A N A A N C A S H F L O W

ANALISIS PERENC
OPTIMAL
B A N G U N A N P E R U M A H A N
STUDI K A S U S : P E M
CEMAR A K U T A , M E D A N
A JI S FB & W IL D AN FAHM I
ARI MUHAMAD ABD UL
LATAR BELAKANG

Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan
sumber daya terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah ditentukan berupa
pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan, bendungan).
Sumber daya pada proyek kontruksi biasanya berupa: tenaga kerja, material, peralatan,
metode, dan finansial.
Keterbatasan sumberdaya finansial sering kali kurang dicermati oleh para kontraktor,
dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesar-
besarnya tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya sumber daya finansial
diperlukan adanya analisis variasi sistem pembayaran terhadap aliran dana/cash flow.
Diperlukan perencanaan cash flow yang optimal berdasarkan rab agar kontraktor
mendapat keuntungan yang maksimal.
 Mengetahui perencanaan cash flow yang
optimum menggunakan sistem
pembayaran bulanan dengan variasi
TUJUAN uang muka 0%, 10%, 20% dan 30%
PENULISAN yang ditinjau pada kondisi Early Start
(ES) dan Latest Start (LS) yang dapat
memberikan keuntungan yang paling
maksimal bagi kontraktor.
BATASAN MASALAH

1. Penelitian dilakukan pada proyek pembangunan Perumahan Cemara Kuta,

Medan.
2. Penelitian hanya dikhususkan pada masalah keuangan (finansial) proyek,
tanpa ada keterkaitannya dengan sumber daya material maupun tenaga kerja.
3. Profit kontraktor diasumsikan sebesar 10% dari harga kontrak.
4. PPn tidak diperhitungkan dalam analisis cash flow.
5. Sistem pembayaran hanya menggunakan sistem pembayaran bulanan dengan
variasi uang muka 0%, 10%, 20% dan 30% yang ditinjau pada kondisi ES
(Early Start) dan LS (Latest Start).
6. Sistem pembayaran bulanan, pembayaran selalu dilakukan di awal bulan
setelah pekerjaan selesai.
BATASAN MASALAH

7. Hari kerja proyek Senin sampai Sabtu dengan jam kerja 8 jam/hari.
8. Overdraft negative merupakan kekurangan dana dan diasumsikan
pinjaman dengan dikenakan bunga.
9. Suku bunga pinjaman yang berlaku sebesar 1% per bulan
10. Retention money atau penahan oleh owner sebesar 10%.
11. Diasumsikan tidak ada eskalasi harga material dan upah tenaga kerja
pada proyek tersebut.
TINJAUAN PUSTAKA

CASH FLOW MENURUT ARTI KATANYA ADALAH ARUS KAS. NAMUN DALAM PENGERTIAN
SEBENARNYA, ADALAH ANGGARAN KAS (CASH BUDGET), TETAPI KARENA KATA CASH FLOW
SUDAH BEGITU POPULAR, MAKA YANG DIMAKSUD DENGAN CASH FLOW ADALAH ANGGARAN
KAS (ASIYANTO, 2005).
UNSUR UTAMA DARI CASH FLOW ADA DUA YAITU : JADWAL PENERIMAAN, DAN JADWAL PENGELUARAN.
SEDANGKAN UNSUR LAINNYA ADALAH KAS AWAL, FINANSIAL DAN KAS AKHIR.
 Perhitungan perbandingan cash flow
menggunakan sistem pembayaran bulanan
dengan variasi uang muka 0%, 10%, 20 % dan
30% yang ditinjau pada kondisi ES (Earliest
Start) dan LS (Latest Start) sehingga
mendapatkan suatu bentuk cash flow yang
TEKNIK optimal.
PENGOLAHA Analisis cash flow dilakukan dengan
menggunakan hitungan komputasi antara data
N DATA cash in dan data cash out kemudian dicari
selisihnya sehingga diperoleh keuntungan
proyek.
Selanjutnya membandingkan keuntungan
maksimal yang diperoleh dari kondisi yang
ditinjau.
 KETENTUAN KONTRAK

Nama Proyek : Perumahan Cemara Kuta

Nilai Kontrak : Rp. 10.540.000.000
Waktu Pelaksanaan : 51 Minggu Kalender (13 Bulan)
Uang Muka : 0%, 10%, 20% dan 30%
Retensi : 10 %
Suku bunga pinjaman : 1% per bulan
Langkah Perhitungan Cash Flow

Actual cost proyek berupa RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan),

diasumsikan bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk
profit kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar
10%.
RAB = RAP + Profit
RAP = RAB 10% RAB
RAP = 0.9 RAB
Profit kontraktor Diasumsikan sebesar 10% dari RAB (Rencana
Anggaran Biaya) Profit = 0,1 RAB
 Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner :
Tagihan = RAP + Profit
= 0,9 RAB + 0,1 RAB
= RAB
Diasumsikan bahwa owner melakukan retensi sebesar 10% dari
tagihan.
Retensi = 0,1 x tagihan
= 0,1 x RAB
 Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah
pekerjaan konstruksi.
Pembayaran = tagihan retensi
Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan
dengan pembayaran.
Overdraft = RAP pembayaran
Bunga overdraft
Besar bunga overdraft tiap bulan diasumsikan sebesar 1% per
bulan dari overdraft.
Bunga overdraft = 0,01 x overdraft
RAB dan Progres Pekerjaan
Proyek
RAB Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta
 ANALISIS CASH FLOW
A. Sistem Pembayaran Bulanan Tanpa Uang Muka
Perhitungan berdasarkan penjadwalan ES (Early Start) dan LS (Latest
Start) dengan sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka (cash in
= 0) pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta persentase
keuntungan proyek yang didapatkan kontraktor dapat dilihat pada
tabel berikut :
Penjadwalan Profit (%)

ES 9.038%

LS 9.046%
B. Sistem Pembayaran Bulanan dengan Uang Muka 10%

Perhitungan berdasarkan penjadwalan ES (Early Start) dan LS (Latest

Start) dengan sistem pembayaran bulanan dengan uang muka sebesar
10% pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta persentase
keuntungan proyek yang didapatkan kontraktor dapat dilihat pada
tabel berikut :

Penjadwalan Profit (%)

ES 9.804%

LS 9.812%
B. Sistem Pembayaran Bulanan dengan Uang Muka 20%

Perhitungan berdasarkan penjadwalan ES (Early Start) dan LS (Latest

Start) dengan sistem pembayaran bulanan dengan uang muka sebesar
20% pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta persentase
keuntungan proyek yang didapatkan kontraktor dapat dilihat pada
tabel berikut :

Penjadwalan Profit (%)

ES 10.569%

LS 10.578%
B. Sistem Pembayaran Bulanan dengan Uang Muka 30%

Perhitungan berdasarkan penjadwalan ES (Early Start) dan LS (Latest

Start) dengan sistem pembayaran bulanan dengan uang muka sebesar
30% pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta persentase
keuntungan proyek yang didapatkan kontraktor dapat dilihat pada
tabel berikut :

Penjadwalan Profit (%)

ES 11.335%

LS 11.344%
Tabel Cash Flow Pembayaran Bulanan Dengan Uang Muka 30% Metode LS
 Dari 4 alternatif Sistem pembayaran yang telah di
analisis, Sistem pembayaran dengan uang muka 30%
memberikan keuntungan yang paling maksimal
dibandingkan tanpa uang muka maupun dengan uang
muka 10% atau 20%.
Hal ini dapat terjadi karena semakin besar uang muka
yang diberikan owner, kemungkinan kontraktor untuk
melakukan pinjaman dana pada bank akan lebih kecil
sehingga keuntungan yang akan didapat kontraktor
semakin besar.
 KESIMPULAN

Pada penelitian ini pembayaran pada kondisi

penjadwalan Latest Start (LS) memiliki profit lebih besar
di banding penjadwalan Early Start (ES).
Sistem pembayaran yang memberikan profit maksimum
adalah sistem pembayaran bulanan dengan uang muka
30% pada penjadwalan kondisi LS dengan profit sebesar
11.344% dari nilai kontrak.
Semakin besar uang muka yang diberikan owner,
keuntungan yang akan didapat kontraktor semakin
besar.