai atas suatu
objek penilaian berupa Barang Milik
Negara/Daerah pada saat tertentu.

Department of Consumer Affairs (Bureau of Real

Estate) - USA
the act or process of developing an opinion of value; an
opinion of value. (USPAP, 2010-2011 Edition, pg. U-1)
It may be said that value is the present worth of all rights to
future benefits, arising out of property ownership, to typical
users or investors. An appraisal report is usually a written
statement of the appraisers opinion of value of an
adequately described property as of a specified date. It is a

DEFINISI PENILAIAN..cont
Dari beberapa definisi diatas, yang dapat digaris bawahi
mengenai Penilaian adalah:
Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan
judgment).
Penilaian juga
merupakan suatu estimasi nilai (an
estimated value).
Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific
date).
Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang
relevan (based on analysis of relevan market
information).

DEFINISI PENILAIAN..cont
Jadi Penilaian (valuation/appraisal) pada
dasarnya hanya merupakan estimasi atau
opini, walaupun didukung oleh alasan atau
analisis yang rasional. Kelayakan suatu
Penilaian dibatasi oleh ketersediaan data
yang cukup, serta kemampuan dan
objektifitas si Penilai (valuer/appraiser).

BIAYA, HARGA, NILAI

BIAYA adalah sejumlah uang yang dikeluarkan

untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu.

HARGA adalah sejumlah uang yang dibayar

dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan
hak milik dari suatu benda.

NILAI adalah apa yang sepatutnya dibayar

oleh seorang pembeli atau diterima oleh
penjual dalam sebuah transaksi, dan harga
adalah apa yang akhirnya disetujui.

Kenapa Penilaian..?

?
Sumber : Real estate Strategy and Analysis, David Geltner 1992

Prinsip-Prnsip Penilaian

Prinsip-Prnsip Penilaian

Nilai Pasar

Nilai pasar adalah harga jual yang memiliki kepentingan khusus di dalam Real
Property dengan beberapa syarat seperti berikut:

Pelaksanaan penjualan dilakukan pada tanggal tertentu.

Dilakukan pada pasar terbuka dan kompetitif.

Baik penjual dan pembeli masing-masing dapat dengan

mempunyai pengetahuan yang cukup tentang properti tersebut.

Harga tidak dipengaruhi oleh transaksi yang tidak patut (tidak wajar).

Penjual dan pembeli mempunyai motivasi yang serupa.

Masing-masing pihak bertindak atas pertimbangan dan kepentingan mereka yang

terbaik.

Ada usaha memasarkan yang mencukupi dan waktu yang rasional untuk
menunjukkannya pada pasar terbuka.

Pembayaran dilakukan dalam bentuk tunai atau dalam bentuk finansial lainnya
yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.

Harga menunjukkan pertimbangan normal terhadap properti yang dijual,

dipengaruhi oleh finansial khusus atau penjualan yang menjamin seseorang yang
mempunyai hubungan dengan penjualan tersebut.

cermat

dan

Harga yang paling

memungkinkan
Nilai
pasar
adalah
(most probableyang
price)
maksimum/terbaik
dapat

harga
diperoleh.
Namun pada akhirnya akan disadari bahwa
harga
terbaik
adalah
tidak
mudah
diperoleh dalam pasar Real estate dan
terdapat
ketidakpastian
sehubungan
dengan estimasi nilai yang dibuat, oleh
karena itu, definisi nilai dirubah menjadi
harga yang paling memungkinkan (post
probable price).

JENIS-JENIS NILAI
Nilai Modal ( Capital Value )
Nilai Modal adalah nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik terhadap
suatu harta/benda.
Nilai Pasar Wajar ( Fair Market Value )
Nilai pasar Wajar adalah nilai yang diperoleh dari transaksi yang wajar diantara
penjual dan pembeli.
Nilai Sewa ( Rental Value )
Nilai Sewa adalah nilai nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak
menggunakan sesuatu harta dalam jangka waktu yang terbatas dan ditetapkan.
Nilai Penjualan ( Sale Value )
Nilai Penjualan adalah nilai yang telah ditetapkan oleh pihak penjual untuk
tujuan penjualan sesuatu barang/harta.
Nilai Potensi ( Potential Value )
Nilai Potensi adalah nilai sesuatu barang / harta berdasarkan potensi pendapatan
yang dimiliki oleh barang/harta tersebut pada masa yang akan datang.

JENIS-JENIS NILAI
Nilai Spekulasi ( Speculation Value )
Nilai Spekulasi adalah nilai suatu harta berdasarkan kepada ramalan dan
jangkaan ( prediction and speculation ) pada masa mendatang.
Nilai Penggunaan ( Usage Value )
Nilai penggunaan adalah nilai dari suatu barang/harta kepada seseorang
yang memang perlu menggunakan barang tersebut.
Nilai Pertukaran ( Exchange Value )
Nilai Pertukaran adalah nilai sesuatu barang/harta kepada seseorang yang
menggandaikan dia akan menukar tangan barang tersebut kepda orang
lain kelak.
Nilai Sentimental ( Centimental Value )
Nilai Sentimental adalah nilai sesuatu barang/harta dari seseorang yang
teramat syang dan sangat berat untuk melepaskannya.

JENIS-JENIS NILAI
Nilai Salvage ( Salvage Value )
Nilai Salvage adalah jumlah nilai sesuatu barang/harta apabila
dijual komponen-komponennya secara berasingan atau tidak
didasarkan kepada fungsi barang tersebut semula.
Nilai Sisa ( Scrab Value )
Nilai Sisa seringkali disebut sebagai nilai rongsokan ( biasanya
mesin) dimana barang hanya dihitung sebagai nilai besi tua.
Nilai Jual Paksa ( Forced Sale Value )
Nilai Jual Paksa adalah nilai jual yang diperoleh dari pelelangan
akibat pelanggaran undang-undang atau perjanjian. Nilai jual
paksa biasanya ditentukan sebanyak 60% sampai 70% dari nilai
pasaran.

Analisis Pasar
ANALISIS
PASAR

INFORMASI
PROPERTI

CIRI-CIRI PASAR PROPERTI

Sumber : Agus Prawoto, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, P 65-69,
BPFE, Yogyakarta

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Pasar

Properti

Proses Penilaian

Terima Kasih