P EN G A D A A N TA N A H

U N TU K K EP EN TIN G A N
P EM B A N G U N A N
PENGADAAN TANAH UNTUK PEMBANGUNAN

a. Pribadi (Calon pemegang hak yang

bersangkutan)
b. Kegiatan usaha (Bisnis)
A. PROYEKNYA
c. Pembangunan untuk kepentingan umum
yang diatur dalam Perpres 36/2005 jo
65/2006

B. LOKASINYA

Berdasarkan RTRW yang ditetapkan oleh Pemerintah

Daerah. RTRW merupakan pedoman memakai tanahnya.
RTRW menetapkan peruntukan tanahnya (tanah pertanian
atau non pertanian).
2
C. STATUS TANAH YANG TERSEDIA

D. KESEDIAAN PEMEGANG HAK MELEPASKAN

TANAHNYA

E. TATA CARA MEMPEROLEH TANAHNYA

 RENCANA TATA RUANG WILAYAH (RTRW) DITETAPKAN
OLEH PEMERINTAH DAERAH

RTRW MENGATUR PERUNTUKAN TANAH

DI KOTA DI DESA
(TANAH NON PERTANIAN) (TANAH PERTANIAN)

Untuk : Peruntukkan tanahnya dapat

Perumahan diubah melalui RTRW menjadi
Pembangunan lainnya TANAH NON PERTANIAN. Jika
Berlaku PERATURAN BANGUNAN yang ada investor yang bersedia
menetapkan : mengembangkan tanahnya (Land
- KDB Improvement)
- KLB
- Intensitas Ketinggian Bangunan dan IMB
Pengaruhnya terhadap :
- Jalan
- Transportasi
- Pendapatan Warga
- Masalah sosial dan ekonomi
4
Prosedur Awal Perolehan Tanah

Keperluan Keperluan
Perorangan Perusahaan
(NON- (Komersial-
komersial) bisnis)
Perolehan Harus
Tanah secara memperoleh
langsung Ijin Lokasi
(Pemindahan (PMNA/KBPN
Hak-Jual Beli) No.2./1999 sdh
direvisi dengan
PMATR.No.5/20
Ijin Lokasi

Ijin Lokasi adalah Ijin

peruntukkan penggunaan
tanah yang wajib dimiliki oleh
perusahaan untuk
memperoleh tanah yang
diperlukan dalam rangka
penanaman modal, yang
berlaku pula sebagai ijin
pemindahan hak, dan untuk
menggunakan tanah, guna
keperluan usaha penanaman
modal
 Permen ATR / BPN No. 5
Tahun 2015 IZIN
LOKASI
Tidak Perusahaan (3) Risalah
PTP
ATR
Perlu Izin (Penanaman Modal/ UU
Lokasi N0. /

Tembus

Permohonan
(Psl 2 (3)) 25 Thn BP
4 2007) 1 N

an
SERTIPIK
(Pasal 9, (5) PTP dari Perlu Izin AT

PTP
ayat (6)) BPN
SK IZIN Izin Lokasi
(Bupati/Walikota/Gubern HAT :
LOKASI ur) HGU
PETA Lokasi Izin Prinsip (2
Dalam Rangka HGB
(9
(Lampiran) dari Bupati/
ONE MAP POLICY
Lampiran Peta
Walikota (PP ) )
15/2010) Pasal
Skala : Bupati/wk
= 1 : 10.000 Tata Cara 163
pemberian Keterang
Gubernur = 1 : Izin Lokasi an: Produk Pemda
(6 50.000 dari Bupati/ Walikota
Produk ATR
Kegiatan
a)
Pemohon (Pasal 10): (PERMEN ATR 5/2015) Pasal
Wajib
Pemohon
15
- Sosialisasi Didaftarkan HAT
- membebaskan tanah (7) MONEV (8) (Lampiran
(Pasal 14) PTP, IL) (Pasal 14
dalam areal IL Mengontrol :
- Tidak menutup atau - perolehan tanah ayat (5))
mengurangi aksesibilitas - penggunaan & pemanfaatan tanah dan TIDAK
Bila
dan melindungi ruang SESUAI
kepentingan umum - pengamanan terhadap tanah
dengan SK
- Melaporkan ke Kakantah yang sudah diperoleh IL dapat
setiap 3 bulan mengenai - pengawasan & pengendalian
dijadikan
perolehan tanah & terhadap batas
(6penggunaannya
Perpanjang bahan
tanah yang telah diperoleh
b) an IL PEMBATA
SISTEM PEROLEHAN TANAH
STATUS TANAH CARA PEROLEHANNYA
YANG TERSEDIA
Permohonan Hak
TANAH NEGARA
1.Pembebanan hak (pemberian
hak baru di atas tanah HM)
TANAH HAK 2.Pemindahan hak (jual beli,
tukar menukar, hibah, hibah
wasiat)
3.Pembebasan hak (apabila yg
tersedia tanah HM, dan calon
subyeknya Badan Hukum Ind.)
4.Pencabutan hak (upaya
terakhir dan secara paksa
untuk memperoleh semua
jenis hak atas tanah)
STATUS TANAH YG
DIPEROLEH
H. Milik (HM)
H. Guna Usaha (HGU)
H. Guna Bangunan
(HGB)
H. Pakai (HP)
H. Pengelolaan (HPL)
HGB, HP, H Sewa
HM, HGU, HGB, HP
Tanah Negara (wajib
diajukan permohonan
hak thdp Tanah Negara)
Tanah Negara (wajib
diajukan permohonan
hak thdp Tanah Negara)

TANAH HPL Bagian-bagiannya dpt HM, HGB, HP

diberikan kpd pihak ketiga
melalui permohonan hak
8
 SKEMA PERMOHONAN HAK
BPN PUSAT

PENELITIAN KEMBALI

BERWENANG
KANWIL BPN TIDAK
BERWENANG
PERIKSA KEMBALI
BERWENANG

SURAT KEPUTUSAN
Kepala kantor PEMBERIAN
Pertanahan HAK (SKPH
Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kabupaten/Kota
SURAT DAN Kota
KELENGKAPAN
DOKUMEN Pemeriksaan oleh
PERMOHONAN Panitia A; atau
KABULKAN PENERIMA HAK
HAK Panitia B
Ada Kewajiban :
1 .Membayar Uang Pemasukan
(vide PMNA/
TOLAK Ka.BPN No.6 tahun 1998)
2. Membayar Bea Perolehan Hak
(UU No.
25/2000) ;
3. Mendaftarkan Haknya ke :
KANTOR
PERTANAHAN
KABUPATEN/KOTA
SKEMA PENDAFTARAN HAK DAN PENERBITAN SERTIPIKAT

MEMBUAT
MENERBITKAN
BUKU TANAH SERTIPIKAT HAK ATAS
KEGIATAN TANAH
KANTOR YANG BERISI:
PERTANAHAN 1. JENIS HAK
YANG TERDIRI DARI:
KABUPATEN/KOTA 2. DATA FISIK: LETAK 1. SALINAN BUKU
(DESA/KELURAHAN TANAH
), JALAN, BLOK, 2. SURAT UKUR
LUAS TANAH
SESUAI SURAT MENYERAHKAN
UKUR SERTIPIKAT KEPADA
PENERIMA HAK ATAU
KUASANYA

SAAT LAHIRNYA HAK ATAS TANAH (TAPI, KAPAN TGL.

PASTINYA ?? )
PASTINYA ATAU TEPATNYA :
SELAMBAT-LAMBATNYA 7 (TUJUH) HARI KERJA
SEJAK BERKAS-BERKAS/WARKAH PENDAFTARAN
DINYATAKAN LENGKAP
OLEH KA.SIE PENDAFTARAN TANAH
 PEMINDAHAN HAK
Adalah perbuatan
JENISNYA:hukum pemindahan
JUAL BELI, hak untuk selama-
HIBAH, TUKAR-MENUKAR,
lamanya
INBRENG
(JUAL LEPAS dalam konsep hukum tanah adat)

Yurisprudensi MA-RI No.123/K/Sip/1970: perbuatan hukum jual

beli tanah adalah pemindahan hak yang bersifatTERANG
DAN TUNAI
TERANG : jual beli dilakukan di hadapan pejabat yang
berwenang (PPAT)
TUNAI : ada dua perbuatan hukum yang dilakukan bersamaan,
yaitu:
1. PENJUAL : memindahkan penguasaan yuridis atas
tanahnya kepada
pembeli untuk selama-lamanya
2. PEMBELI : membayarkan harga (sebagian atau
seluruhnya) kepada
penjual

Sahnya jual beli harus memenuhi syarat materiil :

a. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan;
b. Pembeli berhak membeli tanah yang yang bersangkutan;
c. Tanah hak yang bersangkutan dapt diperjualbelikan menurut
Konsekuensi hukum dari selesainya jual
beli :
1. Jual beli tidak dapat dibatalkan karena perbuatan dan
pemindahan haknya telah selesai;
2. Apabila harganya baru dibayarkan sebagian tidak
berpengaruh pada pemindahan hak karena telah
memenuhi syarat tunai ( vide ; Keputusan MA-RI no.
27/k/sip/1976) sisa harga yang belum dibayar adalah
hutang pembeli
 PENGATURAN : UUPA PASAL 19
Pelaksanaan Jual Beli Tanah
PP NO.24 TAHUN 1997 (PASAL 37 S.D. PASAL 40)
PMNA/KA.BPN NO.3 TAHUN 1997 (PASAL 95 S.D. 106)

PELAKSANAAN JUAL BELI DILAKUKAN DIHADAPAN PPAT:

DENGAN DIHADIRI OLEH:
1.PENJUAL DAN PEMBELI ATAU WAKIL/KUASANYA DENGAN SURAT
KUASA TERTULIS
2.DUA ORANG SAKSI
3.SETELAH AKTA JUAL BELI DIBACAKAN OLEH PPAT DIHADAPAN YANG
HADIR, JIKA ISINYA
DISETUJUI PARA PIHAK DAN TIDAK ADA PERUBAHAN, LALU
DITANDATANGANI OLEH PENJUAL DAN
PEMBELI
4.PPAT WAJIB MENDAFTARKAN JUAL BELI KE KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN/KOTA
SELAMBAT-LAMBATNYA 7 (TUJUH) HARI KERJA SEJAK AKTA JUAL BELI
TSB. DIBUAT

PENDAFTARAN JUAL BELI:

-.DI DALAM BUKU TANAH DAN SERTIPIKAT TANAH DICATAT MENGENAI
PERUBAHAN SUBYEK,
YAITU: MENCORET NAMA PENJUAL; KEMUDIAN MENCATAT NAMA
PEMBELI PADA KOLOM MUTASI
(PEMEGANG HAK BARU)
PEM BEBAN AN H G B/H P D IATAS
HM
 Jangka W aktu

HGB DIATAS HM
max 30 tahun
diperbaharui 30
tahun
HP DIATAS HM
(PP 40/1996)
max 30 tahun
diperpanjang 20
tahun diperbaharui
30 tahun
(PP 103/2015)
H A K P EN G ELO LA A N

Hak Pengelolaan, berisi wewenang :

a. Merencanakan peruntukan dan pemggunaan tanah
ybs;
b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan
pelaksanaan usahanya;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada
pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan
oleh pemegang hak tersebut, yang meliputi segi-
segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan
keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian
hak atas tanah kepada pihak ketiga ybs dilakukan
ileh pejabat yang berwenang , sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku
(PMDN NO 5 THN 1974)
PEM B EB A N A N H M /H G B /H P D IATA S H PL

Identitas pihak-pihak yang bersangkutan;

Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;
Jenis penggunaannya;
Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada
pihak ketiga ybs dan keterangan mengenai jangka waktunya
serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;
Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan
ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut
pada berakhirnya hak atas tanah yang diberikan;
Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya;
Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

(KETENTUAN DIATAS DISEBUTKAN DALAM PMDN 1 TAHUN 1977

YANG SUDAH DICABUT OLEH PMNA 9 TAHUN 1999 )
 PELEPASAN HAK

Adalah perbuatan hukum

melepaskan hubungan hukum
Antara Subyek hak atas Tanah
Dengan

Tanah yang di-haki (dimilikinya)

BAGAIMANA PROSEDUR SUBSTANSIAL
PELEPASAN HAK?

ADA PEMBAYARAN GANTI

KERUGIAN (KOMPENSASI)
ADA PERBUATAN HUKUM
PELEPASAN HAK
DILAKUKAN BERSAMAAN
(SERENTAK-BERSAMAAN)
DIBUKTIKAN DENGAN
PERJANJIAN PELEPASAN HAK
SKEMA PELEPASAN HAK

MUSYAWARAH

SEPAKAT

BAYAR
KOMPENSASI

PELEPASAN
HAK
 ALASAN PENGGUNAAN
PROSEDUR PELEPASAN HAK

Adanya kebutuhan Tanah di pihak yang akan

menggunakan Tanah
Pemilik Tanah bersedia melepaskan haknya
Karena upaya perolehan tanah melalui upaya
pemindahan hak secara langsung tidak dapat
dilakukan mengingat status hukum (personal
status) pihak yang akan menguasai tanah tidak
memenuhi Syarat sebagai pemegang hak vide
UUPA Pasal 26 ayat(2), 30 ayat(2), 36 ayat(2)
 TAHAP AWAL UPAYA PEROLEHAN TANAH
SEBELUM PENCABUTAN HAK

Proses Musyawarah diantara pihak

pemilik tanah dengan pihak yang
akan mengambil tanah mengenai
Bentuk dan/atau Besarnya Ganti
Kerugian
Atau dengan lebih singkat adalah
bahwa secara sistematik sebelum
dilakukan pencabutan hak, yg
harus dilakukan adalah upaya
musyawarah ke arah PELEPASAN
HAK SECARA SUKARELA
ASAS- ASAS PELAKSANAAN PENCABUTAN HAK
DI DALAM UU NO. 20 TAHUN 1961
1. Pencabutan hak dapat dilakukan untuk kepentingan umum dengan
memberikan ganti kerugian yang layak dan dilakukan menurut
ketentuan undang-undang
2. Pencabutan adalah upaya terakhir apabila upaya lain dalam rangka
memperoleh tanah melalui pemindahan hak secara langsung tidak
dapat dilakukan
3. Mengingat tanah memiliki fungsi sosial berarti pula bahwa
kepentingan bersama harus didahulukan
4. Pelaksanaan pencabutan hak dilakukan dengan keputusan presiden
yang memuat keputusan pencabutan hak dan penetapan ganti
kerugian.
5. Namun dalam situasi yang mendesak pencabutan hak dapat
dilakukan dengan kewenangan menteri agraria
6. Pencabutan hak hanya dilakukan untuk keperluan usaha
negara (Pemerintah Pusat dan Daerah)
7. Namun bagi badan hukum swasta tidak tertutup
kemungkinan melakukan pencabutan hak dalam rangka
usahanya benar-benar untuk kepentingan umum
8. Ganti kerugian harus didasarkan pada nilai nyata/sebenarnya,
bukan semata-mata harga pasar namun tidak juga berarti harga
yang lebih murah.
PENGATURAN PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
BERDASARKAN UU NO.20 TAHUN 1961

Untuk kepentingan umum, termasuk

kepentingan Bangsa dan Negara serta
kepentingan bersama dari rakyat, sedemikian
pula kepentingan pembangunan, maka
Presiden dalam keadaan yang memaksa
setelah mendengar Menteri Agraria, Menteri
Kehakiman dan Menteri yang bersangkutan
dapat mencabut hak-hak atas tanah dan
benda-benda yang ada diatasnya.
Oleh karena pencabutan hak itu merupakan
tindakan yang sangat penting, karena
berakibat mengurangi hak seseorang, maka
yang memutuskannya adalah penjabat
Eksekutif yang tertinggi, yaitu Presiden.
pencabutan hak adalah jalan yang terakhir
untuk memperoleh tanah dan/atau benda
lainya yang diperlukan untuk kepentingan
Dasar Pertimbangan Usulan
Pencabutan Hak
(Pasal 18 UU No.5/1960)
Menurut Pasal 18 Undang-undang Pokok Agraria
maka untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan
bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat
dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang
layak dan menurut cara yang diatur dengan
Undang-undang

Selain wewenang untuk melakukan pencabutan

hak, di dalam Pasal 18 tersebut dimuat pula
jaminan-jaminan bagi yang empunya. Yaitu bahwa
pencabutan hak harus disertai pemberian ganti
kerugian yang layak dan harus pula dilakukan
menurut cara yang diatur dalam Undang-undang
Jenis Pencabutan Hak
Undang-undang No. 20/1961
memuat 2 macam acara
pencabutan hak, yaitu:
1. acara pencabutan hak biasa
2. acara pencabutan hak untuk
keadaan yang sangat
mendesak, yang memerlukan
penguasaan tanah dan/atau
benda-benda yang
bersangkutan dengan segera
 PERIHAL
PENYAMPAIAN USULAN PENCABUTAN HAK
GUBERNUR AJUKAN USUL
PENCABUTAN HAK MENTERI AGRARIA/KEPALA BPN
(MELALUI MENTERI DALAM NEGERI)

KONSULTASI
MENTERI MENDAGRI
KEHAKIMAN
MENTERI YG TERKAIT DENGAN INSTANSI
& PENGGUNAAN TANAH

PERMINTAAN PENCABUTAN HAK

KEPADA PRESIDEN RI
(d.t.o. ketiga Menteri)
PENCABUTAN
HAK ATAS TANAH
BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20/1961
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA
MENERBITKAN SURAT KEPUTUSAN
TENTANG PENCABUTAN HAK ATAS TANAH
DAN PENETAPAN GANTI KERUGIAN
BAGI BEKAS PEMEGANG HAK ATAS TANAH
 Penolakan
Menerima Ganti Rugi

Bagaimanakah kalau yang empunya tidak bersedia

menerima ganti kerugian yang ditetapkan oleh
Presiden karena dianggapnya jumlahnya kurang
layak?

1. Si-Bekas Pemilik Tanah dapat minta kepada

Pengadilan Tinggi agar pengadilan itulahi
yang menetapkan ganti kerugian tersebut.
Untuk itu akan diadakan ketentuan hukum
acara yang khusus, agar penetapan ganti-
kerugian oleh Pengadilan tersebut dapat
diperoleh dalam waktu yang singkat. (Lihat:
PP No. 39/1973, tentang Acara Penetapan
Ganti Kerugian oleh Pengadilan Tinggi
sehubungan dengan Pencabutan Hak-Hak atas
Tanah dan Benda2 di atasnya))
2. Tetapi biarpun demikian penyelesaian soal
ganti-kerugian melalui pengadilan itu tidak
menunda jalannya pencabutan hak. Artinya
setelah ada keputusan Presiden mengenai
pencabutan hak itu maka tanah dan/atau
benda-bendanya yang bersangkutan dapat
segera di kuasai, dengan tidak perlu
menunggu keputusan Pengadilan Negeri
mengenai sengketa tersebut.
3. Teranglah kiranya, bahwa kepentingan dari
yang berhak atas tanah dan/atau benda yang
dicabut haknya itu mendapat perhatian pula
sebagaimana mestinya.