PROSES PENILAIAN

OLEH ANI KRISTYANINGSIH SITI RAHMAH M DEWI MARIA

 Identifik
asi
Tujuan

Laporan Survei
Penilaia Pendah
n uluan

Proses
PEMBAHAS
Penilai
AN an
Pengum
Rekonsil
pulan &
iasi
Analisis
Nilai
Data
Penggu
naan
Pendek
atan
Penilaia
n
ALUR PROSES
PENILAIAN
IDENTIFIKASI
TUJUAN
Beberapa tujuan penilaian dan faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan untuk
mendapatkan sebuah nilai antara lain :

Penilaian Untuk Tujuan Penjualan

Penilaian Untuk Tujuan Pembelian
Seorang penilai haruslah mengidentifikasi:
Semua calon pembeli yang ada di pasaran pada Penilaian untuk tujuan pembelian di sini adalah
waktu tertentu berlawanan dengan penilaian untuk tujuan
Alternatif harga yang ada di pasaran penjualan, di mana penilai sebagai wakil dari
Memperkirakan harga yang didapat dari pihak pembeli perlu menganalisis serta
persaingan di antara calon-calon pembeli mengidentifikasi dari harta/properti yang akan
Mengidentifikasi keuntungan atau kerugian dibeli, mengestimasi harga dan
seandainya dilakukan perbaikan atau renovasi mempertimbangkan keuntungan/kerugian dari
sebelum ditawarkan di pasaran untuk
pembelian tersebut.
mendapatkan harga terbaik.

Penilaian Untuk Tujuan Penyewaan
Untuk tujuan penilaian sewa ini, seorang penilai dapat
diminta oleh pemilik untuk menguruskan penyewaan
hartanya ataupun oleh penyewa atau sub penyewa
untuk menentukan besarnya nilai atas hak yang
dimiliki dari penyewaan harta tersebut dalam batas
tempo tertentu yang disetujui.
Penilaian Untuk Tujuan Asuransi
Dalam penilaian bagi tujuan asuransi, penilaian adalah
berdasarkan pada prinsip :
indemnity, nilai dari harta yang diasuransikan
adalah nilai seperti pada waktu sebelum musibah
terjadi
reinstatment, nilai asuransi dari sebuah harta
adalah nilai penggantian baru dari harta tersebut
dengan fungsi, ukuran dan desain yang sama
Replacement, digunakan untuk bagunan kuno yang
material bangunannya tidak tersedia di pasaran
atau pemerintah menghendaki perubahan lain
untuk lebih disesuaikan dengan kebijaksanaan
perencanaan kota
Penilaian Untuk Jaminan Mendapatkan
Pinjaman
Dalam melakukan penilaian untuk maksud jaminan
mendapatkan pinjaman, seorang penilai perlu
mempertimbangkan nilai jika harta tersebut terpaksa
dijual, yaitu dilelang (auction). Apabila terjadi
penjualan secara lelang, maka harta tersebut tidak
dipasarkan dalam waktu yang cukup (jangka waktu
yang singkat). Oleh karena itu seorang penilai perlu
memperkirakan beberapa keadaan yang kurang baik
yang mungkin mempengaruhi nilai/harganya nanti.
Penilaian Untuk Penggabungan
Perusahaan
Untuk memperkokoh jalannya usaha, kadangkala dua
atau lebih perusahaan mempunyai kebijaksanaan
untuk melakukan penggabungan. Namun sebelum
proses penggabungan tersebut perlu dilakukan
penilaian terhadap aset yang dimiliki oleh masing-
masing perusahaan, terutama sekali untuk aset tetap
(fixed asset) perlu peran penilai harta untuk
menentukan nilai modal dari tiap-tiap aset modal
tersebut.
Penilaian Untuk Tujuan Go-Public
Sebelum menjadi perusahaan yang go-public,
perusahaan perlu dinilai terhadap aset yang dimiliki, di
mana peranan penilai dalam hal ini sangat diperlukan
untuk menilai aset tetap yang dimiliki oleh perusahaan
yang akan go-public.
Pembebasan Tanah
Ganti rugi akan dibayar kepada pemilik apabila tanah
dan bangunan mereka dibebaskan oleh pihak-pihak
yang bersangkutan. Untuk mendapatkan ganti rugi
yang adil kepada dua belah pihak, maka harus
mengikuti prinsip-prinsip betterment yaitu suatu
prinsip yang menekankan pada pemberian
kompensasi yang tidak menguntungkan dan tidak
merugikan kepada kedua belah pihak, oleh karena itu
peranan penilai diperlukan.
Pajak Bumi dan Bangunan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994
dinyatakan bahwa dasar pengenaan pajak adalah Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP). Dalam hal ini penilaian objek
PBB dilakukan oleh penilai dari pihak direktorat PBB
sendiri dengan menggunakan metode teknik penilaian
massal maupun penilaian individual.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000,
maka setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan
akan dikenakan suatu bea tertentu. Penilaian properti
adalah sangat penting bagi penentuan Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) yang digunakan sebagai dasar
penghitungan bea.
SURVEI
PENDAHULUAN
Merupakan segenap pekerjaan persiapan yang sebelum melakukan pekerjaan penilaian
meliputi:

Data-Data yang Diperlukan

Terdapat dua jenis data yang harus
Perencanaan Kerja dikumpulkan oleh seorang penilai, yaitu data
Suatu perencanaan kerja yang matang akan umum dan data khusus.
sangat membantu kelancaran dan efisiensi Data umum ini meliputi informasi-informasi
pelaksanaan penilaian. Perencanaan kerja ini berkenaan dengan : prinsip-prinsip,
meliputi: pembagian tugas dan tanggung kekuatan/keunggulan dan faktor-faktor yang
jawab tiap personel; perencanaan biaya; mempengaruhi nilai properti.
sarana pendukung (peralatan, sarana Data khusus adalah data-data yang
transportasi), jadwal kegiatan; dan lain-lain. berkaitan langsung dengan properti yang
akan dinilai serta properti-properti
pembandingnya.
Sumber Data sangat variatif dari berbagai sektor. Di Indonesia, secara garis besar sumber data
tersebut dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
Instansional Pemerintah: Kantor Statistik, Bank Indonesia, BPN (Badan Pertanahan Negara),
Ditjen Pajak, Pemda, Camat, Lurah, dll.
Non Pemerintah: Perbankan, Estat agen, broker, Perusahaan Penilai, Notaris/PPAT, Developer
Non Instansional : Penjual, Pembeli, Iklan, Media masa
Memakai jalur internet (web) untuk memperoleh data-data yang sifatnya update, misal data
statistik yang dikeluarkan oleh BPS, perkembangan nilai poperti dari BI, website yang dimiliki
oleh masing-masing Pemerintah Daerah dan sebagainya

Personel dan Waktu Yang Diperlukan

Personel dan waktu yang diperlukan ditentukan oleh jangka waktu yang dikehendaki oleh pemberi
tugas dan kompleksitas properti yang dinilai. Jumlah personel dan waktu yang diperlukan ini
biasanya tergantung pada beban kerja penilaian yang akan dilakukan, di mana beban ini
tergantung pada tipe properti yang dinilai, skala properti, tujuan penilaian, tingkat kesulitan dalam
pengukuran di lapangan serta instrumen yang diperlukan.
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA

Analisis Pasar Properti

Analisis pasar properti diperlukan agar penilai mampu meng-interpretasikan dengan akurat
kondisi pada saat tertentu, khususnya yang berkaitan dengan kecenderungan (trend) pergerakan
harga dengan cara memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari
properti tersebut. Selain itu, analisis pasar properti pada prinsipnya untuk menganalisis
penawaran (supply) terhadap ruang dan menganalisis permintaan (demand) terhadap ruang.
Analisis ini akan digunakan sebagai pertimbangan dalam analisis proyeksi harga sewa, service
charge, tingkat hunian dan harga jualnya.
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (The Highest and Best Use)

Sebelum mengestimasi nilai suatu properti, kita harus menentukan keuntungan utama dari suatu
properti. Prinsip HBU ini ditentukan oleh :
Legally permisible artinya bahwa apakah properti tersebut secara peraturan telah sesuai atau
tidak. Seperti apakah properti tersebut telah sesuai dengan peruntukkannya yang dibuktikan
dengan koefisien lantai bangunan, ijin mendirikan bangunan, dan ijin penggunaan bangunan.
Physically Possible Artinya bahwa apakah properti yang dinilai memenuhi syarat-syarat fisik.
Contoh karakteristik fisik seperti ukuran tanah dan bangunan, lokasi, rancang bangun dan kondisi
bangunan.
Financially Feasible (layak secara keuangan). Properti yang dibangun tersebut telah ditujukan
untuk memenuhi permintaan pasar sehingga menghasilkan return yang positif bagi pemilik atau
investor. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan seorang penilai mengestimasikan
pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasi dari setiap
potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Dalam menganalisis kelayakan keuangan, tingkat
kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor
(gross income) untuk mendapatkan biaya operasi bersih.
Maximally Productive atau Produktivitas yang maksimal. Dari kegunaan yang layak secara
keuangan, maka kegunaan yang menghasilkan harga tertinggi / nilai tertinggi yaitu yang konsisten
dengan tingkat pengembalian rate of return.

Analisis HBU ini meliputi kajian terhadap kelayakan fisik, kelayakan hukum, kelayakan keuangan/
pendanaan dan keuntungan maksimal yang dapat dihasilkan.
PENGGUNAAN
PENDEKATAN
PENILAIAN
Perbandingan Data Pasar
Kalkulasi Biaya
Kapitalisasi Pendapatan
PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA
PASAR
Pendekatan perbandingan data pasar adalah suatu pendekatan atau metode penentuan Nilai Jual
suatu Objek Pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang
letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya (atau dalam
Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 dikenal dengan Pendekatan Data
Pasar).
Konsep dasar Penilaian Objek Pajak Individual dengan pendekatan Perbandingan Data Pasar
adalah membandingkan secara langsung data pembanding dengan objek pajak yang dinilai
dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian. Adapun beberapa elemen perbandingan yang
sering dipertimbangkan adalah :
Jenis hak yang melekat pada properti,
Masalah keuangan/pendanaan (financing term),
Kondisi penjualan,
Kondisi pasar,
Lokasi,
Karateristik fisik,
Tahap Penilaian Perbandingan Data Pasar :
Mengumpulkan Data Pembanding
Proses penilaian dimulai dengan mengumpulkan data pembanding. Secara garis besar data yang
diperlukan meliputi data fisik, data harga penawaran/jualbeli/sewa, aspek legal, aspek lokasi . Data
tersebut dikumpulkan dari berbagai sumber.
Memilih Data Pembanding
Sebelum melakukan pemilihan data pembanding, terlebih dulu dilakukan verifikasi informasi
mengenai keakuratan data, kesesuaian data dengan kenyataan dan memastikan apakah data
transaksi yang diperoleh mencerminkan pasar wajar. Kemudian dilakukan pemilihan data dengan
kriteria-kriteria antara lain : kemiripan fisik objek dengan data pembanding, jarak objek dengan data
pembanding, selisih waktu antara tanggal transaksi dengan tanggal penilaian.
Analisis Dan Penyesuaian
Dari data pembanding yang sudah terpilih, selanjutnya dilakukan penyesuaian terhadap faktor-
faktor yang meliputi :
Jenis data (harga transaksi atau harga penawaran).
Waktu transaksi
Keadaan Fisik
Lokasi, aksesibilitas, dan penggunaan tanah
Aspek legal. termasuk dalam aspek legal adalah kepemilikan
PENDEKATAN KALKULASI BIAYA
Pendekatan kalkulasi biaya adalah suatu pendekatan atau metode penentuan Nilai Jual
suatu Objek Pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan
penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut (Pendekatan Biaya dalam
Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000).
Pendekatan biaya digunakan dengan cara menambahkan nilai bangunan dengan nilai
tanah, yakni dengan:
Nilai Tanah : dihitung seberapa besar biaya untuk memperoleh tanah dengan
asumsi tanah dalam kondisi kosong.
Nilai Bangunan : dihitung Nilai Perolehan Baru Bangunan kemudian dikurangi
dengan penyusutan bangunan. Nilai Perolehan Baru
Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk
memperoleh/ membangun bangunan baru. Penghitungan Nilai
Perolehan Baru Bangunan ini meliputi biaya komponen utama,
komponen material dan fasilitas bangunan.
 Pendekatan kapitalisasi pendapatan,
adalah suatu pendekatan atau
metode penentuan Nilai Jual suatu

PENDEKATAN Objek Pajak yang berdasarkan pada

hasil produksi objek pajak tersebut
(Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
KAPITALISASI dalam Keputusan Direktur Jenderal
Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000)
PENDAPATAN

Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk
usaha/menghasilkan pendapatan, seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan,
pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain-lain. Konsep dasar yang perlu dipahami
dalam penggunaan pendekatan pendapatan antara lain adalah :
Nilai properti merupakan pengkapitalisasian nilai pendapatan bersih tahunan.
Nilai properti dipengaruhi oleh perkembangan aliran pendapatan dari waktu ke waktu.
TAHAP INCOME ANALYSIS adalah tahap penentuan pendapatan yang dapat diterima oleh properti,
terdiri dari pendapatan sewa dan service charge. Tahap ini dilakukan dengan
Menghitung pendapatan kotor potensial dalam satu tahun, yakni pendapatan kotor yang
diharapkan diterima dari suatu properti pertahunnya dengan mengasumsikan tidak terdapat
tingkat kekosongan. Pendapatan yang diterima dari suatu properti ini biasanya berbentuk sewa
yang diterima dalam jangka waktu tertentu, seperti bulanan, tahunan, dan sebagainya tergantung
dari perjanjian sewa menyewanya. Perhitungan pendapatan kotor potensial dengan cara
mengalikan luas lantai bersih bangunan (net rentable area) dengan nilai sewa per meter
perseginya.
Menentukan tingkat kekosongan dalam satu tahun, yaitu prosentase jumlah ruang tersedia yang
tidak digunakan. Kekosongan ini dapat diakibatkan antara lain:
-Sebagian luas lantai bangunan tersebut memang belum disewakan (belum ada penyewa).
-Jangka masa antara penyewa lama dan waktu untuk mencari penyewa baru.
-Penghentian pengoperasian sebagian luas lantai bangunan untuk tujuan perbaikan, pengecatan,
dll.
Menentukan Collection loss atau pendapatan tak tertagih, adalah pendapatan yang hilang karena
sesuatu sebab seperti penyewa lari, penyewa tidak mampu bayar dan berbagai sebab lain. Jadi
dalam penghitungan pendapatan tak tertagih di sini agak sedikit berbeda dengan tingkat
kekosongan karena pendapatan tak tertagih bukan menunjukkan bahwa ruang tidak terkonsumsi,
namun ruang yang terkonsumsi tetapi tidak terbayar.
Mengurangi pendapatan kotor potential dengan tingkat kekosongan dan pendapatan tak tertagih
yang hasilnya adalah pendapatan kotor efektif dalam satu tahun (Effective Gross Income)
TAHAP EXPENSES ANALYSIS
Pendapatan kotor efektif yang sudah diperoleh pada tahap income analysis, selanjutnya dikurangi
dengan biaya-biaya, yaitu :
Biaya Operasional, adalah biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mengoperasikan gedung tersebut
sehingga dapat menghasilkan pendapatan.
Biaya Tahunan (Out Goings), adalah biaya yang dikeluarkan rutin setiap tahunnya, tidak terkait
langsung dengan operasional gedung.

TAHAP CAPITALIZATION ANALYSIS

Pendapatan kotor yang telah dikurangi dengan biaya-biaya operasional akan menghasilkan
pendapatan bersih yang selanjutnya dikapitalisasi dengan tingkat kapitalisasi tertentu untuk
menghasilkan nilai. Tingkat kapitalisasi adalah rasio yang digunakan untuk mengestimasikan nilai
dari properti. Tingkat kapitalisasi pasar ditentukan dengan mengevaluasi data-data keuangan dari
properti yang baru saja terjual di pasar. Faktor-faktor yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi pasar di
antaranya adalah sebagai berikut:
- tingkat pengembalian dari properti sejenis
- absolescence
- Inflasi
- Gross open market rental growth rates
- Resiko dan ketidakpastian investasi
- Tipe, jenis, umur, utilitas, dan fasilitas
- Kondisi lingkungan dan persaingan
- Aliran Pendapatan
REKONSILIASI NILAI

Rekonsiliasi indikasi nilai adalah suatu analisis terhadap berbagai kesimpulan nilai untuk
mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. Tahapan kerja dalam rekonsiliasi nilai dalam hal
ini terdiri dari dua tahap yaitu:
Pertama me-review atau mengkaji ulang data dan teknik penilaian
Kedua mengkaji perbedaan-perbedaan indikasi nilai dari setiap pendekatan penilaian
dan dikaitkan dengan tujuan/kegunaan penilaian.
Pada tahap rekonsiliasi nilai ini penilai mempertimbangkan semua faktor, kemudian
membuat keputusan (judgement) kesimpulan nilai yang paling sesuai.
Ada 3 metode yang dapat digunakan untuk melaksanakan rekonsiliasi nilai untuk mendapatkan Nilai
Pasar (Market Value) Properti, yaitu :

1. Pembobotan
dilakukan dengan memberikan persentase dari masing-masing hasil pendekatan penilaian
berdasarkan asumsi dan keadaan pasar properti serta faktor lain yang terjadi pada tanggal penilaian,
untuk selanjutnya menjumlahkan nilai hasil persentase tersebut menjadi nilai pasar.
2. Rata-rata
nilai pasar diperoleh dari cara merata-rata hasil penilaian dengan menggunakan tiga pendekatan
menjadi satu nilai, yaitu nilai pasar.
3. Pemilihan
nilai dari ketiga pendekatan dipilih salah satu nilai saja yang dianggap paling mencerminkan sebagai
konklusi nilai pasar properti. Selanjutnya, Nilai Pasar ini akan diolah lebih lanjut, untuk akhirnya
mendapatkan Nilai Jual Objek Pajak properti bersangkutan.

Penilai dapat menentukan besaran nilai rekonsiliasi dengan memilih salah satu cara di atas,
berdasarkan pertimbangan ketersediaan data, jenis propertinya dan keyakinan penilai.
 Alamat yang dituju
Penugasan dan Asumsi
Khusus
Tujuan Penilaian
LAPORAN Tanggal Penilaian

PENILAIAN Dasar Penilaian

Asumsi-asumsi
Identifikasi Properti dan
Deskripsi
Informasi terkait lainnya
Opini tentang Nilai
Tanggal Laporan
Lampiran-lampiran
THANK
YOU
FOR YOUR ATTENTION