IMPACTO DEL NUEVO CODIGO

CIVIL EN EL RGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Contrato de Adhesion
Segn el art 984 es "aquel mediante el cual uno de los contratantes adhiere a
clusulas generales predispuestas unilateralmente, por la otra parte o por
un tercero sin que el adherente haya participado en su redaccin".
Al quien adhiere solo le queda como alternativa NO contratar
Claridad Las clusulas generales del contrato deben ser claras, y esto implica
que no deben requerir otras aclaraciones para su comprensin, si hay
remision, la parte que adhiere (por ejemplo quien compra un propiedad)
debe tener la info remitida y si esto no se cumple antes de la firma, el
Cdigo las considera como no convenidas.
Clusulas Particulares : si son incompatibles con las generales prevalecen
ya que el CCC le da mayor valor a las clusulas que las partes han
negociado libremente.

Clusula Abusiva,(art 1119),es la que, "habiendo sido o no negociada

individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio
significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio
del consumidor".

Clausula Sorpresiva :Es la que por su contenido, redaccin o presentacin no

sean razonablemente previsibles. Se trata de clusulas que no sean
habituales para el contrato de adhesin o las que son inesperadas para el
adherente y que generen un desequilibrio entre las partes.

en
Consagracin del consorcio como persona juridica (por tanto puede contraer
obligaciones
Como la personalidad jurdica del consorcio hasta ahora es limitada y se
consagr jurisprudencialmente para evitar que los terceros reclamantes
tuvieran que demandar a todos los condminos (recordar que la 13512 habla
de representante de los propietarios).
Ampliacin del mandato del administrador para poder representar al consorcio en
materia judicial
Entendemos que es positivo porque ahora hay que llamar a asamblea (lo cual
demora el tema cuando hay plazos a cumplir) para asuntos judiciales, salvo
que el reglamento diga otra cosa.
Doble exigencia en los votos para conformar las mayoras asamblearias (por % y
cantidad de propietarios)
Al punto 3- Cuando alguien ha comprado una unidad funcional sujeta a la ley
13512, adems de su escritura de compraventa firm por adhesin otra
escritura, otro contrato, llamado Reglamento de Copropiedad y Administracin,
a partir de agosto llamado Reglamento de Propiedad Horizontal. Si los
contratos son para cumplirse (pacta sunt servanda) ese reglamento
condiciona la vida consorcial, pues hace al derecho de propiedad protegido en
la Constitucin Nacional.-
Por un lado la doble votacin es apropiada para impedir que el que tenga ms del
50% de porcentual decida siempre a su antojo e imponga su sola voluntad.
Pero quien compro con el criterio de anterior quizas lo hizo por esa ventaja
Posibilidad de votar decisiones sin necesidad de Asamblea (hasta ahora la CSJN
lo negaba con el argumento de que la asamblea es irremplazable) de este
modo.
Podra ser una solucin para consorcios de muchsimas unidades, pero no se
instrument de la mejor forma. Hasta ahora la jurisprudencia tena decidido que no
poda soslayarse el sistema deliberativo y por mayoras del rgimen de propiedad
hoirizontal.

Reemplazo del actual rgimen de prehorizontalidad con una pliza de seguros.

Creemos que han hecho lobby las compaas de seguro, pero lo cierto es que la
actual ley 19724 no se viene cumpliendo

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como

derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar a las normativas que regulan este derecho real.(art.2075 CCC)

Esta normativa no aparece en el Ttulo V Propiedad Horizontal. Tiene lgica porque

la ley 13512 es de 1948, es decir ya exista la propiedad horizontal hace casi 70
aos y tena su propia regulacin.

En cambio no estaban regulados en mbito nacional los clubes de campo ni los

barrios cerrados y al respecto slo haba compleja normativa de provincias y
municipalidades . Cuando aparece la regulacin nacional, tiene sentido que toda la
legislacin dispersa se unifique en el CCC.-
 Lecturas Recomendadas:
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL CONSORCIO
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y reparacin de
su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin
y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento
o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de personas con
discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas
para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por
resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y dems contribuciones.
 Lecturas Recomendadas:
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL CONSORCIO

Aspectos a resaltar del artculo 2048: obligaciones del propietario

por los gastos comunes agregando obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea y
ahora ya no se menciona la cuestin de mejor renta

El agregado se refiere a :
1 - Fuentes Externas: Refiere a la ley y toda normativa del
Congreso de la Nacin y/o del Poder Legislativo jurisdiccional y
hasta municipal, ejemplos: relativas a cuestiones de seguridad
edilicia , y tambin personal, acuerdos como por ejemplo las
paritarias, etc.

2- Fuentes Propias: El Reglamento regula todo lo que la ley omite, y

adicionalmente la Asamblea las cuestiones no reguladas en el
primero y que el mandatario no est habilitado para resolver.
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL Recomendadas:
CONSORCIO

En resumen : Mas all del que tipo de norma que genere un gasto
comn la expensa deber incluirlo
Se aclara que incluye la habilitacin de espacios y rampas para
personas con discapacidad y de las vias de escape en caso de
siniestro, y ratifica que tambin debe contribuir con el pago de las
extraordinarias

Por ultimo se refiere al certificado de deuda y agrega que en caso

de haber Consejo de Administracin debe ser aprobado por
ste ltimo, adems ratifica que es ttulo ejecutivo para el cobro
de las expensas y dems contribuciones, dando una informacion
validada
Observacion: Tambien se deberia informar si el consorcio es parte en
expedientes judiciales, y/ en su caso deudor para con el fisco, el
gremio, proveedores, a fin de conocer la verdadera situacin no solo
del bien propio sino tambin del comn, y no contemplada antes.
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL Recomendadas:
CONSORCIO

ARTICULO 2067.Deberes del administrador

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la
ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la
seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las
normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorizacin previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los 60 das de la fecha de
cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal;
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL Recomendadas:
CONSORCIO

ARTICULO 2067.Deberes del administrador (continuac)

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la

asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de
consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y dems
riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la
asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de
registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que
exija la reglamentacin local. Tambin debe archivar
cronolgicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos
los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio y
de las sucesivas administraciones;
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL AL Recomendadas:
CONSORCIO

ARTICULO 2067.Deberes del administrador (continuac)

j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los 15 das hbiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso
despus de las 48 horas hbiles de recibir la comunicacin
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales
que afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de 3 das
hbiles el certificado de deudas y de crditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e informacin sobre los seguros
vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carcter de representante legal.
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL Recomendadas:
AL CONSORCIO

Mayor poder para el Consejo de Administracin a que basta con su

autorizacin para poder disponer del fondo de reserva siempre que se
presenten gastos imprevistos y mayores que los ordinarios
La rendicin de cuentas deber formalizarse dentro de los 60 dias
del cierre , resta aclarar si son dias hbiles administrativo, por tanto se
trata de unas 12 semanas , es decir 3 meses aproximadamente, o en
su caso corridos como preve el Codigo Civil cuando habla de plazos.
Los artculos 320 a 331 regulan la contabilidad, y hay otras
disposiciones sobre "rendiciones de cuenta" segn quien la
confecciones, :
administrador de tiempos compartidos,
gestor de un negocio en participacin,
administradores de agrupaciones de colaboracin y de UTEs.
Y en los fideicomisos pueden solicitar la rendicin de cuentas de
los beneficiarios, el fiduciante o el fideicomisario.
Cuando exista actividad econmica organizada, el fiduciario debe
generar la rendicion con contabilidad regular y EECCs anuales.
 Lecturas
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL Recomendadas:
AL CONSORCIO

En TIEMPOS COMPARTIDOS el artculo 2097 en su inciso h):

ARTICULO 2097.- Deberes del administrador.
El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los
establecidos en los regmenes legales especficos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y
cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a
los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las
prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las
sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que
corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y
todo otro cargo que corresponde;
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL Lecturas Recomendadas:
AL CONSORCIO
En TIEMPOS COMPARTIDOS el artculo 2097 en su inciso h):
ARTICULO 2097.- Deberes del administrador.
El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los
establecidos en los regmenes legales especficos:
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a
liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador
pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al
emprendedor o a quien ste indique, al cesar su funcin;
j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo
con los usos y prcticas del sector.
En resumen Tambien debe rendir cuentas al emprendedor y
usuarios, aunque no fija fecha, en cambio establece que dicha
rendicin debe llevar la certificacin de un contador pblico, salvo
que se maneje el ajuste alzado relativo que permite modificaciones
en el monto original del contrato (ej. Incrementos hasta un 20%
sobre el total, y disminuciones sobre valor total en un 10%), cabe
aclarar que la inflacin no constituye ajuste alzado relativo
MODIFICACIONES DEL CODIGO CIVIL Lecturas Recomendadas:
AL CONSORCIO
En CLUBES DE CAMPO SE ESTABLECE QUE:

No se trasforman en consorcios de puro derecho ni tampoco estan obligados a

transformarse en uno.

Pero estan obligados a adecuarse, es decir incorporar ciertas normas del nuevo
Cdigo civil a un Reglamento que debern inscribir en el registro de la propiedad

Si no lo hacen, no hay problema inmediato pero puede pasar que algn propietario
lo exija o que el registro inmobiliario se niegue a inscribir las nuevas escrituras

Sin perjuicio de lo anterior la adecuacin es conveniente para la entidad porque

aumenta su capacidad para cobrar expensas y para imponer normas de
convivencia