Anda di halaman 1dari 45

PENENTUAN

NJOP PBB TANAH DAN BANGUNAN


NJOP Tanah dan/atau Bangunan

NJOP Bumi NJOP Bangunan

Dihitung biaya komponen


Ditentukan Melalui
pembuatan bangunan
Perbandingan Data Pasar
dikurangi penyusutan
TATA CARA
PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN
ANALISIS ZNT/NIR

WILAYAH DENGAN JENIS DATA

SISMIOP
Tahapan Pekerjaan
Persiapan

Pengumpulan Data Harga Jual

Kompilasi Data Harga Jual

Rekapitulasi Data (Penyesuaian Jenis Data dan Waktu)


Orientasi Lapangan
dan Ploting Data Harga Jual

Nilai Pasar Tanah per m2

Peta Taburan Data Harga Jual/Data Pembanding

Analisis Pembuatan Batas Imajiner ZNT

Objek Acuan

NIR

Peta ZNT/NIR Akhir

Hasil Akhir/Laporan
Pengumpulan Data Harga Jual

1. Data harga jual


harga transaksi (diupayakan maksimal 3 tahun)
harga penawaran (diupayakan maksimal 1 tahun)
harga sewa, dengan cara membagi harga sewa dengan
tingkat kapitalisasi tertentu.

2. Jumlah dan sebaran data harga jual


diupayakan tersebar merata,
merepresentasikan kondisi wilayah yang dianalisis.

3. Lokasi data Harga jual


diutamakan dalam wilayah desa/kelurahan yang dianalisis,
dapat menggunakan data harga jual dari wilayah
desa/kelurahan lain yang berbatasan, termasuk yang berada
di wilayah kerja KP PBB/ KPP Pratama yang lain


Penyesuaian Data

Penyesuaian terhadap faktor jenis data dan waktu


dilakukan secara terpisah,
Penyesuaian terhadap jenis data dilakukan lebih dulu
kemudian penyesuaian waktu,
Untuk menghindari adanya perbedaan prosentase
penyesuaian yang terlalu mencolok diharapkan tiap
kantor wilayah melaksanakan SE-55/PJ.6/1999
tentang Petunjuk Teknis Analisis Penentuan NIR
Membuat Batas Imajiner ZNT

1. Mempertimbangkan sebaran data harga jual


yang telah dianalisis dan diplot pada peta
kerja ZNT,
2. Pengelompokan (clustering) bidang tanah
dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan
hal-hal sebagai berikut :
Mempunyai potensi nilai yang mirip
Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas
umum yang sama;
Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda

Membuat Batas Imajiner ZNT

3. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah


yang telah ada peta ZNT-nya, dengan tetap
memperhatikan kemungkinan perubahan batas
imajiner berdasarkan dinamika nilai pasar
tanah yang ada;
OBJEK ACUAN
Suatu objek yang mewakili sejumlah objek
yang sejenis,
Nilainya telah diketahui,
Berfungsi sebagai acuan dalam
melakukan penilaian.
PENETUAN OBJEK ACUAN
Diperlukan dalam hal satu ZNT, data harga
jualnya kurang dari tiga;
Untuk memenuhi satu ZNT terdapat
minimal tiga data pembanding;
KRITERIA PEMILIHAN OBJEK
ACUAN
Menggambarkan Jenis Penggunaan Yang
Dominan Pada Zona-nya,
Sebarannya Cukup Merata Pada Zona-
nya Yang Dinilai.
Analisis Data Penentuan NIR

1. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual


3(tiga) atau lebih
penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata
data harga jual tersebut dengan menggunakan
Formulir 3.
2. Untuk ZNT yang hanya memiliki data harga
jual kurang dari tiga
penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan
objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal tiga
data pembanding menggunakan Formulir 2a,
merata-rata data harga jual tersebut dengan
menggunakan Formulir 3.
Analisis Data Penentuan NIR

3. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual,


penentuan NIR dilakukan dengan cara:
a. Menentukan nilai obyek acuan dengan dari data harga
jual ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan
Formulir 2a, sehingga terpenuhi tiga data pembanding
kemudian merata-ratakan nilai obyek acuan/data
pembanding tersebut atau;
b. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat
dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, fisik,
jenis penggunanan, sebagaimana Formulir 3a.
Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari
ZNT Lain.
HASIL AKHIR KEGIATAN

Berupa buku laporan Analisis ZNT/NIR


per kelurahan/desa,
Sistematika laporan :
i. Halaman judul
ii. Transmital
iii. Sertifikasi Nilai
iv. Lembar pengesahan
v. Lampiran
- Formulir yang digunakan
- Peta ZNT
CONTOH
Alternatif 1

Adalah suatu kawasan ZNT yang memiliki tiga (3) data harga
jual
Data harga jual yang ada dikumpulkan menggunakan
Formulir 1 Pengumpulan Data Pasar Properti

Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai


pasar tanah kosong dengan menggunakan Formulir 2.
Analisis Penentuan Nilai Pasar Tanah /m2.

Contoh Kode ZNT AA (Alternatif I), analisis NIR mengacu


pada rata-rata data harga jual yang telah dianalisis,
yaitu nomor data 1, 2 dan 3; berdasarkan indikasi nilai
pasar tanah kosong dari hasil analisis maka dilakukan
analisis penentuan NIR dengan menggunakan Formulir 3.
Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)
Alternatif I:
Kawasan dengan
3 data harga jual

AA
NIR: Rp.
1.105.200

Perhitungan:
Alternatif 2
Adalah kawasan ZNT yang hanya memiliki kurang
dari 3 (tiga) data harga jual
Data harga jual dianalisis untuk memperoleh
indikasi nilai pasar tanah kosong dengan
menggunakan Formulir 2. Analisis Penentuan
Nilai Pasar Tanah /m2.
Untuk Kode ZNT AB (Alternatif 2), analisis
mengacu pada rata-rata data harga jual nomor
data 4, dan data hasil analisis yaitu nomor data 5
dan 6. Data hasil analisis nomor data 5 dan 6
merupakan data objek acuan yang diciptakan
dan dinilai dari data pasar nomor data 1 dan 2,
seperti berikut:
Formulir 2a

Formulir 2c

Formulir 3
Alternatif 2:
Kawasan dengan
hanya 1 data
pasar properti

AA AB
Analisis data yang ada (dari zona AA) sebagai pembanding NIR: Rp.
1.004.100

Perhitungan:
Alternatif 3a

Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data harga


jual
Contoh Kode ZNT AC (Alternatif 3a), analisis
dilakukan dengan mengacu pada rata-rata data
hasil analisis nomor 7, 8 dan 9. Data 7, 8 dan 9
merupakan data objek acuan yang diciptakan dan
dinilai dari data harga jual nomor data 1, 2 dan 4,
seperti berikut:
Tipe III.A:
Tidak ada data
pasar properti,
NIR diperoleh
dari data pasar
di zona lain

AA AB Perhitungan:
Analisis data yang ada (dari zona AA dan AB) sebagai
pembanding

AC
NIR: Rp. 807.100
Alternatif 3b

Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar


Contoh Kode ZNT AD (Alternatif 3a), analisis mengacu dari
rata-rata hasil analisis NIR dari ZNT lain yaitu ZNT AA,
ZNT AB dan ZNT AC, seperti berikut:
Alternatif 3b:
Tidak ada data pasar
properti, NIR diperoleh
dari ZNT lain

NIR diperoleh hasil analisis ZNT lain


yang dirata-rata AA AB
NIR: Rp. NIR: Rp.
1.251.100 1.004.146

AD
NIR: Rp. 757.300
AC Perhitungan:
NIR: Rp. 806.633
TATA CARA PENENTUAN
NJOP BANGUNAN
APLIKASI DBKB 2000

MENU UTAMA

LATAR BELAKANG

Nama Program
Aplikasi

Nama
Kantor
GAMBARAN UMUM
Aplikasi DBKB 2000 Nasional ini merupakan implementasi dari SE-
62/PJ.6/1999 tentang Otomatisasi Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dan penyempurnaan dari hasil sosialisasi pada bulan Nopember
1999. Aplikasi ini memiliki kemampuan sebagai berikut:
Mampu melakukan updating harga material secara otomatis,
Mampu menghitung nilai DBKB secara otomatis seperti perhitungan
DBKB Standar SISMIOP yang telah dikembangkan sebelumnya,
sehingga tabel-tabel perhitungan sudah dapat di-print out secara
otomatis,
Mampu melakukan perhitungan:
Nilai bangunan,
Nilai bangunan per m2,
Nilai konversi per m2 berdasarkan KEPMENKEU Nomor
523/KMK.04/1998,
Nilai bangunan konversi,
Mampu memampilkan perhitungan analisa harga satuan dan proses
analisa BOW untuk setiap jenis wilayah.
KARAKTERISTIK DBKB 2000
Latar belakang, formulasi dan diagram alur program (flow chart) dapat diketahui
sehingga dapat dilakukan updating secara tepat dan cepat.
Dapat mengakomodasi perubahan-perubahan yang terjadi terhadap faktor internal
dan eksternal secara cepat.
Konsep pembagian jumlah lantai dan komposisi material penyusun bangunan
disusun secara rinci sesuai dengan kondisi aktual gedung yang dinilai.
Kriteria bangunan terdiri dari 16 Jenis Penggunaan Bangunan (JPB) dan 19
macam fasilitas pendukung.
Penggolongan bangunan dibagi ke dalam 3 komponen yaitu :

komponen struktur utama, yaitu komponen struktur rangka


bangunan yang terdiri dari fondasi, pelat lantai, kolom, balok,
tangga dan dinding geser. Struktur bangunan bawah tanah
(basemen) dalam perhitungannya dikeluarkan dari struktur utama.
komponen struktur material, yaitu komponen pelapis (kulit) struktur
rangka bangunan .
komponen fasilitas, yaitu merupakan komponen pelengkap fungsi
bangunan.
SPESIFIKASI TEKNIS

Spesifikasi komputer untuk menjalankan program ini adalah


minimal Pentium atau yang setara dengannya,
Sistem operasi dari program ini Windows 95/98 atau di
atasnya
Kapasitas Harddisk minimal 1 GB,
Kapasitas memmory komputer minimal 16 MB,
Monitor super VGA dengan VGA card minimal 1 MB,
TAHAP-TAHAP PENYUSUNAN DBKB
menentukan material penyusun bangunan yang akan digunakan sebagai data masukan
(input) bagi perhitungan komponen struktur bangunan.
menghitung harga satuan dengan menggunakan metode BOW yang telah disesuaikan
bagi komponen utama dan metode unit in place bagi komponen material.
menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan model yang telah dipilih sehingga
dihasilkan nilai DBKB per meter persegi untuk setiap lantainya.
melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dan material menggunakan
metode statistik tertentu, sehingga dihasilkan sebuah formula tren untuk memprediksi
(forecast) jumlah lantai bangunan menjadi tidak terbatas.
menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan model yang telah ditentukan.
menghitung nilai DBKB total dengan menjumlahkan nilai DBKB komponen utama,
komponen material dan komponen fasilitas.
biaya dihitung dalam ribuan rupiah dan sudah termasuk biaya langsung (direct cost) dan
biaya tidak langsung (indirect cost).
perubahan nilai (up dating) DBKB ini dapat dilakukan dengan cara meng- update harga-
harga material sesuai dengan fluktuasi di pasar.
besar penyusutan dihitung berdasarkan tabel dalam KEP-04/PJ.6/1998 tanggal 16 Juni
1998 lampiran 30.
ENTRI YANG DIPERLUKAN
Sebelum entri data bangunan, yang lebih
dulu dilakukan adalah :
Entri wilayah

Entri harga komponen (resources)


PERHITUNGAN KOMPONEN

KOMPONEN DALAM DBKB


DHITUNG BERDASARKAN
STANDAR BOW
PEMBAGIAN STRUKTUR
Dalam DBKB 2000, perhitungan bangunan di bagi
dalam 3 bagian :
Komponen utama
Komponen utama menurut pengertian DBKB 2000
merupakan komponen rangka utama bangunan yang
terdiri dari struktur atas (super structure) dan struktur
bawah (sub structure).
Komponen material
Komponen material merupakan komponen penutup
(kulit) rangka bangunan dan pembentuk ruang dalam
bangunan.
Fasilitas bangunan
Komponen fasilitas merupakan komponen pendukung
fungsi bangunan.
Biaya Langsung yang diperhitungkan antara lain :
1. Komponen Utama meliputi ;
1.1. Pekerjaan persiapan
1.1.1. Pagar pembatas sementara
1.1.2. Peralatan pekerjaan lapangan (site)
1.1.3. Pemasangan bouwplank
1.2. Pekerjaan bawah tanah (substructure)
1.2.1. Pemasangan tiang pancang (piling system)
1.2.2. Penggalian (excavation)
1.2.3. Pemotongan tiang pancang
1.2.4. Pelat pengikat fondasi tiang pancang (pile cap)
1.2.5. Balok pengikat antar kolom (tie beam)
1.2.6. Dinding penahan tanah (retaining wall)
1.2.7. Pelat lantai basemen, kolom basemen, tangga,
dinding geser (shear wall)
1.2.8. Pembuangan tanah (disposal) dan urugan tanah
kembali (backfilling)
Cont
1.3. Pekerjaan atas tanah (super struktur)
1.3.1. Balok lantai
1.3.2. Kolom lantai
1.3.3. Pelat lantai
1.3.4. Dinding geser
1.3.5. Tangga

2. Komponen material meliputi ;


2.1. Material dinding dalam
2.2. Material dinding luar
2.3. Pelapis (finishing) dinding dalam
2.4. Pelapis (finishing) dinding luar
2.5. Langit-langit (ceiling)
2.6. Penutup atap
2.7. Penutup lantai
2.8. Sanitasi
3. Komponen fasilitas meliputi
3.1. Pendingin ruangan
3.2. Lift (elevator)
3.3. Tangga berjalan (escalator)
3.4. Pagar pembatas halaman
3.5. Proteksi api
3.6. Pembangkit tenaga listrik (genset)
3.7. Jaringan telepon (PABX)
3.8. Sumur artesis
3.9. Sistem air panas (boiler)
3.10. Sistem mekanis dan kelistrikan (mechanical-electrical)
3.11. Sistem perpipaan (plumbing)
3.12. Sistem penangkal petir
Cont
3.13. Sistem pengolahan limbah (water treatment plant)
3.14. Sistem tata suara
3.15. Video intercom
3.16. Sistem pertelevisian (MATV dan CCTV)
3.17. Kolam renang
3.18. Perkerasan
3.19. Lapangan tenis
3.20. Bak penampungan air (reservoir)
Biaya tidak langsung yang diperhitungkan antara lain :

1. PPN
2. IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah hukum
3. Biaya perencanaan bangunan (arsitektur)
4. Profit kontraktor
5. Asuransi dll
TAMPILAN ENTRI DATA
BANGUNAN
DATA IDENTITAS
BANGUNAN

DATA KOMPONEN
UTAMA

DATA KOMPONEN
MATERIAL
TAMPILAN ENTRI DATA BANGUNAN (2)
HASIL PROSES
Lembar Perhitungan DBKB 2000

=Rp. 191.416.422.117
=Rp. 2.000.047
SELAMAT MEMAHAMI
SEMOGA BERHASIL