Sumber-sumber Pembiayaan

Non Konvensional
Firsta Rekayasa H., ST, MT
 Pembiayaan Melalui
Pendapatan
Pungutan Perbaikan
(Betterment Levies)
Development Impact Fees
Pembiayaan melalui
Kekayaan
Pembiayaan Melalui Hutang
Join Ventures
Obligasi
Concession
Excess Condemnation
Linkage
Pembiayaan Melalui Pendapatan (1)
A. Pungutan Perbaikan (Betterment Levies).
Betterment levies tagihan modal (capital charges) yang
ditujukan untuk menutupi biaya modal dari investasi prasarana.
Dalam kenyataannya, jenis pungutan ini relatif kurang banyak
digunakan.
Tujuan utama : mendorong masyarakat yang memperoleh
manfaat dari adanya prasarana umum agar turut menanggung
biayanya.
Pungutan ini dikenakan langsung kepada mereka yang
memperoleh manfaat langsung dari adanya perbaikan prasarana
umum tersebut.
1. Pembiayaan Melalui Pendapatan (2)

B. Development Impact Fees

Development impact fees dibayar oleh developer kepada
pemerintah sebagai kompensasi dampak yang ditimbulkan karena
adanya pembangunan baru
Tujuan : untuk menutupi biaya yang berkaitan dengan
pembangunan prasarana yang dibutuhkan sebagai akibat dari
adanya pembangunan di suatu lokasi
Pungutan ini biasanya dikenakan pada saat izin membuat
bangunan ( IMB ) dikeluarkan oleh pemerintah daerah
Pembiayaan Melalui Hutang (1)

A. Obligasi
Surat berharga /sertifikat yg berisi kontrak pengakuan hutang
atas pinjaman yg diterima oleh penerbit obligasi dari pemberi
pinjaman (pemodal)
Berinvestasi (membeli) obligasi meminjamkan uang
Menerbitkan obligasi berhutang uang
Obligasi Retail Indonesia (ORI)
ORI = Obligasi Negara Ritel produk
investasi berupa obligasi (surat utang) yang
dikeluarkan oleh negara (Pemerintah Indonesia)
dan dijual untuk masyarakat Indonesia
Penerbit obligasi bisa perusahaan swasta,
BUMN atau pemerintah, baik pemerintah pusat
maupun daerah.
Obligasi merupakan bentuk pinjaman yang
dilakukan oleh pemerintah & perusahaan
daerah untuk membiayai investasi infrastruktur
Bagi pemerintah, ORI menjadi salah satu cara
untuk mengurangi ketergantungan pada utang
luar negeri.
Bagi masyarakat, ORI dapat menjadi pilihan
investasi yang mudah, murah &
menguntungkan.
Jangka Waktu Obligasi

Setiap obligasi mempunyai

masa jatuh tempo atau
berakhirnya masa pinjaman
(maturity).
Secara umum masa jatuh
tempo obligasi di Indonesia
adalah 5 tahun.
Semakin pendek jangka waktu
obligasi maka akan semakin
diminati oleh investor, karena
dianggap risikonya kecil.
Tingkat Suku Bunga

Perusahaan memberikan insentif bunga yang relatif lebih besar

dari pada tingkat suku bunga perbankan, misalkan 14 % - 15%
per tahun.
Istilah tingkat suku bunga dalam instrumen obligasi kupon
obligasi.
Ukuran terhadap tingkat suku bunga sangat dipengaruhi oleh
tingkat risikonya.
 Tujuan Penerbitan ORI

Memperluas basis investor di dalam negeri

Mendukung stabilitas pasar keuangan domestik
Mewujudkan ciita-cita kemandirian dalam pembiayaan
pembangunan.
 Keuntungan/Return Investasi ORI
Relatif aman, karena pokok dan kupon dijamin oleh Negara Republik
Indonesia.
Kupon relatif lebih besar dibanding dengan deposito (kecuali ada situasi
khusus) dan bentuknya Fixed dibayarkan setiap periode tertentu sesuai
dengan penawaran.
ORI adalah instrument investasi yang bersifat likuid karena dapat
ditransaksikan pada pasar sekunder atau bursa.
Relatif biaya investasinya ringan, karena dapat dibeli mulai dari Rp 5.000.000
(Lima Juta Rupiah).
ORI umumnya dijual untuk pembeli ritel, warga negara Indonesia dan
prosedurnya tertib (tercatat melalui mekanisme bursa).
 Risiko Investasi ORI

Risiko pasar (market risk) ketika melakukan investasi ORI ada kemungkinan
investor mengalami penurunan harga ORI di pasar sekunder.
Risiko likuiditas (liquidity risk) terjadi jika investor mengalami kesulitan untuk
melikuidasi atau menjual ORI di pasar sekunder.
Risiko suku bunga biasanya produk-produk obligasi terkena pengaruh dari
pergerakan suku bunga (BI RATE). Biasanya jika BI RATE naik, obligasi yang
sudah keluar akan mengalami penurunan harga (orang cenderung memilih
deposito ketika BI RATE mengalami kenaikan) dan sebaliknya jika BI RATE
turun obligasi yang sudah keluar akan mengalami kenaikan harga.
 2 Jenis Potensi Pendapatan Investasi ORI

Keuntungan dari pembayaran bunga

utang kupon. Setiap obligasi memiliki
nilai par 100%. Apabila kita membeli
disaat penawaran dan menjual saat jatuh
tempo keuntungan kita adalah dari
besarnya kupon.
Potensi keuntungan dari selisih harga
jual dan harga beli. Seiring berjalananya
waktu akan terjadi perdagangan surat
utang, sehingga harga surat utang bisa
mengalami kenaikan atau penurunan.
Contoh Kasus 1

Ibu Rini membeli ORI010 sebesar Rp 10.000.000 pada saat harga 100%.
Ibu Rini berencana akan menyimpan ORI010 hingga saat jatuh tempo.
Jika kupon dari ORI010 adalah 8,5% per tahun, maka keuntungan Ibu
Rini adalah:
Bunga 1 tahun = 8,5% x (100%-15%) = 7,225% atau
0,6021% per bulan.
Keuntungan 1 bulan = 10.000.000 x 0,6021% = Rp 60.208
per bulan.
Keuntungan 3 tahun = Rp 2.167.488
Ditahun ke 3 Ibu Ana akan memperoleh uang sebesar Rp
10.000.000 (pokok) + Rp 2.167.488 (kupon) = Rp
12.167.488
Contoh Kasus 2
Ibu Sandra membeli ORI010 sebesar Rp 10.000.000 pada saat harga 98%. Ibu
Sandra berencana akan menyimpan ORI010 selama satu tahun. Setelah satu
tahun Ibu Ana menjual ORI010 diharga 100%. Jika kupon dari ORI010 adalah
8,5% per tahun, berapa keuntungan Ibu Sandra ?

Bunga 1 tahun = 8,5% x (100%-15%) = 7,225% atau 0,6021% per

bulan.
Keuntungan kupon 1 bulan adalah = 10.000.000 x 0,6021% = Rp
60.208 per bulan.
Keuntungan kupon 1 tahun adalah Rp 722.496..
Keuntungan selisih harga beli dan jual adalah (100%-98%) x Rp
10.000.000 = Rp 200.000.
Maka uang yang diterima Ibu Ana adalah 10.000.000 (harga jual) +
Rp 722.496 (kupon) = 10.722.496
Obligasi Pusat vs ObligasiDaerah

Pemerintah daerah diizinkan menerbitkan dan menjual obligasi

daerah mulai Januari tahun 2005.
Penerbitan obligasi daerah belum dapat menjamin kelangsungan
pembangunan ekonomi daerah akan lebih baik
Kekhawatiran timbulnya krisis ekonomi babak kedua bila pembayaran
kewajiban atas obligasi jatuh tempo tidak mampu dipenuhi oleh
pemerintah daerah.
Penerbitan obligasi daerah sebagai jawaban yg dinamis dalam
mengatasi kebuntuan ekonomi, khususnya menyangkut pembiayaan
pembangunan ekonomi daerah.
Obligasi Daerah

Penerbitan obligasi daerah oleh Pemda dapat menjadi alternatif

pembiayaan pembangunan daerah.
Namun, dimensi kemampuan & potensi daerah tetap menjadi
pertimbangan penting serta tercapainya tingkat kelayakan dengan
segala kriterianya menjadi prioritas utama.
Pembiayaan Melalui Hutang (2)

B. Excess Condemnation
Excess condemnation metode pembiayaan prasarana secara
tidak langsung, dimana sejumlah tanah disisihkan untuk
pembangunan prasarana, dan sejumlah lainnya diberikan pada
developer swasta untuk pembangunan komersial.
Sebagai imbalannya, developer berkewajiban untuk membangun
prasarana yang dibutuhkan.
Instrumen ini biasa digunakan untuk membangun kembali
daerah-daerah kumuh, dimana melalui instrumen ini penyediaan
prasarana perkotaan di daerah tersebut dapat dilaksanakan
tanpa dibiayai oleh sektor publik.
Pembiayaan Melalui Hutang (3)

C. Linkage
Developer diharuskan menyediakan dan membiayai prasarana
yang sejenis di daerah lain yang kurang diinginkan, dalam
rangka mendapatkan persetujuan pembangunan di daerah
yang mereka inginkan.
Metode semacam ini di Indonesia sudah mulai dikenal,
khususnya berkaitan dengan pembangunan perumahan,
dimana para developer diwajibkan untuk pembangunan
perumahan sederhana sebagai kompensasi diberikannya izin
untuk membangun perumahan mewah.
Pembiayaan Melalui Kekayaan (1)

A. Joint Venture
Joint ventures kerjasama antara swasta dengan pemerintah
(public-private partnership) dimana masing-masing pihak
mempunyai posisi yang seimbang dalam perusahaan yang
bersangkutan.
Tujuan untuk memadukan keunggulan yang dimiliki sektor
swasta (modal, teknologi & kemampuan manajemen) dengan
keunggulan yang dimiliki oleh sektor pemerintah (kewenangan &
kepercayaan masyarakat.
Pembiayaan Melalui Kekayaan (2)

B. Concession
Beberapa contoh concessions : kontrak jasa, kontrak manajemen,
kontrak sewa, BOT (Build, Operate, and Transfer), BOO (Build, Operate,
and Own), dan divestiture (sektor swasta mengambil alih seluruh
kontrol perusahaan dengan membeli seluruh aset pemerintah).