DESALOJO-SORE LA

LIMA LEY A CLAUSULA

FUTURO
 LA NUEVA LEY DE DESALOJO
Los procesos de desalojo pueden durar entre 2 y 4 aos, ya que, se
tienen que pasar varias etapas, (interposicin de la demanda,
presentacin de pruebas, conciliacin, apelacin, incluso hasta
casacin) convirtiendo, el sueo de obtener dinero.
Sin embargo, en los ltimos meses, se ha promulgado una ley, que
tiene por principal caracterstica acelerar los procesos de desalojo,
siempre y cuando concurran ciertas circunstancias; a esta ley se le
conoce como la ley de desalojo por inclusin de clusula de
allanamiento futuro o simple, ley del inquilino moroso.
Qu es un inquilino moroso?
Aquella persona que vive en una casa a cambio de una contraprestacin
denominada pago, que por lo general se otorga cada mes, y que muchas
veces que llamamos, en el uso coloquial, mensualidad.
Podemos notar la existencia de dos sujetos:
La existencia del inquilino, que tienen el derecho de vivir en la casa,
cambio de cumplir con la obligacin de pagar.

La existencia de un dueo, que tiene la obligacin de entregar

la casa al inquilino para su uso, a cambio del derecho a percibir un pago.
Al sujeto que conocemos como inquilino se le denomina arrendatario
y al dueo de la casa se le denomina arrendador.
Qu dice la ley de desalojo en 15 das?

Esta nueva ley permite al arrendador desalojar al arrendatario en

un plazo de 15 das, siempre y cuando, concurran las siguientes
circunstancias:
Que se haya firmado un contrato de arrendamiento en el que se
haya incluido una clausula denominada: clusula de allanamiento
futuro
Que firmas de dicho contrato estn legalizados por un notario
pblico o, en su defecto, por un juez de paz

Que el plazo del contrato se haya vencido o que se haya resuelto

por falta de pago
Qu es el registro de deudores morosos?

el estado crea un registro en la que se pueden inscribir a todos los deudores judiciales. Siendo as,
ahora se le brinda la opcin al ejecutante de inscribir al arrendatario moroso que fue desalojado por
falta de pago de la renta, en un registro de carcter pblico y gratuito.

De esta manera, a partir de ahora, los arrendadores podrn saber de manera previa a la celebracin
del contrato de arrendamiento sobre la vida pasada de los inquilinos en materia de alquiler de
predios.

Que la inscripcin de los inquilinos morosos en el libro de deudores judiciales no es automtica ni

obligatoria, sino que procede solo a pedido de parte.

Que dicha inscripcin solo procede en los casos de incumplimientos de deudas determinadas por
resolucin judicial firme; es decir, mientras no haya pronunciamiento judicial que declare la
existencia de la deuda, el arrendador no podr inscribir al deudor moroso.
 Cunto tiempo dura un juicio de desalojo de
inquilino moroso?

A pesar de que la ley seala plazos determinados para duracin los procesos, estos no
suelen cumplirse en la prctica. Lo dicho es vlido, incluso, para el proceso de desalojo
por allanamiento futuro que se caracteriza por ser ms rpido del anterior.

Pese a ello, se puede determinar una duracin determinada por lo menos 2 meses a
partir de la interposicin de la demanda. Lo positivo de este nuevo procedimiento es
que no admite la posibilidad de interponer medios impugnatorios.
DESALOJO POR OCUPACIN PRECARIA
Posesin y Propiedad no son lo mismo, ya que, mientras la Posesin es bsicamente un hecho (el hecho
de ejercer un dominio sobre el bien), la Propiedad es un derecho que se ejerce en virtud de un ttulo.

Tienen la calidad de poseedores precarios aquellas personas que ejercen la posesin (usan o disfrutan)
de un bien sin algn ttulo o acto que los autorice para ello, o aquellas cuyo ttulo ya ha fenecido. As
por ejemplo, sern considerados ocupante precarios:

Los invasores
Los inquilinos siguen en posesin del inmueble pese a que su contrato de arrendamiento ya se
venci o se resolvi por falta de pago
El usurpador de una casa
O el tpico caso de poseedor precario resumido en el siguiente caso: Juan es propietario de una
casa y, debido a su gran amistad con Felipe, le otorga la posesin de su casa sin ningn tipo de renta, a
condicin de que se le restituya cuando este se la pida. Luego, habiendo transcurrido un tiempo Juan le
pide a Felipe que desocupe la casa pero Felipe se niega. Siendo as, Felipe, a partir a partir del
momento en que se niega a restituir la casa, se convierte en poseedor precario.
COMO SE REGULA EL DESALOJO POR OCUPACIN
PRECARIA EN EL CDIGO CIVIL PERUANO

Se tramita va proceso sumarsimo. Es decir, por medio de un proceso corto (corto en relacin a
los procesos de conocimiento y abreviados). Adems, el demandante tiene la opcin de agregar, al
pedido de desalojo, el de pago de la deuda por arrendamiento, cuando el desalojo sea por esa
causal.

Pueden demandar por desalojo. El propietario, el arrendador, el precario o cualquier otra

persona a que se le puede pedir a la restitucin de un predio.

Pueden ser demandados por desalojo. El arrendatario, el subarrendatario, el precario o

cualquier otra persona a que se le puede pedir la devolucin de un bien.

En el proceso de desalojo por ocupacin precaria el demandante deber acreditar la propiedad

del bien y el demandado la posesin en virtud de un ttulo.
 DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO
Es una accin personal que tiene como objetivo o pretensin obtener el derecho real de la posesin del predio arrendado.

Como se ha dicho, la gnesis es la existencia del contrato de arriendo con plazo determinado de vigencia y que, a su vencimiento, el arrendatario debe
devolver el predio arrendado. Al no ser cumplido por el arrendatario la prestacin de devolver el bien arrendado, el arrendador se ve precisado plantear la
accin de desalojo, solicitando se le restituya el predio. La accin tiene como objetivo un derecho real, es decir, pretende recuperar la posesin del predio.

Por lo que esta causal de desalojo tiene las condiciones siguientes:

Con respecto al demandante, se requiere la existencia previa de un contrato de arriendos. Lo que se acredita acompaado el contrato. Sirve tambin la
declaracin de parte para que reconozca que existe una relacin contractual. O la pericia que igualmente acredite su existencia.

Con respecto al demandado, si pretende contradecir la accin debe probar que el contrato est vigente, sea por que no ha vencido o, que ha sido renovado,
para cuyo efecto, debe acompaar documento que lo demuestre, igualmente puede ofrecer la declaracin del demandante.

Por lo que, este tipo de desalojo es ms simple, pues todo se remite a que se acredite si el contrato venci o no y, si el demandado est obligado a
desocupar el predio arrendado y entregar al arrendador.

Teniendo en cuenta lo dicho, este tipo de proceso debe resolverse en un tiempo muy corto, por ello, se tramita mediante el proceso sumarsimo el que
debe resolverse en un plazo muy corto.

Segn la norma procesal debera resolverse en el plazo de tres meses, respetando la doble instancia.
 Que dice la ley del desalojo por vencimiento
de contrato en el cdigo civil de Per

El cdigo civil seala que vencido el plazo del contrato. Si el inquilino permanece en el uso del bien
alquilado, la ley da por supuesto que el contrato de arrendamiento o alquiler contina, bajo las mismas
condiciones que se acordaron en un inicio, esto se entiende as hasta que el arrendador solicite que se le
devuelva el bien, solicitud que se puede hacer en cualquier momento, mediante carta notarial.
El vencimiento del plazo del contrato no es suficiente para que proceda nuestra demanda por desalojo, sino
que es indispensable que previamente, mediante una carta notarial se solicite al inquilino la devolucin del
bien. Ahora, si pese a ello, el inquilino no desocupa la vivienda, el camino queda libre para la interposicin
de la demanda.
Tambin, la ley admite la posibilidad de ir al juicio de desalojo antes de que se venza el plazo del contrato.
A este caso se le denomina demanda anticipada al vencimiento de plazo.
Aqu, el propietario corre el riesgo de que al vencimiento del plazo, el inquilino le entregue el bien por
su propia voluntad. De ser as, es el propietario quien debe pagar todos los costos y costas del proceso.
Cuanto tiempo dura un juicio de
desalojo por vencimiento de contrato
Este proceso se tramita como un proceso rpido denominado proceso sumarsimo, sin embargo en la realidad
este proceso puede tardar entre uno y dos aos, y si terminado el proceso con la sentencia final, el demandado
quiere contradecirla, apelara ante la instancia superior lo que podra duplicar el tiempo de espera.

El proceso a seguir es el siguiente:

El juez al admitir la demanda, conceder al demandado cinco das para contestarla.

El juez fijara fecha para la audiencia de saneamiento, pruebas y sentencia, todo en un solo acto, a
realizarse dentro de los diez das siguientes a la contestacin o vencido el plazo para contestar.

En esta nica audiencia, el juez evala las pruebas y escucha a los abogados y a las partes. La audiencia
culmina con la sentencia
DESALOJO POR FALTA DE PAGO

La falta de pago es una razn, legalmente valida, por la que el propietario, arrendador o administrador
puede resolver el contrato, eliminando, de esta forma, las obligaciones reciprocas entre las partes.

Con ello, ni el inquilino tiene la obligacin de pagar la renta (se habla de la renta generada a partir de
la resolucin, mas no de las rentas atrasadas) ni el arrendador la obligacin de ceder la posesin de la
vivienda.

Siendo asi, que con la resolucin del contrato, el inquilino pierde el derecho de mantener la posesin de
la vivienda y por lo tanto tiene el deber de restituirla a su propietario. En este caso, el propietario tiene
el derecho de exigir la restitucin del bien a travs de un proceso de desalojo.

Lo que debemos hacer ante un inquilino que no pago la renta es resolver el contrato para
posteriormente iniciar un proceso de desalojo.
 A partir de cuantos alquileres por pagar
se puede iniciar un proceso de desalojo
Para los contratos en los que la renta se pague mensualmente, es imprescindible
que hayan transcurrido dos meses ms quince das, de retraso en el pago.

Para los contratos en los que la renta se haya fijado en plazos mayores al mes
bastara con un periodo vencido ms 15 das. Por ejemplo, si se ha pactado que el pago
de la renta se realice de forma anual, ser indispensable, para iniciar el proceso de
desalojo, que transcurra un ao ms quince das, desde el ltimo pago percibido.

Para los contratos en los que el pago de la renta se haya pactado en plazos
menores al mes, bastara con tres periodos vencidos.
Que dice la ley del desalojo por falta de
pago en el cdigo civil Peruano
El cdigo civil seala que el proceso de desalojo se tramita en un
proceso sumarsimo, es decir, en un proceso rpido y con plazos cortos.

La ley Peruana seala que en los casos de desalojo por falta de pago, es
posible incluir, tambin dentro de la demanda de desalojo, el pago de las
rentas atrasadas.

Otra particularidad de los procesos de desalojo por falta de pago es que,

en estos, solamente se pueden incluir ciertos medios probatorios; de
hecho la ley seala de manera clara, que a estos casos solo valen; los
documentos, la declaracin de parte y la pericia.